Dec 10

De economische groei van Harderwijk kan nog verder worden versterkt door hoger opgeleiden naar deze gemeente te halen. Met die uitspraak speelt wethouder Rob Daamen al flink in op het verkiezingsprogramma van zijn partij de VVD, die de beter gesitueerden naar Harderwijk wil halen door vooral te bouwen in het midden- en duurdere segment.

Dat kan door bijvoorbeeld in het Waterfront geen sociale huurwoningen te bouwen, maar duurdere koopwoningen, die alleen voor mensen met de betere banen betaalbaar zijn.

Het gegeven dat Harderwijk zeshonderd woningen in het Waterfront buiten de verdeling van het aantal te bouwen woningen op de Noord-Veluwe wil houden is ook al een indicatie in deze richting.

Het is een ontwikkeling met een keerzijde. De roep om huurwoningen onder de inwoners van de Noord-Veluwe zelf is hoog. Kritiekpunt is dat er te weinig wordt gebouwd voor starters, mensen die voor het eerst een beroep doen op de woningmarkt.

Het kiezen voor duurdere woningen maakt dat deze roep alleen maar sterker wordt. Jongeren moeten nog langer wachten op een woning op de Noord-Veluwe, of vertrekken naar elders omdat ze daar sneller een woning hebben. Terwijl een van de grootste problemen waarmee de Noord-Veluwe te kampen heeft, juist nu al is dat veel jongeren vertrekken. Dat maakt dat de vergrijzing harder toeslaat dan in andere delen van Nederland.

Maar er dreigt nog een ander gevaar. In eerste instantie had de gemeente Harderwijk al minder huurwoningen in het Waterfront opgenomen. Dat leidde tot een reactie van de provincie Gelderland. Met name gedeputeerde Theo Peters sprak meerdere malen uit dat sociale woningbouw in het Waterfront nodig is. Indien dat niet gebeurt dreigt de provincie, zo gaf hij aan, de stekker uit het project te trekken.

Althans wat de steun van de provincie Gelderland betreft en die pompt meerdere miljoenen in het steeds maar duurder wordende project.

De vraag is of Harderwijk het project alleen kan trekken, want ook het Rijk heeft nadrukkelijk laten weten dat er meer moet worden gebouwd voor starters en senioren en dan niet alleen voor de mensen met een hoog pensioen.

Bouwen voor mensen uit het Westen is bovendien nog eens in strijd met het Rijksbeleid en het provinciaal streekplan. Dat stelt dat de Veluwe vooral voor de eigen inwoners moet bouwen. Harderwijk heeft een regiofunctie, maar die moet vooral zijn gericht op de opvang van woningzoekenden uit de eigen regio. En niet op de hoogopgeleide Westerlingen.

bron: Stentor

Speelt Harderwijk hoog spel met woningbouw?

Dec 8

Maartje Martens

Maarje MartensIn Nederland zijn woningprijzen in de afgelopen jaren veel minder sterk gedaald dan in veel andere landen. Met name in Groot Brittannië, Denemarken, Ierland en Spanje heeft een flinke prijscorrectie plaatsgevonden en is bovendien de stagnatie van de woningmarkt eerder begonnen. Nederland is anders, wordt gezegd. En daarbij wordt verwezen naar specifieke omstandigheden als het groeiend aantal huishoudens, een tekort aan woningen en de dempende werking van onze riante hypotheekrenteaftrek. Indicatief voor de huidige omslag van de koopwoningmarkt is de dramatische afname van het aantal woningverkopen, die overigens in 2006 al in gang werd gezet, en de stagnatie van de doorstroming. Medio 2009 is de terugval van het aantal woningverkopen ruim 40% ten opzichte van het jaar daarvoor. Deze teruggang vond met name plaats in de dure en middeldure segmenten. De verkoop van nieuwbouwwoningen is dit jaar met zelfs bijna 70 procent geduikeld ten opzichte van het gebruikelijke niveau.2 Zodra het vertrouwen is hersteld en hypotheekfinanciering weer ruim beschikbaar zal zijn zullen we met relatief gemak uit deze door de kredietcrisis veroorzaakte dip geraken. In dit artikel wil ik een andere analyse daar tegenoverstellen. Een analyse die eveneens rekening houdt met bijzondere kenmerken van de Nederlandse woningmarkt, maar andere dan die tot dusver genoemd werden. Het betreft namelijk aspecten die de structuur van de woningmarkt zelf kenmerken. Wanneer we deze erbij betrekken kan een herhaling van een woningmarktcrisis zoals begin de jaren tachtig niet worden uitgesloten.

Lees verder over : de implosie van een woningmarkt

Dec 8

DNB waarschuwt voor het feit dat de mogelijkheid van kredietrantsoenering door de Nederlandse banken aanwezig blijft voor de komende jaren. “Het gebrek aan krediet kan een beperkende factor worden voor verder economisch herstel.”

Uit het rapport van DNB van vandaag: :
De banken die zwaar zijn geraakt in de crisis, zullen hun balansen willen saneren. Dit is een traag proces, ook omdat bedrijven op basis van eerder afgesloten kredietlijnen nog toegang hebben tot bankfinanciering. Mocht op termijn de beschikbaarheid van krediet worden beperkt, zodat zelfs bedrijven met goede vooruitzichten geen nieuw krediet meer kunnen krijgen, zelfs tegen minder gunstige voorwaarden, dan kan men van kredietrantsoenering spreken.

Rantsoenering
De mogelijkheid van rantsoenering blijft aanwezig, zaker voorbij de huidige ramingsperiode tot 2011. Juist als vanaf de tweede helft van 2011 de economie weer wat steviger op haar benen komt te staan en gezinnen en bedrijven meer willen gaan besteden, zal de kredietvraag aantrekken. Bij een onvolledige herstructurering van de balansen zouden banken echter op dat moment wellicht nog niet in de positie kunnen zijn om volledig aan de hernieuwde vraag te voldoen.

Gebrek aan krediet
Indien overheden bovendien na 2011 er onvoldoende in slagen de begrotingstekorten terug te dringen, zou het vraagoverschot in de kredietmarkt nog groter kunnen worden. In dat geval zou het gebrek aan krediet een beperkende factor kunnen worden voor verder breed gedragen economisch herstel.

Lees hier het hele rapport (9 pagina’s pdf):
Economische ontwikkelingen en vooruitzichten voor Nederland

bron: RTL Z

Dec 8

Het verkopen van sociale huurwoningen levert corporaties geen blijvende kasstroom op, waarschuwt het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw). Dus moeten corporaties voorzichtig zijn met investeren.

Corporaties betalen nieuwbouw met de inkomsten uit verhuur (11 miljard euro, cijfers 2007) en het verkopen van woningen (2 miljard). Meer bouwen is meer verkopen, is de heersende gedachte. Fout, zegt een onderzoek van ABF Research in opdracht van het WSW nu. Na een paar jaar flink verkopen van sociale huurwoningen, is de markt verzadigd en moet worden gerekend op veel minder verkoopopbrengsten. Woningverkoop blijft geen cashcow, de kasstroom droogt een keer op. “Woningcorporaties moeten hun investeringen dus niet enten op het verkopen van woningen”, waarschuwt Erik Terheggen, manager beleid van het WSW. De komende jaren zullen de corporaties waarschijnlijk zo’n 19.000 huurwoningen per jaar verkopen. Bij een gemiddelde verkoopprijs van 140.000 euro levert dat volgens ABF Research 2,6 miljard euro op. Op termijn groeit deze inkomstenpost naar 2,9 miljard in 2015; de gemiddelde verkoopprijs per woning is dan gestegen naar 155.000 euro. Als corporaties de komende tijd fors meer woningen in de verkoop zetten, zouden ze ongeveer 27.000 woningen kunnen verkopen waardoor ze 3,8 miljard zouden kunnen binnenhalen, ruim 1 miljard extra.

Marktpotentie

Het opschroeven van de verkoop is mogelijk omdat koopwoningen nog steeds schaars zijn. Daarom is er volgens ABF een “forse marktpotentie voor de verkoop van corporatiewoningen op korte termijn”. De onderzoekers verwachten dat na 2009 de woningmarkt weer op gang komt. ABF keek onder meer naar demografische en inkomensontwikkelingen, bouwproductie van de afgelopen jaren en vraagontwikkeling. Op basis daarvan stelt ABF dat corporaties hun verkooppotentieel de afgelopen tijd onvoldoende benutten. Kortom: corporaties kunnen veel meer geld halen uit de verkoop van bestaande huurwoningen. In 2008 en 2009 hadden zij 50 procent meer huurwoningen kunnen verkopen.

bron: Cobouw.nl

Dec 8

“Op lange termijn zou je best naar de overdrachtsbelasting kunnen kijken, omdat het een belasting op een transactie is die verstorend kan werken. De vraag is of het niet beter zou zijn als je de overdrachtsbelasting zou ombouwen naar een bezitsbelasting: een veel lagere belasting, verspreid over de jaren”. Dit zegt Staatssecretaris Jan Kees de Jager in het decembernummer van Eigen Huis Magazine.

Woningmarkt zit op slot
Er wordt steeds minder verhuisd. Momenteel zit de woningmarkt voor een groot deel op slot. Het aantal kooptransacties zal dit jaar niet veel hoger uitkomen dan ongeveer 130.000, terwijl er in 2006 nog 210.000 woningen werden verkocht. Gemiddeld woont een huiseigenaar nu 20 jaar in dezelfde woning.

Overdrachtsbelasting veroorzaakt verhuisbarrière
Een van de oorzaken van de al langer teruglopende woningverkopen is de 6% overdrachtsbelasting die over de koopprijs van een bestaande woning verschuldigd is. Bij een koopprijs van bijvoorbeeld € 250.000,- moet daar bovenop € 15.000,- aan belasting worden betaald. Kopers moeten voor deze verhuisboete in de regel een fors hogere hypotheek afsluiten en daar 30 jaar lang extra hypotheekrente over betalen.

Eigen Huis pleit voor afschaffing overdrachtsbelasting
Bij een afvlakking of daling van de huizenprijzen wordt de ‘terugverdientijd’ van de overdrachtsbelasting steeds langer en dat verhoogt de verhuisbarrière voor potentiële kopers. Vereniging Eigen Huis pleit daarom al jaren voor het verlagen, of beter nog afschaffen van de overdrachtsbelasting.

Hoewel staatssecretaris De Jager zeker nog geen concrete plannen heeft, reageert Vereniging Eigen Huis positief. “Hiermee zou de doorstroming op de woningmarkt een impuls krijgen. Iemand die een woning koopt, kan een lagere hypotheek afsluiten.”

De Jager: een beetje bezitsbelasting voor huiseigenaren
Anderzijds wil de staatssecretaris dat alle eigenwoningbezitters een beetje mee gaan betalen via een ‘bezitsbelasting’ om dit voor de overheid budgettair mogelijk te maken. Vereniging Eigen Huis is daar geen voorstander van, maar aan de andere kant is het te rechtvaardigen omdat het in het belang is van iedere eigenwoningbezitter dat de woningmarkt zo goed mogelijk functioneert. Het ‘omvormen’ van de overdrachtsbelasting mag geen verkapte lastenverzwaring opleveren voor huiseigenaren. Per saldo moet er niet minder, maar ook niet meer binnenkomen bij de overheid” aldus Nico Stolwijk, beleidsstrateeg bij Vereniging Eigen Huis.

bron: Vereniging Eigen Huis

Dec 8

U zult denken: lees ik dat wel goed? Verruiming van de hypotheekrente-aftrek? Ja, u leest het goed. Na al het slechte nieuws van de kredietcrisis over faillerende banken, stijgende werkloosheid en dalend consumentenvertrouwen is er dan eindelijk goed nieuws. Het Belastingplan 2010 is de Tweede Kamer doorgekomen met daarin een aantal verbeteringen op het gebied van de hypotheekrente-aftrek. Een doorn in het oog bij de huidige wetgeving van de Wet IB 2001 sinds de Bijleenregeling was dat de rente over meegefinancierde kosten (hypotheekakte, afsluitprovisie) ter verkrijging van de hypotheek voor doorstromers op de woningmarkt niet aftrekbaar was. Starters op de woningmarkt mochten de rente over dit gedeelte van de hypotheek wel aftrekken. Die ongelijkheid komt nu te vervallen. Ga je dus verhuizen van een koopwoning naar een nieuwe koopwoning dan zal de eigenwoningschuld (lening die fiscaal aftrekbaar is) hoger uitvallen dan voor het Belastingplan 2010.

Daarnaast wordt de regeling rond de eigenwoningreserve positief aangepast. Nu zullen sommigen van u zeggen: eigenwoningreserve??? Help eens even, wat is dat ook al weer? Als u uw bestaande woning verkoopt zult u in de meeste gevallen de overwaarde cashen. De overwaarde is het verschil tussen verkoopopbrengst, bijvoorbeeld € 250.000,00, minus de hypotheekschuld, bijvoorbeeld € 200.000,00. Uw winst of overwaarde is dan € 50.000,00. U bent min of meer verplicht deze overwaarde, ook wel vervreemdingssaldo genoemd, te gebruiken voor de aankoop van de nieuwe woning. Als u een nieuwe woning koopt van € 350.000,00 zult u deze € 50.000,00 inbrengen en daarbij € 300.000,00 lenen. Als u deze overwaarde niet inbrengt dient u € 350.000,00 te lenen bij een bank om de woning te kunnen kopen. De fiscus vindt dat prima maar zal slechts de rente-aftrek over € 300.000,00 toestaan. Nu kan het zijn dat u de woning verkoopt, maar niet direct een woning terugkoopt. U gaat bijvoorbeeld een paar jaar naar het buitenland of u gaat een paar jaar huren teneinde te profiteren van een vermeende prijsdaling op de huizenmarkt. De overwaarde (vervreemdingssaldo) wordt ontvangen maar u kunt het niet aanwenden voor de aankoop van een nieuwe woning. Daarvoor is het begrip eigenwoningreserve geïntroduceerd. Als u binnen 5 jaar een woning terugkoopt is het fiscaal wenselijk de overwaarde in te brengen. Na 5 jaar bent u daartoe niet meer verplicht en kunt u in bovengenoemd voorbeeld € 350.000,00 fiscaal aftrekbaar lenen. Het goede nieuws is dat de termijn van 5 jaar wordt ingekort naar 3 jaar. Gefeliciteerd herintreders!

Let wel op! Ik heb het over het Belastingplan 2010. De wijze, grijze heren van de Eerste Kamer moeten hun gedachten er nog over laten gaan. Maar als ze wijs zijn, zijn deze aanpassingen per 1 januari 2010 wet.

Dec 8

Van de Nederlanders verwacht 64 procent dat de prijzen van koopwoningen volgend jaar gelijk zullen blijven of zelfs stijgen. Vorig jaar dacht 67 procent nog dat de prijzen zouden dalen. Dit blijkt uit jaarlijks onderzoek door Maurice de Hond in opdracht van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

De zorgen over de eigen financiële situatie als gevolg van de kredietcrisis zijn afgenomen, maar mensen zijn er niet gerust op dat anderen getroffen zullen worden door de recessie. Zo verwacht 60 procent van de mensen dat in de komende paar jaar veel woningen gedwongen verkocht zullen worden, tegenover 30 procent vorig jaar.

Het aantal huishoudens dat van plan is in de komende twaalf maanden binnen Nederland te verhuizen, bleef gelijk: 19 procent. NHG-directeur Karel Schiffer zegt dat de uitkomsten van het onderzoek sporen met het beeld dat de markt van koopwoningen zich de laatste maanden herstelt.

Het gaat om een representieve steekproef van tweeduizend Nederlanders, aldus Maurice de Hond.

bron: ANP

Dec 7

NHG Logo

Kopers van nieuwbouwwoningen die een NHG-hypotheek willen, mogen alleen in zee gaan met bouwbedrijven die zijn aangesloten bij een garantiefonds. Deze nieuwe eis van de NHG gaat per 1 januari in.

De garantiefondsen van onder andere de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK) of Woningborg, die het bekende GIW zullen vervangen, beschermen kopers tegen een financiële ramp als de aannemer over de kop gaat.

zie ook:  Opheffing Garantie Instituut Woningbouw (GIW)

Die bescherming is de afgelopen jaren fors afgebrokkeld, omdat gemeenten bouwers van nieuwbouwwoningen niet meer mogen verplichten onder garantie te bouwen. “Vooral kleinere- en middelgrote bouwbedrijven hebben de versoepeling van de regels en de crisis aangegrepen om te bezuinigen op de kosten van de insolventieverzekering”, zegt Karel Schiffer van NHG.

zie ook: Bouwfonds van Rabobank verdubbelt gemeentebudget Starterslening

Veel te dun

“Slechts 70 procent van de nieuwbouwprojecten wordt nog gebouwd me

t een garantiecertificaat. Dat vinden wij echt veel te dun. Als een aannemer op de fles gaat tijdens de bouw, en dat komt helaas steeds vaker voor, is de financiële en emotionele ellende niet te overzien.”

Jaarlijks moeten enkele honderden gedupeerden hun huis door een andere aannemer laten afbouwen. Dat kost gemiddeld tientallen duizenden euro’s extra. Aankloppen voor deze strop bij de hypotheekverstrekker wordt steeds lastiger, zeker als het gaat om een NHG-hypotheek.

“Als een bouwer netjes is aangesloten bij een erkend waarborgfonds heeft de koper tenminste de zekerheid dat de woning snel en zonder extra kosten wordt afgebouwd. Dat is ook in ons belang”, aldus Schiffer.

bron:  Telegraaf.nl

Dec 3

De economische recessie mag dan officieel voorbij zijn, voor de (aanstaande) woningbezitter lijkt het tegendeel waar. Per 1 januari aanstaande worden niet alleen de kosten voor NHG verhoogd, de maximale leencapaciteit wordt daarentegen ook nog verlaagd.

Een nieuw jaar gaat traditiegetrouw gepaard met veranderingen in voorwaarden en normen. Dit komt de huizenmarkt het komende jaar niet verder ten goede!

De hoogte van de maximale hypotheek wordt bepaald door uw inkomen te vermenigvuldigen met een bepaald percentage, het zogenoemde financieringslastpercentage.

De hoogte van dit percentage is afhankelijk van de hoogte van uw inkomen en de hoogte van de hypotheekrente die u gaat betalen. Naarmate de rente lager is en/of uw inkomen hoger, wordt de leencapaciteit hoger. Was tot 1 januari 2009 bij een modaal inkomen (± €32.500,- bruto per jaar) een hypotheek van 5,5 tot 6 keer het jaarinkomen nog vrij algemeen, medio dit jaar werd dit verlaagd naar ± 4,5 keer uw jaarinkomen.

Deze 4,5 is dus een variabel getal, en geen vuistregel. Waarschijnlijk wordt de maximale hypotheek volgend jaar iets van 4,3 keer uw bruto jaarinkomen.

Per 1 januari 2010 zal uw leencapaciteit nog verder afnemen. En afwijken van deze normen is bij de banken op dit moment nagenoeg onbespreekbaar.

lees verder op overgeld.nl

Dec 3

Veense tuinders vrezen dat de grondprijzen in de nieuwbouwwijk Braassemerland gaan dalen wanneer ontwikkelaars het straks voor het zeggen krijgen.

In een brief aan de gemeenteraad eist de plaatselijke afdeling van LTO Noord de garantie dat de huidige minimumprijs van 27,50 euro per vierkante meter ook in de toekomst blijft gelden.

lees ook: Crisisschade woningmarkt bedraagt € 9,5 mrd

Volgens LTO-voorzitter Piet van der Poel staat de grondprijs nu al stevig onder druk. ,,Ik hoorde zelf van iemand dat er aan hem niet meer dan zestien euro per vierkante meter werd geboden. Dat zijn verhalen waar ik niet vrolijk van word.”

De in een onteigeningsprocedure vastgestelde prijs van 27,50 euro is volgens de LTO-voorman eigenlijk al volstrekt onder de maat. ,,Als je rekent dat die grond straks voor 500 euro per vierkante meter wordt verkocht, dan gaat daarvan maar vijf en een half procent naar de kweker. En wie hier een paar kilometer verderop een nieuw bedrijf wil beginnen in Rijssenhout, moet daar 54 euro per vierkante meter tuinbouwgrond betalen. Als je hier een hectare verkoopt, kun je daar dus niet meer dan een halve hectare terug kopen.”

bron:  Leidsch Dagblad