Verkochte bestaande koopwoningen waren in november gemiddeld 3,3 procent goedkoper dan in november 2010. De prijsdaling was beduidend groter dan die in oktober, toen de verkoopprijzen 2,8 procent lager waren dan een jaar eerder. Dit blijkt uit de cijfers van het CBS en het Kadaster.
Alle woningtypen waren in november goedkoper dan een jaar eerder. Vrijstaande woningen namen met 3,9 procent het meest af in prijs, tussenwoningen met 2,9 procent het minst.
In nagenoeg alle provincies daalden de prijzen. De sterkste prijsdaling was in Friesland (met 7 procent). In Gelderland, Overijssel en Groningen waren de prijzen ook fors lager (meer dan 4 procent). Zeeland was de enige provincie waar de prijzen gelijk waren aan een jaar eerder.
Ten opzichte van oktober 2011 daalden de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,8 procent. Deze afname was tweemaal zo groot als die in oktober.
In november wisselden bijna 9,5 duizend bestaande koopwoningen van eigenaar. Daarmee was het aantal verkopen 6 procent lager dan een jaar eerder. In de eerste elf maanden van 2011 zijn er bijna 108 duizend woningen verkocht. Dit is bijna 4 procent minder dan in dezelfde periode in 2010.
bron: CBS
Loading ...
Ga zo door, de lucht loopt uit de woningmarkt.
Wat ik al eerder postte. CBS Koopwoningen index (geheel jaar 2005=100, exclusief kosten koper). Van 106,3 naar 102,0. Dit brengt ons terug naar de stand van december 2005. Hoogste ‘score’ was augustus 2008 met 113,5.
Gebruik van de index-cijfers per grote gemeente levert altijd vluchtige en niet betrouwbare, graag door lokale media overgenomen (in het geval van stijgingen), uitkomsten op.
Toch, voor de volledigheid, opvallende zaken:
– Amsterdam daalt hard van 123,8 in januari 2011 naar 115,2. Ooit heeft in het Parool gestaan dat de nieuwe gedragscode Amsterdam wel eens heel hard zou kunnen raken, omdat daar de huizenprijzen het hoogst zijn voor net-werkenden (en vaak ook netwerkenden) mensen die op basis van de GHF niet veel mogen lenen. Maar tot nu toe hield Amsterdam redelijk stand in de index tenminste.
– Almere inmiddels op 95,3. Dat is de stand van april 2002 (!).
– Utrecht neemt stokje van de COROP-gemeenten over als gemeente met de hoogste index (118,1).
– Dramatische jaar op jaar in Enschede en Groningen met resp. -9,2 en -8,2, waarbij Enschede Almere aan het opjagen is met een 96,6 (prijsindex juni 2004).
Gemiddelde maand-op-maand daling afgelopen 4 maanden = 0,625%.
Als dat een jaar door zet:
1,00625^12 = 7,7%
Komt het shock-effect nog bij dat corporaties 75% van hun huizen te koop moeten aanbieden: http://www.parool.nl/parool/nl/6/WONEN/article/detail/3085946/2011/12/21/Driekwart-huurhuizen-verplicht-te-koop.dhtml
Nominaal zitten we met 102 op prijspeil tussen Dec 2005 en Jan 2006. Reeel gemaakt tegen CBS consumentenprijs index zitten we nu op prijspeil midden/eind 2001.
@4 Dit vind ik een heel scherp punt van u!
Ik wil daaraan toevoegen, voor de koper is een huis nu +/- 7% goedkoper t.ov. Nov 2010. Als we ook de overdrachtsbelasting verlaging meenemen.
Dit gaat nu wel heel erg snel.
Ik huur tijdelijk een te koop staande woning, de makelaar vertelde mij laatst dat de verkoopprijzen op dit moment op het niveau staan van 2002 / 2003!!! Mijn woning heeft 1 kijker per 4 maanden daarna hoor je niets meer! De vraagprijs wordt binnenkort van 299.500 aangepast naar 249.000,- in de hoop een koper te vinden.
Telegraaf kopt: ”Huizenprijzen dalen niet overal”
Heren, dames kijk eens aan de linkerkant van deze colum en klik eens op het PDF linkje (”woningmarktcijfers”) ….dan lijkt het net of de huizenprijzen nauwelijks zijn gedaald en in veel dorpen en steden gestegen.
Volgens mij klopt hier geen ruk van….wie kan dit verklaren?
http://www.telegraaf.nl/overgeld/hypotheken/11160634/__Huizenprijzen_dalen_niet_overal__.html?sn=overgeld
Telegraaf kopt: ”Huizenprijzen dalen niet overal”
Heren, dames kijk eens aan de linkerkant van deze colum en klik eens op het PDF linkje (”woningmarktcijfers”) ….dan lijkt het net of de huizenprijzen nauwelijks zijn gedaald en in veel dorpen en steden gestegen.
Volgens mij klopt hier geen ruk van….wie kan dit verklaren?
http://www.telegraaf.nl/overgeld/hypotheken/11160634/__Huizenprijzen_dalen_niet_overal__.html?sn=overgeld
zie linkje hierboven en het PDFje ”woningmarktprijzen”
Klopt gewoon. Roep het al een hele tijd hier. Er is een enorme vraag naar woningen en dat zal voorlopig ook nog wel zo blijven. Er is alleen sprake van een verschuiving van de vraag op alle vlakken.
Let op: niet alleen de prijzen maar ook het aantal verkochte huizen is gedaald! en dat lag al veel lager. De totale omzet op de woningmarkt, gecorrigeerd voor geldontwaarding, is zo ongeveer gehalveerd – en met de verlaging van de overdrachtsbelasting erbij meer dan dat.
Het zou ook een wonder zijn als prijzen niet onder druk staan. Stengere regelgeving, crisis in Europa en gedoe over de HRA.
Gelet op deze puur voor het vertrouwen extreem slechte omstandigheden zou je eigenlijk met verbazing dienen te kijken naar het feit dat de prijzen nog redelijk stabiel zijn gebleven.
Van een percentage als van Amsterdam -3,9 in november kan bijvoorbeeld niet wakker liggen, zeker als je kijkt hoe de prijzen zich over een langere periode hebben ontwikkeld.
bizar hoe de prijzen in Zeeland op peil blijven, dat is al jaren zo terwijl er hier nauwelijks goede banen zijn (behalve dan bij de overheid in enkele van de ambtelijke centra). Nog even zo door en de huizen zijn hier duurder dan in Amsterdam, wat zullen de Zeeuwse bestuurders trots zijn. Er wordt ook vrijwel niks meer verkocht maar daar praten we niet over; lekker allemaal stug Zeeuws de prijs hoog houden, al moet je 20 jaar wachten op een koper (de belastingdienst betaalt toch).
De woning die ik huur had 2 kijkers in bijna 4 jaar; een sterk vergelijkbaar appartement schuin onder is verlaagd van ruim 300K naar uiteindelijk 240K voordat de eigenaar het opgaf en nu ook maar verhuurt. Overal in de buurt zie ik appartementen die al jaren te koop staan voor véél te hoge prijzen, doorgaans 2-3x de prijs uit 2001 of daaromtrent. Veel staat leeg, soms wordt het tijdelijk verhuurt, prijsverlagingen zijn zeldzaam. Nog een lange weg te gaan voordat de bodem bereikt is, dat is duidelijk.
die website woningmarktcijfers is niet bepaald onafhankelijk, en heeft een reputatie van gemanipuleerde cijfers. Alles is vast zo gemasseerd dat het er relatief mooi uit ziet.
en aangezien die verschuiving is richting véél goedkopere woningen, zal dat op termijn er ongetwijfeld voor zorgen dat de gemiddelde woningprijs ver omlaag gaat. Er is vraag naar woningen die er niet of nauwelijks zijn, en geen (voldoende koopkrachtige) vraag naar de talloze woningen die worden aangeboden. Het overgrote deel van wat nu wordt aangeboden zal nooit verkocht worden voor de vraagprijs, of een prijs die daar maar bij benadering in de buurt komt.
precies, gewoon optimistisch blijven tot op de bodem, net als bijv. de pensioenfondsen met hun aandelen in Fannie & Freddie; en dan op de bodem verkopen. Als iedereen nou zo denkt als dr.t, dan is dat de beste garantie dat wie nu even wacht straks met maximale korting een huis kan kopen 🙂
Iemand ook opgevallen hoe lang de het aantal huizen op de 256.000 bleef hangen en nu zelfs aan het dalen is?
Wie heeft hier een verklaring voor?
Bij Funda*
Heiny,
Seizoenseffect, zie de link op huizenmarkt.
Zo zou je het kunnen zien, maar ik zie het gelukkig anders.
Wat de prijzen in Amsterdam in stand houd is:
– nijpende woningnood (10 jaar wachten op een sociale huurwoning is het ook niet).
– verdere druk door migratie van met name jongeren van buitengebieden (kijk maar naar Limburg) naar de Randstad
– verdere centralisatie van economische activiteiten richting de Randstad
alsmede de elkaar versterkende kracht van de combinatie van bovenstaande factoren.
Je hoeft echt geen helderziende te zijn, dat de door jou gedroomde bodem minder diep is en slecht tijdelijk van aard voor Amsterdam.
Maar tja je zal in een gat als Zeeland wonen.
Als je de jaarlijkse trend volgt blijkt dit heel normaal te zijn voor de tijd van het jaar. Niets bijzonders dus.
Dit bericht staat in de telegraaf:
De Europese Centrale Bank (ECB) leent in totaal 489,2 miljard euro aan 523 Europese banken in de eerste 3-jarige lening die de ECB ooit uitgaf. Dat maakte de centrale bank vandaag bekend. Op 29 februari volgend jaar volgt een tweede 3-jarige lening.
De belangstelling is veel groter dan verwacht. Analisten rekenden in doorsnee op een omvang van 310 miljard euro. De ECB kondigde de lening eerder deze maand aan bij de bekendmaking van het rentebesluit.
De banken betalen een rente die het gemiddelde zal zijn van het belangrijkste rentetarief van de ECB gedurende de looptijd van de lening. Daarmee kunnen de leenkosten tot 3 procentpunt lager zijn dan bij leningen op de kapitaalmarkt. Met het beschikbaar stellen van het goedkope geld wil de centrale bank een nieuwe kredietcrisis in de banksector vermijden. Daarnaast hoopt de ECB dat het geld wordt gebruikt om Italiaanse en Spaanse staatsobligaties op te kopen.
Twijfel
Volgens econoom Martin van Vliet is het geleende bedrag gelijk aan anderhalf keer het bedrag dat Italië en Spanje volgend jaar willen ophalen met de uitgifte van staatsobligaties. Hij betwijfelt echter of banken al hun nieuw verworven kapitaal zullen gebruiken om staatsobligaties van zwakke eurolanden te kopen.
Lening neemt zorgen weg
James Nixon van Société Générale meent dat banken nog steeds niet volledig in hun kapitaalbehoefte voor 2012 hebben voorzien, maar noemt de lening toch een succes. ‘Het kan de zorgen over een kredietcrisis deels wegnemen.’ Banken moeten volgend jaar 230 miljard euro aan obligatieleningen herfinancieren.
De gewoonte in dit land knollen voor citroenen te verkopen gaat zich nu in de financiering van de huizenmarkt wreken.
Aan die kwalijke gewoonte komt langzamerhand een einde: opgefokte huizenprijzen dalen in steeds sneller tempo naar een niveau zonder lucht, zoals je aantreft in de redelijk(e)stabiele bedragen, die aan de Duitse woningmarkt zijn verbonden.
Geen wonder: de Oosterburen verbazen zich er nog steeds over, dat potentiële kopers in NL zich zo lieten opzadelen met grote schulden met als gevolg belachelijk hoge prijzen voor vaak ouwe meuk of een Vinex doorzonwoning.
Dat is in Duitsland onmogelijk. Kwestie van fatsoen, waardoor de “Kunde” optimaal beschermd wordt.
Vandaar dat – op een enkele uitzondering na – de prijzen van woningen in dat land aanmerkelijk lager liggen als gevolg van verantwoorde en solide financiering.
Het gebrek aan een dergelijke solide financiering in NL doet zich nu gevoelen.
Dan krijgen we het komende decennium nog eens de lastenverhoging door de schuldencrisis, de economische neergang, de discussie over de NHG en de hypotheekrenteaftrek, de strenge eisen aan energielabels en asbestverwijdering (vanaf 2012 op grond van nieuwe richtlijnen van de EU) over ons heen en een kind kan aanvoelen hoe de neerwaartse spiraal in de NL huizenmarkt bezig is in een stroomversnelling te raken.
Dat effect zal nog het meest voelbaar zijn in die gebieden waar de huizenmarktgekte van de afgelopen decennia het hardst heeft toegeslagen en ook hardst onderuit zal gaan.
Dat is in Duitsland onmogelijk. Kwestie van fatsoen, waardoor de “Kunde” optimaal beschermd wordt.
‘Tuurlijk’ is dat een kwestie van fatsoen en is het helemaal niet er aan gelegen aan het feit dat er miljoenen mensen in NL op een kluitje wonen.
Bestemmingsplannen staan bovendien het volbouwen van bijvoorbeeld het groene hart in de weg en je kan nu eenmaal niet in het daarvoor wel bestemde gebied overal foeilelijke (huur-) woningen neerzetten.
Mensen laten verhuizen (of beter gezegd de stad uitjagen) naar Almere is ook niet zo aantrekkelijk.
Met foeilelijk bedoel ik onder meer de flatgebouwen in bijvoorbeeld Zuid-oost.
@dr.t
U doet net alsof Nederland de randstad is, het krapte argument gaat voor grote delen van Nederland gewoon niet op. Iedereen begrijpt dat huizen op gewilde locaties een hogere waardering hebben maar geld dit ook voor de woningen in Schubbekuttenveen?
Zelfs in dunbevolkte gebieden zijn de huizenprijzen krankzinnig. Komt gewoon door de ruime financieringsmogelijkheden en de vastgoedmaffia die het volk heeft wijsgemaakt dat huizen zoveel kosten en het waard waren. De gewillige bankensector heeft het allemaal willen financieren want de bomen groeiden tot in de hemel.
In Nederlands was het gezonde verstand zo goed als uitgestorven, gelukkig komt het in rap tempo terug bij starters die niet van plan zijn hun hoofd in de strop te leggen.
Ik had het ook specifiek over Amsterdam.
Mijn idee is dat het daar drukker wordt en in randgbieden juist minder en dat dit een invloed op de prijsontwikkeling zal hebben, omdat de vraag zich verplaatst.
T’is toch wat…….. 500 miljard belastinggeld en toekomstige inflatie ? naar de banken…….Komt voor de korte termijn alles toch nog goed, lange termijn…..tja, probleempje……. 😉
Kees de Korte zou zeggen, de problemen worden steeds maar groter …….
http://www.telegraaf.nl/dft/nieuws_dft/11164110/__ECB_leent_banken_489_miljard_euro__.html
Hoofdzaken van bijzaken onderscheiden, dr.t., dat is de kunst.
stel je voor dat je ergens woont waar de huizenprijzen betaalbaar zijn … (niet bij mij in de buurt hoor, daar zijn de prijzen vrijwel op Amsterdams nivo; maar op sommige locaties beginnen de kortingen op te lopen tot ver boven de 50%). Nee, dan liever een vermogen betalen voor een hok op driehoog achter ergens in het sjieke Amsterdam 😎
Ik ben benieuwd naar de cijfers van het Kadaster over heel 2011 wat betreft de gemiddelde koopsom. In 2010 steeg deze nog tov van 2009 met 0,53% tot €239.530,-
Dr. T, in Amsterdam was het de afgelopen jaren usance dat net afgestudeerde mensen (een- of tweeverdieners) zich tot over hun nek in de schulden konden steken. Je kent de verhalen vast ook, junior consultant met een salaris van 50.000 euro en een hypotheek van 3,5 ton, stelletje eind 20 dat bij bij een advocatenkantoor werkt en voor 5 ton een woning koopt, enzovoort. Woningen in Amsterdam waren binnen drie dagen weg, gekte in de Rivierenbuurt, Oud-West, Zeeburg, er wordt tegen elkaar opgeboden, noem maar op. Vaak tegen een prijs hoger dan de vraagprijs.
Dit feest is echter ook in Amsterdam voorbij. Dat merk ik genoeg bij vrienden en kennissen om me heen. Woningen gekocht na 2007 worden meestal voor dezelfde prijs of met een restschuld verkocht. Binnen vijf jaar wil je toch weg uit je woning van 60 tot 80m2. Dit zal door de gedragscode nog een stuk erger worden. De jongere varianten van voornoemde groep mensen krijgen een stuk lagere hypotheek dan hun vier jaar ouder zijnde voorgangers. Woningen aangekocht tussen vijf en zes ton blijven onverkocht. Er zijn simpelweg te weinig mensen die dergelijke bedragen kunnen lenen onder de nieuwe gedragscode.
Er zijn nog genoeg mensen die willen kopen in Amsterdam. Maar die kunnen het niet betalen. En laten we eerlijk zijn, 90m2 in Amsterdam is al tig procent duurder dan in Rotterdam. Waarom zou Amsterdam nog verder doorstijgen dan Rotterdam relatief gezien? Dat is mijns inziens al lang ingeprijsd. Het verdere nadeel voor Amsterdam is dat het gros van de koopwoningen zo klein zijn, dat je daar niet kunt wonen met twee kinderen. Dit creeert uiteindelijk een verhuisplicht te vergelijken met werkloosheid en scheiding.
Nu ken ik je mening dat deze mensen uiteindelijk zoveel keer modaal gaan verdienen en dus betere LTI-ratio’s krijgen, maar zo is het bij banken nog niet. Dus tenzij banken all-in gaan op het toekomstperspectief van starters in de hoofdstad, want niet likely is gelet op de huidige gedragscode, staat de woningbezitter in Amsterdam mijns inziens een groot fiasco te wachten. Groter nog dan de rest van Nederland, omdat je ‘speelt’ met vele hogere bedragen (beter 10% van een ton kwijt dan van 3 ton), dan in andere steden en meer recent gekochte appartementen (omdat je er relatief korter woont).
Claude ik zal niet ontkennen dat de prijzen onder druk staan doordat banken minder mogen lenen. Wat ik beweer is dat daar tegenover factoren staan die ertoe leiden dat de woonmarkt in Amsterdam door een minder diep dal zullen gaan dan beweert werd.
En niet iedereen wil twee kinderen en een huisje, sterker nog dat is wat Amsterdam ook zo leuk maakt.
Almere is een uitskend alternatief voor het huisje boompje zoekend deel van de bevolking.
Buiten het feit dat er landenlijk een tendens bestaat dat er steeds meer behoefte is aan woningen voor huishoudens bestaande uit een persoon.
landelijk pardon
Mee eens dat het seizoenseffect is. Er komen echter niet minder huizen bij de laatste tijd () en het aantal verkochte woningen loopt ook terug. Het effect bestaat er m.i. dan ook uit dat mensen hun huis tijdelijk van de markt halen en na de vakantie weer als nieuw terug plaatsen.
In Amsterdam zijn de prijzen het hoogst in de Concertgebouwbuurt, een gedeelte van Amsterdam-Zuid naast het Vondelpark. Ik kan je genoeg stulpjes aanwijzen die nu 20% gedaald zijn, maar nog steeds niet verkocht… Ik heb hier als student gehuurd voor een prikkie en wil daar nu graag kopen maar i kwacht geduldig af met mijn spaarpot.
crap, tussen die haakjes had bron moeten staan:
http://fundacijfers.staanhier.nl/graph2.php?soort=koop&gegeven=1-dag
Micky
Als ik jou was zou ik ook afwachten. Maar 20% an de vraagprijs af voor sommige huizen zegt niet zoveel.
Lag misschien aan de vraagprijs.
Gemiddelde verkoopprijs zegt ook al niet zo veel.
Kan er op duiden dat huizen in het goedkopere segment juist beter verkocht worden.
Het zal best kunnen dat gewilde locaties nog wat in prijs omhoog gaan. Ik val echter even terug op de woorden van oud politicus Jan Maat: “vol = vol” 🙂
En binnenkort nog een paar miljoen extra huizen te koop:
http://www.parool.nl/parool/nl/6/WONEN/article/detail/3085946/2011/12/21/Driekwart-huurhuizen-verplicht-te-koop.dhtml
Dat helpt vast om de prijzen ten goede te veranderen!
Misschien een nieuw draadje
ll,
Nee, dat geld van de ECB is geen belastinggeld. Als dat geld wel van de belastingbetaler afkomstig was zou’t ook geen inflatie veroorzaken. Wat de ECB wel doet is geld uit het niets scheppen en dat tegen onderpand als krediet verstrekken aan de banken. En dit keer heeft dat krediet een uitzonderlijk lange looptijd.
Ongetwijfeld zullen die banken van dat ECB-krediet weer staatsschuld kopen, maar laat niemand Draghi er van beschuldigen dat hij overheidstekorten van de met de printer financiert want zoiets doet de ECB niet.
Ik heb deze zomer 3 appartementen in oud zuid bekeken van rond de 100m2 voor 4 ton. Moet zeggen dat de makelaar veel tijd voor mij nam. Makelaar zei zelf dat er bij een pand wel iets van de vraagprijs Afkon maar een ander was zeer scherp geprijst. Al die panden staan nu 5 maanden later nog steeds te koop. Eentje is 15000 gezakt. Makelaar nam wel lekker veel tijd voor mij. Dat was zeer fijn en er was verder ook 0 druk.
@Longtime lurker
Ik heb hetzelfde gedaan. De staat van de appartementen die ik heb bezichtigd was slecht tot zeer slecht (ben gewend aan nieuwbouw). Alleen het enigszins bewoonbaar maken kost al 50.000.
Alle appartementen staan nog steeds te koop en dat zal ook zo blijven. Wat nu te koop staat voor 4 ton is eigenlijk 3 ton waard.
Kijk, als je goed (twee)verdienend bent in Amsterdam zonder kinderwens dan is het daar goed toeven en kun je jaren vooruit. Alleen, er geen honderdduizenden Dinky’s in de hoofdstad. Wat ik wilde benadrukken is dat de wooncarrière in Amsterdam kort is. Het behelst een, wellicht twee appartementen en dan is het voor het gros klaar. Op dit moment zijn de appartementen die gekocht zijn vier jaar geleden simpelweg niet te betalen voor de mensen nu tegen deze prijs. De natuurlijke aanwas is weg en mensen beseffen dat de prijzen omlaag kunnen gaan. Niet leuk voor een appartement waar je gemiddeld vier tot vijf jaar woont.
Daarom stelde ik ook dat door de gedragscode (en niet door de interesse om te wonen in de hoofdstad) Amsterdam door een stuk dieper dal gaat dan de rest van het land.
Dat is vast nog een tijd te verbloemen door je appartement tegen 1500 euro te verhuren. Maar dat is ook niet altijd zaligmakend en haalt niets uit als je verwacht dat de huizenprijzen de komende vijf jaar op zijn best op dit niveau blijven.
Daar bovenop komt natuurlijk dat woningcorporaties in Amsterdam flink onder de marktprijs nieuwe appartementen aanbieden, wat de markt voor de zittende huizenverkoper ook niet helpt.
Ook de prijzen in Amsterdam zullen dalen en die zullen harder dalen dan in de rest van Nederland. Algemene wet: snellere stijging is hardere val.
Heeft geen moer met werkgelegenheid te maken. Veel mensen die in amsterdam werken die wonen al buiten Amsterdam.
Tekort aan woningen is bullshit, dit is door de vastgoedsector verzonnen.
Waarde moet dalen om de tripple À rating te behouden.
Incorrect, er is geen vraag naar véél goedkopere woningen. Waar haal je die info vandaan? Vandaag nog in het nieuws dat men juist meer wil betalen voor een betere/luxere/grotere huurwoning. Hetzelfde geldt (nog steeds) voor koopwoningen. Waar jij op doelt geldt uitsluitend (ver) buiten de Randstad. Zoals eerder door andere genoemd kan je Zeeland niet met Rotterdam, laat staan Amsterdam, vergelijken.
@Joachim; beter lezen worden te koop aangeboden AAN DE HUURDER. Komen dus verder niet te koop en zal ook geen tot weinig zoden aan de dijk zetten.
Dan ga je toch lekker huren in Amsterdam en je hebt geluk want er zijn heel veel woningen zodat je helemaal niet tien jaar op een wachtlijst hoeft te staan.
@45. Ralph, als huurders hun eigen woning zouden kopen wie moeten dan de nu al leegstaande woningen van die +250.000 op Funda kopen?
En er staan een hoop leeg, woon zelf gehuurd en ben al een paar jaar op zoek naar een koopwoning en ongeveer de helft van de tot nu toe bekeken woningen staat leeg.
Een groot gedeelte zelfs al jaren….
Snap even niet waar je op doelt. Ze willen de corporaties verplichten 75% van hun woningportefeuille te koop aan te bieden aan de huidige huurders. Het is immers juridisch onmogelijk om deze huurders er eerst uit te zetten om de woning vervolgens te koop te zetten. Als die huurders hun ‘eigen’ woning zouden kopen blijft dat lood om oud ijzer, zij wonen er nu al. Leegstaande woningen? Het overgrote merendeel is gewoon bewoond.
Het merendeel zal ook door dezelfde ‘eigenaren’ bewoond blijven zolang de verkoperstaking (de onwil van de verkopers om de prijzen aan te passen naar het nieuwe prijsevenwicht) aanhoudt.
We gaan ervan uit dat dit nog een tijdje door zal gaan.
Oud bericht of gewoon vreemd? De banken hebben vandaag weer gratis miljarden gehad.
dat denk ik ook, de prijzen zijn gewoon meer opgeblazen dan gemiddeld in het land, ze kunnen dus ook verder omlaag. Dit geldt trouwens nog meer voor mijn eigen stad: in de bubble tijd werd bijna alles in Nederland extreem duur, ook ver van de Randstad, als het maar de ‘betere locaties’ waren. De prijsstijging is hier vermoedelijk (procentueel) nog hoger geweest dan in Amsterdam, omdat het begon vanaf een lager nivo.
ik ken daar vele voorbeelden van stulpjes die sinds ik er studeerde (pakweg 25 jaar geleden) zo’n 20-30x duurder geworden zijn. En dan zijn er nog mensen die denken dat 20% korting een mooie deal is …
De euro pleurde gelijk omlaag vandaag op het nieuws. De markt heeft prima in de gaten dat de geldpers op vol vermogen wordt aangezet, voor zolang als de banken het spel meespelen tenminste.
ja, men wil meer betalen maar dan wel met geld wat men niet heeft en ook niet zal krijgen. Ik wil misschien ook wel een Porsche 918 Spider, gewoon voor erbij en ik kan vast zo een hele lijst maken van mannen die dat ook wel willen om aan te tonen dat er enorme vraag is; misschien moet ik eens met Porsche gaan praten (oh nee, dan gaat de prijs nog verder omhoog).
Ralph, je gelooft echt in sprookjes.
In de VS weten ze ook de “moed hoog” te houden… Bestaande huizenverkopen consistent met ca. 14% overschat…
http://www.zerohedge.com/news/us-housing-market-was-artificially-inflated-14-2007-2010-nar-reports
TulipManIA,
het lijkt de NVM wel 🙂
– Expats voor internationale bedrijven als TomTom, Apple die het eeuwig goed blijven doen.
– een gigantische goed verdienende bankensector aan de zuidas, waar altijd geld zal blijven.
De vraag naar woningen in Amsterdam zal altijd groot blijven, echter neemt de vraag in euro’s af (mensen * financierbaar bedrag). Die wachtlijsten op de huurmarkt zijn een wassen neus. Alles gaat via urgentie.
Bemerk, dat het inmiddels nogal over Amsterdam gaat, waar intussen geen enkele echte Amsterdammer meer woont.
Die kijkt wel uit terug te keren naar een verloederende stad met een erbarmelijk slecht geestelijk en cultureel klimaat. Niet meer geweest wat het was.
Wat zit er dan wel? Behalve onze medelanders een bulk aan provincialen, voornamelijk werkzaam in de dienstverlening, een sector, die, het op z’n zachtst gezegd, het moeilijk gaat krijgen.
Gezinnen met kinderen, die kans zien de stad te ontvluchten, grijpen die kans, zodra ze kunnen.
Net zoals (vroeg)gepensioneerden, die de wijk nemen naar meer leefbare steden over de grens, waar onbeschoft gedrag zoals in het huidige Amsterdam ontbreekt en de prijzen van onroerend goed in een redelijke verhouding staan tot het gebodene. Bovendien is er meestal sprake van een beter en groter cultuuraanbod.
Tenzij cijfertjes, financiën, (betweterige) advocatuur en al wat dies meer zij aan “dienstverlening” je grote hobby is en je als provinciaal na je studie aan de twee slechtste universiteiten van het land in de stad bent blijven hangen, moet je vooral niet verkassen “naar buiten” maar lekker “binnen blijven”.
Daar bevindt zich tegenwoordig “de provincie”.
Kan dan ook nog opdraaien voor het deficit van de stad inclusief de miljardenverliezen op de NZ-metrolijn. Indertijd ook geïnitieerd door een provinciaal van de eerste orde.
Het duurt misschien iets langer dan in de rest van het land, maar ook in Amsterdam is de daling van de huizenprijzen niet tegen te houden.
Ga er maar vanuit, dat de stad niet aantrekkelijk genoeg is om er veel geld in ouwe gehorige meuk of slecht gebouwde nieuwbouw – in welke buurt dan ook – te stoppen.
Nooit doen!
@Ralph,45
Natuurlijk gelooft geen mens dat er geen vraag zou zijn naar goedkopere woningen. Het is heel simpel, geld is als water en vloeit naar het laagste punt.
De markt stagneert momenteel omdat verkopers momenteel nog, of wellicht nooit hun verlies willen nemen. Dat is geen mooi vooruitzicht voor huizenverkopers.
De dag dat een woningbouwer nieuwbouw gaat aanbieden met prijzen die nagenoeg gelijk liggen aan bestaande bouw ligt waarschijnlijk nog in de verre toekomst, maar als dat gebeurt, dan ben ik benieuwd naar de effecten.
Ik woon mooi, mooi uitzicht, de enige kans dat ik verhuis is als ik naar het bejaardenasiel moet.
Veel van de discussies over (de richting en niveau van) huizenprijzen betreffen de huidige Nederlandse situatie op het gebied van de betaalbaarheid van woningen, de financierbaarheid (obv nieuwe bankencode), HRA, kosten van vergrijzing en de algemene economische ontwikkeling in ons eigen land. Hier een daar wordt ook gerefereerd aan de gevolgen van toenemende overheidsschulden en bankensolvabiliteit op de stabiliteit van de euro en het algemeen prijsniveau. Wat mij betreft is dit een goede basis om een (eerste) analyse uit te voeren. Echter, wat ontbreekt is een goede inschatting van de gevolgen van stagnerende economieen op onze op het buitenland georienteerde economie. Nederland is een van de meest open economieen, met een grote dienstensector, die hard geraakt zou kunnen worden door problemen in onze exportmarkten. Er vinden bezuinigingen plaats in vrijwel alle landen in Europa (ons afzetgebied), alsook tekenen van afvlakking van de groei in China welke het laatste decennium de globale economie heeft ondersteund. Een van de gevolgen van stagnerende economieen in onze afzetmarkten is vrij direct, namelijk verminderde exporten als gevolg van verminderde vraag naar onze goederen. Een ander aspect is dreigend protectionisme. Als de buitenlandse (en binnenlandse) vraag stilvalt, zal een beweging op gang komen die de eigen economie wil ondersteunen. In het verleden zijn hier talloze voorbeelden van. Het gevolg is dat iedereen hier slechter van wordt. Dan is het niet eens zozeer de vraag wat huizenprijzen gaan doen, maar of we niet met zijn allen (huurders, huiseigenaren) een race naar de bodem beginnen…
@ 59 Tulipmania
Dat is wel zo, maar anderzijds zijn de economieën van de landen om ons heen nagenoeg net zo open. De kans bestaat inderdaad dat hierdoor de prijzen zullen dalen, de vraag blijft echter of de koopkracht zal gaan dalen.
AVE,
Ik hoop (met jou en vele anderen) dat je inderdaad gelijk hebt dat anderen landen hun gedachtegoed niet zullen wijzigen tav hun openheid indien er zand in de machine komt.
Mijn glas is half-vol, maar ik ben er beducht op dat bij grote negatieve economische invloeden in de landen om ons heen (en in NL), er een andere wind kan gaan waaien die de koers doet wijzigen. Niets is zo opportuun als de politiek. Politici leven bij de gratie van hun stemvee en een “eigen volk eerst” boodschap ligt goed in het gehoor tijdens tegenwind.
Afscherming van de eigen economie voor goederen/diensten uit het buitenland en het bevoordelen (subsidieren) van de eigen economie zal een soort starve your neighbour effect tot gevolg hebben, waardoor de koopkracht van iedereen geraakt zal worden. Een voordeel: individuele landen kunnen nu niet meer de valuta in het spel betrekken om een oneigenlijke positie te verwerven… Woningen zullen in dat scenario (laten we het daar hopelijk nog maar even bij laten) inderdaad goedkoper worden, maar als gevolg van dalende koopkracht.
wat mij echt verontrust (nou ja een beetje dan) is dat de ECB de banken helpt met enorme bedragen, maar dat die banken het weer net zo hard terug uitlenen tegen hogere rente aan de staten.
Hierdoor verdienen banken dus gewoon geld ten koste van ons (tenzij je bankdirecteur bent natuurlijk). De grap zit er volgens mij in dat de ecb niet direct aan staten mag lenen (of via allerlei restricties). Het probleem “bankenzooi” wordt dus weer niet opgelost en alleen maar verergerd. Zo simpel zit het volgens mij gewoon inelkaar en ze gaan gewoon door. Zo lang men de rare opvatting heeft dat banken too big to fail zijn blijft het alleen maar erger worden. Beter zou zijn langzaam banken 1 voor 1 afbouwen en wat goede banken overhouden. Mij kan het echt niets schelen van wie ik de afschrifjes krijg.
Steven, inderdaad.
Volgens mij was er vroeger de gedachte Power to the People, en de banken waren faciliterend om de reele economie te ondersteunen.
Nu is het Power to the Banksters, en het volk is de l*l.
Maar misschien waren we vroeger blind, en nu beter-ziende….
http://www.gelderlander.nl/voorpagina/achterhoek/article10083335.ece
http://www.volkskrant.nl/vk/nl/2686/Binnenland/article/detail/3051436/2011/11/26/Bleker-moet-mogelijk-getuigen-over-bouwproject-Blauwestad.dhtml
Nu het museum nog even redden.
aan TulipManIA
leuke naam overigens! En ik zie de huizenprijzen en al het gedoe er omheen ook gewoon zo. Vreemde is dat mensen er blijkbaar elke keer intrappen. (maar het zijn dan ook elke keer weer andere dingen en andere generaties). is een mooi boek van Emile Zola uit de 19e eeuw; dat beschrijft heel goed hoe het gaat en hoe gek mensen kunnen zijn: “Het Geld”
Waar zit Juan tegenwoordig?
Misschien kunnen de banken via een “constructie” hierbij van dienst zijn. Lenen bij ECB tegen 1% en uitlenen tegen 6% 🙂 Maar dat ECB gaat de echte economie niet in, dus is de mogelijkheid er niet….denken we.
Merijn’s stukje over de omzetdaling op de woningmarkt van vandaag: http://www.luxetveritas.nl/blog/?p=1313
Steven, ECB storting banken, einde jaar, de balansen zijn weer op orde, bonussen, daar gaat het om 🙂
Adamus leuk dat je er weer bent.
CDA gaat overstag pagina 108, voor zolang het duurt, pagina 108 bedoel ik dusssss.
http://teletekst.nos.nl/
Eindelijk gerechtigheid! Amsterdam bestaat voor zo’n 70%-80% uit dit soort CCCP-woningen.
Dit zal de verloedering van de stad eindelijk eens tegengaan. Huizenprijzen zullen zakken en ook voor hardwerkende vrouwen en mannen die meer dan modaal verdienen komt een betaalbare koopwoning in Amsterdam weer in het bereik.
ter vergelijking, kijk naar wat er gebeurde in de VS: overal daalden de huizenprijzen aanzienlijk, in de speculatie hotspots zoals FL en CA soms al meer dan 60% omlaag t.o.v. de piek in ongeveer 2006. Zelfs New York, waar de hele bankster maffia zetels, heeft flinke prijsdalingen. Alleen Washington DC schijnt slechts beperkt in prijs gedaald te zijn (en dan alleen nog voor bepaalde wat duurdere typen huizen als ik mij goed herinner), omdat de prijzen daar sterk beinvloed worden door politiek/ambtelijk geboefte die altijd onbeperkt geld hebben, of ‘gecompenseerd’ worden voor hogere prijzen.
Nederland is m.i. veel kwetsbaarder dan de meeste andere EU landen voor economische krimp, nog even afgezien van de risico’s van een financiële sector als een waterhoofd wat de BV Nederland met gemak de das kan omdoen. Helemaal met protectionisme, wat in de VS (vooral richting China) de laatste maanden in hoog tempo escaleert, en wat ik hier in Europa ook verwacht als de kaasschaaf methode van bezuinigen niet meer werkt. Zeker weten dat de koopkracht hier ver achteruit kan: voor allerlei eerste levensbehoeften is er een onbeperkte vraag vanuit andere delen van de wereld, Nederland en Europa zullen steeds meer moeite krijgen om hun deel daarvan te betalen en dus moeten inleveren. Dat sluit overigens niet uit dat de koopkracht voor huizen toeneemt, voor mensen die cash betalen 😉
inderdaad, het is gratis geld voor de banken op kosten van de belastingbetalers en spaarders (beetje afhankelijk van hoe het eindspel verloopt, ik vermoedt vooral op kosten van de spaarders).
banken hadden 1-2 generaties geleden veel minder macht, omdat ze doorgaans veel kleiner waren en nog echte concurrentie hadden.
een getuigenverhoor van boer Bleker: ik wens de rechter veel succes met deze schurk van de bovenste plank. Bovendien heeft Bleker dan ook nog een zeer geloofwaardige medeplichtige die zijn verhaal kan bevestigen …
Onderstaand een commentaar van ene No NWO naar aanleiding van het artikel van Tissen.
http://www.rtl.nl/components/financien/rtlz/redactie/column/tissen/2011/articles/Hoera-de-nucleaire-optie-zonder-inflatie.xml
Europa steekt in 2 jaar tijd bijna 1 biljoen euro in de banken – weggegooid geld waar de gewone burgers voor moeten betalen.
Om geld te creëren heb je geen drukpers nodig. Zoals eerder gemeld geeft de Europese Centrale Bank vanaf vandaag met enkele toetsaanslagen de in problemen geraakte banken in Europa megakredieten met een looptijd van drie jaar. Dit beleid is te vergelijken met het uitdelen van vlammenwerpers aan pyromanen (1). Ondertussen lijkt de balans van de ECB gevaarlijk veel op die van Lehman Brothers, pal vóór de crash van de Amerikaanse bank in 2008.
De laatste keer dat de ECB de geld-bazooka gebruikte was in 2009, toen de banken met 442 miljard euro overeind gehouden werden. U vraagt zich af waar die enorme som geld na slechts 2 jaar is gebleven en waarom er nu opnieuw een recordbedrag van 489 miljard euro in de financiële sector wordt gepompt (8)?
Officieel luidt de verklaring dat de banken hierdoor in staat worden gesteld om het nog een paar jaar vol te houden. Feitelijk is echter sprake van een pure overlevingsstrijd van de eurozone. Omdat de ECB het officieel niet rechtstreeks mag doen, worden nu via de ‘achterdeur’ van de Europese banken massaal waardeloze staatsobligaties van bijvoorbeeld Spanje en Italië opgekocht. Spanje profiteerde hier deze week al van doordat het flink minder rente hoefde te betalen over zijn kortlopende staatsleningen (2).
Burgers de dupe van huidig beleid
Het voordeel voor de eurozone is dat de schuldencrisis wordt verlicht – maar slechts tijdelijk. De lidstaten kunnen nu weliswaar hun schulden blijven herfinancieren en op deze manier eenvoudiger de nodige bezuinigingen doorvoeren, maar voor de gewone Europese burger is dit een heel wat minder prettige ontwikkeling. Hun inkomsten en uitkeringen zullen immers gaan dalen, terwijl de kosten van bijvoorbeeld voedsel, energie en sociale voorzieningen explosief zullen stijgen. In Griekenland leidt dit nu al tot dramatische toestanden in de gezondheidszorg, dat volgens veel artsen op de rand van instorten staat (3).
ECB koopt staatsobligaties via banken
Veel kleine Spaanse banken hebben inmiddels staatsobligaties aangekocht, om deze vervolgens als borg bij de ECB te deponeren. Het smeulende gevaar is dat dit beleid van de ECB vrijwel zeker zal leiden tot de ongelimiteerde aankoop van nóg meer waardeloze Europese staatsobligaties, terwijl niemand weet of de door ECB geëiste en recent op de EU top afgesproken bezuinigen daadwerkelijk kunnen of zullen worden doorgevoerd.
Gevolg: een tikkende tijdbom, die grote Europese banken er al toe heeft gebracht om met kredietuitvalverzekeringen (CDS) tegen hun eigen landen te speculeren. Als één groot Europees land -zoals Italië of Frankrijk- daadwerkelijk bankroet gaat, dan is het definitief einde verhaal voor de eurozone (4).
Regeringen verbergen nieuwe banken bailouts
In heel Europa -bijvoorbeeld in Italië, Portugal, Spanje maar ook Duitsland- doen de regeringen alle moeite om voor het publiek te verbergen dat de banken opnieuw met miljarden bailouts overeind worden gehouden. Hiervoor worden er allerlei ‘creatieve’ constructies en eufemistische termen en contracten bedacht, zodat de burgers niet doorhebben dat alleen zij degenen zijn die de komende jaren moeten bloeden voor de miljarden die uit de maatschappij worden gezogen en in de financiële sector worden gepompt (5).
ECB als Lehman Brothers
Analisten beginnen ondertussen te vrezen voor de stabiliteit van de Europese Centrale Bank, waar inmiddels zo’n 3,2 biljoen dollar op de balans staat – nu al meer dan op die van de Amerikaanse Federal Reserve (2,9 biljoen dollar), die nota bene al veel langer bezig is het met bijdrukken van geld. Omdat de ECB inmiddels 30 x meer uitleent dan het aan eigen kapitaal beschikt lijkt de bank angstvallig veel op de Amerikaanse bank Lehman Brothers pal vóór de crash in 2008.
Aangezien er geen enkele informatie wordt verstrekt over de hoogte van de risico’s van de financiële bezittingen van de ECB, zouden investeerders wel eens kunnen gaan denken dat de ECB aan het einde van zijn mogelijkheden is gekomen. Juist door het feit dat de ECB nu via de banken voor honderden miljarden staatsobligaties opkoopt, wordt er opnieuw getwijfeld aan de geloofwaardigheid en onafhankelijkheid van de ECB en wordt er gevreesd voor de potentiële enorme verliezen die de ECB zal lijden als een lidstaat alsnog bankroet gaat.
EU parlementariërs: Nieuw verdrag was niet nodig
Hoe dan ook, geen enkel land kan zich opnieuw een sterk stijgende rente over zijn staatsobligaties veroorloven (6). Dat de situatie echter steeds onzekerder en hachelijker wordt blijkt wel uit het feit dat nu zelfs in Brussel wordt getwijfeld aan het recent gepresenteerde nieuwe EU reddingspakket. Bij de eerste vergadering over het pakket stokte het Europese Parlement al bij artikel 1 van het nieuwe verdrag. Diverse EU parlementariërs hebben grote twijfels of de gepresenteerde maatregelen eigenlijk wel uitvoerbaar en nodig zijn (7).
De meeste kritische parlementariërs vinden dat er helemaal geen nieuw verdrag nodig was om de crisis te kunnen bestrijden. De onderhandelingen over het verdrag verlopen dan ook dermate moeizaam, dat het waarschijnlijk een zeer lange tijd gaat duren voordat de ‘roadmap’ voor de redding van de eurozone zal worden aangenomen. En tijd is nu precies datgene wat de eurozone nauwelijks meer heeft.
@52
Gekregen
iets wat je gehad hebt heb je niet meer….
nhz,
“banken hadden 1-2 generaties geleden veel minder macht, omdat ze doorgaans veel kleiner waren en nog echte concurrentie hadden.”
Zou het, zeker onder de huidige omstandigheden, niet beter zijn, de staat zelf rechtstreeks het geld te laten uitgeven. Ja, ik weet ‘t: inflatie. Maar die inflatie krijg je toch wel als het geld in omloop wordt gebracht via de omweg van ECB en het particuliere bankwezen. Alleen krijg je er via die omweg ook nog eens schuld en renteverplichtingen op de koop toe bij.
Correct, maar dat geld is opgegaan aan staatspapier. 😉
Ik geloof die cijfers nog niet. Als ik kijk in de gemeente (tegen Randstad aan) waar ik woon dan heb ik het idee dat de huizenprijzen hier in 1 jaar met 10 tot zelfs 20% zijn gedaald. Sporadisch zie je dat er een huis weg gaat. Volgens een bevriende makelaar is de markt gewoon kapot. Zijn idee is ook dat de bodem nog lang niet bereikt is.
Aannemers bieden hier nieuwbouwwoningen aan met 10% korting en een keuken en badkamer cadeau. Met onderhandelen krijg je zelfs 15% korting.
@73 nhz: ja, de VS is helemaal een sterk voorbeeld, dat ons is voorgegaan in de aftakeling van de huizenmarkt. Ook voor de rest ben ik het met je eens.
Overigens, ons illustere drietal zojuist nog op TV gezien?
Allemaal ouwe koek, wat ze beweren. Kees de Kort zou een zinniger verhaal hebben afgestoken.
En wat te denken van het CDA voorstel: hypotheek aflossen fiscaal belonen! Krankzinnig!
Het is me het dagje wel hoor met al het nieuws.
Alleen nog maar lineaire (nw) hypotheken.
Per direct
Goeie posts Claude. Tell it like it is.
En vervolgens gaat deze generatie met kids maar met met zero overwaarde of zelfs hele dikke minnen in de porto ook een veel armere stroom overstappers opleveren die in het gooi of richting kennemerland de jaren dertig woning niet langer voor top dollar kunnen overnemen. Ook daar gaan rake klappen gaan vallen.
“Prijsdaling koopwoningen stuk groter”
Op mijn verjaardag nog wel.
Ik ben zo blij dat ik er voor heb gekozen om elke maand “mijn geld weg te gooien” richting de huurbaas. Ik ben vrij om te verhuizen. Er is echt geen enkele haast om te kopen. Nou ja, misschien negatieve haast. Het wordt namelijk steeds goedkoper.
Ondertussen:
(1)
Gemeente Apeldoorn door provincie Gelderland onder preventief financieel toezicht gesteld vanwege verliezen gemeentelijk grondbedrijf… (Is overigens nog niet art.12-status.)
In januari verschijnt er trouwens een rapport van een ingestelde Raadsenquetecommissie over het debacle van het Apeldoornse gemeentelijk grondbedrijf. Interessant leesvoer…
(2)
Raad van financiële verhoudingen heeft recentelijk geadviseerd om voor toekomstige gevallen waarbij gemeenten door verliezen in grondexploitatie in problemen komen en een art.12 status aanvragen, deze verzoeken niet meer automatisch te honoreren… Het Rijk gaat het beleid inzake art.12 FVW herijken.[Zie http://www.binnenlandsbestuur.nl/financien/nieuws/nieuws/rfv-niet-automatisch-artikel-12-status.427038.lynkx ]
Gevolg zal wel kaalslag zijn in gemeentelijke voorzieningen, taakuitvoering en gemeentelijke lasten. Anderzijds: eens moet de wal het schip keren.
[3]
Lubbers, Kok en Bolkenstein waarschuwen voor extra bezuinigingen: bij verslechtering economische omstandigheden niet alleen oriënteren op boekhoudregels. Tja, valt wat voor te zeggen omdat de effecten van de bezuinigingen niet onderschat moeten worden, maar zitten we niet mede in deze situatie omdat we juist niet keken naar boekhoudregels, ik meen ook toen Lubbers, Kok en Bolkenstein het voor het zeggen hadden, of ben ik nu van lotje getikt? En daarbuiten: toen kabinet Kok-I en II regeerden had het een mooie tijd geweest om wat aan de hypotheekrente-aftrek te doen.
[4]
Verstrekking langlopende leningen door ECB aan banken tegen extreem lage rente van 1% kreeg zachtjes uitgedrukt vandaag niet het gewenste effect…
Is dit een koe in het achterwerk kijken? Allicht, maar als iemand mij dan a.u.b. aan een zaklampje wil helpen want het is donker hier…
Miliscuul lichtpuntje: CDA wil eindelijk de hypotheekrenteaftrek koppelen aan daadwerkelijke aflossing. Helaas voor de confessionelen, voor ondergetekende geldt: eerst zien, dan pas geloven!
2012 wordt een interessant en merkwaardig jaar.
Excuses, ik vergat een link:
http://www.destentor.nl/regio/apeldoorn//10112532/Apeldoorn-definitief-onder-strikt-toezicht.ece
Voor 2012 zijn wat grondexploitatie betreft in de Randstad de gemeenten Zuidplas en Langsingerland interessant om te volgen… Men denkt daar dat pas medio 2030 de vergrijzing en ontgroening effect krijgt op de woonbehoefte (waarbij behoefte consequent wordt verward met financierbaarheid) en is men nu pas bereid om serieus na te denken over afwaardering (waar allerlei politieke spelletjes omheen gespeeld zullen worden).
Met dank aan foreigner van het andere draadje, ik was het weer eens glad vergeten…… 🙂
Buitenlandse schuld per huishouden van 4 personen is nu 1 miljoen…………..
We staan nu op number 5, van de grootste schuldenaren…..
http://www.thetoptenlist.net/2011/07/top-10-most-indebted-countries-in-the-world/
Kredietcontractie zal leiden tot duurder geld lenen en dus lagere woningprijzen:
http://www.nuzakelijk.nl/economie/2699223/banken-trekken-terug-hypotheken.html
@88
Ik houd zelf de hoogte van de hypotheekrente niet echt in de gaten, ben mij namelijk pas recent gaan interesseren in de huizenmarkt. Weet iemand een goede site voor de data om te zien of deze verminderde wil om hypotheken te financieren zich ook al aan het uiten is op de werkelijke percentages die momenteel gevraagd worden?
Op basis van het CBS,
http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=71533ned&D1=0-5,7&D2=0&D3=0&D4=16,101,186,238-240,242-244,246-248,250-252,254-257,259-261,263-265,267-269,271-274,276-278,280-282,284-286&HDR=G1,T&STB=G2,G3&VW=T
is de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen ca. 232k (2.21 miljard omzet, 9494 eenheden)in November 2011.
Nou was ik benieuwd naar de gemiddelde aanbiedingprijs van woningen in de verkoop in Nederland.
Ik ben niet in staat om individuele gegevens van elke aangeboden woning te verkrijgen danwel te analyseren (in total dus ong. 256k).
Maar wat ik wel heb kunnen doen is een proxy analyse. Ik heb een analyse van funda gegevens gedaan obv het opdelen van de 256k huizenaanbod bestand in segmenten van 50k euro (dus bijv 50-100k euro, 100-150k euro enz tot het segment boven 2000k euro) om het aantal aangeboden woningen in dat segment te bepalen.
De uitkomsten:
Op basis van de laagste prijs in de bracket kom ik uit op een gemiddelde aanbiedingprijs van 284k euro, dus 22% boven CBS gemiddelde.
Op basis van de hoogste prijs in de bracket kom ik uit op een gemiddelde aanbiedingsprijs van 345k euro, dus 49% boven CBS gemiddelde.
Op basis van de gemiddelde prijs in de bracket kom ik uit op een gemiddelde aanbiedingsprijs van 314k euro, dus 35% boven CBS gemiddelde.
Ofwel, huizen worden grotendeels in het goedkoper segment verkocht en dus de duurdere woningen worden relatief minder in het gemiddelde verkochte woningcijfer meegenomen, ofwel verkopers moeten nog flink de banden laten leeglopen. Of uiteraard een mix van allebei….
Puik werk Tulipmania,
ik denk alleen dat je ook een andere conclusie uit kunt trekken, nl: gemiddelde vraagprijs = 314 k, gemiddelde transactieprijs 232 k. Dat is dus 74% van de gemiddelde vraagprijs.
Ik weet het, dit is rekenen met gemiddelden en hoeft daarom niet te voor iedere situatie op te gaan. Maar mocht je toch zo gek zijn om nu een woning te kopen, haal dan minimaal 26% van de vraagprijs af.
@ TulipManIA
Goede analyse.
M.a.w. ‘3 ton is het nieuwe 4 ton’!
@90 Tulip, op http://www.huizenzoeker.nl/woningmarkt/grafieken.html zie je mediaan (net onder de 250.000), gemiddelde vraagprijs (net onder de 315.000 net als in jouw berekening) en andere trends. Als je kijkt naar de vierkante meter prijs, wellicht een van de eerlijkere referentiekaders, dan zie je dat die nauwelijks is gedaald dit jaar: minder dan 40 euro ofwel nog geen 2%.
Op de maandelijkse cijfers valt verder niet echt een pijl te trekken. Wat je zegt, als in een jaar meer goedkopere woningen zijn verkocht dan normaal dan vertroebelt dat het beeld. Of andersom. En dan heb je het nog niet eens over de onverkochte voorraad die kennelijk niet verkocht kan worden tegen de huidige ‘marktprijs’ of waar de verkopers niet willen zakken.
Het veld, waar een aantal forumbezoekers uit rapporteren, is wat dat betreft een beter signaal.
Tijd dat Kadaster Open Data wordt. Kun je zelf allerlei berekeningen er op los laten. Te gek voor worden dat je daarvoor moet betalen. Tis verdikkieme een overheidsdienst.
de staat en de banksters zijn tegenwoordig twee kanten van dezelfde medaille; dus dat verandert niks. Er zijn alternatieven in ontwikkeling zoals electronische currencies (a la Bitcoin etc.) maar dat is helaas nog niet rijp voor grootschalig gebruik. Maar het zou wel heel mooi zijn als we een alternatief krijgen waar de politici en banksters niet direct met hun tengels aan kunnen komen, en waarbij ook de geldpers buitenspel staat.
helemaal niet, is erg consequent: eerst mensen via de belasting belonen om zich maximaal in de schuld te steken (ook als het niet nodig is). En ze dan ook weer via de belasting belonen om de schuld kwijt te raken. win-win heet dat, voor de scheefleners en de banken uiteraard, niet voor de belastingbetaler ;(
het duurt altijd even voordat je inflatie terug ziet in de echte wereld. De meeste commodity prijzen lijken in ieder geval hun opmars hervat te hebben; kan 3-6 maanden duren voordat je het in de supermarkt merkt. Met dank aan de G$/Draghi maffiosi. En het belangrijkste is dat het helpt om weer record bonussen te kunnen uitbetalen 😉
het zou toch beter zijn om naar de mediane vraagprijs en verkoopprijs te kijken? Gemiddelde kan zwaar vertekend worden door buitensporig dure panden en allerlei fout geindexeerde zaken (recent nog zag ik diverse garages aangeboden als woning; ik geef toe dat je het aan de prijs niet altijd kunt zien, maar doorgaans zal dat het gemiddelde toch wel drukken).
blijft terugkomen, ik ben het daar absoluut niet mee eens. Dit werkt misschien voor homogene nieuwbouwwijken, zeker NIET voor bestaande bouw. Bijv. een groot en duur monumentenpand kan een lage m2 prijs hebben, een klein shit appartementje juist extreem hoge m2 prijs. Als er verschuiving is naar meer bezemkasten i.p.v. monumenten omdat dit nog ‘betaalbaar zijn’ (bij mij in de omgeving een evidente trend) dan kan de m2 prijs dus dramatisch stijgen. Het zegt dus echt helemaal niks.
Hetzelfde geldt natuurlijk voor de gewone prijzen, ook omdat het appels en peren meten is. De afgelopen 20 jaar is de gemiddelde transactieprijs sterk gedrukt door allerlei ontwikkelingen zoals opsplitsing van grote panden in kleintjes, het op de markt brengen van een groot aantal goedkope ex-WBV woningen, verkoop van serviceflats met contracten die niet in de prijs worden meegenomen, enz. De werkelijke prijsstijging was daardoor véél hoger dan de cijfers van NVM of het Ministry of Truth suggereren. En helaas publiceert ook het Kadaster niet meer hun eigen cijfers, maar een gemanipuleerd cijfer op basis van de sneaky methodes van het Ministry of Truth, waar je gewoon helemaal niks aan hebt.
voor zover ik weet is het géén overheid, maar privaat of semi-overheid. Verder helemaal mee eens: al die bestanden zijn betaald door de belastingbetalers, het is echt te gek voor woorden dat je er niet bij kunt. Dat je voor de prijzen van een bepaalde postcode een paar euro moet betalen vind ik nog wel acceptabel, maar serieus er in zoeken is onbetaalbaar voor burgers.
Er valt hier een weelde aan info uit te halen, die ongetwijfeld politiek zo gevoelig is dat het er nooit van komt. Ik heb ooit wel eens wat data ingezien (dat kon tot 1995 ofzo aan de balie, mocht je alleen geen kopieen ofzo van maken) en je valt echt van je stoel van verbazing als je alle rare prijssprongen ziet bij panden waar helemaal niks aan verandert. Zo even een paar ton erbij, een paar maanden later weer 50% eraf, jaar later prijs weer verdubbelt etc. Een speeltuin voor de vastgoed maffia en andere oplichters, daar mag het publiek niks van weten. Nee, we maken de burgers liever wijs dat hun huis een stabiel stijgende waarde heeft, zoals vastgesteld door de taxateur of de ambtenaren van de OZB belasting.
Als ze die bestanden openbaar maken, dan wed ik dat ik binnen een paar dagen voor tientallen miljoenen aan belastingontduiking en andere vormen van oplichting er uit kan vissen. Zou extreem rendabel zijn, behalve dan voor de mensen die er over beslissen 🙁
@ nhz:
mocht je een bepaalde verdenking hebben die de moeite waard is om te onderzoeken in de cijferbrij van KAdaster, dan gaarne een seintje. Ik ‘moet’ vakantiedagen opnemen van mijn werkgever (die me een kadasterinlogaccount heeft gegeven :)) en wil wel een poging wagen.
wat betreft m2-prijzen. Zolang ze per type woning worden gepubliceerd heb je er wel wat aan. Ben benieuwd hoe lang de NVM die cijfers nog blijft rubriceren per regio en woningtype…
je kunt kijken naar huizen met grote prijssprongen, dat is per definitie verdacht (zowel omhoog als omlaag, het laatste betreft vaak panden van BV’s die hun winst willen drukken). Maar het lastige is dat je de panden dan wel moet kennen, om zeker te weten dat er niet geknoeid is met bijv. de nummering, opsplitsing in appartementen, minder grond erbij enz. De laatste jaren is een bijkomend probleem dat steeds meer transacties via een BV of vennootschap plaatsvinden (in ieder geval bij duurdere panden) en in dat geval zijn de prijzen NIET openbaar. Begin jaren ’90 werden huizen van meer dan 1 miljoen gulden buiten de NVM statistiek gehouden omdat dat, gezien de prijs, ‘zakelijke aankopen’ waren. Dat verdween eind jaren ’90 maar is nu weer terug in andere vorm 🙁
En eigenlijk moet je de hypotheekgegevens er dan ook nog bij leggen, om allerlei vestzak-broekzak constructies te achterhalen.
Zo ken ik talloze voorbeelden van makelaars die in huizen handelden via familie (omdat ze dat zelf officieel niet mogen); dit zijn vaak de pandjes die in een paar dagen tienduizenden euro’s meer waard worden: de makelaar heeft al een klant (of beter nog: twee mogelijke klanten die hij tegen elkaar kan uitspelen), en weet bijv. dat de verkoper krap zit en ver wil zakken. Pandje snel opkopen voor een prikkie en via een stroman aan de eigen klant verkopen, kat in het bakkie.
Het zou ook heel nuttig zijn om een repeat sales index te maken, dus met alle prijswijzigingen van alle panden in de loop der jaren. Daaruit kun je een veel betere prijsindex maken dan wat we nu hebben. Ik weet dat NVM en de casametristen op het standpunt staan dat de huizenprijzen vooral stijgen door grote kwaliteitsverbetering (ISDN aansluiting of granieten aanrechtblad) maar dat is m.i. klets, zolang het bouwvolume etc. hetzelfde blijft is het in principe ‘onderhoud’, op lange termijn gezien.
ik denk het niet. Als ik bijv. kijk naar monumentenpanden (dat zijn in de praktijk bijna allemaal rijtjeswoningen) dan wed ik dat de m2 prijs extreem uiteenloopt, van zeer hoog voor de kleinste pandjes of appartementen in een monumentaal pand, tot relatief zeer laag voor de grotere monumenten met oppervlaktes van bijv. 600-1000m2. Boven een bepaalde waarde kost die extra ruimte alleen maar geld, je hebt er niks aan – en de m2 prijs gaat dan hard omlaag, nog even afgezien van het punt dat die extra m2 soms van bedenkelijke kwaliteit zijn, omdat het niet de moeite waard was om op te knappen/onderhouden.
Ik ben al meer dan 10 jaar redelijk pessimisch tav dit onderwerp;
verwacht de komende tijd nog een snellere daling waarbij de huizenprijzen misschien zelfs nog wel onder reeele prijzen kan gaan komen wanneer de armoede in Nederland nog meer gaat toenemen.
Er zijn weining tot geen optimischische tekenen dat het economisch snel beter zal gaan en al jaren is vanwege angst voor de gevolgen (terecht) is kunstmatig de economie en huizenprijzen in stand gehouden (overheid/banken). Dat is niet vol te houden en moet haast binnenkort ten einde lopen (heb geen inzicht in financiën maar door logisch nadenken wel te verwachten).
Kees de kort vandaag over Amerikaanse huizenmarkt en de makelaaars:
– In de VS moesten de makelaars gisteren toegeven dat ze de afgelopen 4 jaar tamelijk verkeerde cijfers over de huizenverkopen naar buiten hebben gebracht. Nu blijkt dat het aantal verkochte huizen in de tijd minstens 15% lager is geweest dan de makelaars eerder gemeld hebben. Shit happens. Het betekent natuurlijk wel dat die Amerikaanse huizenmarkt er een stuk slechter voor staat dan gedacht werd en dat alle vorige euforische reacties als er weer eens een minder slecht dan verwacht cijfer gepresenteerd werd, in een heel ander licht gezien moeten worden. En hoe reageerden de roze brillen en de pennenlikkers op dit bericht? Gewoon, volledig negeren natuurlijk. Probeert u zelf eens te bedenken hoeveel en welke berichten er in het grote niets verdwijnen en wat dat voor de beeldvorming betekent?
TP, je hebt helemaal gelijk dat veel berichten in het grote niets verdwijen.
Een ander aspect is denk ik dat wij allen meer op het heden en de toekomst zijn gericht dan op het verleden. Wat gisteren of daarvoor heeft plaatsgevonden was toen, en is nu niet meer zo relevant voor je welzijn.
Het zou niet goed zijn als we zo in elkaar staken dat we elke (negatieve) gebeurtenis tot in het einde der tijden in onze ziel en wezen zouden meedragen. Dan zou het leven misschien wel ondragelijk worden.
Dat weten de zogenaamde officiele instanties ook. Dit lijkt mij zeer voor te komen in de Amerikaanse berichtgeving. Vaak kom ik statistieken tegen dat in de afgelopen maand weer successen zijn geboekt op economisch vlak, meer groei, meer mensen aan een baan, minder uitkeringen, meer housing starts. Om dan een aantal maanden later de gegevens “wat aan te passen”. Geen haan die er dan nog naar kraait, maar de “onvolledige” berichtgeving een aantal maanden eerder heeft dan wel eventjes “de moed en de vreugde” erin gehouden….
Maar hoe lang kan men de “spreekwoordelijke aap” nog in de mouw verstoppen…?
Ecnomic Indicators: Economic and Statistics Administration..
“Real gross domestic product (GDP) grew at an annual rate of 1.8 percent in the third quarter of 2011, according to today’s third estimate. This follows a growth rate of 1.3 percent in the second quarter of 2011”
En gij geleuf da?
kwestie van de inflatie handig definiëren …
nhz, of gewoon de Disposable Income rapportages afschaffen zodat de achteruitgang van reeel inkomen niemand meer opvalt…
Hierbij mijn gegevens:
In Den Haag over de maand november volgens funda 260 woningen. Gemiddelde LAATSTE-vraagprijs 298.000 gemiddelde START-vraagprijs 330.000 (prijs waarop men begonnen is).
Ik weet helaas niet voor welke prijs de woningen werkelijk zijn verkocht.
3 woningen met een daling van meer da 40% waarvan 1 via de veiling.
@Floor (#75),
Mooi systeem toch?
Lijkt wel een beetje op Eurobonds 🙂
En soort opkopen en her uitgifte via de ECB.
En het mooiste van het hele verhaal, als de ECB klapt zijn jij en ik (wij nederlandse belastingbetalers) eigenaar van ca 5% van de onverhandelbare knoflook bonds.
En nu ik toch bezig ben.
Zolang we nog niet van de HRA (schuldensubsidie) af zijn, laten we eens beginnen met een andere manier van uitkeren.
Volgens mij kan dat juridisch zonder gevolgen. En zou het dus nog voor het kerstreces in de kamer geregeld worden.
Laat de belastingdienst vanaf 1 januari de HRA direct bij de bank in de Hypotheek storten.
Het veranderd niets aan de huidige (onwenselijke) situatie, maar het geld gaat in elk geval naar het potje waar het hoort, de schuld (en dus de HRA) wordt snel(ler?) minder. En de scheefkoper, ziet/voelt direct in zijn maandelijkse budget wat voor fantastische (mis)koop hij heeft gedaan.
Ik ben bang dat dit niet zal gaan lukken omdat dat 9x% van de scheefkopers in de acute problemen komt.