huizenmarkt-zeepbel.nl

Per 1 januari 2007 geldt een nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Deze is opgesteld omdat de overheid te hoge hypotheken in verhouding tot het inkomen signaleert. Hierdoor zijn woningbezitters kwetsbaar voor een daling van de huizenprijzen, een stijgende hypotheekrente of een dalend inkomen. De belangrijkste aanpassingen in de nieuwe gedragscode zijn bedoeld om overkreditering te voorkomen.

zie ook: Maximale hypotheek: hoeveel mag ik lenen?

Op jongeren fora (fok.nl , tweakers.net) zijn veel discussies te vinden over hypotheken en de hoogte daarvan. Het valt daarbij op dat een groot aantal verstrekkers het niet zo nauw neemt met de regels.  Dit terwijl de bankiers telkens terugvallen op deze regeling om aan te geven dat er in Nederland niets aan de hand is….

Een aantal voorbeelden:

De bankiers vertrouwen volledig op de Gedragscode Hypothecaire Financieringen

In een rapport uit september 2007 becijferden analisten van zakenbank NIB Capital (NIBC) dat de ‘luchtbel’ in de Nederlandse huizenprijzen groter is dan in de VS. Hierbij spelen de hoge schuldratio’s van ons land een belangrijke rol: zo is de uitstaande hypotheekschuld in verhouding tot het net national income in Nederland (120%) beduidend hoger dan in Amerika (nog geen 90%).

Volgens NIBC zou dit gegeven als zodanig niet per definitie problematisch hoeven te zijn, als een flinke spaarpot tegenwicht bood aan de torenhoge schuld. Maar hoewel de spaartegoeden toenemen, is de schuldenlast in Nederland door de jaren heen steeds zwaarder geworden. Eind jaren tachtig van de vorige eeuw bedroegen de schulden van de Nederlanders niet meer dan 80% van de uitstaande spaartegoeden. Ofwel, de Nederlanders spaarden meer dan dat ze leenden. Inmiddels zijn de schulden opgelopen tot 200% ten opzichte van de spaartegoeden.

’s Lands grootste hypotheekverstrekker, Rabobank, kon het rapport van NIBC niet onweersproken laten. Rabobank bevestigde de door NIBC aangedragen feiten, zoals de hierboven genoemde hoge schuldratio en de toename van schulden ten opzichte van spaartegoeden. De bank wees er echter op, dat woningmarkten in sterke mate nationaal georiënteerd zijn en dat een vergelijking met situaties in andere landen weinig zinvol is.

Het is in ons land erg aantrekkelijk om de aanschaf van de eigen woning te financieren met vreemd vermogen. Dit komt uiteraard door de mogelijkheid om de hypotheekrente die voor het hoofdverblijf betaald wordt, als aftrekpost op te voeren. Rabobank gaf eveneens aan, dat de Nederlandse huishoudens in de afgelopen tientallen jaren weliswaar meer zijn gaan lenen maar dat daar een positief en groeiend vermogenssaldo tegenover staat, al zit dit vermogen wel vast in de eigen woning en het pensioen.

In oktober 2007 voorzag Rabobank een verdere waardestijging van koopwoningen en hanteerde daarbij een percentage van 3,25% voor 2008. Dit percentage werd in december 2007 opnieuw gehanteerd door de bank. NIBC, daarentegen, hield rekening met een gelijkblijvende of zelfs dalende huizenprijs na 2007.

De gemiddelde koopwoning is, volgens de laatste cijfers van het Kadaster, in de maand december met 1,7% in waarde gedaald. Voor het eerst sinds lange tijd worden er ook minder woningen verkocht. Het aantal te koop staande woningen nam toe met 7% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Woningen staan ook langer te koop. Gemiddeld is die tijd 78 dagen, eveneens een toename met 7 procent. De markt wordt volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) afgeremd door een tekort aan betaalbare woningen.

Inmiddels is 2008 in financieel-economisch opzicht weinig voortvarend van start gegaan: aandelenbeurzen raakten kort na de jaarwisseling in een duikvlucht, de angst dat de Amerikaanse economie in een recessie zal belanden, wordt met de dag groter en steeds meer banken zijn genoodzaakt miljarden af te boeken ten gevolge van de crisis op de Amerikaanse subprime hypotheekmarkt.

Betaalbare koopwoningen steeds schaarser
Hoewel Rabobank voor 2008 nog altijd uitgaat van stijgende huizenprijzen, is de bank zich weldegelijk bewust van de verslechterde condities. In haar kwartaalbericht wees Rabobank onder meer op het gegeven dat koopwoningen in toenemende mate onbetaalbaar worden voor consumenten . De mix van een opgelopen rente èn stijgende huizenprijzen zorgen ervoor dat een koopwoning buiten het bereik van een steeds groter wordende groep Nederlanders komt te liggen. De grafiek maakt duidelijk dat deze situatie zich tevens voordeed vlak voor de huizenmarkt in de jaren 80 fors corrigeerde.

De Europese Centrale Bank, die zichzelf ten doel stelt de inflatie in de eurozone binnen de perken te houden, zal –indien nodig- niet aarzelen opnieuw het rentewapen in te zetten, lees: verhogen. En afgezien daarvan zijn banken, vanwege de kredietcrisis, terughoudender ten aanzien van het verstrekken van leningen. De toegenomen voorzichtigheid onder de hypotheekverstrekkers vertaalt zich in het verhogen van de risicopremie. Dit heeft bij Postbank in december reeds geleid tot een verhoging van de hypotheekrente.

Huizenprijzen op recordhoogte
Global Property Guide becijferde dat de huizenprijzen in Nederland onafgebroken zijn gestegen sinds de forse correctie in de jaren tachtig. Een belangrijke aanjager van de huizenprijs was de toename van het besteedbaar inkomen van de Nederlander, dat tussen 1990 en 2000 gemiddeld steeg met 6% per jaar, terwijl de gemiddelde inflatie beperkt bleef tot 2%.

De Maastrichtse hoogleraar vastgoedfinanciering Piet Eichholtz komt tot de conclusie dat de Nederlandse huizenprijzen sinds 1736 niet meer zo hoog zijn geweest. Eichholtz hanteerde hierbij een voor inflatie gecorrigeerde huizenprijsindex. De vergeleken prijzen van panden aan de Herengracht zouden een goede indicatie zijn voor de ontwikkeling van de huizenprijs in het algemeen, aangezien de grachtenpanden altijd dezelfde kwaliteit hebben gehad. Voor een gemiddeld huis aan de Herengracht moet momenteel circa € 2,6 miljoen worden neergeteld.

Wie de huizenprijzen in Nederland over de afgelopen driehonderd jaar bekijkt, zal tot de conclusie komen dat deze aan sterke fluctuaties onderhevig zijn. De gestage stijging die we in de afgelopen jaren hebben meegemaakt, hoeft dan ook niet te betekenen dat een crisis op de Nederlandse huizenmarkt zich niet opnieuw kan voordoen. Eichholtz meent dat de nog immer toenemende vraag naar huizen in Nederland onder meer te danken is aan de stijgende inkomens. Hiermee bevestigt hij de rol van het bestedingsvermogen als aanjager van de huizenprijs, zoals die ook door Global Property werd vastgesteld. Een recessie echter zou in ons land een neerwaartse impuls kunnen geven aan de prijzen van huizen.

Dat ons land in economisch opzicht minder florissante tijden tegemoet gaat, wordt inmiddels algemeen aanvaard. Lange tijd werden huizen gekocht vanuit een soort common sense gedachte. Een koophuis was het ultieme beleggingsobject en men was een dief van de eigen portemonnee indien men de voorkeur gaf aan een huurwoning. We kunnen in ieder geval stellen dat deze vanzelfsprekendheid inmiddels passé is.

bron: Harm van Wijk

Projectontwikkelaar Rudy Stroink (52) van het Utrechtse TCN is met een portefeuille ter waarde van 2 miljard euro één van de grootste projectontwikkelaars van Nederland.

Op de website van de Nederlandse Vereniging van Banken staat duidelijk vermeld dat de nieuwe stand van de toetsrente voor het 4e kwartaal van 2008 uiterlijk 1 september zou worden vastgesteld. Na meerdere keren navragen waarom dit niet gebeurd is laat men uiteindelijk weten dat de vakantie van Edward Feitsma, hypotheekexpert van de NVB, de reden is. Men heeft besloten dat de nieuwe toetsrente nu uiterlijk 1 oktober opnieuw wordt vastgesteld.

De toetsrente is een minimumpercentage rente waar hypotheekverstrekkers vanuit gaan bij het bepalen van de maximale hypotheeksom. Dat is afgesproken in een gedragscode. De toetsrente voorkomt dat leners met een te hoge hypotheek in de problemen komen als de rente op korte temijn stijgt. Sinds 1 januari 2007, wordt de toetsrente ieder kwartaal aangepast. De toetsrente geldt voor alle offertes met een rentevastperiode korter dan 10 jaar. Voor offertes met een rentevastperiode van 10 jaar of langer wordt getoetst op het werkelijke tarief.

Ik vind dit een vreemde gang van zaken, men is op de hoogte van hetgeen op de website vermeld staat maar neemt niet de moeite om dit aan te passen.

Kees de Kort, analist bij AFS Capital Management, een Amsterdamse vermogensbank, denkt dat de crisis in de economie nog maar net is begonnen. En dat ons nog heel wat ellende te wachten staat.

Toekomstig huizenkoper met een vlekje bij het Bureau Krediet Registratie (BKR)? Dan is het krijgen van een hypotheek nu echt nagenoeg onmogelijk.

Dat is de conclusie die diverse spelers in de hypothekenmarkt trekken als gevolg van de kredietcrisis. De grote Amerikaanse financiers van zogenaamde BKR-hypotheken zijn van het toneel verdwenen.

Als eerste deed GMAC (General Motors) het licht uit, toen Hypotrust (Lehman Brothers, Bank of Scotland), Sparck (Citigroup) en ELQ (Lehman Brothers). De laatste stuurde onlangs een persbericht uit waarin het zegt voorlopig geen hypotheken meer uit te geven. Daardoor is het aantal instellingen dat hypotheekverstrekkers financiert via de kapitaalmarkt, fors afgenomen.

“Bij mijn weten is daarna niemand in het gat gestapt”, zegt woordvoerder Leslie Hogeveen van De Hypotheker. “Er is volgens mij geen nieuwe partij opgestaan die het stokje heeft overgenomen.” Een medewerker van BKRDirect.nl, een bedrijf dat zich specialiseert in BKR-hypotheken, signaleert dat “de markt zeker moeilijker is geworden”.

Peter Wormskamp, voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Hypothecair Planners (NVHP), voegt daar aan toe dat het “nu al veel ingewikkelder is om financiering te krijgen. En dat wordt eigenlijk alleen maar lastiger.” Tussenpersonen als BKRDirect.nl, maar ook vele andere verkopers van BKR-hypotheken, konden hun producten aanbieden omdat de hypotheken grotendeels werden gefinancierd door fondsen van voornamelijk Amerikaanse banken. Die banken haalden hun geld uit de kapitaalmarkt. Met de historisch lage rentepercentages, die tot ongeveer een jaar geleden golden, ging het lenen van geld vrij makkelijk.

Maar met het omvallen van Lehman Brothers, de geldkrapte bij General Motors en de veel hogere renteopslagen op de kapitaalmarkten, is het leven moeilijker geworden voor aanbieders van BKR-hypotheken.Ook voor mensen die zo’n zogenoemde ramsjhypotheek hebben en nu afstevenen op het einde van hun rentevaste periode, breken moeilijker tijden aan. Zij moeten immers op zoek naar een bank die hun hypotheek over wil nemen. Volgens Hogeveen van De Hypotheker zien conventionele banken nu een kans.

“Er zijn partijen die zich bereid hebben verklaard om de verlenging van risicovollere hypotheken op zich te nemen. Dan praten we over de reguliere banken.” Volgens Hogeveen is dit maar een heel klein gaatje in de markt. Maar dat brengt voor de hypotheekhouder wel hogere kosten met zich mee, en de banken lichten de hypotheek en de financiële positie van de hypotheekhouder goed door. “De portefeuille – de waarde van de beleende woning – moet natuurlijk interessant zijn voor de bank, en de voorwaarden zijn uiteraard strenger. Ook betaalt een verlenger met een BKR-hypotheek een risico-opslag, bovenop de reguliere rente.”

Het is overigens niet zo dat de problemen aan de financieringskant automatisch betekenen dat verkopers van ramsjhypotheken nu bij bosjes omvallen, stelt NVHP-voorzitter Wormskamp. “Daar merk ik niets van. Er zijn maar weinig bedrijven die zich puur en alleen richten op de verkoop van zulke hypotheken. Veruit de meeste tussenpersonen bieden ook andere producten aan.”

bron: z24.nl

President Bush gaf in 2002 het startschot voor het geven van hypotheken aan minder kredietwaardige Amerikanen en daarmee aan de kredietcrisis.

Hypotheek
De kredietcrisis is voor een belangrijk deel veroorzaakt door de Amerikaanse president Bush. Bush heeft er als president op aangedrongen om mensen, die het niet konden betalen, toch een hypotheek te verstrekken.

Minderheidsgroepen
Dat blijkt uit archiefmateriaal gevonden door RTL Z. De Amerikaanse president Bush gaf in oktober 2002 een toespraak op Universiteit van Washington. In die speech zegt hij, dat de Amerikaanse regering ernaar streeft van 5,5 miljoen gezinnen, uit minderheidsgroepen met een klein inkomen, huizenbezitters te maken.

Subprime
Te zien is dat vooral na de toespraak van Bush het aantal subprime hypotheken omhoog schoot.

 

Het dalen van de refirente

bron: rtlz.nl

Wall Street noemt hem Doctor Doom, omdat hij genoegen schept in negatieve voorspellingen. Maar de waarzeggerij van Nouriel Roubini (50), economieprofessor aan de universiteit van New York, komt steeds maar uit.

Hypotheekadviseurs en makelaars zijn aspirant kopers nu volop aan het vertellen dat dit het juiste moment is om een huis te kopen.  Dit omdat de rente binnenkort verder gaat stijgen. Dit vind ik pure misleiding.

Kijk eens naar 1976 en 1981. De 5-jaars rente steeg, maar de huizen werden veel beter betaalbaar. De stijging van de rente kon destijds niet op tegen de daling van de huizenprijzen. Waarom zou dat niet opnieuw kunnen gebeuren? Tussen mei 1978 en mei 1982 daalden de huizenprijzen met 30% !

Als huizenprijzen gaan dalen gaat dit vrijwel altijd snel en heftig. Starters kunnen beter wachten!!

 

Voor dat beetje glas, dat bergje stenen
die vrijheid en dat goed gevoel,
hoef je straks minder te lenen
als je begrijpt wat ik bedoel…
nu duimen voor de twee-verdieners
voor zegen op het goed geloof :
‘t geluk is immers voor de zieners
en de péch voor het oost-indisch doof.

Er worden minder huizen verkocht dan vorig jaar. De prijzen van huizen stijgen nog wel, maar veel minder dan een jaar geleden. De woningen die in augustus zijn verkocht waren gemiddeld 2,7% duurder dan een jaar geleden. Dat is de laagste prijsstijging in de laatste vijf jaar. Ten opzichte van juli 2008 stegen de prijzen vrijwel niet meer. 15.500 huizen wisselden in augustus van eigenaar, ruim éénvijfde minder dan vorig jaar.

Door een krapte op de geldmarkt, angst bij banken en een oplopende inflatie is het vrijwel zeker dat de rente nog verder op gaat lopen. Dit zal op termijn in combinatie met een snel afnemend consumentenvertrouwen, toenemende verwachtingen van prijsdalingen en een groeiend aantal gedwongen verkopen er voor zorgen dat de huizenprijzen sterk gaan dalen.

Huizen relatief minder waard

Huizenkopers betalen binnenkort nog meer rente op hun hypotheek omdat banken met hogere marges werken. Het verschil tussen de gemiddelde hypotheekrente en de rente op de kapitaalmarkt is binnen een aantal maanden al enkele tienden van een procent opgelopen

Banken wijzen erop dat het inlenen van geld duurder is geworden door de kredietcrisis. Het onderling geld lenen van banken is alleen nog mogelijk tegen forse opslagen.

Bovendien is het doorverkopen van portefeuilles met hypotheken vrijwel onmogelijk geworden. Voor de kredietcrisis was dit voor veel banken een veelgebruikte methode om kredieten van de balans te halen. Daardoor hoefden ze minder geld in te lenen en bovendien minder bufferkapitaal aan te houden.

Sinds de crisis is dit echter vrijwel onmogelijk geworden. ‘Met het opdrogen van deze markt zijn financiële partijen gedwongen zichzelf duurder te financieren’, zegt een woordvoerster van Fortis. Bovendien moeten ze nu kapitaal aanhouden voor de hypotheken, waar een rendement op gemaakt moet worden.

De Britse topeconoom Willem Buiter vertelt wat de gevolgen zijn voor de reële economie.

Op 1 januari 2005 is de wet Hillen van kracht geworden, officieel ‘wijziging van de wet inkomstenbelasting 2001, terzake van het bevorderen van de financiering van de eigen woning met eigen middelen’.
Hierbij is een belastingaftrek geïntroduceerd als u geen of een geringe eigenwoningschuld (hypotheeklening) heeft.

Door de regeling kunt u geen positief inkomen meer krijgen uit de eigen woning. Hebt u geen eigenwoningschuld meer op uw woning, dan geeft u wel het eigenwoningforfait op maar krijgt u een extra aftrek ter grootte van het eigenwoningforfait. Zodat het eigenwoningforfait en de aftrek tegen elkaar wegvallen.

Het is dus nu – als u zelf voldoende kapitaal bezit – de vraag of het verstandig is uw hypotheek daarmee af te lossen of niet.

Voordelen:

• U bouwt belastingvrij vermogen op doordat uw vermogen in uw eigen woning zit.
• Als u uw hypotheek hebt afgelost houdt u maandelijks geld over.
• U bent minder kwetsbaar in het geval van waardedaling van uw huis.
• Als na dertig jaar de renteaftrek komt te vervallen worden uw vaste woonlasten niet hoger.

Nadelen:

• Gedurende de looptijd van de hypotheek zijn uw maandelijkse woonlasten hoger, omdat u naast rente ook aflossing betaalt.
• Aflossen heeft tot gevolg dat de overwaarde op de woning toeneemt. Als u gaat verhuizen en dus een nieuw huis koopt kunt u dat geld alleen gebruiken voor de aankoop van dit huis. Dit is de zogenaamde ‘bijleenregeling’ die sinds 2004 van kracht is.
• Als u aflost zit uw geld uiteindelijk in uw huis en kunt uw dit dus niet gebruiken voor andere doeleinden.
• Als uw binnen 30 jaar aflost verliest u (een deel) van uw renteaftrek.

Voorbeeld
U hebt een eigen woning met een WOZ-waarde van € 200.000,-. U hebt geen eigenwoningschuld. Op uw aangifte inkomstenbelasting geeft u een eigenwoningforfait op van € 1.100,- (0,55% x € 200.000,-). Daarnaast kunt u een aftrekpost opvoeren van € 1.100,- in verband met de gewijzigde wet, zodat u geen inkomstenbelasting verschuldigd bent ten aanzien van de eigen woning. Stel dat u voor € 30.000,- wilt verbouwen aan uw woning. In verband met het in de wet opgenomen wetsvoorstel Hillen komt dan de vraag op of u hiervoor uw eigen geld gaat inzetten of dat u dit bedrag gaat lenen.
U hebt geld op uw spaarrekening staan, hierover ontvangt u 3,5% rente. U kunt echter ook overwegen om uw verbouwing tegen 6% rente te financieren en de rente af te trekken op uw aangifte inkomstenbelasting. Indien u dit bedrag financiert, hebt u geen aftrekpost meer ter grootte van de bijtelling ten aanzien van uw eigen woning omdat u nu per saldo een aftrekpost hebt van € 700,- (€ 1.100,- -/- € 1.800,- (6% x € 30.000,-)). Uw netto woonlast bedraagt, even uitgaande dat u 42% belasting betaalt in box 1, € 1.800,- -/- 42% x € 700,- = € 1.506,-. Over uw spaargeld ontvangt u € 1.050,- aan rente (3,5% x € 30.000,-). De ontvangen rente hoeft u niet aan te geven in box 3. In box 3 wordt vermogensrendementsheffing geheven van 1,2%. Wij gaan er hierbij van uit dat uw spaarsaldo boven uw heffingsvrije vermogen in box 3 uitkomt. U betaalt in box 3 € 360,- aan inkomstenbelasting (€ 30.000,- x 1,2%). Het netto rendement op uw spaarrekening bedraagt € 690,- (€ 1.050,- -/- € 360,-). Per saldo betaalt u € 816,- (€ 1.506,- -/- € 690,-).
Had u uw eigen geld ingezet, dan had u in box 1 over de eigen woning geen inkomstenbelasting betaald (en had u ook geen aftrekpost ten aanzien van de betaalde rente). Uw box 3 vermogen zou gedaald zijn met € 30.000,-. U mist dan uw netto rente-inkomsten van € 690,-.
In dit voorbeeld kunt u dus beter uw eigen geld inzetten dan de verbouwing financieren met geleend geld. In de praktijk speelt echter ook nog mee of u in de toekomst uw eigen geld wellicht liever inzet voor een consumptieve besteding waarvan u de rente, wanneer u een financiering hiervoor aangaat, niet kunt aftrekken.
bron: eigenhuis.nl

Op www.berekenhet.nl kunt u zelf berekenen of het aflossen van uw hypotheek zinvol is. Deze berekening geldt voor hypotheekvormen waarbij u niet tussentijds aflost, dus niet voor een lineaire en anuïteitenhypotheek.

De woningnood stijgt de komende jaren verder, voorspelt prof.dr. Peter Boelhouwer van onderzoeksinstituut OTB. De overheid stimuleert de woningvraag, maar frustreert de nieuwbouw. De hoogleraar bij OTB analyseert de woningmarkt al jaren, en vergelijkt deze met andere westerse landen.

De woningbouw in Nederland bereikte in 2003 een dramatisch dieptepunt: slechts rond de 66 duizend nieuwe woningen werden opgeleverd. Sinds 1955 waren het er niet meer zo weinig. ,,Terwijl er jaarlijks negentig- tot honderdduizend nieuwe woningen nodig zijn om de overheidsplannen waar te maken”, zegt Boelhouwer. ,,Vanwege de bevolkingsgroei en sloop van kwalitatief slechte huizen.”

De komende jaren ziet de OTB-prof nog somberder in. ,,Ik vang geluiden op uit de markt waaruit blijkt dat het aantal opgeleverde huizen in 2004 zou kunnen dalen tot rond de vijftigduizend.”

Dat is ronduit paradoxaal gezien de astronomische huizenprijzen van dit moment, erkent Boelhouwer. En dat terwijl de overheid al een jaar of tien probeert meer marktwerking in de woningbouw te krijgen. Boelhouwer: ,,Begin jaren negentig liet de politiek de teugels meer vieren. Voor die tijd bepaalde de overheid jaarlijks het aantal nieuwbouwhuizen en het percentage koop- en huurwoningen.”

Dat die marktwerking totaal mislukt lijkt, komt volgens Boelhouwer doordat de overheid tegelijkertijd allerlei bouwregels aanscherpte. ,,Neem het nieuwe Bouwbesluit – hogere plafonds, luie trappen, enzovoorts – waardoor de bouwkosten met zo’n zes procent stegen. Of de nieuwe Energie Prestatie Normering: goed voor de duurzaamheid, maar de bouwkosten gaan omhoog.” Ook op het gebied van ruimtelijke ordening zijn de regels volgens Boelhouwer fors aangescherpt. ,,Dorpen mogen nog zelden uitbreiden; alleen in stedelijke gebieden mag nog gebouwd worden. Ook moeten aannemers meer geld steken in verfraaiing van de directe omgeving. Dat milieubewegingen veel vaker dan vroeger naar de rechter stappen om bouwplannen te frustreren, komt de bouwproductie ook niet ten goede.”

Hausse

Een andere rem vormen de fors gestegen grondprijzen. ,,Gemeenten hebben die de afgelopen jaren soms wel verdrievoudigd om mee te profiteren van de huizenprijzenhausse”, zegt Boelhouwer. Die grondprijzen moeten zo snel mogelijk weer naar beneden, zegt de volkshuisvestingsprof. ,,Maar overheden hebben de neiging prijzen wel te verhogen in geval van economische voorspoed, maar niet te verlagen als het slecht gaat.” Daarnaast is versoepeling van de regels hoog nodig, vindt Boelhouwer. En er moet meer ruimte komen voor bouwen in het groen. ,,Want dat willen mensen.”

Dat iedere balans in de woningmarkt zoek is, komt ook doordat de politiek de vraag naar woningen veel te veel stimuleert. Een ‘subsidiecarrousel’, noemt Boelhouwer het. De hypotheekrenteaftrekis volgens hem de grootste boosdoener. ,,Een uiterst merkwaardige subsidie, waarmee de overheid feitelijk de inkomensverschillen in Nederland vergroot en tegelijk de huizenprijzen kunstmatig hoog houdt. Terwijl het doel van overheidsingrijpen zou moeten zijn: garanderen dat ook de economisch zwakkeren een dak boven hun hoofd hebben.”

In de rest van Europa is de hypotheekrenteaftrek de laatste jaren fors ingeperkt volgens Boelhouwer, waardoor grote verschillen zijn ontstaan tussen huizenprijzen hier en in het buitenland. Een steeds grotere trek van bemiddelde Nederlanders naar de Belgische en Duitse grensstreek is het gevolg. ,,Zeker nu je tegenwoordig de hypotheekrenteaftrek mag ‘meenemen’ naar het buitenland.”

Toch moet de overheid op dit moment nog even afblijven van de hypotheekrente, waarschuwt Boelhouwer. ,,Vanwege de economische crisis is dat spelen met vuur.” De hypotheeklasten zijn zo enorm – in totaal 278 miljard euro, per inwoner veruit het hoogst ter wereld – moet nu côute que côute voorkomen worden dat de huizenprijs fors keldert. ,,Het is zonde dat de politiek halverwege de jaren negentig niet begonnen is met geleidelijke beperking van de renteaftrek. Dat had de oververhitte markt kunnen afkoelen.”

De banken krijgen van Boelhouwer ook een veeg uit de pan. Dat de huizenprijzen zo torenhoog zijn opgelopen, komt doordat zij met allerlei fancy hypotheekconstructies de renteaftrek maximaal uitmolken. Boelhouwer: ,,Het beleid van banken werkt vaak contra-productief. In de jaren tachtig waren ze zeer streng bij hypotheekverstrekkingen, waardoor de economische crisis extra lang aanhield. In de jaren negentig waren ze veel te coulant, waardoor de huizenmarkt en economie oververhit raakten.

Dit zei Peter al in 2004, hij had als kenner al lang door dat dit niet eeuwig goed blijft gaan.

De hypotheeklasten zijn zo enorm Рin totaal 278 miljard euro, per inwoner veruit het hoogst ter wereld Рmoet nu c̫ute que c̫ute voorkomen worden dat de huizenprijs fors keldert.

Inmiddels zijn de hypotheeklasten al boven de 500 miljard euro uit gekomen. Als de zeepbel knapt zal de Nederlandse economie instorten en zullen ook de Nederlandse banken – die 6/10x zoveel uitlenen als men aan kernkapitaal op de balans heeft staan – in de problemen komen.

Consumenten krijgen door de kredietcrisis ook volgend jaar forse tegenvallers in hun huishoudboekje. Het krakende bankenimperium in de Verenigde Staten maakt lenen fors duurder, voor bedrijven en uiteindelijk ook consumenten.

ING Bank verhoogde gisteren zijn hypotheekrente in verband met het opdrogen van de leenmarkt. Vooral mensen met kortlopende hypotheken die gaan aflopen en hypotheken met een variabele rente, moeten rekening houden met sterk hogere maandlasten. “Je kunt nu al zien dat 2009 slechter wordt”, zegt Ronald Doeswijk van Iris, het onderzoeksbureau van Rabobank. “Dat is na de problemen in de VS onvermijdelijk geworden.”

“De huidige rente staat veel hoger dan mensen gewend waren”, zegt directeur Bas Millenaar van de De Hypothekers Associatie. “Een hogere rente maakt het leven sowieso duurder. Dat is financiële instanties in de wereld te verwijten. Zij hebben dit compleet uit de klauwen laten lopen en dat alleen maar om meer winst te maken. Ze maken alles kapot.”

Woningzoekers kiezen momenteel massaal voor spaarhypotheken, ziet Millenaar. “En dat is in dit tumult geen slechte keuze.” Nu de grote bankmastodonten op Wall Street omvallen, durven andere banken elkaar geen geld meer te lenen uit vrees niets terug te krijgen. De afgelopen dagen scherp gestegen rente die banken elkaar berekenen, wordt vroeg of laat doorberekend aan klanten van banken, consumenten en bedrijven. Van heftige renteverhogingen voor gewone leningen is echter nog geen sprake, zegt onderzoeker Peter Post van Moneyview. “Dan moeten de problemen uit de VS eerst doorzetten.” Sommige pensioenfondsen komen echter al in de gevarenzone, constateert bureau Mercer. Kelderende beurskoersen leiden tot fors lagere beleggingen voor pensioenen. Zelfs het aanpassen van pensioenen aan prijsstijgingen loopt gevaar, aldus Mercer. “Mensen zijn in paniek”, aldus een analist. Hij ziet dat beleggers hun pakketjes met aandelen massaal dumpen en hun geld steken in veiliger beleggingen zoals goud, grondstoffen, of het eenvoudig op spaarrekeningen zetten. “Met een rente van 5% is dat momenteel een heel veilige haven.”

“Het enige positieve aan de hele kredietcrisis is de dalende benzineprijs”, zegt Doeswijk van Iris. “Want er wordt in crisis veel minder olie afgenomen.” Vandaag zakt de benzineprijs daarom opnieuw.

bron: Telegraaf.nl

Veel mensen weten niet dat naast centrale banken de primaire banken het recht hebben om geld uit het niets te creëren. Het geld voor uw hypotheek wordt dus uit het niets geschapen, gewoon met een druk op de knop..

primaire banken

De primaire banken (b.v. ABN/AMRO, RABO, ING, SNS) zijn de geldscheppende banken, dat wil zeggen dat zij met een zekere kas een grotere girale geldhoeveelheid dan deze kas kunnen maken, via girale kredietverlening. Zij weten namelijk uit ervaring dat de rekeninghouders slechts een klein deel van hun geld in chartale vorm komen opeisen en hebben dus geld ‘over’, waarmee ze een girale “zeepbel” kunnen opblazen, die echter ook niet te groot mag worden in verband met de vereiste liquiditeit ( “de zeepbel kan knappen” en de bank is failliet, omdat zij niet aan de opvragingen van het publiek kan voldoen). Zij willen natuurlijk zoveel mogelijk giraal krediet verlenen om zoveel mogelijk rentewinst te maken. De Nederlandsche Bank (DNB) houdt hen natuurlijk wel in de gaten dat ze niet teveel geld scheppen, in verband met inflatiegevaar.

secundaire banken

De secundaire banken (b.v. Friesch-Groningse hypotheekbank, ‘Spaarbank van ome Jan op de hoek’) kunnen nooit meer geld uitlenen dan dat zij zelf hebben gekregen van ander publiek via ingelegd spaargeld (spaarbanken) of via verkochte pandbrieven (hypotheekbanken). Ik zal beide soorten banken illustreren met een “balansje”, waarbij debet/activa betekent: de bezittingen van de bank en credit/passiva betekent: de schulden van de bank.

Centrale banken

De centrale bank voor de eurozone is de Europese Centrale Bank (ECB). De ECB is verantwoordelijk voor het monetair beleid in de eurozone. Om de geldmarkt te beïnvloeden en inflatie tegen te gaan staat de ECB het instrument van de refirente ter beschikking. In het Verdrag van Maastricht is vastgelegd dat:

• men er naar streeft de geldgroei (M3 * ) niet boven de 4,5% te uit laten komen.
• de inflatie beneden de 2% te houden voor de eurozone.

Helaas zijn deze doelstellingen blijkbaar niet haalbaar.

* M staat voor money supply en de 3 voor het tellen van zowel chartaal geld (munten en biljetten), giraal geld en depositos.

Waar komt geld vandaan?

Wat is de Federal Reserve (VS) aan het doen?