Jul 16

Er lijkt geen einde te komen aan de spaarwoede onder de Nederlanders. Volgens de jongste cijfers van De Nederlandsche Bank (DNB) groeide de totale omvang van de spaarmarkt in de maand mei tot een recordbedrag van bijna 284 miljard euro. Dat betekent een stijging van ruwweg 40 miljard euro, ofwel 16 procent, ten opzichte van een jaar eerder.De economische onzekerheid is volgens economen de belangrijkste reden voor de spaarzucht. „Mensen zijn voorzichtiger geworden en ze geven minder geld uit. Ze hebben de aandelenkoersen en de huizenprijzen zien dalen en zien de werkloosheid oplopen”, zegt econoom Marten van Garderen van het ING Economische Bureau.

Opmerkelijk is dat sinds het begin van het jaar een behoorlijke verschuiving heeft plaatsgevonden van spaarrekeningen met een vaste looptijd, de zogenoemde spaardeposito’s, naar vrij opneembare spaarrekeningen. Het totaal op de deposito’s daalde van 96 miljard euro in januari tot bijna 82 miljard euro in mei.

bron: de Telegraaf

Jul 14

ING en ABN Amro verwachten verliezen op de hypotheekportefeuille en reserveren geld om dit af te dekken. ABN Amro ziet nu al dat klanten door werkloosheid moeite hebben met hun maandelijkse betalingen. Dit blijkt uit een rondgang van Z24 langs de grootbanken.

ING verwacht dat het dit jaar nog geld zal moeten toevoegen aan de zogenaamde loan-loss voorziening, een reserve die het aanspreekt om zogenaamde risicokosten af te dekken. Daaronder vallen ook verliezen op hypotheken.

Een ING-woordvoerder liet weten te “verwachten dat we nog zullen toevoegen aan de voorzieningen dit jaar”.

ABN Amro geeft aan extra geld apart te gaan zetten. De bank merkt nu al een toename in het aantal klanten dat niet meer aan de premieverplichtingen kan voldoen, of in die situatie terecht dreigt te komen.

Werkloosheid
Onder risicokosten vallen bijvoorbeeld de verliezen die banken moet nemen als hypotheeknemers hun premies niet meer of tijdelijk niet kunnen betalen, bijvoorbeeld als gevolg van financiële problemen door werkloosheid.

Eerder dit jaar liet ING al weten dat het verwacht dat de loan-loss voorzieningen “minimaal op het niveau van het eerste kwartaal” zullen liggen. In dat eerste kwartaal van dit jaar reserveerde ING 772 miljoen euro.

ING kon, vooruitlopend op de tweede kwartaalcijfers van 12 augustus, niet zeggen met hoeveel het verwacht de reserves te moeten aanvullen.

Hypotheeknemers in problemen
ABN Amro reserveert ook meer geld, want de bank ziet “nu al een toename van gesprekken met klanten die in de problemen zijn geraakt, of in de problemen dreigen te komen. We zien een bepaald toekomstperspectief in de komende kwartalen, en daar spelen we op in”, zei een woordvoerder van de bank.

De woordvoerder kon niet zeggen met hoeveel ABN Amro de dekkingsvoorziening gaat uitbreiden, of hoeveel klanten in de problemen zijn geraakt.

‘Geen problemen’
Rabobank zei geen speciale voorzieningen te treffen. De bank heeft niet een aparte voorzieningenpot zoals ING en ABN Amro die wel hebben, maar put – “indien dat nodig is” – uit de algemene reserves, aldus een woordvoerder.

Van de ongeveer 1 miljoen hypotheken die Rabobank uit heeft staan, heeft 0.25 procent een betalingsachterstand. Het is onzeker of dat percentage toe zal nemen. De bank verwacht zelf van niet, vanwege de “terughoudendheid waarmee wij sowieso al hypotheken uitdelen”, besloot de woordvoerder.

De Nederlandsche Bank zei in een vorige week verschenen rapport te verwachten dat Nederlandse banken hun loan-loss voorzieningen moeten aanpasssen.

bron: Z24.nl

Jul 14

Bruggink & Heemskerk

Het regende vorige week telefoontjes bij de Rabobank na publicatie van het artikel ‘Sparen is het beste advies’ in deze krant. In het verslag van de ledenvergadering deed ‘opperpenningmeester’ Bert Bruggink van Rabobank Nederland harde cijfers uit de doeken.

,,Een zware financiële crisis leidt tot: daling van de huizenprijzen met 35 procent, daling van de aandelen met 55 procent, stijging van de werkloosheid met 7 procent en de overheidsschuld zal dan met niet minder dan 86 procent stijgen. Er komt zeker inflatie,” aldus Bruggink tijdens de ledenvergadering in Hoornaar. Hij maakte daarbij direct enig voorbehoud voor wat betreft de huizenprijzen.

Desgevraagd nuanceert hij deze harde cijfers: ,,De aangehaalde statistieken zijn gemiddelden op basis van een groot aantal financiële crises in een groot aantal landen en over een zeer lange periode gemeten. Zoals ik in mijn verhaal heb gemeld zullen de meeste statistieken wel ‘gehaald’ gaan worden, met uitzondering van de daling van de huizenprijzen. Dit laatste heeft te maken met de structuur van de Nederlandse huizenmarkt, die fundamenteel anders is dan in landen als Ierland, Spanje of de USA (waar -35 procent niet ondenkbaar is of zelfs al een feit is). Het structurele tekort aan koopwoningen, de veelal lange rente-typen van onze hypotheken, lage werkeloosheid enzovoort maken dat wij denken aan een maximale daling van enkele procenten, met name in het duurdere segment.”
Ook tijdens de gemeenteraadsvergadering van Gorinchem, die in het teken stond van de financiële stand van zaken, kwamen de cijfers van Bruggink aan de orde. De gemeente probeert de stagnerende huizenmarkt vlot te trekken met diverse maatregelen.

bron: DeStadGorinchem.nl

Jul 14

Nout WellinkMinister Bos van Financiën en De Nederlandsche Bank (DNB) verschillen fundamenteel van mening over de toekomst van de Nederlandse financiële sector en de banken.

Bos en het kabinet willen dat er kleine, overzichtelijke, nationaal georiënteerde banken komen die zich specialiseren in een of enkele deelmarkten. DNB-president Nout Wellink wil het tegenovergestelde en ziet een waarborg voor een gezonde toekomst van de financiële sector in zogenoemde universele banken – waarbij verschillende typen bancaire activiteiten in één concern zijn samengevoegd. Omdat de Nederlandse markt daarvoor volgens DNB te klein is, moet die groei internationaal zijn.

Visie
Het ministerie van Financiën en de toezichthouder van de Nederlandse financiële sector DNB kwamen vorige week tegelijk met een visie op de toekomst van de banken. Bos presenteerde voorstellen die hij eerder had geopperd. Hij wees daarbij zonder veel nadruk naar het onderzoek dat DNB samen met consultant McKinsey had gedaan naar de wijze waarop banken zich na de kredietcrisis moeten positioneren.

DNB concludeert dat banken en verzekeraars naar schaalvergroting moeten streven, bijvoorbeeld om hun concurrentiepositie te behouden en om makkelijker kapitaal aan te kunnen trekken. ‘Gezien de kleine en geconcentreerde thuismarkt zullen Nederlandse financiële instellingen deze groei vaak buiten de landsgrenzen moeten realiseren’, schrijft de centrale bank. Bos meent dat zulke banken leiden tot onbeheersbare risico’s.

Spaargeld
DNB meent ook dat bij een bank spaargeld van consumenten door de zakelijke afdeling kan worden gebruikt. Bos wil juist Chinese muren tussen de consumenten- en zakenbank.

Het fundamentele verschil in visie tussen de twee organisaties die allesbepalend zijn voor de toekomst van de financiële sector is pikant. Bos en de toezichthouder waarvoor hij politieke verantwoordelijkheid draagt, werkten op het hoogtepunt van de crisis goed samen, maar nu neemt de kritiek op DNB toe.

bron: de Volkskrant

Jul 13

De Nederlandse banken en verzekeraars wacht nog jaren van zwaar weer. Dat schrijft De Nederlandsche Bank in een studie. Met andere woorden: reken op afnemende werkgelegenheid en hogere banktarieven.

De toezichthouder onderzocht twee scenario’s voor banken en verzekeraars: één waarbij de economie snel herstelt en internationale samenwerking goed van de grond komt en één waarbij de recessie langer aanhoudt.

Downloads

Forse ingrepen
Maar in beide gevallen wachten de bankiers en verzekeraars nog forse ingrepen, zo valt op te maken uit het rapport The Dutch financial system. Banken moeten rekenen op afnemende vraag naar hypotheken en consumentenkrediet. Als ze hun winsten op peil willen houden én voldoen aan op handen zijnde strengere kapitaaleisen, moeten ze hun kosten verlagen en/of hun opbrengsten verhogen.

Lees verder op: Z24.nl

Jul 12

In mei 2008 zijn de prijzen van huizen gedaald met 2,5% (bron: cbs.nl). Nu zou je kunnen denken dat er nu sprake is van een correctie is op de huizenmarkt. Maar de huizenprijzen houden geen gelijke tred met de inkomensontwikkeling. Economen gaan ervan uit dat huizenprijzen op lange termijn de economische groei volgen. Is de groei van de huizenprijzen hoger dan de groei van het inkomen dan neemt het aandeel van de woonlasten in het inkomen toe. Omdat dit maar een beperkte tijd kan duren zullen op lange termijn de economische groei en de stijging van de huizenprijzen elkaar volgen.

Hieronder heb ik de cijfers van het CBS bij elkaar gezet. De economische groei en de stijging van de huizenprijzen staan in één grafiek. In 2006 en 2007 was de huizenmarkt erg rustig. Je ziet hier ook dat de economische groei en de huizenprijzen elkaar redelijk volgen. In de periode daarvoor is een lange periode geweest dat de huizenprijzen veel sterker groeiden dan de economie.

In de grafiek is goed te zien dat zowel de huizenprijzen als de economische groei dalen. Maar de economie krimpt veel harder dan de huizenprijzen. Het verschil neemt zelfs behoorlijk toe. Zie hieronder.

We zien een scherpe piek in het eerste kwartaal van dit jaar. Het verschil is daar zelfs 4%. Dit betekend dat de woonlasten dus nog steeds relatief aan het stijgen zijn. Dit is vreemd want de huizenmarkt zat in het centrum van de crisis. Je zou daarom verwachten dat de correctie op de huizenmarkt groter is dan de economische krimp.

Dus zelfs met een dalende huizenprijs is het nog mogelijk om meer lucht te blazen in de huizenbubbel. Voor starters die toch al relatief zwaar getroffen worden door de crisis blijft een woning dus voorlopig onbereikbaar.

bron: Marcel Meijer

Jul 10

De woningmarkt trekt licht aan, zegt de NVM. Nee hoor, de cijfers van de makelaars zijn onbetrouwbaar en opportunistisch, zeggen banken en Vereniging Eigen Huis.

zie ook: NVM cijfers over de huizenprijzen worden altijd naar beneden bijgesteld

Makelaarsclub NVM heeft goed nieuws: de huizenmarkt zou zijn aangetrokken in het tweede kwartaal. Maar daarop valt het nodige af te dingen. Zowel bij de cijfers zelf als de manier hoe die gepresenteerd worden, zetten woningmarktspecialisten grote vraagtekens. ‘De NVM geeft een vertekend beeld’, zegt Bob Maas van Vereniging Eigen Huis.

Opgetogen meldt de NVM dat de prijs van een gemiddelde woning in het tweede kwartaal steeg met 1,4 procent ten opzichte van het eerste kwartaal. Bovendien werden er een kwart meer huizen verkocht. ‘Het eerste kwartaal is altijd slecht, en dit jaar was het dramatisch. Vind je het dan gek dat we omhoog gaan?’, vervolgt Maas. ‘Een eerlijker beeld geeft de vergelijking met de prijs van een jaar geleden. Dan zie je een daling.’ Geraadpleegde specialisten van banken beamen dit. ‘Seizoensinvloeden spelen een grote rol. Het tweede kwartaal is altijd beter dan het eerste’, zegt Charles Kalshoven van ING. ‘Op basis hiervan kun je dus niet concluderen dat het aantrekt.’ Martijn de Jong-Tennekes van Rabobank: ‘Het gaat hoogstens een beetje minder slecht.’

Dat is natuurlijk niet wat de NVM wil communiceren. ‘Vandaar dat ze kiezen voor kwartaal-op-kwartaalcijfers. Dat komt beter uit’, duidt Maas het opportunisme van de koepel.

Ander probleem is de totstandkoming van de gemiddelde huizenprijs. De NVM zet alle verkochte huizen op een rijtje en neemt de ‘mediane’ woningprijs, zegt De Jong-Tennekes. ‘Als er meer duurdere woningen worden verkocht, stijgt die prijs. Kennelijk is dat in het tweede kwartaal gebeurd.’

Banken maken dan ook geen gebruik van de cijfers van NVM: te onbetrouwbaar. Kalshoven van ING kijkt altijd naar de cijfers van het Kadaster. Nadeel alleen is dat die cijfers later komen, omdat ze gebaseerd zijn op transportaktes in plaats van op voorlopige koopcontracten.

Twijfels over de geloofwaardigheid van de NVM zijn ook gevoed door de ‘coming out’ van NVM-makelaar Robert-Jan Bekkering. Tijdens een congres voor vastgoedjongens eind vorige maand vertelde hij dat de markt in de regio Eindhoven ‘compleet is ingestort’ en dat er dramatische prijsdalingen aankomen, niet wetende dat er ook een plaatselijke journalist in de zaal zat.

Geconfronteerd met de journalist en het contrast met de officiële voorspellingen, zei Bekkering: ‘We hebben een intern praatje en een pr-praatje.’ Bij het NVM-regiobestuur stonden de haren overeind. Van de voorspelling van de losgeslagen makelaar zou niets kloppen.

bron: DePers.nl

Jul 10

Net als eerder deze week zijn een paar verkopers voldoende om de koersen wat lager neer te zetten. Het begint er sterk op te lijken dat de kopers geen lef meer hebben. Misschien dat de aankomende kwartaalresultaten daar invloed op hebben en het is zelfs denkbaar dat meer mensen beginnen te accepteren dat de economische realiteit een onprettige is. We gaan het meemaken.

-Een van de mensen die daar blijkbaar oog voor begint te krijgen is Wouter Bos, de Nederlandse minister van financien. Hij heeft gesproken over het brengen van offers. Met torenhoge tekorten, torenhoge schulden, een exploderende werkloosheid en banken die aan het infuus liggen, is dat overigens een onvermijdelijke conclusie. Nu nog denken dat we terugkunnen naar de ‘oude’ tijden is jezelf op een krankzinnige manier voor de gek houden. Hoe eerder de werkelijkheid geaccepteerd wordt, hoe beter het is.

-Er is maar een probleem. In Nederland is het verdelen van winst al een erg moeizaam proces. U mag eens nadenken over hoe moeilijk het gaat worden om de in een strak tempo oplopende verliezen te gaan verdelen. Wij wensen Wouter veel wijsheid.

-Een groep mensen die nog steeds in outer space leeft, zijn de makelmannetjes/vrouwtjes. Die blijven proberen de wereld wijs te maken dat het binnenkort beter gaat met de huizenmarkt. Stop met het jezelf volkomen belachelijk te maken, lieve jongens en meisjes. De combinatie van banken die veel moeilijker doen, creatieve produkten die verdwijnen en een snel oplopende werkloosheid gaat alleen maar voor meer, en niet voor minder problemen zorgen.

Kees de Kort

bron: AFS Capital Management

Jul 9

Een paar weken geleden was eindelijk de kogel door de kerk: de grens voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie werd opgehoogd van € 265.000 naar € 350.000. Om de woningmarkt te ondersteunen, vanuit de veronderstelling dat mensen eerder bereid zijn een woning te kopen als deze gefinancierd kan worden met een NHG-hypotheek. Of dat zo zal zijn heb ik steeds betwijfeld. Een logisch effect van de verhoging is wel dat er op grote schaal misbruik van gemaakt zal worden. Niet om woningaankopen te financieren, maar om bestaande hypotheken over te sluiten naar een NHG-hypotheek.

Zowel banken als adviseurs gaan graan aan de slag om hun hypotheekrelaties erop te wijzen dat hun huidige hypotheek door de verhoogde NHG wellicht veel voordeliger kan. Wie immers een hypotheek heeft van € 300.000 kwam voorheen niet in aanmerking voor de garantie, en nu wel. Het overzetten kan vrij eenvoudig binnen de regels van NHG: financier bij wijze van spreke een potje verf mee in de nieuwe hypotheek en je kunt er NHG (oversluiten voor kwaliteitsverbetering) voor aanvragen.

Dat is natuurlijk koren op de molen van de hypotheekadviseurs. De meesten hebben bijzonder weinig te doen de laatste tijd, wat betekent dat er ook geen geld in het laatje komt. Oversluiten met NHG zorgt voor werk en dus geld. Bovendien moet er bij een hypotheek met NHG meestal meer afgelost worden dan zonder – wat weer nieuwe aflossingspolissen met bijbehorende verdiensten oplevert. En natuurlijk zal de adviseur niet nalaten uitgebreid te spreken over het risico van werkloosheid in deze crisistijd, om een mooie (en vooral lucratieve) woonlastenverzekering te adviseren.

Ook de banken vinden het ongetwijfeld prachtig. Een NHG-hypotheek levert ze immers geen risico op: een eventuele restschuld bij gedwongen verkoop wordt vergoed door NHG. Hypotheken zonder risico, daar zijn banken natuurlijk dol op.

Tot slot de klant: die betaalt voor een hypotheek met NHG een behoorlijk lagere hypotheekrente. Als de kosten van oversluiten (afsluitprovisie, notariskosten, evt boeterente) goedgemaakt worden door dat renteverschil is er voor de huizenbezitter geen reden om niet op het voorstel tot oversluiten van de hypotheek in te gaan.

Allemaal mooi en prachtig voor alle partijen. Dikke kans dat de verhoging zo uitpakt dat hypotheekadviseurs weer wat geld verdienen, de banken hun risico overdragen en de woningbezitters een lagere hypotheekrente gaan betalen op hun bestaande woningfinanciering. Maar helpt het de woningmarkt?

Arnout Boot Kroonlid SER

bron: hypotheken blog

Jul 9

Makelaars worden hard geraakt door de malaise op de woningmarkt. In een jaar tijd hebben makelaarskantoren vijfduizend banen geschrapt, ongeveer een kwart van de totale werkgelegenheid in de sector. Zo’n honderd van de 2950 kantoren hebben hun deuren moeten sluiten.

Dat zei Ger Hukker, voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), donderdag. Hij vindt de situatie erg, maar stelt wel dat er sprake is van een ,,normale shake-out”. Hukker verwacht dat er meer banen verdwijnen. ,,Uiteindelijk zal onze branche een derde minder personeel hebben”, aldus de voorzitter.

Hukker constateert dat veel oudere makelaars vervroegd eruit gaan. Verder is er vaak geen werk voor jonge makelaars die net hun opleiding hebben voltooid. Daarvan maken veel gemeentes of woningbouwcorporaties weer dankbaar gebruik, zei Hukker. ,,Makelaars haalden er in andere tijden misschien hun neus voor op. Maar nu gaan ze bijvoorbeeld aan de slag op een afdeling Ruimtelijke Ordening bij een gemeente.”

bron: Geldelander