huizenmarkt-zeepbel.nl

De woningmarkt is in shock door de kredietcrisis. Er is sprake van een vertrouwenscrisis. Consumenten durven niet meer te kopen. Een forse productiedaling dreigt. En het dieptepunt is nog niet bereikt, althans als maatregelen uitblijven.

Aanbevelingen

Wat is er nodig voor een herstel? De NVB, de Nederlandse Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers, heeft tien aanbevelingen voor het kabinet.

• Ontwikkelaars betalen graag mee aan verruiming NHG-garantie.
  De NHG-garantie wordt voor wat betreft de woningnieuwbouw verruimd tot àlle nieuwbouwwoningen. Nu ligt die NHG-grens net als bij bestaande koopwoningen bij 265.000 euro. NVB-leden zijn bereid voor die uitbreiding extra geld in het NHG-fonds te storten, zodat het de huizenkoper niets extra’s hoeft te kosten. Recent heeft NVB dit voorstel al aan het kabinet gepresenteerd. Zo neemt de sector ook zelf verantwoordelijkheid om de crisis te lijf te gaan en de economie te helpen. Kenmerk .. effectief, zeer snel uitvoerbaar en kost geen overheidsgeld.

• Ontwikkelaars zetten graag samen met overheid een Inkoopfonds Bestaande Woningen op.
  Uit recent onderzoek is gebleken dat zekerheid de allerbelangrijkste factor is voordat mensen verhuizen naar een koopwoning. En omgekeerd is het gebrek aan zekerheid en vooral het gebrek aan zekerheid ten aanzien van het oude huis de grootste bottleneck voor een verhuizing. Tot voor kort waren velen bereid een nieuw huis te verkopen zonder dat het oude was verkocht. Nu durft niemand dat avontuur nog aan te gaan. Dus ligt hier de sleutel waarmee de markt weer in beweging is te krijgen. Er moet dus een fonds komen dat de oude, niet verkochte, woningen inkoopt. Er ligt reeds een voorstel hiertoe bij het kabinet, maar ook op regionaal niveau liggen hier kansen. En welke gemeente of provincie durft samen met ontwikkelaars de handschoen op te nemen? Kenmerk .. zeer effectief, uitvoerbaar en kost weinig overheidsgeld.

• Ook grondeigenaren zullen hun bijdrage moeten leveren.
  Van ontwikkelaars wordt terecht verlangd dat zij nog meer dan anders hard zullen werken aan een betere prijs-kwaliteitverhouding van hun woningen. Van iedereen in de keten zullen dus stevige concessies verlangd worden. Een bijzondere uitdaging vormen daarbij de huidige hoge grondprijzen. Maar ook die zullen fors omlaag moeten. In de afgelopen 10 jaar is de gemiddelde grondprijs onder een nieuwbouwwoning maar liefst verviervoudigd. Dat dit kon gebeuren, had te maken met de zogeheten residuele kostenbenadering. Maar die zelfde residuele benadering zorgt er nu voor dat de grondprijs even hard omlaag moet als die in het verleden omhoog ging. Volgens NVB moet de gemiddelde grondprijs in Nederland minimaal 30.000 euro zakken, wil er niet een totale onbalans komen tussen de ‘stenen’ en de grond. Uiteraard zal dit stevige onderhandelingen vergen tussen vooral gemeenten (die vaak de grond hebben) en marktpartijen. Soms beschikken marktpartijen over de grond. In dat geval geldt voor hen hetzelfde als voor gemeenten. Kenmerk .. zeer delicaat, kostbaar voor grondeigenaren, maar wel noodzakelijk.

• Makelaars brengen veel beter dan nu de potentiële doorstroomketen in beeld.
  Doordat de woningmarkt zo compleet veranderd is en mensen pas durven doorstromen (kopen) als het oude huis is verkocht, zullen ook de makelaars zich moeten aanpassen. Nu bieden de makelaars o.a. op hun sites nog hoofdzakelijk informatie over te koop staande panden, terwijl er door de gewijzigde omstandigheden juist ook behoefte is aan informatie over mensen met verhuiswensen. Een eerste stap hiertoe is een knop op de website van de makelaars (zoals Funda), waarbij mensen hun interesse in een specifiek pand kunnen aangeven, ongeacht of deze huizen te koop staan of niet. Kortom, een digitale vorm van het ‘klassieke’ briefje in de brievenbus van het huis van je dromen, in de hoop de bewoners ervan te motiveren het te verkopen. Vervolgens brengt de makelaar de volledige doorstroomketen in kaart en brengt hij ook de betreffende gezinnen met elkaar in contact. Kenmerk .. zeer effectief, uitvoerbaar en kost geen overheidsgeld.

• Overheid geeft kopers van nieuwe huizen een eenmalige energiebonus.
  In Duitsland is de auto-industrie de belangrijkste bedrijfstak. Niet verwonderlijk dat de Duitse overheid deze bedrijfstak steunt met o.a. een milieubonus van 2500 euro voor iedere nieuwe milieuzuinige auto. Nederland heeft geen auto-industrie, maar wel een bedrijfstak bouw die eveneens wezenlijk is voor de economie. In navolging van de Duitse steun krijgt iedere koper van een milieuzuinig nieuwbouwhuis een milieubonus van 25.000 euro. Zo worden drie vliegen in één klap geslagen. Het helpt de woningmarkt en het milieu èn het verdient zichzelf terug via hogere btw-opbrengsten, meer bouwleges en ozb voor gemeenten en minder tekorten op gemeentelijke grondexploitaties. Behalve het Rijk zou ook de provincie de milieubonus kunnen geven. Kenmerk .. prikkelt investeringen in een schoon milieu, effectief en uitvoerbaar. Weliswaar kost het overheidsgeld, maar dit verdient zich snel terug.

• Hypotheekbanken komen met meer eigentijdse hypotheekproducten.
  Banken houden nu veel te weinig rekening met de verschillen in exploitatielasten van hun hypotheeknemers. Dat is niet terecht, want nieuwe woningen hebben veel lagere exploitatielasten (minder onderhoud en minder energie) dan oude huizen. In de toekomst, wanneer de energielasten opnieuw stijgen, wordt dit aspect alleen maar belangrijker. Hier zouden banken bij de toetsing van de hypotheekaanvragen veel meer dan nu rekening mee moeten houden. Kenmerk .. prikkelt investeringen in een schoon milieu, effectief en uitvoerbaar. Het kost geen geld.

• De overheid helpt starters met een premie bij aankoop nieuwbouwhuis.
  Van de huidige crisis is vooral de starter de dupe, omdat de doorstroming stagneert. Immers de ‘comfortkopers’ durven niet meer te verhuizen en laten daarom op de bestaande markt onvoldoende starterswoningen achter. Starters zijn daardoor aangewezen op nieuwbouwwoningen, maar vaak zijn deze woningen weer te duur. Daarom zou het een idee zijn als de overheid starters helpt met een eenmalige premie. In de jaren tachtig stond dit bekend als de zogeheten premie-C woningen. Kenmerk .. helpt starters, effectief en uitvoerbaar. Het kost overheidsgeld maar verdient zich terug.

• Provincies en gemeenten bevorderen de doorstroming met een premie.
  Elke regio is anders. Dus dè woningmarkt bestaat niet. En niet overal zal de woningmarkt gediend zijn met meer starterswoningen. In dat geval zou een welkom alternatief zijn: een premie voor doorstromers, die niet perse doorstromers naar een nieuwbouwhuis hoeven te zijn. Kenmerk .. effectief, uitvoerbaar. Het kost overheidsgeld maar het verdient zich terug.

• Marktpartijen pakken samen met corporaties stedelijke vernieuwing aan.
  Corporaties zullen versneld moeten gaan saneren in slechte wijken. Nu doen ze dat niet of te weinig, omdat ze kampen met liquiditeitsproblemen. Bovendien is hun animo om te investeren vaak beperkt door de optelsom van vennootschapsbelasting, heffingen door het Rijk en het inflatievolgend huurbeleid. Het Rijk zou de corporaties dus meer moeten faciliteren, zodat corporaties samen met marktpartijen de stedelijke vernieuwing voortvarend ter hand kunnen nemen. Uitbreiding van de zogeheten WSW-borging is een eerste noodzakelijke stap. Kenmerk .. effectief, uitvoerbaar. Het kost overheidsgeld, maar verdient zich terug.

• Corporaties zoeken samen met marktpartijen en overheden naar mogelijkheden om onverkochte koopwoningen om te zetten in huurwoningen.
  Dertig jaar geleden heeft de toenmalige staatssecretaris van VROM, Gerrit Brokx, in de toenmalige huizencrisis de omzetting van onverkochte koopwoningen naar premiehuurwoningen mogelijk gemaakt. Daarmee is de sector veel leed bespaard gebleven. Ook nu zouden corporaties, marktpartijen en overheden de samenwerking moeten zoeken. En wie kan dat beter organiseren dan de provincie. Kenmerk .. effectief, uitvoerbaar en kan eventueel overheidsgeld kosten.

Bijdrage van iedereen

Duidelijkheid, snelheid en herstel van vertrouwen, daar draait het om, zegt de NVB. Uiteraard zijn er nog veel meer ‘wegen die naar Rome leiden’. Maar het belangrijkste is dat iedereen zijn bijdrage aan het herstel levert. Dit geldt voor marktpartijen, overheden en corporaties. Juist op regionaal niveau is er qua samenwerking veel mogelijk. Even cruciaal is dat mensen snel weten waar ze aan toe zijn. Dit om te voorkomen dat iedereen op elkaar gaat zitten wachten. Dat laatste zou pas echt rampzalig zijn.

Gelooft u in sprookjes? Volgens de belanghebbende is er niets aan de hand op de Nederlandse huizenmarkt. Een half jaar geleden zeiden Wouter Bos en Jan Peter Balkenende dit ook nog over de Nederlandse ‘open’ economie.

Het zijn leugens, pure leugens. Nederland staat er erg slecht voor. Jarenlang heeft de overheid er alles aan gedaan om de huizenmarkt op te blazen. Voor bedrijven en burgers zijn enorme subsidies op het aangaan van schulden gecreëerd. In een rapport over de steun die verschillende overheden geven om de financiële crisis te bestrijden, komt het IMF tot de conclusie dat Nederland relatief te veel verplichtingen jegens de financiële sector op zich neemt, afgezet tegen de omvang van zijn economie.

De garanties voor banktegoeden en leningen hebben in Nederland een omvang van ongeveer eenderde van het nationaal inkomen.

Alleen Ierland en Zweden overtreffen dat procentueel. De Ierse staat heeft zich garant gesteld voor ongeveer 2,5 keer de omvang van de economie, terwijl de Zweedse verplichtingen ongeveer de helft van het nationaal inkomen zijn.

Vergeet niet dat we ons midden in een wereldwijde financiële en een economische crisis bevinden. Dit is al 80 jaar niet meer voorgekomen.

Waarom moeten er steeds mee jonge mensen worden meegesleurd door dit piramidespel? Wat hebben we aan kunstmatige welvaart? Waarom moeten jonge mensen zich uit de naad werken voor de gevestigde orde? Doe er niet aan mee!

Dirk Scheringa, de baas en eigenaar van DSB Bank, heeft zich opgeworpen als de redder van Nederland. De koning van de volksleningen zegt voor twee jaar beschikbaar te zijn als ‘crisisminister op financieel gebied’. In een interview met de Volkskrant vorige week glimt hij van trots nu hij door de elite is erkend als bankier.

Dat juist Scheringa zich tijdens de kredietcrisis als redder opwerpt is toch wel opmerkelijk. Diverse advocaten, blijkt uit een inventarisatie van De Pers, verdienen een goed belegde boterham aan DSB-klanten die zijn opgezadeld met het soort hypotheken waar de kredietcrisis mee begon: veel te hoge leningen aan mensen die ze niet kunnen betalen. Wie DSB over de jaren heeft gevolgd – van kleine kredietverlener tot echte bank met een serieus aandeel op de hypotheekmarkt – weet hoe de voormalig politieagent groot is geworden: met agressieve marketing en contracten met veel kleine lettertjes. Als er iemand heeft bijgedragen aan onverantwoord leengedrag dan is het Scheringa.

De officiële, interne missie van DSB en haar vele dochters (Frisia, Postkrediet, Becam, Lenen.nl, etc.) luidt: ‘De beste consumentenbank van Nederland zijn door de klant eenvoudige financiële producten aan te bieden tegen de meest aantrekkelijke tarieven.’ Het zal voor veel (ex-)klanten van DSB als een gotspe in de oren klinken, en dan vooral voor de mensen die dachten bij DSB een ‘aantrekkelijke’ hypotheeklening te hebben afgesloten.

bron: DePers.nl

Honderden kopers van nieuwbouwwoningen zijn gedupeerd door het faillissement van hun aannemer. Ze zitten met half afgebouwde huizen waarvan de opleverdatum ongewis is. Wie niet goed is verzekerd, kan daardoor een forse financiële strop oplopen.

Een imponerende betonnen anti-ramkraakconstructie, een gracht en een hoog hek scheiden Eveline Kolk (28) van haar eigendom. Ze wijst naar een rijtjeshuis met een erker, midden op het verlaten bouwterrein. ‘Dat is mijn huis. Het is bijna af, zoals je ziet.’

Drie huizen verderop gaat Roy Hirs (27) straks samenwonen met zijn vriendin. In april zou de verhuizing plaatsvinden, maar de oplevering van de woningen is voor onbepaalde tijd uitgesteld. De bouw ligt sinds eind januari stil.

‘Heel vervelend’, zegt Hirs, ‘want mijn huis in Purmerend is al verkocht. Op 18 april moet ik eruit. Ik ga dan maar tijdelijk bij mijn vriendin en haar zus inwonen.’

Het nieuwbouwproject ‘Wonen aan de Oever’ in Aalsmeer is in een stilleven veranderd door het faillissement van aannemer Van Hoogevest. Dat bouwbedrijf bouwde 136 woningen in de nieuwbouwwijk Nieuw Oosteinde, waarvan er 115 al zijn verkocht.

Niet alleen in Aalsmeer zijn huizenkopers de dupe. Van Hoogevest bouwde ook in Amersfoort, Maarssen en Renswoude. En door het recente faillissement van Vlasco uit Budel zitten ook in Noord-Brabant en Limburg honderden kopers met een half afgebouwd huis. Hetzelfde geldt voor huiseigenaren die hun nieuwe stulpje in Roelofarendsveen door aannemer Jos Jansen uit Rijpwetering lieten bouwen.

Het aantal faillissementen in de bouw stijgt snel. De oorzaak is de kredietcrisis. Zowel Van Hoogevest als Vlasco kwam in de problemen doordat een bank geen krediet meer wilde geven.

Bij Van Hoogevest trok ABN Amro de stekker eruit. Een saillant detail, omdat ABN Amro eigendom is van de staat die nu juist vlast op maatregelen om de noodlijdende bouwsector te helpen.

De kopers werden volkomen overvallen door het faillissement, vertelt Leo Hagebeek, voorzitter van kopersvereniging Wonen aan de Oever. ‘Op 29 januari hoorden we van de financiële moeilijkheden bij de aannemer. Een dag later vernamen we dat de onderaannemers bezig waren een deel van de installaties uit de huizen te slopen. Ze waren nog niet betaald en trokken alle groepenkasten, radiatoren, cv-ketels, toiletpotten en wasbakken van de muren. Als de bouw wordt hervat, moet die schade worden hersteld.’

Gelukkig hebben de gedupeerden een GIW-garantie, waardoor ze zeker weten dat hun huis voor de afgesproken prijs wordt afgebouwd. De Stichting Waarborgfonds Koopwoningen heeft deze week met Heijligers Bouw een principeovereenkomst gesloten om de lopende projecten van Van Hoogevest af te bouwen. Eventuele extra verhuiskosten en dubbele woonlasten blijven echter voor rekening van de kopers.

Kopers die geen afbouwgarantie hebben, draaien wel op voor alle schade en moeten soms ook zelf een nieuwe aannemer zoeken die hun woning af wil bouwen. De Vereniging Eigen Huis zegt diverse schrijnende gevallen te kennen en raadt kopers met klem af een huis te kopen zonder afbouwgarantie.

Van de kinderen van Paul Eigenhuis, die pal tegenover het bouwterrein woont, mag Wonen aan de Oever nog wel even onvoltooid blijven. Eigenhuis: ‘Ze willen er dolgraag spelen. Al dat zand en die steigers waar je op kunt klimmen, zijn natuurlijk onweerstaanbaar. Ik ben blij dat het terrein nu is afgesloten, want als speelplaats is het veel te gevaarlijk.’

bron: de Volkskrant

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant zijn van plan een garantiefonds in het leven te roepen voor mensen die momenteel geen huis kopen uit angst hun eigen woning niet kwijt te raken.
In voorkomende gevallen zouden onverkoopbare huizen worden overgenomen zodra de hypotheekrenteaftrek bij ‘dubbele woonlasten’ vervalt, na een jaar.

Dat is één van de maatregelen uit een investeringspakket van 400 miljoen euro aan crisismaatregelen van het provinciebestuur, waarvan 250 miljoen euro voor de woningbouw. Nieuwbouwprojecten komen door de koopangst niet van de grond. Het probleem geldt in de middenklasse; goedkope woningen en exclusieve bouwkavels voor landhuizen worden volgens bestuurder Paul Rüpp nog goed verkocht.

bron: bndestem

Zullen de huizenprijzen in de toekomst verder stabiliseren of weer gaan stijgen? Of gaan de huizenprijzen dalen? Vragen die voor elke (toekomstige) huizenbezitter van belang zijn. Om je meer houvast en inzicht te geven in dit vraagstuk hebben we de verwachtingen van verschillende experts voor je op een rij gezet.

Deze tekst staat al jaren op de site van de Hypotheker. Een aantal van u zullen misschien nog wel weten wat er begin 2003 stond. Toen verwachtte alle kenners dat de prijzen zouden zakken. Inmiddels weten we dat de centrale bankiers dit met “gratis geld” hebben kunnen uitstellen.

Guus Boon, de nummer 337 in de Quote 500 van 2005, goed voor 68 miljoen euro.

‘Als dit doorgaat, dan heeft dat enorme consequenties! Dan ga ik nu met pensioen! Dit is misdadig!’

Aan grote woorden ontbreekt het niet bij makelaar Guus Boon een vastgoedhandelaar uit Zeist, als hem wordt gevraagd naar zijn mening over een van de voorstellen uit het ‘lijstje-Gerritse’. In dat overzicht staan alle mogelijke manieren opgesomd om de overheidsfinanciën weer op niveau te brengen, inclusief de politiek gezien meest onwaarschijnlijke.

Het afschaffen van de aftrekbaarheid van de hypotheekrente voor huizenleningen boven de miljoen euro is zo’n voorstel. Neemt iemand een hypotheek van 1,5 miljoen dan zou hij de rente van 500 duizend euro niet meer mogen aftrekken van de belasting, wat neerkomt op een verdubbeling van de maandelijkse rentelast over dat bedrag. Daar staat tegenover dat de overheid hetzelfde bedrag in de knip mag houden.

Boon: ‘Hiermee tref je Bilthoven, Zeist en het hele Gooi keihard. De markt van boven de miljoen gaat nu toch al hard naar beneden. Ik heb net een dingetje verkocht voor 1,7 (miljoen euro, red.). Dat kwam van een vraagprijs van 2,25. Als dit doorgaat zal het de nekslag zijn voor de hele markt.’

Het kabinet beslist waarschijnlijk al deze week of het iets overneemt van ‘Gerritse’. Hoogleraar financiering Harald Benink van de Universiteit Brabant wil de effecten van een eventuele ingreep in de top-aftrek ‘breed zien. Dit kan de hele huizenmarkt raken. Als je bestaande gevallen aanpakt, dan zal dat het gevoel van rechtszekerheid aantasten. Ook zal het de doorstroming van het middensegment van de markt naar de tophuizen verminderen.’

Het probleem van de woningmarkt is nu ‘puur angst’, zegt Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering. ‘Wakker je die angst aan, dan kan dat gevolgen hebben voor de hele huizenmarkt. Zeker als je zo’n maatregel ineens treft en invoert zonder compenserende fiscale maatregelen. Dat zal direct een gigantische vermogensval veroorzaken. Of je dat wilt, is een politieke afweging.’

Hypotheekbemiddelaar Leo Wobert uit Zeist noemt de financiële gevolgen voor de huizenkopers beperkt. Hij rekent voor, op basis van een aflossingsvrije hypotheek en een rente die voor tien jaar vast wordt gezet op 6,25 procent: leent een huizenkoper 1,2 miljoen, dan kost de maatregel hem op jaarbasis 5.244 euro netto. Over het eerste miljoen mag de rente dan nog wel worden afgetrokken. Bij een lening van 2,2 miljoen is de schade op jaarbasis 12.204 euro. Wolbert: ‘Ik denk niet dat men van dat soort bedragen zal schrikken.’

Hoogleraar Benink denkt dat de opbrengst van de maatregel voor de staat bescheiden zal zijn. ‘Daarvoor is de topmarkt veel te klein.’

Begin 2008 telde Nederland 24.500 huizen met een fiscale waarde van een miljoen euro of meer. Jaarlijks wisselen circa 1.200 huizen in die categorie van eigenaar. Hoeveel van die woningen zijn beleend voor meer dan een miljoen – en voor hoeveel dan precies – is niet bekend.

Directeur Bas Millenaar van adviesketen De Hypotheker ziet een groot gevaar in het voorstel. ‘Je zet voor het eerst een knop op de renteaftrek. Met die knop draai je het maximum nu naar een miljoen. Wie zal geloven dat de knop in een volgende regeringsperiode niet op 750 duizend euro zal worden gezet? En daarna nog lager? Het is goed iets te doen aan de aftrek, maar dat zal alleen in een breder pakket maatregelen geen schade opleveren. je zal dan ook wat moeten doen aan de overdrachtsbelasting.’

bron: de Volkskrant

In de RICS European Housing Review 2009 wordt gekeken naar de prestaties van de Europese huizenmarkt in 2008. De belangrijkste conclusies uit het rapport:

• De huizenprijzen zijn in heel Europa gelijkgebleven dan wel gedaald
• De kans dat er landen ontsnappen aan prijsdalingen is erg klein
• Huizenprijzen daalde in 2008 aanzienlijk in Midden-en Oost-Europa, Ierland, Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk en in de Scandinavische landen.
• Alle Europese huizenmarkten hebben te maken met groot aanbod en een dalende vraag
• De nieuwbouw markt is in belangrijkste steden van Midden-en Oost-Europa tot stilstand gekomen, met als gevolg een groeiend aantal onverkochte woningen

Hieronder een aantal opvallende alinea’s uit het hoofdstuk over de Nederlandse huizenmarkt:

Falling interest rates may boost housing demand but this is unlikely to offset the general problems of the economy, declining consumer confidence and tightening lending criteria. What is more, the country has one of the highest mortgage to GDP ratios in the world and a quarter of recent mortgage lending has been funded via special purpose vehicles, so that constriction of capital market lending will continue to have significant effects.

De huizenprijzen zijn tussen 1985 en 2007 met 400% gestegen

The level of mortgage indebtedness of many owner occupiers is exceptional by international standards. For example, 62% of new mortgage loans were classified as ‘very large mortgages’ in 2005, having loan-to-value ratios (LTV) of over 100%, while the average LTV of first-time buyers in 2007 was 114%. An inducement to high levels of household borrowing is mortgage interest tax relief (MITR) in a country with high marginal rates of taxation, so that consumers have an incentive to load debt onto housing. The central bank raised some concerns about the risk exposure associated with the scale of borrowing, particularly for younger households but more recently has been more confident that widespread severe mortgage difficulties are unlikely. However, the next couple of years are likely to prove difficult and a testing time for such optimism.

bron: rics.org

ING saver dan Rabo?! Het moet niet gekker worden, maar de markt heeft altijd gelijk. En als ze niet gelijk heeft, krijgt ze haar zin. Ik citeer een kredietanalist van een grootbank die mij even interessante info en grafiek mailt.

Voor de goede orde, Credit Default Swap (CDS) is de verzekeringspremie voor het ontploffen van een obligatielening. Gaat ie: “Ik was even aan het kijken naar CDS-spreads van banken en dan met name de Nederlandse.”

“Kijk eens naar die Bloomberg grafiek: verbazingwekkend dat de markt die goeie ouwe Triple A Rabobank als riskanter ziet dan het lelijke eendje ING. Trouwens, de spread van NIBC paste er niet eens op, 1500 basispunten!”

“Dat is het niveau waar Landsbanki ook op zat, voordat het genationaliseerd werd. Als ik een internetspaarrekening bij NIBC had, zou ik me toch zorgen gaan maken.”

Economen hebben inflatie aanbevolen om de “Japanse ziekte” te helen, terwijl men waarschuwingen gaf m.b.t. de grote gevaren van deflatie.
Dit is de grootste onzin. Met uitzondering van oorlogen brengt een ongebreideld geld- en kredietbeleid van de centrale banken de wereld meer economische schade toe dan wat dan ook. Van Duitsland in de 20er jaren, China in de 40er jaren, verscheidene Latijns-Amerikaanse landen in de 80er jaren, tot Indonesië en Joegoslavië in de 90er jaren.

Het is precies vanwege dit beleid, dat Japan zich nu in het midden van een economische crisis bevindt. Omdat men de yen-geldhoeveelheid met 10,5% per jaar omhooggeschroefd heeft van 1986-1990 en de interbancaire rente van 6% tot 0,5% heeft verlaagd in 1991, heeft de Japanse Centrale Bank het land in feite een kunstmatige hoogconjunctuur gegeven. In plaats van deze kunstmatige hoogconjunctuur te laten corrigeren, hebben economen gevraagd om nog meer kredietexpansie, dus exact hetzelfde wat de problemen in eerste instantie hebben veroorzaakt. Het alternatief daarentegen – deflatie – werd gezien als zo’n groot gevaar dat zelfs voortgaande monetaire inflatie van de Japanse centrale bank als een geaccepteerde verdediging daartegen werd beoordeeld.

Er zijn 2 economische scholen die dit geloven.

Monetaristen vinden dat een onvoldoende elastische geldhoeveelheid bedrijfsactiviteiten vertragen. Economische groei vraagt om geld om dat te kunnen financieren, dus moet de geldhoeveelheid elk jaar worden uitgebreid ten aanzien van de gemiddelde groei. welke in principe geen gevolg zou moeten hebben voor het algemene prijsniveau. In een markteconomie, wat als monetaire standaard de goudstandaard heeft groeit in hun ogen de geldhoeveelheid niet snel genoeg en heeft dan deflatie als gevolg en omdat de kosten niet omlaag gaan, zou dit verliezen veroorzaken en de economische groei vertragen.

Het probleem met dit gezichtspunt is de fout om in te zien dat elke geldhoeveelheid voldoende is om de noodzakelijke commerciële transacties te kunnen uitvoeren in een markteconomie. Een grotere geldhoeveelheid betekent alleen dat alle commerciële transacties worden gemaakt in een omgeving met hogere prijzen voor goederen en productiefactoren. Wanneer de geldhoeveelheid lager is, dan gebeurt er hetzelfde maar dan in een omgeving met lagere prijzen voor dezelfde goederen en productiefactoren. In alle gevallen blijven de winsten hetzelfde.

Ondernemers verwachten lagere prijzen als de geldhoeveelheid “te langzaam” groeit, omgekeerd verwacht men hogere prijzen wanneer de geldhoeveelheid “te snel” groeit. In het laatste geval veroorzaakt de prijsinflatie geen excessieve winsten en in het eerste geval veroorzaakt prijsdeflatie geen onvoldoende winsten.

Bovendien leidt kapitaalaccumulatie tot economische groei. Wanneer het aanbod van kapitaalgoederen groeit dan gaan de prijzen daarvan omlaag en in het verlengde daarvan, zakken dan ook de productiekosten. Dus, lonen hoeven niet te zakken om winstgevendheid en werkgelegenheid in stand te houden. Dit punt wordt duidelijk gemaakt door de Amerikaanse economie van de jaren 80 in de 19e eeuw, toen zowel de prijzen van consumentengoederen als die van kapitaalgoederen omlaag gingen, omdat meer van beide werd geproduceerd. De lonen en winsten werden toen ook in stand gehouden. Een recenter voorbeeld is de ccomputerindustrie in de laatste twee decennia,

Wanneer prijsdeflatie gebeurt in een ongehinderde markteconomie betekent dit eenvoudig dat mensen daarvan de vruchten plukken, omdat hun geld in waarde stijgt (men kan meer producten aanschaffen voor hetzelfde geld).

Men kan het met Milton Friedman eens zijn als hij zegt dat een algemene prijsdeflatie onmogelijk is zolang centrale banken de geldhoeveelheid opschroeven. Maar als dit de monetaire oplossing was op de crisis, dan zou Japan niet meer lijden onder deze situatie, want de Japanse centrale bank heeft de hoeveelheid yen zo uitgebreid gedurende de 90er jaren, dat dit voldoende was om de prijzen praktisch op hetzelfde niveau te houden. Evenmin zou de kredietexpansie van de Federal Reserve (Amerikaanse centrale bank) in de jaren 20 de crisis van de 30er jaren hebben veroorzaakt, omdat de prijzen constant werden gehouden tijdens dezelfde 20er jaren.

John Maynard Keynes had een andere opinie over deflatie. Hij vond, dat de tekortkoming van de markteconomie voor onvoldoende elasticiteit van de geldhoeveelheid zorgde en daarbij de schaarste van kapitaalaccumulatie veroorzaakte. De centrale bank kon dit rectificeren d.m.v. kredietexpansie om de kapitaalaccumulatie te stimuleren. Dit was moeilijk onder de goudstandaard, want de handen waren daarbij gebonden en dit betekende dat de geldhoeveelheid niet “voldoende” kon worden uitgebreid. Daarom moest deze “barbaarse relikwie” (barbarous relic) worden uitgebannen, om zodoende alle beperkingen weg te nemen teneinde de kredietexpansie van centrale banken te kunnen faciliteren.

In tegenstelling tot wat Keynes beweerde, in plaats van kapitaalaccumulatie, zorgt kredietexpansie voor de creatie van een kunstmatige economische oplevings- en neergangsfase. Dit extra gecreëerd geld wordt gebruikt om bancaire waardepapieren aan te schaffen, welke hun kredietmassa verhoogt en de bankrente verlaagt. Ondernemers en consumenten lenen dit geld en geven het uit aan respectievelijk kapitaalprojecten en consumentengoederen. De prijzen van zowel de kapitaalgoederen als consumentenproducten stijgen, waardoor de productie meer winstgevend wordt en bewerkstelligt daarom een verschuiving van productieve factoren naar deze sectoren vanuit andere delen van de economie. Als dit voortvarend gebeurt, zoals dat door de Japanse centrale bank werd gedaan in de jaren 80, dan leidt deze kredietexpansie tot een zeepbel in vaste activa-prijzen (aandelen en onroerend goed).

De economische opleving eindigt wanneer de kredietexpansie van de centrale bank niet langer kunstmatige lagere rentestanden in stand kan houden.
Dit gebeurt normaliter wanneer de monetaire inflatie resulteert in een behoorlijk wijdverspreide prijsinflatie. Zodra mensen zich realiseren dat de koopkracht van het geld lager zal zijn in de toekomst, worden de rentestanden naar boven toe bijgesteld. Soms, zoals in Japan is gebeurd in 1989, beëindigt de centrale bank de monetaire inflatie. In elk geval zorgen deze hogere rentestanden voor de ineenstorting van de kapitaalwaarden van zowel aandelen als huizenprijzen.
Nadat de activa-prijzen in elkaar zijn gestort zorgt dit weer voor verliezen van producenten van kapitaalgoederen en consumentenproducten en moeten deze de productie noodgedwongen verminderen.

De werkelijke financiële correctie van de kunstmatige en onhoudbare inflatie van activaprijzen, veroorzaakt door de kredietexpansie van centrale banken gedurende een opleving, is een deflatie van diezelfde activaprijzen. Niet langer gehinderd door afwijkingen, tonen de prijzen nu de waninvesteringen en maakt het de overdracht en liquidatie van deze investeringen naar andere meer waardevolle sectoren weer winstgevend.
Conclusie: activaprijsdeflatie is de manier van de markteconomie om de functie te herstellen om effectief consumentenvoorkeuren tevreden te stellen.

Maar wat werkelijk Keynesianen beangstigt, is niet de deflatie van vaste activa maar de soortgenoot: kredietinkrimping.
Wanneer de centrale bank papiergeldinflatie veroorzaakt tijdens een economische opleving dan breiden handelsbanken hun krediet en deposito uit. Bezittingen (activa) worden geherwaardeerd tegen de op topniveau geinflateerde prijzen om te dienen als onderpand t.o.v. deze leningen. Wanneer de activaprijzen ineenstorten en leners hun leningen niet meer terug kunnen betalen, wordt de nettowaarde van de banken zelf negatief. Deze banken trekken zich dan terug vanwege deze slechte leningen door hun kredietbeleid aan te passen (minder leningen). De klanten van deze banken realiseren zich dat de banken in moeilijkheden zitten en vragen daarom hun deposito terug, waardoor de situatie wordt verergerd d.m.v. de verkleining van de bankreserves en de banken verder onder financiële druk worden gezet.

Met de handelsbanken in moeilijkheden, zal elke reflatie (extra geld pompen in de economie) mislukken om voor verdere expansie te kunnen zorgen. Keynesianen zaten er compleet naast wanneer zij de onmacht van de Japanse centrale bank konden verhelpen door het herstarten van de kredietexpansie in de jaren 90. Maar het probleem is niet dat de rente laag is, want iedereen verwacht dat deze stijgt en daarom wordt contant geld vastgehouden. Handelsbanken weigeren om leningen aan te gaan, omdat zij nog steeds herstellen van de naweeën van de slechte leningen uit de jaren 80. Elke geldinjectie wordt als reserve daartegen vastgehouden.
Bedrijven weigeren om leningen af te sluiten, omdat zij nog steeds te lijden hebben van de hoge schulden, die zijn aangegaan in diezelfde 80er jaren, waarmee toen de productiecapaciteit was uitgebreid en de overcapaciteit die van deze waninvesteringen het gevolg is geweest.

Zelfs als het de Japanse centrale bank lukt om de geldhoeveelheid verder uit te breiden (reflatie) buiten het bankwezen om, d.m.v. schulden rechtstreeks op de markt aan te kopen, kan het toch niet de monetaire deflatie of kredietinkrimping tegenhouden. In plaats daarvan, begint de reflatie een aparte stroom van afwijkende prijzen en productie op gang te brengen. Neem als voorbeeld de yenhandel van 1995-1997, toen de Japanse handelsbanken de kredieten in Aziatische landen gingen uitbreiden, verergerde deze kredieten de waninvesteringen van hun economische oplevingen aanzienlijk. Zodra de financiële crises toesloegen in deze landen, resteerden bij Japanse bedrijven de overcapaciteit van hun Aziatische dochterondernemingen en zaten Japanse banken opgescheept met nog meer schulden.

Als eenmaal de waninvesteringen van de economische opleving zijn gemaakt moeten uiteindelijk de verliezen worden genomen door deze te liquideren.
Als de overheid niet intervenieert, zal deze liquidatie voorspoedig geschieden, zoals in de Amerikaanse recessie van begin 80er jaren. Maar als de overheid probeert de liquidatie te voorkomen d.m.v. reddingsoperaties, fiscale uitgaven, reflatie e.d. zoals Japan dat gedaan heeft in de 90er jaren en de VS in de 30er jaren, dan blijft de crisis bestaan. Als Japan de economie op lange termijn verwacht te herstellen, dan moet het per direct zijn monetaire inflatie en kredietexpansiebeleid afschaffen, al dan niet gerechtvaardigd op Keynesiaanse of monetaristische gronden.

Jeffrey Herbener is een Amerikaanse econoom van Grove City College in Pennsylvania en een prominent lid van de Oostenrijkse School voor Economie.

bron: Libertarian.nl

Huis in Zweden – vraagprijs 256000 Euro

Huis in Duitsland (Northrein Westfalen)- vraagprijs 245000 Euro

Huis in Nederland (Amersfoort) – vraagprijs 260000 Euro

De animo om te verbouwen neemt onder woningbezitters en huurders nauwelijks af ondanks de kredietcrisis en het wantrouwen op de woningmarkt. Dat blijkt uit de Verbouwindex van onderzoeksinstituut Bouwkennis.

Sinds oktober peilt Bouwkennis de bereidheid onder Nederlanders om te verbouwen. In oktober was tien procent van plan binnen een jaar een grote verbouwing uit te (laten) voeren. In februari was dat negen procent. Dat het aantal mensen met bouwplannen stabiel blijft, heeft volgens Bouwkennis te maken met de daling van het aantal woningverkopen. ‘Als mensen niet verhuizen, gaan zij verbouwen”, legt een woordvoerder uit.

Huurders verbouwen beduidend minder dan kopers, zij moeten voor een grote aanpassing altijd toestemming vragen aan de verhuurder. Dat de wens om te verbouwen gelijk blijft, betekent niet dat het aantal verbouwingen daadwerkelijk gelijk blijft. ‘De meeste grote verbouwingen moeten worden gefinancierd. We weten allemaal dat de banken minder gemakkelijk krediet verlenen, dus het kan best zijn dat veel mensen terugkomen van hun bouwplannen als zij bij de bank zijn geweest”, aldus de woordvoerder.

bron: de Stentor

Beleggers kunnen hun geld het beste cash aanhouden. Geld op de spaarbank dus, of desnoods in staatsleningen, aldus technisch analist Tostrams. Daar krijg je weliswaar geen hoog rendement, aldus Tostrams, maar het is beter dan een negatief rendement.

zie ook: Elmer Hogervorst & Rick Versteeg: “Nederlandse huizenmarkt gaat rake klappen krijgen”

In antwoord op vragen van de VVD heeft B&W Zeewolde aangegeven tijdelijk meer nadruk te willen leggen op de bouw van goedkope woningen. Oorzaak is de recessie, die leidt tot minder vraag naar woningen. De VVD is het hier niet mee eens en vreest dat het karakter van Zeewolde hierdoor wordt aangetast.

VVD woordvoerder Eduard Plate: “Het is prima om extra woningen voor starters te bouwen. Maar het is een gemiste kans als we vooral voor aantallen gaan en minder naar kwaliteit kijken. Je wilt toch ook dat starters in Zeewolde blijven wonen.”

Zeewolde heeft een beleid dat als leidraad heeft 1/3 betaalbaar, 1/3 middenklasse en 1/3 duur. Over een nieuwe woonvisie wordt binnenkort gesproken in de raad.

Plate: “Zeewolde ligt schitterend midden in het land aan de Randmeren. Een gebied dat zich bij uitstek leent voor aantrekkelijk wonen en aantrekkelijk werken. Nabij de Randstad, maar ook nabij de Veluwse bossen en oude stadjes. Dat geeft veel meer mogelijkheden dan vluchten in goedkope woningen zoals het college nu doet. We moeten echt voor kwaliteit blijven gaan.”

De VVD kiest daarbij voor meer diversiteit en voor meer welstandsvrij bouwen.

“We zullen meer moeten inspelen op de vraag, en die wordt individueler. Mensen zoeken een speciale plek om te wonen. Als de woningvraag dan weer aantrekt, en er zijn voorzichtige signalen, sta je als Zeewolde veel sterker als je juist nu daar op inspeelt.”"

Bron: VVD Zeewolde

De negen gemeenten in Oost-Groningen willen dat Den Haag minimaal 200 miljoen euro beschikbaar stelt voor het vlottrekken van de woningmarkt.

In het gebied kunnen meer dan duizend mensen hun huis, dat een waarde heeft van ongeveer een ton, aan de straatstenen niet kwijt. Daardoor is er geen doorstroming en komen nieuwbouwprojecten stil te liggen.

De gemeenten willen, met steun van het Rijk, de woningen zelf kopen en de woningmarkt zo weer vlottrekken.

Burgemeester Schollema van de gemeente Pekela…

bron: RTV Noord