May 31

Het nieuwe aangescherpte toetskader voor hypotheken is nodig om grotere risico´s in de toekomst te voorkomen. Zowel grotere macro-economische risico’s als betalings- en restschuldrisico’s voor individuele huishoudens. Hiermee zijn de risico’s op de hypotheekmarkt niet verdwenen.

Dit is de boodschap in de speech die Theodor Kockelkoren hield tijdens het jaarlijkse congres van de Stichting Erkend Hypotheekadviseur (SEH) op 31 mei 2011.

Hieronder een deel van zijn toespraak:

Risico’s voor de Nederlandse economie
6. In veel westerse economieën fungeerde in de afgelopen decennia het huis als versneller voor economische groei. Hoe kon dat? Banken werden makkelijker in het verstrekken van hypotheken. Hierdoor konden huishoudens de prijsstijging van hun woning verzilveren. Dit geld consumeerden huishoudens, waardoor de economie harder kon groeien. Een vermogensversneller in feite.

7. Omgekeerd werkt dit proces helaas ook: Bij tegenwind dalen de huizenprijzen, de consumptie loopt extra terug, economie krimpt verder, banken worden nog strenger, wat de daling van de huizenprijzen verder stimuleert. De versneller werkt harder als consumenten eenvoudig toegang kunnen krijgen tot krediet. Als consumenten vooral hypotheken met variabele rente hebben werkt de versneller ook harder. In beide gevallen worden immers economische omstandigheden sneller doorvertaald naar geld in de hand van de consument.

8. In Nederland heeft bovengenoemde versneller de afgelopen twintig jaar hard gewerkt. De reële huisprijzen zijn sinds begin jaren negentig bijna verdubbeld. De nationale hypotheekschuld is verdrievoudigd en vergelijkbaar met de omvang van onze economie. Dat kon omdat banken steeds meer krediet zijn gaan verstrekken mede omdat ze de voorwaarden versoepeld hadden. Zo kunnen we sinds de jaren negentig op twee inkomens een hypotheek nemen. Mensen konden volop gebruik maken van de overwaarde in hun huis. Ook hebben steeds meer mensen een variabele rente genomen en zijn daarmee gevoeliger geworden voor de rentestand.

9. Dat Nederland optimaal heeft geprofiteerd is bijvoorbeeld af te lezen aan de verhouding tussen de omvang van de schuld en de aanschafwaarde van het huis. Deze lag ver onder de 100% begin jaren negentig, maar ligt inmiddels rond de 110%. We zijn dus nationaal flink “opgetopt”. De keerzijde is dat niet alleen huishoudens zelf, maar ook onze banken en onze economie gevoeliger zijn geworden voor negatieve ontwikkelingen op de huizenmarkt. Anders gezegd: we hebben een hypotheek op de toekomst genomen.

10. Is dit erg? Dat is lastig om nauwkeurig aan te geven. Verschillende onderzoeken van zowel de OECD als het IMF suggereren dat er lucht zit in de huizenprijs in Nederland. Of de prijsdalingen van de afgelopen paar jaar deze lucht eruit gehaald hebben is onzeker. Het IMF bijvoorbeeld rapporteerde in april 2008 een overwaardering van 30% van Nederlandse huizenprijzen. De IMF bleek gevoelig voor nogal wat forse reacties en rapporteerde in oktober 2008 een overwaardering van zo‟n 15%. De OECD becijferde de overwaardering in Nederland in december 2005 op zo‟n 20%.

Specifieke risico’s voor huishoudens: de beleggingshypotheek

22. Met name huishoudens die een hypotheek geheel of deels gekoppeld hebben aan een beleggingsverzekering kunnen een aanmerkelijk restschuldrisico lopen. De idee van deze zogenoemde beleggingshypotheken is dat de hypotheek aan het eind van de looptijd wordt afgelost door het opgebouwde vermogen via de beleggingen. Deze beleggingen zijn natuurlijk onzeker qua omvang. Het gevolg is dat er een aanzienlijke kans is dat een gezin de hypotheek niet geheel kan aflossen en met een restschuld blijft zitten. Een ruwe inschatting geeft aan dat er ruim 300 duizend van dergelijke hypotheken momenteel nog lopen.

23. In 2003 publiceerde de toen net opgerichte AFM een rapport over deze zogenoemde beleggingshypotheken en liet zien dat in typische gevallen de kans dat de hypotheek helemaal afgelost kan worden lager ligt dan 50%. De producten hadden een 10% kans dat klanten met een restschuld van omstreeks de helft van de hypotheek bleven zitten en er was een kans van 1 op 3 dat meer dan een kwart van de hypotheek niet afgelost kon worden. Deze berekeningen gingen uit van historisch langjarige gemiddelde rendementen. De afgelopen 10 jaar lagen de rendementen duidelijk lager. De kans op een aanzienlijke restschuld zal dus nog groter zijn.

Specifieke risico’s voor huishoudens: de ‘aflossingsvrije’ hypotheek

27. Een tweede belangrijke specifieke risico betreft de zogenoemde aflossingsvrije hypotheek. Bijna de helft van de hypotheken (bijna twee miljoen) is een aflossingsvrije hypotheek. Veel mensen houden zo hun maandlasten laag. De indruk is dat veel mensen geen maatregelen nemen om deze hypotheek af te lossen. Immers de term ´aflossingsvrij´ blijkt mensen in enige mate op het verkeerde been te zetten: Uit de consumentenmonitor van de AFM uit 2008 blijkt dat zo´n 40% van de mensen zich niet realiseert dat ze aan het eind van de looptijd een restschuld hebben.
Overigens zouden veel mensen beter vermogen kunnen opbouwen via een fiscaal vriendelijke spaarhypotheek dan zelf geld opzij leggen ter aflossing van hun aflossingsvrije hypotheek.

De volledige toespraak kunt u hier downloaden in PDF-formaat.

May 30

De Nederlandse gemeenten hebben in 2009 een verlies van 414 miljoen euro op bouwgrond geleden. Ook bij de meeste andere beleidsterreinen was er sprake van tekorten. Dankzij de eenmalige opbrengst uit de verkoop van aandelen van Nuon en Essent werd 2009 toch positief afgesloten.

Lagere opbrengst uit verkopen grond

De bouwgrondexploitatie was jarenlang een belangrijke bron van inkomsten voor de gemeenten. In 2009 werd de trend echter verstoord. Het gerealiseerde saldo van de lasten en baten op de bouwgrondexploitatie was negatief (-414 miljoen euro) en lag ruim 1 miljard euro lager dan in 2008. Dit kwam vooral doordat de opbrengsten uit verkopen van grond door de economische crisis flink lager uitvielen.

Door de tegenvallende opbrengsten stelden de gemeenten de verwachtingen naar beneden bij. In de begrotingen voor 2009 gingen de gemeenten er nog vanuit 543 miljoen euro aan de exploitatie van bouwgrond over te houden. Voor 2010 was dit 371 miljoen en voor 2011 zo’n 41 miljoen.

Baten en lasten bouwgrondexploitatie gemeenten

Tekorten vooral bij grote gemeenten

De gemeente Utrecht leed in 2009 met een negatief saldo van 62 miljoen euro het grootste verlies op bouwgrond, gevolgd door Den Haag (- 42 miljoen euro). Daarnaast waren ook in Arnhem, Breda en Rotterdam de verliezen groot.

Van de vier grote steden behaalde Amsterdam als enige een positief resultaat. Wel was het exploitatiesaldo er met 86 miljoen euro lager dan in 2008, toen de hoofdstad nog ruim een half miljard euro verdiende aan het bouwrijp maken, verkopen en verpachten van grond.

Saldo van baten en lasten bouwgrond

Lees verder op cbs.nl

May 30

Door: Peter van Rooy

De huidige kopersstaking op de huizenmarkt heeft naast financiële ook mentale oorzaken die wellicht zwaarder wegen dan de scherpere hypotheekeisen die Basel 3 banken oplegt.

Vanaf 1901 is onze woningmarkt verworden tot een woonsysteem. Overgereguleerd door inmiddels verstikkende overheden. Transparantie en een gezond spel tussen werkelijke vraag en aanbod zijn onmogelijk door overdrachtsbelasting, huurwaardeforfait, OZB, huurtoeslagen, koopsubsidies, hypotheekrenteaftrek, grondbedrijven en startersregelingen. Het rondpompen van geld houdt duizenden ambtenaren nodeloos van de straat, maakt onze woningen veel duurder dan in omringende landen en leidde tot suboptimale woonomstandigheden. Veelzeggend dat we nog steeds dromen bij woningen uit de jaren dertig, toen particulieren samen met architecten hun droom konden realiseren.

Lees verder op FD Selections

May 30

Kees Oosterholt Kifid VVDOmbudsman financiële dienstverlening Jan Wolter Wabeke is vorig jaar gefrustreerd opgestapt bij klachtenorgaan Kifid omdat hij werd tegengewerkt door het bestuur en de directie.

Lees verder op de site van Het Financieele Dagblad

May 29

Op Funda, de populairste woningmarktsite van Nederland, staan voor het eerst in de geschiedenis meer dan 240.000 huizen te koop. Zondag liep de teller op naar maar liefst 240.860 woningen.

Sinds half januari, ondanks dat het huidige kabinet VVD-CDA niets aan de hypotheekrenteaftrek wil doen en de Nederlandse economie weer aantrekt, stijgt de woningteller op Funda explosief. In vijf maanden tijd liep de teller in snel tempo op van 216.000 naar ruim 240.000 te koop staande woningen.

Het aantal is nu dubbel zo hoog als in 2007, ten tijde van het hoogtepunt van de vastgoedzeepbel, toen er nog slechts de helft van het aantal woningen te koop stond.

Fundateller grafiek

Record: 240.000+ woningen op Funda (Bron: Floris.nu)

bron: fok.nl

May 24

Netto een derde van de banken geeft aan de acceptatiecriteria voor woninghypotheken te hebben verscherpt in het eerste kwartaal (grafiek 2). Ter toelichting op deze verscherping bij hypotheken antwoordt netto 60% van de banken meer risico’s te zien wat betreft de vooruitzichten op de woningmarkt.

De banken melden daarnaast hun voorwaarden voor de goedkeuring van hypothecaire leningen te hebben gewijzigd in de vorm van onder meer een lichte verhoging van de marges op risicovolle hypotheekleningen en iets zwaardere onderpandseisen in het eerste kwartaal. Verder vormden kredietvoorwaarden als Loan-to-Value ratio en de verhouding tussen inkomens en (woon)lasten van woningbezitters reden voor de banken om de teugels bij het verstrekken van nieuwe woninghypotheken wat aan te trekken.

acceptatiecriteria banken

Net als in de afgelopen drie jaar het geval was constateren de banken ook in de eerste drie maanden van dit jaar een afnemende vraag naar woninghypotheken. Netto een derde deel van de banken geeft dit aan. De meeste banken wijzen hierbij op de vooruitzichten op de woningmarkt en het consumentenvertrouwen.

Deze enquêtegegevens sluiten aan bij de sinds 2008 gehalveerde hypotheekgroei (maart 2011 3,3% ten opzichte van een jaar eerder), en vormen een weerspiegeling van de sterk afgekoelde huizenmarkt.

bron: De Nederlandsche Bank

May 24

Nederlandse woninghypotheken mogen vrijwel zonder schade door de crisis zijn gerold, inmiddels vertonen ze wel enkele schrammen, zo blijkt uit het jongste rapport van kredietbeoordelaar Moody’s.

Lees verder op de site van Het Financieele Dagblad

Nout zag het al tijden aankomen…

May 23

De omvang van ING, Rabobank en ABN Amro zorgt ervoor dat Nederland bij een grote klap op de huizenmarkt, nog altijd kwetsbaar is voor een Ierland-scenario.

Lees verder op Z24.nl

Zie hieronder het volledige interview van Me Judice met Harry Huizinga.

May 20

Verkochte bestaande koopwoningen waren in april gemiddeld 2,1 procent goedkoper dan in april 2010. De prijsdaling is een stuk groter dan in maart, toen de verkoopprijzen 1,1 procent lager waren dan een jaar eerder. Dit blijkt uit de cijfers van het CBS en het Kadaster.

Alle woningtypen waren in april goedkoper dan een jaar eerder. Vrijstaande woningen daalden met 4,6 procent het meest in prijs, tussenwoningen met 1,2 procent het minst.

In alle provincies daalden de prijzen, met uitzondering van Zeeland. Het grootst was de prijsdaling in Flevoland met 4,0 procent. In Zeeland stegen de prijzen met 0,8 procent.

Ten opzichte van maart 2011 daalden de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,3 procent. In maart stegen de prijzen nog iets ten opzichte van een maand eerder.

In april wisselden ruim 10 duizend bestaande woningen van eigenaar. Dat is 9 procent minder dan een jaar eerder. Van alle woningtypen met uitzondering van de vrijstaande woningen daalde het aantal verkopen. Bij de appartementen was de afname met ruim 12 procent het grootst. Het aantal verkochte vrijstaande woningen nam met ruim 2 procent toe. Al met al is het aantal verkochte bestaande koopwoningen in de eerste vier maanden van 2011 een fractie kleiner dan in de eerste vier maanden van 2010.

CBS

bron: CBS

May 18
D66 en de ChristenUnie komen met een initiatiefwetsvoorstel om de hypotheekrente alleen nog aftrekbaar te maken bij een zogeheten annuïteitenhypotheek. Het geld dat daarmee bespaard wordt moet worden gebruikt om de overdrachtsbelasting af te schaffen. De twee partijen kondigen de initiatiefwet, die in september zal worden ingediend, vandaag aan in een Kamerdebat, zo meldt Trouw.

Binnenkort kan nog maar de helft van een hypotheek aflossingsvrij zijn. Dat gaat CU en D66 niet ver genoeg. In hun verkiezingsprogramma hebben beide partijen staan dat de hypotheekrenteaftrek moet worden afgebouwd in twintig jaar tot 30%. Het initiatiefwetsvoorstel is een handreiking naar andere partijen. “We moeten praktisch zijn”, zegt D66-Kamerlid Wouter Koolmees. “Er is te veel weerstand tegen het verlagen van de hypotheekrenteaftrek. Dus we moeten met iets anders komen om de potentieel gevaarlijke hypotheekschuld in Nederland af te

bouwen.” De initiatiefnemers constateren dat de woningmarkt in Nederland muurvast zit. Door alleen die hypotheken aftrekbaar te maken, die in dertig jaar worden afgelost, is de overheid rond vijf miljard euro minder kwijt aan de renteaftrek. De overdrachtsbelasting, die tegelijkertijd wordt afgeschaft, levert nu nog vier miljard euro per jaar op.

bron: AssurantieMagazine

  • Pagina 1 van 3
  • 1
  • 2
  • 3
  • >