huizenmarkt-zeepbel.nl

Toezichthouder AFM maakt zich ‘grote zorgen’ over het grote aantal aflossingsvrije hypotheken, waarbij het geleende bedrag meer is dan de executiewaarde van een huis. Banken hebben te makkelijk leningen verstrekt aan huizenkopers en te weinig aangedrongen op aflossing van de hypotheek. Nu door de kredietcrisis de huizenprijzen dalen, vormt die zogenoemde overcreditering een probleem voor huizenbezitters.

De Nederlandse huizenmarkt kraakt steeds meer in zijn voegen. In november daalden zowel de prijzen als het aantal verkopen van bestaande woningen.

Dit blijkt uit cijfers die het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster maandag hebben gepubliceerd. De gegevens zijn een nieuw bewijs dat de financiële crisis de huizenmarkt hard raakt. Consumenten zijn voorzichtiger geworden met grote aankopen, terwijl banken de kredietverlening aan banden hebben gelegd.

De prijs van een verkochte bestaande woning daalde in november met 0,9 procent in vergelijking met de maand ervoor, zo blijkt uit de prijsindex van het CBS voor bestaande koopwoningen. De verkoop zakte zelfs met bijna 30 procent in tot ruim 11.600 woningen.

Buiten Randstad

In vergelijking met november vorig jaar stegen de prijzen nog wel met 1 procent, ver onder de inflatie van 2,3 procent op jaarbasis. In de voorgaande maanden werden op jaarbasis nog stijgingen van meer dan 2 procent genoteerd. ,,De prijsstijging is in de loop van 2008 sterk teruggelopen”, constateert het CBS.

Vooral buiten de Randstad wordt de pijn gevoeld. In Zeeland en Groningen daalden de prijzen met respectievelijk 3 en 2 procent. In Gelderland, Noord-Brabant en Limburg werden dalingen van meer dan 1 procent genoteerd. De prijzen van nagenoeg alle woningtypen zakten. Hoekwoningen en vrijstaande huizen waren het minst in trek. Twee-onder-een-kapwoningen namen nog wel in waarde toe, met 0,4 procent.

Koopsom

De gemiddelde koopsom bedroeg ruim 245.000 euro tegen 259.000 euro in oktober. Het gaat hier om een daling van meer dan 5 procent, maar de gemiddelde koopsom is geen indicator voor de prijsontwikkeling van koopwoningen, zei een woordvoerder van het Kadaster. In de index die het CBS publiceert, is rekening gehouden met het type woning dat wordt verkocht.

De situatie op de Nederlandse huizenmarkt is nog wel rooskleuriger dan in Groot-Brittannië en de Verenigde Staten. Daar worden al geruime tijd op jaarbasis dalingen van meer dan 10 procent gemeld.

Wat 2009 gaat brengen, is hoogst onzeker. Het Financieele Dagblad meldde eind vorige maand dat volgens Rabobank-topman Bert Heemskerk de huizenprijzen de komende twee jaar met 10 tot 20 procent kunnen dalen. De bank ontkende echter dat Heemskerk deze uitspraak had gedaan. Een grote projectontwikkelaar, Verwelius Bouwmaatschappij, liet zich onlangs tegen zakenblad Quote ontvallen dat volgend jaar een prijsval van rond de 30 procent mogelijk is.

Data : Rapport Kadaster

Jongeren krijgen op de woningmarkt komende maanden bijna geen hypotheek meer. Aan starters zonder een vast arbeidscontract verstrekken veel banken volgend jaar geen lening meer. Door de financiële crisis gaat de kredietmarkt op slot voor risicogroepen, constateert financieel adviseur Nationale Hypotheek Pas (NHP), die hypotheekaanbiedingen vergelijkt.

Banken zien starters zoals de tienduizenden uitzendkrachten als een financieel risico, tenzij zij zelf veel spaargeld inbrengen.

De starters – jongeren en zestigplussers – krijgen door beperkingen die banken opleggen het volledig benodigde hypotheekbedrag niet meer. Dat betekent dat ze geen woning kunnen kopen.

BLG Hypotheken, onderdeel van SNS Bank, is de eerste verstrekker die sinds 15 december openlijk meldt jonge aanvragers tot 24 jaar per 1 januari geen volwaardige hypotheek te financieren.

„We zijn ertoe gedwongen door de kredietcrisis”, reageert BLG-zegsman Peter Jansen. „We moeten voorzichtiger worden, ook omdat we behoorlijk wat betalingsachterstanden onder jongeren constateren. Veel banken melden het niet op papier, maar weigeren de hypotheek nu wel. Wij zijn er eerlijk over. De markt is niet stabiel, iemand met een tijdelijk contract bij DAF krijgt dus geen hypotheek.” Vereniging Eigen Huis ziet dat jonge woningzoekers moeilijker leningen krijgen. „Mensen met twee inkomens, van wie er een geen vast inkomen heeft, dat was de eerste helft van dit jaar geen probleem”, aldus de zegsman. „Nu wel, al is de ene bank strenger dan de andere.”

Bouwsector

Veel banken vragen al meer rente. Voor starters loopt die zeer hoog op of de hypotheek wordt helemaal niet verstrekt, toont NHP.

„Dit is geen klein probleem: de starters behoren traditioneel tot de grootste groepen woningkopers”, zegt NHP-directeur Pieter Lijesen. „Deze hypothekenstop krijgt zware consequenties voor de economie: als starters op de woningmarkt wegblijven, worden aanzienlijk minder woningen verkocht, huizenprijzen zullen nog harder zakken. De markt valt verder stil, waardoor ook de bouwsector, en dus de hele economie, wordt geraakt.”

Het kabinet overweegt de overdrachtsbelasting, betaald over een verkochte woning, te verlagen en de Nationale Hypotheek Garantie te verhogen om de huizenverkoop aan te jagen.

„Sympathiek, maar millimeterwerk”, reageert Lijesen. „Minister Bos moet de banken na de staatssteun dwingen meer krediet te verstrekken.”

De Nederlandse Vereniging van Makelaars vindt het nog geen tijd voor paniek.

bron: de Telegraaf

Tv-programma’s over de huizenmarkt voelen de pijn van de kredietcrisis. Konden de camera’s van de TV Makelaar er tot voor kort nog wel voor zorgen dat een moeilijk te verkopen huis alsnog van eigenaar verwisselde; inmiddels is dat niet vanzelfsprekend meer. Ook de schrijvers van de nieuwe Net 5-serie Verborgen Gebreken, over het hippe makelaarswereldje in Amsterdam, zijn getroffen. Wat te doen met achterhaalde scripts vol hosannaverhalen over een overspannen woningmarkt?

Net 5 erkent de omslag: ‘We hebben de eerste twee afleveringen gezien en daar is inderdaad nog sprake van een oververhit wereldje waarin makelaars tegen elkaar opboksen. Maar de serie draait vooral om de hoofdpersonen en hun belevenissen. Het blijft tenslotte fictie.’ De woordvoerster denkt dat kijkers wel zullen begrijpen dat het er op de echte woningmarkt inmiddels minder ruig aan toegaat. De schrijvers hebben bovendien de mogelijkheid om de actualiteit in te passen, omdat nog niet alle afleveringen zijn opgenomen. ‘De makers van de serie, NL Film & TV, staan voortdurend in contact met echte makelaars in het Amsterdamse, dus andere verhaallijnen zijn mogelijk.’

Amsterdam-Zuid
Verborgen Gebreken gaat over drie vrouwen en twee mannen die samen een goedlopend makelaarskantoor in Amsterdam-Zuid runnen. Hoofdrollen worden gespeeld door Jennifer Hoffman, Maryam Hassouni, Ricky Koole, Egbert Jan Weeber en Frederik Brom. De serie is vanaf maart 2009 te zien.

Bij de TV Makelaar leek de impact van financiële crisis overduidelijk. In dit RTL4-programma gaat het om het kopen, verkopen en bekijken van (droom)huizen. Het verkoopgedeelte bleek dit seizoen echter een taaie, zo niet onmogelijke klus. Hoezeer het huis ook door de aan het programma verbonden stylist Michiel onder handen werd genomen; het bleef onverkocht. Sterker, tijdens de speciaal georganiseerde open dagen kwam er soms niemand opdagen.

Meer factoren
RTL 4 zegt dat de tegenvallende verkopen niet alleen zijn te wijten aan een veranderende markt. ‘Er zijn zoveel andere factoren, zoals de staat van de woning, de grootte en de ligging’, verklaart een woordvoerster. ‘Het is voor kijkers nog altijd interessant om te zien wat er allemaal komt kijken bij huizen, in de breedste zin van het woord. Bovendien geeft de stylist handige trucs zodat je je huis alsnog kunt verkopen.’

Toch verliep het afgelopen seizoen allesbehalve geruststellend. Het begon met de Rotterdamse kubuswoning in de eerste aflevering van het seizoen. Hoewel er nog wel wat mensen kwamen kijken, deed niemand een bod. Het huis staat volgens de site van TV Makelaar nog steeds te koop. Een aflevering later streek het programma neer op de Bergenboulevard in Amersfoort. ‘Hele leuke huizen, mooie uitstraling en ook nog zeer betaalbaar’. De twee huizen bleven akelig leeg tijdens de open dagen en zijn nog altijd niet verkocht. In één van de laatste afleveringen van het seizoen werd een leegstaand huis in Beetsterzwaag nog helemaal opgepimpt. Over de afloop werd dit keer gezwegen. De site van het programma schept ook hier duidelijkheid: ‘Nu is het enkel nog wachten op de nieuwe eigenaar.’

bron: de Volkskrant

De bouw van 43 woningen in de Leidsche Rijn-wijk Terwijde is door projectontwikkelaar Bouwfonds afgeblazen.

Voor de woningen was nauwelijks belangstelling. Op een informatiebijeenkomst kwamen onlangs maar vijf belangstellenden af. ‘Er liepen meer makelaars dan potentiële kopers rond’, zegt Hans Slappendel, directeur van Bouwfonds.

De projectontwikkelaar wilde in de spoorzone negen vrijstaande woningen en 34 geschakelde woningen bouwen in het duurdere segment. De prijzen zouden tussen de 290.000 en 600.000 euro hebben gelegen. ‘Voor starters zijn dit moeilijke woningen. Doorstromers willen eerst hun huidige woning kopen. Vanwege de kredietcrisis is er vanuit de markt te weinig belangstelling. Dat doet zeer en daarmee zijn we natuurlijk niet blij’, zegt de directeur.

Bouwfonds wil hoe dan ook volgend jaar aan de slag in Terwijde. ‘We gaan nu bekijken of we met heel iets anders komen of dat we het plan dat er al ligt iets aanpassen’, legt Slappendel uit. Morgen is er een informatiebijeenkomst voor een ander nieuwbouwproject van Bouwfonds: het Singelkwartier in Grauwaart (ook Leidsche Rijn). ‘Hier verwacht ik meer belangstelling voor, omdat de prijzen iets lager liggen’, spreekt Slappendel hoopvol.

Het is voor het eerst sinds jaren dat Bouwfonds een project moet afblazen. Slappendel: ‘Zes jaar geleden hadden we ook een mindere periode.’

In de jaren 90 kwamen er steeds meer tweeverdieners, terwijl banken deze tweede inkomens zijn gaan meetellen bij de bepaling van de leencapaciteit. De huizenmarkt heeft op zijn beurt ook de economie gestimuleerd. Huishoudens die al een koopwoning hadden, konden immers de gestegen overwaarde van hun huis verzilveren door hun hypotheek over te sluiten. Hiermee beschikten ze over een flinke bron van extra bestedingen. Bestedingseffecten kunnen zich ook op indirecte wijze voordoen, dus zonder verhoging van de hypotheek. Huizenbezitters die de waarde van hun woning zien stijgen voelen zich immers rijker en passen hun consumptiepatroon.

De Nederlandse economie draait voor 60% op consumptie

De afgelopen jaren zijn er vele miljarden aan overwaarde verzilverd via tweede hypotheken en oversluitingen. Een groot deel werd weer geïnversteerd in de eigen woning. De rest is gebruikt voor talloze andere zaken, zoals auto’s, electronische apparatuur en vakanties. Als gevolg van deze bestedingsimpuls is het Nederlandse BBP enorm gegroeid.

Nederland heeft een te grote financiële sector

De invloed van de huizenmarkt op de economische groei is dus groot, wat natuurlijk direct de vraag oproept wat er zal gebeuren bij een sterke neerwaartse beweging van de huizenprijzen. Er is weinig fantasie voor nodig om te begrijpen dat de sterke stimulans voor de economie die we de afgelopen jaren hebben gezien ook in omgekeerde richting kan werken.

De spaarquote van Nederlandse gezinnen sinds 2003 ieder jaar negatief is geweest. Niet nul als in Amerika, maar negatief. In 1995 spaarden we nog 5%. Nu besteden we dus ons hele beschikbare inkomen en dan nog wat extra. We ontsparen. Maar de nationale spaarquote is toch positief?
Ja, maar dat komt voor wat betreft de gezinnen omdat er voor ons gespaard wordt, via de pensioenfondsen. Nederlanders zijn gedwongen spaarders geworden. Dankzij ons kapitaaldekkingsstelsel kunnen werknemers zich permitteren hun hele inkomen uit te geven.

Gecorrigeerd voor inflatie zijn de huizenprijzen nu veel hoger dan tijdens de vorige hausse in de jaren zeventig. In 1978 werd toen een piek bereikt die in reële termen ruim 30 procent onder het huidige prijsniveau lag. Deze piek bleek bovendien onhoudbaar: tussen 1978 en 1983 ging maar liefst eenderde van de huizenprijzen af.

bron: DNB

Mededingingsautoriteit NMa gaat de makelaardij de komende periode nauwlettend volgen om verboden prijsafspraken te voorkomen.

Dat heeft de autoriteit gisteren gemeld naar aanleiding van publicaties in het Eindhovens Dagblad van afgelopen week. Daarin werden door een makelaar uitspraken gedaan die de NMa uitlegt als een mogelijke prijsafspraak.Makelaars in de regio Eindhoven zouden de prijzen van huizen niet verlagen omdat dat de verkoop niet bevordert.

De NMa viel over de stelling dat makelaars daarover overleg voeren. ,,In welke setting het zou gebeuren, weten we niet. Maar we slaan op elke vorm van overleg aan”, aldus een woordvoerster van de NMa. ,,Wij houden dit de komende periode in het hele land scherp in de gaten.” De NMa hoopt op tips van consumenten. ,,Als mensen prijsafspraken vermoeden, kunnen ze zich altijd bij ons melden. De markt moet zijn werk doen.”

bron: Nederlands Dagblad

De huizenprijzen in Amsterdam kunnen met 5 tot 10% dalen.

Gemiddelde
Dat zegt Rabo-topman Bert Heemskerk in een exclusief interview met RTL Z. De Rabo-economen gaan er vanuit dat er in 2009 per saldo geen sprake zal zijn van een daling van de huizenprijzen. ‘Maar dan is sprake van per saldo en een gemiddelde’, aldus Heemskerk.

Indicatie
Heemskerk zegt van makelaars in Amsterdam gehoord te hebben dat de omzetten in november en december drastisch zijn teruggelopen. Dat zou een indicatie kunnen zijn van een lichte daling van 5-10%, aldus Heemskerk.

bron: RTL Z

Opmerking: De totale hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens is in het afgelopen decennium meer dan verdrievoudigd en de huizenprijzen zijn de afgelopen tien jaar ruim verdubbeld. Dit is Heemskerk blijkbaar ‘vergeten’

Europese banken hebben de grootste leverage (hefboomeffect)

Zoals je aan onderstaand plaatje kunt zien zijn de banken hier in Europa de grootste gokkers. De verhouding tussen eigen vermogen en uitgeleend vermogen is hier het grootst. Dat het lijntje steiler omhoog wijst vanaf het moment dat de kredietcrisis is niet vreemd. Het eigen vermogen verminderde in rap tempo, terwijl de uitgeleende bedragen bleven staan.

Heemskerk (Rabobank) over securitisatie en leverage

Bron: Middelkoop Nieuws-Flash en RTL Z

Huizenkopers kunnen voorlopig niet rekenen op een verruiming van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). CDA en PvdA gaan toch mee met het kabinet om eerst andere maatregelen te onderzoeken waarmee de woningmarkt uit het slop kan worden getrokken.

Twee weken geleden steunden CDA en PvdA een voorstel van de VVD om het maximale bedrag waarover de hypotheekgarantie geldt, te verhogen van 265.000 naar 350.000 euro. Daarmee krijgen banken ook bij duurdere huizen de zekerheid dat de hypotheek wordt terugbetaald.

Door de financiële crisis worden op dit moment veel minder huizen verkocht dan enkele maanden geleden. Een hogere NHG kan kopers over de streep trekken toch een nieuwe woning aan te schaffen. Volgens minister Bos van Financiën kost een verhoging van de NHG 40 miljoen euro, geld dat beter voor andere maatregelen gereserveerd kan worden.

Verantwoordelijk minister Eberhard van der Laan voor Wonen en Wijken schat dat anders in. Hij denkt dat de kosten slechts een fractie van dat bedrag zullen zijn. Bovendien zullen grofweg 20.000 mensen extra van de hypotheekgarantie gebruik maken als deze wordt opgehoogd. Toch wil de minister de garantie nu niet verhogen, „met de nadruk op nu”, aldus de bewindsman.

Volgens Van der Laan gaat het namelijk helemaal niet zo slecht met de woningmarkt. Hij krijgt steun van de Tweede Kamer om tot eind januari na te denken over een reeks maatregelen die kunnen worden ingezet als de markt voor woningen inzakt. Hij denkt onder meer aan steun aan mensen die de maandelijkse rentelasten niet kunnen dragen doordat zij werkloos zijn geworden.

Overigens stellen CDA en PvdA dat zij over het verhogen van de hypotheekgarantie van mening zijn veranderd door kritiek van de gemeenten. De steden vrezen hoge kosten omdat zij op dit moment de helft van de waarborg dragen. De gemeenten willen zelfs al langer helemaal van hun garantstelling af. Volgens minister Van der Laan zal deze wens echter „een stevige discussie” met hem gaan opleveren.

Het aantal faillisementen groeit volgend jaar in Nederland harder dan in andere Europese landen. Euler Hermes, de grootste kredietverzekeraar ter wereld, verwacht op basis van eigen onderzoek dat het aantal faillisementen in Nederland met ruim 38 procent toeneemt.

Met deze toename staat Nederland bovenin de faillissementsindex van het concern. In de lijst, met vooral ontwikkelde economieën, staan alleen de Verenigde Staten en Hongkong hoger. Het Verenigd Koninkrijk staat net onder Nederland met een stijging van 34 procent.

De groei van het aantal faillisementen is een gevolg van de financiële crisis en de economische teruggang. Volgens de kredietverzekeraar heeft vooral de verslechtering van de Duitse economie grote gevolgen voor het Nederlandse bedrijfsleven.

bron: eulerhermes.com

Het is in het afgelopen kwartaal een stuk lastiger geworden voor huishoudens om een krediet te krijgen. Dat blijkt uit het Statistisch Bulletin van De Nederlandse Bank. Uit het onderzoek naar de kredietverlening van de 6 grootste Nederlandse banken blijkt onder meer het volgende:

• 80 procent van de banken zegt de voorwaarden voor hypotheken in het vierde kwartaal te hebben aangescherpt. In het derde kwartaal was dat nog 40 procent. Een verdubbeling dus.

• 80 procent van de banken zegt de voorwaarden voor consumptief krediet en andere leningen aan huishoudens te hebben aangescherpt. In het derde kwartaal was dat nog 20 procent. Een verviervoudiging dus.

• Ook zeggen banken dat dat de vraag naar leningen en kredietfaciliteiten in het vierde kwartaal fors is afgenomen, voor zowel ondernemingen en huishoudens.

• 60 procent van de banken zegt dat de vraag naar hypotheken in het vierde kwartaal is gedaald. Dat was in in het derde kwartaal 40 procent.

bron data: Statistisch Bulletin december 2008

Conclusie
De banken zijn dus op het gebied van kredietverstrekking aan huishoudens in het vierde kwartaal beduidend somberder gestemd dan in het derde kwartaal. En dat terwijl in de laatste 3 maanden de roep om soepeler kredietverstrekking aan huishoudens en bedrijven, na alle overheidssteun, juist veel harder is geworden.

bron: RTL Z

Een van ’s lands grootste betonbaronnen, Bert Verwelius, schetst een inktzwart scenario voor de Nederlandse vastgoedmarkt. Verwelius, met een vermogen van €242 miljoen op plaats 126 in de Quote 500, schaart zichzelf onder de overlevers.

In het januarinummer van Quote – vanaf 18 december in de winkel – geeft de eigenaar van de Verwelius Groep zijn visie op de vastgoedsector. Geen rooskleurig verhaal: ‘Dan staat er in de media dat de prijzen in de woningmarkt komend jaar met 1,5% naar beneden gaan’, aldus Verwelius. ‘Het liefst zou ik dat natuurlijk zo zien, maar een procent of dertig lijkt mij aannemelijker.’

De cijfers lijken de investeerder gelijk te geven: volgens onze betonbarometer is zijn bedrijf kerngezond en steekt Verwelius met kop en schouders uit boven de concurrentie. Zag hij de ellende dus aankomen? Verwelius: ‘Twee jaar geleden zagen wij dat de huizenprijzen stagneerden en toen hebben we voorbereidingen getroffen. Zorg dat je geen grote projecten in de verkoop hebt en dat je nagenoeg geen leegstand hebt.’

Of de bouwer gelijk krijgt en genoeg spek op de botten heeft laten groeien, is een kwestie van tijd. Wel lijken er een aantal prominente vastgoedboys op omvallen te staan.

bron: Quotenet.nl

zie ook: ‘Huizenprijs is al met een kwart omlaag.’ – Economie – de Volkskrant

Gemeenten willen niet langer garant staan voor hypotheken die met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zijn afgesloten. De risico’s zijn voor hen „onacceptabel hoog” en er is te weinig geld gereserveerd

Dat stelt de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG).

De gemeenten willen af van een afspraak met het Rijk over de NHG uit begin jaren negentig. Volgens deze afspraak zijn gemeenten en Rijk samen achtervanger als geldverstrekkers hun geld niet meer kunnen vorderen van huizenbezitters in financiële problemen.

In een rapport over de toekomst van de NHG, dat onlangs naar de Tweede Kamer is gestuurd, wordt voorgesteld de achtervang van alle nieuw te verstrekken NHG-garanties over te hevelen naar het Rijk. Een alternatief is dat het Rijk ook de achtervang voor bestaande NHG-garanties voor zijn rekening neemt. Beide opties zijn onderdeel van de gesprekken met het Rijk, zegt een VNG-woordvoerder. De nieuwe situatie zou in 2010 moeten ingaan.

De gemeenten willen van de afspraak af omdat ze denken dat ze het niet kunnen betalen. Voor de huidige regeling is geld ondergebracht in het Waarborgfonds Eigen Woningen. Dat fonds betaalt de geldverstrekker het verschil tussen de hypotheekschuld en de verkoopprijs als de eigenaar zijn woning gedwongen moet verkopen. Het waarborgfonds, dat wordt gevuld met premies van huizenkopers, omvat ruim 400 miljoen euro. Het staat garant voor bijna een miljoen hypotheken (tot 265.000 euro) met een gezamenlijke waarde van ongeveer 97 miljard euro.

„Maar wat als er massaal aanspraak op de NHG wordt gemaakt?” zegt een VNG-woordvoerder. „Dat potje is zó leeg, dat kan ik je wel vertellen. De waarde van de uitstaande hypotheken is vele malen hoger dan het potje dat er is.”

Gemeenten vinden al jaren dat hun risico’s te groot zijn, zegt de VNG. Met de huidige woningmarkt zijn de risico’s alleen maar gestegen. Niet alleen is de kans op gedwongen verkopen groter, ook is de restschuld per huis groter als de huizenprijzen dalen. De Kamermotie, die vorige week werd aangenomen. om de NHG te verhogen van 265.000 euro tot 350.000 euro zou voor nog meer risico zorgen, stelt de VNG. Het kabinet ziet niets in die motie, zei minister Bos (Financiën, PvdA) vrijdag: „Daarmee los je geen probleem op. Wat we nu zien, is dat de overspannenheid op de woningmarkt eraf gaat. En daar is niets mis mee.”

In 2007 werd 24 miljoen euro uitgekeerd. Gemiddeld ging het om ruim 31.000 euro per woning. Minister Van der Laan (Wonen, Wijken, Integratie, PvdA) komt in het voorjaar met een visie op de toekomst van de woningmarkt. Daarin wordt de positie van de NHG meegenomen.

bron: nrc.nl

Hieronder een artikel uit het NRC Handelsblad van 8 juli 2002.

Gestegen huizenprijzen, een vriendelijk fiscaal regime voor woningbezitters en soepele voorwaarden bij banken hebben er de afgelopen jaren toe geleid dat Nederlanders zich steeds dieper in de hypotheekschulden steken. Met name jonge huizenbezitters zijn kwetsbaar.

Het nieuwe huis is pas vijf jaar oud, maar toch wilde Jeroen van Bilsen uit Helmond een nieuwe keuken, een andere badkamer en een nieuwe laminaatvloer. Ook de muren moesten flink onder handen genomen worden. ,,Smaken verschillen natuurlijk, maar de muren waren in alle kleuren van de regenboog geschilderd, een deel was niet gestuct en de keuken was wel heel primitief.”

Van Bilsen (31), marketeer bij een IT-bedrijf, is starter op de woningmarkt. Hij kocht onlangs met zijn partner voor 215.000 euro zijn eerste huis. Hij nam een fors hogere hypotheek om behalve de notaris en de overdrachtsbelasting ook de verbouwing te financieren. In totaal leende Van Bilsen 260.000 euro. ,,Dat kon omdat de geldverstrekker bereid was maximaal 125 procent van de waarde ná de verbouwing te financieren.”

Daarmee zat hij ook wel zo’n beetje aan zijn maximum. Om de maandlasten te drukken, leende hij ongeveer een derde aflossingsvrij. De rest zit in een beleggingshypotheek. Van Bilsen en zijn vriendin zijn beiden ongeveer een derde van hun inkomen kwijt aan de hypotheek. ,,Dat is een hoop geld”, geeft hij toe, ,,maar we hoeven er niet krom voor te liggen. Bovendien staan we aan het begin van onze loopbaan, dus we verwachten dat we wel meer gaan verdienen.”

Van Bilsen staat model voor de woonconsument zoals die naar voren komt uit de onlangs verschenen studie van De Nederlandsche Bank over de vermogensaanwas bij particulieren. Nederlanders kopen steeds vaker een huis, ze sluiten daarvoor steeds hogere hypotheken af en ze nemen daarbij steeds meer risico. Het Bureau Krediet Registratie meldde gisteren dat het aantal mensen met een betalingsachterstand op hun hypotheek ,,schrikbarend” stijgt.

Iets meer dan de helft van alle huishoudens heeft een eigen huis. Zo’n driekwart van alle afgesloten hypotheken is een ‘tophypotheek’, waarbij het geleende bedrag hoger is dan de aankoopprijs van de woning. Van de 300 miljard euro aan uitstaande hypotheken is minder dan een tiende gefinancierd met een traditionele lineaire of annuïteitenhypotheek. In fiscaal aantrekkelijkere hypotheekvormen als de spaar- en beleggingshypotheek zit resp. 33 en 20 procent van de nationale hypotheekschuld. Veertig procent bestaat zelfs uit aflossingsvrije hypotheken, waarbij de schuld aan het einde van de looptijd nog net zo hoog is als aan het begin. Zij gaan ervan uit dat de waarde van het huis minimaal gelijk blijft en in het beste geval stijgt, zodat bij verkoop in elk geval de hypotheek afbetaald kan worden. Wanneer zij hun huis echter tegen een lagere prijs moeten verkopen, door onvoorziene omstandigheden of omdat de huizenprijzen zijn gedaald, blijven zij met een restschuld zitten.

In het slechtste geval kom je nooit meer van zo’n schuld af, zegt een makelaar die liever niet met zijn naam in de krant wil. ,,Vorig jaar had ik nog te maken met een jong stel dat samen een huis van zo’n 650.000 euro kocht. Kort daarna werd hij verliefd op een ander en moest het huis verkocht worden. Nu zitten ze allebei diep in de schulden.” Ook mensen die een groter huis kopen zodra ze kinderen krijgen, overschatten vaak hun financiële mogelijkheden. ,,Ze staan er niet bij stil dat kinderen veel geld kosten, vooral als ze ouder worden.” Banken zijn volgens hem veel te soepel met hoge hypotheken. ,,Mensen krijgen soms hypotheken van zes keer hun jaarinkomen, of ze gebruiken het volledige inkomen van één van beide partners voor de hypotheek. Dat is absoluut onverantwoord. Vier keer het jaarinkomen is echt maximaal.”

Volgens directeur Anton van den Bol van Hypotheekvisie, een keten van hypotheekadviseurs (,,Wij ‘verplaatsen’ jaarlijks zo’n drie miljard gulden”) valt het best mee met die te hoge hypotheken. ,,Het gaat vooral om iemands risicoperceptie. Hoe comfortabel voelt hij zich bij een bepaalde hypotheek?” Hoe hoog een hypotheek kan zijn, hangt volgens Van den Bol van veel factoren af. ,,Een hoge aflossingsvrije hypotheek hoeft geen bezwaar te zijn. Bij iemand met een goede opleiding en een huis op een mooie lokatie kan dat best. Je moet kijken naar het toekomstperspectief van zo iemand. Hoe ziet zijn carrièreverloop eruit? Ligt er nog een grote erfenis in het verschiet?”

Van den Bol ziet weinig in een ouderwetse annuïteitenhypotheek, die in dertig jaar het huis afbetaalt. ,,Met zo’n hypotheek leef je arm en sterf je rijk. Dat is net zoiets als blind de hypotheek nemen met de laagste rente. Dat vind ik klanten lokken met spiegeltjes en kraaltjes.” Van den Bol ziet geen bezwaar in verstrengeling van zaken als hypotheek, beleggingen en pensioenopbouw. ,,Die kunnen elkaar heel goed aanvullen. Je kunt bijvoorbeeld best je hypothecaire lening en een spaar- of beleggingspot voor later scheiden. Dan kun je altijd nog zien of je dat geld gebruikt om de hypotheek af te lossen, of als aanvulling op je pensioen.”

Mede door dit soort hybride hypotheekvormen worden huishoudens steeds afhankelijker van ontwikkelingen op de woningmarkt en het klimaat op de beurs. Wie niet over reserves beschikt, is met zijn hoge hypotheekschuld al snel financieel kwetsbaar, constateert De Nederlandsche Bank. Dit geldt met name voor jonge huizenbezitters.

Deels is dat ook de schuld van de overheid, die het kopen van een eigen huis fiscaal aantrekkelijk heeft gemaakt. Geldverstrekkers hebben hieraan bijgedragen door de voorwaarden voor hypotheken te versoepelen en de maximale bedragen te verhogen. Ook de door de gestegen huizenprijzen ontstane mogelijkheid om een hypotheek te nemen op de overwaarde van je huis heeft ervoor gezorgd dat men zich dieper in de schulden steekt.

Sinds medio jaren negentig heeft ruim een derde van de woningbezitters een deel van de overwaarde van hun huis verzilverd en gebruikt voor verbouwingen, vakanties, auto’s en wasmachines. Eén op de zeven huishoudens maakte de volledige overwaarde te gelde. In totaal incasseerden zij zo’n 33 miljard euro. Met name in 1999 en 2000 is hier veel gebruik van gemaakt, omdat het nieuwe belastingstelsel de mogelijkheden hiertoe fors beperkte. Sindsdien kun je nog wel een hypotheek nemen op de overwaarde, maar is de rente alleen aftrekbaar als het geld in het huis wordt geïnvesteerd.

Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD) wijst consumenten op het risico van een te hoge hypotheek. ,,Voor je een hypotheek neemt, moet je beoordelen hoeveel lasten je kunt dragen. Het is niet de bedoeling dat je, na aftrek van de hypotheeklasten, een inkomen op bijstandsniveau overhoudt”, zegt Hanke Boer van het NIBUD. ,,Veel mensen kijken vooral hoeveel ze maximaal kunnen lenen. Maar ze moeten juist kijken hoeveel ze maximaal kunnen betalen zonder in problemen te komen.” Volgens haar staan maar weinig mensen stil bij de vraag of ze de lasten nog kunnen opbrengen als ze werkloos of arbeidsongeschikt worden. ,,Vaak gaat het zo dat als mensen een huis hebben gezien dat ze graag willen hebben, ze alles in het werk stellen om de financiering rond te krijgen. Ze vragen zich te weinig af of die wel past binnen hun budget.”

Floris Groot Bramel (28) zou kunnen doorgaan voor zo’n jonge, kwetsbare huizenbezitter. Zelf ziet hij dat anders. ,,Ik ben jong, alleenstaand en mijn inkomen gaat de komende jaren nog wel stijgen.” Groot Bramel, consulent Werk en Inkomen, kocht onlangs voor 135.000 euro in Almere zijn derde eigen huis. Hij leende 150.000 euro, voor tweederde een spaarhypotheek, de rest aflossingsvrij. ,,Met die combinatie kon ik maximaal lenen”, aldus Groot Bramel, die bijna de helft van zijn inkomen kwijt is aan zijn hypotheek. ,,Ik durf het risico wel aan. Ik heb liever een mooi huis dan een grote auto.” Volgens Groot Bramel had hij ook weinig andere keus. ,,Voor huren ben je ook minimaal 500 euro per maand kwijt. Nu betaal ik wel wat meer, maar bouw ik ook iets op.”

bron: NRC Handelsblad (8 Juli 2002)