huizenmarkt-zeepbel.nl

Veel financiële tussenpersonen staan onder druk als gevolg van de financiële crisis, de extra regelgeving waaraan ze moeten voldoen en de toenemende concurrentie. Dat blijkt uit een dinsdag gepubliceerd onderzoek van Van Es Marketing Services.

De winst en de omzet van de intermediairs staan door het klimaat op de markt zwaar onder druk. Vooral kleine kantoren hebben het moeilijk. 22 procent van de kantoren overweegt de komende jaren een fusie of samenwerking met een ander bedrijf aan te gaan, 8 procent denkt eraan zijn zaak te verkopen.

Bonusprovisie
De eisen van de nieuwe wetgeving brengen kosten met zich mee door toenemende administratieve lasten, verplichte permanente educatie, langere advies gesprekken en doordat er meer service verleend dient te worden gedurende de looptijd van een product. Daarnaast zal er door het verwachte verbod op bonusprovisie een daling van inkomsten zijn, en wordt de provisie voor het afsluiten in verhouding steeds lager en via de doorlopende provisie meer verspreid over de looptijd van het product. Andere vormen van beloning zoals een fee of een vast tarief zullen vaker voorkomen.
Concurrentie van banken en direct writers

Daarnaast staan de financieel intermediairs onder druk door de blijvende vraaguitval in de huizenmarkt als gevolg van de kredietcrisis. Er wordt een forse daling van de inkomsten uit hypotheken voorzien. Bovendien valt er van de oversluitmarkt weinig te verwachten in verband met de rentedip in 2005, toen veel consumenten al hebben overgesloten en de rente hebben vastgezet. De financieel intermediair ondervindt veel concurrentie van banken en direct writers/internetaanbieders, vooral op het gebied van schadeverzekeringen. De markt voor beleggingsverzekeringen is na de woekerpolisaffaire en sterke daling van de beurskoersen ingezakt.

Kostentransparantie
Daartegenover staat de nieuwe belangstelling van de consument voor pensioensvoorzieningen en kan door de kostentransparantie en het toezicht van de AFM het consumentenvertrouwen weer stijgen.

bron: ANP

Rabobank-bestuurder Bert Bruggink voorziet nog grote problemen voor banken als gevolg van slechte kredieten. Nieuwe afboekingen op leningen zullen het vermogen van banken, waaronder dat van Rabobank, verder aantasten. Uit voorzorg heeft de bank gisteren zijn vermogenspositie versterkt.

Dat deed Rabobank door een bestaande achtergestelde lening, die meetelt voor het verplichte bufferkapitaal, om te ruilen tegen een nieuwe lening met een langere looptijd. Rabo betaalt op de nieuwe lening een voor de bank hoog rentetarief van 11%. ‘Voor ons is het aantrekkelijk dat wij het kapitaal vijf jaar langer kunnen vasthouden’, zegt Bruggink. ‘Men moet de recessie niet onderschatten. Deze crisis is een hele lange en diepe. Wij voorzien een sterke neergang.’ Rabo heeft veel bufferkapitaal nodig om zijn AAA-kredietstatus te behouden.

Door de crisis neemt het aantal wanbetalingen toe. Eerder deze week werd bekend dat één op de acht Amerikaanse huishoudens met een hypotheek te laat is met betalen of in een uitzettingsprocedure zit. Veel bedrijven lopen door de recessie achter met het betalen van rekeningen. In Nederland steeg het aantal faillissementen in april met meer dan de helft.

De financieel topman van Rabobank zegt dat de slechte kredieten banken wereldwijd nog hard zullen raken. De verliezen op slechte leningen vallen volgens Bruggink uiteindelijk hoger uit dan op Amerikaanse subprime-hypotheken, die aan de basis liggen van de kredietcrisis. ‘Banken zullen nog voor honderden miljarden op kredieten moeten afschrijven. De problemen zijn echt niet achter de rug.’

De afgelopen maanden zijn de beurskoersen van banken opgeveerd doordat de vaart afneemt waarmee de economie verslechtert. De schade van de kredietcrisis voor de wereldwijde financiële sector werd door het IMF eerder geschat op $4100 mrd. Daarvan is pas een derde afgeschreven.

Bij Rabobank zitten de slechte leningen vooral in het internationale bankbedrijf. In maart werd bekendgemaakt dat er in 2008 $900 mln extra opzij gezet is voor slechte kredieten buiten Nederland. Rabo heeft daarmee 0,31% van deze kredietportefeuille als verlies genomen, meer dan het historische gemiddelde. Of dit percentage verder zal oplopen wil Bruggink niet zeggen.

Rabobank heeft voor $1,75 mrd aan achtergestelde leningen omgeruild. De coupon op de oude lening was fors lager dan de 11% van de nieuwe, maar doordat de lening met een korting van 25% is teruggekocht is Rabo per saldo hetzelfde kwijt. Bruggink verwacht de komende maanden meer achtergestelde leningen te plaatsen om het eigen vermogen aan te sterken.

Gijs den Brinker

bron: FD.nl

Minister Bos heeft de vragen van Kamerlid Irrgang over DSB beantwoord. Het SP-lid vroeg de minister ondermeer naar mogelijke schending van de gedragscode en de zorgplicht.

Wouter, Is de loan to income ratio wel gecontroleerd ?

Bos: ‘Er is geen sprake van schending van de gedragscode, want er hoeft niet op Loan to Value (LTV), de waarde van de woning, te worden getoetst volgens de gedragscode. Maar de financier dient de consument wel te wijzen op de gevaren van een hoge LTV. De zorgplicht houdt in dat DSB Bank in ieder geval verantwoord krediet moet verstrekken. (…) In ieder individueel geval dient sprake te zijn van verantwoorde kredietverstrekking. Het ministerie van Financiën beschikt niet over informatie over de naleving door DSB Bank van de overkrediteringsnorm.’

Irrgang: ‘Wat vindt u ervan dat banken nu nog aan 20 procent van de
huishoudens een te hoge hypotheek verstrekken in verhouding tot het inkomen?’

Bos: ‘In de Gedragscode Hypothecaire Financiering is de norm vastgelegd dat gemiddeld niet meer dan 4,5 keer het jaarinkomen aan financiering wordt verstrekt (comply). In bijzondere gevallen kan hiervan worden afgeweken (d.m.v. de zogenaamde explain- bepaling in de gedragscode), maar dan moet er nog steeds sprake zijn van verantwoorde kredietverstrekking door een hypotheekverstrekker. Dit betekent dat 20 procent afwijking van de financieringsnormen in de gedragscode niet betekent dat er in 20 procent van de gevallen te hoge hypotheken zijn verstrekt.’

Bos ziet geen noodzaak om met regelgeving de explain bepaling te schrappen en een harde ondergrens in te voeren.

Bos: ‘De Wet op het financieel toezicht (Wft) bevat reeds een verbod op overkreditering middels een open norm. Artikel 4:34 bepaalt dat de aanbieder geen kredietovereenkomst aan mag gaan met een consument indien dit, met het oog op overkreditering van de consument, onverantwoord is. Het is in principe aan de aanbieder van krediet om invulling te geven aan deze norm. (…) De AFM kan (alsnog) een beleidsregel publiceren, waarin de open norm wordt ingevuld. Het is dan wenselijk dat dit in overleg met het ministerie en de sector gebeurt. De beleidregel kan nooit de werking van een algemeen verbindend voorschrift (regelgeving) hebben. Een beleidregel is niet 100 procent dwingend; een onder toezicht staande instelling kan op een ander manier invulling geven aan de open norm van verantwoorde kredietverstrekking.’

Groeten,

Nout en Wout

bron:  InFinance

De financiële risico’s die gemeenten lopen door de achtervangpositie worden groter en daarmee onverantwoord. Dit schrijft de Vereniging van Nederlandse Gemeenten in een brief aan haar leden.

De VNG is van mening dat deze premie voor de NHG onvoldoende opslag bevat voor het opvangen van verliezen bij een conjuncturele neergang. Onderzoek van de Wereldbank uit 2003, een contra expertise van de actuaris Watson Wyatt in 2006 maar ook eigen onderzoek van het WEW in 2007, ter voorbereiding van de premie voor het jaar 2008, ondersteunde deze mening. De uitkomsten van dit onderzoek bedroegen een veelvoud van de door het WEW voorgestelde premie in 2008.

Elke gemeente die de NHG aanbiedt heeft 2 achtervangovereenkomsten met het WEW. Een achtervangovereenkomst betreft de achtervang voor de borgstelling van hypotheken voor de aankoop van woningen. De andere achtervangovereenkomst betreft de achtervang voor de borgstelling van hypotheken voor woningverbetering. Elke gemeente kan zelf besluiten (raadsbesluit) al dan niet de overeenkomsten voor nieuwe aanspraken vanaf 1 januari 2011 op te zeggen. Een belangrijke consequentie is dan het creeëren van een voorziening op de gemeentelijke begroting om eventuele risico’s op te vangen. De VNG adviseert de overeenkomsten op te zeggen. Na 1 januari 2011 zal ‘het rijk’ dan garant staan voor de nieuwe hypotheken.

Dan zijn zij er tenminste van af…..

bron:Vereniging van Nederlandse Gemeenten

Banken moeten klanten die hun hypotheeklasten niet meer kunnen opbrengen, tegemoet komen. Dat zegt PvdA-Kamerlid Staf Depla op BNR.

Een coulance-regeling voor huiseigenaren met een nationale hypotheekgarantie vindt de PvdA niet voldoende. De partij wil dat banken ook soepel zijn met mensen zonder een NHG.

Ook de Vereniging Eigen Huis vindt dat hypotheekverstrekkers hun verantwoordelijkheid moeten nemen en eigenwoningbezitters moeten helpen die door de kredietcrisis in financiële problemen zijn gekomen. De VEH wil dat banken huiseigenaren die geen beroep kunnen doen op de Nationale Hypotheek Garantie standaard een betalingsregeling aanbieden waarmee een financieel moeilijke periode kan worden overbrugd. Hypotheekverstrekkers zouden ook mee moeten werken aan de tijdelijke verhuur van te koop staande woningen als daarmee het probleem van dubbele woonlasten kan worden verlicht.

Op dit moment bestaat er alleen een woonlastenfaciliteit voor huiseigenaren die hun hypotheek hebben afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie. Daarmee kan een financieel moeilijke periode worden overbrugd, bijvoorbeeld in geval van werkloosheid. Vereniging Eigen Huis vindt dat er een vergelijkbare betalingsregeling moet komen voor de ruim 3 miljoen huiseigenaren die geen NHG op hun hypotheek hebben. De vereniging vindt dat hypotheekverstrekkers zich onder de huidige omstandigheden soepel moeten opstellen en hiervoor een standaard regeling moeten aanbieden.

Huizenprijs opnieuw gedaald

De prijzen van verkochte bestaande woningen waren in april 2009 gemiddeld 2,2 procent lager dan in april 2008. Dit is de derde maand op rij dat de prijzen van dat soort koopwoningen lager waren dan een jaar eerder. Dat blijkt uit de ontwikkeling van de prijsindex bestaande koopwoningen van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster.

Alle typen bestaande koopwoningen waren goedkoper dan in april 2008. Vrijstaande woningen daalden met 3,2 procent het meest in prijs. De prijsdaling van twee-onder-een-kapwoningen was met 0,4 procent het kleinst.

Vergeleken met maart 2009 daalden de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,6 procent. Alle typen woningen waren goedkoper, met uitzondering van twee-onder-een-kapwoningen. De prijzen van tussenwoningen daalden met 1,2 procent het meest.

Het aantal transacties was voor de zesde maand op rij fors lager dan een jaar eerder. In april wisselden ruim tienduizend bestaande woningen van eigenaar. Dat is bijna een halvering ten opzichte van april 2008. Van alle woningtypen en in alle provincies liep het aantal verkopen fors terug.

bron: BNR Nieuwsradio

Ongeveer 100 duizend gezinnen lopen het risico door de economische crisis de eigen woning te moeten verkopen en daarvoor een te laag bedrag te ontvangen om de hypotheekschuld mee af te lossen. Dat zei minister Van der Laan (Wonen, Wijken en Integratie) woensdag in de Tweede Kamer.

De prijzen van verkochte bestaande woningen waren in april 2009 gemiddeld 2,2 procent lager dan in april 2008. Dit is de derde maand op rij dat de prijzen van koopwoningen lager waren dan een jaar eerder. Dit blijkt uit de ontwikkeling van de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en het Kadaster.

Alle typen bestaande koopwoningen waren goedkoper dan in april 2008. Vrijstaande woningen daalden met 3,2 procent het meest in prijs. De prijsdaling van twee-onder-een-kapwoningen was met 0,4 procent het kleinst.

Vergeleken met maart 2009 daalden de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,6 procent. Alle typen woningen waren goedkoper, met uitzondering van twee-onder-een-kapwoningen. De prijzen van tussenwoningen daalden met 1,2 procent het meest.

Het aantal transacties was voor de zesde maand op rij fors lager dan een jaar eerder. In april wisselden ruim tienduizend bestaande woningen van eigenaar. Dat is bijna een halvering ten opzichte van april 2008. Van alle woningtypen en in alle provincies liep het aantal verkopen fors terug.

bron: CBS

Hypotheekverstrekkers gaan minder soepel om met uitzonderingsgevallen. De gedragscode onder verstrekkers bepaalt dat maximaal circa vijf keer het bruto inkomen als lening wordt verstrekt. De norm is inmiddels aangescherpt naar 3,5 tot 4,5 keer. Bij individuele gevallen mogen banken van de norm afwijken. Michiel Kwaaitaal, directeur marketing hypotheken bij ING Retail, constateert dat scherper wordt gekeken naar deze afwijkende gevallen.

Tot vorig jaar gingen banken sneller overstag om de aanvraag van uitzonderingsgevallen te honoreren. Dat geschiedde onder druk van veelal buitenlandse nieuwkomers op de hypothecaire markt. De NVM constateerde dat er voor 30% tot 40% boven de regels werd verstrekt. Ger Hukker, voorzitter van de NVM, acht uitzonderingen in veel gevallen nog steeds legitiem. Een student die bijvoorbeeld een opleiding tot arts volgt kan best een hogere hypotheek krijgen.

Jan-Kees Duvekot, bestuursvoorzitter van LMV, wijst op de invloed van onzekere consumenten op de woningmarkt. Door een gebrek aan vertrouwen in de economische ontwikkelingen stellen ze de aankoop van een huis uit of af. Volgens Duvekot kan het geen kwaad dat consumenten beseffen dat je niet alles op de pof kan kopen.

Bron : Vastgoed

Rabobank verwacht dat de huizenprijzen dit jaar met 5 procent zullen dalen en volgend jaar met 1 procent. Die voorspelling doet de bank vrijdag in het kwartaalbericht over de woningmarkt. De bank komt tot de conclusie aan de hand van cijfers over het tanende consumentenvertrouwen.

‘Dat staat onder druk en het risico bestaat dat dat nog verder daalt’, zegt een woordvoerder van de bank. Daarom zijn de mensen niet bereid om grote aankopen te doen.

Slechter dan verwacht
In februari gaf Rabobank nog de prognose af dat de huizenprijzen dit jaar met 3,5 procent zouden dalen. ‘De ontwikkelingen in het eerste kwartaal zijn slechter uitgevallen dan we verwacht hadden.’

Op basis daarvan heeft de bank de raming voor heel 2009 bijgesteld. Het zal afhangen van de ontwikkeling van het consumentenvertrouwen of de bank de cijfers nog een keer bijstelt.

Twee groepen kopers
De cijfers over huizenprijzen van het Kadaster en de NVM zijn gebaseerd op de prijzen van verkochte huizen. Maar dat zegt niet alles over de prijzen van te koop staande huizen.

‘Er zijn twee groepen kopers te onderscheiden. Een groep die het huis per se kwijt wil of moet en een groep waarbij er geen haast achter zit en die gewoon een bepaald bedrag voor hun huis willen krijgen.’ Die laatste groep kan de gevraagde prijzen voor huizen nog wat hoger houden.

ChristenUnie-fractieleider Arie Slob stelt de aflossingsvrije hypotheek ter discussie. Hij vindt het logischer om hypotheken gedurende de looptijd al af te lossen.

Dat zei Slob gisteren in Amersfoort, tijdens een rondetafelgesprek over de kredietcrisis, georganiseerd door het Wetenschappelijk Instituut van zijn partij. Hoge kredieten zijn een van de oorzaken van de kredietcrisis. Slob zou daarom graag zien dat het bedrijfsleven en huishoudens zich aanwennen om grote schulden waar nodig te voorkomen, en die anders zo snel mogelijk terug te betalen.

In dat licht pleit hij voor een bezinning op de toekomst van de aflossingsvrije hypotheek. Die houdt in dat mensen die een huis kopen pas na dertig jaar in één keer hun volledige hypotheek hoeven af te lossen. Op deze manier kunnen zij gedurende de volledige looptijd gebruik maken van de – fiscaal aantrekkelijke – hypotheekrenteaftrek. ,,Met een huis schaf je iets aan dat je niet in één keer kunt betalen. Natuurlijk ga je daarvoor een lening aan. Maar ergens is het best vreemd om zo’n lening tussentijds helemaal niet af te lossen. Is het wel goed om zo lang zo veel te lenen? Daar wil ik graag een gesprek over”, aldus Slob.

Een annuïteitenhypotheek, waarbij gedurende de looptijd al gedeelten van het leenbedrag worden terugbetaald, vindt Slob een aantrekkelijk alternatief voor de aflossingsvrije lening, die de meeste mensen nu hebben.

In de huidige coalitie met het CDA is het ter discussie stellen van de hypotheekrenteaftrek voor dure huizen – wat Slob het liefst zou doen – niet mogelijk, legt hij uit. ,,Maar dat betekent niet dat we niet naar bepaalde hypotheekvormen zouden kunnen kijken, die misschien kunnen worden veranderd.”

bron: Nederlands Dagblad

Het kabinet gaat onderzoeken wat precies de risico’s en mogelijke kosten zijn van het verhogen van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Dat is het compromis tussen de PvdA-ministers Eberhard Van der Laan (Wonen en Wijnen) en Wouter Bos (Financiën).

Van der Laan is voorstander van het verhogen van de NHG, maar Bos was dat de afgelopen maanden niet. Omdat de woningmarkt verder is verslechterd, staat ook voor Bos de deur inmiddels op een kier, aldus een ingewijde. Maar de minister van Financiën wil wel precies weten hoeveel een verhoging van een garantie van bijvoorbeeld 265.000 euro nu naar 350.000 euro de Staat kan kosten.

In december pleitte een Kamermeerderheid inclusief de regeringspartijen CDA en PvdA al voor verhoging. De motie werd toen nog ontraden door het kabinet. Bos en Van der Laan kregen vervolgens van de Kamer meer tijd om te studeren op andere maatregelen. Een verhoging van de garantie lijkt nu dichterbij, maar zal in elk geval moeten wachten op het onderzoek naar de risico’s.

Bos zag niks in een hogere garantie toen de discussie erover afgelopen december oplaaide. Volgens Bos zou de verhoging de Staat 40 miljoen euro kosten en alleen maar meer zekerheid geven aan banken. Hij zocht naar meer geschikte instrumenten om de woningmarkt te stimuleren.

Maar de druk op het kabinet bleef aanhouden onder meer van de vakcentrales, de projectontwikkelaars, het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), de Nederlandse makelaars en economen.

bron: Telegraaf.nl

Door Drs. P. Doensen

Commentaar naar: doensen@xs4all.nl

Dit verhaal schrijf ik omdat ik steeds weer zie dat één aspect van het probleem in de media niet aan bod komt. Zonder uit te leggen hoe de banken en De Nederlandsche Bank functioneren is de huidige crisis niet te begrijpen. Ik weet niet waarom dit niet uitgelegd wordt. Misschien is het de arrogantie van de banken die vinden dat dit hun eigen domein is.

Veel details blijven onbesproken in de onderstaande tekst. Het gaat niet uitsluitend om de Nederlandse situatie: in de meeste landen heeft dit op ongeveer dezelfde manier plaatsgevonden.

Belangrijke begrippen in dit artikel:

1. BNP, Bruto nationaal product. Dit is een maat voor de bedrijvigheid en de welvaart van een land. Het BNP is de som van alle inkomsten van het bedrijfsleven en de overheid (tegen marktprijzen). De nieuwe naam is BBP, bruto binnenlands product.
2. CPI, consumentenprijsindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Deze index geeft aan wat de prijs is van het ‘mandje’ (= selectie) met eerste levensbehoeften. Hierin zitten levensmiddelen, elektra, brandstoffen, auto’s, geneesmiddelen, diensten enz.. Aan die prijsindex zijn de lonen gekoppeld. Wanneer de CPI met 4% stijgt , gaan de lonen ook met ongeveer 4% omhoog. Voor de regering was het van het grootste belang de lonen t.o.v. het buitenland laag te houden. De prijzen van huizen, aandelen, kunst enz. zitten er niet in.
3. De Nederlandsche Bank, DNB of de centrale bank van Nederland. Krachtens de Bankwet van 1948 is de belangrijkste taak van De Nederlandsche Bank: De waarde van de Nederlandse geldeenheid te reguleren op een zodanige wijze als voor ‘s lands welvaart het meest dienstig is en daarbij die waarde zoveel mogelijk te stabiliseren. Dus prijsstabiliteit bevorderen en inflatie tegengaan. In de wet staan geen beperkingen. DNB is verplicht, zover het in haar vermogen ligt, alle prijzen in Nederland zoveel mogelijk gelijk te houden.
4. Dekkingspercentage. Het gedeelte van het uitgeleende geld dat de bank contant in kas moet houden of snel beschikbaar moet hebben voor klanten die hun geld contant komen ophalen. Zeer weinig mensen komen hun geld contant bij de kas van de bank ophalen. Daarom is het dekkingspercentage zo laag en afhankelijk van de kwaliteit van het onderpand. 0% voor een lening aan de Staat, ongeveer 4 % dekking voor een hypotheek met een woonhuis als onderpand en ongeveer 8% voor leningen met minder zekerheid, vaak voor het bedrijfsleven.
5. Europese Centrale Bank (ECB), Overkoepelend orgaan van de centrale banken van de landen van de Europese Unie. In de Bankwet van de Europese Unie, Hoofdstuk II §1 artikel 2, staat: Ter uitvoering van het Verdrag heeft de Bank als doelstelling het handhaven van prijsstabiliteit. Er staan geen beperkingen in deze wet. Dit is haar belangrijkste taak..
6. Geldhoeveelheid of liquiditeit. De totale hoeveelheid geld die in omloop is: leningen, hypotheken, deposito’s, contant geld enz. De oud-president van DNB Zijlstra pleitte er steeds weer voor de toename van de geldhoeveelheid als basis voor het beleid van DNB in te voeren. Door de geldhoeveelheid te reguleren is het mogelijk de prijzen stabiel te houden. De toename van de geldhoeveelheid hoort ongeveer gelijk te zijn aan de toename van het BNP. Niet groter, want dan ontstaat inflatie.
7. Geldmultiplicator. De spaarders brengen geld naar de bank. Dat geld houdt de bank in kas. Het aantal malen dat het geld , uitgeleend mag worden heet de geldmultiplicator. Bij een dekkingspercentage van 8 % is de geldmultiplicator 11,5.
8. Geldschepping of liquiditeitscreatie. Wanneer een bank een lening of hypotheek verstrekt, dan schept de bank geld. Wanneer het geleende bedrag afgelost wordt dan vernietigd de bank het geld weer, dan verdwijnt het weer. Het geld dat de banken in kas hebben mag 11,5 maal uitgeleend worden, afhankelijk van het verplichte dekkingspercentage. Wanneer het dekkingspercentage 8 % is en spaarders 1 euro sparen, mag de bank 11,50 euro uitlenen. Een euro moet als dekking in kas blijven en daar verdienen ze niets aan. Geld dat bij bank A geleend is en op een rekening gestort is bij bank B, mag daar weer als dekking dienen voor 11,5 maal zoveel uitgeleend geld.
9. HICP, Harmonised Indices of Consumer Prices. De HICP is een soort gemiddelde van de consumentenprijsindices in de verschillende landen van de EU. Aandelen en onroerend goed zitten er niet in.
10. Inflatie, Woordenboek van Dale 1976.
    a. Opzetting van de buik door gassen.
    b. Waardevermindering van het geld door het op grote schaal uitgeven van ongedekt bankpapier
11. Prijsstabiliteit. De prijzen blijven stabiel, veranderen niet of heel weinig. De raad van bestuur van de ECB heeft in mei 2003, een eigen definitie van prijsstabiliteit vastgesteld: De prijzen zijn stabiel, er is prijsstabiliteit, wanneer de jaarlijkse stijging van de HICP minder is dan 2%.
12. Vertrouwen. Omdat de banken ongeveer 8 % van het uitgeleende geld in kas hebben gaat het meteen fout wanneer de spaarders of leners het niet meer vertrouwen en hun geld contant komen ophalen. Dit heet “Run op de bank”. Wordt meer dan 8% opgehaald en is er geen hulp van buitenaf, dan is de bank meteen failliet. Het bankwezen is gebaseerd op vertrouwen

B.  Wat is er fout gegaan

1. DNB heeft alleen gepoogd de prijzen te stabiliseren voor de producten uit het mandje van de CPI. Niet voor de woonhuizen Meer dan de helft van de Nederlanders heeft een eigen huis. De prijzen daarvan zijn de afgelopen tientallen jaren tot waanzinnige hoogte gestegen. Op dit punt is DNB bij het uitvoeren van haar wettelijke taak, prijsstabilisatie, volledig tekort geschoten. De inflatie was enorm, terwijl er vele mogelijkheden waren/zijn om de prijsstijging van de woningen te beperken. Zie verderop in dit verhaal. De waarde van de euro/gulden is wat betreft de woonhuizen enorm gedaald
2. De ECB is opgericht in 1998 met als belangrijkste taak: Prijsstabiliteit. Omdat de ECB allerlei claims van slachtoffers van de onroerend goed crisis vreesde, heeft de raad van bestuur van de ECB in mei 2003, zelf een kwantitatieve definitie van prijsstabiliteit vastgesteld. Daarin zitten niet de huizenprijzen en niet de aandelen. Daarmee beperkt zij haar wettelijke taak aanzienlijk. De wet is heel duidelijk en geeft haar dat recht niet.( zie de letterlijke wettekst verderop). Als er mogelijkheden zijn moet de ECB en DNB prijsstabiliteit nastreven, zonder beperkingen.
3. Wie zijn de boosdoeners, in de juiste volgorde
   1. De Nederlandsche Bank en de Europese Centrale Bank. Zij voerden hun wettelijke taak, nastreven van prijsstabiliteit, niet uit.
   2. De Nederlandse Staat. Aangezien de Nederlandse Staat de aandelen van DNB in bezit heeft, vertegenwoordigd is in DNB en dus, te samen met de politieke leiding, mede verantwoordelijk voor gebrek aan toezicht op het functioneren van DNB.
   3. De banken. De banken profiteerden van bovengenoemd gebrek aan toezicht door (bijna) onbeperkt geld uit te lenen.
   4. De Nederlandse burger die meende dat de woningprijzen alleen maar konden stijgen.

Lees verder op wehopenerhetbestevan.nl

Minister Van der Laan voor Wonen, wijken en Integratie wil huiseigenaren in geldnood helpen. Dat staat in een brief van de minister aan het kabinet, die in handen is van RTL Nieuws.

Woonlastenverlichting

Huiseigenaren die krap zitten, moeten tijdelijk woonlastenverlichting kunnen krijgen. Voor wie even niets meer kan betalen, moet er uitstel van betaling komen, schrijft Van der Laan. Ook wil hij dat woningcorporaties huizen opkopen van mensen met betalingsproblemen, om deze vervolgens weer aan hen te verhuren. Mensen die problemen hebben met de verkoop van hun huis, mogen hun woning tijdelijk verhuren.

Woningmarkt stimuleren

Om de woningmarkt te stimuleren, wil het kabinet de komende anderhalf jaar 10.000 extra woningen bouwen. Om de bouw te stimuleren, moeten gemeenten de grondprijzen bevriezen of zelfs verlagen. Ook komen er extra subsidies voor energiebesparende ingrepen in en om het huis. In totaal trekt het kabinet 700 miljoen euro uit om de klappen van de crisis op de woningmarkt op te vangen.

bron: RTL Nieuws.nl

Hoogleraar Arnout Boot was te gast in het economen panel van BNR Nieuwsradio. Helaas was hij weer de enige econoom die ook kritisch blijft als het over de Nederlandse huizenmarkt gaat.  Luister hier het debat terug.

dhr. prof. dr. A.W.A. Boot: “neem een grote schuld. Het is slecht voor jezelf maar goed voor de huizenmarkt”

Mensen die op zoek zijn naar een nieuwe woning, stellen de aankoop nog even uit. Ze verwachten dat de huizenprijzen nog verder zullen dalen of willen uit financieel oogpunt liever nog even in de huidige woning blijven zitten. Dat meldde onderzoeksinstituut TNS Nipo dinsdag.

Volgens TNS Nipo waren vorig jaar 246.000 Nederlanders actief bezig met een hypotheek voor de aankoop van een nieuwe woning. Het blijkt dat de helft (51 procent) van hen de koop van een nieuwe woning heeft uitgesteld, omdat ze verwachten dat de prijzen op de woningmarkt verder zullen dalen. 53 Procent geeft aan dat men vanuit financieel oogpunt nog even in de huidige woning wil blijven wonen.

TNS Nipo ondervroeg 1365 huishoudens die vorig jaar een hypotheek afsloten of zich op het afsluiten van een hypotheek oriënteerden.

Crisis

Voor 76.000 mensen die een huis zoeken, is de beoogde woning niet meer binnen bereik als gevolg van de financiële crisis. Het bedrag dat aan hypotheek wordt verstrekt is zo omlaag gegaan dat ze dat huis niet meer kunnen betalen.

Van de 246.000 huishoudens die zich oriënteerden op een hypotheek, heeft ongeveer de helft (117.000) ook een offerte aangevraagd. Als reden waarom er nog niet daadwerkelijk een hypotheek is afgesloten, zegt een kwart dat dit komt door de huidige situatie op de woningmarkt.

42 Procent geeft aan nog bezig zijn te zoeken of beslissen. 15 Procent zegt dat de huidige woning nog niet is verkocht, voor 11 procent ligt de beoogde woning boven het budget.

bron: ANP

Indicatoren voor de Nederlandse markt van door woninghypotheken gedekte effecten (RMBS) zijn in het eerste kwartaal van 2009 licht verslechterd, meldt Moody’s Investors Service dinsdag in een rapport

De betalingsachterstanden van langer dan 60 dagen stegen tot 0,53% van de huidige balans, tegen 0,44% in het vierde kwartaal van 2008, stelt een van de auteurs, Maria Divid.

De cumulatieve hoeveelheid executieverkopen liep op tot 0,41%, van 0,38% aan het einde van het voorgaande kwartaal.

Door de hoge schuldpositie zijn Nederlandse huishoudens kwetsbaar voor kleine veranderingen van de huizenprijzen, stelt de kredietbeoordelaar. Sinds de piek in het tweede kwartaal van 2008 zijn de Nederlandse huizenprijzen volgens Moody’s met 13% gedaald.

Het bureau verwacht dat de huizenprijzen in Nederland verder onder druk zullen komen door de tragere economische groei, het lagere consumentenvertrouwen en de toenemende woningvoorraad.

Momenteel worden 124 Nederlandse RMBS-effecten gewaardeerd door Moody’s, met een totale uitstaande balans van euro 191,8 mrd.

bron: FD.nl

Rijk en gemeenten snellen huishoudens die hun hypotheeklasten niet meer kunnen opbrengen te hulp. Krachtens een nieuwe regeling mogen minder kapitaalkrachtige huizenbezitters bij werkloosheid of andere calamiteiten tijdelijk minder betalen aan hun bank.

De oplopende werkloosheid en dalende huizenprijzen nopen tot deze maatregel, stelt directeur Karel Schiffer van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), waarvan de overheid als achtervang fungeert. In de afgelopen maanden is het aantal hypothecaire faillissementen en gedwongen huizenverkopen via veilingen toegenomen.

Het Waarborgfonds wil in zwaar weer geraakte huishoudens een adempauze gunnen in de vorm van een extra faciliteit binnen de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Deze geldt voor huizen tot euro 265.000. De NHG, waarvan het Waarborgfonds de uitvoerder is, biedt minder kapitaalkrachtigen de mogelijkheid om een hypotheek tegen een lagere rente af te sluiten, door borg te staan voor terugbetaling.

Per 1 juli

Schiffer wil de voorziening al per 1 juli laten ingaan. Hij voorziet dat anders honderden of zelfs duizenden huishoudens in de problemen raken door de recessie.

De pauze in de hypothecaire verplichtingen mag oplopen tot maximaal 9% van de hoofdsom van de lening. Zo mag op een hypotheek van twee ton een achterstalligheid van euro18.000 worden opgebouwd.

Geen extra risico voor de banken

Die achterstalligheid wordt door de betreffende financiële instellingen aan de hypothecaire lening toegevoegd. De banken lopen echter geen risico. Dat komt, net als bij de NHG, voor rekening van het garantiefonds van de WEW. Dat fonds bevat nu euro 520 mln. Als dat is uitgeput, springen het Rijk en de gemeenten bij.

Het Rijk en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten zijn akkoord met deze nieuwe ‘woonlastenfaciliteit’, aldus Schiffer. ‘We zijn nu met de banken in volle voorbereiding.’

Banken positief

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB), zegt een positieve grondhouding tegenover de regeling aan te nemen. ‘Het is in zekere zin een vereenvoudiging van een bestaande regeling, de NHG zelf’, aldus een woordvoerder. Wel stelt de NVB dat er zicht moet zijn op een concrete verbetering van iemands situatie en dat deze steun op zich geen onverantwoord gedrag moet uitlokken.

‘Wij gaan volledig borg staan en nemen eventueel de extra schade voor onze rekening’, aldus Schiffer. Maar als het goed is, zal het niets extra’s kosten – ook de belastingbetaler niet, verwacht hij. Er zal volgens hem zelfs sprake zijn van ‘een inverdieneffect’. Banken zouden meer geld kwijt zijn als wordt overgegaan tot gedwongen verkoop, dan als zij schuldenaars laten zitten.

Inkomen voortdurend getoetst

Schiffer stelt dat het inkomen telkens weer moet worden getoetst om vast te stellen hoeveel huishoudens nog wel aan lasten kunnen dragen. ‘Men moet blijven betalen, want ook een bijstandshuishouden wordt geacht nog euro 180 of zoiets op te kunnen brengen aan woonlasten.’

Schiffer raadt de banken aan ook ruimhartiger om te gaan met hun hypothecaire debiteuren die geen NHG-garantie hebben, omdat ze zijns inziens dan per saldo goedkoper uit zullen zijn.

draaikont?

bron: FD.nl

extra:

Minister Van der Laan voor Wonen, wijken en Integratie wil huiseigenaren in geldnood helpen. Dat staat in een brief van de minister aan het kabinet, die in handen is van RTL Nieuws.

Het verhogen van de Nationale Hypotheek Garantie heeft als effect dat er meer woningtransacties plaatsvinden. Dat is de conclusie van Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering aan de universiteit van Maastricht, die heeft onderzocht wat de gevolgen zijn van de verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie. Minister Bos weigerde eerder een verhoging van de NHG vanwege de extra dekkingskosten en twijfel over het nut van de maatregel.

Het waarborgfonds, dat wordt gevuld met premies van huizenkopers, omvat 0,5 miljard euro. Het staat garant voor bijna een miljoen hypotheken (tot 265.000 euro) met een gezamenlijke waarde van ongeveer 100 miljard euro.

Gemiddeld nemen huizenkopers tegenwoordig een schuld op hun rug van 282.000 euro. Terwijl de gemiddelde woningprijs 240.000 euro bedraagt.

Het is gevaarlijk als consumenten meer geld lenen dan hun woning waard is, vindt Hans Hoogervorst, baas van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Hij kondigde eerder deze week aan dat hij paal en perk wil stellen aan overkreditering. Vooral zijn idee om de waarde van het huis als maximum te hanteren voor de hypotheek, stuitte op fel verzet. ,,Wij hebben de hoogste hypotheekschuld ten opzichte van ons bruto nationaal product ter wereld,” zegt Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering aan de Universiteit Maastricht. ,,Het zou beter zijn als we niet zo’n hoge schuld hebben.”

Aan de andere kant, relativeert Eichholtz, hebben wij relatief weinig creditcardschulden, weinig persoonlijke leningen, goedgevulde spaarpotten en flinke pensioenspaarpotten in vergelijking met onze buurlanden. ,,De verhouding is dus redelijk gezond.”

Tijdens een hoorzitting in de Tweede Kamer over de kredietcrisis( januari 2008) heeft Piet al bewezen dat zijn uitspraken een groot “de wens is de vader van de van de gedachte” gehalte te hebben.

De Nederlandse woningmarkt zal niet worden aangetast door de problemen op de Amerikaanse woningmarkt, verwacht hoogleraar Piet Eicholtz van de Universiteit Maastricht. De Nederlandse woningmarkt is ’stabiel’ en heeft al ‘behoorlijke stresstests doorstaan’. Want, zo stelt hij: ‘De nominale hypotheekrentes zijn met 35% gestegen, en gecorrigeerd voor inflatie zijn de hypotheekrentes met zelfs 75% gestegen terwijl de huizenprijzen nog steeds zijn gestegen.’ Dat duidt op een sterke markt. (januari 2008)

bron: AD.nl, NOS.nl, accountant.nl

De goede beurskoersen en signalen van economisch herstel vertekenen het beeld. Nederlandse bedrijven wachten dit jaar in het derde en vierde kwartaal zware verliezen. Omzetten lopen tot 45% terug. Het aantal faillissementen neemt dit kwartaal al met 32% toe ten opzichte van eind 2008. Nederland krijgt last van de wereldwijde vraaguitval, ziet kredietverzekeraar Euler Hermes. De export daalt voor het eerst naar het niveau van 1945. “Dat het in Nederland nu wat beter gaat, is echt een gruwelijke onderschatting.”

Het is de meest pessimistische vooruitblik van de marktleider in kredietverzekeringen sinds zijn bestaan. Complete staten staan in het rood. Na het bankroet van IJsland lopen onder meer Oost-Europese landen de kans op een bankroet. “Dat risico is inderdaad nu goed denkbaar”, constateert Walter Toemen, directeur risk bij Euler Hermes Nederland. “We hebben nog nooit zo veel afwaarderingen van landen tot het laagste niveau gezien. Mensen zien wel zwaluwen, maar het zijn er nog veel te weinig. Positief zijn is goed, maar de onderliggende economische trend op basis van cijfers is gewoon heel slecht”, verzucht hij.

“Omzetdalingen van 25 tot 45% in veel industrieën kunnen Nederlandse bedrijven niet eventjes goedmaken. Die terugloop is nog nooit zo groot geweest. Op het oude economische niveau keren we niet meer terug. Met de wereldwijd structureel inzakkende vraag krijgen onze bedrijven straks grote problemen.”

Duitsland staat pal voor een diepe neerwaartse spiraal. “Hun auto-industrie gaat zeer slecht. Als grootste importeur uit Duitsland krijgen Nederlandse bedrijven daar, ook indirect, klappen van.” Dat geldt dan behalve voor de toeleveranciers van autoproducten ook voor de hele transportsector en alle machinebouwers. “Het dieptepunt is in Duitsland nog lang niet bereikt. En Nederland wordt naar die diepte meezogen.”

De kredietverzekeraar – die zich onder andere baseert op betalingsgedrag, orderportefeuilles en faillissementen bij 40 miljoen bedrijven – ziet later kans op economische stabilisatie. Op zijn vroegst in het derde kwartaal van dit jaar. In de eurozone zijn zeer kleine verbeteringen in 2010 mogelijk. Maar op voorwaarde dat de kredietverlening weer op gang komt. Toemen: “Banken wekken de indruk dat kredieten weer worden verstrekt. Het tegendeel blijkt waar. Onze klanten zien dat banken uiterst moeizaam additioneel kapitaal willen lenen, uiterst moeizaam de oude leningen verlengen. Terwijl zaken slecht gaan, en de Europese Centrale Bank zijn uitleenrente voor geld aan de banken verlaagt, leveren dezelfde banken Nederlandse bedrijven gewoonweg onvoldoende kredieten. Ze kunnen niet door.” (Bron: Euler Hermes)

Dat de Amerikaanse economie traditioneel na een recessie als eerste opveert, is niet langer vanzelfsprekend. China en Zuid-Amerika zijn eerder kanshebbers, ziet kredietverzekeraar Euler Hermes. In Europa gaan vooral Spanje, Groot-Brittannië en Griekenland gierend bergafwaarts. “Het aantal faillissementen gaat daar fors omhoog. In Nederland gaat het vooral om kleine ondernemers. Met negatieve groei vrezen we nu een golf faillissementen waarin vooral kleinere bedrijven het slachtoffer zijn. En dat is dit kwartaal eigenlijk al begonnen. Er is gewoon te veel optimisme in de markt.”

bron: economie.nieuwslog.nl

‘De echte crisis in de huizenmarkt moet nog komen. Het gaat nu slecht, maar het gaat nog verder omlaag, een prijsdaling van per saldo 20 à 35%.’ Dat zegt de telefoonmakelaar Durk Klopstra (60), voorheen eigenaar van De Landerije, makelaardij in het rivierengebied (gevestigd in Almkerk/Woudrichem), van Nijmegen tot Rotterdam.

Sinds 1 april is hij actief als ‘telefoonmakelaar’ en krijgt naar eigen zeggen zo’n zeven à acht telefoontjes per dag met vragen vanuit het hele land. ‘Alle vragen zijn prijsgerelateerd. Wat moet ik met mijn prijs doen?’, zegt hij. Vaak willen de mensen een ander huis kopen en willen ze zo snel mogelijk van hun eigen huis af.

Klopstra runt zijn telefonische adviesdienst gewoon erbij om nog met het vak bezig te zijn. ‘Commercieel is het nog geen groot succes.’Wegens fysieke klachten kan hij niet meer als makelaar actief zijn.

Durk Klopstra adviseert de mensen vaak met de prijs te zakken. ‘Je moet de kopers met je prijs opzoeken. Hier in de buurt van Gorkum zeg ik over een prijs van twee ton voor een tussenwoning: ga naar 170.000 euro. Maar ja, dat willen de mensen niet graag horen, met prijsverlagingen zijn ze zeer terughoudend. Maar ze moeten realistisch zijn. Het wordt nu alleen nog maar erger. Dat het dit jaar weer gaat aantrekken, zoals de Nederlandse Vereniging van Makelaars zegt, dat is lariekoek. De huizencrisis moet eigenlijk nog komen.’

Klopstra: ‘Ik heb nog veel contact met mijn opvolger. Ik zie het daar ook: hij heeft geen noemenswaardige verkopen sinds 1 april. Wel bezichtigingen, maar geen mensen die de knoop doorhakken.’

De banken maken het de kopers niet makkelijk, zegt Klopstra. ‘Ze zijn slecht bereid hypotheken te verstrekken, zeker overbruggingskredieten. Dat is een lening om je nieuwe huis te financieren als je je eigen huis nog niet hebt verkocht, het is een vorm van dubbele financiering. Daarmee zijn ze zeer terughoudend.’

Durk Klopstra is begonnen als makelaar in 1983, midden in de economische recessie van de jaren tachtig. Ook toen gingen de prijzen 35% omlaag. De oud-makelaar voorziet eenzelfde terugval nu. ‘Het is echt dramatisch. Ik zie nu extreme aanpassingen van de vraagprijs, met 20 à 30% bij makelaars, op internet en in de lokale media. Dat is de voorbode van de ellende die nog komt. Je ziet nu veel makelaars overschakelen op verhuur van woningen, tijdelijk. Dat is een teken van trammelant.’

bron: blogs.fd.nl