huizenmarkt-zeepbel.nl

Vroeger werd iedere periode van economische krimp een depressie genoemd. Na de ongekend zware depressie van de jaren dertig begon men het woord recessie te gebruiken voor de cyclische periodes waarin de economische activiteit afneemt.

De meest gangbare definitie voor een recessie is wanneer het bbp twee kwartalen op rij krimpt. Economen hebben bezwaren tegen deze definitie, allereerst omdat het andere variabelen als werkloosheid en consumentenvertrouwen negeert en ten tweede omdat nooit precies bepaald kan worden wanneer een recessie begint of eindigt.

Volgens het IMF is er sprake van een wereldwijde recessie als de wereldeconomie met minder dan 3% groeit. Voor een depressie bestaat geen algemeen geaccepteerde definitie. Sommigen spreken van een depressie als de economie in een bepaalde periode met meer dan 10% krimpt of als een recessie meer dan drie jaar duurt. In de VS daalde tijdens de De Grote Depressie het BBP met bijna 30% .

De val van de huizenprijzen beperkt zich niet meer tot de VS, maar is een wereldwijd gebeuren. Bovendien lijkt het erop dat het eind van de prijsdaling nog niet in zicht is. De daling in de VS kenmerkt zich niet alleen door zijn intensiteit, maar ook door het bereik. Volgens Case-Shiller`s 2O-city index daalde in september de prijzen in vrijwel alle Amerikaanse steden. In Las Vegas zelfs met 31,1% ten opzichte van vorig jaar.

Volgens de Mortgage Bankers Association nam de vraag naar hypotheken in november echter weer toe. Dit kwam door een renteverlaging nadat de Amerikaanse centrale bank voor 500 miljard dollar aan hypotheeksecurities kocht van grote hypotheekverstrekkers zoals Fannie Mae en Freddy Mac en voor 100 miljard dollar van hun schulden overnam. Weliswaar worden er meer aanvragen voor huizenfinanciering gedaan, het merendeel ervan wordt afgewezen.

Ook de Chinese huizenmarkt krijgt de nodige klappen. Hoewel de huizenprijzen in China nog steeds hoger liggen dan een jaar geleden, is het verval ook hier ingetreden – in steden als Sjanghai zijn de prijzen het derde kwartaal met 19,5% gedaald. Ook de Chinese bouw lijdt: bouwactiviteiten tuimelden in oktober met 16,6% en analisten verwachten voor 2009 een verdere daling met 30%.

bron : Economist, The & Global Property Guide

Herinner jij je de huizenprijsdip van begin jaren tachtig? Waarschijnlijk niet. Je moet minstens 45 jaar zijn om zelf te hebben ondervonden dat de woningprijzen vanaf 1978 zes jaar lang kelderden. De doorsnee woning verloor toen 35 procent waarde. Tot overmaat van ramp kampten we door de tweede oliecrisis met 25 procent inflatie per jaar. Wat een pech voor de woonstarter van 1978. In vier jaar tijd leed hij een reëel vermogensverlies van 55 procent. Dat was nog exclusief zijn betaalde koperskosten.

Maar anno 2007 lijkt er geen vuiltje aan de lucht. De huizenprijzen stijgen immers alweer 22 jaar. Geen wonder dat jonge mensen, die nu starten op de woningmarkt, denken dat huizenprijzen per definitie stijgen. Dat is een mythe, blijkt uit historisch onderzoek van vastgoedhoogleraar Piet Eichholtz. Eichholtz verzamelde de koopprijzen van de panden op de Amsterdamse Herengracht van 1650 tot nu. Door deze prijzen te corrigeren voor inflatie construeerde hij de Herengracht-index. Bekijk je die index in een grafiek dan zie je geen continu stijgende lijn, maar een grillig berglandschap met hoge toppen en diepe dalen. En inderdaad: de huizenprijzen zijn nu historisch hoog, maar nog net iets hoger waren ze in 1736. Toen werd, omgerekend in euro’s van nu, ruim 2,6 miljoen euro voor een Herengrachtpand neergeteld.

Prijsontwikkeling van panden aan de Herengracht sinds 1650, gecorrigeerd voor inflatie

Wat zegt dit de (aanstaande) huizenkopers van nu? Ik voorspel niks, maar mij vallen twee dingen op: Ten eerste staan onze huizenprijzen historisch gezien op een top. Ten tweede volgt na elke top een kleine of grote daling. Misschien gebeurt dat nu (nog) niet. Maar je moet niet denken dat een eigen woning je per definitie rijk maakt. Op de lange termijn houden huizenprijzen de inflatie bij, maar als je instapt op een top met een hoge hypotheek moet je bijna levenslang de hoofdprijs betalen voor een in waarde slinkend bezit.

bron: nrcnext.nl

De komende vier jaar kunnen de huizenprijzen in Nederland dertig tot veertig procent dalen. De prijscorrectie bedraagt volgens sommige berekeningen zelfs 42,5 procent.

Dit stelt onderzoeksbureau Redevco. De studie voorziet een soort ‘crash in de polder’ omdat de huizenprijzen lange tijd sneller stegen dan de besteedbare inkomens. Redevco verwacht op basis van ‘theoretische modellen’ een crash in de huizenmarkt, vergelijkbaar met de periode 1978-1983, na de oliecrisis.

Schrijver van de studie is Dick Vos van de afdeling onderzoek en strategie van Redevco (onderdeel van Cofra Holding, een fonds van acht miljard euro met de familie Brenninkmeijer als medeaandeelhouder).

Hij signaleert dat op overmatige stijging van de huizenprijzen zowel in binnen- als buitenland altijd een forse daling volgt. Zijn visie werd deze maand gedeeld door een zaal vol financiële experts.

De mate waarin de huizenprijzen dalen hangt volgens Redevco af van de vraag hoeveel ze sneller zijn gestegen dan de inkomens. Op de lange termijn kunnen huizenprijzen, aldus Vos, gemiddeld niet sneller stijgen dan de inkomens.

Vanaf 1970 namen de inkomens in Nederland gemiddeld met drie procent toe per jaar, de huizenprijzen met meer dan het dubbele. Uiteindelijk zijn de prijzen zo sterk gestegen dat ze 42,5 procent hoger zijn komen te liggen dan wanneer ze gelijk op waren gegaan met de inkomensgroei.

Bij een eventuele crisis komt dan, in navolging van de val van beurzen en daling van het consumentenvertrouwen, een correctie. Oorzaak is vooral dat instappers op de woningmarkt geen huis meer kunnen kopen. Huizen worden onbetaalbaar voor hen en daarop volgt volgens Redevco een correctie.

Veel experts hebben de afgelopen jaren gezegd dat de huizenmarkt in Nederland niet kwetsbaar is. Dat zou komen door de schaarste. De studie van Redevco logenstraft die redenering. In 1978 golden dezelfde omstandigheden, maar niettemin daalden de huizenprijzen tot begin jaren tachtig met 35 procent. Alleen waren de prijzen toen niet zo veel op de inkomens uitgelopen als nu, en was de correctie minder groot dan de crash die nu dreigt.

bron: Het PAROOL

Een meerderheid van de zogenoemde villavluchtelingen negeert de huidige kredietcrisis.

Maar liefst 75 procent van de Nederlanders, die in Duitsland willen gaan wonen, zegt zich niet tegen te laten houden door de financiële crisis. Integendeel, velen grijpen de economische malaise juist aan om Nederland te ontvluchten.

Dat blijkt uit een enquête onder ruim 200 bezoekers van de website Overdegrens.eu, die geldt als een vraagbaak voor ‘Nederduitsers’, Nederlanders die vanwege de torenhoge prijzen op de huizenmarkt de grens over zijn gevlucht of plannen in die richting hebben.

Ruim 44 procent van de bezoekers zegt dat de crisis hun beslissing om een huis in Duitsland te kopen niet beïnvloedt. Bijna 31 procent laat weten dat juist het tegendeel het geval is: de crisis stimuleert hen een woning in Duitsland te kopen vanwege de lage huizenprijzen die daar gelden. 25 procent zegt in deze onzekere tijden de beslissing uit te stellen tot er meer duidelijkheid is over de toekomst.

Een van de respondenten geeft aan persoonlijk geen gevolgen van de crisis te ondervinden. ,,Er wordt veel te veel nadruk gelegd op de crisis. Ik heb gewoon een vaste baan bij een stabiel bedrijf. Ik zie geen reden mijn beslissing uit te stellen.” De ‘villavluchteling’ zegt juist voordelen te zien om op dit moment de wijk te nemen: ,,Veel leveranciers willen je juist nu graag als klant. Er zijn hele leuke kortingen te bedingen bij het inrichten van je nieuwe huis.”

Wel kleven er nadelen aan de crisis, zo reageert mevrouw De Wit uit Almere, die zegt zo snel mogelijk naar Duitsland te willen verhuizen: ,,Er is slechts een groot obstakel. We willen niet eerder ons nieuwe huis in Duitsland laten bouwen als ons huidige huis is verkocht.”

Intussen spelen gespecialiseerde Duitsland-makelaars in op de huidige belabberde Nederlandse huizenmarkt door een dubbele hypotheekrente tijdens de bouw mogelijk te maken. ,,Zelfs in dat geval blijft een huis in Duitsland financieel aantrekkelijk”, aldus Sander Haas, samensteller van de website Overdegrens.eu.

Omdat de huizen er vaak aanzienlijk goedkoper zijn, wonen momenteel circa 30.000 Nederlanders in Duitsland.

bron: de Telegraaf

De verkoop van ‘gewone’ woningen in en rond de stad Utrecht staat inmiddels ook zwaar onder druk.
Dat blijkt uit voorlopige cijfers van NVM-makelaars over het laatste kwartaal van dit jaar waarover deze krant beschikt.

In het topsegment is de stagnatie op de woningmarkt al wat langer zichtbaar. Maar ook de verkoopaantallen van tussenwoningen in de ‘gewonere’ prijsklassen zijn ten opzichte van een jaar geleden bijna gehalveerd.

De prijzen zijn nog niet veel gedaald, maar huizen staan inmiddels in de stad Utrecht gemiddeld anderhalve maand en in Leidsche Rijn tweeëneenhalve maand te koop.

In Utrecht werden ten opzichte van een jaar eerder 45 procent minder tussenwoningen verkocht. Het aantal verkochte vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen was het afgelopen kwartaal letterlijk op een hand te tellen. Hoekwoningen en appartementen deden het nog het beste. Bij de NVM-makelaars staan intussen in de stad ruim 1700 woningen te koop. Een jaar geleden waren dat er nog maar 1077, een toename van bijna 60procent.

In Houten, Nieuwegein en IJsselstein is het beeld vergelijkbaar: ruim 40 procent minder verkochte woningen dan in het laatste kwartaal van 2007. In de regio staat nu 30 procent meer huizen te koop, in Houten zelfs bijna 60 procent. En terwijl in de Utrechtse randgemeenten bij elkaar een jaar geleden nog zestien vrijstaande huizen van eigenaar wisselden, was het er nu welgeteld één.

bron: AD.nl

Kees de Kort, analist bij AFS Capital Management: ,,Het jaar 2008 was een rampjaar voor de belegger en 2009 wordt een rampjaar voor de gewone Nederlander.

Het jaar begon nog redelijk, maar verslechterde zeer snel. De oorzaak van de crisis ligt in het falende toezicht op de banken. Er is veel te veel krediet verstrekt de laatste jaren, maar niemand die de banken daarvoor waarschuwde of ingreep.
De centrale bank moet de tap dicht doen als het te gezellig wordt in het café, in plaats van mee te drinken. De manier waarop de crisis nu wordt bestreden maakt de zaak alleen maar erger. De autoriteiten doen net of het een klassieke recessie is, veroorzaakt door vraaguitval. Daar reageren ze op door de vraag te stimuleren, door extra geld uit te geven en de rente te verlagen. Maar het probleem is juist dat er te veel schulden zijn gemaakt, met name in de Verenigde Staten. Die moeten worden terugbetaald. Dus geen extra geld in de economie pompen, maar juist schulden aflossen. Anders wordt de rekening alleen maar doorgeschoven naar de volgende generatie.’’

Kees de Kort gekozen tot beursgoeroe van het jaar

Cornelis Johannes de Kort (1956) was voor vier van de vijf juryleden de beste dit jaar. Met De Kort is het als met schimmelkaas: je houdt er van of je vindt het vreselijk, aldus de website van BNR. De analist bij AFS Capital Management heeft een reputatie hoog te houden als meest negatieve beurskenner van Nederland. Hij voorzag echter veel van de huidige economische problemen.

De radiocolumns van De Kort zijn legendarisch. Fundamentele onevenwichtigheden in de VS gaan de ‘aandelenmannetjes’ keihard raken, voorspelde hij. Zijn waarschuwingen werden door vele collega’s terzijde geschoven, tot de subprime- en kredietcrisis. Voor de één een ‘bromsnor’, voor de ander een eigenzinnige realist. De Amsterdammer heeft in ieder geval zijn naam definitief gevestigd.

“Kees de Kort loopt al jaren te mopperen over het gebrek aan gezond verstand op de beurs, maar kreeg wel gelijk”, aldus een jurylid. Andere juryleden: “Hij durfde tegen de stroom in te gaan. De Kort verwoordt op een duidelijke manier hoe de financiële wereld in elkaar steekt”. De redactie ontving tevens tientallen emails van lezers, meer dan de helft steunbetuigingen voor Kees de Kort.

Grote doorbraak
Runner-up Willem Middelkoop grijpt naast de titel, maar zal daar niet mee zitten. Dit jaar was zijn grote doorbraak. De journalist en auteur van bestseller ‘Als de dollar valt’ mag zich Nederlands bekendste analist noemen en is de beeldbuis niet af te slaan. Pauw & Witteman of DWDD…Is er een crisis, dan vragen we Willem. “Maar wat Peak Oil betreft werd het niet zijn jaar”, schreef een jurylid.

Kees de Kort gaat helemaal los…

In Groot-Brittannië hebben circa 32.000 makelaars hun baan verloren sinds het begin van de kredietcrisis. In anderhalf jaar tijd is het aantal makelaars bijna gehalveerd, blijkt uit een zaterdag gepubliceerd onderzoek in opdracht van de krant Daily Telegraph.

Het enorme banenverlies komt door de dramatische daling van woningenprijzen en het aantal verkochte woningen. Ongeveer 4000 makelaarskantoren, een kwart van het totaal, is gesloten in het afgelopen jaar. Ook onder meer taxateurs en hypotheekadviseurs hebben daardoor zwaar te lijden.

Officiële getallen over het aantal Britse makelaars zijn er niet. Maar uit het onderzoek van een topconsultant van de Britse nationale makelaarsvereniging blijkt dat het er naar schatting 80.000 waren in de zomer van 2007. Nu kunnen nog circa 48.000 mensen hun brood als makelaar verdienen.

bron: de Telegraaf

Hoe kon het zover komen? Aan het einde van dit bewogen jaar blikt econoom Arie van der Zwan terug. „De kredietcrisis leek onafwendbaar. Toch berust zij op concrete keuzes die zijn gemaakt en op concrete beslissingen die zijn genomen.”

In de wetenschap die zich bezighoudt met de economie is evenwicht een sleutelbegrip. Maar in de realiteit van het economisch leven is evenwicht ver te zoeken. Het afgelopen jaar is dat pijnlijk duidelijk geworden.

Lees hier verder

Arie van der Zwan VS Lex Hooduin (DNB – ex Rabo)

Kees de Kort en Arie van der Zwan over de Liquidity trap

Veel stellen in nieuwbouwwijken gaan uit elkaar. Maar hun huis raken ze niet kwijt

De huizenmarkt staat stil. Mensen kopen pas als ze eerst van hun oude huis af zijn. Soms doet dit extra pijn. Bijvoorbeeld bij jonge ouders die gaan scheiden.

Driebergen. Peter Kee heeft er wel slapeloze nachten van gehad. Het huis dat alsmaar niet verkocht werd. Mooie gezinswoning, nota bene in het dorpje Loenen aan de Vecht – dicht bij Amsterdam en in het groen. In mei zetten Kee en zijn vrouw het op de markt en pas begin december was de verkoop rond. De kredietcrisis had toen al zo hard toegeslagen dat ze genoegen namen met het enige bod: 20.000 euro onder de vraagprijs.

Ze hadden in mei al een prachtige woonboot gekocht, voor in september. „Toen leek de markt nog normaal”, vertelt Kee. „Uiteindelijk betaalden we vier maanden dubbele lasten en hadden we een hoop onzekerheid. Ik kreeg er buikpijn van.” Ze hebben drie jonge kinderen. Aan de andere kant is Kee nu al blij dat hij dat ene bod accepteerde, want in Loenen wordt momenteel niets verkocht.

De woningmarkt ligt sinds een paar maanden vrijwel stil. In november werden 11.600 woningen verkocht, 30 procent minder dan in oktober, volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek. Het wordt nu ook zichtbaar op straat. In Driebergen bijvoorbeeld, een groen dorp ten zuidoosten van Utrecht, staan 146 huizen te koop. Vóór de kredietcrisis waren dat er steevast negentig. In één mooie straat bij het bos hangen acht te-koopbordjes. Gemiddeld staan ze nu vier maanden te koop, voorheen was dat twee tot drie maanden.

Aan alle kanten opperen belangenorganisaties maatregelen om een huizencrisis te voorkomen. De één wil de hypotheekgarantie verhogen, de ander roept banken op om niet te kritisch naar hypotheekaanvragen te kijken. En weer een ander wil de zogeheten scheefhuurders (een te lage huur, gezien het inkomen) aanpakken zodat zij doorstromen naar de koopsector.

Daarom maakt makelaar Ans Groen zich zorgen over juist dit soort krantenartikelen, vertelt ze in haar kantoor in de Hoofdstraat in Driebergen. „Kopers zijn al afwachtend. De meeste mensen kopen nu pas iets als hun eigen huis is verkocht. Omdat ze anders met dubbele maandlasten zitten. We hebben dus weinig bezichtigingen. Maar als iedereen gaat zitten wachten, dan gebeurt er helemaal niets. En als er steeds over geschreven wordt dan worden consumenten nog voorzichtiger.”

Het is vooral onzekerheid over banen, die zowel kopers als banken voorzichtig maakt, zegt Hans André de la Porte, woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis. „Voorheen kreeg iedereen met een goed tijdelijk contract wel een hypotheek en nu zeggen banken: kom maar eens terug als je in vaste dienst bent. Of de potentiële koper vreest dat hij of zijn partner binnen een paar jaar werkloos wordt en stelt de aanschaf van een huis om die reden uit.”

Banken zijn ook voorzichtiger met zelfstandig ondernemers, merkte makelaar Groen onlangs in Driebergen. „De verkoop van een huis was bijna rond maar toen weigerden banken de koper een hypotheek te geven omdat hij een kleine zelfstandige is.”

De Vereniging Eigen Huis adviseert leden sinds kort om niets te kopen voordat het eigen huis is verkocht. Dat heeft iets vreemds, erkent André de la Porte. „Voor individuele leden is dat het beste advies, want de kans dat ze hun huis niet snel verkopen is groot. Ze zitten dan met twee hypotheken. Maar als iedereen dat advies opvolgt, dan ligt alles stil – dat is een nadeel.”

De vereniging wordt veel gebeld door teleurgestelde mensen die al een nieuw huis hebben gekocht en die dáchten dat hun huis snel zou verkopen, vertelt André de la Porte. „Vaak hebben ze een te hoge vraagprijs en willen ze niet zakken. Wij zeggen dan: kijk naar vergelijkbare huizen in je buurt die wél verkopen en pas je prijs aan.”

Voor een crash in de prijzen is André de la Porte niet bang. „We zijn erg verwend in Nederland. We dachten allemaal dat de prijzen alleen maar omhoog konden. Maar ze zijn nog steeds te hoog dus kan een daling geen kwaad.”

De afgelopen tien jaar zijn er tienduizenden ‘goedkope’ woningen gebouwd in wijken als Ypenburg, Leidsche Rijn, Houten-Zuid en grote delen van bijvoorbeeld Almere of Zoetermeer. Het percentage jonge gezinnen is daar relatief hoog. En ook het aantal echtscheidingen. „In wijken met veel goedkope koophuizen zitten altijd veel starters die relatief vaak scheiden en het huis dus te koop zetten”, zegt makelaar Lana Gerssen in Geldermalsen. Makelaar Pea Bullinga vertelt dat zij in de vinexwijk Houten-Zuid (30.000 woningen) elke week wel bij een nieuw jong gezin komt dat het huis te koop zet omdat het stel uit elkaar gaat. „Doet een moeder open met een peuter naast haar en een baby op de arm en dan denk je: ze willen vast groter wonen. Maar dan zegt ze: we gaan uit elkaar.”

De Vereniging Eigen Huis bevestigt de trend. „Sommige mensen zijn alweer gescheiden voordat het nieuwbouwhuis dat ze kochten is opgeleverd”, zegt André de la Porte. Het gaat meestal om jonge tweeverdieners, zegt makelaar Bullinga, die forenzen. „Ze hebben zich dan een paar jaar vastgebeten in het nieuwe huis en de nieuwe wijk. Ze hebben kinderen en dan is alles af en dan valt het tegen. En dan gaan ze uit elkaar.”

Inherent aan nieuwbouwwijken is ook dat veel mensen tegelijk voor sociale contacten zijn aangewezen op nieuwe mensen. Bullinga: „Vaak wordt men verliefd op de nieuwe buurman.

bron: nrcnext.nl

Justitie vervolgt vier taxateurs uit de regio Rotterdam en Den Haag omdat ze meer dan twintig taxatierapporten hebben vervalst voor een oplichtersbende. Dat maakt justitie dinsdagavond in Nova bekend. De bende kon zo huizen voor veel meer geld verkopen dan ze daadwerkelijk waard zijn.

In deze zaak zijn de afgelopen jaren honderden mensen rond Rotterdam en Den Haag het slachtoffer geworden van hypotheekfraude. Oplichters zouden hen een plan hebben voorgespiegeld om te beleggen in huizen. Die panden zouden worden verhuurd en na een jaar met winst worden doorverkocht. De waarde van die huizen was echter in vervalste taxatierapporten flink opgekrikt en soms zelfs verdubbeld. Hierdoor betaalden de gedupeerden veel te veel geld voor de huizen.

Justitie wil met de vervolging aangeven dat niet alleen criminelen, maar ook hun dienstverleners worden vervolgd. Officier van justitie van het functioneel parket Marianne Bloos zegt in het programma dat justitie vaker dienstverleners die dit soort misbruik faciliteren gaat vervolgen.

De Rotterdamse wethouder van Wonen Hamit Karakus zegt volgens Nova dat dergelijke verkopen in het verleden zeker driehonderd keer per jaar voorkwamen. Inmiddels zou deze vorm van oplichting enigszins zijn teruggedrongen.

Twee van de verdachte taxateurs zijn lid van brancheorganisaties NVM en VBO. De organisaties hebben Nova laten weten dat de twee taxateurs in procedures zijn verwikkeld die mogelijk tot een royement leiden.

bron: NOVEM

Dat de huizenprijzen niet langer stijgen, en reëel zelfs dalen, is niet zo verrassend. Ze waren immers de afgelopen jaren zeer sterk gestegen. Toch is er bij nadere beschouwing ook een paradox. Waarom staan huizen nu langer te koop dan voorheen? Waarom gaat een prijsdaling gepaard met een kleiner aantal huizen dat verkocht wordt? Zegt de economische wetenschap niet dat er bij een lagere prijs meer verkocht wordt?

De paradox is in wezen waarom verkopers bij het bepalen van hun vraagprijs niet meer met de marktontwikkelingen rekening houden. Als ieder steeds de markt zou volgen en een realistische prijs zou vragen, zou de tijd dat een woning te koop staat immers volledig onafhankelijk zijn van de toestand op de markt. In plaats van op toekomstige ontwikkelingen te anticiperen, lijken verkopers zich te laten leiden door prijzen uit het verleden, zodat ze steeds achter de feiten aan lopen. Waarom?

Het antwoord is verrassend eenvoudig. De verkoper laat zich niet alleen leiden door de objectieve waarde van zijn huis en rationele marktfactoren, zoals aangedragen door zijn makelaar, maar ook door emoties. Als de buren hun huis voor zeven ton kwijt konden, dan moet dat van ons ook minimaal dat bedrag opleveren, en liefst nog 10% meer. Een sterke emotionele factor is weerstand tegen verlies. Iemand die vorig jaar een huis van een half miljoen kocht, en die dus inclusief kosten / 550.000 kwijt was, zal niet snel geneigd zijn zijn huis beneden dat bedrag te verkopen. Hij ervaart dan immers een verlies en dat voelt pijnlijk aan. Om het verlies te vermijden zal hij geneigd zijn minimaal / 550.000 te vragen, zelfs als volgens zijn makelaar meer dan / 500.000 niet reëel is.

Het gevolg is dat de vraagprijs van een huis niet alleen afhangt van de objectieve kwaliteit van het huis, maar ook van de subjectieve ervaringen van de huidige bewoners. De “emotionele waarde” die zij aan het huis toekennen kan afwijken van de objectieve. Voor de koper telt natuurlijk alleen dit laatste. In een dalende markt is de emotionele waarde vaak groter dan de objectieve en is het voor partijen dus moeilijker om tot overeenstemming te komen. Pas als het huis lang te koop heeft gestaan accepteert de verkoper dat de markt niet bereid is voor emoties te betalen en is hij bereid zijn prijs te laten zakken. Veel verkopers zijn overigens zelfs daar niet toe bereid. In plaats van hun verlies te accepteren, verkopen ze dan liever maar helemaal niet.

Voor de nabije toekomst kunnen verder dalende prijzen niet worden uitgesloten. Zowel potentiële kopers als potentiële verkopers doen er daarom goed aan met bovenstaande emotionele aspecten rekening te houden. Ik adviseer kopers niet alleen te informeren naar de vraagprijs, maar ook naar hoe lang het huis reeds te koop staat en wat de huidige bewoners er destijds voor betaald hebben. Het is immers eenvoudiger zaken te doen met een tegenpartij die zelf relatief laag heeft ingekocht of die zich reeds verzoend heeft met het feit dat hij een verlies moet accepteren. Verkopers doen er goed aan zich af te vragen of het toch niet verstandiger is zich snel aan de tucht van de markt te confirmeren dan lang in onzekerheid te verkeren.

bron: Eric van Damme

Dit jaar is nog niet helemaal afgelopen, maar toch alvast mijn voorspelling van de huizenprijs voor 2009. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) komt in de tweede week van januari met het vierdekwartaalcijfer van 2008. Dit cijfer zal deze keer niet positief zijn.

Ik verwacht een daling van 2,0%. Voor 2009 zijn diverse organisaties en vooral lezers in de koffiekamer erg negatief. Er worden zelfs dalingspercentages van 30% tot 50% genoemd. Gezien de stilte op de markt de laatste twee maanden, zijn dit soort percentages misschien niet zo vreemd!

Veel adviseurs zitten met hun handen over elkaar. Dit betekent dat mensen die nu een woning willen kopen, afwachten omdat zij een prijsdaling verwachten.

Ik verwacht in 2009 in ieder geval ook een daling, maar dit zal niet meer zijn dan 10% als onderstaande argumenten uitkomen. Hierbij is vooral de hypotheekrente zeer belangrijk.

Geld rolt niet meer
De rente moet dalen om een huis kopen goedkoper te maken. Een daling van 1% is dan ook een vereiste voor mijn voorspelling. Is dit niet zo, dan verwacht ik een grotere daling die kan oplopen tot 20%. Opvallend is wel dat de renteverlagingen van de Europese Centrale Bank geen effect hebben op de hypotheekrente.

Veel huizenbezitters met een variabele rente hebben klagen hier terecht over. Minister Wouter Bos is zeker even niet bij de les, want hij weet ook dat zijn bank Fortis volledig aan de zijlijn staat.

Na de overname door de staat is de hypotheekrente bij Fortis zodanig verhoogd dat geen klant meer zaken wil doen met hen (vorige week werd wel een verlaging doorgevoerd). Geld moet door de banken gemakkelijker worden uitgegeven zodat consumenten een hypotheek kunnen krijgen.

Niet alleen Fortis
Het tegendeel is waar, maar daar heb ik twee maanden geleden al voor gewaarschuwd. Nu De Nederlansche Bank met een onderzoek is gekomen, geven de banken het grif toe dat de knip dicht is. Tijd dus dat minister Bos de hand in eigen boezem steekt. Helaas staat Fortis niet alleen aan de zijlijn.

Zij staan er samen met diverse andere partijen die expres de rente hebben verhoogd om geen zaken te hoeven doen. Hoe minder concurrentie, hoe hoger de hypotheekrente. De marges op inkoop en verkoop (funden van geld) zijn dan ook flink omhoog gegaan.

Bank of Scotland heeft hierdoor ook een probleem en heeft besloten te stoppen om hypotheken af te sluiten via het intermediair per 1 januari 2009. Het is belangrijk dat het aantal aanbieders in 2009 flink gaat toenemen. Hierdoor zal de concurrentie ook weer toenemen.

Krimp
Dit betekent dat de marges weer naar beneden kunnen, waardoor de hypotheekrente kan dalen. Een ander probleem is het bouwen van nieuwe woningen. Dit zal in 2009 beduidend minder worden. Een aannemer zal nu eerst een bepaald percentage van zijn woningen verkocht willen hebben voordat er gebouwd wordt.

Meestal is dit 70% en dat blijkt nu vaak een struikelblok te zijn. Bovendien verwacht ik dat minder mensen hun huidige woning te koop gaan zetten. Dit is positief voor de markt, al verwacht ik niet dat hierdoor de hypotheekadviseurs een goed jaar tegemoet gaan; 2009 wordt een slechtst jaar voor adviseurs.

Zij kunnen rekenen op een krimp van zeker 40%. Dit betekent dat minimaal 500 kantoren stoppen met hun werkzaamheden. Op het ogenblik besluiten acht kantoren per week om er mee te stoppen! Een grote schoonmaak is gaande. Toch heb ik voor mijn collega’s nog wat positief nieuws.

Hectisch
Hierbij kom ik weer terug op de hypotheekrente die met 1% moet dalen. Dit zorgt er namelijk voor dat veel mensen hun beleggingshypotheek willen inruilen voor een spaarhypotheek of een bankspaarrekening. Zekerheid is het toverwoord voor 2009, net zoals in 2008 toen ik de spaarhypotheek al op nummer 1 had gezet.

Bovendien is er altijd een grote groep mensen die hun rente weer moeten vastzetten. Wie nu een hypotheek bij een bank heeft, zal niet meer de actierentes krijgen. Opslagen van 1% zijn geen uitzondering, waardoor ook in deze groep waarschijnlijk hypotheken worden overgesloten.

Kortom: 2009 wordt een hectisch jaar waarbij een voorspelling eigenlijk elke dag anders kan uitpakken.

bron: IEX.nl

Makelaars schuwen verboden prijsafspraken niet als laatste strohalm om de huizenprijzen in hun werkgebied hoog te houden, nu ze in zwaar weer zijn gekomen door de kredietcrisis. Zo kunnen ze hun courtage veilig stellen.

Dit verklaren diverse bronnen in het makelaarswereldje tegenover De Telegraaf. “Door het verlagen van de prijzen verkopen we geen huis extra in deze moeilijke tijd. Dus ben ik met mijn collega’s hier overeengekomen dat we de waarde van de woningen op peil houden. En dat kan niet als we massaal vraagprijzen verlagen”, zegt een makelaar in het midden van het land die anoniem wenst te blijven. Zijn collega uit Drenthe klapt uit de school en zegt dat hij met bemiddelaars in de regio om de tafel heeft gezeten om te kijken hoe ze prijzen kunstmatig hoog konden houden.

Snobappeal

“We willen Randstedelingen blijven trekken. Die denken al gauw dat als de prijzen ergens laag zijn, de locatie niet deugt. Door de prijzen kunstmatig hoog te houden, voldoe je als dorp aan het gewenste snobappeal. Daar moet je dan als makelaars maar gezamenlijk voor gaan. Nood breekt wet.”

In november wisselden slechts 11.600 bestaande woningen in Nederland van eigenaar. Dat is ruim dertig procent minder dan in oktober. Ook gingen de huizen voor minder geld van de hand, iets wat invloed heeft op het inkomen van de makelaars. Uit cijfers van het kadaster en het CBS blijkt dat de prijzen in één maand tijd met bijna een procent zijn gedaald. De woordvoerder van de Nederlandse Mededingingsautoriteit zegt dat “het maken van prijsafspraken door makelaars niet mag, ook niet in een dalende markt. We houden de beroepsgroep scherp in de gaten”.

Ook de grootste makelaarsvereniging van onze land, de NVM, reageert geschokt op het maken van prijsafspraken. “Een kat in het nauw maakt rare sprongen. Maar die sprongen accepteren wij van onze leden absoluut niet.” De NVM ziet dat het aantal verkochte woningen hard terugloopt. In het derde kwartaal was dat nog min 13 procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. We hebben nog geen exacte cijfers over het vierde kwartaal, maar ga er maar van uit dat het er nog slechter uitziet”, aldus de woordvoerder.

Toch meent hij dat er nog steeds geen reden is voor paniek. “Er worden woningen verkocht, en ook nog wel eens voor boven de vraagprijs.”

bron: de Telegraaf

Nout Wellink heeft in een in een interview met RTL Z een aantal opmerkingen gemaakt over financiële innovaties, hypotheken en huizenprijzen. Opvallend vind ik de gelijkenis tussen zijn uitspraken en die van Minister Bos. Wouter Bos schoof vorige week ook alle schuldvragen af op de hebzuchtige burger.

Persoonlijk vind ik deze man een grote gluiperd, een echte bankier. Vergeet niet dat hij “Chairman of the Board and President of the BIS” is geweest en dus mede verantwoordelijk voor de globale lage rente /hoge schulden politiek.

Door ontwikkelingen op de markt…. De enorme geldgroei?

bron: RTL Z

Toezichthouder AFM maakt zich ‘grote zorgen’ over het grote aantal aflossingsvrije hypotheken, waarbij het geleende bedrag meer is dan de executiewaarde van een huis. Banken hebben te makkelijk leningen verstrekt aan huizenkopers en te weinig aangedrongen op aflossing van de hypotheek. Nu door de kredietcrisis de huizenprijzen dalen, vormt die zogenoemde overcreditering een probleem voor huizenbezitters.

De Nederlandse huizenmarkt kraakt steeds meer in zijn voegen. In november daalden zowel de prijzen als het aantal verkopen van bestaande woningen.

Dit blijkt uit cijfers die het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster maandag hebben gepubliceerd. De gegevens zijn een nieuw bewijs dat de financiële crisis de huizenmarkt hard raakt. Consumenten zijn voorzichtiger geworden met grote aankopen, terwijl banken de kredietverlening aan banden hebben gelegd.

De prijs van een verkochte bestaande woning daalde in november met 0,9 procent in vergelijking met de maand ervoor, zo blijkt uit de prijsindex van het CBS voor bestaande koopwoningen. De verkoop zakte zelfs met bijna 30 procent in tot ruim 11.600 woningen.

Buiten Randstad

In vergelijking met november vorig jaar stegen de prijzen nog wel met 1 procent, ver onder de inflatie van 2,3 procent op jaarbasis. In de voorgaande maanden werden op jaarbasis nog stijgingen van meer dan 2 procent genoteerd. ,,De prijsstijging is in de loop van 2008 sterk teruggelopen”, constateert het CBS.

Vooral buiten de Randstad wordt de pijn gevoeld. In Zeeland en Groningen daalden de prijzen met respectievelijk 3 en 2 procent. In Gelderland, Noord-Brabant en Limburg werden dalingen van meer dan 1 procent genoteerd. De prijzen van nagenoeg alle woningtypen zakten. Hoekwoningen en vrijstaande huizen waren het minst in trek. Twee-onder-een-kapwoningen namen nog wel in waarde toe, met 0,4 procent.

Koopsom

De gemiddelde koopsom bedroeg ruim 245.000 euro tegen 259.000 euro in oktober. Het gaat hier om een daling van meer dan 5 procent, maar de gemiddelde koopsom is geen indicator voor de prijsontwikkeling van koopwoningen, zei een woordvoerder van het Kadaster. In de index die het CBS publiceert, is rekening gehouden met het type woning dat wordt verkocht.

De situatie op de Nederlandse huizenmarkt is nog wel rooskleuriger dan in Groot-Brittannië en de Verenigde Staten. Daar worden al geruime tijd op jaarbasis dalingen van meer dan 10 procent gemeld.

Wat 2009 gaat brengen, is hoogst onzeker. Het Financieele Dagblad meldde eind vorige maand dat volgens Rabobank-topman Bert Heemskerk de huizenprijzen de komende twee jaar met 10 tot 20 procent kunnen dalen. De bank ontkende echter dat Heemskerk deze uitspraak had gedaan. Een grote projectontwikkelaar, Verwelius Bouwmaatschappij, liet zich onlangs tegen zakenblad Quote ontvallen dat volgend jaar een prijsval van rond de 30 procent mogelijk is.

Data : Rapport Kadaster

Jongeren krijgen op de woningmarkt komende maanden bijna geen hypotheek meer. Aan starters zonder een vast arbeidscontract verstrekken veel banken volgend jaar geen lening meer. Door de financiële crisis gaat de kredietmarkt op slot voor risicogroepen, constateert financieel adviseur Nationale Hypotheek Pas (NHP), die hypotheekaanbiedingen vergelijkt.

Banken zien starters zoals de tienduizenden uitzendkrachten als een financieel risico, tenzij zij zelf veel spaargeld inbrengen.

De starters – jongeren en zestigplussers – krijgen door beperkingen die banken opleggen het volledig benodigde hypotheekbedrag niet meer. Dat betekent dat ze geen woning kunnen kopen.

BLG Hypotheken, onderdeel van SNS Bank, is de eerste verstrekker die sinds 15 december openlijk meldt jonge aanvragers tot 24 jaar per 1 januari geen volwaardige hypotheek te financieren.

„We zijn ertoe gedwongen door de kredietcrisis”, reageert BLG-zegsman Peter Jansen. „We moeten voorzichtiger worden, ook omdat we behoorlijk wat betalingsachterstanden onder jongeren constateren. Veel banken melden het niet op papier, maar weigeren de hypotheek nu wel. Wij zijn er eerlijk over. De markt is niet stabiel, iemand met een tijdelijk contract bij DAF krijgt dus geen hypotheek.” Vereniging Eigen Huis ziet dat jonge woningzoekers moeilijker leningen krijgen. „Mensen met twee inkomens, van wie er een geen vast inkomen heeft, dat was de eerste helft van dit jaar geen probleem”, aldus de zegsman. „Nu wel, al is de ene bank strenger dan de andere.”

Bouwsector

Veel banken vragen al meer rente. Voor starters loopt die zeer hoog op of de hypotheek wordt helemaal niet verstrekt, toont NHP.

„Dit is geen klein probleem: de starters behoren traditioneel tot de grootste groepen woningkopers”, zegt NHP-directeur Pieter Lijesen. „Deze hypothekenstop krijgt zware consequenties voor de economie: als starters op de woningmarkt wegblijven, worden aanzienlijk minder woningen verkocht, huizenprijzen zullen nog harder zakken. De markt valt verder stil, waardoor ook de bouwsector, en dus de hele economie, wordt geraakt.”

Het kabinet overweegt de overdrachtsbelasting, betaald over een verkochte woning, te verlagen en de Nationale Hypotheek Garantie te verhogen om de huizenverkoop aan te jagen.

„Sympathiek, maar millimeterwerk”, reageert Lijesen. „Minister Bos moet de banken na de staatssteun dwingen meer krediet te verstrekken.”

De Nederlandse Vereniging van Makelaars vindt het nog geen tijd voor paniek.

bron: de Telegraaf

Tv-programma’s over de huizenmarkt voelen de pijn van de kredietcrisis. Konden de camera’s van de TV Makelaar er tot voor kort nog wel voor zorgen dat een moeilijk te verkopen huis alsnog van eigenaar verwisselde; inmiddels is dat niet vanzelfsprekend meer. Ook de schrijvers van de nieuwe Net 5-serie Verborgen Gebreken, over het hippe makelaarswereldje in Amsterdam, zijn getroffen. Wat te doen met achterhaalde scripts vol hosannaverhalen over een overspannen woningmarkt?

Net 5 erkent de omslag: ‘We hebben de eerste twee afleveringen gezien en daar is inderdaad nog sprake van een oververhit wereldje waarin makelaars tegen elkaar opboksen. Maar de serie draait vooral om de hoofdpersonen en hun belevenissen. Het blijft tenslotte fictie.’ De woordvoerster denkt dat kijkers wel zullen begrijpen dat het er op de echte woningmarkt inmiddels minder ruig aan toegaat. De schrijvers hebben bovendien de mogelijkheid om de actualiteit in te passen, omdat nog niet alle afleveringen zijn opgenomen. ‘De makers van de serie, NL Film & TV, staan voortdurend in contact met echte makelaars in het Amsterdamse, dus andere verhaallijnen zijn mogelijk.’

Amsterdam-Zuid
Verborgen Gebreken gaat over drie vrouwen en twee mannen die samen een goedlopend makelaarskantoor in Amsterdam-Zuid runnen. Hoofdrollen worden gespeeld door Jennifer Hoffman, Maryam Hassouni, Ricky Koole, Egbert Jan Weeber en Frederik Brom. De serie is vanaf maart 2009 te zien.

Bij de TV Makelaar leek de impact van financiële crisis overduidelijk. In dit RTL4-programma gaat het om het kopen, verkopen en bekijken van (droom)huizen. Het verkoopgedeelte bleek dit seizoen echter een taaie, zo niet onmogelijke klus. Hoezeer het huis ook door de aan het programma verbonden stylist Michiel onder handen werd genomen; het bleef onverkocht. Sterker, tijdens de speciaal georganiseerde open dagen kwam er soms niemand opdagen.

Meer factoren
RTL 4 zegt dat de tegenvallende verkopen niet alleen zijn te wijten aan een veranderende markt. ‘Er zijn zoveel andere factoren, zoals de staat van de woning, de grootte en de ligging’, verklaart een woordvoerster. ‘Het is voor kijkers nog altijd interessant om te zien wat er allemaal komt kijken bij huizen, in de breedste zin van het woord. Bovendien geeft de stylist handige trucs zodat je je huis alsnog kunt verkopen.’

Toch verliep het afgelopen seizoen allesbehalve geruststellend. Het begon met de Rotterdamse kubuswoning in de eerste aflevering van het seizoen. Hoewel er nog wel wat mensen kwamen kijken, deed niemand een bod. Het huis staat volgens de site van TV Makelaar nog steeds te koop. Een aflevering later streek het programma neer op de Bergenboulevard in Amersfoort. ‘Hele leuke huizen, mooie uitstraling en ook nog zeer betaalbaar’. De twee huizen bleven akelig leeg tijdens de open dagen en zijn nog altijd niet verkocht. In één van de laatste afleveringen van het seizoen werd een leegstaand huis in Beetsterzwaag nog helemaal opgepimpt. Over de afloop werd dit keer gezwegen. De site van het programma schept ook hier duidelijkheid: ‘Nu is het enkel nog wachten op de nieuwe eigenaar.’

bron: de Volkskrant

De bouw van 43 woningen in de Leidsche Rijn-wijk Terwijde is door projectontwikkelaar Bouwfonds afgeblazen.

Voor de woningen was nauwelijks belangstelling. Op een informatiebijeenkomst kwamen onlangs maar vijf belangstellenden af. ‘Er liepen meer makelaars dan potentiële kopers rond’, zegt Hans Slappendel, directeur van Bouwfonds.

De projectontwikkelaar wilde in de spoorzone negen vrijstaande woningen en 34 geschakelde woningen bouwen in het duurdere segment. De prijzen zouden tussen de 290.000 en 600.000 euro hebben gelegen. ‘Voor starters zijn dit moeilijke woningen. Doorstromers willen eerst hun huidige woning kopen. Vanwege de kredietcrisis is er vanuit de markt te weinig belangstelling. Dat doet zeer en daarmee zijn we natuurlijk niet blij’, zegt de directeur.

Bouwfonds wil hoe dan ook volgend jaar aan de slag in Terwijde. ‘We gaan nu bekijken of we met heel iets anders komen of dat we het plan dat er al ligt iets aanpassen’, legt Slappendel uit. Morgen is er een informatiebijeenkomst voor een ander nieuwbouwproject van Bouwfonds: het Singelkwartier in Grauwaart (ook Leidsche Rijn). ‘Hier verwacht ik meer belangstelling voor, omdat de prijzen iets lager liggen’, spreekt Slappendel hoopvol.

Het is voor het eerst sinds jaren dat Bouwfonds een project moet afblazen. Slappendel: ‘Zes jaar geleden hadden we ook een mindere periode.’