Feb 13

De Rabobank kwam gisteren weer met een kwartaalbericht over de Nederlandse woningmarkt. Sinds de prijzen wat lijken te stabiliseren zijn ze daarin ook weer begonnen met voorspellingen over de huizenprijzen. Het viel mij op dat ze enorm veranderlijk zijn in de stijging die ze voorspellen.

lees ook: Recordaantal incasso’s voor openstaande rekeningen

In november voorspelde woningmarktspecialist Pieter van Dalen dat de prijzen met 1½-3½% gaan toenemen ten opzichte van 2014.

“In 2015 verwachten wij een verdere groei op de koopwoningmarkt. De positieve factoren zoals een verder economisch herstel, het hoge consumentenvertrouwen, de lage hypotheekrente en het forse aantal verkochte nieuwbouwwoningen hebben naar verwachting een groter effect dan de negatieve factoren zoals de beëindiging of versobering van stimuleringsmaatregelen, de onderwater­problematiek en de kredietbeperkende maatregelen. Wij voorzien een toename van het aantal verkopen in 2015 naar 145-165 duizend. Verder zal de gemiddelde huizenprijsindex in 2015 naar verwachting met 1½-3½% toenemen ten opzichte van 2014.”

Op Twitter kreeg Pieter stevige kritiek op zijn zwakke verhaal en kwam vrijwel direct met een herziening. “Beperking prijsherstel Nederlandse koopwoningmarkt in 2015 door Nibud-normen” was de titel van het stuk.

Hij schrijft hierin: “De nieuwe Nibud-normen zijn strenger dan wij hadden verwacht. De negatieve impact ervan op de prijsontwikkeling van bestaande woningen zal vooral via de lagere financieringscapaciteit van de middeninkomens tot stand komen. Voor 2015 verwachten wij een gemiddelde prijsstijging van 1½-3½% ten opzichte van 2014 (Rabobank, 2014). De kans dat de prijsontwikkeling op de ondergrens van +1½% blijft steken, is door deze strengere normen toegenomen. Indien de hypotheekrente volgend jaar harder zal stijgen dan wij verwachten is er een risico dat de prijsontwikkeling nog lager zal uitpakken.”

Gisteren was het opeens weer rozengeur en maneschijn bij de Rabobank. Dit werd natuurlijk ook opgemerkt door onze staatsomroep:

“Voor 2015 voorzien wij een verdere groei op de koopwoningmarkt. Wij verwachten dat de positieve factoren zoals een verder economisch herstel, het hoge consumentenvertrouwen, de dalende hypotheekrente en het forse aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen sterk genoeg zullen zijn om te compenseren voor de negatieve factoren, zoals de beëindiging of versobering van stimuleringsmaatregelen, de onderwater­problematiek en de kredietbeperkende maatregelen. Wij voorzien een toename van het aantal verkopen in 2015 naar 150 tot 170 duizend, na 153 duizend verkopen vorig jaar. De gemiddelde huizenprijsindex neemt in 2015 naar verwachting met 1 tot 3% toe ten opzichte van 2014 na een stijging van 0,9% in 2014.”

Zo zie je maar weer, er is niets zo veranderlijk als het weer de Rabobank……

Feb 9

De woningmarkt lijkt weer in de lift te zitten. Maar dit fragiele herstel wordt bedreigd.

Eindelijk, de woningmarkt klimt uit het dal. Na zeven jaar kommer en kwel stijgen de huizenprijzen sinds de zomer weer en neemt het aantal woningverkopen toe. Geen wonder dat de hosannaberichten van makelaars en banken je om de oren vliegen. Daarmee groeit ook het vertrouwen van de huizenkoper. Maar is die jubel-stemming wel terecht?

Wie kun je geloven?

Veel huizen bezitters vragen zich af welke voorspelling ze nog kunnen geloven als het om de woningmarkt gaat. Er lijkt weinig lijn in te zitten. Zo juichte Klaas Knot, directeur van De Nederlandsche Bank (DNB), al in maart 2013 dat het ergste leed achter de rug was. Maar nog geen paar maanden later voorspelde hij een daling van de huizenprijzen van 10%. Dat is niet de enige reden om voorzichtig te zijn. Woningmarktcijfers komen vaak uit de verdachte hoek van makelaars en banken, die belang hebben bij positieve berichten . Goed nieuws versterkt het consumentenvertrouwen en wordt daarmee een zichzelf waarmakende voorspelling. Maar later kan toch weer blijken dat het tegenvalt.

Onafhankelijke onderzoekers wagen zich niet graag aan een voorspelling. ‘Dit wordt een heel spannend jaar voor de woningmarkt. Ik verwacht nu eigenlijk dat het broze herstel zich doorzet. Maar garantie tot aan de deur’, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft. Onafhankelijk woningmarktdeskundige en onderzoekster Maartje Martens is minder optimistisch. ‘De huizenprijzen hebben de bodem nog lang niet bereikt.’ Beide wetenschappers zijn het er wel over eens dat er grote bedreigingen op de loer liggen voor de woningmarkt.

nvm

Bedreiging

De belangrijkste bedreiging is dat lenen steeds lastiger wordt. Het Nibud, dat bepaalt welke lening verantwoord is bij welk inkomen, is van mening dat huizenkopers meer geld achter de hand moeten houden voor onvoorziene uitgaven. Dit jaar kunnen consumenten daarom op basis van hetzelfde jaarsalaris een veel lagere hypotheek krijgen dan vorig jaar. Vooral huizen kopers met een laag inkomen -vaak starters -mogen minder lenen. Een eenverdiener met een brutojaarinkomen van €25.000 kon vorig jaar nog een hypotheek krijgen van ruim €121.000 bij een rentevaste periode van tien jaar tegen 3% rente. Dit jaar kan hij nog maar €106.241 lenen. Dat is 12,25% minder.

Bovendien lenen banken nog maar maximaal 103% van de marktwaarde van de woning uit. Dat percentage wordt jaarlijks met 1% afgebouwd naar 100% in 2018. Onderzoekster Martens vreest dat het percentage daarna nog verder daalt. ‘Ik denk dat mensen op termijn nog maar 80% van de taxatiewaarde kunnen lenen. Daar wordt achter de schermen door banken, toezichthouders en de overheid al uitgebreid over gesproken.’ Zo adviseerde een commissie onder leiding van Herman Wijffels het ministerie van Financiën in 2013 alom de maximale hypotheek te verlagen naar 80%. En ook het Financieel Stabiliteitscomité, waarin vertegenwoordigers van DNB, AFM en het ministerie van Financiën zitten, onderzoekt de mogelijkheden de leenmogelijkheden verder in te perken na 2018.

Volgens Martens hangen deze plannen als een zwaard van Damocles boven de woningmarkt. ‘Als mensen minder kunnen lenen, zullen de huizenprijzen
ongetwijfeld flink gaan dalen.’ Hoogleraar Boelhouwer is het met Martens eens. ‘Als die plannen werkelijk worden uitgevoerd, is dat funest voor het herstel van de woningmarkt.’

Onder Water

Ook de forse restschulden van veel Nederlanders houden verbetering van de woningmarkt tegen. Bij ongeveer eenderde van de huishoudens is de woningwaarde lager dan de hypotheek. Hoogleraar woningmarkt Johan Conijn stelde vorig jaar in een interview met nu.nl dat dit een rem op het aantal woningverkopen zet. Deze huizenbezitters kunnen niet onder water doorstromen naar een volgende woning. Volgens Conijn is de schuld die ze meenemen namelijk vaak zo hoog dat ze een nieuw huis niet kunnen financieren. De verkoop uitstellen en ondertussen aflossen is voor deze mensen het beste advies.

Einde steunmaatregelen

Er zijn meer zaken die het broze herstel bedreigen. De afgelopen jaren probeerde de overheid de woningmarkt een slinger te geven door allerlei steunmaatregelen. Maar wanneer zo’n maatregel wordt beëindigd, kan dat juist weer een negatieve invloed hebben op de woningmarkt. Ook kan het eindigen van de verruimde schenkingsvrijstelling een klap betekenen voor de huizenmarkt. Sinds oktober 2013 mocht je belastingvrij een ton schenken aan wie je maar wilde. De ontvanger moest het geld gebruiken voor bijvoorbeeld de koop van een nieuw huis of een verbouwing. Hoeveel Nederlanders precies van deze maatregel gebruik hebben gemaakt, is niet duidelijk. Schattingen liggen tussen 50.000 en 100.000 mensen.

Daarnaast is de bodem van de pot met startersleningen bereikt. Den Haag trok de afgelopen jaren €50 miljoen uit om starters te helpen bij het kopen van een huis, maar stopt daar nu mee. Daardoor wordt het voor starters weer lastiger een huis te kopen. Sommige gemeenten blijven de starterslening wel aanbieden. Voor starters die geen steun meer kunnen krijgen, kan de Starters Renteregeling een alternatief zijn. Deze regeling wordt aangeboden door een groep woningbouwcorporaties die een deel van hun woningen verkopen. Zij schieten ten minste tien jaar lang maandelijks 20 % van de rente voor. Koper moeten het voorschot bij verkoop alleen terugbetalen als ze winst maken op het huis. Doordat de maandlasten lager uitvallen, kunnen de kopers een hogere hypotheek krijgen.

 Luchtbel

Martens is pessimistisch over de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt op langere termijn, omdat de huizenprijzen volgens haar nog steeds kunstmatig hoog zijn. Ondanks de forse daling zitten huizenbezitters nog steeds op een luchtbel, zo stelt Martens. ‘De huizenprijzen zijn gebaseerd op de hoogte van het bedrag dat mensen kunnen lenen, en niet op de werkelijke waarde van de stenen en de grond. Die zijn een stuk minder duur. Zo zie je de laatste jaren dat nieuwbouw steeds goedkoper wordt en de prijzen van bestaande woningen daarin meeneemt.’

Volgens Boelhouwer is dat echter geen probleem. ‘In Nederland is er een schaarste aan woningen en dat zal voorlopig zo blijven. Sterker nog, de schaarste wordt alleen maar groter, omdat er steeds minder bouwvergunningen worden afgegeven. Die schaarste drijft de prijzen op. Zolang er een tekort aan huizen is in Nederland, zullen de huizenprijzen hoger liggen dan sec de prijzen van de stenen en de grond. Tenzij je straks geen cent meer kunt lenen dan die waarde. Dan komt het anders te liggen.’huizenprijzen-inflatie

bron: consumentenbond.nl (Hier kunt u het gehele artikel lezen)

 

Feb 2

Ik heb de onderstaande post van een paar jaar geleden weer van stal gehaald. Dit omdat er nu een discussie over geldcreatie gaande is. Zelf zie ik bijv. geen heil in geldcreatie door de overheid. Als de overheid de huizenprijzen in de CPI had meegenomen,  hadden veel van de huidige problemen voorkomen kunnen worden. De overheid wordt naar mijn mening teveel gestuurd door de (polder)lobby. Aukje de Vries wordt bijv. op afstand bestuurd door de banken.

Waarom gaat deze crisis niet snel voorbij? Als u de overheid en de banken moet geloven heeft het met het vertrouwen van de burgers te maken. Hier ben ik het niet mee eens, het heeft vooral te maken met het totaal opgeblazen geldsysteem. In de onderstaande video’s wordt uitgelegd hoe het fout ging. Als u dit begrijpt maakt het niet meer uit wat u op verjaardagsfeestjes of het Staatsjournaal hoort. U weet wel beter!

 

Rabobank: De huizenmarkt is een zeepbel.

Waarom hebben wij een woningmarktcrisis die niet voorbij gaat?

Paul Schnabel pessimistisch over Nederlandse economie

uitgebreide uitleg