Jun 28

De Commissie Structuur Nederlandse Banken wil de banken gaan redden met de Nederlandse pensioenbesparingen. De commissie schrijft:

Om de hypotheekmarkt op korte termijn vlot te trekken adviseert de commissie bestaande en nieuwe onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gegarandeerde hypotheken over te hevelen van banken naar institutionele beleggers, inclusief Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars. Deze overheveling kan plaatsvinden via een nog op te richten Nationaal Hypotheek Instituut, in aansluiting op het plan dat is gepresenteerd door Van Dijkhuizen.10 Dit Instituut neemt NHG-hypotheken over van banken tegen een marktconforme garantiepremie, zodat geen sprake is van verboden staatsteun. Het Instituut geeft obligaties met een overheidsgarantie uit (die daardoor nagenoeg gelijk zijn aan staatsobligaties). De obligaties worden aangeboden aan (inter-) nationale institutionele beleggers, inclusief Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars.

De pensioenfondsen moeten de Nederlandse subprime-leningen(1) dus maar gaan opkopen. Hiervoor wordt een soort van ‘Fannie Mae‘ opgericht. Gisteren was er ook veel ophef over het feit dat de commissie zou adviseren de LTV te verlagen. Veel drukte om niets, het wordt weer gewoon op de lange baan geschoven:

Een verlaging van de LTV-ratio is in een dalende huizenmarkt niet eenvoudig te realiseren en ook niet gewenst. Deze verlaging zal geleidelijk dienen te geschieden en contra-cyclisch, pas als de huizenprijzen weer stijgen.

Aanpassing van de LTV-ratio zal bovendien geflankeerd moeten worden met gerichte hervormingen van de woningmarkt Om de opbouw van eigen vermogen voor de aankoop van een eigen huis te stimuleren – en zodoende een verlaging van de LTV-ratio te accommoderen – beveelt de commissie aan een vorm van bouwsparen in te voeren. Jongeren tot bijvoorbeeld 35 jaar/starters mogen dan (een deel van) hun pensioenopbouw inzetten voor de aanschaf van een woning.12 Voor zover zij geen woning kopen met inzet van pensioengeld, moeten pensioendeelnemers het kapitaal doorstorten naar hun pensioenfonds.

(1) Marktpartijen zijn kritisch overde LTV-ratios bij Nederlandse hypotheken, die veel hoger zijn dan wat elders in Europa gangbaar is.

bron: Rapport: Naar een Dienstbaar en Stabiel Bankwezen

Jun 27

Wanneer kun je nu eigenlijk spreken over een huizenzeepbel? Kees Verhoeven, commissievoorzitter van de tijdelijke commissie huizenprijzen, gaf vandaag een eenvoudige uitleg.

download

De Starter geeft nog wat extra uitleg:

Jun 27

De huizenprijzen dalen nu al 5 jaar. Is er nog iemand die weet wat er in die tijd allemaal gebeurd is?  Met welke plannen kwamen de politiek en de lobbygroepen en hoe draaide de banken zich onder alle problemen uit?

Hieronder wat knip en plakwerk uit de nieuwsberichten van de afgelopen jaren. Ook kunt u zien dat de huizenprijsvoorspellingen niets waard zijn.

Huizenmarkt nieuws 2008 – 2009

Huizenmarkt nieuws 2010 – 2013

Jun 26

hand op de knipNederlanders zijn lang niet zulke spaarders als weleens gedacht wordt. De Nederlandsche Bank schreef eerder dit  jaar:

“Nederland staat te boek als een land van spaarders. Door de verplichte pensioenvoorziening zijn er inderdaad hoge ‘collectieve besparingen’. Maar op vrijwillige basis zijn gezinnen al langere tijd verre van spaarzaam. Hun ‘vrije besparingen’ zijn sinds 2003 zelfs negatief; sinds dat jaar ligt het inkomen waar zij zelf over kunnen beschikken – dus na betaling van belastingen en pensioen- en andere premies – lager dan de consumptie. Zo beschouwd, houden gezinnen dus geenszins de hand op de knip”

lees ook: We houden de hand niet op de knip

Ondanks dalende huizenprijzen bleven Nederlandse gezinnen de overwaarde op hun huizen verzilveren om meer van hun inkomen te gebruiken voor consumptie. Dat feestje lijkt nu voorbij en dus begint de politiek te liegen over de spaarzame Nederlander. De  ´levensgenieters´ met de ´ik leef nu´dus ik wil ´leuke dingen doen´mentaliteit zullen binnenkort dus wel beginnen te huilen om schuldkwijtschelding. Met  ‘zonder ons kan de economie niet groeien´ als slap excuus.

Grafiek 1 - Individuele besparingen en spaartegoed_tcm46-284831

BNlnFLhCcAArYeo.png largebron: De Nederlandsche Bank

Jun 25

door

Het is december 2009. Het consumentenvertrouwen stijgt, de verhuissector krabbelt op, huizenprijzen stabiliseren en medio volgend jaar is de bodem bereikt. Onvergelijkbaar met nu, ik weet het. Maar toch.

Onderstaand filmpje werd toen door @huizenprijzen geüpload. Het is een aflevering van TV woonmagazine waarin de maandelijkse lasten van koop en huur met elkaar worden vergeleken. Een jongen van een jaar of 25-30 mag in de show twee huizen bezichtingen. Eén huis is een koopappartement en ééntje is vrije sector huur. Afijn, kijk het filmpje.

Het is nu 3,5 jaar later. Het is niet vreemd te veronderstellen dat de jongen in de tussentijd iemand ontmoet heeft bij wie hij wil intrekken, een andere baan heeft aan de andere kant van het land, meer ruimte nodig heeft voor gezinsuitbreiding of gewoon weg wil. Wat is dan nu zijn situatie als hij gekozen had voor de 600 euro per maand voor een koopwoning, of de 1100 euro huur?

Lees het op de site van Woningmarkt cijfers

Jun 22

barbaravisserVolgens Barbara Visser moeten de problemen op de woningmarkt worden opgelost door meer marktwerking en zeker niet door de leencapaciteit te beperken. Sander de Rouwe (CDA) geeft aan dat in Brabant de marktwerking juist door een VVD-bestuurder die op schaarste stuurt wordt tegengewerkt. Visser antwoordt hierop dat lokale bestuurders soms andere belangen, een andere mening of vanuit een ander gedachtegoed werken.

lees ook: VVD-senator Van Rey is zoveelste liberaal met een luchtje

“Overheidssturing, nationaal of vanuit de de provincie om schaarste te creëren terwijl je weet dat er een vraag is, is volgens ons niet je juiste weg.” geeft Barbara aan. Maar als er meer lokale VVD-bestuurders zijn die dit naast zich neerleggen kan minister Blok daar niets aan doen. Zij kunnen hierop alleen worden aangesproken en op het liberale gedachtegoed worden gewezen. We hebben de verantwoording lokaal neergelegd en Den Haag moet dit dus loslaten.

luister ook: Syp Wynia: “De VVD zit vol met lobbyisten”

Barbara verdedigt dus duidelijk de belangen van lokale VVD-bestuurders als Jos van Rey en Ton Hooijmaijer, beide hadden nauwe banden met projectontwikkelaars en hebben steekpenningen voor verleende diensten aangenomen. VVD-ers in de provincie kunnen dus als het aan Visser ligt blijven doen wat hun goed uitkomt. Na het grote graaien nu de prijzen kunstmatig hoog houden. Huizenkopers en belastingbetalers betalen dat wel.


Barbara Visser (VVD) verdedigt belangen Jos van Rey

oppassen

Hij kent zijn mensen..

Jun 20

Kees de Kort ziet de huizenprijzen de komende jaren gewoon verder dalen. Kees legt uit dat het erg slecht gaat met de huizenverkopen. “Eerst gaan de volumes omlaag en dan de prijzen. Dit is de voorbode van verdere prijsdalingen en meer ellende.”  Emeritus hoogleraar Hugo Priemus is het met Kees eens, hij waarschuwt de makelaars: “Het lijkt verstandig dat makelaars voorlopig rekening houden met doorgaande dalingen van huizenprijzen in 2013 en 2014. Dat is geen prettig perspectief.”

zie ook: Het het aantal woningverkopen is 6 jaar bijna gehalveerd. en CBS – Bestaande koopwoningen ruim 8 procent goedkoper dan jaar eerder

Vreemd is wel dat de banken en overheid plotseling allemaal in 2014 herstel zien, zowel de Rabobank, ABN-AMRO als ING.

Eigenlijk is het niet zo vreemd want dat hadden ze gewoon met elkaar afgesproken 😉

De kalende Status quo generatie kibbelt rustig verder over de hypotheekrenteaftrek en LTI ratio’s.

Jun 12

door: Ivo Arnold

Het FD publiceerde gisteren een artikel over het stopzetten van woningmarktvoorspellingen door de grote banken. Zij doen dit uit angst voor het voeden van pessimisme en om de markt gerust te stellen.

In een eerdere blog heb ik het punt gemaakt dat het een goede zaak is dat ze daarmee ophouden, maar dat ze het doen om de verkeerde reden. De goede reden is het vermijden van een belangenconflict. Banken die op een berg hypotheken zitten en in het verleden te dure woningaankopen van hun klanten te ruimhartig hebben gefinancierd, willen de markt natuurlijk niet destabiliseren met al te negatieve voorspellingen. Dus toen een woningmarkteconoom van de Rabobank vorig jaar eindelijk eens een keer een realistische (en zeer negatieve) voorspelling gaf, trapte zijn baas Piet Moerland meteen op de rem. Dit was toch echt niet de bedoeling; een bank moet vooral vertrouwen uitstralen en de mensen geruststellen. Zijn collegae vinden dat blijkbaar ook, zo lazen we gisteren in het FD. Als de woningmarkteconomen bij de grootbanken nog enig zelfrespect hebben, nemen ze collectief ontslag in plaats van hun snavels zo te laten knippen door Moerland en consorten.

De verdienste van Moerland is echter dat hij overduidelijk heeft aangetoond dat banken belanghebbend zijn en dus geen onafhankelijke woningmarktvoorspelling zullen leveren. Ze hadden ook nooit aan deze activiteit moeten beginnen. Laten we hopen dat de voorspellingen niet worden hervat als de markt weer opkrabbelt. Voor een kalmeringsmiddel moet de huizenbezitter maar naar de drogist.

Maar stoppen met voorspellen betekent dan ook echt stoppen. En dat is niet gebeurd. Weliswaar wordt er geen numerieke voorspelling meer gepubliceerd, in de tekst van de laatste woningmarktmonitor blijven de Rabobank-economen in de glazen bol kijken, zij het wat waziger:

De betaalbaarheid op lange termijn en de stabilisatie van de transactieaantallen doen vermoeden dat de bodem in zicht is. Dit laat natuurlijk onverlet dat een voortkwakkelende economie en oplopende werkloosheid geen goed nieuws zijn voor herstel op de woningmarkt.

De afnemende daling van het aantal transacties tot bijna een stabilisatie en de recente geringe maandelijkse prijsstijgingen geven evenwel aanleiding om over marktherstel te filosoferen.

Misschien kunnen ze in de volgende editie het woord “vermoeden” vervangen door “hopen” of “bidden” en het woord “filosoferen” door “dromen”. Mijn dringend advies aan deze economen is: verlaag je niet tot dit soort vage taal en beperk je tot een feitelijke presentatie van de relevante data en de recente ontwikkelingen.

Verrassend was de reactie van twee parlementsleden op het FD-artikel. GroenLinks kamerlid Linda Voortman maakt het het bontste:

Eerst hebben de banken jaren geroepen dat de huizenprijzen zouden blijven stijgen, zonder te waarschuwen voor de risico’s”, zegt Voortman. ”En nu het dan niet zo goed gaat, waarschuwen ze de consument opnieuw niet. De banken hebben een zorgplicht en dan moet je ook goed informeren.

De eerste opmerking is terecht, maar daarna gaat het mis. Zorgplicht heeft niets te maken met het publiceren van onbetrouwbare korte-termijn voorspellingen. Alleen goede voorspellingen informeren, maar daartoe zijn banken niet in staat (en vele anderen overigens ook niet). Voor de crisis had een aspirant-huizenkoper er meer aan gehad als de bank hem een grafiek had getoond van de lange-termijn huizenprijzenontwikkeling, inclusief de forse daling begin jaren tachtig en het zwakke herstel daarna. Met als boodschap: huizenprijzen gaan niet alleen maar omhoog, maar ook omlaag. Zorg dus voor een prudente financiering om een eventuele sterke prijsdaling op te vangen.

Dan CDA-kamerlid Raymond Knops. Die heeft alle begrip voor de beslissing van de banken, omdat de voorspellingen niet uitkomen.

En dus kloppen de modellen niet. Dat zorgt nu steeds voor de nodige onrust, dus het is goed als die modellen eerst bijgesteld worden.

Ik deel zijn vertrouwen in modellen niet. Het is moeilijk de aanhoudende economische onzekerheid en de veranderingen in het woningmarktbeleid goed te modelleren. Maar stel dat het zou lukken, wat heeft een bankeconoom daar dan aan als hij van zijn baas de opdracht krijgt om de markt te kalmeren.

Van kamerleden zou je verwachten dat ze een goed gevoel voor belangenconflicten hebben. Maar voor dit belangenconflict zijn ze volledig blind.

bron: Weblog Ivo Arnold

Jun 11

Eurocommissaris Rehn heeft in Den Haag aangegeven structurele hervormingen belangrijker te vinden dan de 3 procentsregel.  De hypotheekrenteaftrek moet ook voor bestaande huizenbezitters versneld worden afgebouwd.

Blijkbaar hebben vrijwel alle Nederlandse journalisten een tophypotheek. Geen enkele krant vindt dit interessant nieuws. 😉

Jun 11

De banken hebben met elkaar afgesproken niets meer te zeggen over de verwachtingen op de woningmarkt. Het herenakkoord tussen ABN Amro, ING en Rabobank zou er zijn gekomen op verzoek van het kabinet.

lees ook: Rabobank durft geen voorspellingen over de huizenprijzen meer te doen

‘De banken proberen zo een bodem in de huizenprijzen te krijgen”, zegt Prisco Battes van het FD op BNR. ”Als ze nu weer zeggen dat de markt met 7 á 8 procent omlaag gaat, ontstaat er een self-fulfilling prophecy.”

 

bron: BNR Nieuwsradio

  • Pagina 1 van 2
  • 1
  • 2
  • >