huizenmarkt-zeepbel.nl

Een groep economie die advies uitbrengt aan de overheid pleit voor het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek.

Openbreken huizenmarkt
Weg met de hypotheekrenteaftrek. Daardoor zit de woningmarkt drastisch op slot en er moeten drastische maatregelen genomen worden om de markt open te breken. Het is een opmerkelijk geluid, afkomstig van de Koninklijke Vereniging voor Staathuishoudkunde, een groep wijze mannen, die adviezen uitbrengt aan de overheid.

reactie RTL Z

Hun conclusie:

Het risicoprofiel van de Nederlandse economie is in de afgelopen 15 jaar sterk toegenomen. Dit is enerzijds het gevolg van het toenemende aandeel van risicovolle beleggingen van pensioenfondsen, maar anderzijds ook van de enorme waardestijging van het eigenwoningbezit.

De eigen woning maakt meer dan de helft uit van het gemiddelde financiële vermogen van huishoudens. Samen met de aanzienlijke hypothecaire schulden is de ‘risico-exposure’ flink toegenomen. Dat huizenprijzen niet alleen stijgen maar ook kunnen dalen, leren de recente ervaringen in het buitenland. Een daling van de huizenprijs met bijvoorbeeld 10% zal op korte termijn de consumptie met 2% kunnen doen dalen, met als gevolg dat de productie terugloopt en de werkloosheid stijgt.

De huizenprijs kan niet alleen dalen door exogene in-vloeden. Ook hervorming van de − hoge − fiscale subsidies op wonen hebben een weerslag op de huizenprijs. Terwijl op lange termijn een lichte welvaartswinst (in termen van efficiënte productie) van ¼% van het nationaal inkomen mag worden verwacht en een consumptiestijging van 2%, zetten de dalende huizenprijzen (10%) op korte termijn de consumptie (− 1,7%) en het BBP (− 0,5%) onder druk. Bij de korte termijn effecten wordt ervan uitgegaan dat de overheid het begrotingssaldo ongewijzigd laat. Om de inkomsten van de overheid bij de inzakkende economie op peil te houden moeten de belastingtarieven worden verhoogd.

De bestedingseffecten op korte termijn zouden kunnen worden verzacht door de tegenvallende inkomsten te laten doorwerken in een groter overheidstekort. Ook vanuit lange termijn perspectief valt er in theorie iets voor te zeggen om een ruimer schuldbeleid te voeren. Doordat de lasten van de hervorming (lagere fiscale aftrek) volledig worden gekapitaliseerd in de huidige huizenprijzen, terwijl de baten (lagere belastingen) over de toekomst worden uitgesmeerd, ondervinden huidige generaties nadeel van de hervorming terwijl de toekomstige generaties profiteren. Anders gezegd, door de daling van de huizenprijs ontvangen huidige generaties minder van toekomstige generaties, waardoor de verdeling ten voordele van toekomstige generaties verschuift. Ook dit kan een reden zijn om bij de schuldpolitiek een tandje minder streng te zijn, en op korte termijn een groter tekort te accepteren.

Er zijn echter andere redenen om niet te hard van stapel te lopen met verruiming van het budgettaire beleid. Ten eerste wordt het vermogensverlies op huizen voor een belangrijk deel al direct doorgeschoven naar toekomstige generaties via lagere erfenissen. Ten tweede leidt de lagere huizenprijs ook via de vermogens van wooncorporaties tot inkomensdaling voor toekomstige generaties. Vroeg of laat moet immers de vermogensdaling van corporaties tot uitdrukking komen in hogere (of minder lage) huren of lagere voorzieningen voor toekomstige generaties. Ten derde kan worden bedacht dat juist dezelfde babyboomers sterk hebben geprofiteerd van de huizenprijsstijgingen in de jaren ’90.

Tenslotte is schuldpolitiek een nogal ongericht middel om huidige generaties te ontzien. Immers, niet alleen huizenbezitters maar alle huishoudens profiteren van lagere belastingen (of hogere uitgaven). Het ligt daarom meer voor de hand om meer gerichte oplossingen te zoeken. bijvoorbeeld door fasering in de vorm van onderscheid tussen oude en nieuwe gevallen. Door de hervorming in te laten gaan voor de nieuwe eigenwoningbezitters kan een meer gelijkmatige intergenerationele verdeling van de lasten worden bereikt.

bron: kvsweb.nl

De Consumentenbond vindt dat banken hun hypotheektarieven moeten verlagen. De Europese Centrale Bank heeft sinds begin oktober haar rente met een vol procent verlaagd. De bond roept de banken op het voordeel van die verlaging door te geven aan de consument en de hypotheektarieven evenredig te verlagen.

Uit onderzoek van de Consumentenbond onder bijna 40 hypotheekverstrekkers blijkt daarentegen dat zij begin augustus gemiddeld bijna 1% opslag rekenden bij variabele hypotheekrente, in vergelijking tot de 3-maands geldmarktrente (Euribor).

Kenners vinden dit helemaal niet vreemd. In Japan gebeurde begin jaren 90 precies hetzelfde. Ook in de VS is het momenteel niet anders. De bekende econoom Paul Krugman schreef hierover het artikel ‘pushing on a string‘. (duwen aan een touw).

Ook Eric Mecking schreef in zijn boek Deflatie in aantocht over dit verschijnsel.

bron: de Telegraaf

Duivelse dilemma’s, onmogelijke keuzes

Heeft u een nieuw huis gekocht maar kunt u door de kredietcrisis uw oude huis niet verkocht krijgen? Dan zou ik graag met u praten over uw ervaringen.

Het nieuwe KRO programma In de Schaduw van het Nieuws wil een uitzending maken over de problemen die mensen ervaren op de huizenmarkt door de kredietcrisis.

Hoe is de situatie bij u en wat voor effect hebben deze problemen op uw persoonlijke leven: ligt u er wakker van of zorgen de twee huizen voor stress in uw relatie?

Graag spreek ik met u over uw ervaringen!

Met vriendelijke groet,

Evelien Steenkist
Redacteur KRO’s In de Schaduw van het Nieuws
evelien.steenkist@kro.nl
035-6713321

Gemeenten zien niets in een verhoging van de hypotheekgarantie waar onder meer de Vereniging Eigen Huis (VEH) voor heeft gepleit. Het is te riskant, vinden zij.

Wanneer de hypotheekgarantie wordt verhoogd van 265.000 naar 350.000 euro zoals VEH wil, zou volgens de gemeenten de premie daarvoor fors omhoog moeten, zei Sandra Korthuis van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) dinsdagavond in het NOS-journaal.

Nu bedraagt die premie gemiddeld 900 euro. Dat zou dan vier tot zes maal zo hoog moeten worden.

De Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) blokkeert de verhoging

In Nederland zijn veel hypotheken gefinancierd onder voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie.Voor deze hypotheken lopen banken geen risico op een restschuld, omdat het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) garant staat voor aflossing van het hele leenbedrag. De onderzoekers van NIBC wijzen er op dat bij een daling van de huizenprijzen het vermogen van WEW al snel tekort kan schieten. Mocht deze situatie zich ooit voordoen dan kan WEW een beroep doen op renteloze leningen van de overheid.

Ook Wouter Bos heeft al aangegeven de huizenmarkt niet te gaan ondersteunen

Dat beweert het Amsterdams Gerechtshof in de uitspraak van 15 oktober, waarin de WOZ-waarde van een Bloemendaalse villa wordt vastgesteld.

In de toekomst zullen huizenbezitters veel vaker bezwaar aantekenen tegen een volgens hen te hoge WOZ-waarde. Dit omdat de WOZ-waarde tegenwoordig jaarlijks gepeild wordt en bij dalende huizenprijzen zullen huiseigenaren niet klakkeloos de tarieven uit de hausse tijd gaan betalen. De kans dat de melkkoe van de gemeenten echt droog komt te staan is natuurlijk niet groot, maar ze zal waarschijnlijk wel veel minder melk gaan geven..

Projectontwikkelaars hebben veel minder nieuwe woningen verkocht. In oktober is het aantal met 70% gedaald ten opzichte van 2006. Daardoor zal de komende jaren de helft minder worden gebouwd.

Dit stelt de NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers in een brandbrief aan de Kamer.

De vereniging baseert zich op gegevens van het Garantie Instituut Woningbouw (GIW). Ruim driekwart van alle Nederlandse projectontwikkelaars meldt daarin of er al woningen uit hun projecten zijn verkocht. Uit die meldingen komt een stuk pessimistischere verwachting over de woningbouw dan uit de gangbare manier om de toekomstige bouw te voorspellen; het aantal afgegeven bouwvergunningen.

Vergunningen

‘Normaal kun je op basis van bouwvergunningen goed voorspellen.’ zegt Nico Rietdijk, directeur van de NVB. ‘Ongeveer 15% van alle bouwprojecten waar een vergunning voor is gegeven gaat niet door. Maar voorspellingen uit het aantal afgegeven vergunningen lopen altijd paar maanden achter, en juist de afgelopen maanden is er nogal wat gebeurd. Wij voorspellen daarom nu dat er de komende twee jaar nog veel minder gebouwd gaat worden dan het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) uit het aantal vergunningen concludeert.’

In de brandbrief vraagt de vereniging om stimuleringsmaatregelen van de overheid om consumenten toch te laten kopen. Zoals het tijdelijk afschaffen van de overdrachtsbelasting, het verlagen van de btw en een verruiming van het maximale bedrag dat onder de nationale hypotheekgarantie valt.

‘Dat is nogal wat,’ geeft Rietdijk toe. ‘Maar wij denken dat het kostenneutraal kan uitpakken. Nu krijgt de staat namelijk ook niets omdat toch niemand verhuist.’

De optie dat de nieuwbouwprijzen moeten dalen verwerpt hij. ‘Dan moeten gemeenten de grondprijzen maar niet zo hoog maken.’
Wel is hij is zich van het gevaar bewust dat potentiele kopers nu zeker zullen wachten of een van de maatregelen wordt uitgevoerd. ‘Dat is de zere plek, maar daarom moet er ook snel iets komen. Als je nu nog een half jaar wacht met maatregelen, is er over twee jaar zeker een tekort.’

bron: Het Financieele Dagblad

Zoetermeer gaat actie ondernemen tegen borden in de openbare ruimte waarop huizen te koop worden aangeboden. Volgens de gemeente nemen de makelaars het niet zo nauw met de regels en is er sprake van kopieergedrag: de ene makelaar wil niet voor de andere onderdoen. Borden aan woningen en in voortuinen staan op eigen grond, maar in het openbaar gebied en op gemeentegrond zijn ze niet toegestaan.

De wildgroei aan borden is voor de gemeente een ongewenste ontwikkeling waartegen zij nu dus gaat optreden.
De makelaars in Zoetermeer wordt per brief gevraagd de door hen geplaatste borden vóór 1 december te verwijderen. Borden die in december nog in de openbare ruimte staan, worden verwijderd en vernietigd. De gemeente rekent op medewerking van de makelaars en gaat er van uit dat zij de borden op tijd weghalen.

Ook de inwoners van Almere zullen door de borden het bos niet meer zien. Op Huizenhype.nl is duidelijk te zien dat Nederland steeds meer vervuild wordt door de vele makelaarsborden.

Het begint hier steeds meer op de Verenigde Staten te lijken….

Intergamma-directeur Harm-Jan Stoter is somber over de omzetontwikkelingen bij zijn formules Gamma en Karwei. Het inzakken van de woningmarkt leidt volgens Stoter komend jaar tot magere resultaten.

Dat zegt de Intergamma-topman in een interview met Z24. Met Gamma en Karwei is Intergamma marktleider in de Benelux in het doe-het-zelfsegment. In Nederland is het marktaandeel ruim 35 procent. ‘Klanten zullen wellicht vaker zelf klussen, maar de belangrijkste stimulans voor de doe-het-zelfmarkt is toch de beweging op de woningmarkt. Als mensen verhuizen omdat ze bijvoorbeeld gaan samenwonen of trouwen, doen ze de meeste aankopen bij doe-het-zelfzaken. Zelf behangen, schilderen of een kast maken.”

Grondstofprijzen
Voor Gamma en Karwei is de afkoeling van de huizenmarkt wel degelijk relevant. ‘Wij verwachten een daling van de omzetten op de doe-het-zelfmarkt in 2009. Er zit nog wel wat in de pijplijn, want veel mensen die vier maanden geleden een huis kochten gaan nu pas daadwerkelijk verhuizen. Ook is het afwachten wat er met de grondstofprijzen gebeurt. Als bijvoorbeeld hout- en koperprijzen dalen, vertaalt dat zich in lagere productieprijzen voor doe-het-zelfartikelen. Dat kan gunstig zijn voor de verkoopvolumes. Maar per saldo komen de omzetten naar verwachting onder druk te staan.’

Tijdens de vorige economische dip, in 2002 en 2003, bleven bouwmarkten grotendeels gespaard. Volgens Stoter ligt dat nu anders. ‘Toen gaf de huizenmarkt meer steun. De oplevering van nieuwbouwwoningen lag hoger en door de lage hypotheekrente deed de woningmarkt het sowieso beter. Dat is nu anders.’

Elsevier Retail

Een groeiende groep mensen zit met twee huizen: een nieuw gekocht huis en het oude huis dat nog niet is verkocht. Door de stagnerende huizenverkoop dreigen mensen in financiële problemen te raken, zeker als hun oude woning meer dan twee jaar te koop staat. De Telegraaf noemt het een tikkende tijdbom.

Sinds 2001 kunnen mensen alleen nog de hypotheekrente aftrekken van de woning die hun hoofdverblijf is. Al bij het invoeren van deze regeling zag men in dat dit vervelende gevolgen kon hebben voor mensen die een nieuw huis kochten terwijl het oude huis nog niet verkocht was.

Voor de situatie twee huizen en dus twee hypotheken werd indertijd de verhuisregeling bedacht. De verhuisregeling houdt in dat mensen in het jaar dat ze een nieuw huis kopen en in de twee kalenderjaren daarna zowel de hypotheekrente van het oude als de hypotheekrente van het nieuwe huis mogen aftrekken. Dat leek indertijd een goede regeling, het gaf voldoende tijd om het nieuwe huis eventueel te laten bouwen en het oude huis te verkopen.

Sinds een jaar zitten we midden in de kredietcrisis. Er worden duidelijk minder huizen verkocht en de regeling – die altijd voldoende ruimte bood – krijgt nu iets van een tikkende tijdbom. Volgend jaar zal de eerste groep mensen komen die tegen de grenzen van de regeling aanloopt. Zij hebben hun huis te koop staan maar krijgen het niet verkocht. Na afloop van de tweejaarstermijn wordt het niet-verkochte huis door de fiscus gezien als vermogen.

Dat houdt in dat de waarde van het huis wordt belast in box 3, de hypotheekschuld wordt gezien als een schuld in box 3. De rente van de hypotheek op het huis is niet langer aftrekbaar, want de fiscus neemt aan dat men vrijwillig twee huizen heeft.

Doordat de hypotheekrenteaftrek van één van de twee huizen wegvalt, verdubbelen de kosten van dat huis bijna. Mensen die nu nog – met moeite – de twee hypotheken betalen, krijgen het een stuk moeilijker.

Zijn er alternatieven voor verkopen?

Zodra deze situatie ter sprake komt, zijn mensen nogal eens geneigd te zeggen: dan ga je het oude huis toch gewoon verhuren? Zo eenvoudig is dat echter niet; verhuren brengt zijn eigen problemen met zich mee. U wordt huisbaas, de huurders hebben huurbescherming en wanneer u het huis zonder huurders wilt verkopen, is het maar de vraag of u de huurders er uitkrijgt.

Hoe groot is deze groep?

Dat valt niet goed te zeggen. Eigenlijk is de enige die hier iets zinnigs over zou kunnen weten de Belastingdienst, maar die houdt niet apart bij hoeveel mensen gebruikmaken van de verhuisregeling. Dat het om een flinke groep gaat, zal duidelijk zijn; in 2007 gingen mensen er immers nog gewoon vanuit dat hun huis binnen een redelijke termijn verkocht zou worden.

Duurde het wat langer, dan zakte je wat in prijs en was je het alsnog zo kwijt. Mensen kochten vaak een huis voordat zij hun oude huis verkocht hadden. Nu blijkt het niet langer zo snel te gaan. Ook courante huizen kunnen een flinke tijd leegstaan (het kan iets langer duren, zegt de makelaar dan eufemistisch).

Als er massaal mensen in de problemen komen doordat zij de lasten door het wegvallen van de aftrekmogelijkheid niet langer kunnen opbrengen, zal dit anderen weerhouden van het kopen van een huis. Als de gedachte eenmaal postvat dat een grote groep mensen de hypotheek niet meer zal kunnen opbrengen zodat de huizenprijzen misschien zullen instorten, is dat voldoende voor velen om nog maar geen huis te kopen (misschien worden ze nog goedkoper). Ook zal men niet willen kopen om te voorkomen dat men zelf ook in zo’n situatie terechtkomt; dan toch maar liever blijven huren. Het zal de woningmarkt nog jaren op slot kunnen houden.

Langer te koop, minder verkocht

Hoeveel woningen er op dit moment langer dan een jaar te koop staan, is niet bekend. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) registreert de woningen pas bij verkoop en dan wordt duidelijk hoelang die woning te koop heeft gestaan.

Bovendien is van de woningen die te koop staan niet bekend of de eigenaars al een ander huis hebben gekocht. „Het kan ook zijn dat mensen alleen maar willen kijken wat ze voor dat huis kunnen krijgen, maar dat ze nog geen concrete verhuisplannen hebben”, aldus een woordvoerder van de NVM. „Wij weten dus niet of die mensen gebruikmaken van de verhuisregeling.”

In het derde kwartaal van dit jaar stonden huizen gemiddeld 75 dagen te koop, zes dagen langer dan in het tweede kwartaal van dit jaar, aldus cijfers van de NVM. Op dit moment staan er bij NVM-makelaars bijna 100.000 woningen te koop, 7 procent meer dan een kwartaal daarvoor. Het aantal woningen dat in het afgelopen kwartaal is verkocht, ligt 13 procent lager dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar.

bron: overgeld.nl

De Postbank komt met een flinke verlaging van de hypotheekrente: de variabele rente voor de maand december gaat van 5,867 naar 4,777%.

De Postbank meet iedere 15-de van de maand de internationale rentestanden. Afgelopen zaterdag dus. De Postbank kijkt daarvoor naar het één maandstarief op de Euribor, de graadmeter van de Europese interbancaire rente. Deze rente is de laatste maand met meer dan een procent gedaald naar 3,777%.

De hypotheekrente die de Postbank rekent kent een standaard opslag van 1% boven het Euribor tarief.

Een woordvoerster van de Postbank relativeert overigens de verlaging, deze geldt namelijk alleen voor de variabele hypotheektarieven. Mensen die een hypotheek met een rentevaste periode afsluiten, de overgrote meerderheid in Nederland, profiteren vooralsnog niet mee.

Overigens nemen meerdere banken voor de bepaling van de variabele hypotheekrente de Euribor als graadmeter. Zo ook ING. ING hanteert volgens een woordvoerster echter ook andere factoren mee bij het bepalen van de rentestanden, zoals het risicoprofiel van potentiele huizenkopers. De Postbank kijkt voor de variabele rente louter naar de Euribor. Van ING hoeven we dus niet per sé eenzelfde verlaging te verwachten, laat de bank weten.

De variabele rente en de rente voor de (middel)lange termijn ontliepen elkaar recentelijk weinig, iets wat economen als a-typisch omschrijven. Gewoonlijk ligt een variabele rente een stuk lager dan een vaste rente, en is een lening tegen een variabele rente over een lange looptijd in principe minder duur dan een lening tegen een vaste rente.

Probleem is echter dat variabele rente’s vrij plotseling kunnen stijgen. Om niet onverhoed in de problemen te komen, is een veelgegeven advies aan mensen zonder al te dikke beurs dan ook in ieder geval een deel van de hypotheekrente vast te zetten.

bron: overgeld.nl

Terwijl de ene na de andere spaarbank reclame maakt met zijn hoge rentetarieven en ons aanzet geld te storten, wil de vakbeweging dat het spaarloon wordt gedeblokkeerd en dat we de vrijgekomen middelen gaan besteden. De economie mag immers niet inzakken. We moeten consumeren.

In de Verenigde Staten gaat het nog een stap verder.

Eerder dit jaar hebben gezinnen al een cheque in de bus gekregen, waarvan de bedoeling was dat ze er zo snel mogelijk mee naar de winkelcentra zouden gaan, en nu heeft de aankomende president Obama een plan om huishoudens nog eens $1000 toe te stoppen. We zullen en moeten doorgaan met besteden, want anders gaat het niet goed met de economie.

Het gevolg van de Amerikaanse bestedingsdrift is dat de spaarquote van gezinnen in de VS al een aantal jaren rond nul ligt. In de jaren tachtig spaarden Amerikanen nog gemiddeld 8% van hun beschikbaar inkomen. Alom wordt die spaarquote van nul gezien als het beste bewijs van de slechte staat waarin Amerika verkeert. Ze besteden daar maar raak en dat moet wel fout aflopen.

Maar voor we in Nederland met het opgeheven vingertje gaan zwaaien, is het wel goed dat mensen zich realiseren dat de spaarquote van Nederlandse gezinnen sinds 2003 ieder jaar negatief is geweest. Niet nul als in Amerika, maar negatief. In 1995 spaarden we nog 5%. Nu besteden we dus ons hele beschikbare inkomen en dan nog wat extra. We ontsparen. Maar de nationale spaarquote is toch positief?

Ja, maar dat komt voor wat betreft de gezinnen omdat er voor ons gespaard wordt, via de pensioenfondsen. Nederlanders zijn gedwongen spaarders geworden. Dankzij ons kapitaaldekkingsstelsel kunnen werknemers zich permitteren hun hele inkomen uit te geven.

In alle ontwikkelde landen zien we overigens dat spaarquotes de laatste tien jaar zijn gedaald. Of je nu Engeland of Duitsland of Japan neemt, het beeld is overal hetzelfde.

De belangrijkste reden waarom er minder gespaard wordt, is dat de rentestanden jaren achtereen gedaald zijn. Lenen werd steeds aantrekkelijker – met als gevolg sterk gestegen huizenprijzen – en sparen loonde eigenlijk niet. In Nederland werd de zorg voor de oude dag overgenomen door de pensioenfondsen en daardoor konden Nederlanders besteden, uitgaan en vakantievieren zonder zich om de dag van morgen te hoeven bekommeren.

Hoe kan de balans tussen sparen en consumeren worden hersteld? Als mensen zich zorgen maken over de toekomst gaan ze als regel meer sparen. Zie wat nu gebeurt. Het helpt daarbij als de rente hoger is dan een schamele 1 of 2%. Ook daar zien we nu verandering, want volgens de reclameboodschappen kan je spaarrente oplopen tot wel 5%! De banken hebben nu spaargeld nodig en ineens kunnen ze ons wel een behoorlijke vergoeding bieden, waar sommige eerder op internetrekeningen stiekem de rente naar vrijwel niets hadden verlaagd. Het gaat dus de goede kant op, zou je zeggen. Maar dan grijpt de vakbeweging in. Sparen? We moeten besteden! Stel je voor dat we een procent minder zouden uitgeven dan in het recordjaar 2007. Dat zou een ramp zijn! Nederlanders als de Amerikanen van Europa – dat is wat de vakbeweging eigenlijk wil.

bron: Telegraaf.nl

Robert Shiller, een van Amerika’s bekendste economen, zag „het debacle” van de huizenmarkt ver van tevoren aankomen. Beurskoersen herstellen zich misschien alweer, volgens de Yale-hoogleraar staat de VS – en Nederland – het ergste nog te wachten. „Speculeren op de huizenmarkt is een epidemie. Het is besmettelijk.”

Burgers beseffen niet dat hun pensioen op geen enkele manier gegarandeerd is. In de komende jaren van recessie zullen deelnemers van pensioenfondsen zich dat gaan realiseren. Daardoor zal het consumentenvertrouwen fors teruglopen, wat de recessie weer verder zal versterken.

Die voorspelling doen vier economieprofessoren in een door de Volkskrant georganiseerd debat. Arnoud Boot, Sylvester Eijffinger, Henriëtte Prast en Sweder van Wijnbergen hielden een rondetafelgesprek naar aanleiding van de kredietcrisis-conferentie dit weekeinde in Washington.

Systeem
Werknemers en werkgevers hebben volgens SER-kroonlid Boot het gevoel dat het pensioensysteem gegarandeerd is. ‘Nee, er is helemaal geen garantie.’ Hij wijst erop dat pensioenen zonder meer verlaagd kunnen worden wanneer de rendementen tegenvallen als gevolg van de crisis. Volgens Boot realiseert niemand zich dat Nederland een pensioensysteem heeft waar alle risico’s bij de pensioengerechtigden liggen.

In een reactie waarschuwt directeur Felix Cohen van de Consumentenbond er voor dat ‘de malaise in de financiële wereld overslaat naar de zekerheden van ons pensioen’.

Verdampen
Vakbonden en werkgevers hebben volgens hoogleraar persoonlijke financiële planning Prast echter niet door dat ‘het pensioendomein naar het individu verschuift’. Volgens Van Wijnbergen lopen pensioenen nu gevaar doordat de bezittingen van pensioenfondsen verdampen. ‘En tegelijk moeten ze hun schulden hoger waarderen door de lage rente.’

De pensioenproblemen vallen volgend jaar samen met een fors oplopende werkloosheid, stelt Boot, waarna de huizenmarkt zwaar onder druk komt te staan.

bron: de Volkskrant

Een onderbelichte oorzaak van de kredietcrisis is de interactie tussen rampbijziendheid – mensen gaan er stilzwijgend vanuit dat rampen niet voor zullen komen – en concurrentie. In afwezigheid van zelfregulering of toezicht krijgen mensen dan teveel hypothecair krediet. Ook in Nederland schort er wat dat betreft aan zelfregulering. De Gedragscode Hypotheken kent fundamentele weeffouten.

De discussie over de kredietcrisis beslaat vele oorzaken en wellicht net zoveel gevolgen, maarwat ik in het debat tot nu toe heb gemist – maar het kan zijn dat ik er over heen heb gelezen – is de interactie tussen bijziendheid en concurrentie. Toen ik een jaar of tien geleden bij De Nederlandsche Bank een studie deed naar kuddegedrag op financiële markten trof mij vooral een reeks studies over het effect van rampbijziendheid op de huizenmarkt. Mijn toenmalige baas kon over dit onderwerp slechts droogjes opmerken: “hiermee kunnen we ons niet profileren”, maar ik was gefascineerd. Richard Herring en zijn co-auteurs laten zien, dat mensen een subjectieve inschatting maken van risico’s. Als die inschatting erg laag wordt, ronden mensen hem – onbewust – naar beneden af, tot nul. Een kans van nul, dat betekent dat het niet op de agenda staat van het management van een financiële instelling, en dat een stijging van risico’s zodoende niet wordt gesignaleerd: het is uit het systeem. Een ramp gebeurt heel infrequent, en indien deze lang geleden heeft plaatsgevonden, dan schatten de meesten van ons de kans erop nihil. Dat noemen we rampbijziendheid, en die kan leiden tot het verschaffen van te ruim hypothecair krediet: mensen mogen teveel lenen en/of ze betalen een te lage rente. Het meeste trof mij in de studie van Herring en anderen de funeste rol van concurrentie. Stel dat de helft van de banken rampbijziend is, en de andere helft niet. Wat gebeurt er met die andere, slimme, verstandige helft? Die wordt van de markt gevaagd, want de klant kan elders, namelijk bij een rampbijziende bank, een grotere lening krijgen tegen een lagere rente! Zelfregulering en toezicht zouden dit perverse effect van concurrentie, mits goed ontworpen, kunnen tegengaan.

In Nederland hebben we zelfregulering en toezicht op het gebied van hypothecair krediet. Maar zijn ze goed ontworpen? Neem de in 2007 aangepaste Gedragscode Hypotheken, een zelfregulering van de bankensector. De code stelt een maximum van zo’n 30-35 aan het percentage van het inkomen dat iemand “verantwoord” aan woonlasten kan betalen. Vreemd genoeg geldt dit maximumpercentage voor elke combinatie van rente en aflossing – terwijl het voor een verantwoorde financiële planning nogal wat uitmaakt of die 30-35% alleen rente is, dan wel rente plus aflossing. Als mensen aflossen is dat sparen, en het is toch vreemd, om niet te zeggen onverantwoord, om daar een maximum aan te stellen. Zelf ben ik zo iemand die zichzelf dwingt om te sparen door onverantwoord duur te wonen maar flink af te lossen: als mijn spaargeld op de bank staat kan ik er te gemakkelijk bij, en van de aandelenmarkt word ik zenuwachtig. Verkeerd ontworpen dus. Maar daar houdt het niet op. Volgens de Gedragscode maakt het voor het maximaal verantwoorde hypotheekbedrag niet uit of de rente vast of variabel is. Sterker nog: een variabele rente is doorgaans lager, en dus moedigt de Gedragscode die aan, want wie kiest voor variabel heeft dus lagerewoonlasten en kan flink extra lenen. Maar een variabele rente, dat is pas riskant. Dat kan een kind begrijpen, we hebben het in de VS kunnen zien, en dat ondervinden ook de huiseigenaren die nu een continuïteitsbijdrage aan hun bank moeten betalen om hun hypothecaire lening te mogen verlengen.

Een goede Gedragscode maakt onderscheid tussen rentelasten en aflossingen, en hanteert een verschillend maximum voor vaste en variabele rente. Een goede adviseur zorgt er voor dat mensen begrijpen dat het al dan niet vastzetten van de rente niets te maken heeft met het gokken op renteverlagingen en -verhogingen. Vastzetten, dat is een verzekering afsluiten tegen een stijging van je woonlasten: als je zo’n stijging niet kan opvangen, moet je wel – net zoals je als huiseigenaar maar beter een opstalverzekering afsluit, ook al is de kans dat je huis afbrandt minimaal.

prof.dr. H.M. (Henriëtte) Prast
Hoogleraar
h.m.prast@uvt.nl

Faculteit Economie en Bedrijfswetenschappen
Departement Financiering

bron: MeJudice

De kredietcrisis heeft banken voorzichtiger gemaakt bij het verstrekken van hypothecaire leningen. Die stellige indruk krijgt directeur Jan Fokkema van de belangenorganisatie voor projectontwikkelaars Neprom. ,,Banken zitten zo sterk op hun geld. Dat is erg onhandig voor de woningmarkt”, zo stelde hij donderdag.

Strenger
Volgens Neprom zijn banken de laatste zes tot acht weken strenger geworden in het navolgen van de anderhalf jaar geleden opgestelde gedragscode voor banken. Daarin werden extra strenge inkomenscriteria opgenomen. ,,Het zijn richtlijnen, die ruimte voor interpretatie overlaten. Onze indruk is dat banken ze nu meer naar de letter naleven.”

Ontbonden contracten
Bij de Neprom aangesloten projectontwikkelaars zien onder meer een sterke stijging van het aantal ontbonden contracten. Fokkema is ervan overtuigd dat dat aan de banken ligt, hoewel het koopproces ook door consumenten afgebroken kan worden. ,,Wij gaan af op geluiden die we horen van onze leden.”

Terughoudendheid onnodig
De terughoudendheid van banken is onhandig, omdat het ervoor zorgt dat er minder koopcontracten worden gesloten en daardoor minder mensen doorschuiven. Nieuwe projecten komen door de bancaire voorzichtigheid niet van de grond en de woningproductie zakt in. ,,Het inzakken van de productie zal in de toekomst weer leiden tot stijgende huizenprijzen, aangezien er nog steeds sprake is van een tekort”, aldus Fokkema.

bron: ANP

Een financiële storm raast door Groot-Brittannië. Economen voorspellen dat de Britse recessie dieper zal zijn en langer zal duren dan in welk Europees land ook. En het zijn niet alleen de allerarmsten die last hebben van de groeiende economische problemen.

Het begon met de tarieven voor de kinderopvang die met enkele tientjes omhoog gingen. Het boodschappenmandje in de supermarkt werd ook steeds duurder en de energieprijzen bereikten recordhoogten. En dat was nog vóór de kredietcrisis in alle hevigheid losbarstte.

Op het eerste gezicht zou je denken dat het gezin Buckels-Kirk, bestaande uit vader, moeder en twee zoons, een economische dip kan weerstaan. Vader John Buckels en moeder Juliet Kirk werken fulltime in de farmaceutische industrie en hebben samen een redelijk inkomen; zeker voor Nederlandse begrippen. Hun kinderen, Alex (3) en Cameron (2), gaan doordeweeks naar de kinderopvang of naar oma.

Dat laatste gebeurt steeds vaker, omdat het zelfs voor een middenklassegezin als dit steeds moeilijker wordt. ,,De benzineprijzen werden zo hoog dat we onze auto moesten omruilen voor een kleinere. De centrale bank mag dan de basisrente hebben verlaagd, veel banken verhogen juist de hypotheekrente. We betalen nu 1000 pond per maand (1230 euro). Nog niet zo lang geleden betaalden we enkele honderden ponden minder aan onze hypotheek.”

Tel daarbij op de hoge prijzen voor voedsel en energie en je ziet dat niet alleen de armste Britten last hebben van de crisis. Vooral de prijzen voor elektriciteit en gas hakken erin. De energiebedrijven hebben het afgelopen jaar de prijzen tot 40 procent verhoogd. De olieprijs en de daaraan gekoppelde gasprijs mogen dan op dit moment razendsnel dalen, de energiemaatschappijen maken geen aanstalten hun prijzen te verlagen.

Zo kan het gebeuren dat de familie Buckels-Kirk ondanks haar riante inkomen elke maand in het rood staat. Ze is niet de enige. Steeds meer gezinnen hebben moeite de eindjes aan elkaar te knopen. Het enige lichtpunt lijken de dalende prijzen op de huizenmarkt. Immers, woningen worden weer betaalbaar na de krankzinnige explosie van de prijzen in de afgelopen tien jaar.

Schijn bedriegt echter. De banken zijn door de kredietcrisis doodsbenauwd geworden en lenen minder gemakkelijk geld uit. Bijna wekelijks worden de eisen aangescherpt. Het aantal verstrekte hypotheken is naar een absoluut minimum gezakt.

De familie Buckels-Kirk ondervond dat aan den lijve. Het gezin woont in een schattige cottage aan de rand van het pittoreske Canterbury in het zuidoosten van Engeland. Een mooie woning, maar wel heel klein. Juliet laat de bovenverdieping zien. Twee kleine slaapkamers en een piepkleine badkamer. ,,De jongens worden nu wat groter en we waren eigenlijk van plan te verhuizen, maar het is op dit moment onmogelijk een nieuwe hypotheek te krijgen.”

De huizenmarkt zakt langzaam in elkaar. De gemiddelde huizenprijs is sinds vorig jaar met 15 procent gedaald.

De financiële crisis lijkt steeds meer delen van de economie te beïnvloeden. De verkoop van auto’s is met een kwart gedaald en hotels zien scherpe daling van het aantal gasten. Steeds meer bedrijven geven winstwaarschuwingen af.

bron: AD.nl

Een voorlopige koopovereenkomst is op de woningmarkt minder waard geworden als gevolg van de financiële crisis. Steeds meer mensen moeten de koop van een huis noodgedwongen afblazen omdat zij de financiering niet rond krijgen of moeite hebben hun eigen woning te verkopen.

Dat zei een woordvoerder van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) vandaag.

Precieze cijfers heeft de NVM nog niet. ,,Maar we merken wel dat meer voorlopige koopcontracten worden ontbonden door problemen met de financiering”, aldus de zegsman van de NVM. Banken zijn kritischer bij hypotheekaanvragen. Bovendien krijgen veel mensen minder voor hun eigen woning dan zij hadden gehoopt en duurt het langer voor zij een koper hebben gevonden.

bron: ANP

In het nieuwste Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank staat dat in 2008 huizenprijzen met gemiddeld 1,5 procent stijgen, voor volgend jaar rekent Rabobank op een toename met 1 procent.

Begin dit jaar had men het nog over een groei van 3,25% voor 2008. Hieruit blijkt wel dat de propaganda van onderzoeker Martijn de Jong-Tennekes nooit uitkomt. Het lijkt mij verder niet nodig om hier nog veel woorden aan vuil te maken.

Wel stond het rapport weer vol leuke grafieken:

Minister Wouter Bos (Financiën) kijkt “met enige achterdocht” naar alle voorstellen die het kabinet momenteel krijgt om te hulp te schieten bij het opvangen van de gevolgen van de financiële crisis.

“Het is te vroeg om grootscheeps de geldbuidel te trekken”, zei Bos dinsdag in zijn wekelijkse gesprek bij RTLZ. Hij wees erop dat door de kredietcrisis de schatkist alleen maar minder gevuld raakt, waardoor het niet voor de hand ligt nu extra geld uit te geven. Hij gaf ook aan dat de Nederlandse huizenmarkt al jaren overgewaardeerd is. “Voor een heleboel mensen zijn lagere huizenprijzen een welkome ontwikkeling”

Wouter Bos geeft zijn mening over de woningmarkt

bron: RTL Z

Het Bouwfonds Limburgse Gemeenten (BLG) wil volgend jaar op de markt komen met een constructie waarbij woningen ook zonder de onderliggende grond kunnen worden gekocht.

Het fenomeen, dat in de Randstad al langer bestaat, wordt inmiddels in de praktijk gebracht door makelaar Witte & Verheul uit Weert. Die biedt sinds afgelopen zaterdag een woning aan de Julianalaan in Weert aan, met twee vraagprijzen. Eén keer met grond (195.000 euro) en één keer zonder grond (157.000 euro).
In het laatste geval wordt de grond eigendom van een beleggingsfirma. De woningkoper krijgt vervolgens op de grond een eeuwigdurende erfpacht. Daarvoor moet hij wel een canon (soort huur) betalen, maar die ligt doorgaans 1 tot 1,5 procent lager dan de reguliere hypotheekrente.
Het BLG in Geleen is gecharmeerd van de nieuwe constructie en laat weten dat juristen bezig zijn de laatste haken en ogen te onderzoeken. “De wettelijke consequenties zijn nog niet allemaal in kaart gebracht”, aldus woordvoerder Peter Janssen.
De erfpachtconstructie is met name interessant voor starters omdat er een veel lagere hypotheek nodig is (157.000 in plaats van 195.000 euro). Daardoor kunnen woningen bereikbaar worden, die gezien het huidige salaris eigenlijk net te duur zijn. De koopruimte kan volgens ingewijden met meer dan 20 procent toenemen. De constructie biedt ook mogelijkheden aan mensen die al langer een woning hebben en de overwaarde in contanten willen hebben.

bron: Limburgs Dagblad