huizenmarkt-zeepbel.nl

Vroeger stond op de verkeerstoren van Schiphol: terreinhoogte vier meter onder de zeespiegel. Buitenlandse toeristen konden zo bij aankomst al de eigenaardigheid van ons land vernemen. In de toeristengidsen konden ze er meer over te weten komen: dat Nederland zonder dijken voor meer dan de helft onder water zou staan, en dat uitgerekend in dat gevaarlijke gebied meer dan twee derde van de bevolking woont.

Dat een groot deel van de bevolking onder de zeespiegel woont is al opmerkelijk genoeg. Voor een andere eigenaardigheid tonen toeristen doorgaans minder interesse, namelijk dat Nederlanders ook in financieel opzicht hun huis graag onder water zetten, zelfs bij springtij. Dat heet tophypotheek.

Banken lopen met dit gegeven niet te koop. Wel publiceren ze de gemiddelde ‘loan to value’ van hun hypotheken – 80% bij ING, minder dan 60% bij Rabo- maar ze zeggen niet hoeveel hypotheken hoger zijn dan de waarde van de woning. Met andere woorden, hoeveel procent financieel onder water staat.

Dat zou interessante informatie zijn in de huidige kredietstorm. Want als de economie in elkaar stort en de werkeloosheid snel oploopt, kan ook in Nederland het moment aanbreken dat mensen gedwongen hun huis moeten verlaten omdat ze niet meer aan hun financiële verpichtngen kunnen voldoen. Vraag is dan: hoeveel schade leiden de banken?

Alleen Delta Lloyd, of liever gezegd: moederbedrijf Aviva, heeft onlangs een inkijkje gegeven. Daaruit blijkt dat maar liefst 40% van de hypotheken in Nederland hoger is dan de executiewaarde van het huis. Let wel: dat is inclusief oude hypotheken waarvan de executiewaarde is geïndexeerd tot het hogere niveau van eind 2008. Onduidelijk is of de cijfrs van Delta Lloyd, een relatief kleine speler op de hypotheekmarkt, exemplarisch zijn voor de sector.

Iets meer duidelijkheid geven de cijfers van het kadaster. Banken leenden vorig jaar gemiddeld 114% van de koopsom van een woning. In de omringende landen is een tophypotheek nogal ongebruikelijk, maar in Nederland, waar de hele financiële dienstverlening erop gericht is om optimaal gebruik te maken van de hypotheekrenteaftrek, is het een usance.

Lange tijd was het voor banken niet gevaarlijk, omdat de huizenprijs bleef stijgen. Opmerkelijk is dat ze ook tijdens de kredietcrisis zo veel tophypotheken zijn blijven verstrekken.

Hoeveel schade banken mogelijk lijden, hangt vooral af van de vraag wie de grootste slachtoffers van de recessie worden. Als het de oudere werknemers zijn, is er niets aan de hand. Zij hebben hun lening grotendeels afgelost. Maar als juist jongeren worden ontslagen die afgelopen jaren een hypotheek hebben genomen, in de helft van de gevallen aflossingsvrij, kan de schade snel oplopen.

Zeker als de huizenprijs serieus gaat dalen. Analisten van RBS rekenen met 24%. De recent gekochte woningen zijn dan nog maar twee derde waard van de hypotheeksom. Dat is beneden alle peil.

Bartjens@fd.nl – Wikipedia

Jij hoopte dat je vakantiehuis in Frankrijk nog wel zijn waarde heeft behouden? Helaas. De kredietcrisis heeft wereldwijd impact op de woningmarkt. Bijna overal zijn de prijzen in het vierde kwartaal van 2008 gedaald.

Dat blijkt uit de Global House Price Index, opgesteld door het Britse vastgoedconsultancy- en makelaarskantoor Knight Frank.

Knight Frank probeert op grond van overheidspublicaties en informatie van hypotheekverstrekkers, een beeld te krijgen van de wereldwijde vastgoedmarkt.

Zelfs in Dubai
Volgens Knight Frank zijn in het laatste kwartaal van 2008 bijna overal de huizenprijzen gedaald ten opzichte van het derde kwartaal. Zelfs in Dubai, waar over het gehele jaar de prijzen nog met 59 procent omhoog gingen, zagen huiseigenaren de waarde van hun woning eind 2008 dalen, met 7,8 procent.

Ierland en Engeland
Een aantal landen heeft de grote klappen al eerder in 2008 gehad. Zo daalden in Ierland, Engeland en IJsland de prijzen in het vierde kwartaal 2008 ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2007, met respectievelijk circa 9, 15 en 14 procent.

Ook in Azië stijgen de prijzen niet langer.

Nederlanders zijn de afgelopen twaalf jaar veel risicovollere hypotheken gaan afsluiten. Vooral de aflossingsvrije variant is sterk in opkomst. Van de totale hypotheekschuld in Nederland is circa 288 miljard aflossingsvrij.

Dit blijkt uit gegevens uit het Totaal Onderzoek Financiële Diensten (TOF) van marktonderzoeksbureau GfK, verstrekt aan Z24.

In totaal had in 1996 39 procent van de Nederlandse huishoudens een hypotheek, zo blijkt uit het onderzoek van GfK. In 2008 was dit percentage opgelopen tot 52 procent.

Uit de gegevens blijkt verder dat niet alleen meer mensen een hypotheek hebben, maar ook dat het vaker om producten met een hoger risicoprofiel gaat. In 1996 had meer dan driekwart van de huishoudens met een hypotheek een 100 procent veilige hypotheek. Dat wil zeggen een spaar-, annuïteiten- of lineaire hypotheek. In 2008 was dit minder dan een derde.

In 1996 had nog bijna niemand een beleggingshypotheek. In 2008 is dit percentage opgelopen tot meer dan 10 procent. Inmiddels is de beleggingshypotheek overigens weer minder in trek dan een paar jaar geleden. In 2004 had namelijk nog 14 procent van de gezinnen met een hypotheek een beleggingshypotheek.

Aflossingsvrije hypotheek
De aflossingsvrije hypotheek is, zo blijkt uit de steekproeven van GfK, sterk in opkomst. In 1996 had minder dan 10 procent van de Nederlandse huishoudens met een hypotheek een (deels) aflossingsvrije hypotheek. In 2008 was dit meer dan 50 procent van alle huishoudens met een hypotheek.

Uiteraard heeft niet iedereen een volledig aflossingsvrije hypotheek. Toch is in de praktijk volgens GfK zo’n 50 procent van de totale hypotheekschuld in Nederland aflossingsvrij.

Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) staat in Nederland in totaal voor 577 miljard aan hypotheekschuld uit. Dit zou betekenen dat zo’n 288 miljard aflossingsvrij is.

Nergens wordt centraal bijgehouden om wat voor soort hypotheken dit gaat. DNB zegt dit niet te weten, AFM, CBS en het ministerie van Financiën ook niet. Hypotheekverstrekkers zelf willen uit concurrentieoverwegingen niet zeggen hoeveel ze van welk type hypotheek hebben uitstaan.

Blijft over de resultaten van het steekproefonderzoek van GfK. Deze lijken overigens zeer betrouwbaar. De resultaten zijn in lijn met schattingen van anderen.

Nederlandse Vereniging van Banken
De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) schat bijvoorbeeld dat 60 procent van de hypotheken aflossingsvrij is, 20 procent een spaarhypotheek en 20 procent een lineaire, annuitaire, consumptaire of beleggingshypotheek.

Op basis van eigen waarnemingen zegt Vereniging Eigen Huis (VEH) het afgelopen jaar en eerste maanden dit jaar zo’n 60 procent van de afgesloten hypotheken aflossingsvrij is, 30 procent spaar en 10 procent hybride.

Pieter Leijsen, directeur van hypotheekadviesbureau Nationale Hypotheek Pas (NHP), ziet een zelfde beeld als GfK schetst. “In 1990 zag je vooral annuiteitenhypotheken”, zegt hij. “Nu veel spaar- en beleggingshypotheken, met al dan niet een deel aflossingsvrij.”

Leijsen ziet vanaf vorig jaar een sterke toename van (volledig) aflossingsvrije hypotheken. “Dit type hypotheek is goedkoop in de maandlasten en tja, beleggen is momenteel niet zo populair”, legt hij uit. “Als je naast zo’n hypotheek zelf spaart of belegt voor de aflossing van je huis, vind ik een aflossingsvrije hypotheek wel een goed advies.” Niet duidelijk is alleen hoeveel mensen dit ook echt doen.

Bij NHP was in 2007 zo’n 10 procent van de afgesloten hypotheken volledig aflossingsvrij. In 2008 steeg dit percentage met 7,8 procentpunt naar 18 procent.

Tophypotheken
Hoeveel mensen meer hebben geleend dat hun huis kostte en dus een tophypotheek hebben, kan GfK niet zo zeggen. Dit valt wel uit de cijfers te halen, maar daarvoor moet een nieuwe analyse uitgevoerd worden. GfK is een commercieel bureau, dus daar moet voor worden betaald.

Volgens Leijsen van NHP maken tophypotheken traditioneel tegen de 20 procent van de markt uit. Vereniging Eigen Huis zegt dat bijna alle mensen die voor het eerst een huis kopen, een tophypotheek afsluiten.

Hoogleraar Woningmarkt Johan Conijn verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate van de Universiteit van Amsterdam, zegt in een reactie dat de cijfers het beeld bevestigen dat hij ook heeft. “Hier komt nog bij dat de Nederlandse hypotheekschuld als percentage van het bruto binnenlands product, hoger is dan waar ook ter wereld”, zegt hij.

Heel kwetsbaar
De cijfers zeggen volgens Conijn dat “nogal wat huishoudens heel kwetsbaar zijn geworden voor een daling van de huizenprijzen. Het hoeft geen probleem te zijn zolang deze mensen niet gedwongen worden te verhuizen. Maar ja, het is onvermijdelijk dat een deel dit wel zal moeten.” Als zij niet zelf gespaard hebben voor de aflossing van hun hypotheek, zullen zij blijven zitten met een restschuld.

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) zag de huizenprijzen vorig jaar al met 2 procent dalen. Voor 2009 verwacht de NVM een daling van de huizenprijzen van 5 tot 10 procent.

Senior researcher Housing Systems Harry van der Heijden verbonden aan de TU Delft: “Als je recent een huis gekocht hebt en in de betalingsproblemen komt, maakt het niet uit wat voor hypotheek je hebt. Ook met een ander type hypotheek dan een aflossingsvrije, heb je dan namelijk nog nauwelijks vermogen opgebouwd.” Zijn de huizenprijzen gedaald, dan heb je dus kans op een restschuld.

Heb je iets langer geleden een huis gekocht en moet je gedwongen verkopen, dan heb je met een aflossingsvrije hypotheek een grotere kans met een grotere schuld te blijven zitten, zegt Van der Heijden.

Dat 50 procent van de totale hypotheekschuld aflossingsvrij zou zijn, kan Van der Heijden zich moeilijk voorstellen. Het lijkt hem erg veel, maar andere cijfers heeft hij niet. Mocht het cijfer kloppen, dan vindt hij het zorgelijk.

“Hoeveel risico mensen met een tophypotheek lopen, hangt af van hun inkomen”, zegt Conijn. “Een tophypotheek zegt iets over de verhouding tussen de prijs van een huis en hypotheek die erop zit. De hypotheek is in dit geval hoger, maar dit zegt niks over iemands inkomen.”

Problemen stapelen
Als iemand genoeg vermogen heeft, valt het risico wel mee, legt Conijn uit. “Veel starters zullen alleen nog niet zoveel geld op de bank hebben. En als zo iemand dan ook nog een aflossingsvrije hypotheek heeft, dan stapel je de problemen.”

Hoogleraar Conijn vindt overigens niet dat de overheid iets moet doen om mensen veiliger te laten lenen. “Nee, dit is een ieders individuele verantwoordelijkheid”, licht hij toe.

“Als de overheid al iets moet doen, dan zou dit een aanpassing van het fiscale stelsel moeten zijn”, vindt Conijn.

Hij doelt op de hypotheekrenteaftrek. Afhankelijk van wat je verdient kan de hypotheekrenteaftrek in Nederland oplopen tot 52 procent. Rendement op vermogen wordt tegelijkertijd ‘maar’ voor 30 procent belast.

Conijn: “Het huidige stelsel stimuleert mensen zoveel mogelijk te lenen en zo weinig mogelijk af te lossen.”

bron: Z24.nl

De regels van de Nationale Hypotheek Garantie zijn veranderd per 1 januari 2009. Minister Van der Laan van Wonen, Wijken en Integratie (WWI) heeft de wijzigingen per brief naar de Kamer gestuurd. Vanaf 2009 is het mogelijk om een hogere lening met NHG af te sluiten voor energiebesparende voorzieningen. Verder blijft de NHG-kostengrens voor woningen vooralsnog € 265.000

Brief wijzigingen NHG 2009 (90.50 KB)

Volgens de marktanalisten van Royal Bank of Scotland – RBS – , die vorig jaar nog aan ABN Amro verbonden waren, gaat de prijs van de gemiddelde Nederlandse woning de komende twee jaar met bijna een kwart omlaag. Deze raming komt overeen met het lange termijn marktonderzoek van Wegwijs-Magazine dat medio vorig jaar nog een overwaardering van de Nederlandse markt signaleerde van ruim dertig procent.

Tussen augustus en januari is de gemiddelde huizenprijs al gedaald van € 262.000,- naar € 256.000,- (bron Kadaster), een daling van ruim twee procent. Volgens de cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars – NVM – zouden de huizenprijzen sinds het derde kwartaal gemiddeld zijn gedaald van € 248.000,- naar € 233.000,-. Dat komt neer op een daling van ruim zes procent.

Prijzen dalen sneller
De NVM-makelaars beheersen ‘slechts’ tweederde van de huizenmarkt, waardoor de cijfers van het kadaster nauwkeuriger zijn. De NVM-cijfers zijn wel actueler. Deze worden direct na de koopovereenkomst al vastgelegd, terwijl het kadaster daar gemiddeld 2,5 maand bij achterloopt. Aan de cijfers van beide organisaties is wel goed af te lezen dat het dure segment van de woningmarkt bepaald niet door NVM-makelaars wordt aangeboden.

Volgens het permanente Wegwijs-onderzoek zou de gemiddelde prijs van een woning op dit moment op € 197.300,- moeten liggen. De door het kadaster geproduceerde cijfers liggen daar 29,7 procent boven, terwijl de gemiddelde prijs volgens NVM-maatstaven ruim 18 procent te hoog ligt. Het gemiddelde tussen deze twee organisaties ligt op een plus van 23,85 procent ten opzichte van het langjarig Wegwijs-onderzoek. Dat onderzoek rekent met de gemiddelde prijsstijging van huizen van 5,1498 procent sinds 1947. De voorspelling van RBS komt dus vrij nauwkeurig overeen met de al jaren in Wegwijs gepubliceerde prijsvoorspelling.

Rabo door de knieën
Ook bestuursvoorzitter Bert Heemskerk van de Rabobank sluit een grotere prijsdaling niet meer uit. Nog recent orakelde Rabo over een prijsdaling van 3,5 procent voor dit jaar. Dit werd in vastgoedkringen eigenlijk al als een vertwijfelde poging tot marktbeïnvloeding beschouwd. Van Heemskerk meent nu een prijsdaling dit jaar van tien procent niet uit te sluiten. De NVM gaat uit van een daling van vijf procent.

Nieuwbouw niet verkocht
Ook de Nederlandse Vereniging van Bouwontwikkelaars – NVB – komt met desastreuze cijfers op de proppen. In de eerste maanden van dit jaar zijn maar liefst 60 tot 70 procent minder nieuwbouwhuizen verkocht dan een jaar eerder. Sinds de zomer hebben nieuwbouwwoningen al negen procent minder opgebracht, terwijl de NVB nog eens een daling met een dergelijk percentage verwacht voor de rest van 2009. De goedkoopste woningen worden nog wel verkocht aan starters. De prijsdaling zit vooral in het midden- en duurdere segment, waar de vraag voor een groot deel is weggevallen.

Grote woningvoorraad
Volgens de NVB is de huidige leegstaande voorraad aan nieuwbouwwoningen goed voor naar schatting meer dan vijftien maanden verkoop, terwijl vijf á zes maanden als normaal wordt beschouwd. Van de 26.000 nieuwbouwwoningen die te koop staan – 6.000 meer dan een jaar geleden – is de helft appartement. Normaal is dat een derde. De gemiddelde prijs van een verkochte nieuwbouwwoning is in een half jaar tijd gezakt van € 285.000,- naar € 260.000,-.

Ook de voorraad aan te koop staande bestaande woningen is met ruim 180.000 bijzonder hoog. Vorig jaar werden in totaal 182.000 kooptransacties gesloten. Gemiddeld zou een woning momenteel dus ongeveer een jaar te koop moeten staan. De sfeer op de woningmarkt is de laatste maanden echter verslechterd, waardoor de gemiddelde verkooptijd oploopt richting anderhalf jaar. Zo’n lange verkooptijd geldt overigens niet voor het segment tot € 250.000,-. Deze goedkopere woningen gaan sneller van de hand. Het aantal te koop staande huizen is nu ongeveer 40.000 hoger dan een jaar geleden. Positief is wel dat veel makelaars de laatste weken berichten meer klanten binnen te krijgen dan in de afgelopen maanden.

Werkloosheidsgolf in bouw
De gang van zaken op de woningmarkt is in hoge mate onrustbarend. Met een dergelijk grote te koop staande woningvoorraad is het eigenlijk onzinnig dat er nog woningen gebouwd worden. Voor de economie is het belangrijk dat de woningmarkt zakt naar een acceptabel prijsniveau, zodat bij de bevolking weer enthousiasme ontstaat voor de aankoop van een woning. Het huidige prijsniveau ligt eigenlijk al op het niveau van het jaar 2014.

Als de overheid niet snel met aanvaardbare plannen voor de woningmarkt komt, is een enorme werkloosheidsgolf in de bouw niet meer tegen te houden. De afgelopen maanden hebben diverse hypotheekkantoren hun vestigingen moeten sluiten vanwege een te beperkt aantal klanten. De vestiging Huis & Hypotheek heeft in korte tijd drie vestigingen failliet zien gaan. Ook bij de Hypotheker zijn vestigingen gesloten. Onder makelaarskantoren vindt al enkele maanden een slachting plaats. Verhoging van de grens waarbij Nationale Hypotheek Garantie kan worden gegeven, is wel het minste dat het kabinet nu zou moeten doen.

Tot medio vorig jaar was er geen vuiltje aan de lucht. Huizen gingen nog als zoete broodjes over de toonbank en de prijzen rezen de pan uit. Sinds oktober is dat verleden tijd. De paar geïnteresseerden die er nog zijn, kunnen nu kiezen uit driemaal zoveel koophuizen als normaal. Ze worden soms verleid met een gratis auto of vakantie. De huizen blijven echter onverkocht, ook al doen de makelaars nog zo hun best. Eind volgende week komt daar wellicht een eind aan als het doorstromingsfonds voor de woningmarkt wordt gepresenteerd.

Vorige week meldden de media dat een groot aantal grote gemeenten minister Van der Laan (Wonen) heeft voorgesteld een Inkoopfonds op poten te zetten voor woningverkopers die hun huis niet kwijtraken. Als het oude huis te lang te koop blijft staan, neemt zo’n inkoopfonds de woning tegen een gegarandeerde minimumwaarde over. Volgens de gemeenten kan een landelijk inkoopfonds aan angstige verkopers, die bang zijn hun huis amper nog kwijt te kunnen raken, op deze wijze weer vertrouwen geven.

Woningcorporaties kopen huizen
Deze week staken de woningbouwcorporaties hun vinger op bij de minister van Financiën met weer een ander idee. De corporaties willen huizen opkopen die door de economische recessie onverkoopbaar zijn geworden. Na opkoop worden de huizen verhuurd. Alleen woningen met een vraagprijs van maximaal € 250.000,- komen daarvoor in aanmerking.

Volgens de corporaties worden de woningen tegen een courante marktprijs gekocht. De in nood verkerende huiseigenaren krijgen de garantie dat de woning later niet onder de getaxeerde verkoopprijs wordt verkocht.

Koopprijzen laag
Een nadeel van de initiatieven van inkoopfondsen en woningcorporaties voor huiseigenaren is dat deze, in ruil voor een stuk zekerheid, ongetwijfeld een aanzienlijk lagere koopsom voor hun huis tegemoet kunnen zien dan bij normale verkoop. Het Inkoopfonds spreekt van een gegarandeerde minimumwaarde terwijl de woningcorporatie spreekt van een courante marktprijs. Zeker zal zijn dat zo’n courante marktprijs zwaar naar beneden zal worden afgerond.

Overheden staan erom bekend forse winsten te maken uit hun onroerendgoedbezit. De absurd opgedreven grondprijs is daar een duidelijk bewijs van. Omdat beide instellingen via overheidsgeld worden gefinancierd kan een benauwde verkoper er zeker van zijn dat de door de overheid bepaalde minimum- of courante waarden aan de lage kant zullen zijn.

Kat in’t nauw
Ook de makelaars komen met oplossingen. Nu een groot aantal makelaars de deuren heeft moeten sluiten en een onbekend aantal in de wurggreep van de recessie zit, presenteert de branche nieuwe verkoopmethoden. Een kat in het nauw maakt echter rare sprongen. De NVM komt in paginagrote advertenties met een zogenaamde No-Risk clausule, “een clausule die dubbel huizenbezit voorkomt”. Een clausule die extra zekerheid moet bieden.

Volgens deze clausule, die in het koopcontract tussen verkoper en koper zal worden opgenomen, wordt de aankoop van een woning ontbonden als het huis van de koper niet wordt verkocht. Dat is natuurlijk wel een ’zekerheidje’ voor de koper maar bepaald niet voor de verkoper. Die heeft namelijk, gebaseerd op zijn koopcontract zelf ook een huis gekocht en ‘schrikt zich het haasje’ als zijn koper plotseling afhaakt.

High-Risk
Bovendien heeft de NVM bedacht dat de verkoper bij zo’n contract de mogelijkheid blijft houden om zijn woning aan een andere koper aan te bieden, zolang de koper zijn huis niet heeft verkocht. Weg ‘zekerheid’ voor de koper. Iedereen blijft dus in angst of onzekerheid zitten. De No-Risk clausule van de NVM fungeert hier eigenlijk als een High-Risk clausule, een clausule die de markt juist blokkeert in plaats van doet doorstromen. De NVM heeft daarbij dan nog niet gedacht aan de mogelijkheid dat de verkoper, in zijn positie van koper van een duurdere woning, ook met zo’n “No-Risk”-clausule kan worden geconfronteerd. Zouden de NVM-makelaars dit systeem invoeren dan zou in no-time een onbeheersbare chaos ontstaan, waarbij de overheid in ieder geval zal moeten ingrijpen.

Overbruggingsgarantie
Een overbruggingsmogelijkheid die een iets grotere realiteitszin heeft, is de overbruggingsgarantie die door meerdere makelaarsverenigingen tezamen op poten is gezet. Bij deze regeling wordt minimaal 2,5 procent van de koopsom door de notaris van de verkoper ingehouden. Dit bedrag wordt achteraf aan de koper betaald als hij of zij gedurende een jaar zijn woning niet heeft kunnen verkopen. Veel kopers zullen onder de huidige omstandigheden een jaar echter te kort vinden en twee jaar eisen. De koper heeft momenteel namelijk de macht. In dat geval is de verkoper echter 5% van zijn koopsom kwijt. Verkoopt de koper zijn eigen woning na verloop van bijvoorbeeld anderhalf jaar, dan betaalt de notaris hem achteraf driekwart van die 5 procent en krijgt de verkoper het overschot terug. Beide partijen betalen voor deze regeling € 395,- administratiekosten.

Verkopers zitten vanaf de eerste dag van verkoop bij deze overbruggingsgarantie voor dubbele lasten. Zij raken een groot deel extra van hun koopsom kwijt. Kopers lopen twee jaar lang geen enkel risico. Er is geen stok achter de deur voor kopers om de woning zo snel mogelijk kwijt te raken, omdat hun dubbele lasten door de verkoper worden betaald. Kopers zijn in dit systeem dus tevredener dan verkopers. Ook de notarissen zijn niet blij met dit systeem, want zij zullen tot twee jaar na de verkoop op hun qui-vive moeten blijven.

In onroerendgoedkringen is bekend geworden dat in de loop van volgende week een doorstromingsfonds voor de woningmarkt wordt gepresenteerd dat de nadelen van de hiervoor genoemde systemen oplost. Dit doorstromingsfonds zou bovendien goedkoper zijn en niet ten laste van het werk van notarissen komen. Details van het doorstromingsfonds worden rond 19 maart bekendgemaakt.

bron: Wegwijs

GroenLinks-fractieleider Femke Halsema en hoogleraar economie Arnoud Boot discussiëren over de vertraging van het crisisberaad.

Halsema wil opheldering van premier Balkenende over de vertraging van het coalitieberaad over de crisisaanpak. Halsema zegt het vreemd te vinden om over te gaan tot “deeltijdarbeid” en ze vindt het tijdverspilling.

Femke Halsema reageert hiermee op de uitstel van het presenteren van de crisismaatregelen van vandaag naar maandag. ‘Tijdverspilling’ Ook de VVD, SP en PVV irriteren zich aan de vertraging.

De vakcentrale FNV demonstreerde vrijdag op het Binnenhof omdat ook de vakbeweging vindt dat het kabinet in actie moet komen.

bron: Pauw & Witteman

Vrijwel alle deskundigen zijn het er inmiddels over eens dat woningprijzen naar beneden gaan, maar de meningen zijn behoorlijk verdeeld over hoe lang de reeds ingezette daling zal gaan duren en hoe fors de daling zal zijn. Naar de mening van Maartje Martens zijn er duidelijke indicaties voor een langdurige en ernstige stagnatie van de koopwoningmarkt en voor een flinke daling van de woningprijzen. Een belangrijk deel van de indicaties is te vinden in een tot nog toe geheel onderbelicht aspect, namelijk de structuur van de koopwoningmarkt.

Stagnatie, terugval, impasse zijn begrippen die gebruikt worden voor de Nederlandse koopwoningmarkt sinds het najaar van 2008. In een brandbrief aan de regering vragen vrijwel alle betrokken marktpartijen om maatregelen. Deze analyse liegt er niet om: met name in de woningbouwproductie gaan harde klappen vallen. Van de geplande 85.000 woningen zullen er in 2009 hooguit 40.000 gerealiseerd worden en deze teruggang wordt vrijwel geheel toegeschreven aan de koopsector. In november zijn 40% minder woningen verkocht dan een jaar daarvoor en het aantal bezichtigingen is zelfs met 75% gedaald.

Toch gaan veel analisten ervan uit dat de Nederlandse woningmarkt gezond is en er momenteel sprake is van een normale fluctuatie. Zij achten een vrije val van woningprijzen onwaarschijnlijk en voelen zich daarin gesteund door marktindicatoren als rentestand, inflatie, inkomensontwikkeling en, niet te vergeten, het grote woningtekort. Tot deze groep behoren analisten van banken en een reeks van economen en woningmarktdeskundigen. Zij verwachten een teruggang van de woningprijzen in Nederland van hooguit 10%. Het is volgens hen vooral van belang het vertrouwen van de consumenten in de woningmarkt niet negatief te beïnvloeden. Tot op dit moment is in officiële statistieken nog weinig merkbaar van een prijsdaling van woningen in Nederland, maar dat wil niet zeggen dat er niets aan de hand is, in tegendeel. Er zijn ook andere, officieuze, geluiden te horen, bijvoorbeeld van individuele makelaars die verkopen aanzienlijk zien slinken. Onlangs voorspelde bouwondernemer Bert Verwelius in Quote 500 van december 2008 een daling van woningprijzen met 30%, hetzelfde percentage als het IMF al voorzag in april 2008.

In dit artikel wil ik de stelling onderbouwen dat er duidelijke indicaties zijn voor een langdurige en ernstige stagnatie van de koopwoningmarkt en voor een flinke daling van de woningprijzen. De verklaring hiervoor is niet enkel de kredietcrisis, maar ligt voor een belangrijk deel in een tot nog toe geheel onderbelicht aspect, namelijk de structuur van koopwoningmarkt zelf die de afgelopen dertig jaar gebaseerd was op huisprijsinflatie en doorstroming.

Lees verder: Een ding is zeker: woningprijzen in Nederland zullen scherp dalen

Dr Ir Maartje Martens,
zelfstandig adviseur woningmarkt,
Delft

Woningcorporaties willen huizen met een vraagprijs van maximaal euro 250.00 opkopen die door de recessie onverkoopbaar zijn. Na opkoop willen ze de woning direct verhuren.

Een woordvoerder van Aedes, koepelorganisatie van corporaties, heeft een bericht hierover in De Telegraaf van donderdag bevestigd. Voorlopig gaat het om initiatieven in Oldenzaal, Goes en Helmond.

De maatregel moet volgens hem wel passen in de lokale situatie en bedrijfsvoering van de woningcorporatie. De opkoop zou huizenbezitters die in financiële problemen zijn gekomen, verlossen van hun hypotheeklasten. De zegsman benadrukt dat het om een tijdelijke maatregel gaat en dat het de bedoeling is dat de huizen op termijn weer verkocht worden.

Opgekochte huizen verhuren aan jongeren

De opgekochte huizen kunnen onder meer verhuurd worden aan jongeren die door de crisis geen hypotheek kunnen krijgen. De regeling past volgens de woordvoorder in de filosofie van woningcorporaties. ‘Betaalbare huizen voor mensen met een smalle beurs.’

bron: FD.nl

In een adviesaanvraag aan de ondernemingsraad stelt ING dat het aantal nieuwe hypotheken bij de bank scherp aan het dalen is.

45% minder hypotheken
Dat blijkt uit interne stukken die in handen zijn van RTL Z. Het is bekend dat het niet goed gaat op de Nederlandse huizenmarkt. Er worden fors minder huizen verkocht. Dus verkopen alle banken in Nederland door de crisis minder hypotheken. Maar bij ING gaat het veel harder achteruit. In het laatste kwartaal van 2008 verkochten ze 45% minder hypotheken dan het jaar ervoor.

10% personeel eruit
In 2009 verwacht het bedrijf 35% minder hypotheken te slijten. Daarom is een reorganisatie nodig, zo blijkt uit deze stukken. 10% van het personeel moet er uit. Maar volgens de ING directie gaat het inmiddels alweer een stuk beter met de hypotheekafdeling. Maar de grootste intermediair van Nederland denkt dat ING voorlopig nog achterblijft lopen. ING ziet de totale markt weer licht aantrekken, maar blijft vasthouden aan de reorganisatie zoals die eerder is aangekondigd. De ondernemingsraad moet er nog mee instemmen.

bron: RTL Z

De recessie hakt er flink in in de markt voor nieuwbouwwoningen. In de eerste 2 maanden van dit jaar zijn 60 tot 70% minder nieuwe woningen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar.

26 jaar
Dat is de sterkste daling van verkopen in 26 jaar tijd. Dat heeft de NVB, de Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers berekend. Als de ontwikkeling doorzet dan kan dit volgens de ondernemers de komende jaren 100.000 arbeidsplaatsen in de bouw gaan kosten.

Dalende trend
De woningproductie daalt hierdoor tot 41.000 in 2011, aldus de NVB. De dalende trend van 2008 zet hiermee versterkt door. In heel 2008 liep de de verkoop met 30% terug. Dat kwam vooral door het vierde kwartaal, toen er sprake was van een daling met 50%.

Dieptepunt
Volgens de NVB is het dieptepunt nog niet bereikt.

bron: RTL Z

De woningmarkt is in shock door de kredietcrisis. Er is sprake van een vertrouwenscrisis. Consumenten durven niet meer te kopen. Een forse productiedaling dreigt. En het dieptepunt is nog niet bereikt, althans als maatregelen uitblijven.

Aanbevelingen

Wat is er nodig voor een herstel? De NVB, de Nederlandse Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers, heeft tien aanbevelingen voor het kabinet.

• Ontwikkelaars betalen graag mee aan verruiming NHG-garantie.
  De NHG-garantie wordt voor wat betreft de woningnieuwbouw verruimd tot àlle nieuwbouwwoningen. Nu ligt die NHG-grens net als bij bestaande koopwoningen bij 265.000 euro. NVB-leden zijn bereid voor die uitbreiding extra geld in het NHG-fonds te storten, zodat het de huizenkoper niets extra’s hoeft te kosten. Recent heeft NVB dit voorstel al aan het kabinet gepresenteerd. Zo neemt de sector ook zelf verantwoordelijkheid om de crisis te lijf te gaan en de economie te helpen. Kenmerk .. effectief, zeer snel uitvoerbaar en kost geen overheidsgeld.

• Ontwikkelaars zetten graag samen met overheid een Inkoopfonds Bestaande Woningen op.
  Uit recent onderzoek is gebleken dat zekerheid de allerbelangrijkste factor is voordat mensen verhuizen naar een koopwoning. En omgekeerd is het gebrek aan zekerheid en vooral het gebrek aan zekerheid ten aanzien van het oude huis de grootste bottleneck voor een verhuizing. Tot voor kort waren velen bereid een nieuw huis te verkopen zonder dat het oude was verkocht. Nu durft niemand dat avontuur nog aan te gaan. Dus ligt hier de sleutel waarmee de markt weer in beweging is te krijgen. Er moet dus een fonds komen dat de oude, niet verkochte, woningen inkoopt. Er ligt reeds een voorstel hiertoe bij het kabinet, maar ook op regionaal niveau liggen hier kansen. En welke gemeente of provincie durft samen met ontwikkelaars de handschoen op te nemen? Kenmerk .. zeer effectief, uitvoerbaar en kost weinig overheidsgeld.

• Ook grondeigenaren zullen hun bijdrage moeten leveren.
  Van ontwikkelaars wordt terecht verlangd dat zij nog meer dan anders hard zullen werken aan een betere prijs-kwaliteitverhouding van hun woningen. Van iedereen in de keten zullen dus stevige concessies verlangd worden. Een bijzondere uitdaging vormen daarbij de huidige hoge grondprijzen. Maar ook die zullen fors omlaag moeten. In de afgelopen 10 jaar is de gemiddelde grondprijs onder een nieuwbouwwoning maar liefst verviervoudigd. Dat dit kon gebeuren, had te maken met de zogeheten residuele kostenbenadering. Maar die zelfde residuele benadering zorgt er nu voor dat de grondprijs even hard omlaag moet als die in het verleden omhoog ging. Volgens NVB moet de gemiddelde grondprijs in Nederland minimaal 30.000 euro zakken, wil er niet een totale onbalans komen tussen de ‘stenen’ en de grond. Uiteraard zal dit stevige onderhandelingen vergen tussen vooral gemeenten (die vaak de grond hebben) en marktpartijen. Soms beschikken marktpartijen over de grond. In dat geval geldt voor hen hetzelfde als voor gemeenten. Kenmerk .. zeer delicaat, kostbaar voor grondeigenaren, maar wel noodzakelijk.

• Makelaars brengen veel beter dan nu de potentiële doorstroomketen in beeld.
  Doordat de woningmarkt zo compleet veranderd is en mensen pas durven doorstromen (kopen) als het oude huis is verkocht, zullen ook de makelaars zich moeten aanpassen. Nu bieden de makelaars o.a. op hun sites nog hoofdzakelijk informatie over te koop staande panden, terwijl er door de gewijzigde omstandigheden juist ook behoefte is aan informatie over mensen met verhuiswensen. Een eerste stap hiertoe is een knop op de website van de makelaars (zoals Funda), waarbij mensen hun interesse in een specifiek pand kunnen aangeven, ongeacht of deze huizen te koop staan of niet. Kortom, een digitale vorm van het ‘klassieke’ briefje in de brievenbus van het huis van je dromen, in de hoop de bewoners ervan te motiveren het te verkopen. Vervolgens brengt de makelaar de volledige doorstroomketen in kaart en brengt hij ook de betreffende gezinnen met elkaar in contact. Kenmerk .. zeer effectief, uitvoerbaar en kost geen overheidsgeld.

• Overheid geeft kopers van nieuwe huizen een eenmalige energiebonus.
  In Duitsland is de auto-industrie de belangrijkste bedrijfstak. Niet verwonderlijk dat de Duitse overheid deze bedrijfstak steunt met o.a. een milieubonus van 2500 euro voor iedere nieuwe milieuzuinige auto. Nederland heeft geen auto-industrie, maar wel een bedrijfstak bouw die eveneens wezenlijk is voor de economie. In navolging van de Duitse steun krijgt iedere koper van een milieuzuinig nieuwbouwhuis een milieubonus van 25.000 euro. Zo worden drie vliegen in één klap geslagen. Het helpt de woningmarkt en het milieu èn het verdient zichzelf terug via hogere btw-opbrengsten, meer bouwleges en ozb voor gemeenten en minder tekorten op gemeentelijke grondexploitaties. Behalve het Rijk zou ook de provincie de milieubonus kunnen geven. Kenmerk .. prikkelt investeringen in een schoon milieu, effectief en uitvoerbaar. Weliswaar kost het overheidsgeld, maar dit verdient zich snel terug.

• Hypotheekbanken komen met meer eigentijdse hypotheekproducten.
  Banken houden nu veel te weinig rekening met de verschillen in exploitatielasten van hun hypotheeknemers. Dat is niet terecht, want nieuwe woningen hebben veel lagere exploitatielasten (minder onderhoud en minder energie) dan oude huizen. In de toekomst, wanneer de energielasten opnieuw stijgen, wordt dit aspect alleen maar belangrijker. Hier zouden banken bij de toetsing van de hypotheekaanvragen veel meer dan nu rekening mee moeten houden. Kenmerk .. prikkelt investeringen in een schoon milieu, effectief en uitvoerbaar. Het kost geen geld.

• De overheid helpt starters met een premie bij aankoop nieuwbouwhuis.
  Van de huidige crisis is vooral de starter de dupe, omdat de doorstroming stagneert. Immers de ‘comfortkopers’ durven niet meer te verhuizen en laten daarom op de bestaande markt onvoldoende starterswoningen achter. Starters zijn daardoor aangewezen op nieuwbouwwoningen, maar vaak zijn deze woningen weer te duur. Daarom zou het een idee zijn als de overheid starters helpt met een eenmalige premie. In de jaren tachtig stond dit bekend als de zogeheten premie-C woningen. Kenmerk .. helpt starters, effectief en uitvoerbaar. Het kost overheidsgeld maar verdient zich terug.

• Provincies en gemeenten bevorderen de doorstroming met een premie.
  Elke regio is anders. Dus dè woningmarkt bestaat niet. En niet overal zal de woningmarkt gediend zijn met meer starterswoningen. In dat geval zou een welkom alternatief zijn: een premie voor doorstromers, die niet perse doorstromers naar een nieuwbouwhuis hoeven te zijn. Kenmerk .. effectief, uitvoerbaar. Het kost overheidsgeld maar het verdient zich terug.

• Marktpartijen pakken samen met corporaties stedelijke vernieuwing aan.
  Corporaties zullen versneld moeten gaan saneren in slechte wijken. Nu doen ze dat niet of te weinig, omdat ze kampen met liquiditeitsproblemen. Bovendien is hun animo om te investeren vaak beperkt door de optelsom van vennootschapsbelasting, heffingen door het Rijk en het inflatievolgend huurbeleid. Het Rijk zou de corporaties dus meer moeten faciliteren, zodat corporaties samen met marktpartijen de stedelijke vernieuwing voortvarend ter hand kunnen nemen. Uitbreiding van de zogeheten WSW-borging is een eerste noodzakelijke stap. Kenmerk .. effectief, uitvoerbaar. Het kost overheidsgeld, maar verdient zich terug.

• Corporaties zoeken samen met marktpartijen en overheden naar mogelijkheden om onverkochte koopwoningen om te zetten in huurwoningen.
  Dertig jaar geleden heeft de toenmalige staatssecretaris van VROM, Gerrit Brokx, in de toenmalige huizencrisis de omzetting van onverkochte koopwoningen naar premiehuurwoningen mogelijk gemaakt. Daarmee is de sector veel leed bespaard gebleven. Ook nu zouden corporaties, marktpartijen en overheden de samenwerking moeten zoeken. En wie kan dat beter organiseren dan de provincie. Kenmerk .. effectief, uitvoerbaar en kan eventueel overheidsgeld kosten.

Bijdrage van iedereen

Duidelijkheid, snelheid en herstel van vertrouwen, daar draait het om, zegt de NVB. Uiteraard zijn er nog veel meer ‘wegen die naar Rome leiden’. Maar het belangrijkste is dat iedereen zijn bijdrage aan het herstel levert. Dit geldt voor marktpartijen, overheden en corporaties. Juist op regionaal niveau is er qua samenwerking veel mogelijk. Even cruciaal is dat mensen snel weten waar ze aan toe zijn. Dit om te voorkomen dat iedereen op elkaar gaat zitten wachten. Dat laatste zou pas echt rampzalig zijn.

Gelooft u in sprookjes? Volgens de belanghebbende is er niets aan de hand op de Nederlandse huizenmarkt. Een half jaar geleden zeiden Wouter Bos en Jan Peter Balkenende dit ook nog over de Nederlandse ‘open’ economie.

Het zijn leugens, pure leugens. Nederland staat er erg slecht voor. Jarenlang heeft de overheid er alles aan gedaan om de huizenmarkt op te blazen. Voor bedrijven en burgers zijn enorme subsidies op het aangaan van schulden gecreëerd. In een rapport over de steun die verschillende overheden geven om de financiële crisis te bestrijden, komt het IMF tot de conclusie dat Nederland relatief te veel verplichtingen jegens de financiële sector op zich neemt, afgezet tegen de omvang van zijn economie.

De garanties voor banktegoeden en leningen hebben in Nederland een omvang van ongeveer eenderde van het nationaal inkomen.

Alleen Ierland en Zweden overtreffen dat procentueel. De Ierse staat heeft zich garant gesteld voor ongeveer 2,5 keer de omvang van de economie, terwijl de Zweedse verplichtingen ongeveer de helft van het nationaal inkomen zijn.

Vergeet niet dat we ons midden in een wereldwijde financiële en een economische crisis bevinden. Dit is al 80 jaar niet meer voorgekomen.

Waarom moeten er steeds mee jonge mensen worden meegesleurd door dit piramidespel? Wat hebben we aan kunstmatige welvaart? Waarom moeten jonge mensen zich uit de naad werken voor de gevestigde orde? Doe er niet aan mee!

Dirk Scheringa, de baas en eigenaar van DSB Bank, heeft zich opgeworpen als de redder van Nederland. De koning van de volksleningen zegt voor twee jaar beschikbaar te zijn als ‘crisisminister op financieel gebied’. In een interview met de Volkskrant vorige week glimt hij van trots nu hij door de elite is erkend als bankier.

Dat juist Scheringa zich tijdens de kredietcrisis als redder opwerpt is toch wel opmerkelijk. Diverse advocaten, blijkt uit een inventarisatie van De Pers, verdienen een goed belegde boterham aan DSB-klanten die zijn opgezadeld met het soort hypotheken waar de kredietcrisis mee begon: veel te hoge leningen aan mensen die ze niet kunnen betalen. Wie DSB over de jaren heeft gevolgd – van kleine kredietverlener tot echte bank met een serieus aandeel op de hypotheekmarkt – weet hoe de voormalig politieagent groot is geworden: met agressieve marketing en contracten met veel kleine lettertjes. Als er iemand heeft bijgedragen aan onverantwoord leengedrag dan is het Scheringa.

De officiële, interne missie van DSB en haar vele dochters (Frisia, Postkrediet, Becam, Lenen.nl, etc.) luidt: ‘De beste consumentenbank van Nederland zijn door de klant eenvoudige financiële producten aan te bieden tegen de meest aantrekkelijke tarieven.’ Het zal voor veel (ex-)klanten van DSB als een gotspe in de oren klinken, en dan vooral voor de mensen die dachten bij DSB een ‘aantrekkelijke’ hypotheeklening te hebben afgesloten.

bron: DePers.nl

Honderden kopers van nieuwbouwwoningen zijn gedupeerd door het faillissement van hun aannemer. Ze zitten met half afgebouwde huizen waarvan de opleverdatum ongewis is. Wie niet goed is verzekerd, kan daardoor een forse financiële strop oplopen.

Een imponerende betonnen anti-ramkraakconstructie, een gracht en een hoog hek scheiden Eveline Kolk (28) van haar eigendom. Ze wijst naar een rijtjeshuis met een erker, midden op het verlaten bouwterrein. ‘Dat is mijn huis. Het is bijna af, zoals je ziet.’

Drie huizen verderop gaat Roy Hirs (27) straks samenwonen met zijn vriendin. In april zou de verhuizing plaatsvinden, maar de oplevering van de woningen is voor onbepaalde tijd uitgesteld. De bouw ligt sinds eind januari stil.

‘Heel vervelend’, zegt Hirs, ‘want mijn huis in Purmerend is al verkocht. Op 18 april moet ik eruit. Ik ga dan maar tijdelijk bij mijn vriendin en haar zus inwonen.’

Het nieuwbouwproject ‘Wonen aan de Oever’ in Aalsmeer is in een stilleven veranderd door het faillissement van aannemer Van Hoogevest. Dat bouwbedrijf bouwde 136 woningen in de nieuwbouwwijk Nieuw Oosteinde, waarvan er 115 al zijn verkocht.

Niet alleen in Aalsmeer zijn huizenkopers de dupe. Van Hoogevest bouwde ook in Amersfoort, Maarssen en Renswoude. En door het recente faillissement van Vlasco uit Budel zitten ook in Noord-Brabant en Limburg honderden kopers met een half afgebouwd huis. Hetzelfde geldt voor huiseigenaren die hun nieuwe stulpje in Roelofarendsveen door aannemer Jos Jansen uit Rijpwetering lieten bouwen.

Het aantal faillissementen in de bouw stijgt snel. De oorzaak is de kredietcrisis. Zowel Van Hoogevest als Vlasco kwam in de problemen doordat een bank geen krediet meer wilde geven.

Bij Van Hoogevest trok ABN Amro de stekker eruit. Een saillant detail, omdat ABN Amro eigendom is van de staat die nu juist vlast op maatregelen om de noodlijdende bouwsector te helpen.

De kopers werden volkomen overvallen door het faillissement, vertelt Leo Hagebeek, voorzitter van kopersvereniging Wonen aan de Oever. ‘Op 29 januari hoorden we van de financiële moeilijkheden bij de aannemer. Een dag later vernamen we dat de onderaannemers bezig waren een deel van de installaties uit de huizen te slopen. Ze waren nog niet betaald en trokken alle groepenkasten, radiatoren, cv-ketels, toiletpotten en wasbakken van de muren. Als de bouw wordt hervat, moet die schade worden hersteld.’

Gelukkig hebben de gedupeerden een GIW-garantie, waardoor ze zeker weten dat hun huis voor de afgesproken prijs wordt afgebouwd. De Stichting Waarborgfonds Koopwoningen heeft deze week met Heijligers Bouw een principeovereenkomst gesloten om de lopende projecten van Van Hoogevest af te bouwen. Eventuele extra verhuiskosten en dubbele woonlasten blijven echter voor rekening van de kopers.

Kopers die geen afbouwgarantie hebben, draaien wel op voor alle schade en moeten soms ook zelf een nieuwe aannemer zoeken die hun woning af wil bouwen. De Vereniging Eigen Huis zegt diverse schrijnende gevallen te kennen en raadt kopers met klem af een huis te kopen zonder afbouwgarantie.

Van de kinderen van Paul Eigenhuis, die pal tegenover het bouwterrein woont, mag Wonen aan de Oever nog wel even onvoltooid blijven. Eigenhuis: ‘Ze willen er dolgraag spelen. Al dat zand en die steigers waar je op kunt klimmen, zijn natuurlijk onweerstaanbaar. Ik ben blij dat het terrein nu is afgesloten, want als speelplaats is het veel te gevaarlijk.’

bron: de Volkskrant

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant zijn van plan een garantiefonds in het leven te roepen voor mensen die momenteel geen huis kopen uit angst hun eigen woning niet kwijt te raken.
In voorkomende gevallen zouden onverkoopbare huizen worden overgenomen zodra de hypotheekrenteaftrek bij ‘dubbele woonlasten’ vervalt, na een jaar.

Dat is één van de maatregelen uit een investeringspakket van 400 miljoen euro aan crisismaatregelen van het provinciebestuur, waarvan 250 miljoen euro voor de woningbouw. Nieuwbouwprojecten komen door de koopangst niet van de grond. Het probleem geldt in de middenklasse; goedkope woningen en exclusieve bouwkavels voor landhuizen worden volgens bestuurder Paul Rüpp nog goed verkocht.

bron: bndestem

Zullen de huizenprijzen in de toekomst verder stabiliseren of weer gaan stijgen? Of gaan de huizenprijzen dalen? Vragen die voor elke (toekomstige) huizenbezitter van belang zijn. Om je meer houvast en inzicht te geven in dit vraagstuk hebben we de verwachtingen van verschillende experts voor je op een rij gezet.

Deze tekst staat al jaren op de site van de Hypotheker. Een aantal van u zullen misschien nog wel weten wat er begin 2003 stond. Toen verwachtte alle kenners dat de prijzen zouden zakken. Inmiddels weten we dat de centrale bankiers dit met “gratis geld” hebben kunnen uitstellen.

Guus Boon, de nummer 337 in de Quote 500 van 2005, goed voor 68 miljoen euro.

‘Als dit doorgaat, dan heeft dat enorme consequenties! Dan ga ik nu met pensioen! Dit is misdadig!’

Aan grote woorden ontbreekt het niet bij makelaar Guus Boon een vastgoedhandelaar uit Zeist, als hem wordt gevraagd naar zijn mening over een van de voorstellen uit het ‘lijstje-Gerritse’. In dat overzicht staan alle mogelijke manieren opgesomd om de overheidsfinanciën weer op niveau te brengen, inclusief de politiek gezien meest onwaarschijnlijke.

Het afschaffen van de aftrekbaarheid van de hypotheekrente voor huizenleningen boven de miljoen euro is zo’n voorstel. Neemt iemand een hypotheek van 1,5 miljoen dan zou hij de rente van 500 duizend euro niet meer mogen aftrekken van de belasting, wat neerkomt op een verdubbeling van de maandelijkse rentelast over dat bedrag. Daar staat tegenover dat de overheid hetzelfde bedrag in de knip mag houden.

Boon: ‘Hiermee tref je Bilthoven, Zeist en het hele Gooi keihard. De markt van boven de miljoen gaat nu toch al hard naar beneden. Ik heb net een dingetje verkocht voor 1,7 (miljoen euro, red.). Dat kwam van een vraagprijs van 2,25. Als dit doorgaat zal het de nekslag zijn voor de hele markt.’

Het kabinet beslist waarschijnlijk al deze week of het iets overneemt van ‘Gerritse’. Hoogleraar financiering Harald Benink van de Universiteit Brabant wil de effecten van een eventuele ingreep in de top-aftrek ‘breed zien. Dit kan de hele huizenmarkt raken. Als je bestaande gevallen aanpakt, dan zal dat het gevoel van rechtszekerheid aantasten. Ook zal het de doorstroming van het middensegment van de markt naar de tophuizen verminderen.’

Het probleem van de woningmarkt is nu ‘puur angst’, zegt Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering. ‘Wakker je die angst aan, dan kan dat gevolgen hebben voor de hele huizenmarkt. Zeker als je zo’n maatregel ineens treft en invoert zonder compenserende fiscale maatregelen. Dat zal direct een gigantische vermogensval veroorzaken. Of je dat wilt, is een politieke afweging.’

Hypotheekbemiddelaar Leo Wobert uit Zeist noemt de financiële gevolgen voor de huizenkopers beperkt. Hij rekent voor, op basis van een aflossingsvrije hypotheek en een rente die voor tien jaar vast wordt gezet op 6,25 procent: leent een huizenkoper 1,2 miljoen, dan kost de maatregel hem op jaarbasis 5.244 euro netto. Over het eerste miljoen mag de rente dan nog wel worden afgetrokken. Bij een lening van 2,2 miljoen is de schade op jaarbasis 12.204 euro. Wolbert: ‘Ik denk niet dat men van dat soort bedragen zal schrikken.’

Hoogleraar Benink denkt dat de opbrengst van de maatregel voor de staat bescheiden zal zijn. ‘Daarvoor is de topmarkt veel te klein.’

Begin 2008 telde Nederland 24.500 huizen met een fiscale waarde van een miljoen euro of meer. Jaarlijks wisselen circa 1.200 huizen in die categorie van eigenaar. Hoeveel van die woningen zijn beleend voor meer dan een miljoen – en voor hoeveel dan precies – is niet bekend.

Directeur Bas Millenaar van adviesketen De Hypotheker ziet een groot gevaar in het voorstel. ‘Je zet voor het eerst een knop op de renteaftrek. Met die knop draai je het maximum nu naar een miljoen. Wie zal geloven dat de knop in een volgende regeringsperiode niet op 750 duizend euro zal worden gezet? En daarna nog lager? Het is goed iets te doen aan de aftrek, maar dat zal alleen in een breder pakket maatregelen geen schade opleveren. je zal dan ook wat moeten doen aan de overdrachtsbelasting.’

bron: de Volkskrant

In de RICS European Housing Review 2009 wordt gekeken naar de prestaties van de Europese huizenmarkt in 2008. De belangrijkste conclusies uit het rapport:

• De huizenprijzen zijn in heel Europa gelijkgebleven dan wel gedaald
• De kans dat er landen ontsnappen aan prijsdalingen is erg klein
• Huizenprijzen daalde in 2008 aanzienlijk in Midden-en Oost-Europa, Ierland, Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk en in de Scandinavische landen.
• Alle Europese huizenmarkten hebben te maken met groot aanbod en een dalende vraag
• De nieuwbouw markt is in belangrijkste steden van Midden-en Oost-Europa tot stilstand gekomen, met als gevolg een groeiend aantal onverkochte woningen

Hieronder een aantal opvallende alinea’s uit het hoofdstuk over de Nederlandse huizenmarkt:

Falling interest rates may boost housing demand but this is unlikely to offset the general problems of the economy, declining consumer confidence and tightening lending criteria. What is more, the country has one of the highest mortgage to GDP ratios in the world and a quarter of recent mortgage lending has been funded via special purpose vehicles, so that constriction of capital market lending will continue to have significant effects.

De huizenprijzen zijn tussen 1985 en 2007 met 400% gestegen

The level of mortgage indebtedness of many owner occupiers is exceptional by international standards. For example, 62% of new mortgage loans were classified as ‘very large mortgages’ in 2005, having loan-to-value ratios (LTV) of over 100%, while the average LTV of first-time buyers in 2007 was 114%. An inducement to high levels of household borrowing is mortgage interest tax relief (MITR) in a country with high marginal rates of taxation, so that consumers have an incentive to load debt onto housing. The central bank raised some concerns about the risk exposure associated with the scale of borrowing, particularly for younger households but more recently has been more confident that widespread severe mortgage difficulties are unlikely. However, the next couple of years are likely to prove difficult and a testing time for such optimism.

bron: rics.org

ING saver dan Rabo?! Het moet niet gekker worden, maar de markt heeft altijd gelijk. En als ze niet gelijk heeft, krijgt ze haar zin. Ik citeer een kredietanalist van een grootbank die mij even interessante info en grafiek mailt.

Voor de goede orde, Credit Default Swap (CDS) is de verzekeringspremie voor het ontploffen van een obligatielening. Gaat ie: “Ik was even aan het kijken naar CDS-spreads van banken en dan met name de Nederlandse.”

“Kijk eens naar die Bloomberg grafiek: verbazingwekkend dat de markt die goeie ouwe Triple A Rabobank als riskanter ziet dan het lelijke eendje ING. Trouwens, de spread van NIBC paste er niet eens op, 1500 basispunten!”

“Dat is het niveau waar Landsbanki ook op zat, voordat het genationaliseerd werd. Als ik een internetspaarrekening bij NIBC had, zou ik me toch zorgen gaan maken.”

Economen hebben inflatie aanbevolen om de “Japanse ziekte” te helen, terwijl men waarschuwingen gaf m.b.t. de grote gevaren van deflatie.
Dit is de grootste onzin. Met uitzondering van oorlogen brengt een ongebreideld geld- en kredietbeleid van de centrale banken de wereld meer economische schade toe dan wat dan ook. Van Duitsland in de 20er jaren, China in de 40er jaren, verscheidene Latijns-Amerikaanse landen in de 80er jaren, tot Indonesië en Joegoslavië in de 90er jaren.

Het is precies vanwege dit beleid, dat Japan zich nu in het midden van een economische crisis bevindt. Omdat men de yen-geldhoeveelheid met 10,5% per jaar omhooggeschroefd heeft van 1986-1990 en de interbancaire rente van 6% tot 0,5% heeft verlaagd in 1991, heeft de Japanse Centrale Bank het land in feite een kunstmatige hoogconjunctuur gegeven. In plaats van deze kunstmatige hoogconjunctuur te laten corrigeren, hebben economen gevraagd om nog meer kredietexpansie, dus exact hetzelfde wat de problemen in eerste instantie hebben veroorzaakt. Het alternatief daarentegen – deflatie – werd gezien als zo’n groot gevaar dat zelfs voortgaande monetaire inflatie van de Japanse centrale bank als een geaccepteerde verdediging daartegen werd beoordeeld.

Er zijn 2 economische scholen die dit geloven.

Monetaristen vinden dat een onvoldoende elastische geldhoeveelheid bedrijfsactiviteiten vertragen. Economische groei vraagt om geld om dat te kunnen financieren, dus moet de geldhoeveelheid elk jaar worden uitgebreid ten aanzien van de gemiddelde groei. welke in principe geen gevolg zou moeten hebben voor het algemene prijsniveau. In een markteconomie, wat als monetaire standaard de goudstandaard heeft groeit in hun ogen de geldhoeveelheid niet snel genoeg en heeft dan deflatie als gevolg en omdat de kosten niet omlaag gaan, zou dit verliezen veroorzaken en de economische groei vertragen.

Het probleem met dit gezichtspunt is de fout om in te zien dat elke geldhoeveelheid voldoende is om de noodzakelijke commerciële transacties te kunnen uitvoeren in een markteconomie. Een grotere geldhoeveelheid betekent alleen dat alle commerciële transacties worden gemaakt in een omgeving met hogere prijzen voor goederen en productiefactoren. Wanneer de geldhoeveelheid lager is, dan gebeurt er hetzelfde maar dan in een omgeving met lagere prijzen voor dezelfde goederen en productiefactoren. In alle gevallen blijven de winsten hetzelfde.

Ondernemers verwachten lagere prijzen als de geldhoeveelheid “te langzaam” groeit, omgekeerd verwacht men hogere prijzen wanneer de geldhoeveelheid “te snel” groeit. In het laatste geval veroorzaakt de prijsinflatie geen excessieve winsten en in het eerste geval veroorzaakt prijsdeflatie geen onvoldoende winsten.

Bovendien leidt kapitaalaccumulatie tot economische groei. Wanneer het aanbod van kapitaalgoederen groeit dan gaan de prijzen daarvan omlaag en in het verlengde daarvan, zakken dan ook de productiekosten. Dus, lonen hoeven niet te zakken om winstgevendheid en werkgelegenheid in stand te houden. Dit punt wordt duidelijk gemaakt door de Amerikaanse economie van de jaren 80 in de 19e eeuw, toen zowel de prijzen van consumentengoederen als die van kapitaalgoederen omlaag gingen, omdat meer van beide werd geproduceerd. De lonen en winsten werden toen ook in stand gehouden. Een recenter voorbeeld is de ccomputerindustrie in de laatste twee decennia,

Wanneer prijsdeflatie gebeurt in een ongehinderde markteconomie betekent dit eenvoudig dat mensen daarvan de vruchten plukken, omdat hun geld in waarde stijgt (men kan meer producten aanschaffen voor hetzelfde geld).

Men kan het met Milton Friedman eens zijn als hij zegt dat een algemene prijsdeflatie onmogelijk is zolang centrale banken de geldhoeveelheid opschroeven. Maar als dit de monetaire oplossing was op de crisis, dan zou Japan niet meer lijden onder deze situatie, want de Japanse centrale bank heeft de hoeveelheid yen zo uitgebreid gedurende de 90er jaren, dat dit voldoende was om de prijzen praktisch op hetzelfde niveau te houden. Evenmin zou de kredietexpansie van de Federal Reserve (Amerikaanse centrale bank) in de jaren 20 de crisis van de 30er jaren hebben veroorzaakt, omdat de prijzen constant werden gehouden tijdens dezelfde 20er jaren.

John Maynard Keynes had een andere opinie over deflatie. Hij vond, dat de tekortkoming van de markteconomie voor onvoldoende elasticiteit van de geldhoeveelheid zorgde en daarbij de schaarste van kapitaalaccumulatie veroorzaakte. De centrale bank kon dit rectificeren d.m.v. kredietexpansie om de kapitaalaccumulatie te stimuleren. Dit was moeilijk onder de goudstandaard, want de handen waren daarbij gebonden en dit betekende dat de geldhoeveelheid niet “voldoende” kon worden uitgebreid. Daarom moest deze “barbaarse relikwie” (barbarous relic) worden uitgebannen, om zodoende alle beperkingen weg te nemen teneinde de kredietexpansie van centrale banken te kunnen faciliteren.

In tegenstelling tot wat Keynes beweerde, in plaats van kapitaalaccumulatie, zorgt kredietexpansie voor de creatie van een kunstmatige economische oplevings- en neergangsfase. Dit extra gecreëerd geld wordt gebruikt om bancaire waardepapieren aan te schaffen, welke hun kredietmassa verhoogt en de bankrente verlaagt. Ondernemers en consumenten lenen dit geld en geven het uit aan respectievelijk kapitaalprojecten en consumentengoederen. De prijzen van zowel de kapitaalgoederen als consumentenproducten stijgen, waardoor de productie meer winstgevend wordt en bewerkstelligt daarom een verschuiving van productieve factoren naar deze sectoren vanuit andere delen van de economie. Als dit voortvarend gebeurt, zoals dat door de Japanse centrale bank werd gedaan in de jaren 80, dan leidt deze kredietexpansie tot een zeepbel in vaste activa-prijzen (aandelen en onroerend goed).

De economische opleving eindigt wanneer de kredietexpansie van de centrale bank niet langer kunstmatige lagere rentestanden in stand kan houden.
Dit gebeurt normaliter wanneer de monetaire inflatie resulteert in een behoorlijk wijdverspreide prijsinflatie. Zodra mensen zich realiseren dat de koopkracht van het geld lager zal zijn in de toekomst, worden de rentestanden naar boven toe bijgesteld. Soms, zoals in Japan is gebeurd in 1989, beëindigt de centrale bank de monetaire inflatie. In elk geval zorgen deze hogere rentestanden voor de ineenstorting van de kapitaalwaarden van zowel aandelen als huizenprijzen.
Nadat de activa-prijzen in elkaar zijn gestort zorgt dit weer voor verliezen van producenten van kapitaalgoederen en consumentenproducten en moeten deze de productie noodgedwongen verminderen.

De werkelijke financiële correctie van de kunstmatige en onhoudbare inflatie van activaprijzen, veroorzaakt door de kredietexpansie van centrale banken gedurende een opleving, is een deflatie van diezelfde activaprijzen. Niet langer gehinderd door afwijkingen, tonen de prijzen nu de waninvesteringen en maakt het de overdracht en liquidatie van deze investeringen naar andere meer waardevolle sectoren weer winstgevend.
Conclusie: activaprijsdeflatie is de manier van de markteconomie om de functie te herstellen om effectief consumentenvoorkeuren tevreden te stellen.

Maar wat werkelijk Keynesianen beangstigt, is niet de deflatie van vaste activa maar de soortgenoot: kredietinkrimping.
Wanneer de centrale bank papiergeldinflatie veroorzaakt tijdens een economische opleving dan breiden handelsbanken hun krediet en deposito uit. Bezittingen (activa) worden geherwaardeerd tegen de op topniveau geinflateerde prijzen om te dienen als onderpand t.o.v. deze leningen. Wanneer de activaprijzen ineenstorten en leners hun leningen niet meer terug kunnen betalen, wordt de nettowaarde van de banken zelf negatief. Deze banken trekken zich dan terug vanwege deze slechte leningen door hun kredietbeleid aan te passen (minder leningen). De klanten van deze banken realiseren zich dat de banken in moeilijkheden zitten en vragen daarom hun deposito terug, waardoor de situatie wordt verergerd d.m.v. de verkleining van de bankreserves en de banken verder onder financiële druk worden gezet.

Met de handelsbanken in moeilijkheden, zal elke reflatie (extra geld pompen in de economie) mislukken om voor verdere expansie te kunnen zorgen. Keynesianen zaten er compleet naast wanneer zij de onmacht van de Japanse centrale bank konden verhelpen door het herstarten van de kredietexpansie in de jaren 90. Maar het probleem is niet dat de rente laag is, want iedereen verwacht dat deze stijgt en daarom wordt contant geld vastgehouden. Handelsbanken weigeren om leningen aan te gaan, omdat zij nog steeds herstellen van de naweeën van de slechte leningen uit de jaren 80. Elke geldinjectie wordt als reserve daartegen vastgehouden.
Bedrijven weigeren om leningen af te sluiten, omdat zij nog steeds te lijden hebben van de hoge schulden, die zijn aangegaan in diezelfde 80er jaren, waarmee toen de productiecapaciteit was uitgebreid en de overcapaciteit die van deze waninvesteringen het gevolg is geweest.

Zelfs als het de Japanse centrale bank lukt om de geldhoeveelheid verder uit te breiden (reflatie) buiten het bankwezen om, d.m.v. schulden rechtstreeks op de markt aan te kopen, kan het toch niet de monetaire deflatie of kredietinkrimping tegenhouden. In plaats daarvan, begint de reflatie een aparte stroom van afwijkende prijzen en productie op gang te brengen. Neem als voorbeeld de yenhandel van 1995-1997, toen de Japanse handelsbanken de kredieten in Aziatische landen gingen uitbreiden, verergerde deze kredieten de waninvesteringen van hun economische oplevingen aanzienlijk. Zodra de financiële crises toesloegen in deze landen, resteerden bij Japanse bedrijven de overcapaciteit van hun Aziatische dochterondernemingen en zaten Japanse banken opgescheept met nog meer schulden.

Als eenmaal de waninvesteringen van de economische opleving zijn gemaakt moeten uiteindelijk de verliezen worden genomen door deze te liquideren.
Als de overheid niet intervenieert, zal deze liquidatie voorspoedig geschieden, zoals in de Amerikaanse recessie van begin 80er jaren. Maar als de overheid probeert de liquidatie te voorkomen d.m.v. reddingsoperaties, fiscale uitgaven, reflatie e.d. zoals Japan dat gedaan heeft in de 90er jaren en de VS in de 30er jaren, dan blijft de crisis bestaan. Als Japan de economie op lange termijn verwacht te herstellen, dan moet het per direct zijn monetaire inflatie en kredietexpansiebeleid afschaffen, al dan niet gerechtvaardigd op Keynesiaanse of monetaristische gronden.

Jeffrey Herbener is een Amerikaanse econoom van Grove City College in Pennsylvania en een prominent lid van de Oostenrijkse School voor Economie.

bron: Libertarian.nl