Dat de huizenprijzen niet langer stijgen, en reëel zelfs dalen, is niet zo verrassend. Ze waren immers de afgelopen jaren zeer sterk gestegen. Toch is er bij nadere beschouwing ook een paradox. Waarom staan huizen nu langer te koop dan voorheen? Waarom gaat een prijsdaling gepaard met een kleiner aantal huizen dat verkocht wordt? Zegt de economische wetenschap niet dat er bij een lagere prijs meer verkocht wordt?
De paradox is in wezen waarom verkopers bij het bepalen van hun vraagprijs niet meer met de marktontwikkelingen rekening houden. Als ieder steeds de markt zou volgen en een realistische prijs zou vragen, zou de tijd dat een woning te koop staat immers volledig onafhankelijk zijn van de toestand op de markt. In plaats van op toekomstige ontwikkelingen te anticiperen, lijken verkopers zich te laten leiden door prijzen uit het verleden, zodat ze steeds achter de feiten aan lopen. Waarom?
Het antwoord is verrassend eenvoudig. De verkoper laat zich niet alleen leiden door de objectieve waarde van zijn huis en rationele marktfactoren, zoals aangedragen door zijn makelaar, maar ook door emoties. Als de buren hun huis voor zeven ton kwijt konden, dan moet dat van ons ook minimaal dat bedrag opleveren, en liefst nog 10% meer. Een sterke emotionele factor is weerstand tegen verlies. Iemand die vorig jaar een huis van een half miljoen kocht, en die dus inclusief kosten / 550.000 kwijt was, zal niet snel geneigd zijn zijn huis beneden dat bedrag te verkopen. Hij ervaart dan immers een verlies en dat voelt pijnlijk aan. Om het verlies te vermijden zal hij geneigd zijn minimaal / 550.000 te vragen, zelfs als volgens zijn makelaar meer dan / 500.000 niet reëel is.
Het gevolg is dat de vraagprijs van een huis niet alleen afhangt van de objectieve kwaliteit van het huis, maar ook van de subjectieve ervaringen van de huidige bewoners. De “emotionele waarde” die zij aan het huis toekennen kan afwijken van de objectieve. Voor de koper telt natuurlijk alleen dit laatste. In een dalende markt is de emotionele waarde vaak groter dan de objectieve en is het voor partijen dus moeilijker om tot overeenstemming te komen. Pas als het huis lang te koop heeft gestaan accepteert de verkoper dat de markt niet bereid is voor emoties te betalen en is hij bereid zijn prijs te laten zakken. Veel verkopers zijn overigens zelfs daar niet toe bereid. In plaats van hun verlies te accepteren, verkopen ze dan liever maar helemaal niet.
Voor de nabije toekomst kunnen verder dalende prijzen niet worden uitgesloten. Zowel potentiële kopers als potentiële verkopers doen er daarom goed aan met bovenstaande emotionele aspecten rekening te houden. Ik adviseer kopers niet alleen te informeren naar de vraagprijs, maar ook naar hoe lang het huis reeds te koop staat en wat de huidige bewoners er destijds voor betaald hebben. Het is immers eenvoudiger zaken te doen met een tegenpartij die zelf relatief laag heeft ingekocht of die zich reeds verzoend heeft met het feit dat hij een verlies moet accepteren. Verkopers doen er goed aan zich af te vragen of het toch niet verstandiger is zich snel aan de tucht van de markt te confirmeren dan lang in onzekerheid te verkeren.
bron: Eric van Damme
Loading ...
Gaan ze nu vragen de prijzen te verlagen nadat het eerst zomaar aangenomen wordt?
Als mijn huis verkocht wordt bepaal ik de prijs, wil je die niet betalen dan kijk je toch verder.
Aangezien de hoge prijzen van de afgelopen jaren voornamelijk waren gebaseerd op hype en emotie: ja, waarom ook niet dezelfde waarden hanteren bij lagere prijzen? Wel een beetje consequent zijn tenslotte.
Jij bepaalt wellicht de prijs, maar de markt bepaalt of je hem voor die prijs verkocht krijgt. Gezien het feit dat kopers al een poosje massaal met een boog om die prijzen heenlopen, zullen in ieder geval degenen die wel moeten verkopen (echtscheidingen, kinderen krijgen, je baan verliezen of elders een andere krijgen, overlijden, etc. gaan tenslotte gewoon door) zich wel aan die markt moeten aanpassen vroeg of laat. Dat is nou eenmaal een vaste eigenschap als de bubbel leegloopt.
Net als bij aandelen, als de echte daling inzet, en dat ziet er naar uit, verkoop dan nu voor 10 tot 15% onder de vraagprijs en niet met 3%, want als dadelijk de echte daling is ingezet, dan kun je het ook niet meer voor 25% of lager kwijt. Er komen dan steeds minder kopers.
Ik ben het eens met “NL markt is toch anders”.
De Nederlandse huizenmarkt is inderdaad anders: nergens ter wereld zijn de huizenprijzen de laatste tien jaar zo hard gestegen als in Nederland. Niet in Amerika, niet in Engeland, niet in Australie en zelfs niet in Ierland.
Nou ja, uitgezonderd Spanje dan, waar net als in Nederland de huizenprijzen de laatste 10 jaar gemiddeld 150% zijn gestegen.
Ook in Japan was de stijging in huizenprijzen in de jaren tachtig van de vorige eeuw een stuk minder dan in Nederland: ongeveer 100 procent.
Daarna daalden de huizenprijzen in Japan veertien jaar lang met gemiddeld 4 procent per jaar.
Tegenwoordig is een woning in Tokio minder dan de helft waard dan wat je er in 1989 voor betaalde.
Maar Japan is natuurlijk niet te vergelijken met Nederland: in Japan is de ruimte veel schaarser en zijn de huizen heel kleiner.
Ja, in Nederland is alles anders.
Schreef immers de duitse dichter Heinrich Heine niet: “Als de wereld vergaat verhuis ik naar Nederland. Want daar gebeurt alles 50 jaar later.”
Nou dan!
Correctie: “de laatste 10 jaar gemiddeld 150% zijn gestegen.” moet natuurlijk zijn “de laatste 10 jaar 150% zijn gestegen.”
Voor Nlmarkt is *alles* anders. De Nederlandse huizenmarkt.
En transacties in algemene zin.
Want Nlmarkt denkt dat alleen de verkoper de prijs bepaalt.
Succes!
Ik ben van mening dat er wel enigszins een parallel getrokken mag worden maar een duidelijke kanttekening met andere landen want andere factoren die vraag en aanbod bepalen.
Ik heb waarschijnlijk wel 150 % ‘winst’ behaald in spanje maar dit land had geen vastgoed markt voorheen waar mensen zelf hun huis bouwen en zeker niet zoals wij het in ned. plegen te doen met onze hypotheken, de lonen waren en zijn er niet naar en dat zag je in de prijzen .De kust heeft nu prijzen op ned. niveau (..), maar dat heeft vooral te maken met ons noord-europeanen die de vraag hebben aangewakkerd de laatste 15 jaar . Een inhaal slag derhalve.
Ik zeg al lander dat er van een instorting dan ook geen sprake kan zijn.
Voor Ierland gebeurde min of meer hetzelfde , van armoe en bodemprijzen gigantische stijgingen , vooral door de Eu lidmaatschap , en nu deze afflakking wat op zich een gezond gegeven is. Dezelfde personen uit Groot-Brittanie die de laatste jaren de markt in Spanje nog een enorme duw hebben gegeven hetgeen nu ook duidelijk is uitgewerkt .
Volgens mij zijn de huizenprijzen in Ierland en Spanje wel degelijk veel harder gestegen dan in Nederland. Dat is op zich ook niet vreemd, want het prijsniveau was daar aan het begin van de prijsexplosie ook veel lager. De laatste jaren waren de huizen in Nederland juist goedkoop vergeleken met huizen in middelgrote Spaanse steden.
In Spanje stort de boel nu flink in elkaar. Er is enorm veel leegstand. Ook in Ierland kon je zien aankomen dat de boel in elkaar zou klappen. De prijzen zijn daar ook na 2001 nog hard blijven stijgen, maar dalen nu al een tijdje. Kijk eens hier. En vergelijk met Japan op dezelfde pagina: 18 jaar dalende prijzen.
Weet je wat nou het fascinerende is… Al die economieën en markten zijn in al die landen wel anders. Desondanks ontsnapt er geen een aan de enorme invloed van een crisis en de manier waarop economische cycli verlopen. Waarom niet? Omdat het uiteindelijk toch overal mensenwerk is, en mensen in grote lijnen op dezelfde manier reageren op veranderende omstandigheden. Zo ook het blijven volhouden dat ‘iets hier niet zou gebeuren omdat het hier anders is’. Dat is geen economische vaststelling maar een psychologische bezwering die je grappig genoeg ook in de VS, GB, Spanje en IJsland hoorde.
En zo geldt iets simpels als -als je meer leent dan je je kunt veroorloven, kom je vroeg of laat in de problemen- ook gewoon in Nederland, hoe de details van dat schulden maken ook kunnen verschillen. Vandaar ook de huizencrash in de jaren 80 in Nederland, ondanks dat we zo ‘uniek’ waren.