huizenmarkt-zeepbel.nl

De woningmarkt zit in een slop, maar de prijsdalingen zijn nog steeds mild in vergelijking met andere landen.

“Om één of andere reden wil de Nederlandse huizenmarkt niet luisteren [naar de somberaars]. De prijzen dalen wel, maar de kladderadatsch komt maar niet,” schrijft NRC journalist Menno Tamminga in een recensie van het boek De Schuldenberg van Jaap van Duijn. Tamminga lijkt zich niet te realiseren dat de Nederlandse woningmarkt al is ingestort, zij het op een andere manier dan in andere bubbellanden. De jaaromzet op de woningmarkt is sinds de piek in april 2008 al met 41 procent gedaald!

De daling van de jaaromzet is grotendeels te wijten aan de ineenstorting van het aantal woningtransacties, dat sinds de crisis met meer dan 40 procent is gedaald, en niet aan prijsdalingen. Het lage aantal woningtransacties heeft zich vertaald in een groeiend aanbod aan te koop staande woningen. Dit is een ander soort vastgoedcrisis dan in bijvoorbeeld de VS, waar de prijzen zich veel sneller hebben aangepast aan de achterblijvende vraag.

Nederlandse slow motion en Amerikaanse fast forward

De druk om de prijs te laten zakken is in de VS veel groter door de grote hoeveelheid gedwongen verkopen. Het schaduwaanbod aan woningen in de gedwongen verkoop is naar schatting anderhalf maal zo groot als het aanbod aan reguliere koopwoningen. Veel hypotheekleningen zijn in de VS ‘non-recourse loans’, d.w.z. dat een eventuele restschuld niet op de kredietnemer is te verhalen. Het maakt voor de kredietnemer dus weinig uit of de woning nu verkocht wordt voor 100 procent van de hypotheekwaarde of minder. Hierdoor kunnen de prijzen zich makkelijker aanpassen.

Is het als starter verstandig om nu een huis te kopen, of kun je beter wachten omdat de prijzen eventueel nog verder dalen? Oud-Robeco-topman en econoom Jaap van Duijn vertelt over de situatie op de huizenmarkt en de ontwikkelingen die ons nog te wachten staan.

Hugo Priemus, hoogleraar besluitvorming infrastructurele projecten aan de TU Delft, geeft aan dat de tijd voor korte maatregelen op de woningmarkt voorbij is. Nieuwe verkiezingen ziet Priemus  als de enige oplossing als dit kabinet vast blijft houden aan het regeerakkoord .

Jonge gezinnen met een dubbel inkomen zouden een hogere hypotheek moeten kunnen afsluiten. Dat vindt de Vereniging Eigen Huis. Volgens de vereniging moet minister Donner daarvoor zorgen.

Uit berekeningen van de Vereniging Eigen Huis (VEH) blijkt dat een gezin met twee inkomens bij de bank veel minder hypotheek kan krijgen dan een eenverdiener. Het gaat om een verschil van 27.000 euro bij eenzelfde inkomen van 40.000 euro.

Lees verder op Telegraaf.nl

Nieuwe gedragsregels van banken en onzekerheid over de economie zorgen voor een scherpe daling in het aantal hypotheekaanvragen.

• Peter Boelhouwer (TU Delft): “Dit is slecht nieuws”

Banken en overheden moeten meer openheid geven over financiële risico’s van de huidige schuldencrisis. Dat bepleitte Ronald Gerritse, voorzitter van de AFM, maandag op een bijeenkomst met accountants in Den Haag.

Hij riep in zijn inleiding politici en toezichthouders op om bij te dragen aan het vertrouwen door open te zijn over de risico’s van de crisis: “De bittere werkelijkheid is dat we, na de eerdere crisis in het najaar van 2008, nu opnieuw langs het randje gaan. Het is aan verantwoordelijke politici in heel Europa en ook aan de toezichthouders in al die landen om bij te dragen aan vertrouwen. Dat vertrouwen verdien je met eerlijkheid, niet door realiteiten uit de weg te gaan.”

Afwaarderingen
Hij steunde bovendien het eerdere pleidooi van Hans Hoogervorst, tegenwoordig voorzitter van de International Accounting Standards Board in Londen. Die pleitte onlangs voor eerlijke afwaarderingen op Griekse overheids¬obligaties door financiële ondernemingen “Hoogervorst heeft groot gelijk. Het is verontrustend dat de halfjaarcijfers van financiële instellingen in Europa in het zicht van de crisis niet overal dezelfde rapportage¬standaarden lijken te respecteren. Wij hebben internationaal gekeken hoe het zit met de halfjaarcijfers van de banken in Europa. Een stuk of 10 van de 52 belangrijkste financiële instellingen in Europa blijken er bijzondere interpretaties van de boekhoudregels op na te houden en met onvoldoende afwaarderingen te rekenen.”

“Ik vind die constatering treurig. Treurig en contraproductief. Het maakt dat we een verwrongen beeld hebben van de verspreiding van risico’s in het financiële stelsel in Europa. Sommige banken denken de markten misschien te kunnen foppen, maar het maakt het wantrouwen groter en de crisis alleen maar erger.” Gerritse voegde eraan toe dat Nederlandse banken zich wel aan de internationaal afgesproken boekhoudregels houden.

Eerlijkheid
Gerritse onderschreef bovendien de uitspraken van de president van de Nederlandse Bank, Klaas Knot. “De nieuwe president van onze centrale bank heeft in zijn recente interviews met recht en reden gekozen voor eerlijkheid over hoe we er voor staan. Niet best, om zijn woorden kort samen te vatten. Een faillissement van Griekenland is niet onafwendbaar, maar het is ook niet ondenkbaar. En houd er rekening mee dat een faillissement van Griekenland in een geïntegreerde financiële wereld met hoge kosten gepaard zou gaan. In Griekenland, in Portugal, in Italië, maar ook hier in Nederland. Dat is geen bangmakerij en het is nog altijd tegen te houden met gecoördineerd Europees optreden. Maar zo is de werkelijkheid en zo moet hij onder ogen worden gezien.”

bron: AFM

Hans de Geus vertelde vandaag op RTLZ nog maar eens een keer dat de nationale hypotheekschuld een enorm risico voor de Nederlandse economie vormt. Omdat de politiek dit  jarenlang bleef ontkennen gaan we nu zeer grote problemen krijgen.

lees ook: Economie en vastgoed: terug naar 1982? en IMF bezorgd over Nederlandse huizenmarkt en De aflossingsvrije hypotheek

Eén op de drie hypotheeksluiters die een volledig aflossingsvrije hypotheek hebben afgesloten, geeft aan voor aflossing van de hypotheek een spaar of beleggingsproduct afgesloten te hebben. Dit betekent automatisch dat tweederde niet bijspaart voor de aflossing van de hypotheek. De hoogte van het vermogen waarvoor men spaart is in ruim de helft (53%) van de gevallen niet bekend. Ongeveer één op de vijf „bijspaarders‟ geeft aan 50% of meer van het hypotheekbedrag bij te sparen.

De makelaarsbranche moet drastisch inkrimpen. Er zijn zo’n tienduizend makelaarskantoren terwijl er op het moment plaats is voor hoogstens drieduizend.

Verkochte bestaande koopwoningen waren in augustus gemiddeld 2,8 procent goedkoper dan in augustus 2010. De prijsdaling is daarmee opnieuw groter dan die in voorgaande maanden. Dit blijkt uit de cijfers van het CBS en het Kadaster.

Alle woningtypen waren in augustus goedkoper dan een jaar eerder. Vrijstaande woningen daalden met 4,5 procent het meest in prijs, tussenwoningen met 2,1 procent het minst.

In nagenoeg alle provincies waren de prijzen lager, de sterkste prijsdalingen waren in Limburg en Gelderland (ruim 5 procent). Alleen in Zeeland waren de prijzen hoger (1,7 procent).

Ten opzichte van juli 2011 daalden de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,7 procent. In negen van de twaalf provincies daalden de prijzen; in Limburg en Zuid Holland met ruim 2 procent het meest. In Utrecht namen de prijzen het sterkst toe (2,6 procent) .

In augustus wisselden circa 10 duizend bestaande koopwoningen van eigenaar. Daarmee was het aantal verkopen bijna 4 procent lager dan een jaar eerder. In de eerste acht maanden van 2011 zijn er ruim 78 duizend woningen verkocht. Dit is bijna 5 procent minder dan in dezelfde periode in 2010.

bron: CBS

Een van de zaken waarover volgens van Meershoek meer duidelijkheid gegeven moet worden, zijn de ‘huurvrije periodes’. Deze periodes worden nu niet gemeld, maar deze zijn wel direct van invloed op de waardering van het vastgoed. “Huurvrije periodes moeten transparanter worden gemaakt”, stelt Meershoek.

Verhuurders geven hun huurders vaak een dergelijke korting om daarmee de kantoren gevuld te krijgen, aldus het FD.

Volgens het FD zouden lagere waarderingen voor vastgoed, naast de ondernemingen, ook beleggers en banken kunnen treffen. De Nederlandsche Bank (DNB) waarschuwde in het voorjaar nog dat te hoge waarderingen het complete financiele systeem in Nederland aan het wankelen zou kunnen brengen, stelt het FD.

Vastgoedondernemingen die de regels niet goed toepassen, zullen door de AFM tot openbaarheid worden gedwongen.

bron: RTL Z

Een aanhoudende Europese schuldencrisis zou ertoe kunnen leiden dat in Nederland aandelenkoersen met 40 procent dalen en huizenprijzen met 20 procent. Het aantal woningtransacties kan dalen met 40 procent.

Dat blijkt uit een van drie simulaties die het kabinet heeft laten uitvoeren. De andere simulaties gaan over de gevolgen van een financiële en een mondiale economische crisis. Een inschatting van de directe kosten voor Nederland van mogelijke ontwikkelingen in het eurogebied worden de Kamer vertrouwelijk verstrekt, schrijft De Jager in een brief aan de Kamer.

Lees verder op Belegger.nl

Het Centraal Planbureau zegt dat het tijdelijk verlagen van de overdrachtsbelasting zinloos is.

Het Centraal Planbureau (CPB) wijdt een apart hoofdstuk aan de huizenmarkt in de Macro-economische Verkenning, het stuk dat ingaat op de economie in Nederland.

De economen van het CPB zijn ongemeen kritisch. Het kabinet verlaagt de overdrachtsbelasting voor huizenkopers tussen juli 2011 en medio 2012 van zes naar twee procent. Het effect op de huizenmarkt noemt het CPB “verwaarloosbaar”.

De huidige en de toekomstige vraag naar koopwoningen bepaalt de huizenprijs, zegt het adviesorgaan. Niet de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting.

Wel zal een groep mensen hun verhuizing naar voren halen, zegt het CPB: “Dat zorgt voor meer transacties dit jaar en begin volgend jaar, maar leidt juist tot minder transacties in de tweede helft van volgend jaar. In de tweede helft van volgend jaar komt daardoor het aantal transacties naar verwachting circa 5 procent lager uit.”

Negatieve overwaarde
En zo groot zal het effect van die verlaagde overdrachtsbelasting ook niet zijn, zegt het CPB. Het betoogt dat diverse huiseigenaren toch niet hun huidige huis willen verkopen, omdat door de prijsdalingen van de afgelopen jaren meer huizenbezitters met een ‘negatieve overwaarde’ zitten. Met andere woorden: hun hypotheekschuld is hoger dan de marktwaarde van hun huis

Lees verder op Z24.nl

De beslissing van het kabinet om voorlopig niets te doen aan de hypotheekrente-aftrek betekent dat de subsidie van de eigen woning volgend jaar 700 miljoen euro extra kost. Dat blijkt uit een melding in de Miljoenennota 2012, die donderdag via een lek op internet beschikbaar kwam.

Uit het overzicht van inkomstenbeperkende regelingen voor de overheid blijkt dat de subsidie van de eigen woning, via het saldo van het eigenwoningforfait en de hypotheekrente-aftrek, dit jaar leidt tot 9,4 miljard euro aan gederfde belastinginkomsten.

De belasting die de overheid misloopt door de eigenwoningsubsidie loopt volgend jaar naar verwachting op tot 10,1 miljard euro, ofwel 700 miljoen euro extra. In 2014 gaat het om een bedrag van 10,7 miljard euro, een verschil van 1,3 miljard euro met 2011.

Fiscale pensioenfaciliteiten, zoals de vrijstelling van vermogensheffing in box 3 via banksparen en andere regelingen, en de aftrekbaarheid van lijfrentepremies in box 1, zorgen ook voor een forse belastingderving. In 2011 gaat het om een bedrag van 12,8 miljard euro, in 2012 is dat naar verwachting 800 miljoen euro meer.

Lees verder op Z24.nl

Potentiële huizenkopers willen liefst goedkoper gaan wonen, zodat hun maandlasten straks lager uitpakken. Het geld dat zij nu besparen door de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting steken ze liever in hun eigen zak dan dat ze op zoek gaan naar een duurder huis.

zie ook: ING Marktanalyse woning- en hypotheekmarkt in Nederland

Dat blijkt uit het kwartaalonderzoek van ING naar de woningmarkt, dat vandaag is verschenen. Dit is het eerste onderzoek naar hoe consumenten aankijken tegen de verlaging van de overdrachtsbelasting.

„De laatste jaren hebben de huizenprijzen een glijvlucht gemaakt en veel consumenten houden er rekening mee dat het eind nog niet in zicht is. Bovendien blijft onzekerheid over mogelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek boven de markt hangen. Daarbij ontbreekt bij veel consumenten het vertrouwen in de economische groei”, licht ING-directeur marketing hypotheken, Dennis Noordervliet, toe.

Lees verder op de site van De Telegraaf

Door Jos Koets

Zoals bekend is de waarde van de koopwoningen gedaald. Nu het kabinet de overdrachtsbelasting voor bestaande woningen voor een jaar heeft verlaagd naar 2%, kan het zo zijn dat de de prijzen van de woningen niet meer dalen of zelfs gaan stijgen.

Het tegendeel is waar, vooral omdat per 1 augustus de nieuwe gedragscode is ingegaan. U heeft in eerdere columns van mij kunnen lezen dat kopers minder hypotheek kunnen krijgen waardoor vooral de starters eigen geld moeten meenemen. Bovendien is de kans groot dat per 1 januari 2012 de NHG-grens weer naar 265.000 euro gaat (is nu 350.000 euro).

Het is dus niet verwonderlijk als de komende tijd de woningen nog in prijs dalen. Bovendien is het heel goed mogelijk dat bepaalde woningen in bepaalde gemeentes of wijken in prijs blijven stijgen. Bij een verdere daling is het mogelijk dat veel mensen een “te hoge” hypotheek krijgen in vergelijking met de waarde van hun woning.

Vergelijkend onderzoek
Nu nemen veel kopers die een hypotheek afsluiten niet de moeite om de kleine lettertjes van hun hypotheek eens goed door te lezen. Het is dan ook logisch dat zij niet weten wat hun geldgever eventueel kan doen bij waardedaling van hun koopwoning. Via Moneyview, die veel hypotheekproducten op voorwaarden vergelijkt, heb ik de geldgevers vergeleken op de volgende vraag.

Komt er na waardedaling van de woning weer een topopslag op de rente (hypotheken zonder NHG)? De volgende geldgevers hebben hier ‘ja’ op geantwoord.

• BOS
• FBTO (via Vereniging Eigen Huis)
• Friesland Bank
• Hypotrust
• Nationale Nederlanden
• Rabobank
• Reaal (Verantwoord Wonen)

Al met al een aardig lijstje, waarbij natuurlijk de Rabobank (30% van de hypotheekmarkt) heeft de meest opvallende is. Het nadeel van de Rabobank is dat hun hypotheekrentes en voorwaarden niet op hun website staan. Het is daarom moeilijker om hun te controleren op de kleine lettertjes.

Lees verder op  IEX.nl