De Nederlandse woningmarkt

Elk jaar pompen we 40 à 50 miljard euro rond in de Nederlandse woningmarkt.Dat komt door de vele regels en regelingen die ooit bedoeld zijn om fricties in de woningmarkt op te lossen. Het nut van de meeste regelingen is echter allang achterhaald. Het gevolg is een compleet verstarde woningmarkt. Alleen een radicale herziening biedt soelaas.

Droomhuis
De hypotheekrenteaftrek maakt koopwoningen niet beter bereikbaar. De regeling is daarvoor ook nooit bedoeld. Ze was een onderdeel van de inkomstenbelasting die eind 19de eeuw werd ingevoerd. De meeste woningen werden toen door particulieren verhuurd. Zij hadden daaruit inkomsten en mochten de kosten daarvoor aftrekken. Het beeld van stimuleringsregeling is pas ontstaan toen bevordering van het eigenwoningbezit beleid werd en premieregelingen werden ingevoerd. Dat met de hypotheekrenteaftrek bovendien meer geld kon worden geleend sloot daar mooi op aan. Zo leek het droomhuis binnen bereik te komen. Leek, want met de grotere leensom steeg de vraag, nam de concurrentie toe en gingen de prijzen omhoog (IMF, 2011).

De hypotheekrenteaftrek stimuleert dus niet, maar drijft de prijzen op. Subsidies, startersleningen, hypotheekgarantie, ruimere kredietverlening en de inzet van dubbele inkomens doen daar nog een schepje bovenop. De bijdragen uit de hypotheekrenteaftrek en stimulerende regelingen zijn inmiddels opgelopen tot zo’n 12 miljard euro per jaar. Kopers kunnen daardoor gemiddeld 33% meer lenen. Maar uiteindelijk schieten ze er niets mee op. Zo lang er schaarste is gaat hun voordeel door prijsstijgingen al gauw teniet. Wel betalen zij jaarlijks 2 miljard euro aan eigenwoningforfait en 3 miljard euro aan overdrachtbelasting. Ook de hoogte hiervan is door het prijsopdrijvende effect van de hypotheekrenteaftrek opgestuwd. De afgelopen twee decennia is de waarde van woningen verviervoudigd (NVM, 2011).

De primaire oorzaak hiervan is de rentedaling. Hierdoor konden kopers steeds meer geld lenen, bovenop het effect van de hypotheekrenteaftrek. Omdat prijsstijgingen de rentedaling met enige vertraging volgen, konden de afgelopen 25 jaar meer mensen de koopmarkt betreden. Dubbele inkomens, verruimde kredietverlening en andere arrangementen maakten die toegankelijkheid nog groter. Juist de tweeverdienende starters konden hiervan profiteren. In het vooruitzicht van een snelle waardestijging van het pas verworven bezit staken zij zich, opgejut door ontwikkelaars, makelaars en banken, fors in de schulden. Nu de markt stagneert, de rente stijgt en de huizenprijzen dalen, komt de zekerstelling van die schuld onder druk te staan. De recente instappers – veelal tweeverdiende dertigers – met een hoge schuld dreigen nu in het nauw te komen. Zij hebben hoge hypotheken afgesloten en te veel voor hun woning betaald. Zij kunnen geen kant meer op en betalen uiteindelijk de rekening van de prijsstijgingen die tot wel 18% per jaar zijn gegaan.

De dalende rente, de hypotheekrenteaftrek en de stimulerende maatregelen hebben vooral de banken profijt gebracht. Zij konden veel meer geld uitlenen, ook nog eens door hun eigen eisen bij kredietverlening te versoepelen. Er staat nu 600 miljard euro aan hypotheekleningen uit. Als hiervan een derde aan de hypotheekrenteaftrek is toe te rekenen, dan gaat dat om 200 miljard euro. Bij een rente van 5% ontvangen de banken dus jaarlijks 10 miljard euro aan extra inkomsten. Met de sterke stijging van de woningprijzen gingen ook de grondprijzen fors omhoog. Hoge grondprijzen zijn niet de oorzaak, maar het gevolg van hoge woningprijzen. De bestemming van de grond bepaalt immers wat de grond waard is. Ondertussen hebben de grondeigenaren fors kunnen incasseren,want de winst van de waardestijging is voor een groot deel onderin de productiekolom neergeslagen, in de waarde van de grond. Boeren hebben hun grond duur kunnen verkopen. Huizenbezitters hebben hun vermogen ook flink zien stijgen, zeker de babyboomers die al lang eigenaar zijn. Over deze overwaarde genieten zij bovendien een belastingvrijstelling, die ondertussen 7,5 miljard euro per jaar beloopt. Maar voor wie de koopmarkt pas onlangs heeft betreden, liggen de zaken anders. En wie nu wil toetreden ziet de toegang door steeds hogere drempels geblokkeerd.

Ontspannen
Dat woningen steeds meer waard worden, zit inmiddels in het collectieve geheugen van een hele generatie. Die verwachting bepaalt nog steeds de instelling en het handelen van kopers, verkopers, bouwers, grondexploitanten en financiers. Ook het idee dat starters moeten kunnen kopen, zit in dit geheugen gegrift. Maar woningen worden niet meer waard, ze zullen zelfs in waarde dalen, zeker in gebieden waar de woningmarkt ontspannen is. Wellicht geeft dat starters een kans, maar door aangescherpte eisen van de kredietverleners zullen zij in het vervolg om een woning te kopen eerst moeten sparen. Dat was een generatie terug niet anders, maar is nu wel even wennen.

Het hele artikel: Hoogste tijd voor de grote brutering

Share Button

18 Reacties

  1. V Zegt:

    Een mooi gebalanceerd artikel met ideëen om de huizenmarkt weer te laten functioneren. In de maatregelen kan ik me helemaal vinden, zeker als het als geheel pakket wordt ingevoerd. Wel denk ik dat de dalingspercentages van de prijzen wat te optimistisch zijn ingeschat. Ik zie die dan ook relatief t.o.v. de correctie die er sowieso al had plaatsgevonden. Er is geen rekening gehouden met dat het absolute prijspeil nu zo’n 30-50% te hoog ligt om uberhaupt een doorstroming naar een volgende generatie mogelijk te maken (dus zelfs met HRA).

  2. ll Zegt:

    De burger is in koopstaking en wil graag de ‘echte ‘ waarde van de woning weten 🙂

    ruimtevolk.nl/blog…van-wassenaar-nodig/

  3. ll Zegt:

    Noodfonds gaat ons héél veel centjes kosten……

    telegraaf.nl/dft/n…fonds___.html?sn=dft

  4. gast Zegt:

    een hypotheek looptijd van 50 jaar. dan moet je dus voor je 20e een huis kopen om het op je 70e verjaardag te bezitten.

  5. JR Zegt:

    Zeer verhelderend artikel welke de knelpunten bloot legt. Toch vindt ik niet dat de schuld compleet bij de banken ligt. Als koper moet je ook onderzoek doen en je evrdiepen in de materie. Dan had men zich al wel beseft dat het eigenlijk onmogelijk te financieren is tenzij grote risico’s genomen moeten worden.

    Persoonlijk denk ik dat de overheid deze groep gedupeerde zal beschermen en kostte wat kost ervoor proberen te zorgen om hetzij een zachte landing of het in stand houden van een hoge huizenprijs. Hopelijk kiezen ze voor het eerste.

  6. Long Time Lurker Zegt:

    Àls we er vanuit gaan dat de huizenprijzen al met 10% gedaald zijn dan is er in de nederlandse woningmarkt al iets van 120 miljard euro verdampt sinds de top.

    AII!

  7. ll Zegt:

    Bovenstaande is geen bankrun meer, maar een BANK TO BANK run 🙂

  8. Juan Belmonte Zegt:

    ll: Bovenstaande is geen bankrun meer, maar een BANK TO BANK run

    Maar die waren toch niet verboden ?

  9. BalancedView Zegt:

    Goed artikel.

    @6

    Tel daar ook nog maar 3 jaar inflatie bij op en dan zit je al aan 15% reële waardedaling. Kortom, het gaat best hard. Als we de komende 3 jaar nog 5% per jaar dalen plus een gemiddelde inflatie van 2,5% dan is die 40% vanaf de top er al zo ongeveer af.

    Wat betreft de HRA: het is pas echt misgegaan door de ruime kredietverlening t.o.v. inkomen en vooral doordat er meer geleend kon worden dan de waarde van het huis. De HRA heeft dit effect verergerd. Op het moment dat je max. 75% mag lenen op annuiteiten basis dan zou de HRA bij lange na niet zo schadelijk zijn geweest als nu het geval. Vergeet ook niet dat de HRA al heel erg lang bestaat, ook in perioden dat er geen sprake was van een huizenbubble.

  10. wilson Zegt:
  11. nhz Zegt:

    V: Een mooi gebalanceerd artikel met ideëen om de huizenmarkt weer te laten functioneren.

    heb je het hele artikel gelezen (zelfde vraag voor de andere posters hierboven die het zo’n goed artikel vinden)?????

    Ik vind het een KRANKZINNIG voorstel. Uitgangspunt is bijvoorbeeld dat de waarde van de huizen op peil moet blijven, na 20 jaar prijsopdrijving. Iedere daling van de prijs moet voor de huiseigenaars worden gecompenseerd. PURE MAFFIA. Verder worden allerlei fabeltjes van de WBV’s zonder enige kritische nood opnieuw rondgestrooid (bijvoorbeeld dat er zoveel verlies wordt gemaakt op die sociale huurwoningen: klinkklare nonsense!!!).

    ll: ‘Het is onthutsend dat we intern nu alles bespreken, inclusief de val van de Europese Centrale Bank’, vertelt een Nederlandse bankbestuurder op voorwaarde van anonimiteit.

    ik lees internationaal ook diverse verhalen die daar serieus mee bezig zijn. volgende week exit van de eurocratie? Wat dit voor de polderbubble betekent hoef ik niet uit te leggen denk ik, dan gaan we die 80% prijsdaling in een paar jaar wel halen (in reele termen natuurlijk, je weet nooit of ze terug gaan naar de cent in plaats van de gulden, waarbij je dan voor iedere pleuro 1 NL cent op je rekening terug krijg).

    ll: ING heeft zijn zogeheten exposure op Spanje en Italië afgebouwd, zo meldde de bankverzekeraar bij de halfjaarcijfers. Voor als die de euro uit gaan of worden gezet.

    natuurlijk ook lekker allemaal voor het volle pond gedumpt bij de ECB, net als hun Griekse beleggingen. Kan de Nederlandse belastingbetaler weer opdraaien voor de fout afgelopen gok van de ING haantjes die te trots zijn om ooit hun fouten toe te geven. Misschien moeten ze die leeuw maar gelijk door een haan vervangen, lijkt me toepasselijk; erg koninklijk is het in ieder geval niet zo.

  12. hugo Zegt:

    ll: Ik ben woedend over hun stuitende gepruts.’

    Bankster die huilie huilie doet omdat ze niet op commando 2 biljoen krijgen overgemaakt zoals in 2008 om de verliezen te compenseren. Wie heeft er nou geprutst? Sneu ventje, duft zijn naam niet eens te noemen.

    ll: Het vertrouwen is totaal weg

    Natuurlijk is dat vertrouwen weg. Banken zijn zwarte gaten. Enige wat eruit komt zijn miljarden aan bonussen. Niet te vertrouwen die lui. Misschien nog wel minder dan een EU politicus.

    nhz: natuurlijk ook lekker allemaal voor het volle pond gedumpt bij de ECB,

    Gezien de mysterieuze opeens grote tekorten bij de pensioenfondsen denk ik dat daar ook heel wat voor facevalue is gedumpt.

  13. hugo Zegt:

    Hier een leuke over Dexia;

    – DCL gave false financial information to the public.

    – DCL managed its portfolio of derivatives in a manner that violated regulatory provisions.

    – DCL omitted or lied about important information concerning the acquisition of a portfolio of bonds and speculative holdings.

    – DCL overvalued a portfolio of investments by an estimated €2 billion ($2.7 billion).

    – DCL’s CEO understated transaction volumes.

    And just how deceitful can bank management get? The Financial Times added another wrinkle: a false recapitalization! Dexia lent €1.5 billion to its two largest institutional shareholders before 2008, so that they would invest it in Dexia common stock. As a result, Dexia showed a capital increase of €1.5 billion.

    Lees meer op;zerohedge.com/cont…oblems-were-silenced

  14. nhz Zegt:

    hugo: And just how deceitful can bank management get?

    precies, maar daarvoor krijg je dan wel 1.5 miljoen per jaar salaris plus vette bonussen; een kleine ondernemer die een akkefietje van 1 miljoen keer kleiner heeft, die maken ze voor het leven kapot. Ik snap niet dat die lui niet alleen in voorarrest zitten, maar eigenlijk snap ik het wel 🙁

  15. nhz Zegt:

    Oja, om nog even terug te komen op het krankzinnige voorstel waar het hierboven over gaat: als ik het goed begrijp wordt tussen neus en lip door even 19% BTW over de huur ingevoerd, want ze willen de BTW voor huur en koop gelijk trekken op 19%. Dat is dus gewoon 19% verhoging voor de huurder, die dan maar moet zien dat hij dat ergens terug vangt (weinig kans …).
    Ik zou zeggen: zullen we dan eens beginnen met 19% huur te incasseren over het hele woningbestand van de WBV’s en professionele beleggers? Want over pakweg 90% van die waarde is nooit BTW betaald. Mag ik even vangen?

    Over hoe de miljarden aan minder IB gecompenseerd moeten worden laten de auteurs zich niet uit (niet uit opheffing HRA en huursubsidie, die gaat regelrecht naar huiseigenaars).
    Ik vrees voor allerlei lastenverzwaringen, en dat alleen omdat huiseigenaars geen centje pijn mogen hebben (het staat er nog een paar keer nadrukkelijk in, al gaat het de heren duidelijk vooral om de professionele huiseigenaars).

  16. nhz Zegt:

    nhz: beginnen met 19% huur te incasseren

    correctie: moet zijn 19% BTW.

  17. hugo Zegt:

    nhz: precies, maar daarvoor krijg je dan wel 1.5 miljoen per jaar salaris plus vette bonussen

    Jup, 2 miljoen + hier een leuk stuk uit april dit jaar om eea te verantwoorden; ”Dexia-loonbeleid is verdedigbaar”
    trends.knack.be/ec…ie-1194985893426.htm

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.