huizenmarkt-zeepbel.nl

In Nieuwsuur zei Peter Boelhouwer gisteravond dat het kabinet hoognodig maatregelen moet nemen. Het nieuwe kabinet moet extra geld storten in het Stimuleringsfonds voor de Volkshuisvesting, zodat vooral starters makkelijker een huis kunnen kopen.

Bovendien moeten banken mensen die met schulden blijven zitten na de verkoop van hun huis, kunnen blijven helpen, vindt de hoogleraar. Nu is het zo dat banken niet bereid zijn om die zogenoemde restschuld te financieren. Deze inzichten komen niet uit het Wonen 4.0 plan waar boelhouwer aan meewerkte, maar uit het plan van de bouwlobby.

Het meest opvallende vond ik dat hij opnieuw stijgende huizenprijzen voorspelt. Dit deed hij begin 2009 tijdens een kleine opleving van de huizenmarkt ook al.

Een half jaar geleden gaf hij nog duidelijk aan dat het nu niet de tijd is voor starters om een huis te kopen. Nu pleit hij weer voor startersleningen.

Bijna 10 jaar geleden raakte Peter ook al eens een beetje in paniek:

De hypotheeklasten zijn zo enorm, per inwoner veruit het hoogst ter wereld – moet nu côute que côute voorkomen worden dat de huizenprijs fors keldert. ,,Het is zonde dat de politiek halverwege de jaren negentig niet begonnen is met geleidelijke beperking van de renteaftrek. Dat had de oververhitte markt kunnen afkoelen.” (Peter Boelhouwer, 2003)

Peter, waar ben je mee bezig?

De gemeente Nijmegen wil dat huiseigenaren die hun woning willen verkopen gaan meebetalen aan de financiering van startersleningen. Wethouder Jan van der Meer wil dat huizenbezitters die hun woning willen verkopen aan iemand die aanspraak maakt op zo’n starterslening maximaal 2500 euro bijdragen. Dankzij die extra bijdrage denkt de wethouder de komende drie jaar 225 in plaats van 135 startersleningen te kunnen verstrekken.

Wat een praatjesmaker…

bron: fok.nl

Verkochte bestaande koopwoningen waren in augustus 8,0 procent goedkoper dan in augustus 2011. Ook in juli daalden de huizenprijzen met 8,0 procent. Dit zijn de grootste prijsdalingen ten opzichte van een jaar eerder sinds de start in 1995 van de Prijsindex bestaande koopwoningen. Deze index van het CBS en het Kadaster geeft de prijsontwikkeling weer van geregistreerde bestaande koopwoningen in Nederland, die aan particulieren verkocht zijn.

De prijzen van verkochte bestaande koopwoningen lagen in augustus ongeveer op het niveau van ruim acht jaar geleden. Ten opzichte van augustus 2008, toen de huizenprijzen een piek bereikten, bedraagt de prijsdaling bijna 16 procent.

In de eerste acht maanden van 2012 wisselden 74 duizend woningen van eigenaar. Dit is 5 procent minder dan in dezelfde periode van 2011.

Huizenprijzen dalen al 21%

Afbeeldingen gemaakt door Hans de Geus (RTL Z)

bron: CBS

Van de 7,2 miljoen woningen in Nederland stonden er op 1 januari 2011 300 duizend leeg. Dat is een kleine 5 procent van de woningen. Een op de zeven leegstaande woningen is amper tien jaar oud.

Deels voor andere doeleinden
Op 1 januari 2011 waren 375 duizend woningen niet bewoond. Dit zijn woningen waar volgens de officiële registraties niemand woont. Sommige van deze woningen worden gebruikt als praktijkruimte, als kinderopvangverblijf, studio of tweede woning. Dit gold voor 75 duizend woningen. Driehonderdduizend woningen staan daadwerkelijk leeg.

Een op de zeven woningen is na 2000 gebouwd
Van de 300 duizend leegstaande woningen zijn er 47 duizend na 2000 gebouwd. De verhouding van de totale leegstand is een derde eigenwoningen en twee derde huurwoningen.

Meer leegstand bij niet-sociale verhuurders
Van alle woningen staat 4,7 procent leeg. Van alle leegstaande huurwoningen is twee derde in het bezit van institutionele beleggers en particuliere verhuurders, de niet-sociale verhuurders. Opvallend daarbij is het grote aandeel nieuwere woningen dat leegstaat, namelijk een op de zes. De hogere leegstand bij de particuliere verhuurders wordt deels veroorzaakt door de hogere huren die ze voor hun woningen vragen.

De leegstand van vóór 2000 gebouwde huurwoningen wordt voor een ander deel veroorzaakt door grootschalige renovatieprojecten waardoor ze tijdelijk leegstaan. Ook staan woningen leeg waarvoor een sloopvergunning is verstrekt, maar die nog niet zijn gesloopt. Deze woningen zijn niet direct beschikbaar voor bewoning.

Willem Regeer

Bron: Bewoonde en niet-bewoonde woningen, 2011

De hypotheekrenteaftrek is al meer dan honderd jaar een heilig huisje in de Nederlandse politiek. De regeling wordt gezien als instrument om eigenwoningbezit te stimuleren. Maar dat was niet de reden waarom de aftrek ooit werd ingevoerd. De gedachte dat kopen beter is dan huren brak pas na 1945 door.

Huurwaardeforfait
De hypotheekrenteaftrek stamt uit 1893, toen de eerste inkomstenbelasting in Nederland van kracht werd. Tot die tijd werden belastingen geheven in de vorm van accijnzen, voornamelijk op eerste levensbehoeften als zout, zeep en suiker. Omdat de accijnzen voor iedereen even hoog waren, vormden zij voor de arme bevolkingsgroepen een veel zwaardere financiële last dan voor de rijken. Vanuit links-liberale hoek klonk daarom de roep om ze grotendeels te vervangen door een belasting op inkomsten.
Hervorming van het ‘onbillijke’ belastingstelsel was een ‘dringende eisch der rechtvaardigheid’, zo stond in de troonrede die koningin-regentes Emma in 1891 voorlas. Nog geen jaar later slaagde minister van Financiën Nicolaas Pierson erin om de eerste Wet op de Vermogensbelasting door de Tweede Kamer te loodsen.
Voortaan moest iedere Nederlander belasting betalen over het inkomen dat hij verdiende. Daaronder viel ook zijn woning, wanneer hij die in eigen bezit had. De redenering die hierachter school was deze: wie een huis bezat, zou dit kunnen verhuren en op deze manier dus geld verdienen. In het geval dat de eigenaar zelf zijn huis bewoonde ‘huurde’ hij dit van zichzelf. Hij spaarde zo maandelijks een bepaald bedrag aan huur uit, oftewel hij ontving huur uit eigen zak. Daarom werd de huurwaarde van zijn woning opgeteld bij zijn belastbare inkomen.
Bij het nieuwe belastingstelsel hoorde echter ook dat kosten die de belastingbetaler moest maken om zijn inkomsten te verwerven van dat belastbare inkomen mochten worden afgetrokken. Dat gold eveneens voor de uitgaven die het bezit van een woning met zich meebracht: onderhoudskosten, waardevermindering, én de rente die maandelijks moest worden betaald over een eventuele hypotheeklening. Het resultaat van deze rekensom was meestal negatief.
Omdat de meeste koophuizen in Nederland met hypotheken werden gefinancierd, kostte de belasting op koopwoningen de staat dus meer geld dan zij hem opleverde. Pierson beschouwde dit als een noodzakelijk kwaad. Het was het principe van de nieuwe inkomstenbelasting dat telde. Bovendien ging het niet om grote bedragen, aangezien eigenwoningbezit nog slechts voor een kleine bovenlaag was weggelegd.
Wellicht ook heeft Pierson de rijkste Nederlanders willen compenseren voor de grotere aanslag die het nieuwe belastingstelsel deed op hun portemonnee. Uit hun midden klonk namelijk protest tegen de belastinghervorming. In 1894 werd een Vereeniging tot het Weigeren van Belastingbetaling opgericht, en Pierson zelf dreigde te worden uitgesloten van de Haagse sociëteit De Witte.
Hoewel de belastingwetten sinds 1893 verschillende keren zijn aangepast – zo werd de progressie in de inkomstenbelasting sterker –, is de omgang met het eigenwoningbezit in essentie hetzelfde gebleven. Nog steeds moeten woningbezitters een extra post bij hun inkomen optellen – het huurwaarde- of eigenwoningforfait – en mogen ze de hypotheekrente ervan aftrekken.

Lees het gehele artikel op de website van het  Historisch Nieuwsblad

Wie tegen vrienden zegt dat ie de hypotheek aan het aflossen is, wordt als een loser beschouwd. Maar als de eerste ton eraf is, word je behandeld alsof je de Postcode loterij hebt gewonnen. Dat zegt Gerhard Hormann in een gesprek in de Telegraaf TV-studio. Hormann schreef de bestseller Hypotheekvrij, versnel je schuld aflossen in 10 stapen. Hoe dat moet, vertelt hij in deze extra videoflits.

Steeds vaker hoor je vanuit de bouwwereld dat banken uiterst kritisch en terughoudend bij het verstrekken van hypotheken. Zij zouden hard op weg zijn om de woningmarkt de genadeklap te geven.  De onderstaande afbeeldingen geven aan dat dit een zeer eenzijdig verhaal is.

‘

Kwetsbare huishoudens
Een ander risico van de hoge hypotheekschuld ligt specifiek bij bepaalde groepen huishoudens. Het gaat dan vooral om mensen die net voor de crisis een huis hebben gekocht en sindsdien de waarde van hun woning fors hebben zien dalen. Bij verkoop (wegens bijvoorbeeld werkloosheid of scheiding) krijgt de eigenaar minder geld voor zijn woning dan het hypothecair geleende bedrag en blijft hij met een restschuld zitten.

Het gaat voornamelijk om jonge mensen die net een huis hebben gekocht. Uit onderzoek van het CBS blijkt dat de leeftijdscategorie onder de 35 jaar een relatief hoog hypotheekbedrag heeft openstaan in verhouding met de waarde van het huis. Dit wordt ook wel de loan to value ratio (ltv) genoemd. De hypotheekwaarde overtreft voor deze groep de woningwaarde, waar deze ratio bij oudere leeftijdscategorieën onder de 1 blijft. Dit komt doordat oudere mensen hun huis vaak kochten tegen lagere prijzen en ook meer tijd hebben gehad om (een gedeelte van) hun hypotheek af te lossen.10) Opvallend is dat sinds de crisis steeds meer leeftijdsgroepen een ltv van dichtbij of zelfs boven de 1 hebben.

Voor jongeren ligt de hypotheekschuld in verhouding tot het besteedbaar jaarinkomen,de loan to income ratio (lti), ook veel hoger. Huishoudens (met een hypotheek) waarvan de  hoofdkostwinner jonger dan 25 was, hadden een gemiddelde schuld van 6,9 maal het besteedbaar inkomen. Bij 65-plussers bedroeg deze ratio nog slechts 3,0. Niet alleen wordt de gemiddelde hypotheekschuld door aflossingen naar verloop van tijd kleiner, ook neemt het inkomen toe naarmate de hoofdkostwinner ouder is.11) Hoewel het natuurlijk is dat de
hypotheekschuld van jongere huizenbezitters ten opzichte van de huizenwaarde en het inkomen hoger is, kan wel gesteld worden dat zij sinds de kredietcrisis extra kwetsbaar zijn geworden. bron: CBS

Banken zijn in het verleden duidelijk veel te gul geweest met hypotheken. Het is juist goed dat hier een eind aan komt. Helaas is de kans groot dat de PvdA en de VVD weer met startersleningen gaat komen om nog een generatie de vernieling in te draaien.

Debat op 2 gaat aankomende zaterdag over de woningmarkt.  De redactie vraagt starters en huurders naar hun mening in de discussie rondom de hypotheekrenteaftrek.

Zeepbel verwacht:

DNB, AFM, Rabo, ING, VEH, NVM, PvdA en D66 willen een integrale hervorming van de woningmarkt. De VVD gaat veel mensen teleurstellen. #HRA

— Huizenmarkt Zeepbel (@huizenprijzen) september 12, 2012

Voor het IMF, OESO, CPB, SER en de VROM—raad was geen ruimte meer 😉

De Nederlandse Vereniging van Makelaars poogt alle ongelukkige huizenverkopers een hart onder de riem te steken. Maar makkelijk is dat niet, merkt verslaggever Jeroen Schutijser in Breda.

bron: NOS Nieuws

Mark Rutte gaf gisteren in het televisieprogramma ‘ 1 voor de verkiezingen’  uitleg waarom hij voor hoge belastingen in combinatie met hoge aftrekposten is.

Het huidige systeem is lekker ingewikkeld en kan niet snel veranderd worden door het linkse gevaar.. (08-09-2012)

Wij heffen in Nederland te veel belasting. Het is heel lastig om politiek consensus te krijgen dat te verlagen….. Me moeten nu heel veel bezuinigen dus het gaat nu ook even niet. (4-11-2011)