huizenmarkt-zeepbel.nl

Bij een gedwongen huizenveiling is het straks ook mogelijk om een bod te doen via internet. Minister Opstelten van Veiligheid en Justitie wil op deze manier een executieveiling aantrekkelijker maken.

De minister heeft een wetsvoorstel hierover voor advies naar de Raad van State gestuurd, maakte het ministerie maandag bekend. De internetveiling kan gelijktijdig met de veiling in de zaal gebeuren, maar ook zelfstandig.

Met het bieden via internet wil de minister ervoor zorgen dat de kans kleiner wordt dat huizen ver beneden de marktwaarde worden verkocht. Ook krijgen particulieren gemakkelijker toegang tot de veilingen.

’30% minder opbrengst’

Nu zorgen het ontoegankelijke karakter van de veiling en de risico’s voor de particuliere koper ervoor dat een woning gemiddeld 30% minder opbrengt dan bij onderhandse verkoop’, zegt het ministerie.

‘Het zijn vooral handelaren die de markt beheersen en in veel gevallen de prijs laag houden. Banken lijden verlies en de huiseigenaar blijft, omdat hij uit de opbrengst van de veiling de hypotheekschuld niet kan aflossen, achter met een restschuld.’

bron: Het Financieele Dagblad

De woningmarkt in Nederland trekt ook internationaal de aandacht met haar buitenissigheden. Zorgen over de risico’s voor het financiële stelsel nemen toe.

‘Daling huizenprijzen vlakt af.’ ‘Aantal huizenverkopen minder hard naar beneden.’ Ook de situatie op de Nederlandse woningmarkt wordt vaak in makelaarstermen beschreven. Net als de verzakte hoekwoning doorgaat voor nagenoeg vrijstaand huis met speels niveauverschil, zo is de omslag op de woningmarkt ook als korte adempauze te verkopen. En wie wil daar nu niet in geloven?

Econoom Rick van der Ploeg, tegenwoordig hoogleraar in Oxford, waarschuwde deze week in NRC Handelsblad dat ook Nederland kwetsbaar is voor besmetting in de eurocrisis. Niet omdat het begrotingstekort zo hoog is of de staatsschuld zo omvangrijk, maar omdat de onevenwichtigheden op de woningmarkt een gevaar vormen voor de financiële stabiliteit.

Van der Ploeg kan moeilijk weggezet worden als een PvdA’er die vrijblijvend tegen de hypotheekrenteaftrek ageert. Hij werd zelf ooit bijna de fractie uitgezet toen hij zijn vraagtekens plaatste bij deze subsidie op lenen, toen dat ook bij de sociaal-democraten nog taboe was. En zijn zorgen worden gedeeld door instituten als de OESO, de organisatie van rijke landen, en het Internationaal Monetair Fonds.

De Nederlandse woningmarkt is zo uitzonderlijk dat deze een hoofdrol speelt in een recent internationaal vergelijkend onderzoek van de OESO. Zij geldt als een van de meest door de overheid gereguleerde woningmarkten ter wereld: op de koopmarkt via de hypotheekrenteaftrek en op de huurmarkt via de huurtoeslagen en regulering van huurprijzen.

De denktank uit Parijs constateerde vorige week dat de nieuwbouw van woningen in Nederland nauwelijks op prijsschommelingen reageert. Na Tsjechië is dat gebrek aan marktwerking in Nederland het laagst van 21 onderzochte landen. Het betekent dat er sneller complicaties ontstaan en de economie minder goed functioneert. De OESO schat dat het aantal jaarlijkse verhuizingen in Nederland met de helft zou toenemen als de nieuwbouw van woningen net zo snel op prijsstijgingen reageerde als in een gemiddeld OESO-land. En dat is weer goed voor de arbeidsmobiliteit, de flexibiliteit op de arbeidsmarkt.

De Nederlandse woningmarkt is op meer vlakken een uitschieter. Nederland valt in de categorie OESO-landen met „zeer grote” prijsstijgingen van woningen sinds 1980, samen met landen als Ierland en Spanje. Nederland heeft na Zweden de meest gereguleerde huursector en verstrekt relatief de meeste subsidie voor hypothecaire leningen (zie grafiek): het verschil tussen de marktrente en het nettotarief van de financiering is in Nederland het grootst. Bij het aantal huurders met lekkende daken is Nederland ook een uitblinker, en qua huurders met ruimtegebrek figureert Nederland eveneens aan de top: huurregulering gaat vaak samen met minder kwaliteit en kwantiteit van het woningaanbod.

Die problemen zijn niet onopgemerkt gebleven. Het kabinet-Rutte heeft plannen om de huursector te verbeteren. De huurprijzen worden straks meer vrijgegeven waardoor aanbod en vraag beter op elkaar worden afgestemd en de nu vrijwel non-existente markt voor duurdere hoogwaardige huurwoningen zich kan ontwikkelen. Zo ontstaat er een betere aansluiting tussen kopen en huren. De regering pakt daarnaast het ‘scheefwonen’ aan – te hoge inkomens in te goedkope huurwoningen.

Maar dat andere deel van de woningmarkt, de koopmarkt, laat Rutte ongemoeid. Sterker, de stimulering daarvan is alleen maar uitgebreid met een tijdelijke verruiming van fiscale aftrekmogelijkheden en het ophogen van de NHG-garantie waarbij de Nederlandse overheid borg staat voor hypotheekgevers. Ruwweg 80 procent van de nieuw verstrekte hypotheken krijgt staatsgarantie. Moedigt dat niet riskant gedrag aan?

Eind 2009 stond het Rijk garant voor meer dan 108 miljard euro aan hypothecaire leningen, bijna de helft van de rijksbegroting. Met zulke bedragen is het begrijpelijk dat economen zich inmiddels zorgen maken over de risico’s voor de financiële stabiliteit.

Van der Ploeg spreekt van een ‘moral hazard’-probleem dat niet bespreekbaar is in Den Haag. Doordat veel van de risico’s van lenende consumenten elders neerslaan, wordt ongewenst gedrag aangemoedigd. Welke politicus zegt dat 6 ton aflossingsvrij lenen in veel gevallen een teken is van boven je stand leven? Nederlandse huishoudens waren tien jaar geleden al wereldkampioen hypotheekschuld. Als zij in de problemen komen, hebben de banken ook een probleem.

Lees verder op nrc.nl

Het kabinet breekt met een belangrijk voornemen van het vorige kabinet om meer huizenbezitters onder het fiscale toptarief te brengen. Op voorstel van VVD-staatssecretaris Frans Weekers van Financiën trekt het kabinet daarom een wetsvoorstel voor uitbreiding van de ‘villabelasting’ in.

In het vorige kabinet waren PvdA-minister Wouter Bos en CDA-staatssecretaris Jan Kees de Jager van Financiën er voor om de jaarlijkse indexering (door inflatiecorrectie) van het eigenwoningforfait af te schaffen. Daardoor zouden meer huizen een WOZ-waarde van hoger dan 1.020.000 euro krijgen en die eigenaren meer belasting moeten betalen.

Nu willen VVD-staatssecretaris Frans Weekers en De Jager, inmiddels minister, voorkomen dat de opslag voor dure huizen (de villabelasting) door de stijgende woningprijzen voor steeds meer huizen gaat gelden. „Een villabelasting moet geen portiekbelasting worden”, zei De Jager vrijdag na de ministerraad. Indexering is nodig om het een villabelasting te kunnen blijven noemen, vindt De Jager.

Oud-minister Bos was precies een jaar geleden nog zeer enthousiast toen het wetsvoorstel naar de Kamer ging. „Minder subsidie voor bezitters van dure huizen”, zei Bos toen. Op dat moment waren er rond de 24.500 woningen met een WOZ hoger dan 1 miljoen euro.

Maar toen het kabinet viel, verklaarde de Kamer de villabelasting al snel controversieel, waardoor het onderwerp niet meer behandeld kon worden. Het huidige kabinet van VVD en CDA trekt het nu in.

PvdA-Kamerlid Ronald Plasterk is boos over het intrekken van het wetsvoorstel. „Ik vind het schandelijk, als je weet hoeveel ellende er nog aankomt voor mensen met lagere inkomens. Het kabinet bevoordeelt eigenaren met een villa boven de 1 miljoen. Het is een rijkeluisgezelschap.” De PvdA zal een initiatiefwetsvoorstel indienen om het oude idee toch weer op tafel te krijgen.

Het eigenwoningforfait is een bedrag dat huizenbezitters bij de jaarlijkse belastingaangifte bij hun inkomen moeten optellen. De hoogte van het bedrag is in bijna alle gevallen 0,55 procent van de WOZ-waarde van de woning.

bron: Telegraaf.nl

Het jaar 2011 lijkt een goed aankoopmoment te worden voor de woningbeleggingsmarkt, aldus Bouwfonds REIM Research in zijn kwartaalbericht over de Nederlandse woningmarkt.

Na twee zware jaren op de woningmarkt verwacht Bouwfonds REIM dat de prijzen van bestaande woningen in 2011 slechts met 1 procent zullen dalen en dat de markt over zijn dieptepunt heen komt.

Gebrek aan vertrouwen heeft ervoor gezorgd dat er in 2010 minder woningen zijn verkocht dan het jaar daarvoor. Eind 2010 lag de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen 2 procent lager dan eind 2009. Vooral het aantal verkopen en de verkoopprijzen van typische starterswoningen, appartementen en tussenwoningen, vielen dit jaar terug.

Bouwfonds verwacht dat in 2011 de vraag naar woonruimte zal stabiliseren, het aantal te koop staande woningen zal toppen en er een einde komt aan de neerwaartse waardeontwikkeling. Deze factoren zorgen naar verwachting voor een ommekeer in de negatieve trend. Dat het bouwvolume afneemt zorgt ook voor een verbetering van de woningbeleggingsmarkt. Maar ook de nog altijd relatief goedkope financieringsmogelijkheden en de op langere termijn verwachte hogere inflatie maken dat 2011 een goed aankoopmoment zal blijken te zijn voor de woningbeleggingsmarkt op de lange termijn, zo stelt Bouwfonds.

Bouwfonds Ontwikkeling is onderdeel van Rabo Vastgoedgroep, de vastgoedonderneming van Rabobank
Wij van wc eend adviseren wc eend

bron:  Vastgoedmarkt.nl

Banken in de eurozone zijn in het laatste kwartaal van 2010 strenger geworden met het verstrekken van hypotheken in vergelijking met het kwartaal ervoor. Een aantal banken verwacht in het lopende kwartaal nog hogere eisen te stellen. Dat blijkt uit een donderdag gepubliceerd onderzoek van de Europese Centrale Bank (ECB).

Van de 120 ondervraagde banken gaf 11 procent aan dat de hypotheekaanvragen kritischer beoordeeld werden dan een kwartaal eerder. In het derde kwartaal gaf geen enkele bank aan de regels te hebben aangescherpt.

De strengere blik is volgens de ECB vooral het gevolg van een hogere risicoperceptie ten aanzien van zowel de huizenmarkt als de ontwikkeling van de algemene economie. 4 procent van de banken denkt in het huidige kwartaal strenger te zijn dan in de laatste drie maanden van 2010.

bron: ANP

Het risico van een eigen woning is groter dan alleen onzekerheid over de ontwikkeling van de verkoopprijs van de woning. Dit stelt Bert Kramer, senior onderzoeker bij Ortec Finance. Volgens Kramer worden andere risico`s bij de aankoop van een huis daardoor sterk onderschat.

Een ander risico is bijvoorbeeld overinvestering in een enkel activum. Of het liquiditeitsrisico. Of het feit dat de rendementen van eigen woningbezit bij korte bewoningsduren sterk gedrukt worden door kosten koper. Zelfs zonder hypotheekfinanciering is de volatiliteit van het rendement van een eigen woning groter dan de volatiliteit van de huizenprijzen. Bij een bewoningsduur van 5 jaar is dit verschil nog klein, bij een langere bewoningsduur neemt dit verschil toe. Bij een bewoningsduur van 25 jaar is de standaarddeviatie van de huizenprijzen 3,31% en van het rendement 4,82%.

In de derde plaats blijkt dat het risico toeneemt en de return on investment afneemt naarmate een groter deel van het huis middels een hypotheek gefinancierd is. Wie uitsluitend focust op het huizenprijsrisico, onderschat de andere risico`s van het eigenwoningbezit, vooral voor lange bewoningsduren. Vanuit een beleggerperspectief heeft het kopen van een huis dan ook een relatief slecht risico-rendementsprofiel.

bron: Profnews

Wat gaat de huizenprijs volgend jaar doen? Dat is de grote vraag. Feit is dat de huizenprijs heel belangrijk is voor de welvaart van de Nederlander, analyseert beurscommentator Hans de Geus.

bron: RTL Z

De Hypothekers Associatie is blij met de huurverhogingen die het kabinet wil doorvoeren in combinatie met de door de EU opgelegde strengere toewijzingsregels voor de sociale sector. Deze ontwikkelingen zijn volgens De Hypothekers goed voor de woningmarkt in zijn geheel.

Nergens is de subsidie op hypotheken zo hoog als in Nederland. Bijna nergens werkt de huizenmarkt zo beroerd. Dat is slecht voor onze economie, schrijft de Oeso. En het zorgt ook voor lekke daken.

Het rapport van de Oeso

Het rapport gaat niet speciaal over Nederland. Maar de naam van ons land duikt toch veelvuldig op in het nieuwe onderzoek van de Oeso naar de wisselwerking tussen de huizenmarkt en de economie.

De Nederlandse markten voor koop- en huurhuizen blijken zacht gezegd nogal extreem.

Stijging huizenprijs
Zo stegen de prijzen van koopwoningen hier de afgelopen dertig jaar sneller dan bijvoorbeeld in de Verenigde Staten of Frankrijk. Nederland zit volgens de Oeso in de kopgroep, samen met landen als Ierland, Spanje en Groot-Brittannië.

Een van de redenen van de doorgeschoten prijzen is de weinig soepele huizenmarkt. Zo heeft de stijging van de huizenprijs nauwelijks invloed op het aanbod van nieuwe huizen. Alleen in Tsjechië werkt de huizenmarkt nog slechter dan in Nederland.

Als in Nederland de huizenprijs met 10 procent stijgt, leidt dat (met vertraging) slechts tot 2 procent meer nieuwbouw, berekende de Oeso. In bijvoorbeeld Zweden zou het aanbod van nieuwe woningen dan met 13 procent stijgen. In de VS is dat zelfs 20 procent.

In die laatste landen haalt nieuw aanbod de druk van de ketel. In Nederland blijft er lang schaarste en blijven huizenprijzen daardoor langer doorstijgen.

Schaarse bouwgrond
De gebrekkige werking van de huizenmarkt komt onder meer doordat Nederland druk bevolkt is. Hoge bevolkingsdruk maakt bouwgrond schaars. Er is volgens de Oeso een duidelijk verband tussen de mate waarin nieuwbouw op prijzen reageert, en de hoeveelheid inwoners met vierkante kilometer.

Maar het overheidsbeleid speelt ook een rol. Strenge planologische regels en lange procedures belemmeren de reactiesnelheid van projectontwikkelaars en andere bouwers.

Mobiliteit werknemers
Dat de Nederlandse huizenmarkt zo slecht werkt, heeft gevolgen voor de hele economie. Het remt de mobiliteit van werknemers. In regio’s met veel vraag naar arbeid stijgen de huizenprijzen, zonder dat er nieuw aanbod van huizen op de markt komt.

Daardoor kunnen regionale arbeidstekorten en -overschotten blijven bestaan, en komt minder vaak de juiste man of vrouw bij het juiste bedrijf terecht. De Oeso schrijft: “Als de gevoeligheid van het aanbod van huizen van het lage niveau van Nederland zou stijgen naar het gemiddelde van de Oeso-landen, dan zou de mobiliteit met 50 procent kunnen stijgen.”

Ook de verlaging van de overdrachtsbelasting en andere aankoop- en verkoopkosten kunnen de mobiliteit van de Nederlander stimuleren. Maar uit de cijfers van de Oeso blijkt dat met pakweg 8 procent van de koopsom die transactiekosten in Nederland vrij gemiddeld zijn. In België is dat percentage ruim 14 procent.

Explosieve mix
Een andere reden voor hoge en volatiele prijzen is – jawel – de hypotheekrenteaftrek. Vooral in combinatie met een slecht werkende huizenmarkt en deregulering van hypotheekmarkt, vormt die aftrek een explosieve mix.

Het is precies de receptuur die Nederland de afgelopen decennia volgde. Banken deden vanaf begin jaren negentig steeds minder moeilijk bij het afsluiten van hypotheken. Het tweede inkomen ging meetellen, tophypotheken waren geen probleem meer, flexwerkers kwamen pots voor een lening in aanmerking en aflossen werd een keuze.

Tegelijkertijd belemmerde de overheid snelle nieuwbouw, terwijl de aftrek van hypotheekrente nauwelijks werd verminderd. Volgens het Oeso-onderzoek was de grote stijging van de huizenprijs een logisch gevolg van deze factoren.

Hypotheekrenteaftrek
Ondanks de kleine aanpassingen aan de renteaftrek, (het maximeren van de aftrek op dertig jaar, de bijleenregeling), is nergens de subsidie voor huiseigenaren met een hypotheek zo hoog als in ons land.

Volgens berekeningen van de Oeso bedraagt het gat tussen de betaalde hypotheekrente en de werkelijke rentelast na belastingen, in Nederland ruim 1,6 procentpunt. In geen enkel Oeso-land is dat verschil groter.

Lees verder op  Z24.nl

De gemeenteraad is op 11 januari akkoord gegaan met het voorstel om de starterslening weer mogelijk te maken. Deze lening maakt het makkelijker voor starters om een huis te kopen. Hierdoor krijgt de huidige stagnerende woningmarkt een impuls. De gemeente Amersfoort heeft besloten om hiervoor € 3,5 miljoen gefaseerd beschikbaar stellen aan het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Het gaat om een bedrag dat de gemeente leent om de regeling voort te zetten.

De kosten van de lening worden verdeeld tussen de gemeente en marktpartijen. De Alliantie Eemvallei, Portaal Eemland, Heilijgers Projectontwikkeling en de Vathorst Beheer Partners, Bouwfonds Ontwikkeling, AM, Dura Vermeer en Heijmans Vastgoed, hebben aangeboden tot maximaal € 200.000,- bij te dragen. Met Schoonderbeek bouw- en aannemingsbedrijf worden er momenteel gesprekken gevoerd om ook aan te sluiten.

lees verder op de site van Gemeente Amersfoort

Om dubbele agenda’s te voorkomen is het wenselijk dat Elco Brinkman opstapt bij Bouwend Nederland, vindt PvdA-senator Margriet Meindertsma.

Mensen met een inkomen onder de 33.000 euro hebben het een stuk moeilijker om een betaalbaar huis te vinden. Sinds 1 januari mogen woningcorporaties geen sociale huurwoningen meer verhuren aan mensen met een hoger inkomen. Dat komt door nieuwe Europese regels. Dus moeten veel huizenzoekers duur huren, of de moeilijke koopmarkt op. Nu gaat Almere bankje spelen.

Bron: NOS

Vereniging Eigen Huis (VEH) wil zo snel mogelijk om de tafel zitten met andere organisaties van huizenbezitters, makelaars en de overheid om de huizenmarkt uit het slop te trekken.

Dat heeft woordvoerder Hans André de la Porte gezegd naar aanleiding van een artikel hierover in de Volkskrant van zaterdag.

André de la Porte reageerde hiermee op een oproep van voorzitter Ger Hukker van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) die volgens de Volkskrant een gezamenlijk reddingsplan wil om de malaise op de woningmarkt het hoofd te bieden. Een concrete datum is er nog niet.

Overheid

”Wat ons betreft gaan we volgende week om de tafel zitten om afspraken te maken over het beleid voor de toekomst”, aldus André de la Porte. Hij pleit ervoor dat ook de overheid en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) zich aansluiten.

”Als je de politici afzonderlijk spreekt, hoor je dat ze vinden dat er wat moet gebeuren, maar electoraal gezien ligt het heel gevoelig”, aldus André de la Porte, die erop wijst dat de grondprijzen in Nederland heel hoog zijn in vergelijking met omliggende landen.

Grondprijzen

Hij wil dan ook dat de grondprijzen aan de orde komen, evenals zaken als overdrachtsbelasting en hypotheekrenteaftrek. Volgens hem is het een vooroordeel dat de VEH niets zou willen doen aan het ‘H-woord’ en heeft de vereniging vorig jaar zelf al voorstellen hiertoe ingediend, waar toen niets mee is gedaan.

Ook directeur Ronald Paping van de Woonbond wil wel praten over een woningakkoord, maar hij heeft hiervoor nog geen uitnodiging ontvangen, zo liet hij zaterdag weten. Hij vindt wel dat alle aspecten in een dergelijk akkoord aan de orde moeten komen.

”Als de hervormingen evenwichtig aan de orde komen, met een gelijke behandeling van kopers en huurders, komen we een heel eind. Als dat het uitgangspunt is, dan kunnen we serieuze gesprekken hebben”, aldus Paping. Hij voegde eraan toe dat in het verleden al wel informeel overleg is gevoerd.

bron: ANP

Ondanks toezeggingen van het kabinet sneuvelt binnen 4 jaar de hypotheekrente-aftrek, aldus top-econoom Buiter. In Nieuwsuur een gesprek met Willem Buiter over de euro en over de bezuinigingen die nodig zijn de economische crisis te bezweren.

Willem Buiter: ‘Politieke beloftes zijn het papier niet waard waarop ze geschreven worden’

Willem Buiter hoopt en verwacht verder dat binnen afzienbare tijd schulden van insolvabele Europese banken en overheden geherstructureerd gaan worden. Dat betekent dat beleggers in de desbetreffende obligaties slechts een deel van de uitstaande schuld zullen terugzien.

bron:  Nieuwsuur.nl , FD.nl

Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis verwacht dat de woningprijzen in 2011 ongeveer 6% gaan zakken.  Dit zei hij vandaag in het RTL Z programma De Kijker aan Zet.  Prof. dr. Peter Boelhouwer was niet met hem eens, hij verwacht een minimale daling.

Boelhouwer doet al jaren fantastische uitspraken:

De hypotheeklasten zijn zo enorm – in totaal 278 miljard euro (inmiddels al meer dan 600 miljard!), per inwoner veruit het hoogst ter wereld – moet nu côute que côute voorkomen worden dat de huizenprijs fors keldert.   bron: price-fixer Peter Boelhouwer 2003

“Als de overheid de normen voor kredietverstrekking aanscherpt, dan kunnen er ongelukken gebeuren.”

Johan Conijn, hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit Amsterdam en directeur van Ortec Finance en Piet Eichholtz, hoogleraar Vastgoedfinanciering en Vastgoedbeleggingen aan de Universiteit van Maastricht en directeur van Finance Ideas zullen het zeer waarschijnlijk met Peter Boelhouwer eens zijn .

bron: RTL Z