huizenmarkt-zeepbel.nl

De uitstaande hypotheekschuld is in Nederland zeer sterk gegroeid sinds 1990 Dan is natuurlijk de eerste vraag: hoe komt dit?

Het antwoord is relatief simpel: door de fiscale stimulering van hypotheekschulden. In Nederland loont het simpelweg om een zo groot mogelijke schuld aan te houden. En door de financiële innovaties van de laatste jaren is dit alleen maar sterker geworden.

De dekkingsgraad van pensioenfondsen is de laatste tijd drastisch achteruitgehold. Dat is nadelig voor ouderen. Doordat banken aan starters bijna geen hypotheken meer verstrekken, veel te lage bedragen of tegen een te hoge rente, kunnen jonge starters niet langer terecht op de huizenmarkt die daardoor volledig op slot zit.

Het pensioenstelsel wankelt. Door de financiële crises zijn de buffers van pensioenfondsen uitgehold. Indexatie wordt al jaren nagelaten. Vakbonden en werkgevers zijn verantwoordelijk. Uit diverse onderzoeken blijkt dat er sprake was van ondeskundig bestuur, slecht beleggingsbeleid, onvoldoende inzicht in beleggingskosten, onjuist economisch risicomanagement en belabberde communicatie.

Oplossing
Laat de overheid aan pensioenfondsen toestemming geven zelf hypotheken te verstrekken aan startende jongeren. Dat zou kunnen met het kapitaal van de pensioenfondsen. Dat levert dan meer rente op dan de banken nu betalen. Omgekeerd kunnen jongeren genieten van een iets ruimer hypotheekbedrag tegen een lagere rente. Zo komt er meer geld binnen om pensioenen waardevast te houden en kunnen onze kinderen eindelijk beginnen aan een eigen huis.

Lees verder op DeOndernemer.nl

Arnoud Boot is duidelijk: werkloosheid samen met een huizenprobleem dat leidt tot harde omstandigheden voor grote groepen mensen

httpv://www.youtube.com/watch?v=Gr1_dChZhTA

httpv://www.youtube.com/watch?v=DtR27xH5p2I

Prof. Ewald Engelen: deze crisis gaat nog 10 tot 15 jaar duren

Keynesiaan Valentijn van Nieuwenhuijzen (ING) is bang voor deflatie en wil het Ponzi Scheme verder opblazen. Het bankmannetje kan niets beters verzinnen

Twee derde van de Nederlandse jongeren geeft momenteel de voorkeur aan een huurwoning. Dat blijkt uit een representatieve steekproef van onderzoeksbureau Markteffect. Dat ondervroeg 400 jongeren tussen 17 en 24 jaar die binnen nu en drie jaar verwachten een zelfstandige woonruimte te betrekken.

Naamsbekendheid
Invalshoek van het onderzoek dat werd gepubliceerd tijdens het Nationaal Symposium Woningcorporaties, was de naamsbekendheid en het imago van de huurmarkt onder jongeren. Ruim een derde van de ondervraagde jongeren staat ingeschreven bij een woningcorporatie. Dat geldt met name voor degenen in loondienst ouder dan 22. Driekwart van de jongeren ouder dan 19, wist spontaan één of meerdere corporaties te noemen.

Makkelijk opzegbaar
Maar liefst twee derde van de jongeren geeft momenteel de voorkeur aan een huurwoning boven koop. Vooral omdat het contract makkelijker opzegbaar is, het onderhoud wordt geregeld en ze geen hypotheek hoeven af te sluiten. Nadelig vinden ze dat er geen eigen aanpassingen uitgevoerd mogen worden en dat er geen eigen vermogen wordt opgebouwd. Naar hun idee is huren op lange termijn duurder.

Sociale media
Het overgrote merendeel van de jongeren zou een woning zoeken via websites van woningcorporaties, huizenwebsites of via vrienden en familie. Sociale media worden door bijna een op de tien jongeren als optie gezien om een woning te zoeken. Een derde van de ondervraagden zou benaderd willen worden via sociale media als Twitter, Hyves of Facebook.

Het rapport is te verkrijgen via de website van Markteffect.

bron:  Aedesnet

Volkshuisvestingsbeleid is gebaat bij breed draagvlak. Dus moet het kabinet een nationaal woonakkoord sluiten met woningcorporaties, makelaars, huurdersorganisaties en banken. Dat vroeg een aantal Eerste Kamerfracties tijdens de algemene beschouwingen op dinsdag 25 oktober 2011. Het kabinet liet eerder de Tweede Kamer weten zo’n woonakkoord niet nodig te vinden.

Maatregelen op huur- en koopmarkt
Een toekomstgerichte aanpak van de woningmarkt vraagt om maatregelen in zowel de huursector als de koopsector, zo stelt de motie. Gebrek aan afstemming leidt op dit moment tot maatregelen die elkaar tegenwerken.

De motie werd ingediend door de PvdA en mede ondertekend door Kamerleden van partijen die goed zijn voor 36 van de 75 zetels. De stemmen van een aantal éénpersoonsfracties in de Eerste Kamer zouden de motie bij de stemming op 1 november aan een meerderheid kunnen helpen.

‘Hypotheekrenteaftrek niet van deze tijd’
Een motie om een studie te doen naar een ‘meer toekomstbestendig stelsel van hypotheekrenteaftrek’ zal het ongetwijfeld niet halen. Iedere beweging op dat gebied is voor het kabinet nog steeds taboe.

Opvallend was wel dat de SGP, die een sleutelrol kan spelen in de Eerste Kamer, de motie medeondertekende. Dat deed de Volkskrant fijntjes opmerken dat ‘de SGP niet iedere dag de VVD verwijt niet met de tijd mee te gaan.’

Lagere overdrachtsbelasting vooralsnog tijdelijk
Premier Rutte liet ook weten dat de lagere overdrachtsbelasting voorlopig een tijdelijke regeling blijft. Het kabinet wil de effecten van de maatregel goed in beeld hebben, voordat ze besluit of de maatregel permanent moet worden. Het CDA vroeg nu al om structurele verlaging van zes naar twee procent.

bron: Aedesnet

Mensen met een eigen huis hebben steeds vaker problemen met het betalen van hun hypotheek, blijkt uit cijfers van het BKR. Ook is de hypotheekschuld van steeds meer huizenbezitters hoger dan de waarde van het huis.

bron: NOS

Het CDA in de Eerste Kamer wil dat de overdrachtsbelasting structureel verlaagd wordt. Het kabinet heeft de heffing bij de aankoop van een huis afgelopen juni voor een jaar verlaagd van 6 naar 2 procent om de huizenmarkt te stimuleren.

CDA-fractievoorzitter Elco Brinkman zei dinsdag tijdens de politieke beschouwingen in de Eerste Kamer te hopen dat de verlaging structureel kan worden. In zijn rol van voorzitter van Bouwend Nederland had Brinkman eerder ook gepleit voor een langere verlaging van de overdrachtsbelasting.

De CDA’er toonde zich dinsdag bezorgd over de beperkte bewegingen op de woningmarkt. Brinkman wil dat het kabinet binnen een paar weken met banken en institutionele beleggers afspraken maakt over hun bijdragen om starters meer ruimte te geven en ondernemers meer kredieten te verstrekken.

bron: nvm.nl

Tienduizenden huizenbezitters in Nederland hangt een gedwongen veiling van hun woning boven het hoofd. Ze kunnen al lang de maandlasten niet meer opbrengen, maar tot nu toe hebben de banken nog niet besloten tot executieveiling. Dat kan volgens notarissen niet lang meer doorgaan, want nieuwe Europese regels verplichten banken tot ingrijpen. Een hausse aan veilingen zou daarom aanstaande zijn.

Tot nu toe gaan de banken nog niet massaal over tot executieverkoop. De banken zijn bang voor imagoschade, daling van huizenprijzen en financieel verlies als de woning voor een fractie van de aankoopprijs wordt verkocht.

Notarissen waarschuwen en pleiten voor een soepeler systeem waarbij ook particulieren zonder risico via veiling een huis kunnen kopen. Wat staat ons te wachten?

bron: EenVandaag

Arjo Klamer verwacht een enorme crisis in Europa. Wij gaan die crisis voornamelijk voelen door lagere huizenprijzen en pensioenproblemen. Dit komt doordat de regeringsleiders niet in staat zijn om de problemen op te lossen. Voor het zuiden van Europa verwacht Klamer drastische correcties die echt dramatisch gaan worden. Arjo is hoogleraar in de Economie van de Kunst en Cultuur aan de Erasmus Universiteit Rotterdam.

zie ook: ‘Europese banken zijn failliet’

In 2008 was Arjo nog een stuk positiever:

De uitzending van DLR met Arjo Klamer en Willem Middelkoop (25 januari 2008)

Uit onderzoek voor de Europese Commissie blijkt dat de woonlasten in Nederland de hoogste van Europa zijn; gemiddeld 30,9% van het besteedbaar inkomen. Een op de vijf huishoudens in Nederland (met de laagste inkomens) betaalt bijna de helft aan woonlasten, terwijl het Europese gemiddelde 22,2% bedraagt.Met dit gegeven zou je verwachten dat de woonlasten van de EU-lidstaten gelijk getrokken worden waarbij Nederland wordt ontzien. Niets is minder waar.

De Europese Unie heeft bepaald dat mensen die meer dan €33.000 verdienen op de particuliere woningmarkt moeten huren. Op straffe van een sanctie moet 90% van die huurwoningen worden toegewezen aan huishoudens met inkomen lager dan die grens.

Die nieuwe maatregel treft 650.000 huishoudens; in politiek vakjargon ‘scheefwoners’ genoemd. Ondanks dat de hypotheekschuld in Nederland de hoogste ter wereld bedraagt (vele malen groter dan in de VS) wil men ‘scheefwoners’ dwingen om door te stromen naar een wankel huis gebouwd op schulden waardoor de hypotheekschuld nog hoger wordt.

In 2003 kostte een nieuw koophuis gemiddeld €230.000.Tegenwoordig moet daarvoor een ton meer worden neergeteld. In diezelfde periode zijn zelfs WOZ-waardes met 237% gestegen.

Lees verder op de van van De Reaguurder

DNB schreef (blz60): Voor het gemiddelde Amerikaanse huishouden geldt dat de woonlasten in het afgelopen decennium sterk zijn gestegen, tot bijna 14 procent van het beschikbare inkomen. Deze stijging weerspiegelt een forse toename van de hypotheekschuld. Voor subprime huishoudens liggen de woonlasten soms boven de 40 procent van het beschikbare inkomen, zonder dat daar spaargelden tegenover staan.

Elk jaar pompen we 40 à 50 miljard euro rond in de Nederlandse woningmarkt.Dat komt door de vele regels en regelingen die ooit bedoeld zijn om fricties in de woningmarkt op te lossen. Het nut van de meeste regelingen is echter allang achterhaald. Het gevolg is een compleet verstarde woningmarkt. Alleen een radicale herziening biedt soelaas.

Droomhuis
De hypotheekrenteaftrek maakt koopwoningen niet beter bereikbaar. De regeling is daarvoor ook nooit bedoeld. Ze was een onderdeel van de inkomstenbelasting die eind 19de eeuw werd ingevoerd. De meeste woningen werden toen door particulieren verhuurd. Zij hadden daaruit inkomsten en mochten de kosten daarvoor aftrekken. Het beeld van stimuleringsregeling is pas ontstaan toen bevordering van het eigenwoningbezit beleid werd en premieregelingen werden ingevoerd. Dat met de hypotheekrenteaftrek bovendien meer geld kon worden geleend sloot daar mooi op aan. Zo leek het droomhuis binnen bereik te komen. Leek, want met de grotere leensom steeg de vraag, nam de concurrentie toe en gingen de prijzen omhoog (IMF, 2011).

De hypotheekrenteaftrek stimuleert dus niet, maar drijft de prijzen op. Subsidies, startersleningen, hypotheekgarantie, ruimere kredietverlening en de inzet van dubbele inkomens doen daar nog een schepje bovenop. De bijdragen uit de hypotheekrenteaftrek en stimulerende regelingen zijn inmiddels opgelopen tot zo’n 12 miljard euro per jaar. Kopers kunnen daardoor gemiddeld 33% meer lenen. Maar uiteindelijk schieten ze er niets mee op. Zo lang er schaarste is gaat hun voordeel door prijsstijgingen al gauw teniet. Wel betalen zij jaarlijks 2 miljard euro aan eigenwoningforfait en 3 miljard euro aan overdrachtbelasting. Ook de hoogte hiervan is door het prijsopdrijvende effect van de hypotheekrenteaftrek opgestuwd. De afgelopen twee decennia is de waarde van woningen verviervoudigd (NVM, 2011).

De primaire oorzaak hiervan is de rentedaling. Hierdoor konden kopers steeds meer geld lenen, bovenop het effect van de hypotheekrenteaftrek. Omdat prijsstijgingen de rentedaling met enige vertraging volgen, konden de afgelopen 25 jaar meer mensen de koopmarkt betreden. Dubbele inkomens, verruimde kredietverlening en andere arrangementen maakten die toegankelijkheid nog groter. Juist de tweeverdienende starters konden hiervan profiteren. In het vooruitzicht van een snelle waardestijging van het pas verworven bezit staken zij zich, opgejut door ontwikkelaars, makelaars en banken, fors in de schulden. Nu de markt stagneert, de rente stijgt en de huizenprijzen dalen, komt de zekerstelling van die schuld onder druk te staan. De recente instappers – veelal tweeverdiende dertigers – met een hoge schuld dreigen nu in het nauw te komen. Zij hebben hoge hypotheken afgesloten en te veel voor hun woning betaald. Zij kunnen geen kant meer op en betalen uiteindelijk de rekening van de prijsstijgingen die tot wel 18% per jaar zijn gegaan.

De dalende rente, de hypotheekrenteaftrek en de stimulerende maatregelen hebben vooral de banken profijt gebracht. Zij konden veel meer geld uitlenen, ook nog eens door hun eigen eisen bij kredietverlening te versoepelen. Er staat nu 600 miljard euro aan hypotheekleningen uit. Als hiervan een derde aan de hypotheekrenteaftrek is toe te rekenen, dan gaat dat om 200 miljard euro. Bij een rente van 5% ontvangen de banken dus jaarlijks 10 miljard euro aan extra inkomsten. Met de sterke stijging van de woningprijzen gingen ook de grondprijzen fors omhoog. Hoge grondprijzen zijn niet de oorzaak, maar het gevolg van hoge woningprijzen. De bestemming van de grond bepaalt immers wat de grond waard is. Ondertussen hebben de grondeigenaren fors kunnen incasseren,want de winst van de waardestijging is voor een groot deel onderin de productiekolom neergeslagen, in de waarde van de grond. Boeren hebben hun grond duur kunnen verkopen. Huizenbezitters hebben hun vermogen ook flink zien stijgen, zeker de babyboomers die al lang eigenaar zijn. Over deze overwaarde genieten zij bovendien een belastingvrijstelling, die ondertussen 7,5 miljard euro per jaar beloopt. Maar voor wie de koopmarkt pas onlangs heeft betreden, liggen de zaken anders. En wie nu wil toetreden ziet de toegang door steeds hogere drempels geblokkeerd.

Ontspannen
Dat woningen steeds meer waard worden, zit inmiddels in het collectieve geheugen van een hele generatie. Die verwachting bepaalt nog steeds de instelling en het handelen van kopers, verkopers, bouwers, grondexploitanten en financiers. Ook het idee dat starters moeten kunnen kopen, zit in dit geheugen gegrift. Maar woningen worden niet meer waard, ze zullen zelfs in waarde dalen, zeker in gebieden waar de woningmarkt ontspannen is. Wellicht geeft dat starters een kans, maar door aangescherpte eisen van de kredietverleners zullen zij in het vervolg om een woning te kopen eerst moeten sparen. Dat was een generatie terug niet anders, maar is nu wel even wennen.

Het hele artikel: Hoogste tijd voor de grote brutering

Piet Eichholtz, adviseur vastgoedfinanciering bij Finance Ideas, denkt dat de huizenprijzen nauwelijks zullen dalen.  Dit verwacht hij omdat het aantal huishoudens in Nederland blijft stijgen. Door de nieuwe financieringsregels kan er minder geleend worden maar de overdrachtsbelasting is verlaagd en de belastingvrije schenkingen voor starters zijn verruimd. Volgens Eichholtz kan de overheid overigens voorlopig beter niets doen; dan weet de woningmarkt waar het aan toe is. 

In het dagelijks leven adviseert Piet  toonaangevende institutionele vastgoedbeleggers omtrent hun (financierings)strategie en beleid. Daarnaast is hij als hoogleraar vastgoedfinanciering en vastgoedbeleggingen verbonden aan de Universiteit Maastricht.

Door: Maartje Martens

Eind dit jaar eindigt de tijdelijke verhoging van het plafond voor NHG-hypotheken van 350.000 euro en wordt het oude niveau van 265.000 euro weer gangbaar. De discussie over de vraag of het al dan niet verstandig is om het NHG plafond op het huidige niveau te houden laait op en zal in de komende weken sterker worden. Er zijn twee duidelijke posities te herkennen.De banken onder aanvoering van de Rabobank willen dat het oude lagere plafond hersteld wordt, terwijl een coalitie van makelaars, branche organisaties in de bouw en Vereniging Eigen Huis pleit voor een verlenging van de hogere NHG grens. Spannend wie dit winnen gaat.

zie ook: Verhoogd plafond Nationale Hypotheek Garantie risicovol

Vooralsnog is het wachten op het resultaat van het onderzoek dat minister de Jager en staatssecretaris Weekers laten doen naar de vraag of de NHG –grens moet blijven op 350.000 euro. De reden is dat de NGH een enorm risico vormt voor de staatskas. Het gaat om een bedrag van 132 miljard euro, aldus De Jager, waarvoor de schatkist aan woninghypotheken garant staat. En dat is meer dan het bedrag waarvoor Nederland momenteel borg staat voor het Europese noodfonds.

Deze geldsom wordt echter gebagatelliseerd door de makers van de site woningmarktcijfers.nl die snel hebben berekend dat het juist voordelig is voor de overheid om het verhoogde plafond te handhaven. Dat zou jaarlijks namelijk zo’n 20.000 extra kopers de mogelijkheid bieden om van de garantie gebruik te maken. Deze woningeigenaren betalen 0,5% minder rente op hun hypotheek ,hetgeen de overheid jaarlijks 10 miljoen hypotheekrente aftrek (HRA) bespaart. Maar dit is slechts een fractie van de 12 miljard die de HRA dit jaar kost. Daarom probeert men indruk maken met een schatting dat dit cumulatief over dertig jaar wel 4,5 miljard bespaart. Maar wat zijn de risico’s die tegenover deze mogelijke besparing staan? Waarom is De Jager huiverig en zijn de banken dat ook?

Lees verder op MarketUpdate.nl

Verkochte bestaande koopwoningen waren in september gemiddeld 2,9 procent goedkoper dan in september 2010. De prijsdaling is een fractie groter dan die in augustus. Dit blijkt uit de cijfers van het CBS en het Kadaster.

Alle woningtypen waren in september goedkoper dan een jaar eerder. De prijsdalingen lagen dicht bij elkaar. Twee-onder-een-kapwoningen daalden met 3,5 procent het meest in prijs, tussenwoningen met 2,6 procent het minst.

Tussen de provincies waren de verschillen groter. De sterkste prijsdalingen waren in Zeeland en Friesland (circa 6,5 procent). In Overijssel was de prijsdaling met 1,2 procent het kleinst.

Ten opzichte van augustus 2011 daalden de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,6 procent. In tien van de twaalf provincies daalden de prijzen; in Zeeland met bijna 5 procent het meest. Alleen in Zuid-Holland en Overijssel namen de prijzen met 0,6 respectievelijk 0,9 procent toe.

In september wisselden ruim 10 duizend bestaande koopwoningen van eigenaar. Daarmee was het aantal verkopen 6 procent hoger dan een jaar eerder. In de eerste negen maanden van 2011 zijn er bijna 89 duizend woningen verkocht. Dit is bijna 4 procent minder dan in dezelfde periode in 2010.

bron: CBS