Sep 29

Voor de mensen met omvangrijke schulden wel natuurlijk, maar voor mensen zonder of met beperkte schulden is dat zeker niet zo. Voor spaarders is deflatie geen enkel probleem en ook mensen met uitkeringen zijn bijna nooit slecht af met deflatie.

zie ook: PIMCO’s Bill Gross buying U.S. Treasuries as protection against deflation

Sep 28

De bouw van nieuwe huizen is stil aan het vallen. In de eerste acht maanden van dit jaar verkochten bouwbedrijven en projectontwikkelaars nog maar 1300 huizen per maand. In de jaren daarvoor waren dat er maandelijks nog 2800. Complete bouwprojecten stagneren nu omdat in de voorverkoop te weinig panden van de hand gaan. Als er niets gebeurt, gaat 20 procent van de bouwbedrijven failliet.

Alarm

Met die waarschuwing aan het kabinet presenteerde de NVB, de vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers, maandag in Den Bosch de recente verkoopcijfers van nieuwbouwhuizen. NVB-directeur Nico Rietdijk slaat alarm. ‘We zitten nu op het laagste niveau dat ooit door ons is geregistreerd.

Daarnaast zijn de verkochte woningen kleiner en circa 9 procent goedkoper dan voorheen.’ De NVB voorspelt dat de woningbouw zo’n 7 miljard euro aan jaarproductie verliest. 75 duizend tot 100 duizend werknemers zullen volgens de bouwers hun baan verliezen als het tij niet snel wordt gekeerd.

Bestaande woningen

Hoewel ook de verkoop van bestaande woningen in een diep dal zit (min 43 procent ten opzichte van vorig jaar), verwacht de NVB daar een eerder herstel dan op de nieuwbouwmarkt. Uit recente onderzoeken blijkt dat starters langzaam maar zeker weer de aanschaf van een huis overwegen. Dat kan de woningmarkt in beweging zetten.

Maar om de nieuwbouwprojecten vlot te trekken is het noodzakelijk dat ook de duurdere huizen weer verkocht worden. ‘Vaak loopt de verkoop van goedkope woningen nog wel redelijk door, maar omdat de dure woningen in een project financieel en kwalitatief niet gemist kunnen worden, stranden projecten alsnog’, aldus NVB-directeur Nico Rietdijk.

NHG-garantie

De bouwers kwalificeren de maatregelen van het kabinet om de woningmarkt op gang te brengen als ‘too little too late’. Minister Van der Laan verhoogde per 1 juli de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) tot woningen van 350 duizend euro. Mensen die een woning in die categorie buiten hun schuld (werkloosheid, echtscheiding, arbeidsongeschiktheid, overlijden partner) met verlies moeten verkopen via een executieveiling, kunnen erop rekenen dat NHG de restschuld aan de bank betaalt.

De NVB pleit voor een verdere verruiming van de NHG-grantie tot tenminste 500 duizend euro. Daarnaast roepen de bouwers de overheid op de grondprijzen te verlagen en de kwaliteitseisen te versoepelen. De gemiddelde koper zoekt een nieuwbouwhuis van 250 duizend euro. De gemiddelde vraagprijs ligt echter op 290 duizend euro. Om vraag en aanbod dichter bij elkaar te brengen willen de bouwers goedkoper kunnen bouwen.

Goede voorbeeld

De NVB presenteerde de cijfers maandag in de Brabantse hoofdstad Den Bosch, omdat die provincie volgens de bouwers het goede voorbeeld geeft in het stimuleren van de bouw. Brabant presenteerde vorige week een pakket maatregelen. Zo kunnen Brabantse huizenkopers rekenen op provinciale compensatie als zij hun nieuwe woning door onvoorziene omstandigheden binnen drie jaar gedwongen moeten verkopen. De provincie neemt dan de helft van het verlies voor haar rekening, met een maximum van 60 duizend euro.

Bron: DAG

Sep 26

De verzelfstandiging van ABN Amro gaat de staat nog vele miljarden extra kosten. De geldreserves in het Nederlandse deel van de bank voldoen bij lange na niet aan de eisen van DNB en dus zal Wouter Bos veel geld bij moeten storten. ABN Amro noemt het echter onzin.

Dat melden bronnen dicht bij het verzelfstandigingsproces van ABN Amro en Fortis tegenover Z24. Het officiële commentaar van ABN Amro is echter: ”onzin, kletskoek”.

Laag
Het Nederlandse deel van ABN Amro Groep heeft zeer lage kapitaalbuffers. De zogenoemde tier-1 ratio, die de eigen middelen van de bank meet als percentage van de naar risico gewogen bezittingen, is in het bijzonder erg laag. Bronnen melden aan Z24 dat die zich tussen de 1 en 4 procent bevindt.

Lees verder op de financiële website www.z24.nl

Sep 26

We hebben schuldenaren die veel risico nemen en we hebben de bravere schuldenaren. Minski heeft hiervoor een indeling bedacht die heel helder is.

Als eerste zijn er de schuldenaren die een lening aangaan en deze weer netjes terugbetalen. De aflossing is dus positief.

Dan zijn er de schuldenaren die wat meer risico nemen. Zij lossen niet of nauwelijks af. We kennen allemaal de aflossingsvrije hypotheken. Het is tegenwoordig uitzonderlijk als je een hypotheek afsluit zonder aflossingsvrij deel. De bank vind alles goed. Hoe hoger de lening hoe hoger de renteinkomsten. Alleen wanbetaling kan een risico vormen.

Maar we kunnen nog een stap verder. We kunnen de lening ook steeds wat laten groeien.
Dit zijn schulden met een negatieve amortisatie. Een mooi woord voor negatieve aflossing. De schuld wordt dus steeds hoger. In principe is dit mogelijk. De hypotheek hangt samen met de waarde van het huis en de hoogte van het inkomen. In een markt waar de huizenprijzen stijgen en de lonen ook stijgen door een krappe arbeidsmarkt kan dit een tijd goed gaan. De maandlast is in dit geval heel erg laag omdat een deel betaald wordt door de schuld te verhogen.

Door alle hypotheken in deze catgorieen onder te verdelen krijg je een indruk van het risico dat wij lopen. De toenemende populariteit van aflossingsvrije hypotheken duidt dus op hogere risico’s voor burgers. Door de crisis zijn een aantal mensen genoodzaakt om de hypotheek te verhogen om zo de inkomensterugval te compenseren. Het groeien van deze groep betekent ook dat de risoco’s toenemen.

Een andere inschatting van het risico kan verkregen worden door de schuld af te zetten tegen inkomen en onderpand. Nu de huizenprijzen dalen en de hypotheekschulden niet dalen betekent dat dus dat de situatie kwetsbaarder is geworden. Voor veel mensen geldt ook dat het inkomen is gedaald terwijl de schuldenlast gelijk is gebleven.

Om de kwetsbaarheid te verminderen zou er dus schuld afgelost moeten worden. Maar de vraaguitval die dit veroorzaakt zou de economische groei sterk afremmen. En daarmee zou het inkomen ook kunnen dalen.

Het huidige beleid is er dus op gericht om de kredietverlening op peil te houden of te laten groeien. Maar de schuldenlast blijft bestaan en het systeem blijft kwetsbaar. Groot risico blijft de inflatie. Als deze op gaat lopen dan zal er een opwaartse druk op de rente ontstaan. En een hogere rente zou de problemen voor personen en bedrijven met een schuld nog groter maken.

bron: Marcel Meijer

Sep 25

De Kijker aan Zet gaat vandaag over de mogelijke afschaffing van de fiscale aftrek van de rente op de hypotheek. “De aftrek moet worden afgeschaft, maar niet nu.” “De huizenprijzen zullen dan gaan dalen, maar de betaalbaarheid wordt niet beter.”

Peter Boelhouwer, hoogleraar aan de TU Delft, en Hans André de la Porte, woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis

Deskundigen
Peter Boelhouwer, hoogleraar aan de TU Delft, en Hans André de la Porte, woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis gingen samen in de slag met de volgende stelling:

Is het een goed idee om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen?

bron: RTL Z

Sep 24
Centrale banken hebben de kredietcrisis mede mogelijk gemaakt. Dat schrijven onderzoekers van het Internationale Monetair Fonds (IMF) in een woensdag verschenen rapport. Ze stellen dat centrale banken veel meer moeten doen dan alleen maar de inflatie op een bepaald, laag niveau houden.
Monetary aggregate M3
De kredietcrisis en de wereldwijde onbalans hadden zich niet voorgedaan als centrale banken meer aandacht hadden besteed aan traditionele indicatoren zoals geldschepping en kredietgroei. (* M staat voor money supply en de 3 voor het tellen van zowel chartaal geld (munten en biljetten), giraal geld en depositos.)

De onderzoekers bekeken de zeepbellen die er de afgelopen veertig jaar op de huizen- en aandelenmarkten zijn geweest. Het klappen ervan leidt steeds tot crises, zoals de kredietcrisis. Centrale banken hebben echter niets gedaan om te voorkomen dat de zeepbellen ontstonden, omdat er geen inflatiedreiging was.

De Europese Centrale Bank (ECB) bijvoorbeeld, ziet prijsstabiliteit in de landen die de euro voeren als zijn enige doel. Om dat te bereiken probeert de ECB de inflatie ‘onder maar dicht bij’ 2 procent te houden, waarin de bank al jaren slaagt.

Inflation rate (HICP)

Maar in plaats van zich blind te staren op inflatiebeteugeling, hadden de monetaire autoriteiten volgens het IMF-onderzoek er juist tijdig voor moeten zorgen dat er niet zo veel geleend kon worden. De signalen dat een flinke groei van de kredietverlening tot economische problemen leidt, liggen volgens de onderzoekers voor het oprapen.

zie ook: ‘Banken zijn dieven’ | huizenmarkt-zeepbel.nl

De reactie van de centrale banken bij zulke signalen had moeten zijn dat ze de geldmarkt krapper maken. Door de rente te verhogen, wordt krediet duurder en het voor banken aantrekkelijker hun geld bij een centrale bank te stallen, waardoor de geldhoeveelheid afneemt.

zie ook: De vrije economie: IMF kritisch op centrale banken

De Nederlandse bankpresident Nout Wellink suggereerde eerder dat de ECB over een grotere vrijheid moet beschikken ‘om proactief op te treden tegen het ontstaan van financiële bubbels’.

bron: de Volkskrant

Sep 23

Dat de huizenmarkt in Nederland uiteindelijk te maken zou krijgen met de gevolgen van de kredietcrisis leek halverwege vorig jaar al slechts een kwestie van tijd. De na-ijleffecten door verkopen uit de net iets minder kritieke periode in het eerste deel van 2008, de oplevering van nieuw gebouwd onroerend goed en de voortdurende schaarste in de populairste prijsklasse gaven lang een vertekend beeld over de effecten die de economische malaise heeft op één van de belangrijkste onderdelen van het economisch mechanisme in Nederland. De handel in onroerend goed.

Meer dan de helft van alle huishoudens (3.9 miljoen) in Nederland bezat in 2008 een eigen woning. De geschatte totale waarde daarvan (bron: onroerendezaakbelasting) bedroeg vorig jaar (!) meer dan 950 miljard euro. De hypotheekschuld die op de eigen woningen rustte, komt in 2009 neer op bijna 609 miljard euro. De hypothecaire last lijkt overzichtelijk maar als je de wat oudere huizenbezitter -ondanks de crisis veelal nog gezegend met overwaarde en een lage hypotheek- wegstreept blijft er een grote risicogroep met in veel gevallen tophypotheken over. Met naar nu blijkt als onderpand behoorlijk overgewaardeerd onroerend goed. Al telde de fiscus in 2009 nog 24.500 woningen met een WOZ waarde van meer dan en miljoen euro(!)

Nederland stond vorig jaar wereldwijd nog op de tweede plaats als het gaat om jarenlang slecht verklaarbare stijgingen van de huizenprijzen, zo bleek uit berekeningen van het Internationaal Monetair Fonds (IMF). Stagnerende nieuwbouw wordt in Nederland zelf gezien als één van de belangrijkste redenen voor de opstuwing van de huizenprijzen. Het kooppotentieel nam de laatste twee decennia vooral door tweeverdieners toe, het verkoopbare aanbod blijft (zo’n 150.000 woningen) achter. In de jaren 80 werden er jaarlijks gemiddeld 120.000 nieuwe woningen opgeleverd, de laatste jaren zijn dat er gemiddeld 70.000 geweest.

De hypotheekschuld als percentage van het Bruto Nationaal Product is in vergelijking met België ( 40 %), Duitsland ( 45 % ), Ierland ( 65 %), Engeland ( 80 %) en Amerika ( 80 %) in Nederland het allerhoogst ( 98 %). Er zit verder relatief veel vermogen bij een kleine groep huishoudens. Maar liefst 613 miljard (62 procent) van het totale vermogen is in bezit van de 10 procent meest vermogende huishoudens. Bij de 10 procent minst vermogende huishoudens daarentegen zijn de schulden fors groter dan de bezittingen. Zij hebben op dit moment een negatief vermogen van 49 miljard euro. Dat is gemiddeld bijna 70 duizend euro en veelal het directe gevolg van de hypotheek voor de eigen woning. Er zit dus flink wat lucht in de huizenmarkt. Sommige deskundigen zoals het IMF stellen zelfs tussen de 25 en 35%, de bedrijfstak zelf doet collectief aan zakdoekje leggen niemand zeggen of verspreidt selectief ‘bruikbare’ informatie.

“A nod is as good as a wink to a blind horse”

Je kan dus stellen dat financiële instellingen en subsidiair hun oververtegenwoordigde thuisbankier Wouter Bos met geknepen billen zitten wanneer het gaat om de inmiddels toch wel sterk dalende huizenprijzen, halverwege dit jaar al zo’n 6.5 % lager. Eerder deze week werd bekend dat de huizenprijzen in augustus ten opzichte van de zelfde maand in 2008 met 5.6% zijn gedaald. Ook in vergelijking met juli 2009 waren de prijzen fors lager.  In 2008 al boekten financiële instellingen een (bruto)waardeverlies van liefst 278 miljard euro af op de financiële activa. De voor een belangrijk deel ongedekte promesse die het eigen huizenbezit vertegenwoordigt bezorgt bestuurders bij financiële instellingen nu al fantoompijn. Het is daarom dat op het de afgelopen maanden op het nationale lobbycircuit in Den Haag drukker was dan een gemiddelde vrijdagmiddag op de A2 richting Den Bosch. Bankbestuurders drongen aan op hogere hypotheekgaranties waarvoor Minister Wouter Bos inmiddels door de knieën is gegaan. Ook tophypotheken mogen onder kortlopende restricties weer verstrekt worden.

Het verhogen van de nationale hypotheekgarantie door de overheid is echter een doekje voor een slagaderlijke bloeding die niet alleen te laat aangebracht is maar een markteffect heeft dat te verwaarlozen valt. De huizenkoper is meer dan op zijn hoede en zal zich niet laten verleiden door een garantiesysteem waarvoor zijzelf overigens de kosten moeten dragen. De koper is dus niet de bevoordeelde partij maar de wederom minder risicolopende bank! Afschaffing van de overdrachtsbelasting lijkt in dat zelfde kader wellicht interessant maar zal ook niet meer zijn als een druppel op een roodgloeiende plaat. Het maakt even niet uit hoe je de koper probeert verleiden, die wacht op economische opklaringen al zijn met name tweeverdieners nog wel genegen om een huizenaankoop te doen en heeft deze groep nog niet aan populariteit bij banken hoeven in te boeten. Deze groep is feitelijk nog de tweetact motor in deze ernstig haperende huizenmarkt die wel aan normalisatie toe is.

Banken zitten sowieso in een spagaat want enerzijds is men gehouden aan een strenge norm die een hogere hypotheek verstrekking dan 4.5 keer het bruto jaarinkomen feitelijk onmogelijk maakt anderzijds devalueren ze daarmede de waarde van de voor hun significante huizenvoorraad in Nederland omdat hogere inkomens het nu lager in het segment moeten zoeken waardoor het al wankele mechanisme nu definitief verstoord lijkt te zijn. Heel evident zichtbaar want werden er vorig jaar nog pakweg 180.000 huizen verkocht in Nederland, in 2009 is de verwachting dat er minder dan helft daarvan van eigenaar zal verwisselen. Gemiddeld worden er nu al 40% minder huizen overgedragen, in de duurdere segementen (bovende de 450.000 euro) is dat zelfs 80%.

Shake out makelaars

De makelaarsvereniging NVM speelde eerder jaar nog even voor meteorologisch deskundige door tegen beter weten in goed weer op de huizenmarkt te voorspellen. Een voorbeeldje van matig georganiseerd whisfull thinking want volgens Ed van de Bijl, directeur van de landelijke makelaarsvereniging LMV, is de kaalslag al langer aan de gang. Door de dalende omzetten op de huizenmarkt maakt volgens Van de Bijl ruim 20% van de middelgrote makelaarskantoren verlies. Veel andere makelaars zouden genoegen moeten nemen met een inkomen dat onder modaal niveau ligt.  De verwachting is dat een vierde van het makelaarsgilde het bijltje er nog dit jaar bij neer moet gooien.

Volgens de Limburgse NVM-voorzitter Erik Bessems zou er in zijn regio al een faillissementsgolf onder woningmakelaars gaande zijn. ‘Neem Maastricht. Duizend panden staan te koop bij 107 makelaars. En Landgraaf, vierhonderd panden bij tachtig makelaars. Dat zijn geen goede verhoudingen meer.’ Hij denkt dat Limburg in de problemen vooroploopt omdat ‘de markt hier al nooit zo dichtgetimmerd was als elders in Nederland.’ Bessems vermoedt dat de prijsvechters hun inkomsten uit bemiddeling aanvullen met hypotheekbemiddeling en andere diensten. Om consumenten te beschermen tegen uitwassen bij makelaars pleit Bessems voor aangescherpt overheidstoezicht op makelaars. Een hem niet euvel te
duiden preek voor eigen parochie want het ‘vrije’ makelaarsschap is de NVM al langer een doorn in het oog.  Kortom de huizenmarkt verkeerd ondanks de verbloemende publicaties van de diverse belanghebbenden in heel slecht weer. Zoveel is inmiddels wel heel duidelijk…

bron: Marketingfacts

Sep 22

De verkoop van nieuwbouwwoningen is in het tweede kwartaal met 40% gedaald tot vierduizend.

Monitor
In het tweede kwartaal van 2008 waren dat er nog zevenduizend. Dat blijkt uit een onderzoek van de Monitor Nieuwe Woningen in opdracht van het ministerie van VROM. Ten opzichte van het eerste kwartaal van dit jaar is sprake van een licht herstel. Toen werden er bijna 3200 woningen verkocht.

Goedkope segment
Opvallend is dat het aantal verkopen in het goedkopere segment juist is toegenomen. In het laagste prijssegment, huizen tot 216.000 euro, werden in het tweede kwartaal bijna 48 procent meer woningen verkocht dan in het eerste kwartaal.

Kleinee woningen
”Uit het onderzoek blijkt duidelijk dat de laatste tijd er relatief meer goedkopere woningen nieuw te koop worden aangeboden door ontwikkelaars.Dat betekent dat ontwikkelaars vooral wat kleinere woningen, vaak rijtjeswoningen op de markt brengen”, verklaarde directeur Jan Fokkema van de vereniging van projectontwikkelaars Neprom dinsdag.

bron: RTL Z

Sep 22

Het bedrag wat Nederlandse huishoudens in totaal hebben geleend voor hun hypotheek is gestegen van 138 miljard euro in 1996 naar maar liefst 609 miljard euro in het tweede kwartaal van dit jaar. Tegelijk zijn de huizenprijzen 2,5x over de kop gegaan.

Uitstaande hypotheekschuld

Cijfers
Dat blijkt uit onderzoek van RTLZ op basis van cijfers van DNB en het CBS. Opvallend aan de cijfers is dat de totale hypotheekschuld maar blijft oplopen, terwijl de gemiddelde huizenprijs het afgelopen jaar flink is gedaald. Gevolg is een dalend eigen bezit, overwaarde, per woningeigenaar.

Hypotheekschuld
De hypotheekschuld in Nederland is zo enorm opgelopen omdat banken de afgelopen jaren steeds ruimhartiger zijn geworden met het uitlenen van geld. Naar verhouding kregen klanten steeds hogere hypotheken, ook kwamen meer tweeverdieners langs bij de bank.

Meer huizen, lage rente
Andere factoren zijn het feit dat er meer koophuizen in Nederland beschikbaar zjin gekomen en de rente is de afgelopen 20 jaar gedaald van 14% naar 4% momenteel. Door de lagere rente kunnen/konden veel mensen zich grotere bedragen veroorloven.

jaar hypotheek huizenprijs
1996 138 101,2
1997 157 112,7
1998 182 124,2
1999 217 147,2
2000 249 172,5
2001 302 193,2
2002 350 204,7
2003 388 211,6
2004 417 220,8
2005 452 230,0
2006 494 241,5
2007 528 250,7
2008 566 257,6
2009 609 246,1

De cijfers zijn elk jaar van het tweede kwartaal, ook van 2009. De hypotheekschuld is in in miljarden euro’s. De gemiddelde huizenprijs is in duizenden euro’s.

Zie ook de analyse van RTL Z-beurscommentator Hans de Geus:

bron: RTL Z

Sep 22

Wouter BosWouter Bos werkt niet alleen aan nieuwe bezuinigingen. Ook aan de invoering van een nieuw belastingstelsel met een andere structuur van tarieven en aftrekposten dat de lasten ‘eerlijker verdeelt dan nu nog het geval is’. Bos: ,,Bezuinigingen raken de zwaksten het hardst, omdat veel overheidsuitgaven op de zwaksten zijn gericht.”

De minister van financiën zei dat maandagavond in Haarlem, waar hij op uitnodiging van oecumenisch centrum Stem in de Stad een, voor zijn doen, ongewoon sterk ideologische speech hield over ‘Sociaaldemocratie en de crisis’.

Anders dan bij de begrotingsbehandeling van afgelopen week, waar Bos zich moest verbijten achter de rug van premier Balkenende die naar eigen zeggen niet in vorm het kabinetsbeleid verdedigde, kon de PvdA-voorman voor een bomvolle Paterskerk zelf uithalen.

Bos vertelde dat de PvdA terdege de urgentie beseft van forse bezuinigingen op de overheidsuitgaven vanaf 2011: ,,Niets doen is geen optie, ook niet voor sociaal-democraten. De rente-uitgaven (over de gegroeide schuld) bedragen al meer dan de uitgaven aan het basisonderwijs en de kinderopvang tezamen.”

Het h-woord, de hypotheekrenteaftrek, viel niet letterlijk, maar het scheelde niet veel. Bos: ,,De komende jaren gaat het niet slechts om besparen via minder uitgaven, maar ook via minder aftrekposten. Dat komt het inkomenspolitieke evenwicht zeker ten goede.” Daarnaast herhaalde hij het voornemen tot het invoeren van een bankenbelasting.

bron: Gooi en Eemlander