Nov 28

Banken moeten in staat blijven om leningen in stukken te hakken, deze weer in andere vorm te bundelen en door te verkopen. Dit ondanks het feit dat dit zogeheten securitiseren een van de oorzaken is van de krediet- en financiële crisis.

Dat zei directeur Lex Hoogduin van De Nederlandsche Bank (DNB) zaterdag in de marge van een congres over de toekomst van de banksector.

Momenteel is de vraag naar krediet klein, maar dat kan omslaan als de economie aantrekt. Banken moeten dan in staat zijn om geld uit te lenen, aldus de directeur. De securitisatiemarkt kan de banken van kapitaal voorzien, stelt Hoogduin.

Credit crunch

”Als de economie herstelt, moeten we voorkomen dat er een credit crunch komt”, aldus de directeur. Volgens hem bestaat het risico dat banken voorzichtig zijn met het uitlenen van geld omdat ze in de toekomst meer geld als buffer moeten reserveren.

Ook kan het zijn dat ze voorzichtig zijn omdat ze op enig moment op minder steun kunnen rekenen van centrale banken.

Veiliger

Volgens Hoogduin moet de toekomstige securitisatiemarkt wel veel veiliger worden dan die welke voorheen tot problemen heeft geleid. Eerder pleitte het Internationaal Monetair Fonds (IMF) ook al voor het behouden van het securitiseren om het leenvermogen van banken op peil te houden.

Tijdens het congres stelde de Britse financieel historicus Niall Ferguson in een lezing dat de financiële crisis geen gevolg is van een tekort aan regels voor banken. ”Ik heb zo veel slechte verklaringen gehoord. De crisis ontstond in de meest gereguleerde omgeving die er bestaat. Dat verhaal is een canard ”, zei Ferguson.

Enthousiasme

Volgens hem is de crisis het gevolg van een samenloop van omstandigheden. Hij noemde onder meer het soepele beleid van centrale banken en het enthousiasme waarmee politici het eigenwoningbezit aanmoedigden. Verder herinnerde hij de Amsterdamse financiële wereld eraan dat crises van alle tijden zijn.

Ferguson en Lexduin spraken tijdens het Amsterdam Financial Forum, een congres waar kopstukken uit de financiële wereld praten over hoe de sector er straks moet uitzien.

Het is georganiseerd door het Holland Financial Centre, een stichting die ervoor wil zorgen dat Nederland aantrekkelijker wordt als vestigingsplaats voor financiële bedrijven.

bron: ANP

Nov 27

Woningcorporatie hebben vorig jaar veel geld verloren. Dat blijkt uit de jaarverslagen, die door de NOS onderzocht zijn. Van de 430 corporaties heeft de NOS de jaarverslagen van 364 corporaties geanalyseerd.

166 corporaties maakten verlies. Bij sommigen gaat het om forse verliezen, die oplopen tot tientallen miljoenen. In totaal moesten zij voor bijna twee miljard euro afschrijven.

eel corporaties verwachten dat de verliezen dit jaar nog verder zullen oplopen. Investeringen in buurten en wijken zullen daardoor stilvallen. Daarnaast verwachten corporaties dat ze niet langer geld hebben voor investeringen in zaken als infrastructuur en publieke gebouwen.

Te grote broek
Jacob Kohnstamm, voorzitter van de raad van commissarissen van woningcorporatie Stadsgenoot (vorig jaar 88 miljoen verlies): “Ik ben er van overtuigd dat er een standstill komt van enkele jaren. Alle corporaties zullen opnieuw in overleg gaan met het rijk en de gemeenten. De vraag is of investeren in wijken en infrastructuur nog wel tot de kerntaken behoort van de corporaties. Er zal veel minder worden ontwikkeld.”

Rene van Genugten van de Woonbond denkt dat de bestuurders in het verleden een te grote broek hebben aangetrokken. “Als je de zaken op een rij zet, zie je dat er structurele problemen zijn bij de corporaties. Vroeger was er geld voor de regenten, nu niet meer. Corporaties hebben op een te grote voet geleefd.”

bron: Nieuws.nl – ‘Aedes maakt zich te veel zorgen’

Saskia Groenewegen, vice-voorzitter van de raad van commissarissen van De Key (verlies vorig jaar 31 miljoen) verwacht dit jaar opnieuw verlies. “Minimaal 32 miljoen, waarschijnlijk meer. Alle projecten worden doorgerekend. Een aantal projecten zal worden vertraagd. Vooral op grondaankopen en projecten voor hoge huren zal verlies worden geleden. Het heeft alles met de kredietcrisis te maken.”

Weggestuurd
De organisatie is volgens Groenewegen te enthousiast geweest. Er zijn te grote risico’s genomen in sommige projecten. Corporatie De Key stuurt de directeur weg.

Ook bij Rentree in Deventer moet de bestuurder weg omdat hij de financiën niet op orde heeft. Inmiddels zijn er forensisch accountants aan het werk om te onderzoeken of er fraude is gepleegd.

SGBB, een corporatie met het hoofdkantoor in Hoofddorp, leed in 2008 een verlies van maar liefst 300 miljoen euro.

bron: NOS

Nov 27

Rabobank Bouwfonds zeepbelHet beschikbare budget voor Startersleningen bij gemeenten waar Bouwfonds starterswoningen realiseert, kan dit jaar nog worden verdubbeld. Bouwfonds is daarvoor een samenwerking aangegaan met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) en FGH Bank.

Sommige van de 230 deelnemende gemeenten aan de Starterslening hebben slechts een beperkt budget beschikbaar voor de funding van de lening. Door deze samenwerking kan hun budget worden verdubbeld en kan de markt voor starters worden vergroot. Randvoorwaarde is wel dat de lening wordt verstrekt aan kopers van een starterswoning van Bouwfonds.

René van der Haar, conceptontwikkelaar bij Bouwfonds en initiatiefnemer van de samenwerking: ‘Een huis van 170.000 euro is voor een starter (uitgaande De Rabobank Bouwfonds sub-prime hypotheekvan een modaal inkomen) al moeilijk te betalen. En dat bedrag is toch zo’n beetje de ondergrens voor de bouw van een marktconforme woning. Met een Starterslening willen wij de koop van een dergelijke woning weer binnen het bereik van de starter brengen.’

De Starterslening werd in 2002 ontwikkeld door het SVn samen met gemeenten om de instroom van starters op de woningmarkt te bevorderen. In de huidige woningmarkt – waarin vooral starters actief zijn – is de Starterslening één van de meest succesvolle crisismaatregelen.

zie ook:  Starterslening is funest voor starter van morgen – Economie – de Volkskrant

De Starterslening zit zo in elkaar dat het Rijk 50 procent bijlegt bij het budget dat een gemeente ter beschikking heeft voor Startersleningen. Een gemeentebudget van bijvoorbeeld 1 miljoen euro wordt door het Rijk verdubbeld tot 2 miljoen euro. Mocht Bouwfonds in deze gemeente starterswoningen aanbieden, dan kan dankzij de samenwerking met SVn en FGH Bank deze lening worden verdubbeld en vervolgens weer verdubbeld door het Rijk.

bron:  Vastgoedmarkt.nl

Nov 26

De geldhoeveelheid in de eurozone groeit trager dan ooit en de kredieten van de banken aan de privésector dalen meer dan ooit. Deze tegenvallende cijfers suggereren dat er geen inflatiegevaar bestaat en dat de Europese Centrale Bank (ECB) slechts heel geleidelijk haar leningen aan de banken zal afbouwen.

(tijd) – De geldhoeveelheid (M3) steeg in oktober slechts met 0,3 procent jaar op jaar, tegenover 1,8 procent in september. De ECB streeft naar een geldgroei van 4,5 procent.

Monetary aggregate M3

De leningen van de banken aan de privésector daalden in oktober met 0,8 procent jaar op jaar na een terugval van 0,3 procent in september. De kredietverlening aan niet-financiële bedrijven zakte met 1,2 procent na een daling met 0,2 procent de vorige maand. De kredietverstrekking aan de gezinnen verminderde met 0,1 procent na een achteruitgang met 0,3 procent.

Monetary aggregate M3 and M1

Onderzoek van de ECB toont aan dat de kredietverlening aan gezinnen een licht voorlopende indicator is. De kredietverstrekking aan niet-financiële bedrijven daarentegen is een indicator die drie kwartalen achterloopt op de economische activiteit.

‘De geld- en kredietcijfers geven de ECB een sterk argument om haar monetaire stimulans slechts geleidelijk af te bouwen’, zegt ING-econoom Martin van Vliet. ‘Onze werkhypothese blijft dat de ECB in de eerste helft van 2010 de meeste niet-conventionele maatregelen afbouwt en in de tweede helft van volgend jaar de rente begint te verhogen.’

bron: De Tijd

Nov 26

De Nederlandsche Bank waarschuwt dat de kredietcrisis nog niet voorbij is. Vooral huiseigenaren die vanwege de lage rente hebben gekozen voor een korte rentevaste periode, lopen risico om in de problemen te komen.

Woonlasten omhoog als rente stijgt
Ruim een kwart van alle mensen die dit jaar een hypotheek afsloten, koos voor een korte rentevaste periode. De rente bij zo’n hypotheek is relatief laag, dus aantrekkelijk. Maar als de economie weer aantrekt, stijgt de rente en daardoor zullen de woonlasten ineens heel snel omhoog gaan.

Bij aantrekken van de economie kunnen huizenbezitters met een korte rentevaste periode in de problemen komen. Om deze reden adviseert Vereniging Eigen Huis altijd om te kiezen voor lange rentevaste perioden van 10 of 15 jaar. Hoewel de rente iets hoger is in vergelijking met een korte rentevaste periode, biedt die keuze vele jaren zekerheid door vaste maandelijkse hypotheeklasten.

 

bron:  Vereniging Eigen Huis


Nov 25

De daling van de waarde van vastgoed werkt door in het financiële systeem. Zo meldt De Nederlansche Bank (DNB) in het afgelopen week verschenen Overzicht Financiele Stabiliteit in Nederland. Door de economische neergang staat de vraag naar kantoorruimte en ander commercieel onroerend goed onder druk. Dat heeft gevolgen voor de waarde. In het derde kwartaal lag de markindex bijna 8% lager dan een jaar geleden.

crisis

DNB ziet twee effecten ontstaan. Financiële instellingen leiden verlies op beleggingen in commercieel vastgoed. En er ontstaat een hoger kredietrisico door de waardedaling van onroerend goed dat als onderpand is gebruikt voor regulier krediet. Dat effect openbaart zich als een debiteur niet langer aan zijn betalingsverplichting kan voldoen en de bank gedwongen wordt tot uitwinning.

Nov 25

De schade van de kredietcrisis op de woningmarkt bedraagt € 9,5 mrd. Dat blijkt uit onderzoek van vastgoedadviseur Fakton. De maatregelen die de overheid neemt slaan volgens Fakton onvoldoende aan. Per niet gebouwde nieuwbouwwoning loopt de rijksoverheid bijna € 210.000 mis. De schade voor het Rijk, zo verklaart Peter van Bosse, bestaat uit het mislopen van inkomsten uit BTW en vennootschapsbelasting. Daarnaast lopen de kosten voor de werkgelegenheid hoog op.

Bij een afname van 30.000 nieuwbouwwoningen is dat tekort € 6,25 mrd. Ook gemeenten lopen inkomsten mis. Zij ontvangen minder grondinkomsten en maken hogere kosten door bijvoorbeeld sloop en sanering van voormalige bouwterreinen. Daardoor ontstaat voor de gemeenten een negatief verschil van € 3,25 mrd ten opzichte van 2007.

De overheid heeft inmiddels diverse stimuleringsprogramma’s opgezet. Uit de analyse blijkt volgens Fakton dat de maatregelen minimaal aanslaan. Ook twijfelt Van Bosse aan de effectiviteit van het stimuleringsbudget van € 395 mln.

bron: PropertyNL

Nov 24

Volgens de theorie van Kondratieff is de economische winterperiode eind 2000 aangebroken. Dit voorspelt weinig goeds voor het huidige klimaat van de wereldeconomie. Omdat het wereldvalutasysteem gebaseerd is op vertrouwen, is de verwachting dat dit valutasysteem gedurende deze crisis in elkaar zal storten. Kondratieffs theorie voorspelt dan ook een ineenstorting van de ‘US dollar-economie’. Ook zou de euro dit tijdperk niet overleven.

In 1971 werd de dollar losgekoppeld van de goudprijs, waardoor de dollar een fiatmunt werd. Bij een algehele vertrouwensbreuk ten opzichte van de dollar zou de Amerikaanse munt volgens Kondratieffs onheilspellende visie tijdens deze winterperiode moeten gaan vallen. Aangezien de euro voor maar ongeveer 15% goudgedekt is, en dus voor maar liefst 85% uit ‘vertrouwen’ bestaat, zou ook deze munt vatbaar zijn voor een vertrouwensbreuk en dus kandidaat zijn om te verdwijnen.

De dollar staat er momenteel niet al te best voor. De private en publieke schuldenlast van de VS is extreem hoog. Het gevaar hiervan is volgens het Kondratieffprincipe dat deze schuld (in de huidige deflatoire winterperiode) niet kan worden terugbetaald. Daardoor zou daadwerkelijk gestalte gegeven kunnen worden aan een vertrouwensbreuk ten opzichte van de dollar.

Maar ook de euro en ons eigen land kennen de nodige uitdagingen. De enorme uitgaven van Wouter Bos, de garanties aan ING, de injecties bij branchegenoten, de verhoging van de NHG, alsmede het depositogarantiestelsel zouden rampzalige gevolgen kunnen hebben voor de belastingbetaler. Toenemende rentelasten uit hoofde van de sterk toenemende staatsschuld, alsmede de aflossingsbedragen van de ‘BV Nederland’, hangen als een zwaard van Damocles boven het hoofd van de belastingbetaler. Of de dollar en de euro zullen standhouden tijdens deze ‘wintercrisis’ zullen we pas rond 2021, het voorspelde einde van deze winterperiode, weten.

De rente is op weg naar het vriespunt van een barre Kondratieff-winter. Op de lange termijn bezien, is de koersontwikkeling dramatisch. De rente zette in 2008 de dalende trend opnieuw in vanaf een hoogtepunt rond 4,85%. De rente vormde begin dit jaar rond 3,5% een bodem. Dit niveau wordt opnieuw aan een test onderworpen, waaruit blijkt dat beleggers nog altijd risicomijdend zijn.

renteverloop

Nikolai Dimitrievitch Kondratieff

Wie was deze onheilsprofeet eigenlijk? Begin jaren twintig van de vorige eeuw deed de Russische econoom Nikolai Dimitrievitch Kondratieff onderzoek naar de relatie tussen cycli in goederenprijzen en investeringsgedrag. Hij kwam tot het inzicht dat bepaalde golfbewegingen steeds terugkeren. Deze golfbewegingen worden aangeduid met de term Long Wave Cycles. Deze lange economische cycli hebben een duur van tussen de vijftig en zestig jaar, waarbinnen vier subcycli zijn waar te nemen, die Kondratieff aanduidde met de seizoensnamen lente, zomer, herfst en winter.

De lente

De lente wordt met een lengte van tien tot vijftien jaar opbouwfase genoemd. Deze periode wordt gekenmerkt door economisch groei, die voortvloeit uit lichte inflatie van vooral producenten- en consumentenprijzen. Deze periode is winstgevend voor investeerders, vanwege de lage koers-winstverhouding van de bedrijven.

De maatschappij heeft in de voorafgaande winter te kampen gehad met deflatie en daardoor veel productiecapaciteit afgestoten. Nieuwe bedrijven floreren nu dankzij de hogere prijzen op de markt. Logischerwijs daalt de werkloosheid in deze subcyclus. Het is een interessante tijd om te beleggen in effecten en onroerend goed, vanwege de lage waardering daarvan. Vanwege de lichte inflatie stijgen lonen en prijzen en blijft de rente laag. De periode 1949 tot 1966 wordt gezien als de meest recente lenteperiode.

De zomer

De zomer wordt betiteld als consolidatiefase. Deze periode duurt ongeveer vijftien jaar. In deze fase is eerst een toename van de economische groei waar te nemen, waarna het aantal investeringen daalt. De inflatie wordt steeds hoger en de economische groei neemt vervolgens langzaam maar zeker af. Deze combinatie wordt stagflatie genoemd.

Men speculeert op de hogere inflatie door enerzijds aandelen en onroerend goed te kopen en anderzijds de productiecapaciteit van de bedrijven op de hogere inflatie af te stemmen. Hierna wordt de economie getroffen door een zeer zware recessie, waarbij de werkloosheid stijgt, de productiviteit daalt en de inflatie stijgt. De periode 1966 tot 1981 wordt beschouwd als de laatste zomerperiode.

De herfst

Tijdens de herfstperiode (die ongeveer tien jaar duurt), ook wel omschreven als plateaufase, is sprake van economische groei en afnemende inflatie, doordat veel bedrijven concurreren op de internationale markt. Een tweede groeifase breekt aan. Er ontstaat een prijsstijging van onroerend goed en effecten en er is een prijsafname zichtbaar van goederen en edelmetalen. Er wordt een gevaarlijke combinatie van kuddegedrag (vanwege irrationele toekomstverwachtingen) en excessief kredietbeleid in de economie waargenomen.

De private schuld bereikt in deze periode haar hoogtepunt. Hierdoor ontstaat een luchtbel, die in de winterperiode uiteen zal gaan spatten. Een kleine terugval in werkgelegenheid, rentestijging of goederenprijsstijging kan resulteren in betalingsproblemen. Herfstperiodes deden zich voor van 1921 tot 1929 en van 1982 tot 2000.

De winter

De laatste en tevens langste periode (twintig jaar) van de Long Wave Cycles is de winter- of liquidatieperiode. Deze periode breekt aan op het moment dat de luchtbel uit de herfstperiode uiteenspat. Er is op dat moment een plotselinge afname van vermogen zichtbaar (onroerend goed en aandelenkapitaal), gevolgd door deflatie van producenten- en consumentenprijzen.

De belangrijkste kenmerken van deze tijd zijn een groot aantal bedrijfsfaillissementen, een ineenstorting van het economisch systeem (voornamelijk veroorzaakt door de excessieve liquiditeit in de herfstperiode) en een vlucht naar middelen met een vaste waarde (bijvoorbeeld edelmetalen). Financiële middelen verdwijnen, waardoor het krediet ernstig wordt beperkt. Consumenten zijn hierdoor niet meer in staat om geld uit te geven. Het prijsniveau daalt zo snel dat de consumenten aankopen gaan uitstellen, omdat zij weten dat die aankopen snel nog goedkoper zullen gaan worden. Door deflatie en toenemende werkloosheid zal tevens de waarde van de bezittingen verder in waarde zakken. Uiteindelijk wordt het einde ingeluid van een monetair systeem.

De ontevredenheid onder de bevolking die uit deze malaise voortvloeit, kan zelfs ontaarden in gewapende conflicten of revoluties. Op het dieptepunt van de crisis ontstaat er veelal een dieptepunt- of trogoorlog, die bepalend is voor de volgende cyclus. De laatste winterperiode was de periode 1930 tot 1945.

bron: Telegraaf.nl


Nov 24

Dave is blij met een toenhoge schuld

Wethouder Scholten heeft de eerste starterslening uitgereikt aan een Diemense jongere, Dave Moen. Met een starterslening kan het voor jongeren net even makkelijk worden om een woning te kopen.

Wethouder Scholten: Voor veel starters is een koopwoning moeilijk betaalbaar geworden. De gemeente Diemen vindt dit een ongewenste ontwikkeling en heeft daarom besloten om leningen aan jonge starters op de woningmarkt te verstrekken. Er hebben 32 personen een formulier bij de gemeente aangevraagd, maar nog slechts een persoon heeft de aanvraag ook echt bij ons ingediend. Dat heeft geresulteerd in deze starterslening. Ik hoop dat meer jongeren de weg naar deze voorziening weten te vinden. De starterslening is de eerste drie jaar een renteloze lening. Er is dan geen aflossing verschuldigd. Na drie jaar wordt de gewone marktrente gevraagd, tenzij de koper een hertoets aanvraagt.

De financiële draagkracht van de koper wordt dan opnieuw getoetst. Afhankelijk van het financiële draagvlak wordt de hoogte van de rente bepaald. Is de financiële draagkracht niet groter geworden, dan blijft de rente van 0 % de daarop volgende drie jaren staan.

Daarna kan een hertoets plaatsvinden in het zesde, het tiende en het vijftiende jaar.

bron: echo.nl

Nov 23

Bouwhuis Groep, de door VVD-coryfee Hans Wiegel aangeprezen Apeldoornse aanbieder van vastgoedobligaties, zit in zwaar weer. Directeur en oprichter Jonald Bouwhuis is daarbij onder vuur komen liggen, omdat hij geld van verschillende fondsen en vennootschappen van de groep met elkaar heeft vermengd.

VVD-er Wiegel werkt graag samen met de mensen van Bouwhuis

bron:  Het Financieele Dagblad