De gebeurtenissen van de afgelopen jaren hebben nogmaals aangetoond hoe belangrijk de ontwikkelingen op de woningmarkten zijn voor de economie in haar geheel en voor de financiële stabiliteit.
Vanaf het midden van de jaren negentig droegen dynamische woningmarkten in de meeste geavanceerde economieën opvallend bij tot de instandhouding van een stevige economische groei. Lage rentes, financiële innovaties, soepele kredietvoorwaarden, een gestage groei van het beschikbaar inkomen en demografische factoren stimuleerden de vraag naar woningen en zorgden ervoor dat de woningprijzen en de investeringen in woongebouwen fors toenamen. Vermogenseffecten en – althans in sommige landen – praktijken zoals overwaardeverzilvering (mortgage equity withdrawal) maakten dat de particulieren hun consumptieve uitgaven opvoerden. Tegelijkertijd klom echter ook de schuldgraad van de huishoudens in bepaalde landen tot ongekende hoogten, wat ze uiterst kwetsbaar maakte voor negatieve schokken.
Nederland
In Nederland trokken de vastgoedprijzen in eerste instantie vanaf de tweede helft van de jaren negentig snel aan ; tijdens het decennium 2000 stegen ze vervolgens meer gematigd. De ontwikkelingen op de vastgoedmarkt gingen tijdens de eerste periode gepaard met een sterke werkgelegenheidscreatie en een forse toename van het beschikbaar inkomen van de huishoudens. Gedurende de hele periode werd de stijging van de vastgoedprijzen tevens in de hand gewerkt door de toenemende concurrentie tussen de aanbieders van hypothecaire kredieten en door de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt
Risico’s
Ten eerste is er de normalisering van de rentetarieven. Zoals reeds vermeld, waren tijdens het afgelopen decennium de rentetarieven zeer laag als gevolg van verschillende factoren, bijvoorbeeld een zeer accommoderend monetair beleid en het spaaroverschot afkomstig uit de opkomende landen in Azië en uit de olie-exporterende landen. Die beweging ging gepaard met een toename van de schuldenlast van de niet-financiële private sector, met name de huishoudens, en een accumulatie van macro-economische evenwichtsverstoringen in tal van economieën.
De tweede risicofactor heeft betrekking op de potentiële groei van het bbp die lager zou kunnen uitvallen dan tijdens het voorgaande decennium. Een vertraging van de potentiële groei zal op haar beurt aanleiding geven tot een minder snelle stijging van het beschikbaar inkomen van de huishoudens en de vraag naar woningen drukken.
De financiële crisis heeft ten slotte geleid tot een snelle stijging van de publieke schuldenlast in de meeste geavanceerde economieën. De houdbaarheid van de overheidsfinanciën vergt een snelle correctie van de begrotingstekorten. Deze kan leiden tot een economische vertraging op korte termijn en kan wellicht het beschikbaar inkomen van de huishoudens drukken.
Conclusie
De laatste hausseperiode van de woningprijzen, die in de meeste geavanceerde landen omstreeks medio jaren negentig aanving, onderscheidt zich van vroegere opwaartse fases door haar uitzonderlijke duur, omvang en mate van synchronisatie. Lage rentes, financiële innovaties, soepele kredietvoorwaarden en demografische factoren voedden de vraag naar woningen en leidden tot een forse toename van de woningprijzen en van de investeringen in woongebouwen. De woningprijzen namen het sterkst toe in het Verenigd Koninkrijk, Spanje, Ierland en Frankrijk. Ze stegen ook aanzienlijk, zij het in mindere mate, in België, Finland, de Verenigde Staten en Nederland. In Spanje en Ierland gaf dit verloop bovendien een krachtige impuls aan de vraag naar nieuwe woningen en aan de bedrijvigheid in de bouwsector, waarvan het aandeel in de totale toegevoegde waarde buitengewone proporties aannam. Tegelijkertijd steeg echter ook de schuldgraad van de huishoudens tot ongekende hoogten, wat hen uiterst kwetsbaar maakte voor negatieve schokken
bron Nationale Bank van Belgie
Loading ...
