huizenmarkt-zeepbel.nl

De grootste prijsdalingen op de Nederlandse woningmarkt doen zich voor in ‘t Gooi en de regio Haarlem.

Dit blijkt uit berekeningen van onderzoeksbureau ABF Valuation.

Overwegend dure gemeenten worden het hardst getroffen. Blaricum spant de kroon. Daar is de gemiddelde prijs van een woonhuis in het tweede kwartaal met 18,5% gedaald ten opzichte van een jaar geleden. Op de tweede plaats komt Naarden met een teruggang van 15,3%.

Het onderzoek wijst uit dat in 90% van de Nederlandse gemeenten sprake is van lagere woningprijzen. Het aantal plaatsen met een forse prijsdaling is volgens ABF sterk toegenomen. De onderzoekers tellen twintig gemeenten waar de waarde van woningen met meer dan 10% is gezakt.

Gemiddelde prijs flink lager

Vooral de regio´s ‘t Gooi en de Vechtstreek incasseren zware klappen. De gemiddelde prijs in deze gebieden bereikte in het vierde kwartaal van 2008 een piek van euro 484.000 om daarna te dalen tot euro 408.000 in het tweede kwartaal van dit jaar. Dit komt neer op een teruggang van 15,7%. Ook de agglomeratie Haarlem moet met minder genoegen nemen: daar zijn de woningprijzen met 12,7% in prijs omlaag gegaan.

Appartementen zijn vooral in Den Haag en omgeving goedkoper geworden. In die regio zijn de prijzen sinds het derde kwartaal van 2008 gezakt met 14,4% tot euro 174.000 in het tweede kwartaal van dit jaar.

bron:FD.nl

Het stimuleringsbudget voor de woningbouw heeft in de eerste ronde een grote belangstelling opgeleverd. Voor de eerste ronde in juni 2009 is door het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) maximaal honderd miljoen euro aan subsidie uitgetrokken, maar er is voor 220 miljoen euro door gemeenten ingetekend. Projecten met de kleinste bijdrage per woning komen als eerste in aanmerking voor een bijdrage. De toekenning vindt plaats totdat het budget voor de eerste ronde is uitgeput. Voor projecten die in de eerste ronde zijn ingediend gelden een aantal criteria, waarvan hieronder de belangrijkste staan beschreven.Het project dient startklaar te zijn.Vanwege economische factoren is het project nog niet gestart of gestagneerd.De maximale bijdrage is per project gelimiteerd tot tienduizend euro per woning.Uitgangspunt is dat de inzet zo snel mogelijk effect heeft op de werkgelegenheid in 2009 en 2010. De subsidie moet daarbij overwegend worden ingezet in stedelijke gebieden, omdat met name hier de noodzakelijke uitbreiding van de woningvoorraad in de knel komt.De laatste twee rondes waarbij gemeenten zich kunnen inschrijven zullen plaatsvinden in de tweede helft van 2009 en het voorjaar van 2010.

Bron: ANP, het Ministerie van VROM.

Links
Download hier de kamerbrief en de Regeling Stimuleringsbudget voor meer informatie.

De gemeente Geertruidenberg gaat het bereik voor de startersleningen uitbreiden.
Ook starters die een al bestaande woning willen kopen, komen in aanmerking voor de regeling, die vooralsnog alleen voor nieuwbouw gold. Voor de regeling is nog ruim vier ton aanwezig.

De starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van een woning en het bedrag dat kopers maximaal kunnen lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De regeling werd vorig jaar ingevoerd, waarbij er ruimte was voor zo’n twintig deelnemende starters. Bij de drie startersprojecten die momenteel binnen de gemeentegrenzen in ontwikkeling zijn, is er echter slechts tweemaal gebruikgemaakt van de regeling. Dat heeft onder meer te maken met de korting die kopers kunnen krijgen via de Slimmer Kopen-formule, waardoor de lening in veel gevallen niet meer nodig is. “De gemeente heeft ons advies gevraagd om de startersregeling daarom uit te breiden”, zegt makelaar Peter Joosen. “Daarop hebben wij vanuit de makelaardij positief gereageerd.”

Iedere Bergse starter die nu een woning wil kopen, komt in aanmerking voor de lening, die per woning maximaal 20.000 euro bedraagt. Daar zitten dan wel diverse voorwaarden aan vast. Zo moet de koper tussen de 18 en 35 jaar oud zijn, voor het eerst een huis kopen. De woning mag niet meer kosten dan 240.000 euro en de aanvrager moet minimaal een jaar in de gemeente wonen.

bron: bndestem

Gemeenten zijn het afgelopen halfjaar flink gaan bewegen met hun grondprijzen.

In sommige provincies zijn de prijzen met meer dan 20% verhoogd, terwijl in andere provincies juist bouwgronden worden gedumpt. Zo kost een kavel in Flevoland ondanks de economische crisis nu een kwart meer dan in de eerste helft van 2008. Gemeenten in Groningen vragen juist ruim 30% minder voor bouwgrond.

Cijfers Kadaster

Dit blijkt uit de jongste cijfers van het Kadaster, dat alle gegevens rondom koopwoningen bijhoudt. Het gaat om wat particulieren moeten betalen voor de grond voor hun nieuwe huis. De bedragen die projectontwikkelaars betalen, kan het Kadaster niet leveren, maar volgens de vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers NVB zijn de ontwikkelingen voor hen vergelijkbaar.

Nu woningen overal minder waard worden, zou het logisch zijn dat gemeenten ook minder geld vragen voor een bouwkavel. Toch blijkt dat maar in vier provincies het geval te zijn. Alleen in Zuid-Holland, Drenthe, Noord-Holland en Groningen was de prijs het afgelopen halfjaar lager dan in dezelfde periode een jaar geleden.

Flevoland uitschieter

In alle andere provincies blijft de bouwprijs stijgen, met Flevoland als uitschieter. ‘Onze gemiddelde prijs is nu euro 375 per vierkante meter’, zegt een woordvoerder van groeigemeente Almere. ‘In 2006 was dit nog euro 260. Ik weet niet hoeveel de prijs in de afgelopen maanden is gestegen. Maar hij is bij ons zeker niet gedaald. Dat hoeft ook niet, want er worden nog genoeg kavels verkocht.’

De gemeente Groningen laat weten dat haar prijzen gelijk zijn gebleven. Dat betekent dat de omringende gemeenten hun prijzen helemaal sterk hebben verlaagd.

Verschillende manieren van prijsbepaling

Het klinkt wat vreemd dat gemeenten verspreid door het land nu los van elkaar hun grondprijzen flink omhoog gooien, of juist scherp laten dalen. Maar volgens de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG), komt dit doordat gemeenten lang niet allemaal dezelfde manier gebruiken om de prijs van een kavel te bepalen.

Zo is er de simpele vergelijkingsmethode. Gemeenten kijken bij de buren wat een stuk bouwgrond kost en passen hun tarieven daarop aan. ‘De meeste gemeenten stellen dan in het najaar hun prijzen vast’, zegt een woordvoerder van de VNG ‘Als dan in de tussentijd de woningprijzen dalen, kan het zijn dat je achterloopt met je prijzen.’

Andere gemeenten gebruiken de residuele methode. Daarvoor kijkt een gemeente wat een woning op een stuk grond waard is. Van die prijs gaan de bouwkosten af, en wat dan overblijft (het residu) is de grondprijs.

Deze methode is lucratief voor de gemeente als de woningprijs snel stijgt en de bouwkosten op normaal niveau blijven. Het bedrag dat overblijft kan dan namelijk hard groeien.

Plotselingen overstap

Nu het tegenovergestelde gebeurt, vermoedt Nico Rietdijk, directeur van de Vereniging voor Ontwikkelaars & Bouwondernemers. Gemeenten stappen ineens over op de andere methode. ‘Stel dat een woning een ton waard is en euro 80.000 kost om te bouwen. Dan blijft er euro 20.000 over voor de grondprijs. Nu wordt een woning 5% minder waard, maar kost nog steeds evenveel om te bouwen. Dan zou de grondprijs moeten dalen tot euro 15.000.’ zegt hij. ‘Dat is dus een kwart daling. Dat zie ik nu nog niet gebeuren.’

Maar gemeenten mogen nog altijd zelf bepalen hoe hoog hun grondprijs is. Daarbij is een niet te hoge prijs geboden, want wie te veel vraagt, krijgt te weinig nieuwbouw in de gemeente. Terwijl de uitgifte van grond een belangrijke inkomstenbron is.

De gemeente Almere is er daarom helder over. ‘Ja, de prijzen zijn flink gestegen bij ons’, zegt een woordvoerder. ‘Maar er is geen teruggang in de verkoop. Het is dus marktconform.’

bron: FD.nl

Sinds het begin van de financiële crisis zijn er in de VS meer dan 50 banken kopje onder gegaan. Delen van het Amerikaanse banksysteem zijn nog steeds aan de wankele kant, maar dat stelt helemaal niets voor in vergelijking met de deplorabele toestand van het Europese bankwezen, vindt beursanalist John Mauldin.

De zorgen over financiële stabiliteit van het Amerikaanse bankwezen zijn ook na publicatie van de tweedekwartaalcijfers nog niet weggenomen. Federal Reserve-voorzitter Ben Bernanke waarschuwde eerder deze week voor de volgende horde die de Amerikaanse banken moeten nemen: commercieel vastgoed, een markt die door de Financial Times op $4,7 bln wordt geschat.

Volgens Bernanke zal een aanhoudende daling op de markt voor commercieel vastgoed (denk aan kantoren en winkelcentra) een ‘lastige uitdaging’ voor de Amerikaanse economie zijn..

De waarschuwing voor de verslechterende commercieel vastgoedmarkt is terecht, zo bleek bij de tweekwartaalcijfers van Morgan Stanley en Wells Fargo, die mede daarom teleurstelden.

In Europa is het echter relatief stil rond de banksector. De paniek over leningen aan Oost-Europa en twijfels over de aard van de overheidssteun voor de sector zijn naar de achtergrond verdwenen. Maar dit is stilte voor de storm, zo meent de Amerikaanse beursanalist John Mauldin.

‘Europese banken kunnen een significant gevaar voor het wereldwijde financiële systeem creëren’, aldus Mauldin die van mening is dat het Europese banksysteem er beduidend slechter voor staat dan het Amerikaanse. Zijn zorgen zijn gebaseerd op de omvang van de banksector ten opzichte van de economie (bbp) van de verschillende Europese landen.

In de VS is de verhouding tussen de totale activa van de banken en het bbp ongeveer 2. Voor de eurozone is dat maar liefst het dubbele. In sommige kleinere Europese landen is deze ratio nog zorgwekkender.

In Ierland en Zwitserland zijn de activa van het binnenlandse bankwezen meer dan zeven keer zo groot als het bbp van deze landen. In het Verenigd Koninkrijk ligt deze verhouding op meer dan 5 en voor Nederland net onder de 5.

Wanneer de kredietverliezen in het Ierse bankwezen tot 5% van de activa oplopen dan bedraagt de schade voor de voormalige Keltische tijger liefst 40% van het bbp. Kredietverliezen van 5% voor de eurozone als geheel – een nog optimistische schatting, meent Mauldin – staan gelijk aan een schadepost met een omvang van 20% van het bbp.

Volgens beursanalist Mauldin zijn veel Europese banken dan ook simpelweg veel te groot om door de overheid gered te kunnen worden. En in tegenstelling tot de VS is er in Europa ook niet één overheid en één centrale bank die de banken kan redden.

Ieder Europees land is immers verantwoordelijk voor zijn eigen banksysteem. Een land als Duitsland zal waarschijnlijk zijn eigen banksysteem wel overeind kunnen houden, maar Mauldin houdt zijn hart vast voor landen als Oostenrijk, Italië, Portugal, Spanje, Griekenland en Ierland.

Het economisch herstel, als het al überhaupt is ingezet, kan voor de Europese banken dan ook geen moment te vroeg komen.

bron: Beleggers Belangen

Starters op de woningmarkt vinden de tijd gunstig voor de aankoop van een woning. Ruim zeven van de tien starters zou nu een woning willen kopen ondanks de onzekere economische situatie.

Volgens ING is het aantal starters dat de tijd nu rijp acht een woning te kopen sinds 2006 niet zo groot geweest. Van de eigen woningbezitters vindt ruim de helft de tijd gunstig om een andere woning te kopen en 29 procent voorziet stijgende huizenprijzen (tegen 16 procent in het eerste kwartaal). Het vertrouwen van starters en woningbezitters in de Nederlandse woningmarkt blijkt daarmee weer terug op het niveau van een jaar geleden, voor de financiële crisis uitbrak.

Zie ook: Huiseigenaren massaal in problemen en ING helpt huiseigenaren

Plannen om het hypotheekbedrag te beperken tot 100 procent van de executiewaarde zou voor veel starters roet in het eten gooien. Als de bijkomende kosten voor de aankoop van een woning en een eventuele verbouwing niet meegefinancierd kunnen worden, denkt 28 procent van de starters geen woning meer te kunnen kopen. Bijna driekwart van hen geeft aan die kosten volledig te willen meefinancieren.

bron: de Telegraaf

Albert Jolink Hoofdredacteur ES, Wim Boonstra, Chief Economist Rabobank en Valentijn van Nieuwenhuijzen, senior economists bij ING Investment Management vormden gisteren het economenpanel in het BNR programma ‘Aan de slag’. Zij spraken weer eens over de woningmarkt en de World Economic Outlook (WEO) van het IMF. Volgens Rabo-Wim is dit het instapmoment voor starters. “We gaan binnenkort weer plussen” aldus Boonstra.

Boonstra, Heb je geen geweten?

Roberto Cardarelli is de hoofdauteur van het omstreden hoofdstuk over huizenprijzen in de World Economic Outlook van het Internationaal Monetair Fonds (IMF).
„Het voorspellen van zeepbellen is ongelooflijk moeilijk voor economen. Dat geldt ook voor ons”, zegt Cardarelli. Op de vraag of de Nederlandse huizenmarkt volgens het IMF gaat instorten zegt de econoom: „Ik zou daar geen ja op durven zeggen. Ik kan alleen niet uitsluiten dat een deel van de prijsstijging niet wordt veroorzaakt door fundamentele economische drijfveren als een stijging van de inkomens of een toename van de beroepsbevolking.” Dit zei hij vorig jaar nadat alle Nederlandse belanghebbenden over zijn rapport heel vielen.

Roberto Cardarelli over goedkoop krediet, financiele innovaties, CPI, consumptie, Risico’s en Monetair beleid en de huizenprijzen

Het voordeel van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), een beduidend lagere rente dan een hypotheek zónder NHG, gaat grotendeels verdwijnen. De reden is dat banken onder de nieuwe, zogeheten Basel II regels meer kapitaal moeten aanhouden voor hun NHG-portefeuille dan in de oude situatie en juist mínder voor hypotheken zonder deze garantie.

Daarnaast wordt NHG sinds kort wat lager gewaardeerd door kredietbeoordelaars als Fitch, waardoor het voor banken duurder wordt deze hypotheken te financieren.

Dat zegt Edward Feitsma, hypotheekexpert van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). Zijn lezing wordt bevestigd door deskundigen van de verschillende geldverstrekkers in ons land. „Voor banken is het lastig een rentevoordeel door te geven aan hun klanten dat ze zelf niet meer genieten. Op termijn is dat economisch niet te verantwoorden”, aldus Feitsma. Hij kan niet aangeven wanneer het renteverschil precies zal verdampen en wat er van over zal blijven. „Maar het kan niet zo zijn dat het verschil zoals bij sommige banken 0,5 of 0,6% blijft. Eén à twee tienden van een procent? Ja, het zal meer in die richting gaan.”

Dat het verschil tussen hypotheken met en zonder NHG nu juist historisch groot is, verklaart hij doordat „we nu in een heel aparte situatie zitten”. Als gevolg van de economische crisis zit de huizenmarkt op slot en om de zaken enigszins vlot te trekken zijn de laatste maanden diverse initiatieven genomen. Zo werd de grens om in aanmerking te komen voor de NHG – waarbij het risico van het niet-terugbetalen van de lening wordt overgenomen door de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen en banken daarom een lagere rente durven te rekenen – onlangs opgetrokken van €265.000 naar €350.000.

Verder is er de Woonlastenfaciliteit, die mensen die door de crisis niet aan hun woonlasten kunnen voldoen tijdelijk ontziet, en stellen sommige banken zich soepeler op als huizenbezitters hun woning willen verhuren. „Niemand heeft er belang bij dat dit schip op de klippen loopt”, verklaart Feitsma de toeschietelijkheid van de banken. „Maar we moeten geen wonderen verwachten van de maatregelen die tot dusver genomen zijn.” De ’psychologie rond de woningmarkt wat verbeteren’, veel meer zit er wat de NVB-deskundige betreft niet in.

Daarnaast zetten de banken zich samen met de notarissen in om, als het onverhoopt tóch tot een gedwongen huisverkoop komt, de veilingen beter te laten verlopen en „minder in een sfeer van groezelige achterkamertjes” terecht te komen. Feitsma zegt echter niet te verwachten dat het aantal veilingen – momenteel een kleine 2000 per jaar op een huizenvoorraad van vier miljoen – de komende tijd fors gaat toenemen. „Een deel van die gedwongen verkopen komt voort uit echtscheidingen, een ander deel uit mensen die écht niet met geld om kunnen gaan en dan heb je ook nog een stukje fraude. De overige, nu circa 600 gevallen is een gevolg van werkloosheid en dat aantal zal wat gaan stijgen.”

Dat voor wat betreft de korte („iedereen kijkt elkaar aan”) en middellange termijn („de gevolgen van de crisis en de groeiende werkloosheid worden meer voelbaar”). Voor de lánge termijn voorziet Feitsma dat de woningmarkt weer een vraagoverschot zal laten zien. „Het woningtekort blijft bestaan. Maar daardoor verwacht ik hier ook geen dramatische toestanden als in de VS, Spanje, Engeland en Ierland.”

bron: de Telegraaf

Het risico bestaat dat de Mexicaanse griep tot deflatie leidt. Bovendien zou het wel eens langer kunnen gaan duren voordat er economisch herstel optreedt, stelt de Engelse economische denktank Oxford Economics.

Een pandemie raakt de wereldeconomie via vraag- en aanbodeffecten. Infectie en dood hebben tot gevolg dat minder werknemers aan de slag kunnen, waardoor het aanbod afneemt. De denktank gaat ervan uit dat iedere besmette werknemer gedurende twee weken niet kan werken. Doordat reizen niet langer mogelijk is, worden ondernemingen bovendien ernstig belemmerd in hun dagelijkse activiteiten.

Uit angst voor besmetting gaan mensen openbare gelegenheden, zoals bijvoorbeeld luchthavens, stations, winkels en bioscopen, mijden. Dat zou ernstige schade toebrengen aan de consumentenbestedingen.

Investeringen
Uit onzekerheid over toekomstige ontwikkelingen zouden bedrijven weinig zin meer hebben om te investeren en krijgen financiële markten opnieuw een terugval te verwerken. “Tot nu toe zijn de sociale en economische gevolgen erg klein, maar als het aantal besmettingen sterk stijgt, moeten we rekening houden met behoorlijke kosten”, aldus de denktank.

Oxford Economics baseert zich bij de inschattingen van de gevolgen van een wereldwijde pandemie op vergelijkbare gevallen in het verleden. De uitbraak van SARS in 2003 bijvoorbeeld leidde tot een ineenstorting van het internationale reisverkeer tussen Aziatische landen en de rest van de wereld. Hong Kong kon op het hoogtepunt 60 procent minder toeristen verwelkomen dan normaal het geval was.

De verwachting is dat de pandemie in volle hevigheid toeslaat in de herfst, precies wanneer de economie weer een beetje zou moeten opkrabbelen.
Vanwege de Mexicaanse griep blijven huishoudens nog langer op hun geld zitten, in plaats van al hun uitgestelde aankopen en investeringen te gaan doen. Dat is een flinke domper voor de nog kwetsbare bedrijven en financiële instellingen.

Paniek
Eerder kwamen analisten van Moody’s Economy.com al met de voospelling dat de uitbraak van de Mexicaanse griep de fragiele tekenen van economisch herstel teniet kan doen. Zij tekenden daarbij aan dat de ernst van de effecten afhangt van het aantal doden dat de ziekte eist en de mate van paniek die er ontstaat.

“De uitbraak van de Mexicaanse griep kan handel en investeringen verstoren en de recessie voor onbepaalde tijd verergeren”, stelde Moody’s Economy.com in een analyse.

Er zijn echter ook bedrijven die garen spinnen bij de vrees voor de verspreiding van de Mexicaanse griep. Analisten verwachten dat enkele farmaciegiganten miljarden dollars aan extra omzet zullen draaien, dankzij overheidscontracten voor de productie van vaccins. Overheden zouden volgens investeringsbank JPMorgan ter waarde van zo’n 4,3 miljard dollar aan anti-griepmedicijnen hebben besteld. Het ziet ernaar uit dat concerns als GlaxoSmithKline, Roche en Sanofi-Aventis hier flink van zullen profiteren.

Nederland
Het Nederlandse ministerie van Binnenlandse Zaken vindt dat werknemers die besmet zijn met het virus moeten thuisblijven om verspreiding te voorkomen. Werkgevers moeten optreden als het vermoeden bestaat dat een werknemer Mexicaanse griep heeft en deze naar huis sturen en de huisarts laten bellen.

Op dit moment neemt het aantal gevallen van Mexicaanse griep licht toe. Het aantal besmettingen is opgelopen tot 211, eind vorige week waren dat er nog 175.

bron:  NUzakelijk

Historicus Eric Mecking heeft enkele jaren geleden zowel over deflatie als over griep een boek geschreven:

Drama van 1918, Over de Spaanse griep en de zoektocht naar virus en vaccin

Deflatie in aantocht, De historische achtergronden van de kredietcrisis en de komende grote depressie

Dagelijks schrijft hij ook over de griep op zijn blog

Dit was gisteren een stelling bij BNR-Peptalk. Zelf begrijp ik ook wel dat er een oplossing gezocht moet worden, maar dit gaat wel heel erg ver. In het verleden zijn er al veel kamervragen over Nederlandse hypotheken gesteld en in 2005 kwam het AFM al met het rapport renterisico. Iedereen kon dit dus al jaren aan zien komen. Waarom moet de belastingbetaler hier dan voor opdraaien?

Opvallend is ook dat bankiersdochter en ex-Rabobank medewerkster Elly Blanksma-van den Heuvel het weer opneemt voor de banken.

Zie ook: CDA wil gezin met te hoge hypotheekschuld “helpen”

bron: BNR

Gemeentelijke kredietbanken verwachten na de zomer een forse toename van mensen met schulden. Het zijn vooral de jonge hoger opgeleiden die dan door werkloosheid in de problemen komen. Gemeenten en banken staan voor een dilemma; hoe lang help je iemand met een tophypotheek?

Niet zozeer de armen, maar juist de jonge hoogopgeleiden, dreigen na de zomer sneller in de schulden te komen. Ze hebben vaak een kort arbeidsverleden, waardoor ze maar enkele maanden een werkloosheidsuitkering krijgen. Wie dan nog geen baan heeft gevonden, valt terug naar de bijstand. Dat terwijl ze vaak ook een tophypotheek en andere kredieten op hun naam hebben staan. ,,Het is de generatie van de voorspoed. Het kon niet op om kredieten aan te vragen. Het was zelfs raar als je geen geld leende. Leef nu, betaal later, was hun motto”, legt secretaris Aant de Jong van de NVVK, de vereniging voor schuldhulpverlening, uit. Maar nu krijgen juist deze jong volwassenen de rekening gepresenteerd.

Volgens uitkeringsinstantie UWV kregen in mei dit jaar ruim tienduizend jongeren onder de 25 jaar een werkloosheidsuitkering. In de leeftijdsgroep van 25 tot 35 jaar ging het om 37.000 werklozen. Diezelfde maand verloren bijna negenduizend werklozen het recht op hun uitkering omdat de maximale termijn er op zat.

Sinds de invoering van de nieuwe Werkloosheidswet krijgen werknemers nog maar drie maanden standaard een werkloosheidsuitkering. Afhankelijk van het aantal jaren dat iemand heeft gewerkt, komt daar een maand uitkering per gewerkt jaar bij. Daarna rest de bijstand. Dit kan honderden tot ruim duizend euro per maand schelen.

Huizenbezitters

De NVVK ziet de groep met zorgen komen. Dit omdat er ook steeds meer woningbezitters in de schulden komen. Huizenbezitters kunnen alleen een bijstandsuitkering krijgen wanneer de overwaarde op hun woning, ofwel het verschil in de verkoopwaarde en de aankoopprijs, minder dan 46.000 euro is. Wie daar boven zit, moet eerst dat bedrag aan uitkeringen lenen.

Maar daarmee is het probleem nog niet opgelost. Veel huizenbezitters hebben een te hoge hypotheek om te kunnen betalen van een bijstandsuitkering. Wie daarnaast ook nog andere kredieten uit heeft staan, komt al snel in de problemen. Een uitkering voor een alleenstaande is bijvoorbeeld 609 euro per maand. In de gemeente Alkmaar zien ze nu al een groei van huiseigenaren met schulden. ,,Vroeger zei men dan meteen: verkoop je woning maar. Maar dat is in deze tijden niet de oplossing. Dan zadel je mensen alleen maar met meer schulden op”, zegt een woordvoerder.

Huiseigenaren die zich in Alkmaar melden voor een bijstandsuitkering kunnen een woonkostentoeslag krijgen of bijzondere bijstand om hun hypotheeklasten te betalen. Daarnaast wordt gekeken of budgetbeheer een oplossing kan bieden. Maar dit zijn geen permanente oplossingen. ,,Er wordt per individu gekeken hoe hoopvol de situatie is. Vindt iemand snel weer een eigen inkomen of niet?”

In Amersfoort limiteren ze dergelijke financiële hulp in principe voor een jaar. ,,Maar daarbij leveren we wel maatwerk. Als we zien dat iemand er echt alles aan doet om weer uit de bijstand te komen, dan proberen we ze langer te helpen.” Maar hoe lang iemand hulp krijgt, durft geen gemeente te zeggen.

Sinds 1 juli kunnen woningbezitters die onder de Nationale Hypotheek Garantie vallen tot negen procent van hun hypotheekwaarde aan achterstallige hypotheek opbouwen. Ook zijn banken bereid de rente tijdelijk stil te leggen. ,,We proberen tot een oplossing te komen met huiseigenaren. Want gedwongen verkoop van een woning is ook niet in ons belang”, aldus een zegsman van de Nederlandse Vereniging van Banken. Maar ook voor banken is er een grens. ,,Hoe lang gaat de crisis duren. Komt het herstel begin 2010 of duurt het nog jaren? In dat laatste geval wordt het toch een ander verhaal.”

bron: Nederlands Dagblad

De prijzen van verkochte bestaande woningen waren in juni gemiddeld 3,7 procent lager dan in juni 2008. Dit is de vijfde maand op rij dat de prijzen lager waren dan een jaar eerder. Dit blijkt uit de ontwikkeling van de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en het Kadaster.

Alle typen bestaande koopwoningen waren goedkoper dan in juni 2008. Vrijstaande woningen daalden met 4,4 procent het meest in prijs. De prijsdaling van tussenwoningen was met 2,8 procent het kleinst.

In alle provincies waren de prijzen lager dan een jaar eerder. De grootste daling deed zich voor in Noord-Holland, waar koopwoningen 5,1 procent goedkoper waren. In Zeeland was de prijsdaling met 1,6 procent het geringst.

Vergeleken met mei 2009 daalden de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,9 procent. In Groningen, Flevoland, Utrecht en Noord-Brabant lagen de prijzen hoger dan een maand eerder, in de overige provincies waren de woningen goedkoper.

Bijna 10 duizend bestaande woningen wisselden in juni van eigenaar. Dat is 37 procent minder dan in juni 2008. Van alle woningtypen en in alle provincies was het aantal verkopen fors lager. Ten opzichte van mei 2009 daalde het aantal transacties met ruim 3 procent.

bron: CBS

Het waarborgfonds eigen woningen, bekend van de nationale hypotheekgarantie, verwacht dat het aantal gedwongen woningverkopen in 2010 zal verdubbelen. Notarissen, banken en Vereniging Eigen Huis verwachten het ergste.

Verkocht met verlies
Dit jaar wordt ruim 700 keer gedwongen een woning verkocht of geveild waarvan de opbrengst te laag is om de hypotheek af te lossen. Dat zorgde voor een restschuld die werd afbetaald door het waarborgfonds eigen woningen. Vereniging Eigen Huis verwacht dat dit de komende jaren veel vaker gaat gebeuren.

Daarbij worden ook een groot aantal huizen (gedwongen) verkocht, zonder verlies.

1700 huizen in 2011
Het waarborgfonds zelf houdt rekening met een verdubbeling van de gedwongen verkopen. In 2010 zou het gaan om ruim 1600 woningen, in 2011 om 1700 huizen. Ook in de jaren erna blijft het aantal gedwongen verkopen hoog. Pas in 2014 zal het aantal executieverkopen weer dalen, zo is de verwachting.

Werkloosheid en lagere prijzen
“Een combinatie van oplopende werkloosheid en een daling van de prijzen van koopwoningen zal leiden tot een toename van het aantal gedwongen verkopen met verlies met als resultaat een toenemend beroep van geldgevers op het fonds van de stichting.”

“Teneinde hierop te anticiperen zal de stichting in 2009 de ontwikkeling van betalingsachterstanden als indicator voor toekomstige verliezen nauwletteend monitoren.”

bron:RTL Z

Securitiseren is kortweg het verhandelbaar maken en verkopen van (doorgaans langlopende) vorderingen. Daarbij zijn verschillende partijen betrokken.

Allereerst maken banken bundels van activaposten die ze van de balans willen halen. Dit zijn, vooral in de Nederlandse situatie, voornamelijk woninghypotheken aan huishoudens, maar ook leningen aan bedrijven of particulieren kunnen worden gebundeld. Deze bundels worden vervolgens verkocht aan een zogeheten Special Purpose Vehicle (SPV), een speciaal voor dit doel door de securitiserende bank opgerichte niet-bancaire vennootschap. De SPV haalt het hiervoor benodigde geld op door schuldpapier uit te geven. Dit schuldpapier, met de leningen als onderpand, wordt vooral gekocht door beleggers. Op dit schuldpapier krijgen deze beleggers een bepaalde rente vergoed, afhankelijk van de kwaliteit van de onderliggende activa. De SPV, nu eigenaar van de hypotheken, stelt een externe partij aan, de servicer, die ervoor moet zorgen dat aflossingen en rente tijdig worden betaald. In de praktijk is dit meestal de bank zelf, omdat deze de betreffende hypotheken zelf heeft afgesloten en het administratieve apparaat daarvoor beschikbaar heeft. De beleggers schakelen op hun beurt een externe partij in, de zogenaamde trustee, die er voor zorgt dat de aflossingen en de rente die de servicer heeft ontvangen op een juiste manier over de verschillende beleggers worden verdeeld.

Het securitiseren, dat wil zeggen bundelen en verkopen van hypotheken en andere activa, is in enkele jaren tijd uitgegroeid tot een belangrijk financieel fenomeen. Het heeft geleid tot het wegplaatsen van activa van de bankbalans.

Nadat een bank een bundel hypotheken heeft gesecuritiseerd kan deze bundel in een later stadium ook weer door de bank worden teruggekocht, waardoor de hypotheken weer terug komen op de bancaire balans.

Lees hier verder

Gemeenten in Nederland zien hun inkomsten uit hun grondexploitatiebedrijven door de financieel-economische crisis ernstig terugvallen. Daardoor dreigen er de komende jaren forse tekorten op een groot aantal gemeentebegrotingen. Dat zegt Adriaan Visser, algemeen directeur van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam en voorzitter van de Vereniging Van Grondbedrijven (VVG), de organisatie van gemeentelijke grondbedrijven in Nederland.

Twee adviseurs op het terrein van publiek-private samenwerking, van de bureaus Fakton en Tenman, ramen het tekort op euro 2 mrd per jaar.

Ontwikkelaars stappen uit projecten

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) acht het genoemde bedrag plausibel. ‘Die euro 2 mrd zou wel eens een realistische benadering kunnen zijn’, reageert Sandra Korthuis, lid van de directieraad van de VNG.

Gemeenten kunnen nu, ondanks gesloten contracten, nauwelijks grond bij ontwikkelaars wegzetten, constateert voorzitter Visser van de Vereniging van Grondbedrijven (VVG). ‘Op heel veel plekken stappen ontwikkelaars uit met de gemeente overeengekomen projecten en willen contracten laten ontbinden, ook al hangen daar van rechtswege prijskaartjes aan. Die kosten zijn dan toch lager dan de te betalen som van grondkosten, bouwkosten en leegstandskosten.’

bron: FD.nl

Onze woningmarkt is heel anders….

Overal dezelfde praatjes….

fantastisch…

Banken reageren kritisch op een kabinetsmaatregel om paal en perk te stellen aan het gebruik van een verruimde hypotheekgarantie. ‘Het is niet onderbouwd’, aldus een woordvoerder van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) gisteren. ‘Wij zien niet waarom dit nodig is.’

Niet voor bestaande huizenbezitters

Het kabinet heeft banken en adviseurs verboden om de nieuwe regeling te verkopen aan bestaande huizenbezitters. Volgens het ministerie van Vrom is de verruiming per juli van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) van euro 265.000 tot euro 350.000 daar nooit voor bedoeld. Het idee was om twijfelende kopers over de brug te krijgen en zo de vastgelopen woningmarkt aan te zwengelen. Daarom geldt het nieuwe plafond alleen bij aankoop van een huis.

Met de beperking reageert het ministerie op advertenties en mailings van hypotheekadviseurs, die massaal oude klanten benaderden die met het oude plafond net buiten de boot vielen. NHG is aantrekkelijk omdat banken door de staatsgarantie gemiddeld 0,5 procentpunt minder rente vragen. In beginsel kunnen oude gevallen alleen NHG krijgen als er sprake is van een ‘woningverbetering’, maar volgens sommige adviseurs is een schilderbeurt voldoende.

Substantiële verbouwing

De NVB zegt echter dat banken altijd al zorgvuldig zijn geweest. ‘Alleen bij een substantiële verbouwing kom je ervoor in aanmerking.’ De woordvoerder vindt het niet eerlijk dat de oversluitregeling blijft bestaan tot de oude grens van euro 265.000 en niet voor de nieuwe grens.

Onduidelijk is hoeveel huizenbezitters hun hypotheek hebben overgezet. Daarvoor is de periode te kort. Volgens een marktkenner is het gezien de rentestand vooral voor hypotheken die in 2007 en 2008 zijn afgesloten, interessant om over te stappen op NHG. Toen werd jaarlijks voor ongeveer euro 30 mrd aan hypotheken verkocht tussen euro 265.000 en euro 350.000.

‘Logische stap’

De Vereniging Eigen Huis noemt de beperking die het kabinet heeft opgelegd een ‘logische stap’. Een woordvoerder zegt dat vooral adviseurs ‘een nieuwe kans dachten te hebben’. De sector beleeft door de gedaalde woningverkopen en de vrijwel stilgevallen gewone oversluitmarkt een dramatisch jaar.

Volgens directielid Bas Millenaar van keten De Hypotheker is er niets mis met het oversluiten van oude hypotheken. ‘U zult zeggen: dan kunnen ze weer wat verkopen. Maar het is goed voor de solvabiliteit van banken, goed voor de zekerheid voor de klanten, en bovendien wordt de NHG-pot weer gevuld. Want overschrijvers moeten gewoon de premie betalen, terwijl er statistisch minder schade wordt geleden op mensen die al langere tijd een hypotheek hebben.’

Beperking pas over twee maanden

Ook banken maakten graag gebruik van de verruiming, zegt Millenaar. ‘Wij zagen banken met acties komen: als u uw bestaande hypotheek inruilt, betalen wij de notariskosten.’

Door bestaande afspraken met de banken is de beperking op de nieuwe NHG-regeling pas over twee maanden van kracht. Het kabinet roept banken op tot die tijd terughoudend te zijn. ‘Dat zijn we al’, zegt de NVB-woordvoerder.

Een marktkenner denkt dat partijen niet meer zullen adverteren met de verruimde regeling omdat toezichthouder AFM streng is.

bron: FD.nl

De tijdelijke verhoging van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) naar 350.000 euro waarmee het kabinet de woningmarkt wil stimuleren, is uitsluitend van toepassing bij de koop van een woning. Dat heeft minister Van der Laan voor Wonen, Wijken en Integratie afgesproken met het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW).

Deze stichting die voor de NHG verantwoordelijk is, heeft de banken vandaag geïnformeerd over de aanpassing van de regels die gelden voor hypotheken boven de oude kostengrens van 265.000 euro.

Met de hogere kostengrens die op 1 juli van kracht werd, komen meer mensen in aanmerking voor een hypotheek onder de NHG. Het kabinet gaat ervan uit dat dit een positief effect heeft op de stagnerende woningmarkt omdat aspirantkopers onder de NHG-regels naar verwachting gemakkelijker een lening zullen krijgen van de banken. De woningbezitter krijgt de garantie dat er geen restschuld overblijft bij een eventuele gedwongen verkoop van de woning.

De NHG blijft met de nieuwe regels ook openstaan voor het oversluiten naar een hogere hypotheek wegens woningverbetering, maar daarvoor blijft wel de oude kostengrens van 265.000 euro gelden. Minister Van der Laan heeft afgesproken dat hypotheken die dit bedrag te boven gaan niet in aanmerking komen voor oversluiting naar NHG-voorwaarden omdat de verhoging van het NHG-plafond exclusief bedoeld is voor het stimuleren van de woningmarkt. De verhoging van de NHG geldt tot 1 januari 2011.

bron: Blik op Nieuws.nl

In de strijd tegen leegstand op nieuwbouwlocaties gaat het Limburgse bouwbedrijf Jongen stunten met koopprijzen. De dochter van VolkerWessels biedt 34 nieuwbouwhuizen met 30 procent korting aan.

Directeur Frank Zuthof van Jongen Bouwbedrijven erkent dat het ‘afprijzen’ van nieuwe huizen uit nood is geboren. Het bedrijf, met vestigingen in Roermond, Landgraaf en Venlo, zegt dat de problemen met vastlopende bouwprojecten vooral in Zuid-Limburg voor komen. Het bedrijf beschouwt de korting op woningen in Landgraaf, Heerlen en Valkenburg zelf als ‘koopsubsidie’. Zo worden woningen van twee ton (onafhankelijk getaxeerd) verkocht voor 130.000 euro, op voorwaarde dat de eigenaar het huis bij verkoop (wederom taxatie) als eerste weer aanbiedt aan het bouwbedrijf. Een woning mag ook aan derden verkocht worden. In beide gevallen ontvangt Jongen een vooraf vastgelegd deel van de waardestijging. Zuthof: ,,Het is kiezen uit twee kwaden. Verkopen betekent in ieder geval dat we verder kunnen gaan met projecten.”
Bouwend Nederland bevestigt dat her en der in het land gestunt wordt met de nieuwbouwprijzen van huizen, in de hoop beweging te krijgen in de vastgelopen nieuwbouwmarkt. De brancheorganisatie overlegt nog met de provincie over de ‘tientallen’ Limburgse bedrijven die in de problemen verkeren door de recessie. Uit navraag bij bouwbedrijven blijkt dat leegstand op nieuwbouwlocaties flink is gestegen. Ondernemingen draaien gemiddeld een derde minder omzet dan vorig jaar. Bij gebrek aan particuliere kopers, worden de nieuwbouwhuizen die wel al opgeleverd zijn goedkoper doorverkocht aan beleggers of corporaties. Of projecten worden Dat laatste doet bijvoorbeeld projectontwikkelaar 3W in Venlo. Op andere locaties, zoals in Weert en in Sittard zijn nieuwbouwprojecten uitgesteld, omdat de minimale norm voor het aantal verkochte huizen vooraf niet is gehaald.

bron: Limburgs Dagblad

Projectontwikkelaars en banken werken aan stuntpakketten om huizenkopers te trekken.
De Zwijndrechtse bouwer De Koning Wessels geeft dertig procent korting op een nieuwbouwhuis en financiële hulp bij verkoop van het oude.

De ontwikkelaar, onderdeel van bouwconcern Volker Wessels, heeft drie slechtlopende projecten in Zuidland en Zwijndrecht waarbij hij nu een koopgarantregeling aanbiedt. Tot nu toe gaven alleen woningcorporaties kopers korting bij de aankoop van een huis, waarbij die corporatie later bij de verkoop deelt in de winst of het verlies.

,,Mensen willen nu zekerheid,” zegt directeur René Biesheuvel over vergelijkbare aanbiedingen bij de Zwijndrechtse projecten De Bakens en Uilenhof en bij de Kreken van Nibbeland in Zuidland. ,,Wij gaan er vanuit dat die huizen straks toch meer waard worden. De rente die we nu mislopen, verdienen we dan terug.”

Bij die Zuidlandse nieuwbouwwijk gaat de ontwikkelaar samen met de plaatselijke Rabobank nog verder om de, vanwege de crisis onzekere, koper over de streep te trekken. De bank geeft korting op de hypotheekrente en wie bijvoorbeeld zijn oude huis niet kan verkopen, kan maandelijks van de ontwikkelaar een tegemoetkoming voor de dubbele lasten krijgen. En wie zijn huis ver onder de prijs verkoopt kan ook weer bij de projectontwikkelaar aankloppen. Ook is de plaatselijke woningcorporatie De Zes Kernen bereid gevonden om lastig te verkopen huizen op te kopen.

Volgens Nico Zevenbergen van de Rabobank Voorne-Putten Rozenburg zitten meer banken, projectontwikkelaars, corporaties en gemeenten in Nederland rond de tafel samen stuntpakketten te verzinnen om hun nieuwbouwprojecten weer vlot te trekken, maar loopt zijn bank met de Kreken van Nibbeland voorop. ,,Wij zijn nu de eersten die potentiële huizenkopers een concreet pakket kunnen aanbieden.”

bron: AD.nl