huizenmarkt-zeepbel.nl

Drie topeconomen en een ex-Rabobank-bankier waarschuwen voor ernstige gevolgen als nu niet wordt ingegrepen in de bankensector. Sinds in 2008 miljarden euro’s aan staatssteun in de bankensector werden gepompt, is er volgens de vier sprekers niets veranderd. Het risico op een nieuwe crisis achten zij daarom levensgroot. GroenLinks-Kamerlid Bruno Brakhuis, zelf oud-bankier bij Van Lanschot, reageert.

bron: Nieuwsuur.nl

Nieuwbouw krijgt te lijden onder strengere hypotheeknormen.” Dat zei Ger Hukker, voorzitter van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM) woensdag in de Tweede Kamer.

“Het financieren van nieuwbouw is anders dan het financieren van een bestaande koopwoningen” legt Hukker uit. “Je hebt vaak te maken met meerwerk, de rente tijdens de bouw moet gefinancierd worden en bijvoorbeeld ook de aanleg van de tuin is extra. Dat soort zaken kun je straks niet meer meefinancieren in de hypotheek. Daarbij richt nieuwbouw zich steeds meer op starters, en die hebben vaak geen of weinig eigen geld. Dan krijg je dat nieuwkomers liever geen nieuwbouwwoning kopen, of een lagere prijs bieden.”

Volgens een schatting van de NVM-voorman raken de maatregelen 10 procent van de nieuwbouwmarkt. Minister De Jager (Financiën) wil dat mensen per 1 augustus 2011 maximaal 110 procent van de marktwaarde van een woning kunnen lenen. Ook mag niet meer dan de helft van het hypotheekbedrag aflossingsvrij zijn.

bron: Cobouw.nl

De financiële sector blijft kwetsbaar voor nieuwe schokken en huizenbezitters lopen steeds meer risico. Dat schrijft De Nederlandsche Bank in haar halfjaarlijkse rapport over de financiële stabiliteit.

Woningmarkt

De woningmarkt is niet stilgevallen, maar wel sterk afgekoeld. Woningprijzen in Nederland worden in belangrijke mate bepaald door de leencapaciteit van huishoudens. De afname van hypothecair krediet heeft deels bijgedragen aan de correctie op de woningmarkt. De prijsdaling sinds de piek in augustus 2008 bedraagt bijna 8 procent (grafiek 12), wat overigens veel minder is dan de grote prijsdalingen in landen als de VS, Ierland of Spanje. Na een substantiële prijsdaling in de tweede helft van 2008 en vooral in 2009, zijn de prijzen van woningen in 2010 gestabiliseerd. Recent zijn de prijzen opnieuw in beperkte mate gedaald. Ook het aantal verkochte per jaar is lager dan voor de crisis. Van 2000 tot halverwege 2008 werden jaarlijks rond de 200.000 huizen verkocht. Dit aantal ligt nu iets onder de 130.000. De daling van het aantal transacties gaat samen met een verlenging van de gemiddelde verkooptijd, wat wijst op het voortbestaan van overaanbod.

Het gevaar voor een verdere prijsdaling op de woningmarkt is aanwezig. De stabilisatie van de huizenmarkt wordt gedeeltelijk veroorzaakt door niet-structurele factoren. Zo hebben de nationale hypotheekgarantie (NHG), die tijdens de crisis is verhoogd, en de hypotheekrenteaftrek een prijsverstorend effect op de woningmarkt. Momenteel dragen deze beleidsinstrumenten bij aan de stabilisatie van de woningmarkt, maar er vloeien tevens perverse prikkels uit voor huishoudens, bijvoorbeeld om relatief hoge leningen af te sluiten ten opzichte van de aankoopwaarde van een huis en om relatief weinig af te lossen gedurende de looptijd van een hypotheek. Het geleidelijk wegnemen van deze prikkels zou de stabiliteit van het Nederlandse financieel systeem structureel vergroten.

Daarnaast vergroot de huidige lage rente de leencapaciteit van huishoudens, wat een opwaarts effect heeft op de vraag naar nieuwe hypotheken. Het risico van verdere prijsdalingen groeit, nu onder invloed van oplopende inflatiedruk ook de kans op een aanpassing van de lange rente toeneemt (zie hoofdstuk 1).

Huishoudens

Een sterke stijging van de lange rente zal niet alleen een effect hebben op de huizenmarkt, maar ook op het besteedbaar inkomen van huishoudens. Zo zullen huizenbezitters die een variabele hypotheekrente betalen, of waarvan de rentevaste periode met een relatief lage rente afloopt, direct worden geraakt bij een stijging van de rente. Nederland kent traditioneel veel hypotheken met een vaste rente. Dat draagt bij aan de stabiliteit. Voor een relatief grote groep huishoudens loopt de rentevaste periode de komende vijf jaar echter af. Op basis van enquête-gegevens blijkt dat dit voor meer dan 50 procent van de huishoudens het geval is.

Hogere vermogensbuffers maken huishoudens minder kwetsbaar voor prijsschokken op de huizenmarkt. Bovendien beperken buffers de wisselwerking tussen de huizenmarkt en de economie doordat huishoudens minder snel gedwongen zijn hun consumptiepatroon aan te passen. Dit draagt bij aan stabiliteit op macroniveau. De verhouding tussen bezittingen en schulden van Nederlandse huishoudens, de zogenaamde schuldquote, is de afgelopen jaren echter ongunstiger geworden (grafiek 13). Dit komt doordat de uitstaande hypotheekschulden blijven toenemen, terwijl de waarde van het woningbezit de afgelopen jaren is gedaald.

Meer dan de helft van de uitstaande hypotheekschulden is aflossingsvrij (grafiek14). Dat betekent dat er tijdens de looptijd niet afgelost wordt en ook geen aan de hypotheek gekoppeld vermogen wordt opgebouwd. Door de hogere hefboom (leverage) blijven huishoudens langdurig kwetsbaar voor waardeschommelingen van hun huizenbezit. Uit gegevens over de eerste helft van 2010 blijkt wel dat van de nieuw afgesloten hypotheken het aflossingsvrije gedeelte kleiner is dan voorheen. Een reden daarvoor is de toename van NHG-hypotheken, waarbij het aflossingsvrije deel maximaal 50 procent van de waarde van de woning bedraagt. Deze positieve trend zal de komende jaren moeten worden voortgezet om ook het totaalbeeld voor alle uitstaande hypotheekschulden te veranderen. De aangescherpte Gedragscode Hypothecaire Financiering, die de minister van Financiën

(in overleg met de AFM en hypotheekverstrekkers) onlangs heeft voorgesteld, is daarvoor een belangrijke stap. Volgens de nieuwe hypotheeknormen geldt voor alle hypotheken een maximum aan het aflossingsvrije deel van 50 procent. Verder wordt het hypotheekbedrag beperkt tot 110 procent van de koopprijs. Daarmee blijft de maximale hypotheekschuld nog altijd hoger dan de waarde van het onderliggende bezit. Van belang is dat de sector deze norm strikt naleeft.

bron: DNB – Overzicht Financiële Stabiliteit in Nederland

De vaste commissie voor Financiën stelde op 6 april 2011 Jan Kees een aantal goede vragen  naar aanleiding van de aanscherping van de normen voor hypothecaire kredietverlening.

Hier volgen enkele vragen:

De leden van de PvdA en D66 fractie vragen hoeveel hypotheken op particuliere woningen er op dit moment in Nederland zijn? Welk percentage is op dit moment gefinancierd met een hypotheek die voor meer dan 50% aflossingsvrij is? Voor welk deel van de in recente jaren afgesloten hypotheken zou de nieuwe regeling achteraf prohibitief geweest zijn?

Er zijn in Nederland zo’n 4,1 miljoen koopwoningen. Daarvan zijn er zo’n 3,5 miljoen woningen als onderpand voor een hypotheeklening ingezet. Hoeveel hypotheken voor meer dan 50% aflossingsvrij zijn afgesloten is niet precies bekend. Wel is bekend dat zo’n 64% van de in 2010 afgesloten hypotheken met NHG zijn gefinancierd. Dit betekent dat ten minste 64% van de in 2010 afgesloten hypotheken maximaal 50% aflossingsvrij zijn. Bij een maximale lening met deze LTV norm duurt aflossing of vermogensopbouw van de top pakweg 9 à 10 jaar.

Door de tot € 350 000 verhoogde kostengrens is het bereik van de NHG vergroot tot ongeveer 80% van de woningmarkt. Dat betekent dat van alle woningverkopen in Nederland zo’n 80% qua koopsom in aanmerking kan komen voor NHG. Binnen dat bereik tot de € 350 000 zijn zo’n 80% van de woningtransacties daadwerkelijk met NHG gefinancierd. In totaal zijn dus zo’n 64% van de afgesloten hypotheken in 2010 met NHG afgesloten.

De aflossingsvrije hypotheek behoort samen met de spaarhypotheek/bankspaarhypotheek tot de populairste hypotheekvormen. Vaak komen deze twee hypotheekvormen ook in een combinatie voor, dat wil zeggen dat de totale hypotheeklening bestaat uit een deel aflossingsvrije en een deel (bank)spaarhypotheek. Naar schatting zal de aflossingsvrije hypotheek in meer dan de helft van de gevallen worden gebruikt; hetzij als enige hypotheek, hetzij in combinatie met een andere hypotheekvorm.

Woon2009 geeft ook inzicht in het percentage aflossingsvrije hypotheken. In 2009 bestonden 69% van de hypotheken uit één hypotheekvorm. Uit onderstaande grafiek blijkt dat een groot deel van deze enkelvoudige hypotheken volledig aflossingsvrij is:

Figuur 4.9: Enkelvoudige hypotheken naar soort, 2006–2009 (verdeling)

31% van de hypotheken bestaat uit een combinatiehypotheek. 78% van deze combinatiehypotheken had in 2009 een aflossingsvrij deel.

De leden van de CDA fractie vragen waarom er een bepaling is opgenomen waarbij kan worden afgeweken van de LTV norm als er bij de oude woning een restschuld wordt overgehouden. Ook is de bepaling opgenomen dat deze norm niet geldt als de lasten minder bedragen dan 60% van de lasten uit een financiering op basis van maximale leencapaciteit. Waarom zijn deze bepalingen opgenomen? Hoe groot acht de minister de kans dat hierdoor de loan-to-value ratio van de huizen zal oplopen?

Er zijn specifieke gevallen benoemd die afwijking van de LTV norm rechtvaardigen, dit is in lijn met de voorstellen de AFM eerder deed in haar Feedbackstatement.

Indien iemand geconfronteerd wordt met een waardedaling van zijn woning acht ik het niet in het belang van de consument en de doorstroming van de woningmarkt dat hij in feite vast zit in zijn huidige woning. Persoonlijke omstandigheden zoals een andere baan kunnen er toe leiden dat verhuizing nodig is. Voor een nieuwe woning geldt de nieuwe LTV norm onverkort, echter de restschuld van de oude woning kan in dat geval worden meegefinancierd.

Ook is opgenomen dat een lage LTI ratio (een hoog inkomen ten opzichte van de hypothecaire lening), waarbij het risico op betalingsproblemen laag is, een hogere LTV ratio kan verantwoorden. In dit geval is strikte grens van de LTV ratio vanuit het perspectief van overkreditering niet noodzakelijk. Daarbij wil ik wel aangeven dat ik het essentieel vind dat bij het afsluiten van een hypotheek het potentiële restschuldrisico zoveel mogelijk wordt beperkt.

De leden van de SP fractie vragen de minister een overzicht geven van de maximumpercentages die in het buitenland worden gehanteerd voor de verhouding tussen de hypotheek en de marktwaarde van de woning. De leden van de SP vragen de minister ook of hij daarbij kan aangeven welke percentages in de landen gemiddeld gebruikelijk zijn?

De LTV ratio’s in veel landen zijn onlangs aangescherpt omdat er een hoog risico ligt op hoge LTV ratio’s. Hoewel exacte gegevens over de hoogte van de maximale LTV ratio’s (mij) niet bekend zijn ligt de gebruikelijke verstrekkingnorm in de meeste landen beneden de 100%.

In het rapport «Risico’s op de hypotheekmarkt voor huishoudens en hypotheekverstrekkers» van DNB en de AFM uit 2009 is het onderstaande overzicht opgenomen welke zich baseert op gegeven van de ECB en het IMF. Overigens zijn de Nederlandse cijfers gebaseerd op gegevens van het kadaster, deze gegevens over de loan to value zijn wat vertekend, onder meer door een hogere inschrijving van de hypotheek dan daadwerkelijk geleend en door hogere leningen voor nog uit te voeren verbouwingen. Uit onderzoek in opdracht van het toenmalige ministerie van VROM (WoON2009) blijkt dat het hypotheekbedrag voor alle huishoudens in 2008 gemiddeld 110% van de waarde van de woning op het moment van aanschaf. Ten opzichte van de actuele waarde bedraagt de hypotheekschuld van alle huishoudens met een eigen woning gemiddeld genomen 57%. Dit is niet representatief voor recent aangekochte woningen, omdat sommige huishoudens al lange tijd in dezelfde woning wonen. Indien de groep beperkt wordt tot huishoudens die in de periode van 2005 tot 2008 een woning hebben gekocht, dan bedraagt het hypotheekbedrag gemiddeld genomen 96% van de waarde van de woning op het moment van aanschaf. Doorstromers hebben doorgaans een lagere LTV dan starters.

Uit meer recente gegevens van het FSB komen soortgelijke cijfers naar voren.In Frankrijk is de gemiddelde LTV ratio bij het afsluiten van een hypotheek 80% (2009), in Duitsland 74% (2009), in Italië 68.6% tot 73.2% (2008 – 2010), in Spanje 56% (2009) en in Groot Brittannië 61% (2009). De ratio’s van verschillende landen zijn overigens niet één op één met elkaar te vergelijken. De hoge LTV ratio’s in Nederland hangen ondermeer samen met 6% overdrachtsbelasting.

En als afsluiter:

Het is echter niet eenvoudig om de gevolgen van overkreditering exact te kwantificeren. Huishoudens zullen alles in het werk stellen om de maandelijkse lasten aan rente en aflossing te kunnen blijven voldoen. Cijfers die alleen zien op betalingsachterstanden van de hypotheek zullen dus geen volledig beeld geven. In bredere zin zien we wel dat de het voorkomen van problematische schulden nog steeds punt van aandacht is. Uit onderzoek van het platform Wijzer in geldzaken blijkt bijvoorbeeld dat een flink deel van de Nederlanders moeite heeft om rond te komen.

bron: Overheid.nl – Officiële Bekendmakingen

Lex Hoogduin is lid van de directie van De Nederlandsche Bank en een van de topkandidaten voor diens opvolging. Hij sprak deze week over de huizenmarkt en de hypotheekrente-aftrek.

Hoogduin zei twee belangwekkende dingen:

1. Ook hij vindt dat de aftrek moet verdwijnen. En 2. Hij draait er niet om heen dat de huizenmarkt dan een flinke daling zal meemaken. “Die prijsdaling is echter onvermijdelijk als je negatieve verstoring wilt opheffen.”

Een van de verstoringen is dat huizenbezitters er nu baat bij hebben hun schuld zo hoog mogelijk te houden. Hoogduin vindt dat het afschaffen van de aftrek niet op de lange baan moet worden geschoven. “Het is niet verantwoord de maatregelen eindeloos voor ons uit te schuiven.”

bron: Welingelichte Kringen

Verkochte bestaande koopwoningen waren in maart gemiddeld 1,1 procent goedkoper dan in maart 2010. De prijsdaling is kleiner dan in februari, toen de verkoopprijzen 1,5 procent lager waren dan een jaar eerder. Dit blijkt uit de cijfers van het CBS en het Kadaster.

Alle woningtypen waren in maart goedkoper dan een jaar eerder. Vrijstaande woningen daalden met 2,7 procent het meest in prijs, tussenwoningen met 0,2 procent het minst.

In alle provincies daalden de prijzen, met uitzondering van Limburg. Het grootst was de prijsdaling in Drenthe met 2,6 procent, gevolgd door Noord-Brabant met 2,5 procent. In Limburg stegen de prijzen met 1,4 procent.

Ten opzichte van februari 2011 stegen de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,2 procent. Deze stijging volgt op zeven maanden waarin de huizenprijzen daalden ten opzichte van een maand eerder.

In maart wisselden ruim 10 duizend bestaande woningen van eigenaar. Dat is ruim 6 procent minder dan in maart 2010. In de eerste twee maanden van 2011 was het aantal transacties juist hoger dan in 2010. In totaal lag het aantal transacties in het eerste kwartaal van 2011 ruim 2 procent hoger dan in het eerste kwartaal van 2010.

bron: CBS

Voor het verstrekken van een hypotheek worden er steeds strengere eisen gesteld. Door nieuwe NHG normen kunnen tweeverdieners met gelijkwaardige inkomens minder hypotheek krijgen.

Voor starters met twee inkomens, gaat het lastiger worden om een hypotheek af te sluiten. De banken gaan namelijk uitsluitend uit van het hoogste inkomen voor hypotheken met NHG. Het tweede (lagere) inkomen gaat niet meer meegeteld worden. Hierdoor kunnen er vreemde situaties ontstaan.

Voor tweeverdieners waarbij één van beide een laag inkomen heeft, valt goed te leven met de nieuwe normen. Tweeverdieners die beide ongeveer hetzelfde verdienen zijn door de nieuwe normen de dupe. Ze kunnen slechts een hypotheek krijgen op basis van het hoogste inkomen, terwijl er nog een iets lager inkomen extra binnen komt.

Het lijkt mij terecht dat beide inkomens niet meer voor 100 procent meetellen, maar dit lijkt mij een te zware maatregel. Zij krijgen namelijk daarnaast ook nog te maken met de strengere criteria van de banken.

bron: huizenmarkt.blog.nl

De hypotheekrenteaftrek: zelfs Nout Wellink de president van de Nederlandsche Bank wil er van af. Het IMF ziet het als de grootste bedreiging van onze economie, en geen econoom snapt waarom we het nog hebben. Toch wil het kabinet er niet aan tornen. Net als voor alle voorgaande kabinetten is de hypotheekrenteaftrek heilig, ook al kost het de schatkist twaalf miljard euro per jaar. Hoe komt dat? Vanavond in EenVandaag: waarom is deze belastingmaatregel ooit ingevoerd en waar ging het mis?

Verslag: Fannie Tijmstra  Redactie: Guido Vermeulen

De hypotheekrenteaftrek is een belastingmaatregel waarmee de kosten van de financiering van de eigen woning van de belasting afgetrokken mogen worden. De drempel om een woning aan te schaffen wordt hierdoor verlaagd.

bron: EenVandaag

Klanten die hun hypotheek bij een bank sluiten, worden in de meeste gevallen nog niet geïnformeerd over de wijze waarop de adviseur wordt beloond: slechts 38% stelt de klant daarvan schriftelijk of mondeling op de hoogte, zo blijkt uit de Consumentenmonitor Hypotheken van de AFM, die afgelopen najaar is gehouden. Tussenpersonen (80%) en hypotheekketens (95%) zijn veel transparanter over hun beloning.

De toezichthouder ondervroeg 351 mensen die in het derde kwartaal van vorig jaar een hypotheek hebben gesloten.

Lees verder op de site van AssurantieMagazine

De fiscale subsidies op de woningmarkt, zoals de hypotheekrente-aftrek en de huurregulering, hebben vastgoedprijzen opgeblazen. Dat is slecht voor starters en leidt tot hoge belastingtarieven, meent hoogleraar Hugo Priemus.

Nederland heeft een revolutie nodig op de woningmarkt, vergelijkbaar met de hervormingen die Groot-Brittannië sinds de jaren negentig heeft doorgevoerd. Dat stelt hoogleraar volkshuisvesting Hugo Priemus.

Lees verder op Z24.nl

Geen geld voor speeltuinen, geen geld voor buurthuizen en hogere huren voor sociale woningbouw. Het zijn zomaar wat gevolgen van grootschalige grondspeculatie waar Nederlandse gemeenten de afgelopen jaren op grote schaal in zijn gestapt. Deze week werd bekend dat de Nederlandse woningbouw op een historisch dieptepunt is beland.

Nog nooit werden zo weinig nieuwbouwwoningen gebouwd als in 2010. Dat heeft natuurlijk directe gevolgen voor de bouwsector en projectontwikkelaars. Maar dat het ook grote consequenties heeft voor Nederlandse gemeenten, weet bijna niemand. Want als er niet wordt gebouwd, brengt de grond ook geen geld meer op. Sterker nog, dat gaat de gemeente veel geld kosten aan rentelasten. Het gevolg is dat in totaal minimaal 2,4 miljard moet worden afgeboekt. Tientallen gemeenten dreigen onder curatele te worden gesteld. Aart Zeeman duikt in de wereld van de gemeentelijke luchtkastelen.

Bron: Brandpunt

Het aantal mensen met een NHG-hypotheek dat hun huis gedwongen met verlies moest verkopen is in het eerste kwartaal van dit jaar opgelopen tot 492.

NHG
Dat is een stijging van 62% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Vergeleken met het voorgaande (vierde) kwartaal bedraagt de toename 38%. Dat meldde Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), die de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) uitvoert, donderdag.

Dalende woningprijzen
De toename van gedwongen woningverkopen wijt het Waarborgfonds aan de dalende prijzen van koopwoningen. ”Wie nu zijn woning gedwongen moet verkopen, houdt eerder een restschuld over dan een aantal jaren geleden. Vooral echtscheiding (44%) en werkloosheid (17%) zijn bij NHG oorzaken van gedwongen verkoop. In die gevallen neemt het Waarborgfonds de restschuld over.

‘In heel 2011 circa 2000 gevallen’
NHG-directeur Karel Schiffer verwacht dat er dit jaar voor ongeveer tweeduizend huishoudens in totaal 60 miljoen euro aan restschulden zullen worden overgenomen. ”NHG ondersteunt de vraag naar koopwoningen, ook in economisch ongunstige omstandigheden”, stelt Schiffer.

10% meer NHG-garanties in eerste kwartaal
Ongeveer 38.000 huishoudens hebben de aankoop of verbetering van hun woning in het eerste kwartaal gefinancierd met een Nationale Hypotheek Garantie. Dat is ruim 10% meer dan het laatste kwartaal van vorig jaar.

bron:  RTLZ.nl

Nederlandse banken benadelen stelselmatig pensioenfondsen en andere institutionele beleggers. Zij doen dit door voor miljarden euro’s hypotheken te verkopen onder het mom dat deze onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vallen terwijl dat niet het geval is. Dit blijkt uit een onderzoek van medewerker Jesse Frederik van de Stichting Onderzoek Bedrijfsinformatie (SOBI).

Herstel voor securitisatiemarkt in 2010 (Recovery for Dutch mortgage securitization market in 2010)

De banken verkopen hun hypothecaire vorderingen voor te hoge prijzen doordat NHG-garanties in het vooruitzicht worden gesteld die in vele gevallen niet aanwezig zijn. Pensioenfondsen en andere beleggers worden daardoor ernstig misleid en betalen veel te veel aan de banken. De verkoop gebeurt door de hypotheken in speciale BV’tjes te verpakken.

Misbruik
De bekende kredietbeoordelaars Standard & Poor, Moody’s en Fitch helpen de Nederlandse banken door aan de verpakte hypotheken de hoogste ratings te geven. Nederlandse banken maken ook misbruik van de omstandigheid dat institutionele beleggers soms op grond van hun interne regels slechts mogen beleggen in papieren met de hoogste rating. Jesse Frederik: ‘Kredietbeoordelaars hebben hun taak compleet verzaakt door onvoldoende onderzoek te doen naar de achterliggende hypotheken. Die voldoen vaak niet aan de voorwaarden die voor de Nationale Hypotheek Garantie gelden. Wanneer de huiseigenaar in financiële problemen komt, kan het pensioenfonds geen beroep doen op de garantie.’ Jesse Frederik verbaast zich over de passiviteit van toezichthouder De Nederlandse Bank, die volgens hem van deze zaken op de hoogte moet zijn.

Niet aan de voorwaarden voldoen
Uit het onderzoek blijkt onder meer dat 30% van de hypotheken die Delta Lloyd met een zogenaamde NHG garantie slijt in werkelijkheid niet aan de voorwaarden voldoen en daardoor niet onder de NHG garantie vallen. De Amerikaanse hypotheekverstrekker G-MAC, die op de Nederlandse markt opereert, verkocht zelfs zogenaamd gegarandeerde hypotheken waarvan 74% niet aan de garantievoorwaarden voldeed. Uit het SOBI-onderzoek blijkt dat ook SNS Bank, Aegon, ABN AMRO, Royal Bank of Scotland en diverse andere banken bij de verkoop van hypotheken aan institutionele beleggers ten onrechte vermelden dat deze onder de NHG-garantie vallen.

SOBI-voorzitter Pieter Lakeman heeft ernstige kritiek op zowel de banken die de hypotheken verkopen als op de ratingbureaus die de verkoop aanprijzen: ‘In het debat over de benadeling van Nederlandse pensioengerechtigden is te veel aandacht besteed aan technische kwesties als de dekkingsgraad en te weinig aan het feit dat pensioenfondsen door de banken worden leeggehaald. Dat is niet minder geworden sinds in 2003 ook de pensioenfondsen onder toezicht van de De Nederlandsche Bank zijn gesteld.’

bron: Fondsplein

Woningbezitters die na verkoop van hun huis zonder NHG-garantie met een restschuld blijven zitten, kunnen deze na de zomer meefinancieren in een volgende hypotheek.

Dit blijkt uit de nieuwe gedragsregels voor de banken, die onlangs zijn vastgelegd. “Het aantal huishoudens dat de woning met verlies moet verkopen, zal de komende tijd fors stijgen. Banken nemen met deze clausule hier al een voorschot op”, klinkt het in de hypotheekwereld.

Het is voor het eerst dat banken het probleem van restschuld officieel onderkennen. De verwachting is dat Nederland op grote schaal te maken krijgt met dit fenomeen. De afgelopen dertig jaar hadden woningbezitters de wind in de rug en profiteerden zij van de sterk oplopende huizenprijzen. “Het fenomeen overwaarde is niet meer vanzelfsprekend”, bevestigt ook Matthijs Mons, partner van IG&H Consulting.

Rente vastzetten

De komende vier jaar moeten maar liefst 1,4 miljoen huishoudens de rente van hun hypotheek opnieuw vastzetten. Veel van hen hebben nog een laag tarief. Nu de rente stijgt, komt de betaalbaarheid van de maandelijkse woonlasten sterk onder druk te staan. Die kunnen wel met duizenden euro’s per jaar toenemen.

“Als deze mensen bijvoorbeeld door een – tragische – samenloop van omstandigheden hun huis moeten verkopen, is de kans groter dan ooit dat zij met een restschuld blijven zitten. De hypotheekschuld is dan hoger dan de woningwaarde. De almaar stijgende rente en de verder dalende huizenprijzen kunnen dé giftige cocktail vormen, waardoor gezinnen hun huis met verlies moeten verkopen”, zegt hypotheekadviseur Jos Koets.

Clausule

In de clausule, die de banken hebben opgenomen in de nieuwe gedragscode, staat zwart op wit dat gezinnen de schuld die zij bij de verkoop van de oude woning overhouden, mogen meenemen bovenop de nieuwe hypotheeksom. Dit komt neer op een hogere financiering dan de 110% van de marktwaarde van het huis, zoals die per augustus ingaat voor nieuwe hypotheken.

“De reden dat dit punt is opgenomen in de code, is dat iemand anders geen nieuwe woning kan betalen. Voor deze nieuwe hypotheek zal gelden dat maximaal 50% aflossingsvrij mag zijn. Daarbij zal een bank goed letten op de maximale leencapaciteit, oftewel wat iemand verantwoord kan lenen”, reageert de woordvoerder van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB).

Grip op restschuld

Volgens de Vereniging Eigen Huis (VEH) hebben de banken deze clausule opgenomen om grip te houden op de restschuld. “Als mensen in de schuldhulpverlening terechtkomen, wordt op een gegeven moment een groot bedrag van de schuld kwijtgescholden. Met de meefinanciering in een volgende hypotheek is de bank er zeker van dat het geld wel wordt terugbetaald. Zo wordt het probleem nog onder controle gehouden”, zegt een woordvoerder van de VEH.

Hoogleraar Peter Boelhouwer (TU Delft) is het met de VEH eens dat banken de meefinanciering niet doen vanuit filantropische overwegingen. “De financiers krijgen hiermee plat gezegd meer zekerheid dat de gehele schuld wordt ingelost. Consumenten mogen hier eigenlijk blij mee zijn, want als zij een persoonlijke lening moeten afsluiten, dan zijn zij een stuk duurder uit. De rente op een consumentenkrediet is tenslotte vele malen hoger dan de hypotheekrente, ook al is dat zonder belastingaftrek.”

Doorstroming

Hij meent dat de clausule bovendien goed is voor de doorstroming op de woningmarkt. Door allerlei maatregelen van de banken, de toezichthouder en de politiek is deze almaar meer op slot geraakt. “Met een restschuld was het voorheen bijna onmogelijk om een nieuwe hypotheek te krijgen. Dan werd je over een kam geschoren met wanbetalers. Terwijl dit verlies niet het gevolg hoeft te zijn van betalingsachterstanden, maar ook kan komen door waardedalingen op de huizenmarkt.”

bron: De Telegraaf

D66 wil dat de Tweede Kamer snel een debat voert met de ministers Jan Kees de Jager (Financiën) en Piet Hein Donner (Binnenlandse Zaken) over de groeiende problemen op de woningmarkt.

Aanleiding is de waarschuwing die scheidend voorzitter van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) Hans Hoogervorst vorige week deed over de aflossingsvrije hypotheek.

Hij stelde dat veel mensen op een financiële ramp afkoersen als zij de aflossingsvrije hypotheek niet omzetten in een hypotheek waarbij de schuld wordt afgelost. Volgens D66-Tweede Kamerlid Kees Verhoeven voorzien ook het CPB, DNB en het IMF zulke problemen.

Verhoeven hekelt de houding van het kabinet, dat volgens hem alleen de huurdersmarkt aanpakt maar juist de koopwoningkant ongemoeid laat. Als een debat op hoofdlijnen niet lukt, zal de D66′er dinsdag op een spoeddebat aandringen.

bron: nu.nl