Voordeel NHG verdwijnt

Fitch RatingsHet voordeel van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), een beduidend lagere rente dan een hypotheek zónder NHG, gaat grotendeels verdwijnen. De reden is dat banken onder de nieuwe, zogeheten Basel II regels meer kapitaal moeten aanhouden voor hun NHG-portefeuille dan in de oude situatie en juist mínder voor hypotheken zonder deze garantie.

Daarnaast wordt NHG sinds kort wat lager gewaardeerd door kredietbeoordelaars als Fitch, waardoor het voor banken duurder wordt deze hypotheken te financieren.

Dat zegt Edward Feitsma, hypotheekexpert van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). Zijn lezing wordt bevestigd door deskundigen van de verschillende geldverstrekkers in ons land. „Voor banken is het lastig een rentevoordeel door te geven aan hun klanten dat ze zelf niet meer genieten. Op termijn is dat economisch niet te verantwoorden”, aldus Feitsma. Hij kan niet aangeven wanneer het renteverschil precies zal verdampen en wat er van over zal blijven. „Maar het kan niet zo zijn dat het verschil zoals bij sommige banken 0,5 of 0,6% blijft. Eén à twee tienden van een procent? Ja, het zal meer in die richting gaan.”

Dat het verschil tussen hypotheken met en zonder NHG nu juist historisch groot is, verklaart hij doordat „we nu in een heel aparte situatie zitten”. Als gevolg van de economische crisis zit de huizenmarkt op slot en om de zaken enigszins vlot te trekken zijn de laatste maanden diverse initiatieven genomen. Zo werd de grens om in aanmerking te komen voor de NHG – waarbij het risico van het niet-terugbetalen van de lening wordt overgenomen door de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen en banken daarom een lagere rente durven te rekenen – onlangs opgetrokken van €265.000 naar €350.000.

Verder is er de Woonlastenfaciliteit, die mensen die door de crisis niet aan hun woonlasten kunnen voldoen tijdelijk ontziet, en stellen sommige banken zich soepeler op als huizenbezitters hun woning willen verhuren. „Niemand heeft er belang bij dat dit schip op de klippen loopt”, verklaart Feitsma de toeschietelijkheid van de banken. „Maar we moeten geen wonderen verwachten van de maatregelen die tot dusver genomen zijn.” De ’psychologie rond de woningmarkt wat verbeteren’, veel meer zit er wat de NVB-deskundige betreft niet in.

Daarnaast zetten de banken zich samen met de notarissen in om, als het onverhoopt tóch tot een gedwongen huisverkoop komt, de veilingen beter te laten verlopen en „minder in een sfeer van groezelige achterkamertjes” terecht te komen. Feitsma zegt echter niet te verwachten dat het aantal veilingen – momenteel een kleine 2000 per jaar op een huizenvoorraad van vier miljoen – de komende tijd fors gaat toenemen. „Een deel van die gedwongen verkopen komt voort uit echtscheidingen, een ander deel uit mensen die écht niet met geld om kunnen gaan en dan heb je ook nog een stukje fraude. De overige, nu circa 600 gevallen is een gevolg van werkloosheid en dat aantal zal wat gaan stijgen.”

Dat voor wat betreft de korte („iedereen kijkt elkaar aan”) en middellange termijn („de gevolgen van de crisis en de groeiende werkloosheid worden meer voelbaar”). Voor de lánge termijn voorziet Feitsma dat de woningmarkt weer een vraagoverschot zal laten zien. „Het woningtekort blijft bestaan. Maar daardoor verwacht ik hier ook geen dramatische toestanden als in de VS, Spanje, Engeland en Ierland.”

bron: de Telegraaf

Share Button

30 Reacties

  1. allert Zegt:

    Iemand opperde op deze site een hele tijd terug al: eind september gaat het los met de daling. Dat NHG voor fitch blijkbaar weinig toegevoegde zekerheid meer bied zegt voldoende over de hypotheken die we met z’n allen over een maand nog kunnen krijgen.

  2. allert Zegt:

    Hier komt toch jasper/mises met z’n betaalbaarheid goed naar voren, want die gaat voor mensen zonder eigen geld behoorlijk dalen.

  3. Lex Zegt:

    Even tussendoor… Iemand al opgevallen dat de Fundateller wel hele vreemde sprongen -met vele duizenden- omlaag maakt de laatste dagen?

  4. Huurder 24 Jaar Zegt:

    @2

    Ik heb het al een keer gezegd en ik blijf erbij:

    Ik betaal liever voor hetzelfde huis over 2-4 jaar net zoveel maandlasten voor 100.000 Euro dan nu voor 200.000

    in alle opzichten zijn de risico’s dan een stuk lager.

  5. kees Zegt:

    @2
    en je denkt dat spaarders hun geld gratis blijven weggeven. Ik kan je zeggen dat de localen bij de Rabo het er nu al niet mee eens zijn. Wie weet gaat spaargeld een weg zoeken naar de vastgoedmarkt op de een of andere manier.
    De echte betaalbaarheid gaat juist toenemen.
    Stel van 30jr. kan minstens een ton sparen. Dan zullen wat andere behoeften onbevredigd moeten blijven.

  6. chantal Zegt:

    als ik het goed voorheb, stijgen de laatste dagen de leningen weer fors…(?)
    Dus betaalbaarheid neemt af. En zal nog verder afnemen.

  7. Jeroen Zegt:

    Op de vraagstelling waarom minder huizen plots op funda? Afgelopen tijd is er veel aanbod bijgeplaatst van niet nvm leden. Een groot deel van dit aanbod is weer verwijderd door funda omdat zij zich niet aan de regels willen houden (oa aanbieden van adverteren op funda voor 99 euries).

  8. kees Zegt:

    Als de leencapaciteit minder wordt dan gaat de prijs van het begeerde goed omlaag, simpel zat.

  9. Niek Zegt:

    een echte deskundige, die Feitsma:

    „Een deel van die gedwongen verkopen komt voort uit echtscheidingen, een ander deel uit mensen die écht niet met geld om kunnen gaan en dan heb je ook nog een stukje fraude. De overige, nu circa 600 gevallen is een gevolg van werkloosheid en dat aantal zal wat gaan stijgen.”
    als meneer een beetje deskundig was zou hij weten dat in een recessie fraude (makkelijke manier om aan geld te komen), smijten met geld (waarom niet, als je toch de WSNP ingaat? en de politiek geeft overal het goede voorbeeld) en echtscheidingen ook sterk toenemen (bij echtscheidingen wegens financiele relatiestress, of anders wel omdat het een manier is om kosteloos van een NHG hypotheek af te komen).

    Het woningtekort blijft bestaan
    commentaar overbodig …

  10. Niek Zegt:

    @5:
    de spaarrente is inmiddels historisch laag, het is duidelijk dat de banken gezamenlijk de spaarrente omlaag drukken. Ik ben ook benieuwd hoe lang dit nog goed gaat, spaarders worden door politiek en banken behandeld als oud vuil terwijl ze essentieel zijn voor het funktioneren van het financiele systeem (misschien nog wel meer dan de banken, want zonder spaargeld valt er niks te bankieren).

    @1:
    ik zeg het nog maar een keer: NHG is de Nederlandse versie van SUBPRIME.

  11. Niek Zegt:

    ondertussen … laatste raming voor de kosten van de Messiah bailout: $23.7 trillion.

    Vertaald naar NL verhoudingen zou dat ongeveer 1 biljoen (1000 miljard) zijn. Zouden ze hier misschien gaan proberen om iedere huiseigenaar 100% schadeloos te stellen voor de prijsdalingen en hogere rentekosten? Je ziet aan de VS dat niets te gek is voor politici, en aangezien onze politiek de VS doorgaans kritiekloos volgt gaan we nog spannende tijden tegemoet.

  12. Wilko Zegt:

    @7 Jeroen
    Hm dat kan inderdaad een verklaring zijn waarom er ‘opeens’ minder huizen op Funda zijn komen te staan.
    Echter, deze huizen staan blijkbaar dus wél te koop alleen nu dus niet op Funda. Ik vraag me af of er alternatieve methoden zijn om achter het totale (koop)aanbod te komen. Wellicht bijv. door het nemen van gemiddelden van verschillende woningsites?

    Ps. Tevens viel me op dat er op de dag dat de CBS met de huizencijfers kwam, hier helemaal niets in het journaal over werd gemeld (niet op de NOS, niet op RTL4). In tegenstelling tot het grote NVM feest van de week daarvoor…
    Dergelijke situaties zijn natuurlijk al eerder gemeld op deze site, maar ik blijf me erover verbazen.

  13. kees Zegt:

    @10
    dan zeggen de verantwoordelijke politici straks:
    “zeg niet dat we niet alles geprobeerd hebben” 🙂
    iedereen komt er mee weg. Ik blijf erbij dat de ABN/Fortis op die bewuste vrijdagmiddag de sleutels in hadden moeten leveren en maandag de curator er had moeten zitten. Tent had gewoon door kunnen blijven draaien. Bijkomend voordeel: iedereen op eigen baan solliciteren. Zo gaat dat ook in de echte economie.

  14. kees Zegt:

    @13
    dan hadden Bos c.s. kunnen laten zien wat doorpakken is. De spindoktoren hadden natuurlijk wat anders bedacht; max.pr.

  15. kees Zegt:

    @6
    je moest waarschijnlijk om 8.00 op je werk zijn. Ik neem aan dat je het nog even overdenkt.

  16. Niek Zegt:

    @12:
    vandaar dat ik tegenwoordig liever spreek over het NVM journaal.

  17. kees Zegt:

    het wordt tijd dat de AIVD de” NVM journalisten” gaat afluisteren en laat lekken natuurlijk naar de Telegraaf

  18. chantal Zegt:

    zal ook wel komen door die stijgende huren :p
    en de fameuze nvm statistieken.

    Linkje voor de netheid : nu.nl/economie/204…-op-woningmarkt.html

  19. Henri Zegt:

    @18
    “29 procent voorziet stijgende huizenprijzen”
    Wat zou de overige 71 procent denken?
    “Het vertrouwen van starters en woningbezitters in de Nederlandse woningmarkt blijkt daarmee weer terug op het niveau van een jaar geleden, voor de financiële crisis uitbrak.”
    Voor de financiële crisis dacht maar 29 procent van de woningbezitters dat de huizenprijzen zouden stijgen ????

  20. william Zegt:

    Gelukkig is het vertrouwen onder de starters op de woningmarkt weer helemaal terug! http://www.nu.nl/economie/2047171/optimisme-bij-starters-op-woningmarkt.html .. en dat terwijl de jeugdwerkeloosheid snel stijgt nu.nl/economie/204…-in-eu-werkloos.html .. Ben benieuwd hoe ze dat vertrouwen peilen. Ik ben iig niet in de peilingen opgenomen 😉

  21. Knospe Zegt:

    Volledig bericht: ing.nl/particulier…_de_woningmarkt.aspx

    Koopwoningbezitter voorziet € 40.000 over te houden na verkoop en aflossing

    De huidige economische situatie baart een kleine groep koopwoningbezitters echt zorgen. Hoewel de verwachting is dat de werkloosheid eind 2010 richting de 9% zal gaan acht slechts 6% van de koopwoningbezitters de kans op werkloosheid hoog. Mocht men in inkomen achteruitgaan door bijvoorbeeld werkloosheid, dan vangt 41% dit op met het inkomen van de partner of uit eigen vermogen. Daarnaast vraagt 12% vrienden of familie om bij te springen en wil 15% meer uren gaan werken om het inkomen te verhogen. Gemiddeld hebben huizenbezitters zo’n 22% van de waarde van hun woning in vermogen achter de hand.

    Ruim een derde (35%) van de koopwoningbezitters zal als de ze de hypotheeklasten, bijvoorbeeld door werkloosheid, niet meer kan betalen de woning verkopen. Daarbij zou vier op de vijf liever zelf de woning verkopen dan dit via een executieveiling te laten doen. De meerderheid vertrouwt erop dat met de verkoop de hypotheek kan worden afgelost. Zes op de tien denkt na verkoop en aflossing van de hypotheek geld over te houden. Gemiddeld gaat het daarbij om een bedrag hoger dan € 40.000. Een op de vier huiseigenaren verwacht met de verkoop precies de hypotheek te kunnen aflossen en 13% verwacht met een schuld van gemiddeld € 26.500 te blijven zitten.

  22. Niek Zegt:

    @18:
    niks bizar, ligt ongetwijfeld aan de vraagstelling. Ik kan zo wel raden hoe ING de vragen heeft opgesteld.
    Bovendien zijn starters, net als kleine beleggers van de Postbank, een uiterst betrouwbare contra-indicator.

    @20:
    goede analyse 😉

    @22:
    hilarisch, een mooi staaltje van massa psychose. Ik ben trouwens benieuwd hoe mensen bij werkeloosheid door meer uren maken hun inkomen gaan verhogen 😉

  23. KariZ Zegt:

    ‘De meerderheid vertrouwt erop dat met de verkoop de hypotheek kan worden afgelost.’

    Hoop doet leven….nietwaar?!?

  24. Okkie Zegt:

    @Knospe nr.18:
    Ik ken veel hoogopgeleiden die pas zijn ingestapt op de huizenmarkt. Ik snap ook niet wat hen bezielt.

  25. Lex Zegt:

    @Jeroen – Bedankt voor de toelichting. Wel een leuke tactische opschoning zo net voor de 200.000 grens 😉

  26. Lex Zegt:

    @ Wilco 12 – Op de startpagina van Funda, dus die nog voor de Fundateller, staat dar er in totaal 263.000 woningen staan aangeboden. Dat zou kunnen kloppen met het marktaandeel van de NVM.

  27. Niek Zegt:

    @27:
    even doorklikken en je hebt de verklaring:

    Zoek in 263.033 aangeboden woningen

    193.934 koopwoningen
    69.099 huurwoningen
    941 nieuwbouwprojecten
    2.092 recreatiewoningen (NL)

    (excl. Europees woningaanbod)

  28. M Zegt:

    Ongelooflijke massahisterie in de hand gewerkt door de veroorzakers (banken en kabinet), volgens Bos zou hier nooit sprake zijn van een crisis. Bos zou ook nooit een stropdas gaan dragen weten we het nog. NHG omhoog naar €350.000, koekje uit eigendoos. Dacht dat we afgelopen jaren met zijn allen al heel wat ingeleverd hebben. Misschien moeten wij om onze hypotheken veilig te stellen ook naar een wachtijd van 7 jaar, dat zou ons behoorlijk wat meer zekerheid geven. 🙂 Wij, mijn vriendin en ik, zijn niet negatief hoor. We hebben een prachtige vijstaande opknapper gekocht. Hebben een spaar aflosvrij hypotheek van gewoon 100% en gaan lekker opknappen van ons eigen spaargeld. Mochten we een wasmachine moeten kopen dan doen we dat ook van eigen geld… Als je iets wilt hebben dan moet je ervoor sparen heb ik altijd van huis meegekregen. Wanneer je van de politiek of de banken afhankelijk bent is er iets goed mis in je bovenkamer. Regel het zelf en leer op eigen benen staan. Iedereen weet dat de politiek in den Haag allá Piet Paulusma bedreven wordt. Niets zo veranderlijk als het weer en meestal fout voorspeld, denk je dat het zonnig wordt de hele dag dan vergeet je de plu mee te nemen, resultaat zeiknat en een chagerijnige vrouw.

  29. Voordeel NHG verdwijnt | nieuwbouw20 Zegt:

    […] Bron: huizenmarkt-zeepbel.nl […]

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.