huizenmarkt-zeepbel.nl

Onder de naam ‘Gluren bij de buren’ hield Makelaarsvereniging Amsterdam zaterdag een open dag. 1383 huizen verspreid door de hele stad konden bekeken worden door kooplustige woningzoekers. ‘Gluren bij de buren’ duurde van 11.00 tot 14.00.

Ondanks het grote aanbod aan woningen liep het lang niet overal storm. Op een aantal adressen kwam zelfs helemaal niemand kijken.

Bron: AT5

De Nederlandse woningmarkt stevent af op een regelrechte crisis. De huizenprijzen zullen het komende jaar met 15 tot 20 procent dalen als het consumentenvertrouwen niet herstelt. In het Noorden zal de prijsdaling nog enigszins meevallen, maar ook hier moeten woningeigenaren er rekening mee houden dat ze bij verkoop minder voor hun huis krijgen dan een jaar geleden. Die voorspelling doet de Groninger hoogleraar vastgoedontwikkeling prof. dr. Ed Nozeman.

Nozeman is, op basis van signalen uit de markt, veel pessimistischer dan de makelaarsvereniging NVM. Die organisatie gaat ervan uit dat de huizenprijzen dit jaar met slechts vijf procent dalen. Volgens de hoogleraar is er momenteel op de huizenmarkt sprake van een kopersstaking. “De financiële crisis brengt veel onzekerheid en dat heeft tot gevolg dat de kopers een afwachtende houding aannemen. Dat is funest voor de prijsontwikkeling.”

In de visie van prof. Nozeman zal het goedkope segment koopwoningen voorlopig nog gespaard blijven. Het gaat dan om huizen die tussen de 150.000 tot 235.000 euro moeten opbrengen. “In dat deel van de markt gaat het nu nog redelijk goed.”

De geringere prijsval in de drie noordelijke provincies is volgens de hoogleraar een gevolg van het feit dat de werkloosheid in het Noorden het komende jaar minder sterk zal stijgen dan in de rest van het land. “Veel mensen werken in dit gebied bij (semi-)overheidsinstellingen zoals in het onderwijs en de zorg. Zij hoeven minder te vrezen voor hun baan. Het vertrouwen dat dit geeft heeft een positief effect op de woningmarkt.”

Prof. Nozeman vreest dat de huizenprijzen nog zeker twee jaar een dalende tendens zullen laten zien. Of de prijzen nog verder wegzakken zoals in de jaren tachtig van de vorige eeuw toen prijsdalingen van 35 tot 40 procent werden genoteerd, is volgens hem nog onduidelijk. “Dat is afhankelijk van het vertrouwen”

bron: Dagblad van het Noorden

De markt voor nieuwbouwwoningen verslechtert in hoog tempo. In januari werden er 62% minder nieuwbouwwoningen verkocht.

Verder onderuit
De economische teruggang heeft ook de markt voor nieuwbouwwoningen bereikt. In het eerste halfjaar daalde de verkoop met 12%. In het tweede halfjaar liep dat al op tot 32%. In december halveerde de verkopen. In januari holde de markt nog verder achteruit: -62% in vergelijking met dezelfde maand van 2008.

Bouwers in nood
Als gevolg van de instortende verkopen gaat de bouwsector hard achteruit. Bouwbedrijven blijven met de huizen zitten en dat kunnen ze niet zomaar opbrengen. Voor sommige bouwers is het redden wat er te redden valt. Op bouwplaatsen halen installateurs de radiotoren voor de centrael verwarming weer weg uit de nieuwbouwhuizen en timmerlieden stellen hun dure hardhout veilig.

Faillissementen
Het aantal faillisementen neemt snel toe in de bouwsector, vorig jaar met 71%. Deskundigen gaan er van uit dat dit jaar nog meer bedrijven omvallen. Volgens Graydon, dat de kwaliteit van debiteuren beoordeelt, wordt geen sector zo hard geraakt als de bouwsector.

Garantie
De Vereniging Eigen Huis waarschuwt consumenten dat zij in deze tijden goed moeten oppassen: ‘Raak geen nieuwbouwhuis aan voordat je zeker weet dat er garantie opzit’.

bron: RTL Z

Het kabinet verruimt de mogelijkheden voor corporaties om bouwprojecten van marktpartijen, die niet door dreigen te gaan, over te nemen en als huurwoningen in de markt te zetten. Ook helpt het kabinet bewoners met een hypotheek met NHG-borging die door de kredietcrisis hun huis niet kunnen verkopen en die door bijzondere omstandigheden zoals arbeidsongeschiktheid, echtscheiding of werkloosheid in betalingsproblemen gekomen zijn. Het kabinet benadrukt de eigen verantwoordelijkheden van de verschillende partijen op de woningmarkt, maar is bereid daarbij te ondersteunen.

De situatie op de woningmarkt heeft uiteraard ook aandacht van het kabinet bij de voorbereiding van de voorjaarsbesluitvorming over de uitvoering van de begroting 2009 en de voorbereiding van de begroting 2010. Hierop zal – zoals eerder besproken met de Kamer – uiterlijk bij Voorjaarsnota worden teruggekomen.

De borgingsgrens van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) wordt tijdelijk verhoogd. Deze verhoging maakt het voor corporaties mogelijk om, onder strikte voorwaarden, duurdere koopwoningen van commerciële partijen over te nemen en deze (tijdelijk) te verhuren. Momenteel borgt het WSW leningen van corporaties voor sociale nieuwbouwwoningen tot een maximale kostengrens van 200.000 euro. De hoogte van de nieuwe grens zal nog nader worden bepaald, evenals de duur van deze tijdelijke maatregel in overleg met de VNG en de Europese Commissie.

Bewoners met een hypotheek met een, door de Nationale Hypotheek Garantie geborgde lening, die buiten hun schuld in betalingsproblemen komen, kunnen een beroep doen op de Woonlastenfaciliteit (WLF). Deze faciliteit zorgt ervoor dat tijdelijk (een deel van de) rente- en aflossingsverplichting van eigenaarbewoners wordt overgenomen zodat bewoners de tijd krijgen om uit de financiële problemen te komen.

In de praktijk blijkt de uitvoering, die nu is belegd bij de leningverstrekkende banken, niet goed te werken. Voor banken staat de kredietopbrengst in geen verhouding tot de administratieve lasten. Als gevolg hiervan maken slechts enkele consumenten van de WLF gebruik. Dit leidt tot meer gedwongen verkopen met lage veilingopbrengsten. Door de structuur te veranderen moet het makkelijker worden om gebruik te maken van de WLF.

bron: Kabinet: Regering.nl

De Nederlandsche Bank (DNB) heeft in december vorig jaar Nederlandse banken toegestaan voor dertig miljard euro aan uitstaande hypotheken en bedrijfskredieten van hun balans te halen. Dat blijkt uit een persbericht dat DNB naar buiten heeft gebracht. Het van de balans halen van hypotheken en in pakketten onderbrengen is juist aangewezen als een van de grootste oorzaken van de huidige kredietcrisis. Sinds de crisis geven balansen van banken niet meer alle uitstaande gelden en daarmee de risico’s van banken weer. Als gevolg hiervan vertrouwen banken elkaar niet meer en is de kredietverlening tot stilstand gekomen.

Een woordvoerder van De Nederlandsche Bank wilde gisteren geen toelichting geven op de transactie waarin DNB de banken heeft toegestaan opnieuw hypotheekportefeuilles van de balans te halen. De aldus verkregen hypotheekpakketten dienden als onderpand voor leningen DNB aan de Nederlandse banken. Het ministerie van Financiën was gisteren niet in staat een reactie te geven.

De Groningse hoogleraar financiële markten, Robert Lensink, kwalificeert de transactie waarbij De Nederlandsche Bank aan banken toestaat om hypotheekportefeuilles van de balans te halen als ,,eng”. Hij houdt een slag om de arm, omdat de achtergrond van de transacties niet geheel duidelijk is. ,,In het licht van wat er vorig jaar is gebeurd met alle banken, is het op zijn minst raar dat banken dit mogen doen. Je weet niet precies waar die hypotheken zitten en als je rekening houdt met een huizenmarkt die ook in Nederland vermoedelijk gaat dalen is het gewoon eng.”

Lensink weet dat Nederlandse banken Europees koploper zijn geweest in het in pakketten opknippen van hypotheekportefeuilles. ,,Een derde van de Nederlandse hypotheken is op die manier van balansen van banken afgehaald. In Europa waren het de Nederlandse banken die ermee zijn begonnen. De praktijk werd toegestaan omdat Nederland een sterke financiële sector had”, aldus Lensink.
Het van de balans halen van hypotheken speelde een rol bij de affaire Fortis. Minister van Financiën Bos moest in de Kamer toegeven dat de balans van Fortis niet volledig te doorgronden was. In de recente redding van ING heeft Bos erop gestaan dat hypotheken op de balans bleven.

bron: Friesch Dagblad

De executoriale verkoop van een woning op een veiling levert gemiddeld 37% minder op dan de woning werkelijk waard is. Dit blijkt uit onderzoek van de Erasmus Universiteit dat vandaag door de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt gepubliceerd.

Als een huiseigenaar onoplosbare betalingsproblemen heeft en niet meewerkt aan een onderhandse verkoop via een makelaar kan de geldgevende bank opdracht geven de woning executoriaal te veilen. Als de hypotheeklening met NHG is verstrekt, draait het daaraan verbonden Waarborgfonds Eigen Woningen op voor het verlies dat met de gedwongen huizenverkoop ontstaat.

De helft van de verliezen die het waarborgfonds afgelopen jaar moest vergoeden aan geldverstrekkende banken is het gevolg van executieveilingen. Op jaarbasis bedraagt deze verliespost door inefficiënte veilingen euro 5 mln.

Professionele kopers

Volgens de onderzoekers van de Erasmus Universiteit wordt de lage opbrengst op executieveilingen veroorzaakt doordat vooral professionele kopers op de veilingen afkomen. Bovendien wordt op de veilingen te weinig informatie verstrekt over de kwaliteit van de woningen. De veilingkosten zijn vaak ook hoog en vooraf onduidelijk.

De onderzoeksresultaten zijn aanleiding voor NHG-directeur Karel Schiffer om een ‘modernisering’ van de veilingpraktijk te gaan bepleiten tegenover banken en notarissen. ‘De notarissen die van de geldgevers de opdracht tot veiling krijgen, doen er veel te weinig aan om een zo hoog mogelijke opbrengst te realiseren. Ook brengt het notariaat vaak hoge kosten in rekening voor haar werkzaamheden en voor de huur van de veilinghuizen’, stelt Schiffer.

Landelijke regie

De veilingopbrengsten kunnen volgens Schiffer worden verhoogd door een landelijke regie in te voeren voor de regionale veilingorganisaties. De veilingkosten moeten inzichtelijker worden van Schiffer. De NHG-directeur wil dat makelaars en internet een rol krijgen bij het toegankelijk maken van de executieveilingen voor geïnteresseerde particuliere huizenkopers. ‘Een reële opbrengst van de woning moet het veilingdoel zijn.’

bron: FD.nl

De Tweede Kamer wil dat de banken hun hypotheekrente verlagen. Volgens de Consumentenbond betalen mensen met een variabele rente soms honderden euro’s te veel. Dat komt doordat banken nog net zoveel rente vragen als voor de crisis, terwijl de ECB de rente op een historisch laag niveau heeft gebracht.

Het CDA zegt dat het niet de bedoeling is dat banken extra winst maken over de rug van de consument. PvdA en VVD vinden dat klanten makkelijker moeten kunnen overstappen als een hypotheekgever de rente wijzigt.

Minister Bos van Financiën vindt dat banken zelf de rente mogen vaststellen.

bron:nos.nl

De gemeente Amersfoort verwacht dat de helft van geplande woningen in de wijk Vathorst de komende twee jaar niet verkocht kunnen worden. Dat blijkt uit een analyse van de gevolgen van de kredietcrisis voor de woningmarkt die de gemeente Amersfoort heeft laten maken.

In de nieuwbouwwijk was Amersfoort van plan om 1200 woningen te bouwen. Slechts 600 hiervan kunnen naar verwachting worden afgezet. De bouw wordt daarom over een langere termijn uitgespreid. Ook overweegt de gemeente meer starterswoningen te bouwen of de woningen eerst te verhuren.

De gemeente wil in ieder geval de startersregeling verruimen, zodat ook het meerwerk, zoals de aanschaf van een keuken of badkamer, in de financiering wordt meegenomen. Amersfoort ziet ook heil in de komst van een provinciale startersregeling.

Vathorst is daarmee na het Eemplein het tweede grote woningbouwproject in de stad waar problemen zijn ontstaan.

Vernieuwt-wijken
Bouwprojecten in de Amersfoort Vernieuwt-wijken, waar woningcorporaties De Alliantie en Portaal willen bouwen, gaan wel door. De huizen daar vanwege de prijsklasse wel gewild. Eventueel gaan de woningbouwverenigingen eerst de nadruk leggen op de bouw van geplande huurhuizen.

Ook wordt het project Amorforte in het centraal stationsgebied gewoon gebouwd, net als de nieuwe woningen op de Beringstraat in de Kruiskamp gaan door. In deze projecten worden met name woningen voor starters gebouwd.

bron: RTV Utrecht

Als Amerikaanse huizenbezitters de hypotheek niet meer kunnen betalen, hoeven zij slechts de sleutels in een envelop te stoppen en per post naar de bank sturen.

Na deze jingle mail – vernoemd naar het rinkelende geluid van de huissleutels – is de voormalige eigenaar schuldenvrij en is het veelal drastisch minder waard geworden huis van de bank. In deze markt is de Nederlandse belastingbetaler sinds gisteren voor 80% eigenaar van miljarden aan beleggingen van ING. De Tweede Kamer is kritisch.

In de voortdurende daling van de Amerikaanse huizenprijzen heeft een toenemend aantal huizenbezitters een hogere hypotheek dan het huis op dit moment waard is. In Nederland zal de bank een bijstorting vragen, de waarde van het onderpand is immers gedaald. Kan de eigenaar dat niet, dan wordt het huis geveild en blijft de huizenbezitter met een schuld achter.

In de VS blijft de hypotheekbank dus met een onbewoond pand zitten. En het stikt daar inmiddels van die huizen, die zienderogen verpauperen – vooral omdat ze door dieven worden gestript van alles wat waardevol is. Dat betekent forse verliezen voor de banken. Hetzelfde geldt voor de financiële instellingen die veel geld hebben gestoken in beleggingen die aan deze hypotheken zijn gerelateerd.

ING schreef in het vierde kwartaal zo’n €2 miljard af op die portefeuille, die nu voor €27,7 miljard in de boeken staat.

Minister Bos (Financiën) heeft ervoor gekozen om hier de facto voor 80% eigenaar van te worden. De bewindsman koos niet voor een zogenoemde ’bad bank’, waarin alle risicovolle beleggingen worden ondergebracht, omdat het volgens hem gaat om „niet-liquide activa” en niet om „giftige activa”. „Dit is geen rotzooi”, aldus Bos. „Tot nu toe is elke dollar aan aflossing terugbetaald. Wij zijn ook geen juridisch eigenaar. Dat zou de staatsschuld vergroten.” Nationalisatie, zoals bij Fortis en ABN Amro, is „de allerlaatste optie als het echt niet anders kan. Bovendien betekent dat dat je ook de bad assets moet nemen, voor honderden miljarden. In dit geval gaat het om een gezonde financiële instelling met een kwetsbare portefeuille”. Bos schat de kans dat deze deal de belastingbetaler uiteindelijk geld óplevert op 70%.

De Tweede Kamer, is minder optimistisch en wil nog deze week met Bos in debat. Zelfs mede-regeringspartijen Christen Unie en CDA vragen zich af of dit wel zo’n een goede deal is voor de belastingbetaler. Het CDA is verbaasd dat Bos vorige week, in het uren durende debat over de kredietcrisis, niet is ingegaan op andere mogelijk vormen van steun aan banken dan die tot dan toe bekend waren. Bos zei toen wel dat een ’bad bank’ van slechte beleggingen tot de mogelijkheden behoorde.

bron: De Telegraaf

Misschien kunnen de vrienden van Wouter zich even buigen over de details van de resultaten van BankUnited of Florida (BKUNA).

Ruim dan de helft van de woningen in Nederland zijn koopwoningen. In 91% van de gemeenten overheersen de koopwoningen. In grote steden Amsterdam en Rotterdam ligt dat echter andersom.

7 miljoen woningen
Op 1 januari 2007 waren er 7 miljoen woningen in Nederland. Hiervan werd 53% bewoond door de eigenaar en 42% door een huurder. Dat blijkt uit cijfers van het CBS. Van 5% van de woningen is niet na te gaan of het koop of huur is.

Groot vs. klein
Ook in andere grote steden als Den Haag, Utrecht, Eindhoven, Nijmegen, Haarlem, Zaanstad en Groningen is het aandeel van koopwoningen volgens het CBS minder dan de helft. Vooral in de kleinere gemeenten overheerst het eigen woningbezit. Bij de 200 gementen met de meeste koopwoningen staan nauwelijks grote steden.

80%
In de meeste gemeenten in Nederland staan meer koopwoningen dan huurwoningen. Zo lag het aandeel koopwoningen in bijna driekwart van de 443 gemeenten boven de 60%. Het hoogste aandeel koopwoningen, meer dan 80%, komt voor in de Gelderse gemeente Rozendaal en de Limburgse gemeente Meerlo-Wanssum.

Amsterdam en Rotterdam
In 26 gemeenten komen juist meer huurwoningen voor. Amsterdam spant hier met 70% huurwoningen de kroon, gevolgd door Rotterdam met 61%.

bron: RTL Z

Een oud gezegde is: “Wat je leent moet je ook terugbetalen”. Dat geldt ook voor een hypotheek. Toch wordt er steeds vaker een steeds een groter deel van de hypotheek aflossingsvrij afgesloten.

De reden hier achter is dat een woning relatief waardevast is, zodat bij verkoop van de woning minimaal een deel van de hypotheek kan worden afgelost. De alsmaar stijgende huizenprijzen van de laatste jaren hebben er toe geleid dat er een steeds groter deel van de hypotheek aflossingsvrij mag worden afgesloten. Was zo’n 5 jaar geleden nog 75 % van de executiewaarde het maximum (Executiewaarde is de waarde van de woning indien deze gedwongen verkocht moet worden; Meestal 85 tot 90 % van de koopsom). Tegenwoordig wordt 100 % van de executiewaarde aflossingsvrij door veel banken, (lees: alle grootbanken), aangeboden. En in geval van een nieuwbouwwoning, zie we vaak volledig aflossingsvrije hypotheken. Steeds meer banken stellen de totale bouwprijs inclusief financieringskosten gelijk aan de executiewaarde, zodat de woning, inclusief alle bijkomende kosten volledig aflossingsvrij gefinancierd kan worden. Waarom zou men een hypotheek aflossingsvrij afsluiten? Er is maar één reden te bedenken en dat is om de maandlasten te verlagen met als afgeleide hiervan dat sommige banken bij een volledig aflossingsvrije hypotheek bereid zijn een hogere hypotheek te verstrekken dan bij een niet volledig aflossingsvrije hypotheek. Ondanks het voordeel van lagere maandlasten, kleven er aan een hypotheek met een groot aflossingsvrijdeel wel een aantal risico’s. De AFM heeft inmiddels ook haar zorgen uitgesproken over aflossingsvrije hypotheken, zeker wanneer de aflossingsvrije verstrekking meer bedraagt dan de waarde van de woning.

Vergrote kans op verkoopverlies

De kans dat een woning over een periode van 20 of 30 jaar minder waard is, dan op het moment van aankoop is relatief klein. Door inflatie zal de woning uiteindelijk deels naar u toe komen. Op korte termijn kan dit anders uitpakken. Met name indien de woning op korte termijn verkocht moet worden door echtscheiding, door werkeloosheid of anderszins. Door een groot aflossingsvrij deel in de hypotheek, wordt de kans op een verkoopverlies, of onverkoopbare woning vergroot. Laten we dit toelichten aan de hand van een voorbeeld.

We gaan uit van een koopprijs van een woning van 200.000,-. De executiewaarde van de woning bedraagt 180.000,-. Rekening houdend met de bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting, bank-, taxatie- en notariskosten is een hypotheek benodigd van zo’n 220.000,-. Er wordt een combinatiehypotheek afgesloten van 180.000,- aflossingsvrij (100 % executiewaarde) en 40.000,- middels een, op dit moment zeer populaire variant, bankspaarhypotheek. De hypotheekrente bedraagt 5,6 %. De spaarpremie voor de aflossing bedraagt dan 43,- per maand.

Stel dat de woning na 5 jaar (verplicht) verkocht moet worden. Op dat moment is er slechts zo’n 3.000,- gespaard. De bedrag is ruim lager dan de meegefinancierde kosten koper. Bij een waardestijging van de woning met minder dan 8,5 % over deze periode, blijft u met een restschuld over. Pas na 20 jaar is er voldoende opgebouwd op de kosten koper minimaal af te kunnen lossen.

Zonder waardestijging van de woning duurt het dus 20 jaar voordat u uit de gevarenzone bent. In de huidige markt wordt menigmaal gesteld dat de woningprijzen aan het dalen zijn. Als deze ontwikkeling doorzet, wordt het effect nog meer versterkt!

Ter vergelijk: Zou een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie worden afgesloten, dan mag het aflossingsvrije gedeelte maximaal de helft van de waarde van woning bedragen. In dat geval zou het aflossingsdeel minimaal 120.000,- bedragen. De spaarpremie wordt dan weliswaar hoger, 129,- per maand, maar binnen 10 jaar zijn de kosten koper bijeen zijn gespaard. En zou de woning na 5 jaar verkocht moeten worden, dan is er reeds 9.000,- gespaard. De kans dat er dan een eventuele restschuld overblijft bij een kleiner deel aflossingsvrij is een stuk kleiner.

Hogere hypotheeklasten na verdwijning renteaftrek

Een ander aspect van een aflossingsvrije hypotheek is dat na 30 jaar nog steeds rente verschuldigd is, terwijl de hypotheekrenteaftrek verdwijnt. De bruto lasten van de resterende hypotheek worden dan netto hypotheeklasten.

Laten we dit aspect eens meenemen in het bovenstaande voorbeeld:

Uitgaande van een rente van 5,6 % bedraagt de bruto hypotheeklast 1.070,- per maand en de netto hypotheeklasten zo’n 660,-. Als na 30 jaar 40.000,- wordt afgelost, blijft er een aflossingsvrije lening over van 180.000,-. Zonder renteaftrek! De bruto, maar ook netto, maandlasten bedragen dan 840,- per maand. Een verhoging van de maandlasten met 25 %. Ongetwijfeld zal de woning op dat moment meer waard zijn dan 180.000,-, maar overwaarde maakt de lening niet betaalbaarder!

Ongetwijfeld denkt u nu; “Maar er bestaat toch ook nog zoiets als inkomensstijging veroorzaakt door inflatiecorrectie?”. Natuurlijk heeft u dan een goed punt. Maar ondanks een streven naar een pensioeninkomen van minimaal 70 % van het laatste inkomen, komen de meeste burgers niet verder dan maximaal zo’n 50 % van het laatst verdiende inkomen. Een inflatie van 2,5% per jaar heeft u dan minimaal nodig om deze terugval te compenseren, maar dan blijft de maandlastenstijging nog overeind.

Aflossingsvrij; Doel of middel?

In de basis is er met een aflossingsvrijdeel in de hypotheek niets mis. Maar voor wat betreft de hoogte van het aflossingsvrije deel zou u zich niet enkel moeten laten leiden door het maximaal toegestane aflossingsvrije percentage en de daarbij behorende laagste maandlast. Beter is om het aflossingsvrije deel af te stemmen op uw eigen financiële situatie, ideeën, wensen, doelen etc. Een goede adviseur kan u hierbij helpen! En ondanks dat mensen in uw omgeving u mogelijk anders willen doen laten geloven; Er is niets mis met aflossen! De goedkoopste hypotheek is nog altijd géén hypotheek en niet de aflossingsvrije hypotheek!

bron: De Telegraaf

Het kabinet moet mensen tegemoetkomen die dubbele woonlasten hebben omdat ze hun oude huis niet verkocht krijgen. Dat vindt de Vereniging Eigen Huis. Volgens de vereniging moet het makkelijker worden om de oude woning te verhuren.

Dat is nu lastig, omdat huurders zich kunnen beroepen op huurbescherming. Ook fiscaal is het niet gunstig. Tijdelijke versoepeling kan de huizenmarkt lucht geven, zegt de Vereniging Eigen Huis.

CDA en PvdA willen de regels voor de huurbescherming wel bekijken, maar met name het CDA zegt dat er veel mitsen en maren aan het idee kleven en dat die niet snel kunnen worden opgelost.

bron: NOS.nl

Erica Verdegaal is econoom en columnist. Ze schrijft over persoonlijke geldzaken van consumenten. In een uitzending van Pauw & Witteman nam ze tussenpersonen op de korrel.

De NBVA (vereniging van onafhankelijke financiële en assurantieadviseurs) reageert woest: Econoom Erica Vertegaal zei hierin onder meer dat financieel adviseurs niet te vertrouwen zijn. Dit is volgens de NBVA een volkomen eenzijdig beeld.

Zelf vond ik het zeer goede zaak dat de “gladde verkopers” er eens flink van langs kregen.

De huizenprijzen in de Verenigde Staten zijn in november in recordtempo gekelderd. De prijzen van eengezinswoningen gingen met 18 procent omlaag ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Dat blijkt uit de dinsdag gepubliceerde Standard & Poor’s/Case Shiller-index die de huizenprijzen meet in twintig grootstedelijke gebieden in de VS.

Het is de sterkste prijsdaling die ooit op jaarbasis werd gemeten. De huizenprijzen daalden wel iets minder sterker dan verwacht. Door Reuters gevraagde analisten hielden rekening met een afname met 18,5 procent.

Ten opzichte van oktober werden eensgezinswoningen in november in de VS 2,2 procent goedkoper. Analisten hadden hier een daling van 2 procent voorspeld.

Het vertrouwen in de woningmarkt onder starters en woningbezitters is het afgelopen kwartaal gedaald naar 81, de laagste stand sinds de introductie in januari 2006.

Dat blijkt dinsdag uit de ING Woonindex, waarbij 130 staat voor ‘optimistisch’, 100 voor ‘neutraal’ en 70 voor ‘pessimistisch’. In het derde kwartaal van vorig jaar stond de index nog op 89.

Starters zijn op alle fronten positiever dan woningbezitters, zo blijkt uit het onderzoek. Ruim acht op de tien starters verwachten dat de huizenprijzen en de hypotheekrente dit jaar dalen. Ook verwachten ze dat de eigen financiële situatie verbetert. Woningbezitters kijken daarentegen met angst naar de dalende huizenprijzen. Toch denkt nog bijna de helft (47 procent) de eigen woning makkelijk te kunnen verkopen.

Daling
Het ING Economisch Bureau verwacht dit jaar een daling van de huizenprijzen van anderhalf procent en een loonstijging van gemiddeld 2,8 procent. De combinatie van stijgende lonen, dalende rente en dalende huizenprijzen maakt huizen voor starters een stuk betaalbaarder, aldus het bureau.

Het onderzoek is uitgevoerd door TNS Nipo onder 247 huurders met de intentie om binnen twee jaar een huis te kopen en 717 eigenaren van een koopwoning.

bron: Novum

In de media wordt je overstelpt met verhalen over dalende huizenprijzen, vervolgens volgen er weer berichten dat de daling is gestopt en de huizenprijzen weer met 0,2% zijn gestegen in december 2008. Hoe zit dat nou, gaat het nu dalen of stabiliseert de markt of stijgen we juist weer. Alles wijst er op dat huizenbezitters fors op de waarde moeten gaan inleveren.

Voor de oorzaak moeten we even terug naar de periode van de invoering van de euro, 1 januari 2002. In het begin van deze periode werden de huizenprijzen netjes omgerekend naar euro’s met de bekende omrekenfactor. Na 2 tot 3 jaar gebeurde er iets opmerkelijks, de prijzen stegen zo hard dat binnen een hele korte periode de prijs die in guldens werd gevraagd nu in euro’s werd doorgerekend, een prijsstijging van 100% tot gevolg. Deze hype in de huizenmarkt werd eigenlijk veroorzaakt doordat niemand de boot wilde missen en er een enorme vraag ontstond, dit terwijl de huizenmarkt in 2003 eigenlijk al op zijn retour was. In deze periode werd ook de beëdiging van de makelaars afgeschaft en iedereen mocht zich makelaar noemen. De kantoren schoten als paddestoelen uit de grond. Om die reden ben ik toen uit deze markt gestapt, want als elke malloot huizen mag verkopen dan staat er wel wat op stapel. Destijds schreef ik al in deze nieuwsbrief dat de boel op inzakken stond en dat de makelaarskantoren het heel moeilijk gingen krijgen.

De invoering van de euro is er debet aan geweest samen met de nieuwkomers in de markt dat de woningen overgewaardeerd werden. Zo stond een tussenwoning te koop voor 200.000,- gulden en vervolgens een paar jaar later voor 200.000,- euro. Een ongekende stijging van de huizenprijzen tot wel meer dan 100%. De gemiddelde Nederlander is er met zijn inkomsten niet 100% op vooruitgegaan dat is zeker. De vervolgens verstrekte leningen in euro’s op basis van de omgerekende salarissen dekten eigenlijk de waarde van de leningen niet meer, om dit te compenseren daalde de rente geleidelijk mee. En ziedaar de luchtbel werd steeds verder opgeblazen.

Keer op keer tot en met december 2008 aan toe worden er stijgingen van de woningprijzen gemeld. Enerzijds door de makelaarsverenigingen verkondigd, en anderzijds door het kadaster vermeld. Nu is het volgende hier aan de hand, de vraag en verkoop van woningen tot een bepaalde prijs zeg twee ton neemt steeds meer toe terwijl de vraag naar woningen in het duurdere segment steeds meer afneemt. Er worden dus steeds meer woningen in het goedkopere segment verkocht. Logischerwijs stijgt dan ook de prijs van die woninggroep maar dus niet van alle woningen, maar dat vermelden ze er niet bij. De verkoop in het duurdere segment is nagenoeg tot stilstand gekomen.

Dat de daling doorzet is zeker, het is een kwestie van tijd. Ergens in 2005 schreef ik al dat wanneer je huis kon verkopen, en dat geldt nog steeds, je het direct zou moeten doen en dan in de dalende markt weer wat terugkopen. De daling is allang ingezet, 2 jaar geleden werden veel woningen al voor 10% minder verkocht dan de vraagprijs. Inmiddels zal dat in werkelijkheid al wel op zo’n 15-20% liggen. Mijn verwachting is dat we zeker 35% wellicht 40% daling zullen krijgen wanneer de markt niet snel stabiliseert en dat zie ik nog niet gebeuren.
Probleem van veel mensen is dat ze het niet merken omdat er geen graadmeter op hun woning geplakt zit. Als dat zo zou zijn dan zouden er veel meer mensen zich zorgen gaan maken. De bomen groeien namelijk niet tot in de hemel!

bron: Beursbox.nl

Privatise the profits. Socialise the losses.

ING heeft in het laatste kwartaal van 2008 een verlies van 3,3 miljard euro geleden. De Nederlandse staat neemt het gros van de risico’s van de problematische Amerikaanse hypotheekportefeuille over.

‘Illiquid Assets Back-up Facility’

De back-up faciliteit is een garantie met een opwaarts potentieel. De faciliteit dekt gedeeltelijk de risico’s af van de Alt-A portefeuille van ING, nadat deze is afgewaardeerd van een bedrag ter waarde van USD 39 miljard tot een bedrag van USD 35,1 miljard. De bank blijft eigenaar van deze portefeuille. De Staat en ING delen in de winsten en verliezen in de verhouding 80% (Staat) – 20% (ING). De bank betaalt een garantiefee aan de Staat ter compensatie van het risico; de Staat betaalt ING een management en funding fee voor het beheer en de financiering van de portefeuille.

In verband met de faciliteit is een aantal afspraken gemaakt. Zo zal ING € 25 miljard extra krediet verlenen aan particulieren en bedrijven. Daarnaast ziet de Raad van Bestuur van ING af van de bonussen over 2009 en voor de periode daarna tot er nieuw beloningsbeleid is vastgesteld. Ook zal ING het Nederlandse betalingssysteem PIN blijven voeren zolang dat een gangbaar betaalsysteem blijft. Tenslotte blijven de governancevoorwaarden verbonden aan de kapitaalversterking door de Staat van € 10 miljard gedurende de garantie van kracht. De faciliteit is in overleg met DNB tot stand gekomen en is onderdeel van een breder pakket aan maatregelen dat ING treft.

Reactie van Kees de Kort

Willem Buiter

bron dnb.nl

Nederlanders sluiten hoe langer hoe meer aflossingsvrije hypotheken af. Dit kan op de lange termijn voor serieuze financiële problemen zorgen.

Daarvoor waarschuwen verschillende hypotheekadviseurs waaronder Oscar Noorlag van de Hypotheekshop en Harrie Jan van Nunen van De Financiële Makelaar. Noorlag constateert dat in de laatste vier jaar het totale aandeel van aflossingsvrije hypotheken in zijn klantenbestand is gestegen van krap 50 naar ruim 60 procent van het totaal verstrekte hypotheekbedrag. Bij deze leenvorm wordt alleen rente betaald en niet afgelost op de hypotheekschuld. De huidige economische malaise doet daar overigens niets aan af. “Mensen willen geen beleggingshypotheek meer, maar de aflossingsvrije hypotheek blijft onverminderd populair”, aldus Noorlag. Veel mensen sluiten een gemengde hypotheek af, waarbij een steeds groter deel van de lening aflossingsvrij is, en het deel dat daadwerkelijk wordt afgelost kleiner. “Het voordeel van een groter aflossingsvrij deel zijn de lage maandlasten, en daardoor de ruimere mogelijkheid om überhaupt een lening af te sluiten”, stelt Van Nunen.

Onderbelicht

De risico’s van een grote aflossingsvrije lening blijven echter onderbelicht, stellen de ervaren adviseurs. Zo is de hypotheekrenteaftrek sinds 2001 nog maximaal dertig jaar aftrekbaar. Na dertig jaar worden de bruto maandlasten de netto lasten. Als daar ook nog eens een matige pensioenvoorziening bij komt, gaan huizenbezitters er rond hun 65e fors op achteruit. Ook is er een kans dat mensen met een restschuld blijven zitten, vooral bij een versnelde verkoop na een echtscheiding.

Beide adviseurs schrijven de trend toe aan een ‘veramerikanisering’ van onze cultuur, met name onder de generatie 25- tot 45-jarigen. Van Nunen: “Op de pof leven is niet natuurlijk gezien onze calvinistische, Nederlandse aard. Wij willen juist sparen, iets opbouwen. Banken en adviseurs hebben de aflossingsvrije hypotheek echter zeer succesvol gepromoot.” Noorlag: “In het verleden gold: wie spaart, die heeft wat. Nu geldt: wie dan leeft, die dan zorgt.” De Autoriteit Financiële Markten (AFM) liet in december al weten zich zorgen te maken over het grote aantal aflossingsvrije hypotheken, waarbij het geleende bedrag soms nog hoger is dan de (executie)waarde van een huis.

bron: de Telegraaf

Het aantal consumenten dat rekening houdt met deflatie in Nederland is sterk toegenomen. Het is nog veel te vroeg om te zeggen of deze angst werkelijkheid wordt, zegt Michiel Vergeer, hoofdeconoom van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), dat donderdag het cijfer publiceerde.

Als de huizenprijs sterk zou dalen, neemt het gevaar voor een breedgedragen prijsdaling met de bijbehorende negatieve gevolgen voor de economie echter toe.

Het aantal Nederlanders dat voor de komende twaalf maanden rekening houdt met een daling van de prijzen voor diensten en goederen is in januari gestegen naar 17%. “Niet eerder lag dit percentage zo hoog”, aldus het CBS. Gedurende de afgelopen tien jaar was het aantal respondenten dat deflatie voorzag – een vraag die wordt gesteld binnen de maandelijkse peiling van het consumentenvertrouwen – verwaarloosbaar.

De plotselingen sterke toename van deflatievrees onder Nederlanders is volgens Vergeer van het CBS het gevolg van de daling van de prijs van autobrandstoffen en voedsel. Dit merkt de consument bij zijn dagelijkse uitgaven. “Begin 2008 heerste er nog paniek over de sterk stijgende voedselprijzen. Dat is inmiddels helemaal omgeslagen.”

Enerzijds is de afkoeling van de voedsel- en energieprijzen positief, omdat de koopkracht van de consument daardoor toeneemt. Maar in het grotere plaatje is deflatie overheersend negatief, zegt de CBS-econoom. “Deflatie heeft tot gevolg dat consumenten niets meer kopen, omdat ze verwachten dat het een dag later misschien nog goedkoper is”, zegt Vergeer. Als consumenten massaal hun uitgaven uitstellen loopt de economie nog sterker achteruit dan nu al het geval is.

In die zin is deflatie een ’self-fulfilling prophecy’. Doordat consumenten denken dat de economie nog verder verslechtert en winkeliers daarom gedwongen zijn om de prijzen nog verder te verlagen, blijven ze op hun geld zitten, waardoor de economische malaise zich verder verdiept. Bedrijven gaan failliet, werknemers worden ontslagen en de lonen dalen.

Zover is het nog lang niet, zegt Vergeer. Hij adviseert echter de ontwikkelingen op de woningmarkt goed in de gaten te houden, want daar zijn de deflatoire risicos het grootst, aangezien potentiele huizenkopers in het geval van een daling van de huizenprijzen eerst de kat uit de boom zullen kijken. “Als de woningprijzen met 5% of 10% zouden dalen, dan zullen mensen afwachten of de prijs nog verder daalt en de koop van een huis uitstellen.”

Over het algemeen is het raadzaam om de prijsontwikkeling van duurzame goederen in het oog te houden, adviseert Vergeer, aangezien consumenten de aanschaf van bijvoorbeeld een nieuwe keuken kunnen uitstellen, in tegenstelling tot die van goederen die ze dagelijks nodig hebben zoals voedsel en energie.

bron: FD.nl

Het aantal faillissementen van financieel tussenpersonen is vorig jaar met 35 procent gestegen. Vooral in het laatste kwartaal, toen de economie zeer sterk afkoelde, gingen veel bedrijven bankroet.

Dat blijkt uit onderzoek van adviesbureau IG&H Consulting. Vorig jaar gingen 76 bedrijven failliet, tegen 55 het jaar daarvoor. Intermedairs – die consumenten adviseren op het gebied van financiële producten als hypotheken en beleggingen – zitten in zwaar weer nu de vraag naar zulke producten terugloopt. Zo worden er veel minder hypotheken afgesloten nu de huizenmarkt vrijwel is stilgevallen. ‘Dat betekent minder provisie’, aldus Matthijs Mons, partner bij IG&H Consulting. Volgens hem zal de situatie nog verder verslechteren.

Klanten mondiger
Bijkomend probleem voor de intermediairs is de aangescherpte regelgeving. Sinds 1 januari moet voor de klant duidelijk zijn wat zijn adviseur precies doet en hoeveel daarvoor in rekening wordt gebracht(zie: De beloningstransparantieregels financiële dienstverlening). Aanleiding voor de verscherpte regels is de ophef over woekerpolissen, waaraan tussenpersonen veel geld hebben verdiend. Financieel adviseur Dennis Uriot merkt nu al dat klanten mondiger worden en zich eerst goed oriënteren. ‘We kunnen tegen elkaar worden uitgespeeld.’

Bonusprovisie
Van de intermediairs die actief zijn op de hypotheekmarkt ziet de helft het zeer somber in, blijkt uit het onderzoek. Ook stappen veel adviseurs over op een vast uurtarief en laten ze provisies voor wat ze zijn. ‘De nieuwe regelgeving brengt dat mee. Een kwart van de adviseurs denkt dit jaar meer via advisering per uur dan aan provisie te verdienen’, aldus Mons. Sinds 1 januari is ook de zogeheten bonusprovisie wettelijk verboden, die door aanbieders werd uitgekeerd als tussenpersonen hun producten in grote volumes verkochten. Ook dat scheelt inkomsten.

Overheidssteun?
Het ministerie van Financiën erkent dat door de economische crisis en de strengere regels tussenpersonen ‘in zwaar weer zitten’. Volgens plaatsvervangend thesaurier-generaal Bernard ter Haar zou overheidssteun niet verstandig zijn. ‘Ze moeten nu een slag maken, laten zien wat ze waard zijn en er rekening mee houden dat de consument mondiger wordt. Overheidssteun zou een stap achteruit zijn.’