Nov 25

De daling van de waarde van vastgoed werkt door in het financiële systeem. Zo meldt De Nederlansche Bank (DNB) in het afgelopen week verschenen Overzicht Financiele Stabiliteit in Nederland. Door de economische neergang staat de vraag naar kantoorruimte en ander commercieel onroerend goed onder druk. Dat heeft gevolgen voor de waarde. In het derde kwartaal lag de markindex bijna 8% lager dan een jaar geleden.

crisis

DNB ziet twee effecten ontstaan. Financiële instellingen leiden verlies op beleggingen in commercieel vastgoed. En er ontstaat een hoger kredietrisico door de waardedaling van onroerend goed dat als onderpand is gebruikt voor regulier krediet. Dat effect openbaart zich als een debiteur niet langer aan zijn betalingsverplichting kan voldoen en de bank gedwongen wordt tot uitwinning.

Nov 25

De schade van de kredietcrisis op de woningmarkt bedraagt € 9,5 mrd. Dat blijkt uit onderzoek van vastgoedadviseur Fakton. De maatregelen die de overheid neemt slaan volgens Fakton onvoldoende aan. Per niet gebouwde nieuwbouwwoning loopt de rijksoverheid bijna € 210.000 mis. De schade voor het Rijk, zo verklaart Peter van Bosse, bestaat uit het mislopen van inkomsten uit BTW en vennootschapsbelasting. Daarnaast lopen de kosten voor de werkgelegenheid hoog op.

Bij een afname van 30.000 nieuwbouwwoningen is dat tekort € 6,25 mrd. Ook gemeenten lopen inkomsten mis. Zij ontvangen minder grondinkomsten en maken hogere kosten door bijvoorbeeld sloop en sanering van voormalige bouwterreinen. Daardoor ontstaat voor de gemeenten een negatief verschil van € 3,25 mrd ten opzichte van 2007.

De overheid heeft inmiddels diverse stimuleringsprogramma’s opgezet. Uit de analyse blijkt volgens Fakton dat de maatregelen minimaal aanslaan. Ook twijfelt Van Bosse aan de effectiviteit van het stimuleringsbudget van € 395 mln.

bron: PropertyNL

Nov 24

Volgens de theorie van Kondratieff is de economische winterperiode eind 2000 aangebroken. Dit voorspelt weinig goeds voor het huidige klimaat van de wereldeconomie. Omdat het wereldvalutasysteem gebaseerd is op vertrouwen, is de verwachting dat dit valutasysteem gedurende deze crisis in elkaar zal storten. Kondratieffs theorie voorspelt dan ook een ineenstorting van de ‘US dollar-economie’. Ook zou de euro dit tijdperk niet overleven.

In 1971 werd de dollar losgekoppeld van de goudprijs, waardoor de dollar een fiatmunt werd. Bij een algehele vertrouwensbreuk ten opzichte van de dollar zou de Amerikaanse munt volgens Kondratieffs onheilspellende visie tijdens deze winterperiode moeten gaan vallen. Aangezien de euro voor maar ongeveer 15% goudgedekt is, en dus voor maar liefst 85% uit ‘vertrouwen’ bestaat, zou ook deze munt vatbaar zijn voor een vertrouwensbreuk en dus kandidaat zijn om te verdwijnen.

De dollar staat er momenteel niet al te best voor. De private en publieke schuldenlast van de VS is extreem hoog. Het gevaar hiervan is volgens het Kondratieffprincipe dat deze schuld (in de huidige deflatoire winterperiode) niet kan worden terugbetaald. Daardoor zou daadwerkelijk gestalte gegeven kunnen worden aan een vertrouwensbreuk ten opzichte van de dollar.

Maar ook de euro en ons eigen land kennen de nodige uitdagingen. De enorme uitgaven van Wouter Bos, de garanties aan ING, de injecties bij branchegenoten, de verhoging van de NHG, alsmede het depositogarantiestelsel zouden rampzalige gevolgen kunnen hebben voor de belastingbetaler. Toenemende rentelasten uit hoofde van de sterk toenemende staatsschuld, alsmede de aflossingsbedragen van de ‘BV Nederland’, hangen als een zwaard van Damocles boven het hoofd van de belastingbetaler. Of de dollar en de euro zullen standhouden tijdens deze ‘wintercrisis’ zullen we pas rond 2021, het voorspelde einde van deze winterperiode, weten.

De rente is op weg naar het vriespunt van een barre Kondratieff-winter. Op de lange termijn bezien, is de koersontwikkeling dramatisch. De rente zette in 2008 de dalende trend opnieuw in vanaf een hoogtepunt rond 4,85%. De rente vormde begin dit jaar rond 3,5% een bodem. Dit niveau wordt opnieuw aan een test onderworpen, waaruit blijkt dat beleggers nog altijd risicomijdend zijn.

renteverloop

Nikolai Dimitrievitch Kondratieff

Wie was deze onheilsprofeet eigenlijk? Begin jaren twintig van de vorige eeuw deed de Russische econoom Nikolai Dimitrievitch Kondratieff onderzoek naar de relatie tussen cycli in goederenprijzen en investeringsgedrag. Hij kwam tot het inzicht dat bepaalde golfbewegingen steeds terugkeren. Deze golfbewegingen worden aangeduid met de term Long Wave Cycles. Deze lange economische cycli hebben een duur van tussen de vijftig en zestig jaar, waarbinnen vier subcycli zijn waar te nemen, die Kondratieff aanduidde met de seizoensnamen lente, zomer, herfst en winter.

De lente

De lente wordt met een lengte van tien tot vijftien jaar opbouwfase genoemd. Deze periode wordt gekenmerkt door economisch groei, die voortvloeit uit lichte inflatie van vooral producenten- en consumentenprijzen. Deze periode is winstgevend voor investeerders, vanwege de lage koers-winstverhouding van de bedrijven.

De maatschappij heeft in de voorafgaande winter te kampen gehad met deflatie en daardoor veel productiecapaciteit afgestoten. Nieuwe bedrijven floreren nu dankzij de hogere prijzen op de markt. Logischerwijs daalt de werkloosheid in deze subcyclus. Het is een interessante tijd om te beleggen in effecten en onroerend goed, vanwege de lage waardering daarvan. Vanwege de lichte inflatie stijgen lonen en prijzen en blijft de rente laag. De periode 1949 tot 1966 wordt gezien als de meest recente lenteperiode.

De zomer

De zomer wordt betiteld als consolidatiefase. Deze periode duurt ongeveer vijftien jaar. In deze fase is eerst een toename van de economische groei waar te nemen, waarna het aantal investeringen daalt. De inflatie wordt steeds hoger en de economische groei neemt vervolgens langzaam maar zeker af. Deze combinatie wordt stagflatie genoemd.

Men speculeert op de hogere inflatie door enerzijds aandelen en onroerend goed te kopen en anderzijds de productiecapaciteit van de bedrijven op de hogere inflatie af te stemmen. Hierna wordt de economie getroffen door een zeer zware recessie, waarbij de werkloosheid stijgt, de productiviteit daalt en de inflatie stijgt. De periode 1966 tot 1981 wordt beschouwd als de laatste zomerperiode.

De herfst

Tijdens de herfstperiode (die ongeveer tien jaar duurt), ook wel omschreven als plateaufase, is sprake van economische groei en afnemende inflatie, doordat veel bedrijven concurreren op de internationale markt. Een tweede groeifase breekt aan. Er ontstaat een prijsstijging van onroerend goed en effecten en er is een prijsafname zichtbaar van goederen en edelmetalen. Er wordt een gevaarlijke combinatie van kuddegedrag (vanwege irrationele toekomstverwachtingen) en excessief kredietbeleid in de economie waargenomen.

De private schuld bereikt in deze periode haar hoogtepunt. Hierdoor ontstaat een luchtbel, die in de winterperiode uiteen zal gaan spatten. Een kleine terugval in werkgelegenheid, rentestijging of goederenprijsstijging kan resulteren in betalingsproblemen. Herfstperiodes deden zich voor van 1921 tot 1929 en van 1982 tot 2000.

De winter

De laatste en tevens langste periode (twintig jaar) van de Long Wave Cycles is de winter- of liquidatieperiode. Deze periode breekt aan op het moment dat de luchtbel uit de herfstperiode uiteenspat. Er is op dat moment een plotselinge afname van vermogen zichtbaar (onroerend goed en aandelenkapitaal), gevolgd door deflatie van producenten- en consumentenprijzen.

De belangrijkste kenmerken van deze tijd zijn een groot aantal bedrijfsfaillissementen, een ineenstorting van het economisch systeem (voornamelijk veroorzaakt door de excessieve liquiditeit in de herfstperiode) en een vlucht naar middelen met een vaste waarde (bijvoorbeeld edelmetalen). Financiële middelen verdwijnen, waardoor het krediet ernstig wordt beperkt. Consumenten zijn hierdoor niet meer in staat om geld uit te geven. Het prijsniveau daalt zo snel dat de consumenten aankopen gaan uitstellen, omdat zij weten dat die aankopen snel nog goedkoper zullen gaan worden. Door deflatie en toenemende werkloosheid zal tevens de waarde van de bezittingen verder in waarde zakken. Uiteindelijk wordt het einde ingeluid van een monetair systeem.

De ontevredenheid onder de bevolking die uit deze malaise voortvloeit, kan zelfs ontaarden in gewapende conflicten of revoluties. Op het dieptepunt van de crisis ontstaat er veelal een dieptepunt- of trogoorlog, die bepalend is voor de volgende cyclus. De laatste winterperiode was de periode 1930 tot 1945.

bron: Telegraaf.nl


Nov 24

Dave is blij met een toenhoge schuld

Wethouder Scholten heeft de eerste starterslening uitgereikt aan een Diemense jongere, Dave Moen. Met een starterslening kan het voor jongeren net even makkelijk worden om een woning te kopen.

Wethouder Scholten: Voor veel starters is een koopwoning moeilijk betaalbaar geworden. De gemeente Diemen vindt dit een ongewenste ontwikkeling en heeft daarom besloten om leningen aan jonge starters op de woningmarkt te verstrekken. Er hebben 32 personen een formulier bij de gemeente aangevraagd, maar nog slechts een persoon heeft de aanvraag ook echt bij ons ingediend. Dat heeft geresulteerd in deze starterslening. Ik hoop dat meer jongeren de weg naar deze voorziening weten te vinden. De starterslening is de eerste drie jaar een renteloze lening. Er is dan geen aflossing verschuldigd. Na drie jaar wordt de gewone marktrente gevraagd, tenzij de koper een hertoets aanvraagt.

De financiële draagkracht van de koper wordt dan opnieuw getoetst. Afhankelijk van het financiële draagvlak wordt de hoogte van de rente bepaald. Is de financiële draagkracht niet groter geworden, dan blijft de rente van 0 % de daarop volgende drie jaren staan.

Daarna kan een hertoets plaatsvinden in het zesde, het tiende en het vijftiende jaar.

bron: echo.nl

Nov 23

Bouwhuis Groep, de door VVD-coryfee Hans Wiegel aangeprezen Apeldoornse aanbieder van vastgoedobligaties, zit in zwaar weer. Directeur en oprichter Jonald Bouwhuis is daarbij onder vuur komen liggen, omdat hij geld van verschillende fondsen en vennootschappen van de groep met elkaar heeft vermengd.

VVD-er Wiegel werkt graag samen met de mensen van Bouwhuis

bron:  Het Financieele Dagblad

Nov 23

De stichtingen die zeggen op te komen voor de belangen van gedupeerde DSB-klanten opereren zonder de benodigde vergunning van de AFM.

Dat schrijft De Volkskrant. De stichtingen hebben een vergunning van de Autoriteit Financiele Markten (AFM) nodig om gedupeerden te bemiddelen of te adviseren.

Zowel Stichting Steunfonds Probleemhypotheken van Jelle Hendrickx als Stichting Hypotheekleed van Pieter Lakeman opereren volgens de krant zonder de benodigde vergunning van de AFM. Morgen krijgt Hendrickx bezoek van de AFM.

“Onzin”, laat Hendrickx in een reactie aan Z24 weten. Volgens hem probeert de AFM falend toezicht op de stichtingen af te schuiven. Hij geeft wel aan dat het feit dat hij momenteel mede-eigenaar is van assurantiekantoor FCNS en voorzitter is van de Stichting Steunfonds Hypotheken niet wenselijk is. “Daarom heb ik besloten om uit FCNS te stappen”, vertelt Hendrickx die het artikel in de Volkskrant als suggestief bestempelt.

Pieter Lakeman laat desgevraagd aan Z24 weten dat hij de ophef “absurd” vindt. Hij meent niet verplicht te zijn om een vergunning bij de AFM te hebben voor zijn werkzaamheden voor gedupeerden van DSB.

De Stichtingen mogen volgens de AFM alleen als lobbyclubs functioneren, maar mogen geen zaken doen met de curatoren.

bron: ANP/Z24


Nov 21

Het aantal mensen dat gedwongen hun woning moet verkopen is flink gestegen. Ook de gemiddelde schuldenlast die na een huisverkoop resteert is toegenomen: van 39.000 euro in 2008 tot 55.000 euro dit jaar. Dit blijkt uit een onderzoek van Woningmarktcijfers.nl.

Belangrijkste oorzaak voor de forse stijging is de economische crisis. Vooral jonge tweeverdieners komen door echtscheiding of ontslag in acute financiële problemen en kunnen hun hypotheek niet meer betalen. Op basis van de cijfers van de eerste negen maanden van dit jaar verwacht het Heerlense bureau dat in Nederland in 2009 ongeveer 2200 woningen via executoriale veilingen worden verkocht. Dit is een stijging van 15 procent ten opzichte van 2008. Voor dit jaar wordt de totale vermogensschade geraamd op 100 miljoen euro, tegen 80 miljoen vorig jaar.

Woningmarktcijfers.nl heeft ook onderzocht wat er na de veiling met de woningen gebeurt. Van de geveilde woningen is 50 procent binnen acht maanden doorverkocht. De gemiddelde transactieprijs bedraagt nu 154.000 euro, een meeropbrengst van 30.300 euro per woning ten opzichte van de veilingprijs, oftewel ruim 33 miljoen in totaal op jaarbasis. Het is niet bekend hoeveel woningen door de bank zijn ingekocht en welk deel is opgekocht door handelaren.

Het kopen op een veiling blijft nog steeds winstgevend, zo constateert Woningmarktcijfers.nl. Banken die tijdens een veiling niet actief meebieden laten miljoenen liggen, stelt het bureau.

Volgens algemeen directeur Karel Schiffer van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zal de kredietcrisis nog een aantal jaren doorwerken op de veilingmarkt. Hij verwacht tot 2012 een verdubbeling van het aantal gedwongen verkopen. Om die reden zal de NHG per 1 januari de premie die huiseigenaren betalen verhogen van 0,45 naar 0,55 procent van de koopprijs.

bron: Limburgs Dagblad


Nov 21

De gemiddelde Nederlander weet nog steeds weinig van hun (nieuwe) hypotheek, zo blijkt uit de jaarlijkse Hypotheekmonitor. Ook de lasten van de hypotheek zijn niet altijd even duidelijk.

Ondanks het feit dat steeds meer informatie over hypotheken beschikbaar is op het internet en de overheid haar uiterste best doet om consumenten wat bij te brengen over financiële zaken als leningen en hypotheken schiet het nog niet echt op, zo blijkt althans uit een grote enquête, Hypotheekmonitor, uitgevoerd door TNS Nipo welke vandaag is gepubliceerd.

Hypotheek maffia

Schokkend genoeg blijkt dat meer dan een kwart van alle ondervraagden, welke afgelopen jaar een nieuwe hypotheek heeft afgesloten, geen idee heeft wel deel van het inkomen nodig is om de maandelijkse hypotheeklasten te betalen. Ook blijkt dat de tussenpersoon bijna blindelings wordt vertrouwd, voor een nieuwe hypotheek worden gemiddeld nog geen twee offertes aangevraagd.

bron : hypotheekindex.nl

Nov 21

Eén op de 5 consumenten (18%) krijgt nog steeds een te hoge hypotheek aangeboden dan maximaal is toegestaan volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen van de Nederlandse Vereniging van Banken. Dit blijkt donderdag uit een grootschalig onafhankelijk onderzoek in de maanden september en oktober van Retail Reality, specialist in mysteryshopping.

Maar liefst 8 van de 11 grote onderzochte financiële instellingen in Nederland houden zich nog steeds niet aan deze gedragscode. Circa 22% van deze hypotheekverstrekkers, die de norm overschrijdt, stelt zelf direct een te hoog hypotheekbedrag voor.

Saillant detail is dat wanneer de consument daar nog een schepje bovenop doet, dan gaat 25% van deze groep adviseurs daarmee akkoord. Maar liefst 78% van de hypotheekadviseurs, die de code uiteindelijk niet handhaaft, stelt in eerste instantie wel een hypotheekbedrag voor conform de gedragscode. Wanneer de consumentonderzoeker toch blijft aandringen een hogere hypotheek te willen dan eigenlijk is toegestaan, dan gaan alle hypotheekadviseurs (100%) alsnog overstag.

99 ‘mysterybezoeken’
Met 9 onafhankelijke experts hebben er 99 bezoeken door heel Nederland plaatsgevonden. De 11 grootste financiële instellingen die in het onderzoek zijn meegenomen zijn ABN AMRO, AFAB, DSB Bank, Fortis Bank, Huis & Hypotheek, Hypotheek Visie, Hypotheker, ING, Rabobank, SNS Bank en Van Bruggen Adviesgroep.

Resultaten onderzoek
Arnold Terpstra, manager Retail Reality: “Uit het hypothekenonderzoek is gebleken dat 82% van de hypotheekadviseurs zich wel aan de gedragscode houdt. Van deze groep adviseurs weet 56% de consument ervan te overtuigen dat het onverstandig is om een nog hogere hypotheek te nemen. Ook als het bedrag nog onder de norm zit. Bij 3 van de 11 instellingen is tijdens het onderzoek geconstateerd dat zij strikt volgens de gedragscode handelen.”

bron:  Blik op Nieuws.nl

Nov 21

Op de markt voor bestaande koopwoningen lijkt het ergste leed geleden. Wel kunnen de Nederlandse huizenprijzen met nog enkele procenten dalen, maar de grootste prijsdaling is inmiddels achter de rug, al blijven er natuurlijk veel onzekerheden. Hoeveel de huizenprijzen zijn gedaald en nog dalen, hangt in belangrijke mate af van welke index je bekijkt. Ook het IMF onderschrijft dat de Nederlandse huizenprijzen slechts in beperkte mate dalen. De huidige situatie op de Nederlandse woningmarkt is daarmee niet vergelijkbaar met de vorige periode waarin de Nederlandse huizenprijzen daalden, circa 35 jaar geleden. (1978 -tot 1982 = 35 jaar geleden?)

zie ook: Bruggink nuanceert zijn harde cijfers

zie ook: Rabo vreest prijsdaling tot 20% in huizenmarkt

zie ook: Wanneer wordt de Rabobank genationaliseerd?

zie ook: Rabobank in paniek over de Nederlandse huizenmarkt

zie ook: Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank is erg onrealistisch

zie ook: Rabobank: Huizenprijzen stijgen 3 procent

zie ook: ING veiliger dan Rabobank?

zie ook: Risico’s Rabobank Ledencertificaten

zie ook: Vrees je ontslag? Dan koop je nu niet

 

 

bron: Kwartaalbericht Woningmarkt van Rabobank