huizenmarkt-zeepbel.nl

De provincie Limburg wil samen met gemeenten een fonds oprichten dat moeilijk verkoopbare woningen opkoopt. Voorwaarde is dat de verkopers naar een nieuwbouwwoning verhuizen. Daardoor blijft de woningmarkt in beweging en kunnen bouwvakkers en het midden- en kleinbedrijf aan het werk blijven.

In het fonds zou tot tweehonderd miljoen euro beschikbaar moeten komen. Het plan komt van wethouder Litjens van Horst aan de Maas. “We moeten het nog uitwerken, maar dit is wel waar we in grote lijnen over denken. Elke verhuizing leidt tot zeven andere verhuizingen. Dat betekent dat het midden- en kleinbedrijf er ook van profiteert als de woningmarkt in beweging blijft, want mensen kopen van alles als ze een nieuw huis betrekken. En voor de deelnemende gemeenten is het voordelig, want ze ontvangen meer leges en het grondbedrijf blijft ook aan het werk. Bovendien ben je minder kwijt aan uitkeringen als mensen aan het werk blijven.”

De deelnemers aan het opkoopfonds lopen wel het risico dat ze de woningen uiteindelijk onder de prijs moeten verkopen. “Dat klopt”, zegt Litjens, “Maar we kopen die woningen wel iets onder de marktprijs aan. Wat we doen is de verkopers enige zekerheid geven, want pas dan durven mensen een ander huis te kopen. We lopen risico’s, maar je kunt ook op nul uitkomen als het werkt. En het menselijke effect, werkgelegenheid, is hoe dan ook winst.”

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) is positief over de plannen. “Maar je moet wel de voorwaarden goed formuleren. Het moeten woningen zijn waar markt voor is. Hoe ga je dat selecteren? Maar hoe dan ook, het kan zeker een stimulerende werking hebben. Elke verhuizing brengt heel veel werkgelegenheid met zich mee. We zouden graag zien dat Den Haag ook met plannen komt. Op regionaal niveau wordt er blijkbaar goed nagedacht”, aldus een woordvoerder van de NVM. De provincie Limburg bevestigt dat er aan het plan gewerkt wordt, maar wil er nog niets over zeggen voor het klaar is.

bron: Telegraaf.nl

Begin 2008 was de totale uitstaande hypotheekschuld van alle hypotheekvormen in Nederland 568 miljard euro volgens het TOF onderzoek van GfK Panel Services. Bijna de helft (48%) van het aantal van deze uitstaande hypotheken is grotendeels aflossingsvrij. In totaal 264 miljard euro van de hypotheekschuld is dus aflossingsvrij. In 1996 was slechts 9% van de uitstaande hypotheken aflossingsvrij. Sinds 1996 neemt het aandeel aflossingsvrij ieder jaar ruim drie procentpunt per jaar toe, blijkt uit deze tweejaarlijkse meting.

Het aandeel aflossingsvrije hypotheken verschilt per aanbieder. Op basis van aantallen, ligt het aandeel aflossingsvrij bij de vijf grootste aanbieders tussen de 41% en 54%. Op basis van uitstaande hypotheekschuld ligt het aandeel aflossingsvrij tussen de 38% en 58%. Ongeveer vier van elke vijf hypotheken wordt bij de vijf grootste aanbieders afgesloten.

In de AFM Consumentenmonitor 2008 is een representatieve steekproef van 485 recente sluiters van een hypotheek ondervraagd. Deze groep heeft in de periode april tot september 2008 een hypotheek afgesloten. In totaal heeft 69% van de recente hypotheeksluiters een deels aflossingsvrije hypotheek en voor 43% is de nieuwe hypotheek zelfs volledig aflossingsvrij.
Ongeveer de helft (56%) van de recente sluiters van een deels aflossingsvrije hypotheek weet dat er geen vermogen wordt opgebouwd met een aflossingsvrije hypotheek. Bij een andere kennisvraag zegt 44% te weten dat er een restschuld kan overblijven.

Anders gezegd: bijna de helft van de bezitters van een aflossingsvrije hypotheek realiseert zich niet dat ze aan het eind van de looptijd van hun hypotheek nog een schuld hebben. Het zou kunnen dat daar op een andere manier vermogen voor wordt opgebouwd. Bijvoorbeeld op een spaarrekening die los staat van de hypotheek. Maar het kennisniveau van de sluiters van aflossingsvrije hypotheken suggereert dat er gedurende de looptijd niet anderszins vermogen wordt opgebouwd om de hypotheek mee af te lossen.

bron: AFM

De huurprijzen van particuliere woningen staan onder druk. Woensdag bleek uit cijfers van woningwebsite Direct Wonen dat de huren in februari in drie van de vier grote steden lager waren dan een jaar eerder.

erhuurders van woningen in Den Haag, Rotterdam en Utrecht zagen prijsdalingen van respectievelijk 4,25, 4,8 en 6,2 procent.

In Amsterdam steeg de huurprijs nog wel, met gemiddeld 1 procent.

bron: ANP

Met Nederland gaat het minder, en met mij zou het ook wel eens slechter kunnen gaan, is de teneur van een enquête naar de reactie van de consument op de financiële crisis. De stortvloed aan slecht nieuws spoort aan tot voorzichtigheid. Dat betekent uitstel van dure aankopen en afzien van luxe uitgaven. Voor bezuinigingen op het dagelijkse budget lijkt vooralsnog geen reden. Een bron van zorg is de inzakkende woningmarkt. Woningbezitters vrezen voor een waardevermindering van hun bezit, aspirant-kopers deinzen terug voor de risico’s. Lichtpuntje is dat veel Nederlanders erop vertrouwen dat de recessie niet lang zal duren.

Onrust op de woningmarkt

Het rommelt op de Nederlandse woningmarkt. De kredietcrisis heeft het vertrouwen van de woonconsument onder druk gezet. Kopers en verkopers maken pas op de plaats. In januari, traditioneel een slappe maand voor de huizenmarkt, klapte het aantal transacties in. Ondanks een daling van de hypotheekrente durven mensen geen risico te nemen. Aan de jarenlange stijging van de huizenprijzen, die trouwens al aan het afvlakken was, is een einde gekomen. Sinds kort dalen de prijzen en de Nederlandse Vereniging van Makelaars (nvm) verwacht dat de huizenprijs dit jaar verder zakt, met gemiddeld 5%. Duurdere woningen worden harder geraakt dan goedkopere. De huizenmarkt is een kopersmarkt geworden. Dat is, bij alle somberheid, gunstig nieuws voor bijvoorbeeld starters. Zij dreigden eerder buitengesloten te raken maar hebben nu meer kans een huis te bemachtigen.

De gevestigde woonbezitter echter, voor wie het huis doorgaans de belangrijkste vermogenscomponent is, laat de ontwikkelingen op de woningmarkt niet onberoerd. Onder de Nederlanders die zich zorgen maken over de crisis domineren, zo blijkt uit de enquête, de huiseigenaren (76%). Een even zwaar stempel drukken zij op het contingent Nederlanders dat vreest dat de crisis hen persoonlijk zal treffen. Zij zullen ongetwijfeld bang zijn dat dit gebeurt door een waardevermindering van hun grootste bezit. Hierbij zij aangetekend dat het om een sociaal relatief sterke groep Nederlanders gaat, zowel qua inkomen als arbeidspositie.

Even aanzien

De uitkomsten van de enquête laten een gemengd beeld zien. Sinds het najaar heeft de Nederlandse consument een waar bombardement van slecht nieuws ondergaan, waarvan de rode draad is dat in een kort tijdsbestek de economische vooruitzichten sterk zijn verslechterd. Er dreigt grootschalige werkloosheid, de pensioenen staan onder druk en de vermogens slinken door klappen op de beurs en een inzakkende woningmarkt. Geen wonder dat een flink deel van de Nederlanders zich zorgen maakt, vreest voor het eigen welbevinden en het koopgedrag uit voorzorg aanpast. De eerste aanvechting is dure aankopen uit te stellen en af te zien van luxe uitgaven. De meesten zien echter vooralsnog geen reden om te korten op het dagelijkse budget. De crisis heeft de consument nog niet in de portemonnee getroffen. Bovendien, wie zijn baan behoudt, ziet dit jaar zijn koopkracht toenemen.

Een bron van zorg is de haperende woningmarkt. Woningbezitters vrezen voor een waardevermindering van hun bezit, aspirant-kopers deinzen terug voor risico’s in deze onzekere tijden. In de afgelopen maanden zijn diverse voorstellen gedaan om het kopen van een huis aantrekkelijker te maken en de kredietcrisis op dit punt te pareren. Voorlopig zonder succes: het vertrouwen om een ingrijpende aanschaf als de koop van een woning te doen, ontbreekt. Lichtpuntje is dat veel Nederlanders erop vertrouwen dat de recessie niet al te lang duurt.

bron: Het kwartaalbericht van de Nederlandsche Bank (DNB).

Het herstel van de Nederlandse economie zal minimaal enkele jaren duren en trager verlopen dan in andere landen.

Dat zegt Nout Wellink, president van De Nederlandsche Bank (DNB). “De export zal eerst moeten opkrabbelen, bijvoorbeeld naar Oost-Europa, en we moeten onze financiële sector weer op poten zetten na de sanering door de crisis.” Volgens Wellink wordt Nederland als exportland extra hard geraakt. “Als het in onze afzetmarkten slecht gaat, dan gaat het bij onszelf nog slechter.”

Echt herstel is volgens hem pas mogelijk als de financiële sector en de Amerikaanse woningmarkt gestabiliseerd zijn. “Dat is nog niet het geval.”

Herstel zet zich in Nederland volgens Wellink pas in 2010 in, maar de omstandigheden zijn ‘ongekend onzeker’.

Coen Teulings, directeur van het Centraal Planbureau (CPB), zegt pas in 2011 ‘echt duidelijk herstel’ te verwachten. De belangrijkste cijfers uit het Centraal Economisch Plan voor dit jaar, een verwachte krimp van 3,5 procent van de Nederlandse economie in 2009 en 0,25 procent krimp in 2010, maakte het CPB vorige maand al bekend.

Teulings waarschuwt het kabinet niet te hard in te zetten op loonmatiging en niet meer te bezuinigen dan strikt nodig is. Dat kan volgens hem leiden tot lagere prijzen (deflatie) en een verdere afname van de consumentenbestedingen.

Hij gaat er vanuit dat loonmatiging vanzelf plaatsvindt door de stijgende werkloosheid.

bron: bndestem

Vroeger stond op de verkeerstoren van Schiphol: terreinhoogte vier meter onder de zeespiegel. Buitenlandse toeristen konden zo bij aankomst al de eigenaardigheid van ons land vernemen. In de toeristengidsen konden ze er meer over te weten komen: dat Nederland zonder dijken voor meer dan de helft onder water zou staan, en dat uitgerekend in dat gevaarlijke gebied meer dan twee derde van de bevolking woont.

Dat een groot deel van de bevolking onder de zeespiegel woont is al opmerkelijk genoeg. Voor een andere eigenaardigheid tonen toeristen doorgaans minder interesse, namelijk dat Nederlanders ook in financieel opzicht hun huis graag onder water zetten, zelfs bij springtij. Dat heet tophypotheek.

Banken lopen met dit gegeven niet te koop. Wel publiceren ze de gemiddelde ‘loan to value’ van hun hypotheken – 80% bij ING, minder dan 60% bij Rabo- maar ze zeggen niet hoeveel hypotheken hoger zijn dan de waarde van de woning. Met andere woorden, hoeveel procent financieel onder water staat.

Dat zou interessante informatie zijn in de huidige kredietstorm. Want als de economie in elkaar stort en de werkeloosheid snel oploopt, kan ook in Nederland het moment aanbreken dat mensen gedwongen hun huis moeten verlaten omdat ze niet meer aan hun financiële verpichtngen kunnen voldoen. Vraag is dan: hoeveel schade leiden de banken?

Alleen Delta Lloyd, of liever gezegd: moederbedrijf Aviva, heeft onlangs een inkijkje gegeven. Daaruit blijkt dat maar liefst 40% van de hypotheken in Nederland hoger is dan de executiewaarde van het huis. Let wel: dat is inclusief oude hypotheken waarvan de executiewaarde is geïndexeerd tot het hogere niveau van eind 2008. Onduidelijk is of de cijfrs van Delta Lloyd, een relatief kleine speler op de hypotheekmarkt, exemplarisch zijn voor de sector.

Iets meer duidelijkheid geven de cijfers van het kadaster. Banken leenden vorig jaar gemiddeld 114% van de koopsom van een woning. In de omringende landen is een tophypotheek nogal ongebruikelijk, maar in Nederland, waar de hele financiële dienstverlening erop gericht is om optimaal gebruik te maken van de hypotheekrenteaftrek, is het een usance.

Lange tijd was het voor banken niet gevaarlijk, omdat de huizenprijs bleef stijgen. Opmerkelijk is dat ze ook tijdens de kredietcrisis zo veel tophypotheken zijn blijven verstrekken.

Hoeveel schade banken mogelijk lijden, hangt vooral af van de vraag wie de grootste slachtoffers van de recessie worden. Als het de oudere werknemers zijn, is er niets aan de hand. Zij hebben hun lening grotendeels afgelost. Maar als juist jongeren worden ontslagen die afgelopen jaren een hypotheek hebben genomen, in de helft van de gevallen aflossingsvrij, kan de schade snel oplopen.

Zeker als de huizenprijs serieus gaat dalen. Analisten van RBS rekenen met 24%. De recent gekochte woningen zijn dan nog maar twee derde waard van de hypotheeksom. Dat is beneden alle peil.

Bartjens@fd.nl – Wikipedia

Jij hoopte dat je vakantiehuis in Frankrijk nog wel zijn waarde heeft behouden? Helaas. De kredietcrisis heeft wereldwijd impact op de woningmarkt. Bijna overal zijn de prijzen in het vierde kwartaal van 2008 gedaald.

Dat blijkt uit de Global House Price Index, opgesteld door het Britse vastgoedconsultancy- en makelaarskantoor Knight Frank.

Knight Frank probeert op grond van overheidspublicaties en informatie van hypotheekverstrekkers, een beeld te krijgen van de wereldwijde vastgoedmarkt.

Zelfs in Dubai
Volgens Knight Frank zijn in het laatste kwartaal van 2008 bijna overal de huizenprijzen gedaald ten opzichte van het derde kwartaal. Zelfs in Dubai, waar over het gehele jaar de prijzen nog met 59 procent omhoog gingen, zagen huiseigenaren de waarde van hun woning eind 2008 dalen, met 7,8 procent.

Ierland en Engeland
Een aantal landen heeft de grote klappen al eerder in 2008 gehad. Zo daalden in Ierland, Engeland en IJsland de prijzen in het vierde kwartaal 2008 ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2007, met respectievelijk circa 9, 15 en 14 procent.

Ook in Azië stijgen de prijzen niet langer.

Nederlanders zijn de afgelopen twaalf jaar veel risicovollere hypotheken gaan afsluiten. Vooral de aflossingsvrije variant is sterk in opkomst. Van de totale hypotheekschuld in Nederland is circa 288 miljard aflossingsvrij.

Dit blijkt uit gegevens uit het Totaal Onderzoek Financiële Diensten (TOF) van marktonderzoeksbureau GfK, verstrekt aan Z24.

In totaal had in 1996 39 procent van de Nederlandse huishoudens een hypotheek, zo blijkt uit het onderzoek van GfK. In 2008 was dit percentage opgelopen tot 52 procent.

Uit de gegevens blijkt verder dat niet alleen meer mensen een hypotheek hebben, maar ook dat het vaker om producten met een hoger risicoprofiel gaat. In 1996 had meer dan driekwart van de huishoudens met een hypotheek een 100 procent veilige hypotheek. Dat wil zeggen een spaar-, annuïteiten- of lineaire hypotheek. In 2008 was dit minder dan een derde.

In 1996 had nog bijna niemand een beleggingshypotheek. In 2008 is dit percentage opgelopen tot meer dan 10 procent. Inmiddels is de beleggingshypotheek overigens weer minder in trek dan een paar jaar geleden. In 2004 had namelijk nog 14 procent van de gezinnen met een hypotheek een beleggingshypotheek.

Aflossingsvrije hypotheek
De aflossingsvrije hypotheek is, zo blijkt uit de steekproeven van GfK, sterk in opkomst. In 1996 had minder dan 10 procent van de Nederlandse huishoudens met een hypotheek een (deels) aflossingsvrije hypotheek. In 2008 was dit meer dan 50 procent van alle huishoudens met een hypotheek.

Uiteraard heeft niet iedereen een volledig aflossingsvrije hypotheek. Toch is in de praktijk volgens GfK zo’n 50 procent van de totale hypotheekschuld in Nederland aflossingsvrij.

Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) staat in Nederland in totaal voor 577 miljard aan hypotheekschuld uit. Dit zou betekenen dat zo’n 288 miljard aflossingsvrij is.

Nergens wordt centraal bijgehouden om wat voor soort hypotheken dit gaat. DNB zegt dit niet te weten, AFM, CBS en het ministerie van Financiën ook niet. Hypotheekverstrekkers zelf willen uit concurrentieoverwegingen niet zeggen hoeveel ze van welk type hypotheek hebben uitstaan.

Blijft over de resultaten van het steekproefonderzoek van GfK. Deze lijken overigens zeer betrouwbaar. De resultaten zijn in lijn met schattingen van anderen.

Nederlandse Vereniging van Banken
De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) schat bijvoorbeeld dat 60 procent van de hypotheken aflossingsvrij is, 20 procent een spaarhypotheek en 20 procent een lineaire, annuitaire, consumptaire of beleggingshypotheek.

Op basis van eigen waarnemingen zegt Vereniging Eigen Huis (VEH) het afgelopen jaar en eerste maanden dit jaar zo’n 60 procent van de afgesloten hypotheken aflossingsvrij is, 30 procent spaar en 10 procent hybride.

Pieter Leijsen, directeur van hypotheekadviesbureau Nationale Hypotheek Pas (NHP), ziet een zelfde beeld als GfK schetst. “In 1990 zag je vooral annuiteitenhypotheken”, zegt hij. “Nu veel spaar- en beleggingshypotheken, met al dan niet een deel aflossingsvrij.”

Leijsen ziet vanaf vorig jaar een sterke toename van (volledig) aflossingsvrije hypotheken. “Dit type hypotheek is goedkoop in de maandlasten en tja, beleggen is momenteel niet zo populair”, legt hij uit. “Als je naast zo’n hypotheek zelf spaart of belegt voor de aflossing van je huis, vind ik een aflossingsvrije hypotheek wel een goed advies.” Niet duidelijk is alleen hoeveel mensen dit ook echt doen.

Bij NHP was in 2007 zo’n 10 procent van de afgesloten hypotheken volledig aflossingsvrij. In 2008 steeg dit percentage met 7,8 procentpunt naar 18 procent.

Tophypotheken
Hoeveel mensen meer hebben geleend dat hun huis kostte en dus een tophypotheek hebben, kan GfK niet zo zeggen. Dit valt wel uit de cijfers te halen, maar daarvoor moet een nieuwe analyse uitgevoerd worden. GfK is een commercieel bureau, dus daar moet voor worden betaald.

Volgens Leijsen van NHP maken tophypotheken traditioneel tegen de 20 procent van de markt uit. Vereniging Eigen Huis zegt dat bijna alle mensen die voor het eerst een huis kopen, een tophypotheek afsluiten.

Hoogleraar Woningmarkt Johan Conijn verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate van de Universiteit van Amsterdam, zegt in een reactie dat de cijfers het beeld bevestigen dat hij ook heeft. “Hier komt nog bij dat de Nederlandse hypotheekschuld als percentage van het bruto binnenlands product, hoger is dan waar ook ter wereld”, zegt hij.

Heel kwetsbaar
De cijfers zeggen volgens Conijn dat “nogal wat huishoudens heel kwetsbaar zijn geworden voor een daling van de huizenprijzen. Het hoeft geen probleem te zijn zolang deze mensen niet gedwongen worden te verhuizen. Maar ja, het is onvermijdelijk dat een deel dit wel zal moeten.” Als zij niet zelf gespaard hebben voor de aflossing van hun hypotheek, zullen zij blijven zitten met een restschuld.

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) zag de huizenprijzen vorig jaar al met 2 procent dalen. Voor 2009 verwacht de NVM een daling van de huizenprijzen van 5 tot 10 procent.

Senior researcher Housing Systems Harry van der Heijden verbonden aan de TU Delft: “Als je recent een huis gekocht hebt en in de betalingsproblemen komt, maakt het niet uit wat voor hypotheek je hebt. Ook met een ander type hypotheek dan een aflossingsvrije, heb je dan namelijk nog nauwelijks vermogen opgebouwd.” Zijn de huizenprijzen gedaald, dan heb je dus kans op een restschuld.

Heb je iets langer geleden een huis gekocht en moet je gedwongen verkopen, dan heb je met een aflossingsvrije hypotheek een grotere kans met een grotere schuld te blijven zitten, zegt Van der Heijden.

Dat 50 procent van de totale hypotheekschuld aflossingsvrij zou zijn, kan Van der Heijden zich moeilijk voorstellen. Het lijkt hem erg veel, maar andere cijfers heeft hij niet. Mocht het cijfer kloppen, dan vindt hij het zorgelijk.

“Hoeveel risico mensen met een tophypotheek lopen, hangt af van hun inkomen”, zegt Conijn. “Een tophypotheek zegt iets over de verhouding tussen de prijs van een huis en hypotheek die erop zit. De hypotheek is in dit geval hoger, maar dit zegt niks over iemands inkomen.”

Problemen stapelen
Als iemand genoeg vermogen heeft, valt het risico wel mee, legt Conijn uit. “Veel starters zullen alleen nog niet zoveel geld op de bank hebben. En als zo iemand dan ook nog een aflossingsvrije hypotheek heeft, dan stapel je de problemen.”

Hoogleraar Conijn vindt overigens niet dat de overheid iets moet doen om mensen veiliger te laten lenen. “Nee, dit is een ieders individuele verantwoordelijkheid”, licht hij toe.

“Als de overheid al iets moet doen, dan zou dit een aanpassing van het fiscale stelsel moeten zijn”, vindt Conijn.

Hij doelt op de hypotheekrenteaftrek. Afhankelijk van wat je verdient kan de hypotheekrenteaftrek in Nederland oplopen tot 52 procent. Rendement op vermogen wordt tegelijkertijd ‘maar’ voor 30 procent belast.

Conijn: “Het huidige stelsel stimuleert mensen zoveel mogelijk te lenen en zo weinig mogelijk af te lossen.”

bron: Z24.nl

De regels van de Nationale Hypotheek Garantie zijn veranderd per 1 januari 2009. Minister Van der Laan van Wonen, Wijken en Integratie (WWI) heeft de wijzigingen per brief naar de Kamer gestuurd. Vanaf 2009 is het mogelijk om een hogere lening met NHG af te sluiten voor energiebesparende voorzieningen. Verder blijft de NHG-kostengrens voor woningen vooralsnog € 265.000

Brief wijzigingen NHG 2009 (90.50 KB)

Volgens de marktanalisten van Royal Bank of Scotland – RBS – , die vorig jaar nog aan ABN Amro verbonden waren, gaat de prijs van de gemiddelde Nederlandse woning de komende twee jaar met bijna een kwart omlaag. Deze raming komt overeen met het lange termijn marktonderzoek van Wegwijs-Magazine dat medio vorig jaar nog een overwaardering van de Nederlandse markt signaleerde van ruim dertig procent.

Tussen augustus en januari is de gemiddelde huizenprijs al gedaald van € 262.000,- naar € 256.000,- (bron Kadaster), een daling van ruim twee procent. Volgens de cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars – NVM – zouden de huizenprijzen sinds het derde kwartaal gemiddeld zijn gedaald van € 248.000,- naar € 233.000,-. Dat komt neer op een daling van ruim zes procent.

Prijzen dalen sneller
De NVM-makelaars beheersen ‘slechts’ tweederde van de huizenmarkt, waardoor de cijfers van het kadaster nauwkeuriger zijn. De NVM-cijfers zijn wel actueler. Deze worden direct na de koopovereenkomst al vastgelegd, terwijl het kadaster daar gemiddeld 2,5 maand bij achterloopt. Aan de cijfers van beide organisaties is wel goed af te lezen dat het dure segment van de woningmarkt bepaald niet door NVM-makelaars wordt aangeboden.

Volgens het permanente Wegwijs-onderzoek zou de gemiddelde prijs van een woning op dit moment op € 197.300,- moeten liggen. De door het kadaster geproduceerde cijfers liggen daar 29,7 procent boven, terwijl de gemiddelde prijs volgens NVM-maatstaven ruim 18 procent te hoog ligt. Het gemiddelde tussen deze twee organisaties ligt op een plus van 23,85 procent ten opzichte van het langjarig Wegwijs-onderzoek. Dat onderzoek rekent met de gemiddelde prijsstijging van huizen van 5,1498 procent sinds 1947. De voorspelling van RBS komt dus vrij nauwkeurig overeen met de al jaren in Wegwijs gepubliceerde prijsvoorspelling.

Rabo door de knieën
Ook bestuursvoorzitter Bert Heemskerk van de Rabobank sluit een grotere prijsdaling niet meer uit. Nog recent orakelde Rabo over een prijsdaling van 3,5 procent voor dit jaar. Dit werd in vastgoedkringen eigenlijk al als een vertwijfelde poging tot marktbeïnvloeding beschouwd. Van Heemskerk meent nu een prijsdaling dit jaar van tien procent niet uit te sluiten. De NVM gaat uit van een daling van vijf procent.

Nieuwbouw niet verkocht
Ook de Nederlandse Vereniging van Bouwontwikkelaars – NVB – komt met desastreuze cijfers op de proppen. In de eerste maanden van dit jaar zijn maar liefst 60 tot 70 procent minder nieuwbouwhuizen verkocht dan een jaar eerder. Sinds de zomer hebben nieuwbouwwoningen al negen procent minder opgebracht, terwijl de NVB nog eens een daling met een dergelijk percentage verwacht voor de rest van 2009. De goedkoopste woningen worden nog wel verkocht aan starters. De prijsdaling zit vooral in het midden- en duurdere segment, waar de vraag voor een groot deel is weggevallen.

Grote woningvoorraad
Volgens de NVB is de huidige leegstaande voorraad aan nieuwbouwwoningen goed voor naar schatting meer dan vijftien maanden verkoop, terwijl vijf á zes maanden als normaal wordt beschouwd. Van de 26.000 nieuwbouwwoningen die te koop staan – 6.000 meer dan een jaar geleden – is de helft appartement. Normaal is dat een derde. De gemiddelde prijs van een verkochte nieuwbouwwoning is in een half jaar tijd gezakt van € 285.000,- naar € 260.000,-.

Ook de voorraad aan te koop staande bestaande woningen is met ruim 180.000 bijzonder hoog. Vorig jaar werden in totaal 182.000 kooptransacties gesloten. Gemiddeld zou een woning momenteel dus ongeveer een jaar te koop moeten staan. De sfeer op de woningmarkt is de laatste maanden echter verslechterd, waardoor de gemiddelde verkooptijd oploopt richting anderhalf jaar. Zo’n lange verkooptijd geldt overigens niet voor het segment tot € 250.000,-. Deze goedkopere woningen gaan sneller van de hand. Het aantal te koop staande huizen is nu ongeveer 40.000 hoger dan een jaar geleden. Positief is wel dat veel makelaars de laatste weken berichten meer klanten binnen te krijgen dan in de afgelopen maanden.

Werkloosheidsgolf in bouw
De gang van zaken op de woningmarkt is in hoge mate onrustbarend. Met een dergelijk grote te koop staande woningvoorraad is het eigenlijk onzinnig dat er nog woningen gebouwd worden. Voor de economie is het belangrijk dat de woningmarkt zakt naar een acceptabel prijsniveau, zodat bij de bevolking weer enthousiasme ontstaat voor de aankoop van een woning. Het huidige prijsniveau ligt eigenlijk al op het niveau van het jaar 2014.

Als de overheid niet snel met aanvaardbare plannen voor de woningmarkt komt, is een enorme werkloosheidsgolf in de bouw niet meer tegen te houden. De afgelopen maanden hebben diverse hypotheekkantoren hun vestigingen moeten sluiten vanwege een te beperkt aantal klanten. De vestiging Huis & Hypotheek heeft in korte tijd drie vestigingen failliet zien gaan. Ook bij de Hypotheker zijn vestigingen gesloten. Onder makelaarskantoren vindt al enkele maanden een slachting plaats. Verhoging van de grens waarbij Nationale Hypotheek Garantie kan worden gegeven, is wel het minste dat het kabinet nu zou moeten doen.

Tot medio vorig jaar was er geen vuiltje aan de lucht. Huizen gingen nog als zoete broodjes over de toonbank en de prijzen rezen de pan uit. Sinds oktober is dat verleden tijd. De paar geïnteresseerden die er nog zijn, kunnen nu kiezen uit driemaal zoveel koophuizen als normaal. Ze worden soms verleid met een gratis auto of vakantie. De huizen blijven echter onverkocht, ook al doen de makelaars nog zo hun best. Eind volgende week komt daar wellicht een eind aan als het doorstromingsfonds voor de woningmarkt wordt gepresenteerd.

Vorige week meldden de media dat een groot aantal grote gemeenten minister Van der Laan (Wonen) heeft voorgesteld een Inkoopfonds op poten te zetten voor woningverkopers die hun huis niet kwijtraken. Als het oude huis te lang te koop blijft staan, neemt zo’n inkoopfonds de woning tegen een gegarandeerde minimumwaarde over. Volgens de gemeenten kan een landelijk inkoopfonds aan angstige verkopers, die bang zijn hun huis amper nog kwijt te kunnen raken, op deze wijze weer vertrouwen geven.

Woningcorporaties kopen huizen
Deze week staken de woningbouwcorporaties hun vinger op bij de minister van Financiën met weer een ander idee. De corporaties willen huizen opkopen die door de economische recessie onverkoopbaar zijn geworden. Na opkoop worden de huizen verhuurd. Alleen woningen met een vraagprijs van maximaal € 250.000,- komen daarvoor in aanmerking.

Volgens de corporaties worden de woningen tegen een courante marktprijs gekocht. De in nood verkerende huiseigenaren krijgen de garantie dat de woning later niet onder de getaxeerde verkoopprijs wordt verkocht.

Koopprijzen laag
Een nadeel van de initiatieven van inkoopfondsen en woningcorporaties voor huiseigenaren is dat deze, in ruil voor een stuk zekerheid, ongetwijfeld een aanzienlijk lagere koopsom voor hun huis tegemoet kunnen zien dan bij normale verkoop. Het Inkoopfonds spreekt van een gegarandeerde minimumwaarde terwijl de woningcorporatie spreekt van een courante marktprijs. Zeker zal zijn dat zo’n courante marktprijs zwaar naar beneden zal worden afgerond.

Overheden staan erom bekend forse winsten te maken uit hun onroerendgoedbezit. De absurd opgedreven grondprijs is daar een duidelijk bewijs van. Omdat beide instellingen via overheidsgeld worden gefinancierd kan een benauwde verkoper er zeker van zijn dat de door de overheid bepaalde minimum- of courante waarden aan de lage kant zullen zijn.

Kat in’t nauw
Ook de makelaars komen met oplossingen. Nu een groot aantal makelaars de deuren heeft moeten sluiten en een onbekend aantal in de wurggreep van de recessie zit, presenteert de branche nieuwe verkoopmethoden. Een kat in het nauw maakt echter rare sprongen. De NVM komt in paginagrote advertenties met een zogenaamde No-Risk clausule, “een clausule die dubbel huizenbezit voorkomt”. Een clausule die extra zekerheid moet bieden.

Volgens deze clausule, die in het koopcontract tussen verkoper en koper zal worden opgenomen, wordt de aankoop van een woning ontbonden als het huis van de koper niet wordt verkocht. Dat is natuurlijk wel een ’zekerheidje’ voor de koper maar bepaald niet voor de verkoper. Die heeft namelijk, gebaseerd op zijn koopcontract zelf ook een huis gekocht en ‘schrikt zich het haasje’ als zijn koper plotseling afhaakt.

High-Risk
Bovendien heeft de NVM bedacht dat de verkoper bij zo’n contract de mogelijkheid blijft houden om zijn woning aan een andere koper aan te bieden, zolang de koper zijn huis niet heeft verkocht. Weg ‘zekerheid’ voor de koper. Iedereen blijft dus in angst of onzekerheid zitten. De No-Risk clausule van de NVM fungeert hier eigenlijk als een High-Risk clausule, een clausule die de markt juist blokkeert in plaats van doet doorstromen. De NVM heeft daarbij dan nog niet gedacht aan de mogelijkheid dat de verkoper, in zijn positie van koper van een duurdere woning, ook met zo’n “No-Risk”-clausule kan worden geconfronteerd. Zouden de NVM-makelaars dit systeem invoeren dan zou in no-time een onbeheersbare chaos ontstaan, waarbij de overheid in ieder geval zal moeten ingrijpen.

Overbruggingsgarantie
Een overbruggingsmogelijkheid die een iets grotere realiteitszin heeft, is de overbruggingsgarantie die door meerdere makelaarsverenigingen tezamen op poten is gezet. Bij deze regeling wordt minimaal 2,5 procent van de koopsom door de notaris van de verkoper ingehouden. Dit bedrag wordt achteraf aan de koper betaald als hij of zij gedurende een jaar zijn woning niet heeft kunnen verkopen. Veel kopers zullen onder de huidige omstandigheden een jaar echter te kort vinden en twee jaar eisen. De koper heeft momenteel namelijk de macht. In dat geval is de verkoper echter 5% van zijn koopsom kwijt. Verkoopt de koper zijn eigen woning na verloop van bijvoorbeeld anderhalf jaar, dan betaalt de notaris hem achteraf driekwart van die 5 procent en krijgt de verkoper het overschot terug. Beide partijen betalen voor deze regeling € 395,- administratiekosten.

Verkopers zitten vanaf de eerste dag van verkoop bij deze overbruggingsgarantie voor dubbele lasten. Zij raken een groot deel extra van hun koopsom kwijt. Kopers lopen twee jaar lang geen enkel risico. Er is geen stok achter de deur voor kopers om de woning zo snel mogelijk kwijt te raken, omdat hun dubbele lasten door de verkoper worden betaald. Kopers zijn in dit systeem dus tevredener dan verkopers. Ook de notarissen zijn niet blij met dit systeem, want zij zullen tot twee jaar na de verkoop op hun qui-vive moeten blijven.

In onroerendgoedkringen is bekend geworden dat in de loop van volgende week een doorstromingsfonds voor de woningmarkt wordt gepresenteerd dat de nadelen van de hiervoor genoemde systemen oplost. Dit doorstromingsfonds zou bovendien goedkoper zijn en niet ten laste van het werk van notarissen komen. Details van het doorstromingsfonds worden rond 19 maart bekendgemaakt.

bron: Wegwijs

GroenLinks-fractieleider Femke Halsema en hoogleraar economie Arnoud Boot discussiëren over de vertraging van het crisisberaad.

Halsema wil opheldering van premier Balkenende over de vertraging van het coalitieberaad over de crisisaanpak. Halsema zegt het vreemd te vinden om over te gaan tot “deeltijdarbeid” en ze vindt het tijdverspilling.

Femke Halsema reageert hiermee op de uitstel van het presenteren van de crisismaatregelen van vandaag naar maandag. ‘Tijdverspilling’ Ook de VVD, SP en PVV irriteren zich aan de vertraging.

De vakcentrale FNV demonstreerde vrijdag op het Binnenhof omdat ook de vakbeweging vindt dat het kabinet in actie moet komen.

bron: Pauw & Witteman

Vrijwel alle deskundigen zijn het er inmiddels over eens dat woningprijzen naar beneden gaan, maar de meningen zijn behoorlijk verdeeld over hoe lang de reeds ingezette daling zal gaan duren en hoe fors de daling zal zijn. Naar de mening van Maartje Martens zijn er duidelijke indicaties voor een langdurige en ernstige stagnatie van de koopwoningmarkt en voor een flinke daling van de woningprijzen. Een belangrijk deel van de indicaties is te vinden in een tot nog toe geheel onderbelicht aspect, namelijk de structuur van de koopwoningmarkt.

Stagnatie, terugval, impasse zijn begrippen die gebruikt worden voor de Nederlandse koopwoningmarkt sinds het najaar van 2008. In een brandbrief aan de regering vragen vrijwel alle betrokken marktpartijen om maatregelen. Deze analyse liegt er niet om: met name in de woningbouwproductie gaan harde klappen vallen. Van de geplande 85.000 woningen zullen er in 2009 hooguit 40.000 gerealiseerd worden en deze teruggang wordt vrijwel geheel toegeschreven aan de koopsector. In november zijn 40% minder woningen verkocht dan een jaar daarvoor en het aantal bezichtigingen is zelfs met 75% gedaald.

Toch gaan veel analisten ervan uit dat de Nederlandse woningmarkt gezond is en er momenteel sprake is van een normale fluctuatie. Zij achten een vrije val van woningprijzen onwaarschijnlijk en voelen zich daarin gesteund door marktindicatoren als rentestand, inflatie, inkomensontwikkeling en, niet te vergeten, het grote woningtekort. Tot deze groep behoren analisten van banken en een reeks van economen en woningmarktdeskundigen. Zij verwachten een teruggang van de woningprijzen in Nederland van hooguit 10%. Het is volgens hen vooral van belang het vertrouwen van de consumenten in de woningmarkt niet negatief te beïnvloeden. Tot op dit moment is in officiële statistieken nog weinig merkbaar van een prijsdaling van woningen in Nederland, maar dat wil niet zeggen dat er niets aan de hand is, in tegendeel. Er zijn ook andere, officieuze, geluiden te horen, bijvoorbeeld van individuele makelaars die verkopen aanzienlijk zien slinken. Onlangs voorspelde bouwondernemer Bert Verwelius in Quote 500 van december 2008 een daling van woningprijzen met 30%, hetzelfde percentage als het IMF al voorzag in april 2008.

In dit artikel wil ik de stelling onderbouwen dat er duidelijke indicaties zijn voor een langdurige en ernstige stagnatie van de koopwoningmarkt en voor een flinke daling van de woningprijzen. De verklaring hiervoor is niet enkel de kredietcrisis, maar ligt voor een belangrijk deel in een tot nog toe geheel onderbelicht aspect, namelijk de structuur van koopwoningmarkt zelf die de afgelopen dertig jaar gebaseerd was op huisprijsinflatie en doorstroming.

Lees verder: Een ding is zeker: woningprijzen in Nederland zullen scherp dalen

Dr Ir Maartje Martens,
zelfstandig adviseur woningmarkt,
Delft

Woningcorporaties willen huizen met een vraagprijs van maximaal euro 250.00 opkopen die door de recessie onverkoopbaar zijn. Na opkoop willen ze de woning direct verhuren.

Een woordvoerder van Aedes, koepelorganisatie van corporaties, heeft een bericht hierover in De Telegraaf van donderdag bevestigd. Voorlopig gaat het om initiatieven in Oldenzaal, Goes en Helmond.

De maatregel moet volgens hem wel passen in de lokale situatie en bedrijfsvoering van de woningcorporatie. De opkoop zou huizenbezitters die in financiële problemen zijn gekomen, verlossen van hun hypotheeklasten. De zegsman benadrukt dat het om een tijdelijke maatregel gaat en dat het de bedoeling is dat de huizen op termijn weer verkocht worden.

Opgekochte huizen verhuren aan jongeren

De opgekochte huizen kunnen onder meer verhuurd worden aan jongeren die door de crisis geen hypotheek kunnen krijgen. De regeling past volgens de woordvoorder in de filosofie van woningcorporaties. ‘Betaalbare huizen voor mensen met een smalle beurs.’

bron: FD.nl

In een adviesaanvraag aan de ondernemingsraad stelt ING dat het aantal nieuwe hypotheken bij de bank scherp aan het dalen is.

45% minder hypotheken
Dat blijkt uit interne stukken die in handen zijn van RTL Z. Het is bekend dat het niet goed gaat op de Nederlandse huizenmarkt. Er worden fors minder huizen verkocht. Dus verkopen alle banken in Nederland door de crisis minder hypotheken. Maar bij ING gaat het veel harder achteruit. In het laatste kwartaal van 2008 verkochten ze 45% minder hypotheken dan het jaar ervoor.

10% personeel eruit
In 2009 verwacht het bedrijf 35% minder hypotheken te slijten. Daarom is een reorganisatie nodig, zo blijkt uit deze stukken. 10% van het personeel moet er uit. Maar volgens de ING directie gaat het inmiddels alweer een stuk beter met de hypotheekafdeling. Maar de grootste intermediair van Nederland denkt dat ING voorlopig nog achterblijft lopen. ING ziet de totale markt weer licht aantrekken, maar blijft vasthouden aan de reorganisatie zoals die eerder is aangekondigd. De ondernemingsraad moet er nog mee instemmen.

bron: RTL Z

De recessie hakt er flink in in de markt voor nieuwbouwwoningen. In de eerste 2 maanden van dit jaar zijn 60 tot 70% minder nieuwe woningen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar.

26 jaar
Dat is de sterkste daling van verkopen in 26 jaar tijd. Dat heeft de NVB, de Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers berekend. Als de ontwikkeling doorzet dan kan dit volgens de ondernemers de komende jaren 100.000 arbeidsplaatsen in de bouw gaan kosten.

Dalende trend
De woningproductie daalt hierdoor tot 41.000 in 2011, aldus de NVB. De dalende trend van 2008 zet hiermee versterkt door. In heel 2008 liep de de verkoop met 30% terug. Dat kwam vooral door het vierde kwartaal, toen er sprake was van een daling met 50%.

Dieptepunt
Volgens de NVB is het dieptepunt nog niet bereikt.

bron: RTL Z