Jan 5

makelaar met een tekort aan verkoopbordenDe komende drie, vier maanden worden barre tijden voor de woningmakelaardij in Nederland. Het aantal transacties is in november en december bij veel huizenmakelaars met 30% à 40% gedaald.

bron: FD.nl

Jan 5

Banken en verzekeraars verdienen tot tienduizenden euro’s op elke verzekering zonder dat dit bekend is bij de verzekerde. Dit toont NHP vandaag aan in een vergelijkingstabel . Sinds 1 januari geldt provisietransparantie voor de tussenpersonen. Die transparantieplicht geldt echter niet voor wat de banken zelf incasseren, terwijl juist de provisies van banken oplopen tot het tienvoudige. De premies voor verzekeringen lopen hierdoor onmatig uiteen, aangezien de inkoopprijs voor iedere verzekeraar nagenoeg hetzelfde is. Voor overlijdensrisicoverzekeringen, die onderling niet verschillen, bedraagt deze inkoopprijs EUR 350 per jaar. Verzekeraars incasseren zo per verzekerde een verborgen bedrag dat varieert van EUR 2.970 tot wel EUR 24.210. Hiervan is echter niemand op de hoogte omdat verzekeraars en banken zijn vrijgesteld van algehele transparantieplicht.

Pieter Lijesen, fiscaal jurist en directeur van NHP: ‘In de nieuwe regelgeving is sprake van selectieve transparantie. De consument weet sinds 1 januari wat de provisie is van een tussenpersoon, maar weet niet dat dit maar een fractie is van wat de bank of verzekeraar zelf aan opslagen rekent en wat de totale provisie bedraagt. Bij de totstandkoming van de wetgeving heeft kennelijk niemand inzicht gehad in de werkelijke kostprijs van verzekeringen. De tabel toont aan dat beloningstransparantie op deze wijze een fopspeen is. De overheid wilde af van woekerpolisproblemen en heeft daarom provisietransparantie ingevoerd. Hier is sprake van half werk, want naar de werkelijke hoogte van de provisie kan de consument alleen maar gissen. Ook toont de tabel aan dat met het oversluiten van overlijdensrisicoverzekeringen nog steeds direct flinke besparingen te boeken zijn.’

Uitgangspunt van de NHP-tabel is de werkelijke kostprijs van een overlijdensrisicoverzekering van EUR 350 per jaar. Dit is de gemiddelde prijs die alle Nederlandse banken en verzekeraars betalen bij de internationale herverzekeraars en op verzekeringsbeurzen. De prijzen zijn bepaald aan de hand van de algemeen bekende sterftecijfers en de levensverwachting van de Nederlandse bevolking in zijn geheel. Ieder bedrag dat een Nederlandse consument meer betaalt dan deze EUR 350 komt direct ten goede aan de bank of verzekeraar. Hieruit wordt ook de provisie voor tussenpersoon betaald. Dit is echter maar een klein deel van de totale provisie.

Internationale vergelijking laat bovendien zien dat de premies voor overlijdensrisicoverzekeringen in Engeland veel lager liggen terwijl in Engeland nagenoeg dezelfde sterftecijfers gelden als Nederland. Pieter Lijesen: ‘Zowel in Engeland als in Nederland is Legal & General bijvoorbeeld een grote speler in risicoverzekeringen. De premies van L & G zijn in Engeland alleen veel lager dan hier omdat de verzekeraar daar een lagere provisie doorrekent.’

Jan 2

De gemiddelde schuld groeit harder dan de gemiddelde huizenprijs. Dat betekent dat Nederlanders gemiddeld steeds meer van hun huis als onderpand gebruiken. DNB vindt dat griezelig. Huizenbezitters kunnen hierdoor namelijk sneller in de financiële narigheid komen bij ontslag, scheiding of stijgende rente. (06-09-2006)

De enorme hypotheekschuld vormt een bedreiging voor onze economie. Dat schrijft de Amerikaanse kredietbeoordelaar Moody’s in een rapport over de Nederlandse economie. (08-11-2006)

Jan 2

Huizenprijzen wereldwijdEcht gezellig zal het op de buurtfeesten op Lough Fern Heights de komende zomer waarschijnlijk niet worden. Wie als eerste een huis kocht in het bouwprojectje aan de winderige noordkust van Ierland, zal knarsetandend moeten toezien hoe de nieuwe buren hun koffers pakken voor een vakantie aan de Zwarte Zee.

Patrick Doherty, de bouwer van de 44 huizen in het plaatsje Milford, zit zo omhoog met zijn laatste 3 woningen, dat hij de kopers beloont met een gratis appartement in Bulgarije. De vakantiewoningen zijn gelegen in een andere project van hem aan de Bulgaarse kust.

Economische voorspoed, een lage rentestand en een beperkt risicobesef van de hypotheekbanken hebben in Ierland en ver daarbuiten gezorgd voor florerende huizenmarkten. Maar de voorspoed is voorbij. Ook buiten Ierland zitten verkopers omhoog met huizen die eerder in een handomdraai, en vaak boven de vraagprijs, werden verkocht.

Wereldwijd verkeren huizenmarkten in verval (zie grafiek). Zelfs Dubai, lang gezien als een van de meest profijtelijke woningmarkten ter wereld, heeft het moeilijk. Volgens een rapport van de in vastgoed gespecialiseerde consultancyfirma Colliers International stijgen de prijzen van woningen nauwelijks meer en ligt een daling in het verschiet. Grote uitbreidingsprojecten zijn afgeblazen.

Begin 2010 bodem
De Britse huizenprijzen bevinden zich op het niveau van februari 2006, blijkt uit de Halifax huizenprijzenindex. Dat is overigens nog altijd 44 procent hoger dan in augustus 2003. Uiteindelijk zal de huizenprijs het niveau van vijf jaar geleden bereiken, voorspelt huizenonderzoeker Liam Bailey van consultancyfirma Knight Frank. ‘Eind 2009, begin 2010 hebben we de bodem bereikt.’

Waar ligt de oorzaak van die wereldwijde vastgoedcrisis? Is er voor al die landen één oorzaak aan te wijzen voor de prijsval? Nee, zegt Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedbeleggingen aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam. Hij deed veel onderzoek naar de internationale ontwikkelingen op de huizenmarkten en omschrijft de problemen als een griepvirus.

‘Sommigen hebben last van het virus, anderen lopen er gewoon mee door’, zegt Brounen. Werkgelegenheid, de rente en de groei van de economie hebben invloed op de huizenmarkt in alle landen, denkt hij. ‘Die verklaren ongeveer de helft van de dynamiek op een huizenmarkt.’

Verder heeft iedere huizenmarkt zijn eigen, lokale drivers en downers, stelt hij. ‘Nederland bijvoorbeeld heeft al twintig jaar last van krapte op de huizenmarkt. In 2007 ging de huizenprijs in Amsterdam met 14 procent omhoog. Die stijging kun je niet meer verklaren uit economische factoren, maar wel vanuit de druk van kopers.’

Duitsland
Ander voorbeeld, Duitsland. Brounen: ‘Dat land heeft een heel ruime koopmarkt en een liberale huurmarkt. Dat heeft geleid tot een gematigde prijsontwikkeling. Nu bijvoorbeeld de eisen rond kredietverstrekking worden verscherpt, wordt in Duitsland gemakkelijk geswitcht van koop naar huur en blijven de gevolgen relatief beperkt.’

Spanje dan. Brounen: ‘Daar levert de bouwsector 14 procent van het bruto nationaal product. Dat is enorm. Zo worden al jaren te veel huizen geproduceerd, een ontwikkeling die geen enkel ander land heeft gezien.’

De onderlinge verbondenheid van de huizenmarkten is vrij gering, denkt de vastgoedwetenschapper. ‘Nee, het is geen Dominoday. Als mensen in Detroit in de Verenigde Staten getto’s zien ontstaan, dan hoeft dat nog niet overal te gebeuren. De animo om een huis te kopen zal er niet groter van worden, maar dat is niet meer dan een indirect effect.’

Spanje is een van de weinige markten die wel direct lijden onder de malaise elders, denkt Brounen. ‘De situatie was al slecht en werd slechter door de Britse crisis. Landen als Spanje en Portugal hebben enorm baat gehad bij de grote prijsstijgingen in Engeland. Die hebben geleid tot de aankoop van veel tweede woningen. Die vraag is nu weggevallen.’

Twee groepen
De huizenmarkten van vandaag de dag kunnen worden verdeeld in twee groepen, denken de cijferaars van de Global Property Guide. In de eerste groep leidde de prijsval op de huizenmarkt tot een economische recessie, zoals in de VS, Engeland en Ierland. In de tweede groep was het andersom. De economische recessie zorgde voor problemen op de huizenmarkt.

Nederland hoort volgens de gids tot de tweede groep, samen met Canada en Noorwegen. In Europa hebben de twee groepen volgens de onderzoekers een ding gemeen. De vooruitzichten zijn ‘zeer negatief’, vooral voor de landen die al zwaar zijn getroffen, zoals Engeland. Over Nederland wordt overigens geen verwachting uitgesproken.

Hoogleraar Brounen verwacht een prijsdaling tot 10 procent in Nederland. ‘Maar het is heel moeilijk daar iets over te zeggen. Het kan niet anders dan dat ook de huizenmarkt zal lijden onder de crisis. Daar staat tegenover dat Nederland nog steeds krapte kent op de huizenmarkt. Nu de bouwers het laten afweten, zal dat niet minder worden. In de loop van 2009 zal het wel weer makkelijker worden geld te lenen. Dan zitten we nog met een economische recessie, maar gaan mensen weer gewoon plannen maken. Bijvoorbeeld het kopen van een huis, waarvoor ze dan weer een hypotheek kunnen afsluiten.’

bron: de Volkskrant