huizenmarkt-zeepbel.nl

Donker pak, gebogen hoofd en een gelaat dat ellende en onmacht verraadt. Psychologen zagen premier Jan Peter Balkenende en directeur Coen Teulings van het Centraal Planbureau (CPB) dinsdag de klassieke fout maken van leiders in tijden van crisis. En die fout gaat beslist zijn weerslag krijgen op de bevolking, voorspellen zij.

“Als er een strategie zit achter hun optreden, dan is het een heel verkeerde strategie geweest”, zegt Jan Derksen, hoogleraar klinische psychologie in Nijmegen en Brussel. “Wat moet je als bevolking met een leider die er zelf verslagen bij staat? Dan voelt de bevolking zich ook verslagen en worden mensen onverschillig over hun leider.”

Derksen schreef veel columns over psychologie en economisch leiderschap. Volgens hem is de manier waarop de premier – en ook sommige Kamerleden – de bevolking proberen wakker te schudden, heel klassiek, maar ook heel verkeerd. “Zij hebben namelijk zelf moeite de realiteit onder ogen te zien”, aldus de klinisch psycholoog.

In zijn studie over het verloop van een economische recessie heeft de toonaangevende psycholoog Daniel Kahneman de psychologische cyclus precies uit de doeken gedaan. Een recessie begint met zelfoverschatting van topmannen en beleggers. Als de zeepbel is ontploft, worden problemen nauwelijks erkend en aangepakt, omdat de leiders niet gewend zijn aan verlies en verlies niet durven te erkennen.

Dat de politiek zo geschokt reageert op de negatieve voorspellingen van het CPB is volgens psychologen niet verbazingwekkend, ook al bleek uit de cijfers van bedrijven al langer dat het slecht gaat. “De recessie is lange tijd nogal ongrijpbaar geweest en nu wordt ineens concreet waar wij voor staan”, zegt Fred van Raaij, hoogleraar gedragseconomie aan de universiteit van Tilburg.

Maar Balkenende en Teulings mogen die schok niet uitdragen, aldus Van Raaij. Daar worden mensen onzeker van. ” De uitstraling van ‘wij weten het ook niet meer’ is een heel verkeerde. Hoewel de koopkracht op peil blijft, gaan we die houding van Balkenende en Teulings terugzien in het consumentengedrag. Er zal minder besteed worden en dat is weer slecht voor de economie, een soort Balkenende-Teulingseffect.”

Volgens klinisch psycholoog Derksen is de houding van Balkenende ook funest voor de premier zelf. “Mensen houden niet van leiders die zich slachtoffer voelen van alles om hen heen. Een leider die geen vertrouwen heeft, raakt eerder gestrest.”

Balkenende moet heel snel de realiteit erkennen, meent Derksen. “En hij moet zeggen dat het kabinet de problemen onder controle heeft en met maatregelen komt.”

bron: Geldelander

U vraagt u zich ongetwijfeld wel eens af, waarom u in de file stond. Geen werk aan de weg, geen ongeluk gebeurd en toch staat er een file. Deze file ontstaat doordat één auto een beetje heeft geremd en de volgende ook weer wat.

Als reactie hierop gaat iedereen een beetje remmen en uiteindelijk staat men stil en ontstaat er een file. Lag het aan de eerste auto of was het de tweede? Waarschijnlijk hebben deze niet eens in de gaten gehad dat zij mede veroorzaker zijn van de file. Door de samenloop van alle acties ontstaat de file, want als iedereen een beetje remt, staat uiteindelijk alles stil.

Zo lijkt het ook met de hypotheekmarkt te gaan. In de laatste 3 maanden van 2008 is de hypotheekmarkt met bijna 6 miljard afgenomen ten opzichte van 2007. Een daling van ruim 20% en de woningmarkt lijkt volkomen op slot. Waar zit de rem erop?

Laten we beginnen bij de banken. Ondanks dat de banken ons anders willen laten geloven ervaart bijna 1 op de 3 woonconsumenten een daling in het maximaal te lenen hypotheekbedrag. Enerzijds wordt dit veroorzaakt door aanscherping van de acceptatieregels, zoals bijvoorbeeld de verscherping rondom overbruggingleningen en bepaling van toetsinkomen. Anderzijds zien we dat banken hun hypotheektarieven niet gelijkmatig verlagen met de ontwikkeling op de kapitaalmarkt, waardoor ze kunstmatig te hoog worden gehouden. Dit heeft direct tot gevolg dat de leencapaciteit van klanten wordt beperkt. Indirect doet de AFM er vervolgens een schepje bovenop door strikter te kijken naar overschrijdingen van de gedragscode hypothecaire financieringen, want banken terughoudender doet opstellen. Deze gedragscode staat ook bekend als het verantwoorde kredietmaximum, in de markt beter bekend dat men nog maximaal 4 tot 4,5 x het jaarinkomen kan lenen. De hoogte is ondermeer afhankelijk van de toetsrente.

En juist binnen de gedragscode hypothecaire financieringen zorgt de toetsrente voor een extra remming. De toetsrente wordt ieder kwartaal door de Nederlandse Vereniging van Banken vastgesteld en wordt bepaald door het rendement op staatsobligaties te verhogen met 1%. Medio december 2008 lag het rendement op staatsobligaties op ongeveer 3,6%. Verhoogd met de vaste verhoging van 1% zou dit moeten leiden tot een toetsrente van 4,6%. Toch hebben de gezamenlijke banken besloten om de toetsrente op 5,6% te stellen. Gevolg hiervan is dat klanten minder kunnen lenen dan dat volgens hun eigen normen verantwoord zou zijn.

Ook aan de kant van de consumenten wordt op dit moment niet veel gas gegeven. Woningbezitters willen liever eerst hun woning verkopen, alvorens men overgaat tot de aankoop van een nieuwe woning en dat vertraagt de markt. Daarnaast houden veel consumenten rekening met mogelijke economische teruggang en de kans op werkeloosheid. De terughoudendheid is verklaarbaar, maar zorgt ook voor vertraging.

Tot slot de politiek. Deze wil graag haar steentje bijdragen om de markt weer in beweging te krijgen. Zo opperde de ChristenUnie kortgeleden om de hypotheekrente per 2012 af te schaffen. Dit zou de mensen stimuleren om versneld een woning te kopen. Maar als u weet dat over 3 jaar uw hypotheeklasten, door het wegvallen van de renteaftrek, met minimaal 30 % zullen stijgen, is het dan niet reëler om te stellen dat dit soort berichtgeving eerder een remmend effect heeft, dan dat dit bijdrage aan het vlottrekken van de hypotheekmarkt?

Dus als we echt willen dat de hypotheekmarkt weer aantrekt, probeer dan te voorkomen dat de één de voet aan de rem houdt, de ander iets minder gas te gegeven en ten slotte de laatste de handrem er op houdt?

Toch lijkt het makkelijker gezegd dan gedaan. Bij het overheidsingrijpen bij ING bank heeft de Minister van Financiën bedongen dat ING extra moet investering in consumentenfinanciering en hypotheken. Des te opmerkelijk was het dan om de volgende dag in een perscommuniqué te lezen: “ING heeft haar beleid t.a.v. verstrekking van hypotheken niet aangepast n.a.v. recente ontwikkelingen. ING blijft hetzelfde acceptatiekader hanteren als voorheen. Er is geen aanleiding om daar nu verandering in aan te brengen”.

Het is goed dat we ons afvragen waarom de markt stagneert en wat we er aan zouden kunnen doen, maar laten we eerst beginnen de voet van de rem te halen!

bron: De Telegraaf

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft de Postbank euro 30.000 boete opgelegd wegens foute hypotheekadviezen. Bij een derde van de adviezen was de Postbank in overtreding.

zie ook: Wordt de Gedragscode Hypotheken wel nageleefd?

De toezichthouder heeft de boete vanochtend publiceerd. Hij komt voort uit een veel breder onderzoek naar de kwaliteit van hypotheekadviezen door de AFM. Uit een steekproef van 48 adviezen bleek bij een derde van de aviezen onvoldoende informatie aan de klant gevraagd te zijn over diens financiële positie, kennis, ervaring doelstelling en risicobereidheid. Deze informatie is nodig om een advies te geven dat past bij de specifieke situatie van de klant.

Schending zorgplicht

De sanctie wegens het schenden van de zorgplicht jegens particuliere klanten kan de deur open zetten naar onderzoeken van advocaten naar andere overtredingen en eventuele claims richting ING, eigenaar van Postbank. De hoogte van de boete is in lijn met wat gangbaar is voor overtredingen in 2007.

De Postbank heeft volgens de AFM onvoldoende informatie ingewonnen bij klanten bij zowel het oversluiten van hypothecaire leningen als het aangaan van overlijdensrisicoverzekeringen. De AFM onderzocht de Postbank in de periode van 1 januari 2007 tot 15 maart 2007. Bij veertien van de achtenveertig onderzochte adviezen bleek onvoldoende informatie ingewonnen.

Niet verdiept in draagkracht klant

Postbank heeft bij de onderzochte adviezen voor het oversluiten van hypothecaire leningen geen informatie ingewonnen over de kosten van het oversluiten (boeterente) en eventuele bestaande levensverzekeringen. Bij het afsluiten van overlijdensrisico-verzekeringen is geen informatie ingewonnen over de financiële positie van de langstlevende partner. Deze gegevens zijn volgens de AFM relevant om te bepalen of het advies tot oversluiten van de hypotheek en/of het aangaan van de overlijdensrisico-verzekering passend is voor de consument.

De Postbank heeft volgens de AFM artikel 4:23, eerste lid van de Wet op het financieel toezicht (Wft) overtreden.

Toelichtingsbrief AFM

bron: FD.nl

Huizenmarkt door eeuwen heen stabiel

In de afgelopen twintig jaar heeft de Nederlandse bevolking soms met ontsteltenis gekeken naar pieken en dalen in de hypotheekrente en in de huizenmarkt. Zo vlogen de prijzen van huizen in de zeventiger jaren in zes jaar tijd met 140 procent om hoog.

Degenen die hun huis op de top van de markt kochten (1978) zagen echter tot hun schrik dat de bomen niet tot in de hemel konden groeien. In vier jaar tijd kelderden de prijzen weer met zo’n 35%. Gemiddeld leed de huizenbezitter in die jaren een vermogensverlies van ƒ 64.000,-. Zetten we dit af tegen de prijzen van 1995 dan zou dit nu een verlies hebben betekend van ca. ƒ 90.000,-.

Rente omhoog
Ook de hypotheekrente liet zich niet onbetuigd. In het begin van de jaren tachtig schoot de rente omhoog naar een “all-timehigh” van 13,4%. In die tijd bereikte de rente op kortlopende deposito-rekeningen zelfs waarden van 15%. Toch is het niet altijd zo dat in een tijd van stijgende rente de huizenprijzen dalen. Dat gebeurt pas op een moment dat de prijzen te ver zijn doorgeschoten zoals in 1978.

Prijzen omhoog
Tussen 1988 en 1991 steeg de rente van 6,7% naar 9,8%. Desondanks bleef de gang in de woningverkoop erin. Dat had twee redenen. Ten eerste waren de prijzen op dat moment te laag. De andere reden was dat het woningaanbod aan de smalle kant was, waardoor er een zgn. verkopersmarkt ontstond. Bij het stijgen van de rente krijgen kopers dan haast en gaan snel akkoord met inmiddels sterk verhoogde prijzen. Een dergelijke situatie zagen we ook in 1976, toen de rente steeg van 9% naar 11% en de prijzen desondanks in een half jaar tijd met ƒ 30.000,- opliepen.

Kentering
In 1995 zijn de prijzen echter te ver doorgeschoten. Alhoewel de situatie niet zo uit de hand is gelopen als in 1978, vindt er opnieuw en voor het eerst sinds 17 jaar een kentering in de markt plaats. Deze kentering is eigenlijk al ingezet in de zomer van 1994. Makelaars in het hele land signaleren de kentering. Volgens een makelaar uit De Bilt is de hausse voor bij. In Amsterdam wordt gezegd dat men niet meer bereid is om idioot hoge prijzen van huizen te betalen, terwijl men in de omgeving van de Veluwe praat over de omslag van een verkopers naar een kopersmarkt. Eigenlijk wil dit zeggen dat de koper vanaf heden de prijs bepaalt.

Stabiel op langere termijn
Ondanks alle pieken en dalen houdt de woningmarkt op de lange re termijn echter gewoon het inflatiepeil bij. Sinds 1975 was de inflatie gemiddeld 3,5% per jaar. De huizenprijzen stegen over die periode met gemiddeld 4,3 procent per jaar. Door de verwachte daling in de komende twee jaar zullen die curves in 1998 weer bij elkaar komen.

Onderzoek
Kijken we naar de zeer lange termijn dan blijkt dat de huizenmarkt door de eeuwen heen stabiel is gebleven, met af en toe een uitschieter naar beneden en naar boven. Dat zijn ook de conclusies van het onderzoek “Vastgoed op de langere Termijn, 1630- 1974”, gehouden door dr. Piet Eicholts en Gerard Opsteeg, welke verbonden zijn aan het Limburg Institute of Financial Economics van de Rijksuniversiteit in Limburg. Inflatie is van na de oorlog Beide heren vergeleken de prijzen van 615 panden aan de Herengracht in Amsterdam. De waarde van deze panden, die gebouwd zijn op het moment dat Prins Maurits de slag bij Nieuw poort leverde, is door de eeuwen heen stabiel gebleven. In de op deze pagina’s geplaatste grafieken wordt zelfs zichtbaar dat de prijzen in nominale bedragen tot aan de Tweede Wereldoorlog vrijwel gelijk zijn gebleven aan de cijfers in de voor inflatie gecorrigeerde tabel. Hier uit blijkt heel duidelijk dat inflatie eigenlijk een na-oorlogs fenomeen is. Kijken we wat scherper naar de voor inflatie gecorrigeerde tabel dan valt duidelijk op dat de huizenprijzen in 1970 op hetzelfde niveau lagen als in 1630. Opvallend is verder dat de dieptepunten in de waarde van het onroerendgoed lagen aan het eind van de tachtig-jarige oorlog (1648), aan het eind van het Napoleontisch tijdperk (1815) en aan het eind van de Tweede Wereldoorlog (1945). De huizen waren het duurst in het jaar 1735. Maar ook in 1670 en in 1895 waren ze aan de prijs.

Een analyse van drie en een halve eeuw onroerend goed maakt ook duidelijk dat pieken en dalen gemidddeld om de 32 jaar zichtbaar worden. Als we er van uit gaan dat 1978 ongetwijfeld een topjaar geweest moet zijn dan kunnen we rond het jaar 2010 onze borst nat maken. Het jaar 2010? Is dat niet exact 65 jaar na het begin van de geboortegolf?

bron: Wegwijs

Tip van bezoeker Alex

Het moet vandaag
over sneeuwklokjes gaan. Over sneeuwklokjes in onze voortuin. Over de betoverende Sneeuwklokjeslaan in Amelisweerd. Ik kan net zo goed de hyacint op de vensterbank behandelen. Of de bloeiende toverhazelaar. Gele bloemetjes. Kondigen de lente van ver aan. Maar eigenlijk… Eigenlijk wil ik over De Kwestie schrijven: het zootje in de financiële wijde wereld. De natuur houdt u te goed.

Neem de huizenmarkt. Bij de Rabobank, aan de Croeselaan, zeggen ze er alles van te weten. Rabotopper Wim Boonstra sprak vorige week op Business News Radio tot drie keer toe bezwerende woorden: ,,De woningmarkt stort niet in.’’ Zou het waar zijn? Of is hier sprake van de zoveelste Rabopropagandaslag? Bruut die ik ben, val ik u lastig met een paar cijfertjes. Om te bewijzen dat u Boonstra’s waarheid ernstig moet betwijfelen. De opgetelde inflatie tussen 1982 en 2009 bedroeg 75 procent. De huizenprijs tussen ’82 en 2009? Die steeg landelijk met 290 procent. En in de regio Utrecht met meer dan 330 procent. Dát is de megaluchtbel in de huizenmarkt. Met tientallen procenten zal de huizenprijs dalen.

In de periode 1982-2009 hoorde ik nooit één Rabo-econoom pleiten voor het afremmen van die extreme prijsstijgingen. Bijvoorbeeld door de huizenprijs op te nemen in het inflatiecijfer. Inflatie (prijsstijgingen)?

Decennia pleitte het economenvolk voor beteugeling. Maar dezelfde economen en bankiers kwamen woorden te kort om de zegeningen van de duizelingwekkend oplopende huizenprijzen te bejubelen.

Een zegening voor wie? Voor de banken en hun vrinden, de makelaars. Zuur en wrang voor mensen die de laatste paar jaar een te duur huis kochten. Minder zuur voor ‘oudere’ huiseigenaren.

Zij werden slapend rijk en zullen hun virtuele rijkdom het komend jaar met tientallen procenten zien afnemen.

Ik ga weer sneeuwklokjes en toverhazelaars kijken.

bron: AD.nl

Nadat het kadaster afgelopen weekend het bericht verspreidde dat het aantal woningen in januari van dit jaar was gedaald met bijna dertig procent, vergeleken met een jaar geleden, zakte de woningmarktbarometer door de bodem van veertien beschikbare woningen per koper. Het aantal woningen waaruit een koper een keuze kon maken was sinds het begin van de tachtiger jaren niet meer zo hoog.

Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars – NVM – die het aantal beschikbare woningen per koper jarenlang registreerde, was tussen 1990 en het jaar 2000 een aantal van vijf beschikbare koopwoningen een gezond aantal om de woningmarkt qua vraag en aanbod in evenwicht te houden. Volgens Academica Market Research is, gezien de gewijzigde marktverhoudingen, dat gemiddelde inmiddels opgelopen naar zeven.

Meer dan 14 woningen per koper
Dat gemiddelde punt, waar een verkopersmarkt langzaam verandert in een kopersmarkt, werd gepasseerd in oktober 2007 toen het aantal beschikbare woningen per koper steeg tot 7,1 per woning. Sindsdien is “de beer los” en is het aantal te koop staande woningen tot oktober 2008 gestegen naar een factor van ruim 11 woningen per koper. Als gevolg van de kredietcrisis is deze week het quotiënt echter opgelopen tot een gewogen gemiddelde van 14,52, waardoor het aantal door de bodem van de barometer zakte (zie woningmarktbarometer homepage wegwijs.nl)

Dieptepunt bereikt
De laatste weken stabiliseert het aantal te koop staande woningen op ongeveer 180.000. Veel stijging zit er niet meer in. De recent uitgebrachte verkoopcijfers van het kadaster versus het aantal te koop staande woningen vormen echter het absolute dieptepunt van de afgelopen 29 jaar.

Belangrijk hierbij is dat men zich dient te realiseren dat het kadaster de verkoop van woningen gemiddeld pas 2,5 maanden later registreert nadat de daadwerkelijke koop bij de makelaar tot stand is gekomen. Dat betekent dat nu pas het aantal kooptransacties van eind oktober/begin november door het kadaster is vastgelegd een periode die als het absolute dieptepunt van de kredietcrisis kan worden gezien, de periode waarin de kredietschok nog volledig de menselijke geest beheerste.

Prijzen moeten fors dalen
Ter vergelijking; In het voorjaar van 1998 stonden slechts 23.049 woningen te koop. Desondanks vonden tezelfdertijd 10.002 kooptransacties plaats (factor 2,3 woningen per koper). In het jaar daarna steeg de prijs van een woning met bijna 20 procent. De macht lag toen duidelijk bij de verkoper. Momenteel ligt de macht bij de koper. Verkopers zullen hun prijs behoorlijk moeten laten zakken, wil het aantal verkooptransacties weer een positieve wending nemen.

Het lijkt dan ook absurd dat Rabobank in het openbaar gokt op een prijsdaling van slechts 2,5 procent. Recent onderzoek van Wegwijs heeft al uitgewezen dat huiseigenaren zelf uitgaan van een prijsdaling van gemiddeld acht procent. De Rabobank is met haar mening echter behoorlijk subjectief. Met een forse prijsdaling daalt natuurlijk ook de waarde van het onderpand voor de hypotheken die daarop gevestigd zijn en de Rabobank is een forse hypotheekverstrekker. Uitspraken van de banken, en die van Rabobank in het bijzonder, zijn daarom vaak een poging de woningmarkt naar boven te manipuleren.

bron: Wegwijs

Het naderende bankroet van Oekraïne brengt drie Europese banken in grote problemen: het Italiaanse Unicredit, de Oostenrijkse Raffeisen bank en de Nederlandse ING bank.

De $ 16 miljard die het IMF aan de Oekraïne gaf om het land overeind te houden, zijn al weer op. Het land, dat door het instorten van de staalprijzen het BNP met 12% ziet dalen, stevent lijnrecht op een faillissement af. Banken zoals de ING, Unicredit en Raffeisen, die veel hebben uitgeleend en geinvesteerd in de Oekraïne, dreigen daardoor samen met het land ten onder te gaan.

Volgens Erik Berglof, een topeconoom bij EBRD, heeft het instortende Oost Europa zo’n € 400 miljard nodig om de betalingen over de uitstaande leningen te dekken en het financiële systeem weer op gang te helpen. Dit bedrag gaat boven het vermogen van het IMF, dat al eerder Hongarije, Oekraïne, Letland, Wit-Rusland, IJsland, Pakistan, en binnenkort ook Turkije te hulp schoot. Het IMF raakt snel door haar reserve van $ 200 miljard heen, en moet mogelijk zélf geld voor de wereld gaan persen.

Volgens Stephen Jen, hoofd-valuta bij Morgan Stanley, heeft Oost Europa $ 1,7 biljoen in het buitenland geleend, waarvan veel op de korte-termijn markt. Het moet dit jaar $ 400 miljard terugbetalen, net zoveel als 1/3 van het totale BNP van de regio. Door de ingestorte economiën en zwaar getroffen nationale munteenheden is hier echter géén geld voor, en nog meer krediet krijgen bij de feitelijk bankroete Europese banken is helemáál ondenkbaar.

‘De situatie is veel erger dan tijdens de Oost-Aziëcrisis in de jaren ’90,’ zegt Lars Christensen van de Danske Bank. ‘Er dreigen op ieder moment ongelukken te gebeuren in de regio, maar de EU-instellingen zijn niet bij machte hier iets aan te doen. Op het moment dat ze besluiten om één van deze landen niet te redden, dan zal dat een enorme crisis veroorzaken die zich door de hele EU zal verspreiden.’

Zoals we al eerder schreven zijn de Europese banken véél kwetsbaarder voor de nu instortende economiën in Oost Europa, delen van Azië en Latijns Amerika, dan hun collega’s in bijvoorbeeld de VS. Bijna de hele Oost Europese schuld is in handen van West Europa, vooral van banken in Oostenrijk, Zweden, Griekenland, Italië en België. Europese banken nemen maar liefst 74% van de $ 4,9 biljoen uitstaande leningen in de (voorheen) opkomende markten voor hun rekening. Dat maakt hen vijf keer zo kwetsbaar als Amerikaanse of Japanse banken.

Het financiële systeem in Oostenrijk staat inmiddels op het punt van instorten. De banken leenden € 230 miljard uit aan Oost Europa, 70% van het Oostenrijkse BNP. ‘Bij een ingebreke blijven van 10% stort onze hele financiële sector in elkaar,’ schreef de krant Der Standard uit Wenen. Dat lijkt inmiddels onvermijdelijk te gaan gebeuren.

Spanje zit tot z’n nek toe in Latijns Amerika en deelt in de malaise in bijvoorbeeld Mexico (autoindustrie: min 51% in januari) en Brazilië (650.000 banen weg in één maand). Groot Brittannië en Zwitserland zitten diep in de in grote problemen geraakte delen van opkomend Azië.

Europa bevindt zich in een crisis die veel ernstiger is dan de leiders van de EU ooit voor mogelijk hadden gehouden. De grootste Europese economie, die van Duitsland, kromp in het laatste kwartaal van 2008 op jaarbasis met 8,4%. De Deutsche Bank verwacht dat de Duitse economie dit jaar met bijna 9% zal krimpen. Dat is een percentage dat de bevolking in opstand kan doen komen.

De implicaties zijn duidelijk en ernstig: Berlijn zal Ierland, Spanje, Griekenland en Portugal, waar de kredietbellen uit elkaar spatten en steeds meer faillissementen optreden, of Italië, waar de nationale schuld steeg van 101% naar 112% van het BNP, of Oostenrijk, dat in enorme problemen verkeert door de financiële avonturen in Oost Europa, niet gaan redden.

Het is slechts een kwestie van tijd voordat het verwoestende vuur van ten onder gaan economiën ook onze grenzen zal overschrijden. Er hoeft nog maar één vonkje af te gaan in de Eurozone, en de hele wereld zal binnen enkele dagen tijd in een enorme systeemcrisis worden gestort

Bron: Telegraph

vertaling: Xander

Veel mensen kopen een huis en nemen daarvoor een financiering die hoger is dan de waarde van de woning. Dit wordt statistisch uitgedrukt in de ‘loan to value’-ratio. Deze ratio ligt voor starters in Nederland op 114% en behoort daarmee tot de hoogste van Europa. Dit verhoogt de kans op grootschalige onderwaarde. Banken hebben hier natuurlijk rekening mee gehouden.

• Overwaarde noemt men het positieve verschil tussen de marktwaarde van een onroerend goed en de waarde van de hypotheek waarmee het is belast.
• Onder onderwaarde verstaat men het negatieve verschil tussen de waarde van de woning en de hypotheek.

Wanneer de rentevastperiode afloopt, kan de bank het onderpand opnieuw laten taxeren om na te gaan of het onderpand nog steeds voldoende waarde vertegenwoordigt. Stel nu dat de woningprijzen flink dalen door de stijgende rente.

In de voorwaarden staat dat een bank het recht heeft uw woning te hertaxeren. Stel uit de hertaxatie komt naar voren dat uw woning met 10% is gedaald. Dit betekent dat voor enorm veel mensen de hypotheek niet meer binnen de bandbreedte valt. Een aanpassing zal dan noodzakelijk zijn. Ter verduidelijking een voorbeeld van iemand die een maximale aflossingsvrije hypotheek heeft met NHG:

Het verschil van 10.000 euro moet nu worden betaald.

In Ierland is voor het eerst sinds 1960 sprake van deflatie, oftewel van een daling van de consumentenprijzen over een langere periode. Dat komt vooral door sterk dalende energiekosten. Ook kleding en schoenen zijn in Ierland flink goedkoper geworden.

Zo werden elektriciteit en gas in januari 7 procent goedkoper en kleding en schoeisel ging meer dan 13 procent in prijs omlaag.

Deflatie wordt beschouwd als slecht voor de economie, omdat mensen erdoor worden gestimuleerd om hun aankopen langer uit te stellen. Vorig jaar was Ierland ook al het eerste euroland dat in een recessie belandde.

De consumentenprijzen in Ierland gingen in januari met 0,1 procent omlaag, in vergelijking met dezelfde periode een jaar eerder. Dat maakte het Ierse nationale bureau voor de statistiek donderdag bekend.

In december vorig jaar stegen de prijzen nog met 1,1 procent op jaarbasis.

Ierland gaat gebukt onder een hevige economische crisis en belandde in de eerste helft van 2008 als eerste euroland in een recessie. De Ierse overheid rekent voor dit jaar op een krimp van de economie met 4 procent.

bron: BNR Nieuwsradio

Opmars van de Keltische tijger (2006)

Hoewel Ierland op verschillende gebieden rekening moet houden met mogelijke risico’s, is de economische verwachting voornamelijk positief. De reële BBP-groei wordt voor de komende jaren geschat op 3,5-5%, wat ruim boven het eurozone gemiddelde (2%) ligt. Als bovengenoemde risico’s bewaarheid worden, zorgen deze naar verwachting wel voor een groeivertraging, maar de Ierse groei zal het eurozone gemiddelde nog ruimschoots kunnen bijbenen. In de toekomst zal de Keltische tijger dus wel iets rustiger worden, maar getemd is hij nog lang niet. (Niet snel documenten gaan verwijderen Rabobank!)

Inez Vereijken
I.C.F.W.Vereijken@rn.rabobank.nl

Veel starters maken gebruik van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dat levert ze een lagere hypotheekrente op, omdat via de NHG in noodgeval de hypotheek wordt afgelost zodat de bank altijd haar geld krijgt.

Diezelfde zekerheid krijgt de consument echter niet. Van de bijna 1000 consumenten die vorig jaar een beroep deden op de garantie, bleef de helft toch met een restschuld zitten. De meesten hadden dat waarschijnlijk niet verwacht.

„Dat met de NHG altijd de restschuld wordt kwijtgescholden, is een misverstand,” stelt Peter Beszelsen van Money1.nl. „Als je volgens de Stichting zélf de oorzaak bent van gedwongen verkoop, mag men de loopplank intrekken.”

NHG-directeur Schiffer bevestigt maar nuanceert. „Die voorwaarden zijn bij alle adviseurs bekend, en na te lezen op onze website. Een brandverzekering keert ook niet uit als je je huis in brand steekt. Zeggen dat je de voorwaarden niet kent, verandert daar niets aan.”

De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, eigenaar van de NHG, heeft in 2008 in totaal van 927 pechvogels de schulden aan de bank afbetaald en ze zelf op zich genomen na een gedwongen huizenverkoop. De helft van de onfortuinlijken werd vervolgens de schuld aan de Stichting kwijtgescholden. De andere helft zit nu met een schuld van gemiddeld e30.000 aan diezelfde Stichting. Vaak zijn dit wel soepele betalingsregelingen van maximaal vijf jaar, en hoeven mensen niet meer af te lossen dan ze kunnen.

Beszelsen vraagt zich echter af of consumenten deze finesses weten. De adviseur wijst naast het risico van een restschuld, ook op twee andere aandachtspunten.

Een veel geroemd voordeel van NHG is de lagere hypotheekrente. „Maar, laat je voorrekenen wat het verschil in de netto rente- en verzekeringslasten is, mét en zonder NHG, voor je jezelf rijk rekent.” Ook zijn de maandlasten van een NHG-hypotheek in zijn ogen soms hoger dan nodig, omdat NHG als voorwaarde stelt dat maximaal 50% van de waarde van het huis aflossingsvrij mag zijn. Beszelsen: „Tijdelijk minder aflossen is uitgesloten. Als u het hoofd maar net boven water kunt houden, kan gedwongen verkoop juist dichterbij komen.” Maar, stelt directeur Karel Schiffer van de NHG. „Als je onverhoopt je huis met NHG-hypotheek moet verkopen, zit er al wat geld in je spaarpot, dat verlaagt een restschuld.” „Dat geld dus ook voor de rekening die NHG dan moet aflossen. Met wat er in de spaarpot zit kun je in geval van nood die verkoop juist voorkomen door je lening aflossingsvrij te maken” reageert Beszelsen. „En als je jong bent en weinig inkomen hebt, kan deels aflossingsvrij voordeel bieden. Van belang is wel dat je later, bij een hoger inkomen, meer gaat sparen.” „NHG is geen voorstander van grote aflossingsvrije hypotheken, vanwege een groter risico op overkreditering. Schiffer: „Wij menen dat ons product juist voor starters geschikt is.”

Betaalpauze

In 2008 hebben 84.103 huishoudens hun woning gefinancierd met NHG. In 2007 waren dat nog 55.690. Driekwart is starter. Schiffer is momenteel in overleg met de politiek om mensen in financiële problemen in aanmerking te kunnen laten komen voor een betaalpauze van maximaal 36 maanden.

bron: De Telegraaf

De economie krimpt en het kabinet loopt tegen miljardentekorten aan. Een van de ‘onorthoxe maatregelen’ die het kabinet zegt te overwegen, is beperking van de hypotheekrenteaftrek. Dat scheelt jaarlijks miljarden. Maar wat gebeurt er op de huizenmarkt als de aftrek nu, binnenkort of pas later wordt beperkt?

Hypotheekrenteaftrek direct afschaffen

Bob Maas, woordvoerder van Vereniging Eigen Huis: ,,Als je de aftrek voor huizenbezitters nu afschaft, is dat een regelrechte ramp. Van de 3,5 miljoen Nederlanders met een hypotheek zullen de woonlasten stijgen, omdat ze dan minder terug krijgen van de fiscus. Bovendien zal de waarde van hun woning dalen. Huizenkopers kunnen minder lenen bij de bank, omdat ze dan geen aftrek meer hebben, en zijn dus netto duurder uit. In Zweden hebben ze de aftrek ineens afgeschaft, en dat heeft een enorme dreun veroorzaakt. Een abrupte afschaffing zal nooit gebeuren, maar nu de woningmarkt hard onderuit gaat, is zelfs het noemen van de hypotheekrenteaftrek al een slechte zaak. Het is goed dat premier Jan Peter Balkenende direct heeft gezegd dat hij niet aan de hypotheekrente wil komen. Wij hebben daar veel telefoontjes over gehad.”

Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering in Maastricht: ,,Als je de aftrek nu in een keer afschaft, zakken de huizenprijzen heel diep weg. Dat kan 10 tot 20 procent zijn. Daarbij houd ik nog geen rekening met de psychologische angst die er nu is. De meeste economen vinden afschaffing een goed idee, maar het kabinet moet er nu over zwijgen en over vijf jaar weer eens uit de kast halen. Als je in Nederland dezelfde problemen krijgt als in Amerika, met forse prijsdalingen en gedwongen huizenverkopen, is ons bankwezen gewoon niet meer te redden. Ik vind het schokkend dat minister Wouter Bos van Financiën daar heel lichtzinnig over praat.”

Nu al aankondigen om de aftrek in 2012 te beperken (idee minister Rouvoet)

Piet Eichholtz: ,,Rouvoet zegt: als je nu aankondigt om de aftrek in 2012 af te schaffen, dan gaan mensen nu nog snel een huis kopen. Maar dan ga je er vanuit dat huizenkopers geen rekening houden met een harde prijsdaling in 2012. Als je nu snel een huis koopt van een ton, is die in 2012 nog maar 80.000 euro waard. Hoe je het ook bekijkt: het is altijd onzin. Bovendien is het immoreel: jongeren krijgen dan geen hypotheekrenteaftrek meer, maar ouderen wel. Als het kabinet de aftrek vanaf 2012 heel langzaam afbouwt, is het geen stimulans meer.”

Rob Maas: ,,Ik vind dat voorstel van Rouvoet niet zuiver, het is een soort chantage om burgers te verleiden een huis te kopen. Sommigen zullen dan eerder een huis kopen, maar anderen zullen slimmer zijn en afwachten tot na 2012, als de prijzen gaan dalen. Zo’n maatregel kan op die manier wel eens averechts werken.”

Op een later moment de aftrek geleidelijk beperken

Piet Eichholtz: ,,Als de recessie over een paar jaar voorbij is en iedereen weer normaal doet, kan dat. Door bijvoorbeeld de aftrek in vijftien jaar af te bouwen. Als de huizenprijzen dan met de inflatie blijven stijgen, compenseert dat de verminderde aftrek. De huizenprijzen blijven dan stabiel, en dat is prima. Het kabinet moet de uitgespaarde belastingaftrek dan wel teruggeven via een lagere inkomensbelasting voor de midden- en hogere inkomens. Anders krijg je een grote herverdeling van inkomen.”

Rob Maas: ,,Het beperken van de hypotheekrente aftrek zal zeker een drukkend effect hebben op de huizenprijs. Goede timing is daarbij belangrijk. Als je dat doet in een opgaande markt, dan kun je de prijsstijging van huizen afremmen. Als je echt geen onrust wilt, kun je best eens uitkomen op een afbouw van twintig jaar. Je verliest dan wel het rentedempend effect van de hypotheekrenteaftrek. Stel dat de rente 4 procent is en de huiseigenaar in het hoogste belastingtarief zit, dan hoeft hij ruwweg maar 2 procent rente te betalen, omdat hij de betaalde hypotheekrente mag aftrekken van de inkomensbelasting. Als de rente dan plotseling fors stijgt van 4 naar 6 procent, hoeft hij netto maar 1 procent extra hypotheekrente te betalen. De aftrek zorgt er dus voor dat huizenbezitters een rentestijging niet in een keer voor de kiezen krijgen.”

bron: Nederlands Dagblad

Volgens een uitgelekt, officieel en vertrouwelijk document dreigt het redden van het Europese bankensysteem de EU in een crisis te storten, omdat de banken gezamelijk 18,4 BILJOEN euro ‘toxic assets’, oftewel waardeloos geworden financiële bezittingen hebben. Dat bedrag is twee keer zo hoog als het totale BNP van de hele Europese economie.

‘Schattingen van het totaal verwachte afschrijvingen van (toxic) assets suggereert dat de budgetaire kosten -zowel aktueel als bijkomend- van asset-steunaankopen zeer hoog zouden kunnen zijn, zowel in absolute termen als in verhouding tot het BNP van de lidstaten,’ staat in het document, waar de Engelse krant The Daily Telegraph inzage in wist te krijgen.

‘Het is essentieel dat de overheidssteun door middel van asset-steunaankopen niet op een dergelijke schaal gedaan moeten worden, waardoor er te hoge schulden ontstaan of financieringsproblemen (in de lidstaten).’ Deze geheime, 17 pagina’s tellende nota zou door de EU-ministers van Financiën besproken zijn. De conclusie kan niet anders luiden dat een substantieel deel van het Europese bankensysteem onvermijdelijk ten onder zal gaan.

Officials en de leiders van de EU landen delen de vrees dat een tweede ronde banken-bailouts in Europa het noodzakelijk maakt dat de overheden steeds meer moeten lenen, terwijl beleggers -met name degenen die geld lenen aan de Europese regeringen- groeiende twijfels hebben of landen zoals Spanje, Griekenland, Portugal, Ierland, Italië en Groot Brittannië (en ook Duitsland) dit geld nog wel terug kunnen betalen.

Aan het eind van februari vind er een spoedzitting van de EU plaats om de problemen rond de toxic assets van de Europese banken te bespreken. De EU is diep bezorgd over de ontwikkelingen op de Europese staatsobligatiemarkt, waar de landen hun tekorten en schulden mee financieren.

Omdat een aantal EU landen duidelijk slechter prestert dan andere landen, eisen beleggers steeds hogere rente bij leningen aan bijvoorbeeld een zwak land als Italië. De ministers van Financiën vrezen dat dit proces ertoe kan leiden dat zowel de euro als de hele EU uit elkaar gerukt wordt.

‘Deze overwegingen zijn in het bijzonder bijlangrijk in de huidige context van steeds grotere financieringstekorten, het hoger wordende publieke schulden niveau en de uitdagingen op de staatsobligatiemarkt,’ waarschuwt het rapport.

Bron: Telegraph

vertaling:  Xander

De Woningmarkt is in januari totaal ingestort. Het aantal verkochte woningen van particulieren daalde met 28,6 procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Dat blijkt uit cijfers van het Kadaster.

Dat blijkt uit cijfers die het Kadaster vrijdag naar buiten heeft gebracht. Ten opzichte van december bedraagt de daling zelfs ruim 48 procent. Maar het Kadaster merkt daarbij op dat januari altijd een daling laat zien ten opzichte van december, de maand waarin structureel juist een piek zit in het aantal verkochte woningen.

Afgelopen maand zijn er 8.700 verkochte woningen bij geregistreerd. In januari 2008 waren dat er nog 12.192.

Over heel 2008 kwam het aantal verkochte woningen 10% lager uit dan in 2007. Vorig jaar wisselden ruim 182.000 woningen van eigenaar, zo maakte het Kadaster al vorige maand bekend.

Het Kadaster brengt volgende week, in samenwerking met het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), het maandelijkse vastgoedbericht uit. Daarin komt naast het aantal transacties ook de prijsontwikkeling op de woningmarkt aan bod.

Het Kadaster registreert de notariële overdracht, die vindt doorgaans maanden later plaats dan de overdracht. De cijfers van het kadaster gaan dus over de overdracht begin herfst.

bron: BNR.nl

Er vindt een slachting plaats in de woningmakelaardij. Als gevolg van de economische crisis sluiten honderden kantoren noodgedwongen hun deuren.

,Er zullen 1000 tot 1500 mensen hun baan verliezen, maar dat kan best meer zijn als de markt zich niet snel herstelt,” zegt Ger Hukker, voorzitter makelaarsvereniging NVM.

Zo’n 75 procent van de makelaars is lid van de NVM. In 2008 gingen slechts acht NVM-makelaarskantoren failliet. Onderzoekers en kenners van de woningmarkt noemen dit het ‘uitdunnen’ van het aantal makelaars.

,,Er zijn gewoon te veel makelaarskantoren voor te weinig werk,” zegt Rabobank-onderzoeker Martijn de Jong-Tennekes. ,,Er zijn vorig jaar ongeveer 182.000 verkooptransacties geweest. Maar de makelaardij heeft nog een omvang die stamt uit de goede oude tijd toen er 220.000 transacties per jaar plaatsvonden.”

De consument wordt niet de dupe van noodgedwongen sluitingen. Makelaars vangen het onderling op. Op de lange termijn is deze ontwikkeling beter voor de consument. ,,Er is nu ruimte voor innovatie,” zegt Johan Conijn, hoogleraar woningbouw aan de Universiteit van Amsterdam.

bron: AD.nl

Belangenclubs willen hulp voor de kwakkelende woningmarkt. Juist die lobby werkt averechts, stelt Rabo-econoom De Jong-Tennekes in een gisteren gepubliceerd rapport.