huizenmarkt-zeepbel.nl

Op verzoek van SP-Kamerlid Farshad Bashir gaat staatssecretaris De Jager (Financiën) onderzoeken hoe het aflossen van de hypotheekschuld gestimuleerd kan worden. De Jager deed de toezegging naar aanleiding van het debat over het Belastingplan 2010.

Bashir: “Op dit moment hebben mensen met een aflossingsvrije hypotheek de laagste maandlasten en het meeste fiscale voordeel. Als de hypotheekschuld niet wordt aflost, blijven mensen zitten met een torenhoge schuld. De overheid stimuleert mensen dus om zo veel mogelijk schulden te hebben en niet af te lossen. Dat is de omgekeerde wereld.”

Bashir wil dat niet de aflossingsvrije hypotheek, maar juist het aflossen van de woningschuld fiscaal voordeel oplevert. “Als we op deze manier doorgaan, blijven mensen met een huizenhoge hypotheek zitten waarover ze na 30 jaar geen hypotheekrenteaftrek meer krijgen. Heel veel mensen beseffen dat niet, waardoor zij na 30 jaar grote financiële problemen hebben. Door het fiscaal aantrekkelijk maken van het aflossen van de hypotheekschulden, zullen hypotheken met een maandelijkse aflossing populairder worden.”

De SP wil overigens dat de hypotheekrenteaftrek afgetopt tot maximaal 350.000 euro, te beginnen met 1 miljoen. Ook wil de SP dat iedereen op termijn een hypotheekrenteaftrek krijgt van maximaal 42%.

bron: SP

Strop voor woningcorporaties

De verkoop van huurhuizen door woningcorporaties is vorig jaar teruggevallen tot het niveau van 2002. De verkoopopbrengsten zijn cruciaal voor investeringen in wijkverbetering en nieuwbouw.

In het zicht van 2010 wordt in veel Nederlandse huiskamers met argusogen naar de daling van de huizenprijzen gekeken, in combinatie met oplopende werkloosheid en gelijkblijvende – in ieder geval niet stijgende -inkomens.

Discussies
Tel daarbij op de steeds weer terugkerende politieke discussie over de renteaftrek en beantwoording van de vraag of er sprake is van een milde correctie of van een neerwaartse trend wint gestaag aan belang, uiteraard in het licht van de hoge hypotheken die in het recente verleden zijn afgesloten.

Voor 2002
Voor mensen die hun hypotheek vóór 2002 – en dus in oude guldens- hadden afgesloten is er geen vuiltje aan de lucht, ook nu niet. Vanwege de jarenlange (en niet aflatende) prijsstijgingen kunnen zij wel tegen een stootje, al zullen velen een deel van de ‘eurowinst’ voor consumptieve doelen hebben aangewend.

Na 2002
Slechter is het gesteld met de grote groep Nederlanders die na 2002 -in euro’s- heeft gekocht en aflossingsvrij. Zij kochten ‘hoog’ in en deden dat in het vertrouwen dat er geen betere belegging denkbaar was. Net als diegenen met een belegginghypotheek. Makelaars en banken hameren nog steeds op dat vertrouwen. De beurs is behoorlijk hersteld, de markt zal snel volgen, is het motto.

Niets aan de hand…
De boodschap van de sector is helder, maar niet overtuigend. Er zal volgens de professionals een kleine verdere correctie plaatsvinden -van maximaal vijf procent- waarna de markt uitbodemt. Alleszins normaal na de lange periode van welvaart die wij hebben genoten.

Verder is er niets aan de hand. Want, zo is de boodschap, Nederland is niet tot de nek aan toe gehypothekeerd en huizen zijn bij ons nooit een beleggingsdoel op zich geweest, zoals in Amerika. Daarnaast is er sprake van een structureel tekort aan huizen en dat tekort wordt groter -ongeacht de vergrijzing- vooral nu de bouwsector grotendeels plat ligt. Dan is er de groep mensen die weliswaar niet wakker ligt van een paar procent daling, maar wél van een neergang van twintig procent of meer. Sommigen onderzoeken wijzen op die mogelijkheid in de vorm van een donkere wolk. Die hangt boven de markt en wordt snel groter.

Ineenstorten
Om een aantal redenen is het niet uitgesloten dat binnenkort zelfs van het (ten dele) instorten van de huizenmarkt gesproken zal worden en die redenen hebben allemaal met psychologie te maken.

Denken
Hoe mensen over de markt denken is nu eenmaal bepalender dan de werkelijke gang van zaken. Ten eerste realiseren mensen zich steeds vaker dat de langdurige stijging van de huizenprijzen tot onbedoelde – zij het welkome- zelfverrijking heeft geleid, maar anderen – met name jongeren- uit de markt heeft gedrukt. De solidariteit van de samenleving wordt erdoor aangetast en dat wordt steeds vaker afgewezen. Zal deze trend doorzetten?

Aflossen
Ten tweede is er sprake van een nieuw realisme in Nederlandse huishoudens. Dat zegt dat vooral aflossingsvrije hypotheken je nóóit schuldenvrij maken. Met het ouder worden komt de pijn. Zullen ouderen kunnen blijven herfinancieren, tegen betaalbare condities?

Verwachte waarde
Ten derde begint het verschil tussen de feitelijke hypotheekwaarde en de verwachte marktwaarde van huizen te wringen en dat maakt onzeker. Onzekerheid leidt tot afwachten, soms zelfs tot koperstakingen. Zoals nu? Dan is er uiteraard nog het spook van de werkeloosheid.

Als door al deze factoren de vraag verder afneemt daalt niet alleen de prijs, maar blijft die dalen totdat mensen weer vertrouwen in de economie hebben. Komt er een correctie of een ineenstorting? De waarheid ligt waarschijnlijk in het midden.

René Tissen
Business Universiteit Nyenrode

bron RTL Z

Introduceer een systeem van hypotheekrenteaftrek, waarbij de jaarlijkse aftrekpost geleidelijk kleiner wordt. Dat levert een besparing op en starters op de woningmarkt die de aftrekpost het hardste nodig hebben, houden het financiële steuntje in de rug. Dat is een voorstel van Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw.

‘Afschaffing onverstandig’
Het is een van de maatregelen waarvoor hij pleit in het boekje Hervorming van de woningmarkt. Afschaffing van de hypotkeekrenteaftrek zou volgens hem enorme negatieve gevolgen hebben voor de bouw. Vijftien jaar lang zal de woningbouwproductie met gemiddeld 35 procent worden gedrukt in vergelijking met de situatie waarin de aftrek wel wordt gehandhaafd, zo schrijft hij.

Aftrekpost lager
Het systeem van ‘annuïtaire hypotheekrenteaftrek’ heeft dat nadeel niet. Wat voor hypotheek iemand ook afsluit, de fiscus gaat ervan uit dat er jaarlijks een deel van de schuld wordt afgelost, ongeacht dat nu wel of niet gebeurt. De jaarlijkse aftrekpost wordt dan steeds lager.

Toetsing inkomen sociale huurwoning
Ook pleit Van Hoek ervoor het inkomen van mensen die in een sociale huurwoning wonen, regelmatig te toetsen. Sociale huurwoningen zijn bestemd voor mensen met een laag inkomen. Nu wordt alleen naar het inkomen gekeken wanneer iemand gaat huren en blijven veel mensen in zo’n woning zitten, terwijl zij er inmiddels te veel voor verdienen. Om dit ‘scheefwonen’ tegen te gaan, moeten zij meer gaan betalen. Dat bevordert de doorstroming.

Electoraal onverstandig
Hij erkent dat dit politiek moeilijk ligt omdat het om grote groepen mensen en dus veel kiezers gaat. Maar hij denkt dit te ondervangen door de regeling -net als het door hem bepleite systeem voor hypotkeekrentehaftrek- alleen voor nieuwe gevallen te introduceren. Mensen weten dan waar zij aan toe zijn en kunnen zich erop instellen

bron: RTL Z

Het Internationaal Monetair Fonds verwacht dat de Nederlandse economie in 2010 weer heel licht groeit. Het IMF acht een ineenstorting van de huizenmarkt onwaarschijnlijk.

zie ook: IMF bezorgd over Nederlandse huizenmarkt

Het Internationaal Monetair Fonds (IMF) toonde zich maandag 2 november, in voorlopige versie van het landenrapport over Nederland, optimistischer over de Nederlandse economie dan het Centraal Planbureau (CPB).

Het CPB stelde in september dat de Nederlandse economie in 2010 niet zou groeien, maar gelijk zou presteren ten opzichte van 2009. Het IMF verwacht nu voor volgende jaar een groei van 0,75 procent.

Huizenmarkt
Hoewel de huizenmarkt tekenen van overspanning vertoont, zijn grote problemen volgens het IMF niet te verwachten. Van een echte zeepbel op de huizenmarkt is geen sprake.

De hypotheekschuld per huishouden is in Nederland weliswaar hoog en de hypotheeksom is gemiddeld hoog ten opzichte van het onderpand, maar vanwege de hypotheekrente-aftrek en andere fiscale maatregelen is niet te verwachten dat veel huiseignaren hun hypotheek niet meer zouden kunnen betalen.

zie ook: IMF – International Monetary Fund – The Netherlands 2009

Ook wijst het IMF op het beperkte aanbod van woningen, waardoor al te grote prijsdalingen niet te verwachten zijn.

Banken
Het IMF is redelijk lovend over de manier waarop de Nederlandse overheid banken tijdens de crisis heeft gesteund. Wel verwacht het IMF dat Nederlandse banken de komende tijd meer geld nodig zullen hebben om te herstellen van de crisis.

bron: Z24

Het is bij de insiders al tijden bekend dat de hypotheekrente-aftrek op termijn gaat verdwijnen, toch lijkt het er op dat vele Nederlandse gezinnen denken dat dit niet zo’n vaart zal lopen.

Het is overduidelijk; de hypotheekrenteaftrek gaat verdwijnen.

Nergens in de Europese Unie wordt het eigenwoningbezit zo zwaar gesubsidieerd als in Nederland. De OESO heeft zich kritisch uitgelaten over de Nederlandse hypotheekrenteaftrek. Ze stelt dat de subsidie op het eigen huis de pieken en dalen van de economie versterkt door het effect op de huizenprijzen. Ik denk dat ze gelijk krijgt. De Nederlandse  economie zal hierdoor in een diep dal wegzakken, maar er zijn vrijwel geen alternatieven. Dit kabinet moet beslissingen gaan nemen, de tijd van vooruitschuiven is voorbij…

Zeker een kwart van de woningen die gebouwd worden met de deze zomer toezegde euro 100 mln steun van minister Eberhard van der Laan van Wonen en Wijken, wordt niet gerealiseerd. Reden is dat de consument nog steeds te weinig vertrouwen heeft om te kopen en dat projectontwikkelaars de risico’s om te bouwen te groot achten.

Dat blijkt uit een steekproef van deze krant onder elf grotere en kleinere gemeenten, verspreid over het hele land. De ontwikkelaars klagen over de naar hun oordeel te korte periode van vijf maanden – tot eind december – om de nieuwbouw aan de man te brengen. Ook de onduidelijkheid die gemeenten laten bestaan rond de besteding van de subsidie, maakt hen naar eigen zeggen kopschuw.

Bouw gesubsidieerde woningen

De bouw van de ruim 14.500 gesubsidieerde woningen moet volgens de voorwaarden van het Rijk voor het einde van dit jaar worden gestart, anders moet de subsidie worden teruggestort.

Veel gemeenten blijven nog even hoop houden en willen het avontuur nog niet afblazen. De gemeente Utrecht is wel duidelijk. Van de 425 te bouwen woningen meldt ze er 160 af, bijna 40%. Van de uitval heeft Utrecht de helft weer aangemeld voor de komende tweede tranche van de subsidie, waarvoor euro 150 mln beschikbaar is. De aanvragen voor die tweede tranche moeten uiterlijk vandaag binnen zijn.

Schuiven met woningen

Utrecht draagt voor de tweede tranche 940 woningen voor. Rotterdam, dat alle 776 aangemelde woningen denkt te gaan bouwen, vreest dat door dit schuiven met woningen de spoeling bij de komende tranches minder wordt. Bij een derde tranche valt nog euro145 mln te vergeven.

Veel gemeenten weten ook nog niet hoe zij precies met de subsidie moeten omgaan. Sommige zeggen het per woning toegekende bedrag direct aan de ontwikkelaar te geven, andere besteden het aan infrastructuur voor de wijk, of vormen er een garantiefonds mee voor kopers. Weer andere storten het op een tussenrekening of verlagen de grondprijs voor het betreffende project. Het gevaar is dat als zij direct of indirect de projectontwikkelaar steunen, zij de Brusselse staatssteunregelgeving overtreden.

Onduidelijke regelingen

Een aantal ontwikkelaars vindt de tijd voor de eerste tranche – vijf maanden – te krap om voldoende vaart te kunnen maken, deels ook door de onduidelijke regelingen bij de gemeenten. Een aantal gemeenten start in november pas samen met de ontwikkelaar de verkoopcampagne.

De bouw van de overige ruim 10.000 woningen wordt misschien wel gestart vóór 31 december, maar dan met veel extra geld van gemeenten en ontwikkelaars, zoals het ministerie bij de subsidieverlening ook eist. Zo kopen woningcorporaties een deel van de woningen op en vormen betrokken partijen een fonds om de vrij-op- naam-prijs voor de koper verder te verlagen.

In een reactie laat Van der Laan weten dat het terugbetaalde geld wordt gebruikt voor de 3e tranche.

bron:  Het Financieele Dagblad