House prices: You can’t keep ’em down

In veel landen waar de huizenprijzen weer stijgen zijn de prijzen nog steeds te hoog.

zie ook: The Economist, (2003): House of cards

huizenprijzen economist

HOUSING markets continue to strengthen, as The Economist’s latest survey of global house prices shows. Our periodic round-up was dominated for nearly a year by countries where house prices were falling year-on-year. But the latest available data show that in half of the 20 countries whose markets we monitor, house prices are higher than they were twelve months earlier.

Since these indicators were last published at the end of 2009, house-price inflation has quickened in each of the seven countries where it was already positive. In Hong Kong, prices are more than a quarter above their level a year earlier. With the exception of Ireland, the pace of decline has slowed in countries where the market has yet to turn the corner. In America, two of the three measures we follow show that prices remain below their level a year earlier, but the Case-Shiller index of house prices in ten big cities was at the same level in January as it was a year earlier.

Singapore has gone from being one of the most depressed housing markets in the third quarter of 2009 to being the second-frothiest in the three months to March. This effervescence clearly worries its government, which has made it more difficult for buyers to delay mortgage payments and taken steps to deter speculative purchases. In Canada, another country where house prices are rising again, new rules announced in February make it more expensive to buy an investment property and reduce the amount that existing homeowners can borrow against their houses.

Should other countries consider similar steps? That depends in part on a judgment about whether prices have fallen far enough to erase the excesses of the bubble, or whether houses remain overvalued. One way to get at this is to compare the ratio of house prices to rents in a country to its long-run average, as our measure of fair value in housing does.

In Japan, Switzerland and Germany housing-to-rent ratios are below their long-run average. But even for America, one version of The Economist’s fair-value measure suggests that the correction in house prices may have gone far enough. Prices measured using the Case-Shiller national index have fallen enough to make houses there look underpriced. In the big American cities covered by the Case-Shiller ten-city index, the price-to-rent ratio is nearing its historic average. Houses in America are still overvalued by around 13% if prices are measured using the index maintained by the Federal Housing Finance Agency, but this excludes properties financed using subprime mortgages, many of which have been sold at very low prices, and so may understate the extent to which prices have been plummeting.

The story is different in Britain. British house prices had risen by nearly 10% in the year to the end of the first quarter of 2010, but the country’s price-to-rent ratio still outstrips its long-term average by nearly a third. This pattern—of prices rising in markets where houses still look overvalued—is also seen in Hong Kong, Singapore, Australia, Sweden and Canada. In France, Italy, Spain and Ireland, houses do appear overpriced relative to their earnings potential, but at least prices there are still falling.

bron: The Economist

Share Button

26 Reacties

  1. adamus Zegt:

    is hier al eerder voorbij gekomen. De vraag was: heeft de economist wel alles meegenomen in de berekening.

  2. nhz Zegt:

    de maatstaf die ze gebruiken is volstrekt belachelijk, want de meeste van deze landen hebben geen vrije koop+huurmarkt. Als je in NL de vergelijking baseert op de vrije markt huren dan zal een koophuis vast ‘goedkoop’ zijn. En de ‘onderwaardering’ in Japan is vast het gevolg van lage huren, want absoluut gezien zijn koopwoningen in Japan nog steeds héél duur, ondanks 75% daling sinds de top. Kortom, er zit nog steeds eindeloos veel lucht in de huizenbubbel.

  3. simpy henky Zegt:

    Ik weet niet of dit stuk interesant is, want het is in het Engels.
    Is er ook een Nederlanse versie?

  4. Harry Kotser Zegt:

    Je kunt toch wel Engels lezen?

  5. simpy henky Zegt:

    Helaas nee, can jou help me?

  6. adamus Zegt:

    plakken in de google vertaler?

  7. adamus Zegt:

    Woningmarkten blijven versterken, zoals The Economist’s meest recente enquête van de
    wereldwijde huizenprijzen shows. Onze periodieke round-up werd gedomineerd bijna een
    jaar door de landen waar de huizenprijzen dalen waren jaar-op-jaar. Maar de laatste
    beschikbare gegevens blijkt dat in de helft van de 20 landen waarvan de markten die wij volgen,
    huizenprijzen zijn hoger dan ze waren er nog twaalf maanden eerder.

    Aangezien deze indicatoren werden voor het laatst gepubliceerd aan het einde van 2009, huis-prijs
    versnelde de inflatie is in elk van de zeven landen waar het al
    positief. In Hong Kong zijn de prijzen meer dan een kwart boven het niveau van een jaar
    eerder. Met uitzondering van Ierland, heeft het tempo van de daling vertraagt in
    landen waar de markt nog niet voorbij de bocht. In Amerika, twee van de
    drie maatregelen volgen we laten zien dat de prijzen blijven onder hun niveau per jaar
    eerder, maar de Case-Shiller index van de huizenprijzen in tien was op de grote steden
    hetzelfde niveau als in januari was het een jaar eerder.

    Singapore is geëvolueerd van een van de meest depressieve huizenmarkt in de
    derde kwartaal van 2009 wordt de tweede frothiest in de drie maanden tot
    Maart. Deze zorgen bruisen duidelijk haar regering, die heeft gemaakt
    moeilijker voor kopers om hypotheekbetalingen vertraging en stappen ondernomen om af te schrikken
    speculatieve aankopen. In Canada, een ander land waar de huizenprijzen stijgen
    weer nieuwe regels aangekondigd in februari maakt het duurder om te kopen een
    vastgoedbeleggingen en het bedrag dat de bestaande huiseigenaren kan lenen
    tegen hun huizen.

    Moeten andere landen overwegen soortgelijke stappen? Dat hangt voor een deel op een
    oordeel over de vraag of de prijzen zijn ver genoeg om de uitwassen van wissen gedaald
    de bel, of huizen blijft overgewaardeerd. Een manier om dit kunnen oplossen door
    Vergelijk de verhouding van de huizenprijzen van de huurprijzen in een land naar haar lange-termijn
    gemiddelde, als onze maat van de reële waarde in de woningbouw doet.

    In Japan, Zwitserland en Duitsland woningbouw-to-rent ratio’s lager zijn dan hun lange-
    run gemiddelde. Maar zelfs voor Amerika, een versie van fair De Economist-waarde
    maatregel blijkt dat de correctie van de huizenprijzen kan ver genoeg zijn gegaan.
    Prijzen gemeten met behulp van de Case-Shiller index nationale genoeg te gedaald
    maak er huizen kijken ondergewaardeerd. In de grote Amerikaanse steden die onder de
    Case-Shiller index TEN-stad, de prijs-to-rent ratio nadert haar historische
    gemiddelde. Huizen in Amerika nog steeds overgewaardeerd met ongeveer 13% als de prijzen
    gemeten met behulp van de index wordt beheerd door de Federal Housing Finance Agency, maar
    Dit sluit eigenschappen werden gefinancierd met de subprime-hypotheken, waarvan er vele
    verkocht tegen zeer lage prijzen, en dus kan een onderschatting zijn van de mate waarin de prijzen
    zijn kelderende.

    Het verhaal is anders dan in Groot-Brittannië. Britse huizenprijzen gestegen met bijna 10%
    in het jaar tot het einde van het eerste kwartaal van 2010, maar de prijs-land
    te huur ratio overtreft nog steeds op de lange termijn gemiddeld met bijna een derde. Deze
    patroon van stijgende prijzen in de markten waar nog huizen overgewaardeerd-look is ook
    gezien in Hong Kong, Singapore, Australië, Zweden en Canada. In Frankrijk, Italië,
    Spanje en Ierland, huizen lijken in verhouding tot hun inkomen te dure
    mogelijkheden zijn, maar in ieder geval de prijzen zijn er nog steeds.

    Een betere vertaling bijdragen 🙂

  8. dawg Zegt:

    ‘t Lijkt me dat er toch in de regel een sterke positieve correlatie zal bestaan tussen huren en koopprijzen: als de huizenprijzen stijgen, dan zullen de huren vroeger of later ook wel meegaan. Kan je dan de verhouding koopprijzen/huren nog gebruiken om vast te stellen of huizenprijzen overgewaardeerd zijn?

  9. adamus Zegt:

    Alleen een vrije markt kan dat bepalen. En die is er niet en gaat er niet komen ook. Prijs van beide is politiek bepaald. Daar zullen we het mee moeten doen. Je hebt vast het interview vandaag in de NRC gelezen van Verwaayen en Jacobs?

  10. dawg Zegt:

    @ 9 adamus,

    Nee, niet gelezen. NSB Handelsblad is alweer een tijdje uit de gunst bij mij.

  11. simpy henky Zegt:

    adamus, geweldig bedankt.

  12. adamus Zegt:

    dawg, bij mij is in 2001 na 25 jaar heb abo opgezegd, maar op de zaterdag kom ik hem wel eens tegen. Opvallend vond ik dat Jacobs en Verwaayen totaal vast zaten. En Jacobs geldt geloof ik nog als een afwijkende denker.

  13. Hugo Zegt:

    bij mij zijn alle betaalde kranten al een paar jaar uit de gratie. Betalen voor propaganda, ik pas. Als je wil weten wat voor ongein eraan komt en wat de lobbyclubjes willen zijn die gratis blaadjes genoeg. Bespaart je alle onzin van de lobbyisten welke onafhankelijk deskundige worden genoemd in de betaalde kranten. Zo hou je tijd over om de leerzame en interessante stukken op internet te lezen. Knikker ook die tv eruit en je heb voldoende tijd om leerzame docu’s op internet te kijken. Spaart je de tenenkrommende ‘objectiviteit’ van de actualiteitenprogramma’s. Hierdoor heb ik bijvoorbeeld tijd om dit interview op kingworldnews met Jim Rickards te luisteren nav zijn presentatie aan de US treasury;
    kingworldnews.com/…dcast/Broadcast.html

  14. piet Zegt:

    Heb laatst geprobeerd bij alle grote kranten aandacht te krijgen voor het doorbreken van de 200.000+ grens (fundateller) zou voor elk vergelijkbaar onderwerp reden genoeg zijn geweest voor een mooi artkel in de krant, VERGEET HET MAAR de kranten waren allemaal niet thuis. Hebben te veel inkomsten door advertenties van onze NVM vrienden, helaas maar waar!

  15. Goudbelegger Zegt:

    In Nederland zijn dit soort meningen totaal een minderheid, NSB Handelsblad, propaganda, lobbyisten die bepalen wat er gebeurt bij de overheid. In Amerika echter staat het vertrouwen in de politiek nu op het laagste punt, is er eerder geweest, als het nog lager gaat is het het laagste punt in de geschiedenis van de US. Kom je op minder dan 15% die nog vertrouwen heeft in de overheid.

    Waarom wij nou zo volgzaam zijn?? Of komt het omdat het eigenlijk heel goed gaat nog met bijna iedereen?? Zal dat ooit veranderen of zien de negativo’s/ realisten alles totaal fout??

  16. nhz Zegt:

    @8:
    ook een punt inderdaad, je kunt dan hooguit kijken of er iets veranderd is in de verhouding sinds de vorige meting – dus niet in absolute zin. Net zo goed als de verhouding niks zegt als er in groot deel van de koop- of huurmarkt subsidies of andere overheidsinterventies zijn. Een belangrijk ander probleem is dat de Economist pas met meten begint op het moment dat NL al een grote huizenbubbel heeft, die momentopname wordt in de onderzoeken steeds als ‘normaal’ beschouwd omdat de meeste andere landen toen nog geen huizenbubbel hadden.

    Ik ben ook wel benieuwd welke huren de Economist voor NL gebruikt heeft. Wat de bulk van de huurders betaalt (gesubsidieerde sector)? Wat in de vrije sector betaald wordt (appartementjes voor expats in Amsterdam)?

    Bij mij in de stad zit er een factor van bijna 4x tussen wat iemand met bijstand en iemand met voldoende inkomen moet betalen voor precies hetzelfde huis, bij dezelfde WBV. Afhankelijk van inkomen en zieligheidsgraad komen mensen in een bepaalde categorie die alle voordeeltjes krijgen t/m de categorie die aan alle kanten gepakt wordt.

  17. adamus Zegt:

    hugo, zo gaat het hier ook.
    Anderen gaven hier ook al aan geen krantje te hebben.

    De link met het interview: de opmerking over het actie van Merkel was ook wel verduidelijkend.

    Originele titel hier:
    fgmr.com/the-colla…e-of-the-dollar.html

  18. adamus Zegt:

    http://gata.org/node/8668

    hier nog het e.e.a. met rickards.

  19. Pieter Zegt:

    vvd en pvv samen 70 zetels volgens stemr. Begrijp ik niet. Is de meerderheid van de Nederlanders dan toch gewoon hardwerkend in de private sector?? Dan komt alles misschien toch gewoon goed.

  20. adamus Zegt:

    hugo, Rickards wijst er ook nog op dat Greece een “nato allie” is. Ik ga mezelf ook nog eens op de borst kloppen.

  21. adamus Zegt:

    geen Ali, geen allie maar ally.

  22. Okkie Zegt:

    @adamus:
    Misschien kun je een betere foto maken?
    mobypicture.com/us…/huugle/view/6611371

  23. chantal Zegt:
  24. ll Zegt:

    He, Chantal dat is raar, erg veel eigen inbreng bij jou nu, met hoge huizenprijzen, hier in Olland was het in de jaren ’80 25% eigen inbreng, en dat was toen de huizenprijzen met 40% waren gedaald. Rare toestand momentheel, je kan het niet met het verleden vergelijken. Alles is anders…..Dus toch misschien nu gaan vergelijken met de jaren ’30

  25. chantal Zegt:

    als ik zoveel zou moeten betalen uit mijn eigen zak voor ik kan kopen, zou ik in deze tijd wachten, en in iets anders investeren. Vanaf rente oploopt, zakt de huizenprijs wel. In deze tijd kan je best lenen… erg… maar het is zo.

  26. Marnix Zegt:

    In hoeverre laten deze ratio’s een vergelijking toe tussen landen die met verschillende fiscale stelsels voor de woningmarkt werken?

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.