Dec 26

openkoop

Net nu het kadaster de eerste (iets te) voorzichtige stapjes op gebied van opendata lijkt te zetten, trekt ineens openkoopsom.nl uit het niets een flinke sprint.  De filosofie van de website is simpel: iedereen die serieus bezig is met het zoeken naar een koopwoning vraagt koopsominformatie op bij het kadaster om te bepalen welk bedrag voor een bepaald huis ‘normaal’ zou kunnen zijn. Een overzicht van historische koopsommen, in combinatie met prijsindexen zijn onmisbaar bij het bepalen van het bedrag dat je wilt bieden en bieden je broodnodige informatie om je af te sluiten voor de stoorzender die ‘verkopend makelaar’ heet. Bovendien biedt het broodnodige transparantie op de woningmarkt en is het essentieel voor verkopers om hun verliesaversie te overwinnen.

Het vervelende is alleen dat deze gegevens die gevoelsmatig toch een beetje van ons allemaal zijn voor veel geld worden verkocht door het kadaster. Bovendien krijg je dan wel de gegevens van een aantal huizen in een postcodegebied, je moet er zelf bij zoeken of het huis even groot is en uit dezelfde periode komt. Openkoopsom komt nu met een oplossing. Je kunt je sms of pdf uploaden, waarna je oppervlak en bouwjaar van de huizen te zien krijgt. Bovendien deel je dan automatisch de koopsominformatie met andere huizenzoekers. Ik kan me voorstellen dat als je echt bijna een huis gaat kopen nog even de laatste stand van zaken opvraagt bij het kadaster, maar dit zou een eerste scan van prijsniveaus goed mogelijk kunnen maken.

Waarschijnlijk zal dit tot discussie leiden met het kadaster, maar misschien is het wel tijd dat die discussie gevoerd werd. Voor nu vind ik deze opendata by proxy erg veelbelovend en een buitengewoon nuttige tool voor huizenzoekers. Mits hij gebruikt gaat worden.

Dec 24

Helaas vond Tros Radar het nodig de rechten van de video’s bij YouTube te claimen. Dit is in de afgelopen 7 jaar bij de ‘publieken’ alleen eerder door Knevel en Van den Brink gedaan.

Lees ook:

Bron: Tros Radar Extra

Dec 23

Een paar dagen geleden bracht het kadaster een API uit waarmee je toegang kunt krijgen tot gemiddelde transactieprijzen per postcodegebied tussen juli ’11 en juli ’12, plus de coördinaten per postcode. Dat laatste is best handig, tot nu toe moest je het doen met semi-illegale scrape-acties op de BAG-viewer.

De gemiddelde prijs per viercijferige postcode is echter een fopspeen niet helemaal wat we willen. Iedereen wil namelijk gewoon de transactie-overzichten per huis, om te kunnen bepalen wat een woning waard is. Dat helpt kopers (die voor deze data relatief schofterig veel geld moeten betalen) bij het bepalen van een reëel bod, en het helpt verkopers hun verliesaversie te overwinnen met ongekleurde actuele informatie. Echter verdient het kadaster daar gewoon fors geld aan en weigert ze dit vooralsnog vrij te geven ondanks het feit dat de data toch een beetje van ons allemaal is. Dat mag gewoon, vanwege <insert rechtsvorm die alleen het kadaster en juristen iets zegt>.

Gemiddelde prijs

Maar goed, ook met een fopspeen kun je leuke dingen maken. Vandaar dus bij deze drie kaarten. De eerste geeft een overzicht van de gemiddelde transactieprijs per viercijferig postcodegebied. Dit is de gemiddelde prijs van een huis en dus niet de prijs van een gemiddeld huis. Als er alleen villa’s werden verkocht, bepalen die villa’s de prijs.

(grijs=geen data; blauw <= 150k; geel <200k; oranje < 250k; rood <350k; paars >350k)

Appartementen binnen budget Jan modaal

De tweede kaart geeft aan waar je als Jan Modaal heden ten dage in je eentje een gemiddeld appartement kunt kopen. Bij blauw kan dit, bij rood kan dit niet. Bij grijs zijn er waarschijnlijk geen appartementen verkocht in het gegeven gebied.

N.b. ik ging er voor het gemak van uit dat Jan Modaal een huis kan kopen van 140.000 euro aanschafprijs.

Tussenwoningen binnen budget modaal tweeverdienersgezin

De derde kaart geeft weer waar een doodnormale tussenwoning meer kost dan 225 duizend euro. Ik koos die 225 duizend omdat dat bij mijn weten ongeveer is wat een modaal tweeverdieners gezin maximaal kan betalen lenen. Daar deed ik geen uitgebreide research naar, dus als ik er naast zit hoor ik het graag in de comments.
(blauw < = 225.000; rood >225.000)

Dec 23

Binnenkort worden onder regie van de Europese Centrale Bank de 130 grootste banken van de Europese Unie aan een stresstest onderworpen. Dat is al de derde keer, en de vorige keren bleken het relaxtesten te zijn geweest. Voorafgaand aan de test zullen de banken diepgravend worden doorgelicht.

Minister van Financiën Jeroen Dijsselbloem heeft gisteren in Buitenhof nog eens uitgelegd hoe de komende ‘asset quality review’ in zijn werking gaat.

“dan gaan dus echt deskundigen de bank binnen en die gaan echt de boeken openleggen en die gaan kijken wat is dit eigenlijk voor lening, wat zit er in die portefeuille. Hoeveel probleem zitten er in jouw MKB-leningen portefeuille, of in Nederland in de hypotheken aldus Dijsselbloem.

Het valt Dijsselbloem verder op Nederlanders altijd praten over de problemen in banken in het buitenland. “Als je vanuit het buitenland naar Nederland kijkt..
Hij redt zich er weer uit door te zeggen dat wij ook problemen hebben gehad en dat de De Nederlandsche Bank hem heeft verzekerd dat wij de grote problemen nu op orde hebben.

“Overleeft de bank het ook nog als de vastgoedmarkt instort. Overleeft de bank het ook nog de huizenprijzen met nog eens een kwart of 50 procent dalen”

 

Dec 22

Ger Hukker waarschuwt de leden van Vereniging Eigen Huis voor teveel optimisme over de woningmarkt. De voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars ziet gevaren in de oplopende werkloosheid en voortdurende bezuinigingen van het kabinet.

‘Gek is dat: het lijkt alsof allerlei beleidsmakers en economen een pact hebben gesloten om de markt te bestoken met goed nieuws. Dan gaan we er ook echt in geloven.’ De woningmarkt is voor Hukker dan ook voor een groot deel psychologie. ‘Maar laten we eerst maar eens afwachten hoe de werkloosheid zich ontwikkelt en hoe de miljardenbezuinigingen uitpakken.’

BcE-wYQCAAEYMHn

Hukker stond in de beginjaren van dit blog echt bekend als een praatjesmaker, maar sinds enkele jaren is hij toch wat realistischer geworden. Al doende leert men.

Dec 21

Marieke van Harten gaat in een laatste wanhoopspoging de sleutel van haar huis inleveren bij de bank. Het water staat haar en haar gezin aan de lippen, nu ze al een paar maanden de hypotheeklasten niet meer kan opbrengen. Hoewel er een koper is voor het huis houdt de bank dit tegen, omdat die het bod te laag vinden en meer geld willen voor het huis.

Van Harten vindt dat de bank dan zelf maar een oplossing moet vinden.

Loan-to-value-ratio van 129%. Een krankzinnige hypotheek. Oerdomme beslissing van de kopers én van de bank.

Volgens econoom Marcel Canoy is deze poging een symptoom van de tijd. Banken vindt hij stroperig en niet efficiënt in de afhandeling van schulden. Hij pleit ervoor dat we meer begrip krijgen voor mensen met een restschuld en in sommige gevallen zelfs een deel van de schuld moeten kwijtschelden. ‘Als we echt de economie weer willen laten draaien, moeten we eerst af van deze gigantische schuldenberg’, stelt Canoy.

Marieke is niet de enige die worstelt met de financiën van haar huis: naar schatting staat van 1,3 miljoen huishoudens het huis onder water. Sinds 2010 is het aantal mensen met een betalingsachterstand op hun hypotheek verdubbeld.

In hoeverre is dit probleem een rem op onze economie en hoe komen we dan van die schulden af? EenVandaag spreekt met econoom Marcel Canoy, de Nederlandse Vereniging van Banken en volgt Marieke van Harten naar de bank.

Reactie van Rabobank:

Het is in het belang van klant en bank om er voor te zorgen dat de eventuele restschuld zo klein mogelijk is. Dat proberen we ook te bewerkstelligen.

Er zijn ook klanten van de Rabobank waar restschulden aan de orde zijn. Ongeveer 15% van de klanten heeft een schuld die hoger is dan de waarde van de woning. Dit ligt onder het landelijk gemiddelde. Als de klant zijn maandelijkse lasten kan voldoen en niet gaat verhuizen is dat geen probleem.

lees ook: Das Kapital : 35% Rabo-hypotheken onder water

De Rabobank wil betalingsproblemen voor hypotheekklanten zo veel mogelijk voorkomen. Dit is in het belang van de klant en in het belang van de bank. Dat begint bij een zorgvuldige afweging en advisering bij de verstrekking en een goed beheer daarna. Op 30 juni 2013 had 0,56% van de ruim 1,2 miljoen hypotheekklanten van de Rabobank Groep een betalingsachterstand van 90 dagen of langer. In de meeste gevallen komen de klant en de bank gezamenlijk tot een oplossing en kan de klant gewoon in zijn huis blijven wonen. De Rabobank heeft bij een betalingsachterstand de beschikking over een aantal hulpmiddelen. Hierbij moet gedacht worden aan het treffen van een betalingsregeling, het tijdelijk opschorten van de premie voor de spaarverzekering, het stopzetten van de aflossing voor een bepaalde periode of het inzetten van een budgetcoach. Voor 0,23% van de hypotheekklanten is herstel niet meer mogelijk en wordt overgegaan tot onderhandse of openbare verkoop van de woning. Bij voorkeur geschiedt dit in samenwerking met de klant via een onderhandse verkoop. Van belang, voor zowel klant als bank, is dat dit tegen een goede prijs gebeurt. Hierover maakt de bank met de klant een afspraak, rekening houdend met de marktprijzen en het moment van verkoop, en de mogelijke restschuld. Het veilen van de woning gebeurt zeer beperkt, het eerste halfjaar van 2013 is in 134 situaties overgegaan tot een openbare verkoop.

De Rabobank heeft een restschuldregeling. Bij deze regeling kunnen klanten met een restschuld uit verkoop van de woning tegen gunstige voorwaarden de restschuld terugbetalen. Hierbij wordt rekening gehouden met het opgebouwde eigen vermogen van de klant en wat hij kan betalen. Dit bepalen we op basis van  de Nibud normen. Zijn de mogelijke lasten uit de restschuld hoger dan de klant kan betalen dan is er sprake van een problematische restschuld. Hier wordt dan individueel, met de klant  bepaald welke mogelijkheden er nog zijn. De afspraken hiervoor zijn klantspecifiek. Dit blijft uiteraard gericht op betaling van de schuld, maar er wordt zo veel mogelijk rekening houdend met de situatie en mogelijkheden van de klant.

Voor wat betreft het inleveren van de sleutel kunnen we het volgende aangeven. In de Nederlandse werkwijze rondom woningbezit en hypotheekverstrekking is de woning persoonlijk eigendom, ook de lening die de klant aangaat is aan de persoon gebonden. Deze situatie verandert niet door het inleveren van de sleutels. De woning blijft van de klant, evenals de verantwoordelijkheid voor het aflossen van de lening.

bron: EenVandaag

 

Dec 20

Bestaande koopwoningen waren in november 4,7 procent goedkoper dan in november 2012. De prijsdaling ten opzichte van een jaar eerder is iets groter dan in de voorgaande maand, toen bestaande koopwoningen 4,0 procent goedkoper waren. De index van het CBS en het Kadaster geeft de prijsontwikkeling weer van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland.

Prijzen van bestaande koopwoningen

20131220m11g1

De prijzen van bestaande koopwoningen lagen in november 2013 op hetzelfde niveau als eind 2002. Ten opzichte van augustus 2008, toen de huizenprijzen een piek bereikten, bedraagt de prijsdaling 20,5 procent.

Prijsindex bestaande koopwoningen

20131220m11g2

In de eerste 11 maanden van 2013 zijn 94 631 woningen van eigenaar gewisseld. Dat is een daling van 5,3 procent in vergelijking met een jaar eerder. De afgelopen vijf maanden echter is het aantal transacties wel telkens hoger dan een jaar eerder.

bron: CBS

Dec 17

Het is 5 jaar na het uitbreken van de kredietcrisis. Antoinette Hertsenberg wil begrijpen hoe het zo ver is gekomen. In dit eerste deel van De Schuldvraag gaat ze op zoek naar de oorsprong van geld.

Is geld tegenwoordig niet hetzelfde als schuld? Staan de banken in dienst van de consument, of is het andersom? Hoe werkt onze economische groei, en hoe lang kan die nog doorgaan?

Deze en andere vragen bespreekt ze met vooraanstaande economen, hoogleraren, bankiers en ondernemers. Exclusieve interviews worden afgewisseld met verhelderende animaties, die moeilijke begrippen voor iedereen inzichtelijk maken.

bron: Trosradar.nl

Dec 15

De afgelopen week kreeg Mathijs Bouman kritiek van Kees Verhoeven op zijn artikel in het FD. Bouwman vindt het een goed idee om een securitiseermachine te bouwen die van hypotheken hypotheek­obligaties maakt waar langetermijnbeleggers in willen investeren.

“In wens ‘funding gap’ via NHI te dichten, gaat Mathijs Bouman snel voorbij aan goede concurrentie en toezicht”  luidt de kritiek van Verhoeven.

Volgens Mathijs is het een probleem dat de NHG Nederlandse hypotheken niet 100% garandeert, en er dus geen gesecuritiseerde obligaties van te bouwen zijn. Doordat de NHI nu alleen nieuwe NHG hypotheken opkoopt blijft het ‘big bang effect’ voor de banken uit.  Hij geeft nog wel toe dat een uitgekleed NHI wellicht goed voor nieuwe toetreders, en dus de marktwerking is, maar toch is het erg ‘jammer dat de oude er niet onder vallen’.

Ik vond het toch een beetje een vreemd verhaal en vroeg Bouman te reageren op de de onderstaande video van Piet Moerland. De voormalig bestuursvoorzitter van de Rabobank geeft hierin aan dat banken zelfredzaam moeten zijn en dat securitisaties de huidige problemen hebben veroorzaakt.

Verder kreeg ik het vermoeden dat Bouman zelf een erg hoge hypotheek heeft. Is hij op zoek naar ‘The Greater Fool’? Waarom zou hij anders zo voor een plan zijn dat de concurrentie verminderd en misschien zelfs tot een hogere hypotheekrente zal leiden?

Mathijs weigerde te antwoorden op mijn vraag of hij een hoge hypotheek heeft. Hij noemt dat ‘verdachtmakingen‘ en weet niet zo goed hoe hierop te reageren… Dus ben ik zelf maar even gaan zoeken.

Mathijs wist al jaren dat dit fout moest gaan

 

Dec 10

Gister verscheen een nieuwe uitgave van ‘Economische ontwikkelingen en vooruitzichten‘ van De Nederlanse Bank (DNB). Hierin stelt DNB dat de woningmarkt zich op een ‘kantelpunt’ bevindt. Het gedaalde reële beschikbare inkomen en een toenemende werkloosheid worden keurig ingepakt tussen twee alinea’s met lichtpuntjes. Hierbij wordt kort het mantra herhaald dat we sinds dit voorjaar van de banken, makelaars en veelgeïnterviewde woningmarkthoogleraren te horen krijgen: “de rente is laag, transacties nemen toe, betaalbaarheid gestegen en vertrouwen gegroeid“. Hoewel het enorm veel moeite kost wilde ik daar deze keer eens niet tegen in gaan.

Nee, deze keer leek me het wel leuk eens te kijken naar wat er zoal gezegd werd over de woningmarkt toen de huizen even ‘betaalbaar’ waren als nu. Daarvoor moeten we terug naar circa de tweede helft van 1999 tot en met 2000. Toen waren de huizenprijzen gecorrigeerd voor inflatie even hoog, gecorrigeerd voor besteedbaar inkomen ook en zelfs volgens de Rabobank betaalbaarheidsindex die rekening houdt met rente waren huizen toen even duur:

rabobetaalbaar

Optimisme verontrust DNB

Bij hetzelfde prijsniveau als nu laat de Nederlandse Bank in juni 2000 een waarschuwing uitgaan dat het vertrouwen in stijgende prijzen weleens ongegrond zou kunnen zijn:

Extra verontrust door een onderzoek onder huizenbezitters waaruit een enorm vertrouwen in verdergaande waardestijging blijkt, waarschuwt DNB voor mindere tijden.

DNB signaleert in haar kwartaalrapport dat de bedragen die voor woningen worden neergeteld, steeds verder los komen te staan van de onderliggende waarde. 

Bron: Trouw

Hier leren we dus dat bij het huidig prijsniveau een vertrouwen in waardestijging op de woningmarkt ‘verontrustend’ is, en de waarde van woningen los is komen te staan van de daadwerkelijke waarde.

Stop te hoge hypotheken

Dit sluit aan bij een conclusie die DNB eind jaren negentig al meermaals deed; dat er een luchtbel op de woningmarkt was. Januari 2000 stelt DNB nog eens:

Banken en hypotheekbemiddelaars zijn de afgelopen vijf jaar te gemakkelijk geweest met het geven van hoge hypotheken. De Nederlandsche Bank gaat daarom strenger toezicht houden op de verstrekking van huisleningen.

 De Nederlandsche Bank (DNB) stelt dat in een onderzoek naar de hypotheekmarkt tussen 1994 en 1999. Huizenkopers, banken en bemiddelaars nemen steeds grotere risico’s.

De hypothecaire schuld is in Nederland het snelste gestegen, vergeleken met andere Europese landen.

Bron: Trouw

Het CPB heeft het intussen moeilijk met het doen van ramingen. De consumptie is veel hoger dan uit besteedbaar inkomen in de modellen te verklaren valt. Overwaarde van woningen vloeit de samenleving in doordat overwaarde middels aanvullende hypotheken worden ‘verzilverd’:

De kracht van de Nederlandse economie blijft het CPB verrassen. Het is vooral de ongebreidelde kooplust van consumenten die de economen keer op keer op het verkeerde been zet. De uitgaven aan duurzame goederen als meubels en auto’s stijgt al een jaar tegen de 10 procent.

Een blik op de ontwikkeling van de hypotheken had het CPB veel gezichtsverlies kunnen besparen. Hypotheken hebben niet veel meer met de koop van een huis te maken. Het Centraal Bureau van de Statistiek constateert al langere tijd dat de ontwikkeling van het geleende bedrag in hypotheken de huizenverkopen ver overstijgt. Onderkoeld meldt het CBS ‘dat de opvatting wordt bevestigd dat hypotheken voor andere doeleinden worden gebruikt dan voor de aankoop of verbouwing van woningen’.

Bron: Volkskrant

Dat is best cynisch, als je bedenkt dat het CPB de afgelopen jaren stelselmatig te gunstige schattingen afgeeft omdat ze geen rekening lijkt te houden met overtollige private schulden. De prijzen stijgen zo snel dat zelfs de VVD een beperking wil aan de hoogte van hypotheken. Dan moet je het echt wel heel bont maken hoor.

Economen: huizenprijzen gaan stevig dalen

Ook in deze periode waren Peter Boelhouwer en Paul de Vries al actief. Peter kennen we als meest geïnterviewde woningmarkthoogleraar en Paul werd later woningmarktrekenmeester bij de Rabobank. In een gezamenlijk onderzoek stellen zij dat het prijsniveau van 2000 niet houdbaar is. Dit niveau, vergelijkbaar met 2013, zou zelfs bij een dalende rente niet houdbaar zijn:

Die onvermijdelijke daling wordt dit jaar en volgend jaar nog tegengehouden door de forse eenmalige inkomensverbetering dankzij het nieuwe belastingplan. Bovendien hebben de sterke prijsstijgingen van de afgelopen jaren een psychologisch, prijsopdrijvend effect. Daardoor stijgen de prijzen volgens het model dit jaar nog steeds nog met zeven, volgend jaar met slechts één procent.

Na 2002 zullen de prijzen met maar liefst vier tot vijf procent per jaar gaan dalen. In 2010 zou de gemiddelde huizenprijs weer stabiliseren, op een niveau (282000 gulden) dat fors onder het huidige niveau ligt. Dat is, nog afgezien van de inflatie, een daling van meer dan tien procent.

Bron: Trouw

U leest het goed. De onbetwiste rekenmeesters van de Rabobank en TU Delft die nu al maanden aan het roeptoeteren zijn dat huizen nog nooit zo betaalbaar waren, huizenprijzen gecorrigeerd voor inflatie ‘geen echte fundamental‘ zijn,  en dus wel in waarde móeten stijgen, voorspelden toen zij nog enigszins de schijn van wetenschappelijke onafhankelijkheid konden ophouden een prijsdaling naar 128.000 euro in 2010. En dan vermoed ik dat ze nog niet eens hadden bedacht dat de besteedbare inkomens zouden dalen, zoals afgelopen jaren.

Faites vos jeux

Ik wil best de Nederlandse Bank, Rabobank en TU Delft geloven. Maar als de mening die zij hadden in 2000 zó uiteenloopt met die van nu, moet ik kiezen welke van beide ik moet geloven. Ik denk dat zij destijds een stuk vrijer waren in wat ze zeiden. Maar maak vooral je eigen keuze.

bron: Woningmarktcijfers