huizenmarkt-zeepbel.nl

door Hans Stegeman

Bij de huidige discussies over de woningmarkt moet ik regelmatig denken aan ballet. En dan vooral aan een vrij slechte opvoering van Het Zwanenmeer. In dit wereldberoemde ballet met muziek van Tjaikovski ontvoert een tovenaar prinses Odette met haar hofhouding en verandert haar in een zwaan. De betovering zal worden verbroken als iemand eeuwige trouw aan haar zweert. Prins Siegfried doet dat, maar op het moment dat hij zijn liefde denkt voor te stellen aan de koning en de koningin, blijkt het om haar evenbeeld Odile te gaan, de dochter van de tovenaar. Als Siegfried vervolgens zijn belofte niet nakomt, kan de betovering van Odette niet meer worden verbroken en blijft ze voor altijd zwaan. De apotheose verschilt vaak. Van gezamenlijke zelfmoord van Siegfried en Odette tot een heroïsche overwinning van Siegfried op de tovenaar.

Nu vraagt u zich wellicht af wat dit met onze woningmarkt te maken heeft. Stelt u zich het volgende voor. De tovenaar is de liberaal Nicolaas Pierson, die ooit de hypotheekrenteaftrek (de betovering) invoerde (in 1893!). Rutte en zijn kabinet spelen zijn opvolger. Odette is dan de woningmarkt, het onderwerp van de betovering. Het publiek vertegenwoordigt de hofhouding en Siegfried is eenieder die een structurele oplossing wil voor de problemen op de woningmarkt, zoals de Europese Commissie en het IMF.

Om zichzelf niet te verraden, neemt het kabinet (de tovenaar) een aantal maatregelen om Odette (de woningmarkt) te helpen zonder de betovering te verbreken. Zo stelt het kabinet de verlaging van de NHG-grens nog even uit. Het kabinet durft het niet aan om vanaf begin volgend jaar deze grens van nu 350.000 te verlagen naar het precrisisniveau van 265.000. Want dat zou niet goed zijn voor Odette en is een schop tegen het zere been van de hofhouding. Een deel van de hofhouding, zoals makelaars, bouwers en Vereniging Eigen Huis schreeuwen moord en brand tegen iedereen die praat over normalisering op de woningmarkt. De hofhouding zou dan zijn verraad kunnen vermoeden. Een enigszins onbeholpen uitgevoerde pirouette door het kabinet Rutte is het gevolg.

De verlaging van de overdrachtsbelasting is nog zo’n knullig uitgevoerde figuur door de tovenaar om zijn verraad te maskeren. De plié (kniebuiging) gemaakt voor diegenen die de situatie van Odette structureel willen verbeteren. Achter de schermen probeert de tovenaar (het kabinet) Siegfried (de rest) en zijn aanhangers er ondertussen van te overtuigen dat de betovering van Odette een goede zaak is en dat het in haar belang is dat ze een zwaan blijft. Maar Siegfried weet wel beter. Ons land voldoet door de betovering van Odette niet aan de nieuwe Europese regels. Siegfried weet wel wat goed is voor Odette: de Nederlandse particuliere schuld moet naar beneden en het verbreken van de betovering kan daarbij helpen. De tovenaar moet een flinke spagaat maken om Siegfried op een afstand te houden en de hofhouding om de tuin te leiden. De tovenaar heeft gezworen niet te zullen tornen aan de betovering, maar hij weet ook wel dat juist de hypotheekrenteaftrek bij de nieuwe Europese regels er wel eens als eerste aan kan gaan. Hoe het afloopt? Het eind is net zo onvoorspelbaar als van de verschillende opvoeringen van Het Zwanenmeer. Verdrinken we met zijn allen in het meer? Of wacht er een heroïsche overwinning van het gezonde verstand en structurele hervormingen? In ieder geval blijft Odette voorlopig nog gevangen in de macht van de tovenaar.

bron: Rabobank.nl

Door Gerhard Hormann, schrijver, planoloog en politicoloog

Eind 2008 besloten wij om onze hypotheek versneld af te gaan lossen. Het regende negatieve reacties.

Niet alleen waren wij  ‘dieven van onze eigen portemonnee’, veel mensen verkeerden ook ten onrechte in de veronderstelling dat de woning zodra deze hypotheekvrij is, valt onder de vermogensrendementsheffing.

zie ook: Wat is deflatie en wat zijn de oorzaken | Libertarian.nl

Drie jaar later zijn de kaarten heel anders geschud. Het H-woord is terug in de politiek, de kersverse president van De Nederlandsche Bank dringt aan op een snelle beperking van de hypotheekrenteaftrek en er wordt hier en daar zelfs gesproken over een hypothekencrisis.

Aflossen is geen vies woord meer, al blijft het in de praktijk in de meeste gevallen bij woorden. Niet alleen ontbreekt in het huidige belastingstelsel een financiële prikkel om extra bij te storten, aflossen is ook niet sexy of statusverhogend. De buurman ziet het wel als je een nieuwe auto hebt gekocht van 20.000 euro, maar merkt er niets van als je dat bedrag stilletjes naar je bank hebt overgeboekt.

Wij hadden echter aan één crisis genoeg om maatregelen te nemen: in drie jaar tijd wisten we de aflossingsvrije hypotheek met een bedrag van in totaal 60.000 euro omlaag te brengen. Het vakantiegeld, het spaarloon,  de uitleenvergoeding van mijn boeken, de belastingteruggaaf: álles verdween naar een bankrekeningnummer van de hypotheekbank dat ik inmiddels uit mijn hoofd ken. Het betekende eveneens: de kachel op 17 graden, niet op wintersport en ook niet ieder jaar een nieuwe winterjas.

Lees verder  Na de crisis ging onze kachel op 17 graden – Opinie – TROUW

Bezoekers die problemen hebben met de Twitter widget kunnen dit verhelpen door de browser cache te legen/wissen

De Nederlandse huizenmarkt is de afgelopen maanden verder weggezakt. De koopbereidheid van consumenten is momenteel lager dan tijdens de crisis van ‘78-‘82., zo luidt verder één van de schrijnende conclusies van de Kwartaalmonitor Woningmarkt van de ING.

zie ook:  Het instorten van de huizenprijzen / huizenmarkt begin jaren 80 en  Wat gebeurde er in 1978 met de huizenmarkt?

Starters hebben het door de verlaging van de overdrachts-belasting weliswaar makkelijker gekregen, maar voor velen blijft het gat tussen vraag- en biedprijzen te groot. Meer dan 70% van deze groep heeft een inkomen dat lager of gelijk is aan ‘modaal’. Hierbij zit het grootste deel onder modaal (2011: €32.500). Volgens de financieringslastpercentages van het Nibud mag een gezin met een modaal inkomen bij een rente van 5% in 2011 maximaal zo’n 150 dzd euro lenen. Dat komt neer op een woning met een koopsom van 140-145 dzd euro. Op dit moment bedraagt de gemiddelde koopsom bijna 250.000 euro.

Sylvester Eijffinger, de graaiende professor, zat er helemaal naast

Voor het leeuwendeel van de consumenten speelt het vraag-stuk van de betaalbaarheid van een nieuwe woning overigens helemaal niet. Uit een enquête van het CBS blijkt dat 91% van de Nederlanders “zeker niet” de komende 12 maanden een huis gaat kopen of laten bouwen. Hiermee is de koopbereidheid van consumenten zelfs iets lager dan tijdens de huizenmarktcrisis van 1978-1982. Het tegenvallende effect van de belastingverlaging wordt een groot deel verklaard door een zeer laag consumenten-vertrouwen. Door de escalatie van de eurocrisis en signalen dat de Nederlandse economie inzakt, teruggevallen naar ‘Lehman’-niveaus. Ondertussen neemt op de arbeidmarkt het aantal werklozen weer toe. Door grotere zorgen over de economie en de eigen baan zijn consumenten de afgelopen maanden nog terughoudender geworden op de huizenmarkt. Huizenbezitters willen eerst verkopen en dan pas kopen, terwijl nieuwe toetreders liever eerst de kat uit de boom kijken.

bron: ING Kwartaalmonitor Woningmarkt van 11 november  en de ING Kwartaalmonitor Woningmarkt van 24 augustus

Door Alex Klein

Soms lees je voorstellen, die zo blijk geven van onnadenkendheid, dat je moet afvragen of de bedenkers ervan wel snappen waar ze over praten. Bijvoorbeeld het plan van ons kabinet om de huizenmarkt vlot te trekken door de huren te verhogen.

Het plan van VVD en CDA is als volgt: verhoog de prijs van huren aanzienlijk, zodat de scheefhuurders snel een huis kopen en daarmee komt de huizenmarkt vanzelf uit de huidige crisis. Scheefhuurders zijn bewoners van huurhuizen die wel een koophuis zouden kunnen betalen, maar toch geen eigen huis prefereren. Zouden zij daar misschien een goede reden voor hebben, los van de huurprijs?

Lees verder op OverGeld.nl van De Telegraaf

Sinds 1 januari 2011 komen mensen met een belastbaar jaarinkomen boven de € 33.614 door nieuwe Europese regelgeving niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Valt uw inkomen boven die inkomensgrens? En is uw inkomen te laag om een vrije sector huur- of koopwoning te kunnen betalen? Eimere Advies heeft diverse methoden ontwikkeld waarmee we u kunnen helpen om onder de inkomensgrens te blijven zodat u alsnog in aanmerking komt voor een sociale huurwoning.

Dit bericht plaatsen wij na aanleiding van de Kamervragen van VVD-Kamerlid Betty de Boer.  Betty is lobbyist voor de bouwbedrijven, hypotheekverkopers en de makelaars en is boos op Eimere Advies. Een voorbeeld:

• vraag: Wat is uw mening over onder meer de adviezen en tips (zoals de inzet van parttime werkenden, een negatieve bonus, het voorkomen van promotie, afsluiten
  van een sociale huurhypotheek, outsourcing etc.) van Ymere-advies, en deelt u de mening dat dit in strijd is met het beleid van het kabinet?
• antwoord Donner: Dergelijke adviezen en tips zijn naar mijn mening ongewenst en staan haaks op het kabinetsbeleid dat iedereen naar vermogen wil laten deelnemen in de samenleving.

Helaas voor het liberale kamerlid Betty de Boer kan Donner de website niet stopzetten:

Zoals uit het antwoord op vraag 3 ook al blijkt, betreft Ymere-advies geenszins een adviesorganisatie, maar gaat het om een protestuiting tegen het woonbeleid van het kabinet. Hoewel ik betreur dat deze actie heeft geleid tot serieuze adviesvragen door mensen, zijn dit soort acties door mij niet te voorkomen. Ik overweeg dan ook geen maatregelen. Ik heb geconstateerd dat woningcorporatie Ymere inmiddels stappen onderneemt.

Verkochte bestaande koopwoningen waren in oktober gemiddeld 2,8 procent goedkoper dan in oktober 2010. De prijsdaling was een fractie kleiner dan die in september. Dit blijkt uit de cijfers van het CBS en het Kadaster.

Alle woningtypen waren in oktober goedkoper dan een jaar eerder. Twee-onder-een-kapwoningen daalden met 4,0 procent het meest in prijs, appartementen met 2,4 procent het minst.

Alleen in Flevoland stegen de prijzen (met 1,4 procent), in alle andere provincies daalden de prijzen. De sterkste prijsdalingen waren in Friesland en Overijssel (circa 4 procent).

Ten opzichte van september 2011 daalden de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,4 procent. De daling was iets kleiner dan die in augustus en september.

In oktober wisselden bijna 9,5 duizend bestaande koopwoningen van eigenaar. Daarmee was het aantal verkopen 5 procent lager dan een jaar eerder. In de eerste tien maanden van 2011 zijn er ruim 98 duizend woningen verkocht. Dit is bijna 4 procent minder dan in dezelfde periode in 2010.

De bereidheid onder jongeren om een huis te kopen is in 2011 sterk teruggelopen. Zie het artikel  ‘Jongeren minder bereid een huis te kopen’ voor meer informatie.

bron: CBS

Om de lucht in de huizenbubbel te houden, blijft de verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie nog een half jaar extra in stand. ‘Zinloos’.

Nooit zul je een politicus in Den Haag horen zeggen dat het goed is dat de huizen goedkoper worden. Het kabinet-Rutte probeert juist te verhinderen dat de prijzen dalen, met maatregelen waarvan het nut beperkt, zo niet nul is. Laatste poging om de lucht in de bubbel te houden is verlenging van de verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) naar 350.000 euro tot medio 2012, zo werd gisteren bekend.

Met de door de overheid gegarandeerde NHG zijn huizenkopers met een hypotheekbedrag tot 350.000 euro beschermd tegen een restschuld als ze buiten hun schuld hun huis met verlies moeten verkopen. Bovendien krijgen huizenkopers met NHG een rentekorting.

‘Probleem op de woningmarkt is gebrek aan vertrouwen. Om dat te verbeteren is dit middel niet sterk genoeg’, zegt Maarten van der Molen, woningmarkteconoom bij Rabobank. ‘Dit is kortetermijnpolitiek, die de prijsdaling niet zal stoppen. Een zinloze maatregel dus.’

Lees verder op de site van DePers.nl

Het Rijk blijft ook na dit jaar de woningmarkt extra stimuleren met een hogere Nationale Hypotheekgarantie (NHG). De in 2009 opgehoogde kostengrens naar 350.000 euro wordt niet per 1 januari 2012 maar stapsgewijs in de periode tot medio 2014 teruggebracht naar de reguliere hoogte van 265.000 euro.

zie ook: Karel Schiffer: 2 miljard staatssteun voor NHG

NHG-grensbedrag

Tot 1 juli 2012 geldt de huidige grens van 350.000 euro. Daarna bedraagt de maximale hypotheek onder NHG-voorwaarden 320.000 euro. Vanaf juli 2013 is dat een jaar lang nog 290.000 euro. Dat schrijft minister Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, mede namens minister De Jager van Financiën vandaag aan de Tweede Kamer.

Crisis

De verhoging naar 350.000 euro geldt na een verlenging vorig jaar sinds juli 2009 als onderdeel van een pakket aan maatregelen om de  effecten van de economische crisis te bestrijden. De verhoogde grens sluit aan bij de categorie duurdere woningen waar de vraaguitval op de woningmarkt het grootst is.

Hans Stegeman had nog zo gewaarschuwd.

Waarborgfonds

Via het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW)  staat de overheid bij NHG-hypotheken garant voor een eventuele restschuld. Op voorwaarde dat niet meer de helft van de hypotheek aflossingsvrij is, kunnen huizenkopers van hun bank een lager rentetarief krijgen.

Onwenselijk

Beide ministers constateren dat van de verhoogde NHG veel gebruik wordt gemaakt. Ruim de helft van alle hypotheken tussen de 265.000 euro en 350.000 euro is met NHG.  Tegelijkertijd benadrukt het kabinet dat een blijvend hogere NHG-grens onwenselijk is. De overheid hoort normaal gesproken geen rol te spelen in het duurdere segment. Met een geleidelijke afbouw benadrukt het kabinet dat de ophogingen tijdelijk zijn.

Premie garantstelling omhoog

De eenmalige premie die huizenkopers met een NHG-hypotheek voor de garantstelling betalen stijgt in 2012 van 0,55 procent naar 0,70 procent van de hypotheeksom. Hierdoor worden de buffers voor de NHG groter en nemen de risico’s voor de overheid als achtervang af.

Download:

Kamerbrief over de voortzetting van het tijdelijk verhoogde grensbedrag van de Nationale Hypotheek Garantie (PDF)

bron: ElsevierFiscaal.nl

Minister Donner (Binnenlandse Zaken) ziet geen ruimte om geld vrij te maken voor leningen aan starters op de woningmarkt. Donner zei dit vandaag in antwoord op vragen van D66. Onder meer de NVM had hierop aangedrongen, omdat starters als aanjagers fungeren voor de woningmarkt.

“Ik ben zeer gevoelig voor het belang en de positie van starters op de woningmarkt. Tegelijk worden de drempels voor toetreding in deze periode vooral verlaagd door de lagere huizenprijzen en de groei van het aanbod. Ik zie geen ruimte om budget voor startersleningen vrij te maken. Mijn voorkeur gaat overigens niet uit naar een gefragmenteerde aanpak door het stapelen van specifieke maatregelen voor specifieke groepen, maar naar generiek beleid”, stelt Donner.

Volgens de minister zullen algemene maatregelen ook beter werken dan maatregelen voor specifieke groepen om de doorstroming in de woningmarkt als geheel weer op gang te helpen. Hij meent dat juist starters bij uitstek profiteren van de generieke maatregelen, zoals de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting, de tijdelijke verruiming van de NHG en de verschillende koopmogelijkheden van corporatiewoningen.

De NVM en vijf andere organisaties schreven vorige week in een brief aan de Kamer dat de keten van de woningmarkt begint bij de starter. Als duizenden starters toetreden tot de woningmarkt brengt dat een veelvoud aan verhuisbewegingen op gang. Het sneeuwbaleffect van de Starterslening vormt een enorme stimulans voor de economie. Het is een uitgelezen instrument om met name de lokale woningmarkt weer op gang te brengen.

bron: NVM

Gunstige hypotheekrente loopt af

Dat zegt Tonko Gast, directeur van DynamicCredit na zijn verhoord voor de Commissie de Wit tegen Het Financieele Dagblad. Volgens hem dreigen de komende jaren honderdduizenden gezinen in problemen te rakeen als hun huidige, gunstige, hypotheekrente afloopt en ze daarbij te maken krijgen met de gevolgen van allerlei bezuinigingen.

• Volgens Tonko Gast, eigenaar van Dynamic Credit, een bureau dat hypotheken onderzoekt, zijn er teveel risicovolle hypotheken verstrekt

Waarschuwde eerder voor subprime VS

Dynamic Credit is het bedrijf dat medio 2008 in de VS waarschuwde voor subprime hypotheken. Dat leidde tot de eerste kredietcrisis, waarbij niet alleen in de VS, maar ook in de rest van de wereld banken in problemen kwamen en steun nodig hadden van overheden.

• Volgens Betty de Boer (VVD lobbyist voor NVM, de hypotheekverkopers en de bouw) valt het waarschijnlijk allemaal wel mee. De WW en de NHG zal de subprime-leners gaan redden

Lees verder op de site van RTL Z

Kees de Kort, analist bij AFS Capital Management, een Amsterdamse vermogensbank, verwacht dat de prijzen het vastgoed en de huizen flink gaan zakken. Hij legt in eenvoudige bewoordingen uit hoe de toekomst er uit gaat zien.

Kees schetst vanuit macro-economisch perspectief een uitermate somber toekomstbeeld van winkelen. “Met pappen en nathouden tot 2025 redt de retailbranche het niet. Tegen die tijd zijn er al veel faillissementen en winkelsluitingen geweest.“ De Kort stelt dat een groot aantal winkels het jaar 2025 helemaal niet gaan halen. “De problemen zijn nu en ze worden met de dag groter!” De economische wereld gaat er de komende jaren al heel anders uit zien. Volgens De Kort wordt het tijd dat bedrijven gaan nadenken over een “echt slecht scenario”.

bron: NRW

Niets doen is blijkbaar ook een actie, dit bleek tijdens het vervolg Algemeen Overleg over de Woonvisie. De crisis op de woningmarkt wordt niet werkelijk op waarde geschat. Uit alles blijkt dat het kabinet ervan uitgaat dat de gouden jaren gewoon weer terugkomen. Zo wordt onverminderd uitgegaan van een groei van de koopmarkt.

De starterslening mag niet verdwijnen, stellen gemeenten, makelaars en bouwbedrijven in een brandbrief.

• Fragment Humberto Tan | Jan Willem van Beek, directeur van de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten en Peter Neuteboom, vastgoedonderzoeker aan de Erasmus Universiteit Rotterdam

CV Jan Willem van Beek (SVn)

Met de brief aan de Tweede Kamer proberen de organisaties de starterslening nieuw leven in te blazen. Vijf jaar geleden is de starterslening door de landelijke overheid in het leven geroepen om de woningmarkt op gang te helpen. Het idee was dat gemeenten na vijf jaar ‘t stokje zouden overnemen, maar die zeggen dat ze er geen geld voor hebben.

bron: BNR

Prof. Ewald Engelen (Universiteit van Amsterdam) en Peter Verhaar (oprichter van de Alex beleggingsbank)  hebben het over wat er moet veranderen in het bankwezen.

bron: Room for Discussion

Vorige week kwam De Nederlandsche Bank, bij monde van president Klaas Knot, met een waarschuwing voor het kabinet. Volgens Knot vormt de historisch hoge Nederlandse hypotheekschuld een bedreiging voor huishoudens en banken.

Beperking hypotheekrenteaftrek

Juist de huidige crisis maakt dat de huizenmarkt kwestbaar is en huizenprijzen zouden kunnen dalen. Dat betekent volgens DNB een risico voor banken en huishoudens.

Knot adviseert daarom de regering zo snel mogelijk maatregelen te nemen om de hypotheekrenteaftrek te beperken. Dat kan, aldus Knot, het beste door geleidelijk de hypotheekrenteaftrek te verlagen. Mensen zouden zo gedwongen worden de lening geleidelijk af te lossen.

Onrust

Vanuit het kabinet en de drie coalitiepartijen werd fel gereageerd op het advies van de DNB. Rutte zei in zijn persconferentie afgelopen vrijdag: “Ik ben het niet met hem (Knot, red.) eens”. Ook CDA, VVD en PVV lieten weten niet naar het systeem van de hypotheekrenteaftrek te willen kijken, omdat dat zou zorgen voor extra onrust op de woningmarkt.

Wetenschappelijk Instituut CDA

Maar vandaag waarschuwt de directeur van het Wetenschappelijk Instituut van het CDA, Raymond Gradus, voor hetzelfde risico als de Nederlandsche Bank.

Afbetaling

Gradus vindt ook dat de hoge hypotheekschuld van Nederland een risico betekent voor banken en huishoudens. Daarom bepleit hij een verandering in het belastingsysteem dat maakt dat mensen geprikkeld worden hun schulden eerder af te betalen.

Hij vindt dat het kabinet en zijn eigen partij het CDA daar zo snel mogelijk naar moeten kijken. Er zou mogelijk in de volgende kabinetsperiode iets moeten veranderen.

Donner in actie

bron: Nieuwsuur.nl