Open brief Jos Koets aan AFM inzake NHG voorwaarden

Geachte heer, mevrouw,

Hierbij een open brief betreffende de nieuwe regels van NHG bij scheiding. Het is u algemeen bekend dat de regels van NHG met betrekking tot scheiding drastisch zijn gewijzigd. Vanaf 1 januari 2014 hanteert NHG de werkelijke last toets als mensen gaan scheiden. Deze toets zorgt ervoor dat mensen gemakkelijker in hun woning kunnen blijven wonen omdat zij simpelweg een hogere hypotheek kunnen dragen op hun inkomen.

Waar op het ogenblik bij aankoop van een woning gemiddeld 4,5 keer het inkomen aan hypotheek verkregen kan worden, wordt bij de werkelijke last toets deze verruimd naar zelfs 6 keer of meer van het inkomen. Hierbij kijkt NHG niet alleen naar het inkomen maar ook naar het vermogen. Zij hebben zelfs de mogelijkheid om bestaande hypotheekvormen om te zetten (naar een andere hypotheekvorm) om daar de maandlasten mee te verlagen. Hierbij wordt ook de duur van de hypotheekvorm verlengd naar weer 30 jaar terwijl er al diverse jaren renteaftrek is genoten. Bovendien worden eigen middelen (het vermogen) meegenomen in de toets. Dit betekent dat iemand die wat gespaard heeft eerder positief uit de toets komt dan iemand die “lekker heeft geleefd”. De toets zorgt er dus voor dat het beter is om niet te sparen!! Ik vind dit persoonlijk een verkeerde denkwijze dat huizenbezitters die gespaard hebben gestraft worden.

In het kort komt het erop neer dat NHG er alles aan doet om de woning te kunnen behouden. In veel situaties geeft de huizenbezitter aan de nieuwe maandlasten van zijn omgezette hypotheek niet te kunnen betalen. In dit geval ontstaat er een discussie tussen NHG en de huizenbezitter waarbij NHG aangeeft dat de toets leidend is. De huizenbezitter moet dus genoegen nemen met de berekening van NHG. Indien deze een klacht wil indienen dan is dit niet mogelijk. Er is geen instantie waar de klacht kan worden ingediend behalve bij de rechter. U begrijpt dit zullen veel huizenbezitters niet doen. Het gevolg is dat deze de “opgedrongen” situatie accepteert en gaat proberen iedere maand de hypotheeklasten netjes te betalen. Indien dit toch niet lukt, ontstaat er een groot probleem. NHG staat namelijk niet meer borg waardoor de restschuld door gedwongen verkoop en gemaakte incassokosten door achterstandsbetalingen op het boordje bij de huizenbezitter komt. Deze zal zijn hele leven hier mee te maken krijgen terwijl NHG iets opgedrongen heeft.

In de diverse gesprekken die ik heb gehad met NHG blijven zij van mening dat hun werkelijke last toets leidend is. Natuurlijk moet eerst de bank de situatie beoordelen. Deze moet met een goed argument komen als de huizenbezitter binnen de toets valt en toch de maandlasten niet kan betalen. Vanwege het leidende karakter van de NHG toets zullen banken de toets ook daadwerkelijk 100% volgen. Het gevolg is dat de huizenbezitter bij zijn bank en  bij NHG tegen een dichte deur aan loopt.

De werkelijke last toets wordt in de media gebracht als een hulpmiddel voor scheidende huizenbezitters. In werkelijkheid blijkt dit een strop te zijn voor veel huizenbezitters. Ik vind het onbegrijpelijk dat instanties zoals de NVB, Nibud en de AFM hun goedkeuring hebben gegeven aan deze toets. NHG geeft op hun website en in hun voorwaarden aan dat de AFM de beheercriteria heeft onderschreven. Hiermee zeggen zij dus dat de AFM 100% achter de berekening staat. U komt echter op twitter met de volgende reactie:

Alleen op hoofdlijnen uitgangspunten met NHG besproken. Geen akkoord beheernormen. Verantwoorde toepassing per klant belangrijk

Met deze reactie geeft u aan het niet 100% eens te zijn met NHG. Iedere situatie kan anders zijn en deze moet ook zo worden beoordeeld, is uw mening. Echter wie gaat dit beoordelen. Het antwoord is simpel dit is NHG. Wat moet een huizenbezitter dan doen als deze het niet eens is met de uitspraak van NHG. De AFM beoordeelt namelijk geen persoonlijke situaties. U begrijpt de cirkel is weer rond en de huizenbezitter is weer eens de dupe.

Ik ben van mening dat u als toezichthouder meer kan doen voor de huizenbezitters in Nederland. Er is nu een situatie ontstaan die tot grote chaos gaat leiden in Nederland. Ik heb daarom de volgende vragen / voorstellen:

  • Er moet een instantie komen waar huizenbezitters hun klacht over NHG kunnen indienen. Ik ben van mening dat de AFM daarin het voortouw moet nemen en het is zelfs mogelijk dat zij dit gaan controleren. Gaat de AFM dit doen?
  • Een duidelijk standpunt van de AFM zelf betreffende de nieuwe regels van NHG. Staan zij 100% achter de werkelijke last toets van NHG die leidend is of niet.
  • Gaat de AFM het initiatief nemen (loket worden) om huizenbezitters die het niet eens zijn met NHG te helpen. Kunnen zij hun persoonlijke situatie aan hen voorleggen.

Indien u de afgelopen drie maanden terug kijkt, begrijpt u ook dat de ontstane situatie zo snel mogelijk moet veranderen. Hoe langer deze situatie blijft, hoe meer “slachtoffers” er zullen vallen. Het gevolg is een mediagekte waar we niet op zitten te wachten.

Ik verneem graag uw schriftelijke reactie op deze openbrief die ook op internet wordt geplaatst.

Met vriendelijke groeten.
Jos Koets (columnist en hypotheekadviseur)

Share Button

30 Reacties

  1. mafketell Zegt:

    Een zéér bijzonder ‘bijzonder beheer’ van de NL-se Staat

    Dit beheer dient uiteraard tot behoud van de AAA status van de gesecuritiseerde derivaten van de NHG ……

    Banken en Staat gered, en de burgers mogen verzuipen …… we gaan Spanje volgen ….

    decorrespondent.nl…21914106214-224aa74a

  2. Klaas Zegt:

    “Deze (huizenbezitter) zal zijn hele leven hier (restschuld) mee te maken krijgen”.

    Fout. Met Schuldhulpsanering zijn demense in een paar jaar van al hun schulden af.

  3. Klaas Zegt:

    Ik ben van mening dat de NHG ook moet gelden voor overwaarde.

  4. dr.t Zegt:

    Ik dacht aanvankelijk, dat de normen van de AFM, alleen werden gewaardeerd door degenen die graag zien dat de huizenprijzen dalen (en dus noch op korte termijn een huis willen kopen, noch er een bezitten). Daar komt nu een groepje bij (een deel van mensen, die hun huis liever kwijt raken, op kosten van de belastingbetaler, dat dan weer wel). Het kan raar lopen.

  5. dr.t Zegt:

    raken moet zijn raakt…

  6. lorenzo Zegt:

    mafketell: Een zéér bijzonder ‘bijzonder beheer’ van de NL-se Staat

    Dit beheer dient uiteraard tot behoud van de AAA status van de gesecuritiseerde derivaten van de NHG ……

    Banken en Staat gered, en de burgers mogen verzuipen …… we gaan Spanje volgen ….

    decorrespondent.nl…21914106214-224aa74a

    Al is de topictitel ”Bobbi Eden vind haar laatste wipje ruim de beste ” , de niet toevallig gekozen naam zijnde :’mafketel’ gaat weer verder in zijn eigen wereld , en dat kan zelfs opperste geluk betekenen .

    ps. ik zal eens een kaartje van Spanje , de ligging in Europa, hier eens plaatsen , hoewel vaker geopperd.

  7. lorenzo Zegt:

    @huizenprijzen : wat vind u zelf van de topictitel , vooral in deze de inhoud ?

  8. ps Zegt:

    “Heeft Griekenland nog een kans of verhindert de oude machtselite de hervormingen die de EU zo dringend vereist?”
    En dat geldt voor het grootste deel van Zuid-Europa.

    Vanavond op de ARD:
    daserste.de/inform…es-roulette-100.html

  9. architectos Zegt:

    Voerman,

    Jullie pensioengelden kwamen toch uit een potje die door jullie zelf is opgebouwd? Of nu ineens niet meer? Wat zou het dan uitmaken als degene die het zelf willen regelen. Solidariteit was toch niet het principe van ons pensioenstelsel.
    Ik stop met deze discussie. Hoe ouder, des te koppiger.

  10. ps Zegt:

    De belastingbetaler gaat waarschijnlijk weer opdraaien voor slechte kredieten op Zuid-Europese bankbalansen, sinds 2012 groeiend van 876 miljard Euro naar ca. 1 biljoen Euro.
    Ondanks beloften van de Europese politiek om dat niet te doen:
    faz.net/aktuell/wi…banken-12860102.html

  11. Nico de Geit Zegt:

    Er wordt in Nederland momenteel gekozen voor een model om mensen zoveel mogelijk in hun woning te houden. Dat is vanuit sociaal opzicht positief. Het alternatief is leegstaande huizen en mensen in een tentje.

    Huiseigenaren die tot over hun nek in de schulden zitten hebben zelf gekozen voor die financieringsvorm. Ze dachten dat huizenprijzen eeuwig zouden stijgen en werden verblind door hebzucht.

    Achteraf zien ze dat ze niet zo slim zijn geweest maar gedane zaken nemen geen keer. Dat de NHG haar voorwaarden aan mag passen staat in hun voorwaarden.

  12. Frans Zegt:

    Nico de Geit: Er wordt in Nederland momenteel gekozen voor een model om mensen zoveel mogelijk in hun woning te houden. Dat is vanuit sociaal opzicht positief. Het alternatief is leegstaande huizen en mensen in een tentje.

    Dat wordt alleen maar gedaan voor de banksters, echt niet voor de mensen.

  13. Frans Zegt:

    Nico de Geit: Huiseigenaren die tot over hun nek in de schulden zitten hebben zelf gekozen voor die financieringsvorm. Ze dachten dat huizenprijzen eeuwig zouden stijgen en werden verblind door hebzucht.

    Als er EEN partij werd verblind door hebzucht, en nog steeds dan…..
    Global bankster occupation.

  14. Maria Zegt:

    Frans: Dat wordt alleen maar gedaan voor de banksters, echt niet voor de mensen.

    http://langleveeuropa.nl/

  15. Vosje Zegt:

    4,5x het inkomen is tegenwoordig gemiddeld staat in de open brief. En de rekenmethode van NHG zou wel tot 6x het inkomen gaan. De schrijver lijkt dit te hoog te vinden. Ik zie echter niet helemaal in waarom de huidige 4,5x ook zou moeten gelden voor de herberekening. Wanneer een stel destijds een lening durfde te nemen van 6 of 7x het inkomen, dan kan dat nu toch ook? Ik zie geen reden de factor te verlagen in deze herberekening.

    Dat het totale inkomen zakt na scheiding, daar kun je wat mij betreft wel rekening mee houden.

    Verder wordt er een opmerking gemaakt over het meetellen van vermogen in de toets. Dat vindt de schrijver niet eerlijk. Ik zou het echter heel raar vinden wanneer er een restschuld wordt kwijtgescholden, terwijl er wel vermogen aanwezig is.

    NHG is een vangnet (althans, dat zou het moeten zijn), geen vuilstort waar je alles waar je geen zin meer in hebt gratis kunt dumpen! Als je kunt betalen (dmv vermogen of inkomen) dan moet je wat mij betreft ook betalen.

    Het lijkt wel of mensen ‘recht’ hebben op vermogen/rijkdom. En het lijkt wel of mensen niet hoeven te leren van de keuzes die ze hebben gemaakt.

  16. Vosje Zegt:

    Net als de aflevering van Kassa afgelopen zaterdag: daarin zat een ouder echtpaar. Ze zijn heel rijk, maar het geld zit in stenen: hun huis. Dat vonden ze toch wel zonde. Nu wilden ze eigenlijk wel wat geld vrijmaken om te consumeren: ze hadden het over een feestje en maandelijks wat extra centen om uit te geven.

    Oplossing: verkoop je huis en ga huren.
    Maar nee, verhuizen willen ze niet.

    Geschetst probleem: Niemand wil ons een hypotheek geven om de overwaarde te verzilveren…
    Nee, natuurlijk niet en wees blij! De prijzen dalen, en de bewoners zijn al op leeftijd (en met pensioen). Geen geldverstrekker die daar geld in stopt. Iedereen in de studio vindt dat raar. Weer een bewijs dat we niets hebben geleerd van de afgelopen jaren. Ik had gehoopt dat iemand daar in de studio zou zeggen: als er geen geldverstrekker aan wil, zijn de risico’s blijkbaar te groot en zou er bij u ook een belletje moeten gaan rinkelen…
    Zitten er ook nog mensen van ABP en Zorg & Welzijn in de studio: kunnen jullie geen hypotheken gaan verstrekken aan dit soort gevallen? Gelukkig was de reactie dat een pensioenfonds in eerste instantie waakt over de vermogens van de deelnemers en niet bestaat om allerhande problemen op te lossen.

    Kromme-tenen-TV!

  17. Maria Zegt:

    Frans: Als er EEN partij werd verblind door hebzucht, en nog steeds dan…..Global bankster occupation.

    Klein voorbeeldje van hoe de weg van het geld is….:

    De huidige topbijeenkomst in Nederland en voegen we daar voor het gemak het staatsbezoek van China bij kost 24 miljoen euro, vanuit de Rijksbegroting.
    Het zal wel veel meer zijn, maar dat zijn dan de cijfers op papier.

    Door u betaald!

    Het staatsbezoek van China levert, lees ik, 1,5 miljard aan orders op, dat is mooi denk je dan, houden we iets aan over.

    Maar wie houdt hier iets aan over? Waarschijnlijk bedrijven die in Nederland gevestigd zijn, hier geen of bijna geen belasting betalen maar wel de winsten opstrijken.

    Wat blijft er over voor u en voor mij:
    in ieder geval de rekening van 24 miljoen!

    Hoe maak je een land arm: zie bovenstaand!

  18. 2Cent Zegt:

    Maria,

    En wie werken er bij die bedrijven die dat geld verdienen? U en ik.

  19. Maria Zegt:

    2Cent: Maria, En wie werken er bij die bedrijven die dat geld verdienen? U en ik.

    Klopt, maar ik betaal wel belasting over mijn verdiensten en zij niet!

  20. mafketell Zegt:

    En alweer een bankrunnetje …..

    rtlnieuws.nl/econo…weg-bij-bank-rusland

  21. Bubbelonia Zegt:

    Vosje: Oplossing: verkoop je huis en ga huren.
    Maar nee, verhuizen willen ze niet.

    Helemaal mee eens, daar viel mijn bek spreekwoordelijk ook van open. Wat hadden ze dan gedacht? Het is blijkbaar nogal moeilijk te begrijpen dat een huis geen spaarvarken is waar je als het je belieft een rubberen dop uit kunt trekken om een deel van het geld er uit te peuteren. Je kent het wel: media.intertoys.nl…er/593285_i2_web.jpg

    Nee domme dommerikken! Een huis is (als je het met een spaarvarken wilt vergelijken, waar ik geen voorstander van ben) het soort spaarvarken dat je kapot moet slaan om bij het geld te kunnen. En dan heb je dus ál het geld in 1x, maar geen spaarvarken meer. medischcontact.art…en%20kapot%20250.jpg

    En dan hebben we het voor de verandering nog maar niet over dit daisylot.files.wor…rken_mager_links.jpg

  22. mafketell Zegt:

    Ewald Engelen ….. aanvaring in Athene

    http://www.ftm.nl/column/aanvaring-athene/

  23. Maria Zegt:

    2Cent:
    Maria,

    En wie werken er bij die bedrijven die dat geld verdienen? U en ik.

    Beste voorbeeld vind ik toch de NS.
    Verdient zijn geld in Nederland, met vaak slechte kwaliteit, en ontwijkt de belasting in Ierland.

    Te waanzinnig voor woorden, zeker als je bedenkt dat de NS een voormalig staats bedrijf is. Betaald door jawel mijn ouders en de uwe?

    nrc.nl/nieuws/2012…lasting-via-ierland/

    Sorry ik wijk te zeer af maar….

  24. Latida Zegt:

    Maria: Klein voorbeeldje van hoe de weg van het geld is….:

    De huidige topbijeenkomst in Nederland en voegen we daar voor het gemak het staatsbezoek van China bij kost 24 miljoen euro, vanuit de Rijksbegroting.
    Het zal wel veel meer zijn, maar dat zijn dan de cijfers op papier.

    Door u betaald!

    Het staatsbezoek van China levert, lees ik, 1,5 miljard aan orders op, dat is mooi denk je dan, houden we iets aan over.

    Maar wie houdt hier iets aan over? Waarschijnlijk bedrijven die in Nederland gevestigd zijn, hier geen of bijna geen belasting betalen maar wel de winsten opstrijken.

    Wat blijft er over voor u en voor mij:
    in ieder geval de rekening van 24 miljoen!

    Hoe maak je een land arm: zie bovenstaand!

    Laatst een documentaire zitten kijken over Nederlands Indie. Het land werd door en voor bedrijfscommerciele doeleinden gerund. Om winst te draaien voor haar eigenaren. Dat is in NL niet anders volgens mij, al het andere is om het volk rustig te houden. Ook toen al werden nationale bewegingen zo snel mogelijk de kop ingedrukt, het volk mocht zich niet in haar idealen verenigen. Soeharto werd in 1929 gearresteerd, en Nederlands Indie was de facto vanaf de oprichting een facistische staat, gerund door een bedrijf met harde hand.

  25. mafketell Zegt:

    Bubbelonia: Het is blijkbaar nogal moeilijk te begrijpen dat een huis geen spaarvarken is

    Dat is toch gek ….. 13 jaar geleden was het heel normaal de overwaarde te verzilveren …….. 🙂 alles groeide en bloeide er toen van ……. van de overwaarde dan ………. 2002 rapport DNB met heel veel cijfertjes ……

    http://www.dnb.nl/binaries/wo0687_tcm46-145985.pdf

  26. mafketell Zegt:

    Horror huis en horror hypotheek

    ‘Vastgoed wordt sneller illiquide dan andere activa tijdens een depressie ‘

    goldonomic.be/pers…-en-horror-hypotheek

    2.bp.blogspot.com/…600/LewisHomeATM.png

  27. Juan belmonte Zegt:

    @ artikel

    Even door de ogen van een buitenlander kijken naar bovenstaande.

    Holland heeft hogehuizenprijzen.
    Zoooooo hoog
    Dat er garanties in het leven geroepen zijn.
    Garanties tot wel 11 (tien plus een) maal het bruto jaarsalaris van Jan Modaal.

    En als er dan teveel beroep gedaan wordt op die garanties…..
    Schrijft een hypotheekadviseur die jaaarenlang het advies gaf
    ” aflossen is onwenselijk” (want HRA suboptimaal)
    Dat het zo zou moeten zijn dat iedereen van die garanties moet mogen plukken.

    Iedereen heeft recht op NHG garanties.
    Ongeacht of dat nu NODIG is (bijvoorbeeld omdat er spaargeld aanwezig is) of niet.

    Kortom NIEMAND hoeft verantwoordelijkheid te nemen voor de duur aangekochte huizen.

    Je gaat toch zeker je spaargeld niet in de onderwaarde van je eigen huis steken ???
    Nee, joh, daar is de NHG voor.

    Leasejelek
    En verzekerjevet.

    Zomaar wat gedachten van Juan

  28. Bubbelonia Zegt:

    mafketell,

    Juist!

    En dat dat niet eeuwig zo door kan gaan, dat er een moment komt dat de continuerende stijging van de huizenprijzen een te groot offer van de rest van de economie vergt, dat het vooruithalen van welvaart aan zijn taks zit, dat het “piramidespel de een toegevoegde dimensie tijd” ooit moet instorten, dat is voor velen te moeilijk. Pure domheid.

  29. Arie de Knaller Zegt:

    @nico
    Er wordt in Nederland momenteel gekozen voor een model om mensen zoveel mogelijk in hun woning te houden. Dat is vanuit sociaal opzicht positief. Het alternatief is leegstaande huizen en mensen in een tentje.

    Daarom denk ik dat we in NL een Japan scenario krijgen.

    Leegstaande huizen en een tentje zorgen wel voor een snellere daling van huizenprijs.

    Kortom het nieuwe NHG beleid van dit jaar is wederom een kunstgreep om de huizenprijs hoog te houden.

  30. Individuele situatie scheidend stel leidend bij beoordelen hypotheek | amweb Zegt:

    […] Koets maakt bezwaar tegen het gegeven dat de NHG-toets bij aankoop van een woning op circa 4,5 maal het inkomen ligt, terwijl bij een scheiding de ‘werkelijke last’ wordt gemeten. Die leidt tot een maximale hypotheek tot 6 maal het jaarinkomen: veel ruimer dan bij aankoopsituaties. Bovendien wordt ook het vermogen meegewogen. Mensen met spaargeld zouden dan sneller ‘gedwongen’ zijn om in de huidige woning te blijven wonen omdat het Waarborgfonds niet meer garant staat voor de restschuld bij executieverkoop. Ook als zij feitelijk niet genoeg inkomen hebben om de hypotheeklasten te betalen. Koets wil dat de AFM daar iets aan doet. […]

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.