Nov 9

De hypotheekrenteaftrek heeft ertoe bijgedragen dat de Nederlandse banken in de problemen zijn gekomen. Dat stelt hoogleraar Pieter Gautier van de Vrije Universiteit.

Prikkel
De aftrek van de rente geeft een prikkel om zo laat mogelijk af te lossen om de belastingaftrek te maximaliseren. Om het de klant makkelijk te maken hebben banken producten verzonnen om dat mogelijk te maken. De annuïteitenhypotheek verdween, de spaar- en de beleggingshypotheek kwamen op.

Het gevolg: de totale hypotheekschuld groeide als kool en de bankproducten werden veel te ingewikkeld. Bekijk hieronder het hele interview dat MJtv (Me Judice) had met de VU-hoogleraar.

bron: Z24.nl

Nov 7

De gemeente Amsterdam dwarsboomt het herstel van de woningmarkt door in crisistijd de grondprijzen te verhogen. De door Amsterdam aangekondigde verhoging van de grondprijzen voor nieuwbouwwoningen is absurd.

Dit stellen de vereniging van projectontwikkelaars (Neprom) en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC). Zij begrijpen er niets van dat Amsterdam deze week een grondprijsverhoging aankondigde per 1 januari 2010.

Binnen de ring A10 gaat de grondprijs voor nieuwbouwwoningen gemiddeld tweeprocent omhoog, buiten de ring veertien procent. De grondprijs voor kantoren blijft ongewijzigd.

Corporaties betalen 1,6 procent meer voor grond voor sociale woningbouw.

Volgens de Neprom zijn de woning prijzen in de stad sinds de crisis vijf tot vijftien procent gedaald. Directeur Jan Fokkema: ”Toen de huizenprijzen stegen, heeft de stad de grondprijzen ook heel snel verhoogd. Omgekeerd moet de prijs nu ook echt omlaaggaan.”

”De marktprijs van een woning van drie ton ligt ongeveer vijftienduizend euro lager dan voorheen. Daarom moet de grondprijs, die ik op zestigduizend euro schat, ook zo veel dalen, tot 45.000 euro.”

Ook Hans van Harten, directeur van de AFWC, noemt de stijgingvan de grondprijzen absurd. ”De prijzen gaan omhoog, nota bene buiten de ring, terwijl er nauwelijks markt is. Een prijsstijging van veertien procent herkennen wij helemaal niet. Amsterdam neemt een groot risico dat ontwikkelaars de grond niet meer afnemen.”

Volgens Van Harten gedraagt de gemeente zich als de huiseigenaar die niet wil zakken met de prijs. ”Het lijkt erop dat inkomsten uit de woningbouw tekorten van de gemeente moeten dekken.”

Volgens wethouder Maarten van Poelgeest zijn de woningprijzen na de prijsverhoging in 2008 ¿ gebaseerd op de gemiddelde prijs van woningen in oktober 2007 ¿ eerst doorgestegen en daarna pas gedaald.

Van Poelgeest vindt dat hij nog dat restje stijging van eind 2007 in de grondprijs kan doorberekenen.

Van Harten ontkent dat en vindt dat de gemeente als monopolist niet langer op eigen houtje de berekeningen moet maken. Hij pleit voor een onafhankelijke visitatiecommissie om de rekensommen van de gemeente na te rekenen. Zo’n commissie zou moeten worden opgetuigd in samenwerking met de Vereniging Nederlandse Gemeenten.

bron:  PAROOL

Nov 7

De gekruiste hamer en sikkel zijn het bekendste symbool van het communisme.De gemeentelijke kredietbanken willen de hypotheek overnemen van mensen met hoge schulden. Dat moet voorkomen dat panden terechtkomen op executieveilingen.

Dit plan bespreekt de NVVK, de belangenvereniging van gemeentelijke kredietbanken, binnenkort met de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). Voorzitter Ger Jaarsma van de NVVK: “Als iemand een grote hypotheekachterstand heeft, zijn wij bereid de hypotheek over te nemen. De koper moet wel de hypotheek kunnen betalen én de bank moet de eventuele restschuld kwijtschelden.”

Volgens Jaarsma komt dit de bank én de huiseigenaar ten goede. “Wij willen voorkomen dat deze huizen op executieveilingen komen. De gewone koper komt daar niet aan de bak, een klein groepje opkopers drukt de prijzen. De verkoper is dan de dupe en de bank ook. Die wil niet te lang wachten met het verkopen van een huis, als er geen uitzicht is op aflossing van de schulden.”

Jaarsma signaleert dat veel hypotheekplichtigen door de kredietcrisis in zwaar weer terechtkomen. “We krijgen er zelfs een hele nieuwe groep bij, die van de middeninkomens.”

bron:  deOndernemer.nl

Nov 7

Logo Autoriteit Financiële Markten

Consumenten moeten op het gebied van geldzaken veel beter worden beschermd, vindt de Consumentenbond. En daarom moeten waakhonden als de Autoriteit Financiële Markten op de schop.

Volgens de bond kan de AFM veel strenger optreden maar doet die dat niet. Ondertussen blijven mensen aanlopen tegen torenhoge provisies en verkeerde hypotheekadviezen.

Verder zou de AFM transparanter moeten werken, vindt de bond. Het zou beter zijn als de toezichthouder duidelijk maakt met welke zaken hij bezig is en wat bedrijven fout hebben gedaan.

bron: ANP

Nov 7

De fiscus dreigt mensen met een spaarhypotheek een naheffing van tienduizenden euro’s op te leggen.

Het ministerie van Financiën voert overleg met de Belastingdienst over de aflossing van spaarhypotheken na 2031. Aanleiding is de onduidelijkheid over de gevolgen van de maatregel die in 2000 werd ingevoerd om de termijn waarover mensen de hypotheekrente fiscaal mogen aftrekken, te maximeren op dertig jaar.

Volgens een woordvoerster van het ministerie van Financiën laat de toelichting van het wetsvoorstel uit 2000 ruimte voor verschillende interpretaties.

Zo kan het volgens haar zijn dat mensen, zodra zij geen hypotheekrente meer mogen aftrekken, over de opgebouwde spaarpolis zelf belasting moeten betalen. De belastingdienst zou dan een naheffing kunnen opleggen wanneer de bank de opgebouwde spaarpolis uitkeert waarmee mensen het huis afbetalen. Over het pijnpunt is nu overleg gaande, aldus Financiën.

De gebruikelijke looptijd van een polis is dertig jaar, maar sommige hypotheekhouders hadden voor de maatregel uit 2000 al hypotheekrente afgetrokken. Als zij na die tijd een nieuwe hypotheek hebben genomen of hebben verhoogd voor een verbouwing, kunnen zij maar voor een deel van de polistijd de hypotheekrente aftrekken.

Tot nu toe gingen hypotheekadviseurs ervan uit dat de uitkering van de polis op zich belastingvrij zou zijn. Zo’n honderdduizend mensen zouden hier last mee kunnen krijgen en voor tienduizenden euro’s het schip in kunnen gaan. Financiën weet niet om hoeveel mensen het gaat.

bron: Telegraaf.nl

Nov 6

Farshad Bashir (SP)Op verzoek van SP-Kamerlid Farshad Bashir gaat staatssecretaris De Jager (Financiën) onderzoeken hoe het aflossen van de hypotheekschuld gestimuleerd kan worden. De Jager deed de toezegging naar aanleiding van het debat over het Belastingplan 2010.

Bashir: “Op dit moment hebben mensen met een aflossingsvrije hypotheek de laagste maandlasten en het meeste fiscale voordeel. Als de hypotheekschuld niet wordt aflost, blijven mensen zitten met een torenhoge schuld. De overheid stimuleert mensen dus om zo veel mogelijk schulden te hebben en niet af te lossen. Dat is de omgekeerde wereld.”

Bashir wil dat niet de aflossingsvrije hypotheek, maar juist het aflossen van de woningschuld fiscaal voordeel oplevert. “Als we op deze manier doorgaan, blijven mensen met een huizenhoge hypotheek zitten waarover ze na 30 jaar geen hypotheekrenteaftrek meer krijgen. Heel veel mensen beseffen dat niet, waardoor zij na 30 jaar grote financiële problemen hebben. Door het fiscaal aantrekkelijk maken van het aflossen van de hypotheekschulden, zullen hypotheken met een maandelijkse aflossing populairder worden.”

De SP wil overigens dat de hypotheekrenteaftrek afgetopt tot maximaal 350.000 euro, te beginnen met 1 miljoen. Ook wil de SP dat iedereen op termijn een hypotheekrenteaftrek krijgt van maximaal 42%.

bron: SP

Nov 3

Strop voor woningcorporaties

De verkoop van huurhuizen door woningcorporaties is vorig jaar teruggevallen tot het niveau van 2002. De verkoopopbrengsten zijn cruciaal voor investeringen in wijkverbetering en nieuwbouw.

De woningcorporaties verkochten vorig jaar 14.100 van hun huurwoningen aan zittende huurders en anderen, zo blijkt uit nieuwe gegevens van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, de financiële toezichthouder op de bedrijfstak. Daarmee blijven de verkoopaantallen ver achter bij de eerdere prognoses (18.200) van de corporaties zelf, maar ook bij de verwachtingen voor 2009. Eerder dit jaar zeiden de corporaties tegen het Centraal Fonds Volkshuisvesting dat zij ondanks de neergang op de huizenmarkt nog 19.900 woningen dachten te verkopen.

„De kloof tussen realisatie en verwachtingen is verbazingwekkend groot”, zegt directeur Jan van der Moolen van het Centraal Fonds. Minister Eberhard van der Laan (Wonen, Wijken en Integratie; PvdA) heeft de nieuwe getallen onlangs naar de Tweede Kamer gestuurd.

Van der Laan zei zich eerder al zorgen te maken over de verslechterende financiële positie van de corporaties. De corporaties kampen naast de tegenvallende verkopen ook met de lasten van de invoering van winstbelasting op hun activiteiten per 2008.

Somber scenario

De verkoopwinsten op huurwoningen zijn na de huurinkomsten op hun ongeveer 2,4 miljoen woningen de belangrijkste inkomstenbron voor woningcorporaties. De eerdere prognose van de verkoop van 19.900 woningen stelde de corporaties op papier financieel in staat om hun investeringsprogramma’s in sloop en nieuwbouw op peil te houden. Met de tegenvallende verkopen komt een van de somberder scenario’s van het Centraal Fonds dichterbij waarin de corporaties hun vermogenspositie rap zien verslechteren.

Grote woningcorporaties zien de tegenslag in hun cijfers. Zo dacht Portaal, een landelijk werkende corporatie, vorig jaar 330 woningen te verkopen, maar dat werden er 236, zo schrijft Van der Laan in een brief aan de corporatie. De Alliantie (Amsterdam, Almere, Amersfoort) mikte vorig jaar op 712 verkochte huizen, dat werden er 588, maar de prognose voor de komende jaren is gemiddeld 950, blijkt ook een brief van Van der Laan. Woonbron (Rotterdam) verkocht 514 woningen en verwacht de komende jaren gemiddeld meer dan 800 verkopen per jaar, zo blijkt uit een brief van de minister aan de corporatie.

Uit de schaarse gegevens over de gang van zaken in dit jaar is geen verbetering op te maken.

bron: nrc.nl

Nov 3

In het zicht van 2010 wordt in veel Nederlandse huiskamers met argusogen naar de daling van de huizenprijzen gekeken, in combinatie met oplopende werkloosheid en gelijkblijvende – in ieder geval niet stijgende -inkomens.

Discussies
Tel daarbij op de steeds weer terugkerende politieke discussie over de renteaftrek en beantwoording van de vraag of er sprake is van een milde correctie of van een neerwaartse trend wint gestaag aan belang, uiteraard in het licht van de hoge hypotheken die in het recente verleden zijn afgesloten.

Voor 2002
Voor mensen die hun hypotheek vóór 2002 – en dus in oude guldens- hadden afgesloten is er geen vuiltje aan de lucht, ook nu niet. Vanwege de jarenlange (en niet aflatende) prijsstijgingen kunnen zij wel tegen een stootje, al zullen velen een deel van de ‘eurowinst’ voor consumptieve doelen hebben aangewend.

Na 2002
Slechter is het gesteld met de grote groep Nederlanders die na 2002 -in euro’s- heeft gekocht en aflossingsvrij. Zij kochten ‘hoog’ in en deden dat in het vertrouwen dat er geen betere belegging denkbaar was. Net als diegenen met een belegginghypotheek. Makelaars en banken hameren nog steeds op dat vertrouwen. De beurs is behoorlijk hersteld, de markt zal snel volgen, is het motto.

Niets aan de hand…
De boodschap van de sector is helder, maar niet overtuigend. Er zal volgens de professionals een kleine verdere correctie plaatsvinden -van maximaal vijf procent- waarna de markt uitbodemt. Alleszins normaal na de lange periode van welvaart die wij hebben genoten.

Verder is er niets aan de hand. Want, zo is de boodschap, Nederland is niet tot de nek aan toe gehypothekeerd en huizen zijn bij ons nooit een beleggingsdoel op zich geweest, zoals in Amerika. Daarnaast is er sprake van een structureel tekort aan huizen en dat tekort wordt groter -ongeacht de vergrijzing- vooral nu de bouwsector grotendeels plat ligt. Dan is er de groep mensen die weliswaar niet wakker ligt van een paar procent daling, maar wél van een neergang van twintig procent of meer. Sommigen onderzoeken wijzen op die mogelijkheid in de vorm van een donkere wolk. Die hangt boven de markt en wordt snel groter.

Ineenstorten
Om een aantal redenen is het niet uitgesloten dat binnenkort zelfs van het (ten dele) instorten van de huizenmarkt gesproken zal worden en die redenen hebben allemaal met psychologie te maken.

Denken
Hoe mensen over de markt denken is nu eenmaal bepalender dan de werkelijke gang van zaken. Ten eerste realiseren mensen zich steeds vaker dat de langdurige stijging van de huizenprijzen tot onbedoelde – zij het welkome- zelfverrijking heeft geleid, maar anderen – met name jongeren- uit de markt heeft gedrukt. De solidariteit van de samenleving wordt erdoor aangetast en dat wordt steeds vaker afgewezen. Zal deze trend doorzetten?

Aflossen
Ten tweede is er sprake van een nieuw realisme in Nederlandse huishoudens. Dat zegt dat vooral aflossingsvrije hypotheken je nóóit schuldenvrij maken. Met het ouder worden komt de pijn. Zullen ouderen kunnen blijven herfinancieren, tegen betaalbare condities?

Verwachte waarde
Ten derde begint het verschil tussen de feitelijke hypotheekwaarde en de verwachte marktwaarde van huizen te wringen en dat maakt onzeker. Onzekerheid leidt tot afwachten, soms zelfs tot koperstakingen. Zoals nu? Dan is er uiteraard nog het spook van de werkeloosheid.

Als door al deze factoren de vraag verder afneemt daalt niet alleen de prijs, maar blijft die dalen totdat mensen weer vertrouwen in de economie hebben. Komt er een correctie of een ineenstorting? De waarheid ligt waarschijnlijk in het midden.

René Tissen
Business Universiteit Nyenrode

bron RTL Z

Nov 3

Introduceer een systeem van hypotheekrenteaftrek, waarbij de jaarlijkse aftrekpost geleidelijk kleiner wordt. Dat levert een besparing op en starters op de woningmarkt die de aftrekpost het hardste nodig hebben, houden het financiële steuntje in de rug. Dat is een voorstel van Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw.


‘Afschaffing onverstandig’

Het is een van de maatregelen waarvoor hij pleit in het boekje Hervorming van de woningmarkt. Afschaffing van de hypotkeekrenteaftrek zou volgens hem enorme negatieve gevolgen hebben voor de bouw. Vijftien jaar lang zal de woningbouwproductie met gemiddeld 35 procent worden gedrukt in vergelijking met de situatie waarin de aftrek wel wordt gehandhaafd, zo schrijft hij.

Aftrekpost lager
Het systeem van ‘annuïtaire hypotheekrenteaftrek’ heeft dat nadeel niet. Wat voor hypotheek iemand ook afsluit, de fiscus gaat ervan uit dat er jaarlijks een deel van de schuld wordt afgelost, ongeacht dat nu wel of niet gebeurt. De jaarlijkse aftrekpost wordt dan steeds lager.

Toetsing inkomen sociale huurwoning
Ook pleit Van Hoek ervoor het inkomen van mensen die in een sociale huurwoning wonen, regelmatig te toetsen. Sociale huurwoningen zijn bestemd voor mensen met een laag inkomen. Nu wordt alleen naar het inkomen gekeken wanneer iemand gaat huren en blijven veel mensen in zo’n woning zitten, terwijl zij er inmiddels te veel voor verdienen. Om dit ‘scheefwonen’ tegen te gaan, moeten zij meer gaan betalen. Dat bevordert de doorstroming.

Electoraal onverstandig
Hij erkent dat dit politiek moeilijk ligt omdat het om grote groepen mensen en dus veel kiezers gaat. Maar hij denkt dit te ondervangen door de regeling -net als het door hem bepleite systeem voor hypotkeekrentehaftrek- alleen voor nieuwe gevallen te introduceren. Mensen weten dan waar zij aan toe zijn en kunnen zich erop instellen

bron: RTL Z

Nov 2

Het Internationaal Monetair Fonds verwacht dat de Nederlandse economie in 2010 weer heel licht groeit. Het IMF acht een ineenstorting van de huizenmarkt onwaarschijnlijk.

zie ook: IMF bezorgd over Nederlandse huizenmarkt

Het Internationaal Monetair Fonds (IMF) toonde zich maandag 2 november, in voorlopige versie van het landenrapport over Nederland, optimistischer over de Nederlandse economie dan het Centraal Planbureau (CPB).

Het CPB stelde in september dat de Nederlandse economie in 2010 niet zou groeien, maar gelijk zou presteren ten opzichte van 2009. Het IMF verwacht nu voor volgende jaar een groei van 0,75 procent.

Huizenmarkt
Hoewel de huizenmarkt tekenen van overspanning vertoont, zijn grote problemen volgens het IMF niet te verwachten. Van een echte zeepbel op de huizenmarkt is geen sprake.

De hypotheekschuld per huishouden is in Nederland weliswaar hoog en de hypotheeksom is gemiddeld hoog ten opzichte van het onderpand, maar vanwege de hypotheekrente-aftrek en andere fiscale maatregelen is niet te verwachten dat veel huiseignaren hun hypotheek niet meer zouden kunnen betalen.

zie ook: IMF – International Monetary Fund – The Netherlands 2009

Ook wijst het IMF op het beperkte aanbod van woningen, waardoor al te grote prijsdalingen niet te verwachten zijn.

Banken
Het IMF is redelijk lovend over de manier waarop de Nederlandse overheid banken tijdens de crisis heeft gesteund. Wel verwacht het IMF dat Nederlandse banken de komende tijd meer geld nodig zullen hebben om te herstellen van de crisis.

bron: Z24