Jos Koets verwacht een daling van 10% voor 2009

Jos KoetsDit jaar is nog niet helemaal afgelopen, maar toch alvast mijn voorspelling van de huizenprijs voor 2009. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) komt in de tweede week van januari met het vierdekwartaalcijfer van 2008. Dit cijfer zal deze keer niet positief zijn.

Ik verwacht een daling van 2,0%. Voor 2009 zijn diverse organisaties en vooral lezers in de koffiekamer erg negatief. Er worden zelfs dalingspercentages van 30% tot 50% genoemd. Gezien de stilte op de markt de laatste twee maanden, zijn dit soort percentages misschien niet zo vreemd!

Veel adviseurs zitten met hun handen over elkaar. Dit betekent dat mensen die nu een woning willen kopen, afwachten omdat zij een prijsdaling verwachten.

Ik verwacht in 2009 in ieder geval ook een daling, maar dit zal niet meer zijn dan 10% als onderstaande argumenten uitkomen. Hierbij is vooral de hypotheekrente zeer belangrijk.

Geld rolt niet meer
De rente moet dalen om een huis kopen goedkoper te maken. Een daling van 1% is dan ook een vereiste voor mijn voorspelling. Is dit niet zo, dan verwacht ik een grotere daling die kan oplopen tot 20%. Opvallend is wel dat de renteverlagingen van de Europese Centrale Bank geen effect hebben op de hypotheekrente.

Veel huizenbezitters met een variabele rente hebben klagen hier terecht over. Minister Wouter Bos is zeker even niet bij de les, want hij weet ook dat zijn bank Fortis volledig aan de zijlijn staat.

Na de overname door de staat is de hypotheekrente bij Fortis zodanig verhoogd dat geen klant meer zaken wil doen met hen (vorige week werd wel een verlaging doorgevoerd). Geld moet door de banken gemakkelijker worden uitgegeven zodat consumenten een hypotheek kunnen krijgen.

Niet alleen Fortis
Het tegendeel is waar, maar daar heb ik twee maanden geleden al voor gewaarschuwd. Nu De Nederlansche Bank met een onderzoek is gekomen, geven de banken het grif toe dat de knip dicht is. Tijd dus dat minister Bos de hand in eigen boezem steekt. Helaas staat Fortis niet alleen aan de zijlijn.

Zij staan er samen met diverse andere partijen die expres de rente hebben verhoogd om geen zaken te hoeven doen. Hoe minder concurrentie, hoe hoger de hypotheekrente. De marges op inkoop en verkoop (funden van geld) zijn dan ook flink omhoog gegaan.

Bank of Scotland heeft hierdoor ook een probleem en heeft besloten te stoppen om hypotheken af te sluiten via het intermediair per 1 januari 2009. Het is belangrijk dat het aantal aanbieders in 2009 flink gaat toenemen. Hierdoor zal de concurrentie ook weer toenemen.

Krimp
Dit betekent dat de marges weer naar beneden kunnen, waardoor de hypotheekrente kan dalen. Een ander probleem is het bouwen van nieuwe woningen. Dit zal in 2009 beduidend minder worden. Een aannemer zal nu eerst een bepaald percentage van zijn woningen verkocht willen hebben voordat er gebouwd wordt.

Meestal is dit 70% en dat blijkt nu vaak een struikelblok te zijn. Bovendien verwacht ik dat minder mensen hun huidige woning te koop gaan zetten. Dit is positief voor de markt, al verwacht ik niet dat hierdoor de hypotheekadviseurs een goed jaar tegemoet gaan; 2009 wordt een slechtst jaar voor adviseurs.

Zij kunnen rekenen op een krimp van zeker 40%. Dit betekent dat minimaal 500 kantoren stoppen met hun werkzaamheden. Op het ogenblik besluiten acht kantoren per week om er mee te stoppen! Een grote schoonmaak is gaande. Toch heb ik voor mijn collegaā€™s nog wat positief nieuws.

Hectisch
Hierbij kom ik weer terug op de hypotheekrente die met 1% moet dalen. Dit zorgt er namelijk voor dat veel mensen hun beleggingshypotheek willen inruilen voor een spaarhypotheek of een bankspaarrekening. Zekerheid is het toverwoord voor 2009, net zoals in 2008 toen ik de spaarhypotheek al op nummer 1 had gezet.

Bovendien is er altijd een grote groep mensen die hun rente weer moeten vastzetten. Wie nu een hypotheek bij een bank heeft, zal niet meer de actierentes krijgen. Opslagen van 1% zijn geen uitzondering, waardoor ook in deze groep waarschijnlijk hypotheken worden overgesloten.

Kortom: 2009 wordt een hectisch jaar waarbij een voorspelling eigenlijk elke dag anders kan uitpakken.

bron: IEX.nl

Share Button

6 Reacties

  1. Lex Zegt:

    Als iemand een voorspelling wil doen over huizenmarkt is het toch wel handig als hij nog even meeneemt dat starters -nieuwe instroom is noodzakelijk voor het in stand houden van een bubbel- amper nog een hypotheek krijgen en dat de verwachting is dat de werkloosheid komend jaar zal verdubbelen.

  2. bert Zegt:

    @lex:

    Inderdaad, wat heel veel mensen niet weten is dat het grootste gedeelte van de kopers starters/instromers zijn.

    En wat lex al beschreef;
    Naast het feit deze groep nu afwacht, kunnen zij sinds kort nauwelijks tot geen hypotheek meer krijgen.

  3. Lex Zegt:

    @bert Eigenlijk kun je dat ook goed zien aan het feit dat de verkopen zo razendsnel aan het dalen zijn.

    Als het alleen zou gaan om het onderling ‘uitwisselen’ van huizen door degenen die al een woning bezitten en dus dat kapitaal kunnen gebruiken om de nieuwe woning te betalen, zou dat wel gewoon door kunnen lopen. Tenslotte hoeven die niet al teveel bij te lenen. Er zou dan weinig te merken zijn aan de cijfers.

    Maar dit is dus niet het geval. De huizenmarkt -en het pyramidespel daarachter- kan alleen op dit niveau blijven door een constante toevoer van nieuwe deelnemers. Het feit dat de markt in elkaar zakt, geeft aan dat die toevoer er niet meer is. Wat dus goed klopt met de praktijksituatie rondom starters.

  4. Theo Zegt:

    En je gaat er van uit dat iedereen even veel geld zal hebben. Guess not. Alle ‘adviseurs’ die nu stil zitten een aantal daarvan zal hun baan verliezen, ook bij banken ed gaan er mensen uit. Er zullen meer gedwongen verkopen komen. Dit verhaal hierboven is lang niet compleet.

  5. Hans Zegt:

    10% is geen leegloop van de bubble, maar een correctie.
    We moeten denken aan het niveau van 1998( toen al hoog)met een inflatie correctie gerefereerd aan de salarissen, en niet aan de officiele cijfers. (die niet deugen)
    Alleen dan loopt de bubble leeg.

  6. benny more Zegt:

    Dat banken geld uitlenen aan huizenkopers brengt geen arbeids activiteiten ofwel zeer beperkt. Grotere zorg bestaat als banken geen geld meer aan bedrijven willen uitlenen en dat is nu al het geval

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.