Jan 31

Bij een gedwongen huizenveiling is het straks ook mogelijk om een bod te doen via internet. Minister Opstelten van Veiligheid en Justitie wil op deze manier een executieveiling aantrekkelijker maken.

bron: Het Financieele Dagblad

Jan 29

De woningmarkt in Nederland trekt ook internationaal de aandacht met haar buitenissigheden. Zorgen over de risico’s voor het financiële stelsel nemen toe.

‘Daling huizenprijzen vlakt af.’ ‘Aantal huizenverkopen minder hard naar beneden.’ Ook de situatie op de Nederlandse woningmarkt wordt vaak in makelaarstermen beschreven. Net als de verzakte hoekwoning doorgaat voor nagenoeg vrijstaand huis met speels niveauverschil, zo is de omslag op de woningmarkt ook als korte adempauze te verkopen. En wie wil daar nu niet in geloven?

Econoom Rick van der Ploeg, tegenwoordig hoogleraar in Oxford, waarschuwde deze week in NRC Handelsblad dat ook Nederland kwetsbaar is voor besmetting in de eurocrisis. Niet omdat het begrotingstekort zo hoog is of de staatsschuld zo omvangrijk, maar omdat de onevenwichtigheden op de woningmarkt een gevaar vormen voor de financiële stabiliteit.

Van der Ploeg kan moeilijk weggezet worden als een PvdA’er die vrijblijvend tegen de hypotheekrenteaftrek ageert. Hij werd zelf ooit bijna de fractie uitgezet toen hij zijn vraagtekens plaatste bij deze subsidie op lenen, toen dat ook bij de sociaal-democraten nog taboe was. En zijn zorgen worden gedeeld door instituten als de OESO, de organisatie van rijke landen, en het Internationaal Monetair Fonds.

De Nederlandse woningmarkt is zo uitzonderlijk dat deze een hoofdrol speelt in een recent internationaal vergelijkend onderzoek van de OESO. Zij geldt als een van de meest door de overheid gereguleerde woningmarkten ter wereld: op de koopmarkt via de hypotheekrenteaftrek en op de huurmarkt via de huurtoeslagen en regulering van huurprijzen.

De denktank uit Parijs constateerde vorige week dat de nieuwbouw van woningen in Nederland nauwelijks op prijsschommelingen reageert. Na Tsjechië is dat gebrek aan marktwerking in Nederland het laagst van 21 onderzochte landen. Het betekent dat er sneller complicaties ontstaan en de economie minder goed functioneert. De OESO schat dat het aantal jaarlijkse verhuizingen in Nederland met de helft zou toenemen als de nieuwbouw van woningen net zo snel op prijsstijgingen reageerde als in een gemiddeld OESO-land. En dat is weer goed voor de arbeidsmobiliteit, de flexibiliteit op de arbeidsmarkt.
kampioen aftrekposten
De Nederlandse woningmarkt is op meer vlakken een uitschieter. Nederland valt in de categorie OESO-landen met „zeer grote” prijsstijgingen van woningen sinds 1980, samen met landen als Ierland en Spanje. Nederland heeft na Zweden de meest gereguleerde huursector en verstrekt relatief de meeste subsidie voor hypothecaire leningen (zie grafiek): het verschil tussen de marktrente en het nettotarief van de financiering is in Nederland het grootst. Bij het aantal huurders met lekkende daken is Nederland ook een uitblinker, en qua huurders met ruimtegebrek figureert Nederland eveneens aan de top: huurregulering gaat vaak samen met minder kwaliteit en kwantiteit van het woningaanbod.

Die problemen zijn niet onopgemerkt gebleven. Het kabinet-Rutte heeft plannen om de huursector te verbeteren. De huurprijzen worden straks meer vrijgegeven waardoor aanbod en vraag beter op elkaar worden afgestemd en de nu vrijwel non-existente markt voor duurdere hoogwaardige huurwoningen zich kan ontwikkelen. Zo ontstaat er een betere aansluiting tussen kopen en huren. De regering pakt daarnaast het ‘scheefwonen’ aan – te hoge inkomens in te goedkope huurwoningen.

Maar dat andere deel van de woningmarkt, de koopmarkt, laat Rutte ongemoeid. Sterker, de stimulering daarvan is alleen maar uitgebreid met een tijdelijke verruiming van fiscale aftrekmogelijkheden en het ophogen van de NHG-garantie waarbij de Nederlandse overheid borg staat voor hypotheekgevers. Ruwweg 80 procent van de nieuw verstrekte hypotheken krijgt staatsgarantie. Moedigt dat niet riskant gedrag aan?

Eind 2009 stond het Rijk garant voor meer dan 108 miljard euro aan hypothecaire leningen, bijna de helft van de rijksbegroting. Met zulke bedragen is het begrijpelijk dat economen zich inmiddels zorgen maken over de risico’s voor de financiële stabiliteit.

Van der Ploeg spreekt van een ‘moral hazard’-probleem dat niet bespreekbaar is in Den Haag. Doordat veel van de risico’s van lenende consumenten elders neerslaan, wordt ongewenst gedrag aangemoedigd. Welke politicus zegt dat 6 ton aflossingsvrij lenen in veel gevallen een teken is van boven je stand leven? Nederlandse huishoudens waren tien jaar geleden al wereldkampioen hypotheekschuld. Als zij in de problemen komen, hebben de banken ook een probleem.

Lees verder op nrc.nl

Jan 29

Het kabinet breekt met een belangrijk voornemen van het vorige kabinet om meer huizenbezitters onder het fiscale toptarief te brengen. Op voorstel van VVD-staatssecretaris Frans Weekers van Financiën trekt het kabinet daarom een wetsvoorstel voor uitbreiding van de ‘villabelasting’ in.

In het vorige kabinet waren PvdA-minister Wouter Bos en CDA-staatssecretaris Jan Kees de Jager van Financiën er voor om de jaarlijkse indexering (door inflatiecorrectie) van het eigenwoningforfait af te schaffen. Daardoor zouden meer huizen een WOZ-waarde van hoger dan 1.020.000 euro krijgen en die eigenaren meer belasting moeten betalen.

Nu willen VVD-staatssecretaris Frans Weekers en De Jager, inmiddels minister, voorkomen dat de opslag voor dure huizen (de villabelasting) door de stijgende woningprijzen voor steeds meer huizen gaat gelden. „Een villabelasting moet geen portiekbelasting worden”, zei De Jager vrijdag na de ministerraad. Indexering is nodig om het een villabelasting te kunnen blijven noemen, vindt De Jager.

Oud-minister Bos was precies een jaar geleden nog zeer enthousiast toen het wetsvoorstel naar de Kamer ging. „Minder subsidie voor bezitters van dure huizen”, zei Bos toen. Op dat moment waren er rond de 24.500 woningen met een WOZ hoger dan 1 miljoen euro.

Maar toen het kabinet viel, verklaarde de Kamer de villabelasting al snel controversieel, waardoor het onderwerp niet meer behandeld kon worden. Het huidige kabinet van VVD en CDA trekt het nu in.

PvdA-Kamerlid Ronald Plasterk is boos over het intrekken van het wetsvoorstel. „Ik vind het schandelijk, als je weet hoeveel ellende er nog aankomt voor mensen met lagere inkomens. Het kabinet bevoordeelt eigenaren met een villa boven de 1 miljoen. Het is een rijkeluisgezelschap.” De PvdA zal een initiatiefwetsvoorstel indienen om het oude idee toch weer op tafel te krijgen.

Het eigenwoningforfait is een bedrag dat huizenbezitters bij de jaarlijkse belastingaangifte bij hun inkomen moeten optellen. De hoogte van het bedrag is in bijna alle gevallen 0,55 procent van de WOZ-waarde van de woning.

bron: Telegraaf.nl

Jan 28

Het jaar 2011 lijkt een goed aankoopmoment te worden voor de woningbeleggingsmarkt, aldus Bouwfonds REIM Research in zijn kwartaalbericht over de Nederlandse woningmarkt.

Na twee zware jaren op de woningmarkt verwacht Bouwfonds REIM dat de prijzen van bestaande woningen in 2011 slechts met 1 procent zullen dalen en dat de markt over zijn dieptepunt heen komt.

Gebrek aan vertrouwen heeft ervoor gezorgd dat er in 2010 minder woningen zijn verkocht dan het jaar daarvoor. Eind 2010 lag de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen 2 procent lager dan eind 2009. Vooral het aantal verkopen en de verkoopprijzen van typische starterswoningen, appartementen en tussenwoningen, vielen dit jaar terug.

Bouwfonds verwacht dat in 2011 de vraag naar woonruimte zal stabiliseren, het aantal te koop staande woningen zal toppen en er een einde komt aan de neerwaartse waardeontwikkeling. Deze factoren zorgen naar verwachting voor een ommekeer in de negatieve trend. Dat het bouwvolume afneemt zorgt ook voor een verbetering van de woningbeleggingsmarkt. Maar ook de nog altijd relatief goedkope financieringsmogelijkheden en de op langere termijn verwachte hogere inflatie maken dat 2011 een goed aankoopmoment zal blijken te zijn voor de woningbeleggingsmarkt op de lange termijn, zo stelt Bouwfonds.

Bouwfonds Ontwikkeling is onderdeel van Rabo Vastgoedgroep, de vastgoedonderneming van Rabobank
Wij van wc eend adviseren wc eend

bron:  Vastgoedmarkt.nl

Jan 27

Banken in de eurozone zijn in het laatste kwartaal van 2010 strenger geworden met het verstrekken van hypotheken in vergelijking met het kwartaal ervoor. Een aantal banken verwacht in het lopende kwartaal nog hogere eisen te stellen. Dat blijkt uit een donderdag gepubliceerd onderzoek van de Europese Centrale Bank (ECB).

Van de 120 ondervraagde banken gaf 11 procent aan dat de hypotheekaanvragen kritischer beoordeeld werden dan een kwartaal eerder. In het derde kwartaal gaf geen enkele bank aan de regels te hebben aangescherpt.

De strengere blik is volgens de ECB vooral het gevolg van een hogere risicoperceptie ten aanzien van zowel de huizenmarkt als de ontwikkeling van de algemene economie. 4 procent van de banken denkt in het huidige kwartaal strenger te zijn dan in de laatste drie maanden van 2010.

bron: ANP

Jan 26

Het risico van een eigen woning is groter dan alleen onzekerheid over de ontwikkeling van de verkoopprijs van de woning. Dit stelt Bert Kramer, senior onderzoeker bij Ortec Finance. Volgens Kramer worden andere risico`s bij de aankoop van een huis daardoor sterk onderschat.

Een ander risico is bijvoorbeeld overinvestering in een enkel activum. Of het liquiditeitsrisico. Of het feit dat de rendementen van eigen woningbezit bij korte bewoningsduren sterk gedrukt worden door kosten koper. Zelfs zonder hypotheekfinanciering is de volatiliteit van het rendement van een eigen woning groter dan de volatiliteit van de huizenprijzen. Bij een bewoningsduur van 5 jaar is dit verschil nog klein, bij een langere bewoningsduur neemt dit verschil toe. Bij een bewoningsduur van 25 jaar is de standaarddeviatie van de huizenprijzen 3,31% en van het rendement 4,82%.

In de derde plaats blijkt dat het risico toeneemt en de return on investment afneemt naarmate een groter deel van het huis middels een hypotheek gefinancierd is. Wie uitsluitend focust op het huizenprijsrisico, onderschat de andere risico`s van het eigenwoningbezit, vooral voor lange bewoningsduren. Vanuit een beleggerperspectief heeft het kopen van een huis dan ook een relatief slecht risico-rendementsprofiel.

bron: Profnews

Jan 25

Wat gaat de huizenprijs volgend jaar doen? Dat is de grote vraag. Feit is dat de huizenprijs heel belangrijk is voor de welvaart van de Nederlander, analyseert beurscommentator Hans de Geus.

bron: RTL Z

Jan 24

De Hypothekers Associatie is blij met de huurverhogingen die het kabinet wil doorvoeren in combinatie met de door de EU opgelegde strengere toewijzingsregels voor de sociale sector. Deze ontwikkelingen zijn volgens De Hypothekers goed voor de woningmarkt in zijn geheel.

Belangrijk vindt de organisatie van de hypotheekbemiddelaars die werken onder de naam De Hypothekers vooral de impuls voor de koopwoningmarkt. Die ontstaat doordat meer huurders op zoek gaan naar een koopwoning. De Hypothekers menen dat alle spelers op de woningmarkt hier wel bij varen. Corporaties die willen verkopen, kunnen hun slag slaan, evenals en andere aanbieders van koopwoningen en, niet in de laatste plaats natuurlijk de hypotheekbemiddelaars. Huurders met een inkomen boven 33.614 euro komen binnenkort niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Huurders met een inkomen boven 43.000 euro komen nog eens extra onder druk te staan, of positiever in de verleiding, om te kopen. Hen hangt namelijk een extra huurverhoging boven het hoofd. Die komt neer op het inflatiepercentage plus 5 procent, zo heeft het kabinet aangekondigd. Voor de groep met een jaarinkomen boven de socialehuurgrens kan kopen van de eigen huurwoning of een andere koopwoning interessant zijn. De netto maandlasten kunnen daarmee dan zelfs lager worden dan wanneer ze blijven huren. Verhuurders zien kansen om hun inkomsten te verhogen door hun huurders de kans te geven te kopen.

Het uitponden van woningen in de socialehuursector liep tot nu toe moeizaam, omdat lage huren voor bewoners kopen onaantrekkelijk maakten. De Hypothekers Associatie denkt dat corporaties de komende tijd succesvoller kunnen zijn met hun uitpondstrategieën. Directeur Bas Millenaar signaleert dat corporaties zich aan het voorbereiden zijn op de nieuwe situatie, die op 1 juli officieel van kracht wordt: “De Hypothekers worden al door woningcorporaties gevraagd om voorlichtingsavonden te ondersteunen met financieel advies.” Huurders zelf letten behalve op de voordelen van kopen ook op de risico’s. Boven op de hypotheeklasten kunnen hoge kosten volgen voor onderhoud. Ook kan bij latere verkoop van een woning blijken dat de waarde onvoldoende is gestegen om de kosten koper te compenseren, of zelfs is gedaald. Dan ontstaat een acuut financieringsprobleem. “Huurders hebben vaak koudwatervrees om te gaan kopen”, is de mening van Millenaar.

bron: Cobouw.nl

Jan 20

Nergens is de subsidie op hypotheken zo hoog als in Nederland. Bijna nergens werkt de huizenmarkt zo beroerd. Dat is slecht voor onze economie, schrijft de Oeso. En het zorgt ook voor lekke daken.

Het rapport van de Oeso

Het rapport gaat niet speciaal over Nederland. Maar de naam van ons land duikt toch veelvuldig op in het nieuwe onderzoek van de Oeso naar de wisselwerking tussen de huizenmarkt en de economie.

De Nederlandse markten voor koop- en huurhuizen blijken zacht gezegd nogal extreem.

Stijging huizenprijs
Zo stegen de prijzen van koopwoningen hier de afgelopen dertig jaar sneller dan bijvoorbeeld in de Verenigde Staten of Frankrijk. Nederland zit volgens de Oeso in de kopgroep, samen met landen als Ierland, Spanje en Groot-Brittannië.

Een van de redenen van de doorgeschoten prijzen is de weinig soepele huizenmarkt. Zo heeft de stijging van de huizenprijs nauwelijks invloed op het aanbod van nieuwe huizen. Alleen in Tsjechië werkt de huizenmarkt nog slechter dan in Nederland.

Als in Nederland de huizenprijs met 10 procent stijgt, leidt dat (met vertraging) slechts tot 2 procent meer nieuwbouw, berekende de Oeso. In bijvoorbeeld Zweden zou het aanbod van nieuwe woningen dan met 13 procent stijgen. In de VS is dat zelfs 20 procent.

In die laatste landen haalt nieuw aanbod de druk van de ketel. In Nederland blijft er lang schaarste en blijven huizenprijzen daardoor langer doorstijgen.

Schaarse bouwgrond
De gebrekkige werking van de huizenmarkt komt onder meer doordat Nederland druk bevolkt is. Hoge bevolkingsdruk maakt bouwgrond schaars. Er is volgens de Oeso een duidelijk verband tussen de mate waarin nieuwbouw op prijzen reageert, en de hoeveelheid inwoners met vierkante kilometer.

Maar het overheidsbeleid speelt ook een rol. Strenge planologische regels en lange procedures belemmeren de reactiesnelheid van projectontwikkelaars en andere bouwers.

Mobiliteit werknemers
Dat de Nederlandse huizenmarkt zo slecht werkt, heeft gevolgen voor de hele economie. Het remt de mobiliteit van werknemers. In regio’s met veel vraag naar arbeid stijgen de huizenprijzen, zonder dat er nieuw aanbod van huizen op de markt komt.

Daardoor kunnen regionale arbeidstekorten en -overschotten blijven bestaan, en komt minder vaak de juiste man of vrouw bij het juiste bedrijf terecht. De Oeso schrijft: “Als de gevoeligheid van het aanbod van huizen van het lage niveau van Nederland zou stijgen naar het gemiddelde van de Oeso-landen, dan zou de mobiliteit met 50 procent kunnen stijgen.”

Ook de verlaging van de overdrachtsbelasting en andere aankoop- en verkoopkosten kunnen de mobiliteit van de Nederlander stimuleren. Maar uit de cijfers van de Oeso blijkt dat met pakweg 8 procent van de koopsom die transactiekosten in Nederland vrij gemiddeld zijn. In België is dat percentage ruim 14 procent.

Explosieve mix
Een andere reden voor hoge en volatiele prijzen is – jawel – de hypotheekrenteaftrek. Vooral in combinatie met een slecht werkende huizenmarkt en deregulering van hypotheekmarkt, vormt die aftrek een explosieve mix.

Het is precies de receptuur die Nederland de afgelopen decennia volgde. Banken deden vanaf begin jaren negentig steeds minder moeilijk bij het afsluiten van hypotheken. Het tweede inkomen ging meetellen, tophypotheken waren geen probleem meer, flexwerkers kwamen pots voor een lening in aanmerking en aflossen werd een keuze.

Tegelijkertijd belemmerde de overheid snelle nieuwbouw, terwijl de aftrek van hypotheekrente nauwelijks werd verminderd. Volgens het Oeso-onderzoek was de grote stijging van de huizenprijs een logisch gevolg van deze factoren.

Hypotheekrenteaftrek
Ondanks de kleine aanpassingen aan de renteaftrek, (het maximeren van de aftrek op dertig jaar, de bijleenregeling), is nergens de subsidie voor huiseigenaren met een hypotheek zo hoog als in ons land.

Volgens berekeningen van de Oeso bedraagt het gat tussen de betaalde hypotheekrente en de werkelijke rentelast na belastingen, in Nederland ruim 1,6 procentpunt. In geen enkel Oeso-land is dat verschil groter.

Lees verder op  Z24.nl

Jan 19

De gemeenteraad is op 11 januari akkoord gegaan met het voorstel om de starterslening weer mogelijk te maken. Deze lening maakt het makkelijker voor starters om een huis te kopen. Hierdoor krijgt de huidige stagnerende woningmarkt een impuls. De gemeente Amersfoort heeft besloten om hiervoor € 3,5 miljoen gefaseerd beschikbaar stellen aan het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Het gaat om een bedrag dat de gemeente leent om de regeling voort te zetten.

De kosten van de lening worden verdeeld tussen de gemeente en marktpartijen. De Alliantie Eemvallei, Portaal Eemland, Heilijgers Projectontwikkeling en de Vathorst Beheer Partners, Bouwfonds Ontwikkeling, AM, Dura Vermeer en Heijmans Vastgoed, hebben aangeboden tot maximaal € 200.000,- bij te dragen. Met Schoonderbeek bouw- en aannemingsbedrijf worden er momenteel gesprekken gevoerd om ook aan te sluiten.

lees verder op de site van Gemeente Amersfoort

  • Pagina 1 van 3
  • 1
  • 2
  • 3
  • >