Aug 14

Het Ministerie van Financien wilt waarschuwingslabels gaan introduceren voor leen- en kredietproducten. Net als op het pakje sigaretten, alleen dan met triggers als “Kunt u deze lening wel aan?”.

Vorig jaar startte een andere campagne, op www.blijfpositief.nl worden mensen gewaarschuwd niet teveel te lenen. De nieuwe aanpak richt zich vooral op het waarschuwen van de mogelijke gevolgen.

Parallel hieraan hoopt de regering ook eindelijk een einde te maken aan de vaak loze beloftes op internet die het lenen met een BKR-codering mogelijk maken. Als de belofte in de promotionele uitingen wel wordt nagekomen, dan betalen mensen die al in een lastige positie zitten vaak een bizar hoge rente.

Andere maatregelen welke de ministerie overweegt zijn een compleet verbod op leenreclames, het afschaffen van bonussen voor tussenpersonen en enkele andere regels om het aanbod van financiele producten duidelijker te krijgen voor de consument en dat zijn belang altijd voorop staat.

Aanbieders als de DSB bank met merken als Frisia, Lenen.nl en Postkrediet stellen zelf al in hun reclames dat mensen nooit meer lenen dan voor hun verantwoord is onder de noemer “Veilig Lenen”.

Wellicht binnenkort verboden, de reclames van Lenen.nl (onderdeel DSB Bank).

bron: lening-geld-lenen.nl

Aug 13

Politici en bankiers zullen nooit de vertellen wat zij werkelijk verwachten. Dit zou immers tot een self-fulfilling prophecy kunnen leiden. Tijdens hun opleiding wordt er al op gewezen dat dit gevaarlijk kan zijn.

“Als de minister van financiën van een land de bevolking waarschuwt dat er barre economische tijden in het vooruitzicht zijn, is het goed denkbaar dat mensen, ter voorbereiding op deze onheilstijding hun bestedingen fors terugschroeven om een reserve te kweken voor als het economisch tegen gaat zitten. Hierdoor lopen de bestedingen terug, en komen bedrijven bij het wegvallen van hun afzetmarkt massaal in de problemen. Dit vertaalt zich in massaontslagen en de barre tijd waarvoor de minister waarschuwde is aangebroken.”

De verwachtingen van politici, banken en andere belanghebbende kunt u dus maar beter met een korreltje zout nemen.

Toch vind ik deze berichten uit 2003 van de site van de hypotheker nog steeds interessant.

De Nederlandsche Bank voorziet forse daling

Juni 2003. De Nederlandsche Bank (DNB) verwacht de komende twee jaar een daling die ‘substantieel’ kan zijn. Volgens de centrale bank zijn de huizenprijzen op dit moment 20 procent overgewaardeerd. In haar laatste kwartaalbericht stelt zij dat de koersdalingen op de aandelenbeurzen ‘nog niet volledig zijn verwerkt in de prijs van de duurdere huizen’. Gemiddeld duurt een dergelijke ontwikkeling zo’n tweeënhalf jaar. Het dieptepunt van maart dit jaar zal daarom in de herfst van 2005 doorgewerkt zijn in de huizenmarkt.

In de praktijk betekent dit dat DNB verwacht dat overwaardering in de loop van dit jaar en volgend jaar gaat verdwijnen. In 2005 komt deze ontwikkeling ten einde en zal de huizenmarkt weer stabiliseren.

Onderzoek PricewaterhouseCoopers voorspelt daling

Mei 2002. Het accountants- en advieskantoor PricewaterhouseCoopers (PwC) heeft op Europees niveau onderzoek gedaan naar de huizenprijzen. Zij verwachten voor Nederland dat de prijzen maximaal twee procent per jaar zullen gaan dalen de komende jaren. Wanneer rekening wordt gehouden met de inflatie, komt dit neer op een prijsdaling van maximaal 4,5 tot vijf procent per jaar. Uit dit onderzoek blijkt dat prijzen de laatste acht tot tien jaar enorm zijn gestegen door onder andere de sterke economie, de lage rente en het hoge consumentenvertrouwen. Nu deze impulsen minder krachtig zijn, zal een daling onvermijdelijk zijn. Hiermee zou het evenwicht tussen het inkomensniveau en de woningprijzen op langere termijn hersteld worden.

ING verwacht prijsdaling tot 20 procent

Januari 2003. Volgens de ING Groep is de prijsstabilisatie op de woningmarkt, zoals de NVM die voor 2003 verwacht, niet reëel. De ING gaat uit van een neerwaartse prijscorrectie. Die zal veroorzaakt worden door negatieve economische factoren, zoals een daling van de werkgelegenheid en het reëel beschikbare inkomen. Deze factoren in combinatie met een hogere schuldenlast leiden mogelijk tot prijsdalingen tot wellicht 20 procent.

Fred von Dewall, general manager en chief economist bij de ING groep stelt dat woningen op dit moment een overmatige prijsstijging van 20 procent te zien geven. Deze is hoofdzakelijk het gevolg van hoge grondprijzen. Von Dewall stelt dat de woningmarkt transparanter moet worden. Verder moet de doorstroming worden bevorderd. Dit kan volgens hem door huizenbezitters in de mogelijkheid te stellen de overdrachtsbelasting te verrekenen met de eerder betaalde overdrachtsbelasting van de oude woning. Deze maatregel is vooral voordelig voor lagere inkomensgroepen.

Daling huizenprijzen

bron: De Hypotheker 2003

R.G.C.van den Brink, oud-bestuurder van ABN amro en hoogleraar Financials Institutions verwacht een zeer hoge inflatie en een te lang afwachtende ECB. Hij geeft aan dat de ECB na enige tijd nog maar 1 remedie heeft: korte rente sterk verhogen en een recessie voor lief nemen. Hierna zal de huizenmarkt inzakken. Deze uitspraak deed hij in april 2008.

ING Directeur Hypotheken & Intermediaire Bankzaken Peter Paul Wekking vindt de huizenmarkt erg gezond. Volgens hem worden er alleen maar goede hypotheken afgesloten.

Woningmarkt is heel erg gebaseerd op vertrouwen…..

U ziet dat de verwachtingen van de verschillende experts nogal ver uit elkaar liggen. Dit heeft dus vooral met eerlijkheid, belangen en de angst voor een self-fulfilling prophecy te maken. Achteraf kan men altijd zeggen dat men dit niet verwacht had….

Aug 13

De woningmarkt is zodanig vastgelopen dat het de hoogste tijd is voor een aanpak waarbij er een breed politiek draagvlak wordt gecreëerd om de bestaande taboes te doorbreken. Dat zegt Henk Brouwer, directeur van de De Nederlandsche Bank (DNB), verantwoordelijk voor economische beleid en onderzoek, financiële markten en financiële stabiliteit, in een interview in het augustusnummer van Aedes-Magazine.

‘De hypotheekrente beperken is een taboe, maar we moeten het wel doen. (…) Wat betreft de markt van huurwoningen: ook die is sterk gereguleerd. De corporaties hebben 2,4 miljoen huurwoningen in beheer. Een liberalisering, zoals ook het CPB wil, is onvermijdelijk.’

Het is uitzonderlijk dat DNB zich openlijk met de vastgelopen woningmarkt bemoeit. Vanuit de rol van monetaire autoriteit en adviseur van de regering trekt DNB aan de bel als er onevenwichtigheden optreden in het functioneren van markten. ‘De woningmarkt is een cruciale bepaler van de economie’, zegt Brouwer. ‘En er is sprake van achterstallig onderhoud. De instrumenten die indertijd om begrijpelijke redenen zijn ingevoerd werken op de huidige woningmarkt niet meer.’

Brouwer stelt dat DNB het vlottrekken van de woningmarkt niet ziet in één maatregel, maar in een brede aanpak met aandacht voor vraag en aanbod, huren en kopen en alle fiscale aspecten die daarbij horen. Dit moet volgens de DNB-directeur gebeuren ‘op een verstandige manier’. ‘Dus heel geleidelijk, stap voor stap. Zodat er een breed politiek draagvlak voor komt en de koopwoningmarkt niet nog verder wordt ontwricht.’

Aedes werkt samen met de Woonbond, Vereniging Eigen Huis en andere maatschappelijke organisaties aan de oprichting van een commissie die oplossingen bedenkt voor de vastzittende woningmarkt. Deze commissie moet voorzien in de ook door DNB voorgestane brede aanpak van de problemen op de woningmarkt.

bron: aedes.nl

Aug 12

Boos, heel boos was Nout Wellink over het rapport van het IMF:

‘De president van De Nederlandsche Bank Nout Wellink is ziedend op het Internationaal Monetair Fonds vanwege het misleidende rapport over de Nederlandse huizenmarkt’

“Er klopt niets van, en het komt midden in de internationale kredietcrisis op een wel heel slecht moment”

De vraag is natuurlijk of het wel terecht is dat Wellink zo boos is. Kan hij niet beter boos op zichzelf en zijn vrinden van de ECB zijn?

Dit schreef De Nederlandse Bank in 2003 over de Nederlandse hypotheek- en huizenmarkt:

De Nederlandse huizenmarkt koelt af. Dit volgt op een decennium van forse prijsstijgingen waarin de huizenprijzen meer dan verdubbelden en in reële termen tot 20% boven de piek van 1978 uitstegen

Verscheidene onderzoeken wijzen op de mogelijkheid van een aanzienlijke overwaardering van de Nederlandse huizenmarkt, hoewel dergelijke uitspraken altijd met onzekerheid omgeven zijn.

Een scherpere correctie zou kunnen optreden door een snel afnemend consumentenvertrouwen, toenemende verwachtingen van prijsdalingen en een significante toename van de hypotheekrente

Belang van de huizenmarkt voor de financiële stabiliteit
De relatie van de huizenmarkt met financiële stabiliteit verloopt met name via huishoudens en financiële instellingen. Ervaringen uit het verleden en in andere landen leren dat huizenprijsdalingen gezinshuishoudingen in een financieel kwetsbare positie kunnen brengen. De betekenis van dit kanaal is toegenomen, doordat de huizenmarkt een steeds belangrijkere rol is gaan spelen in de financiële situatie van gezinnen. Zo blijkt uit berekeningen dat het percentage van het totale beschikbare inkomen dat wordt besteed aan rente en aflossing op hypotheken in het afgelopen decennium fors is gestegen; de daling van de rente op hypotheekschulden ten spijt . Door de hogere huizenprijzen en het toegenomen huizenbezit vertegenwoordigt de waarde van eigen woningen (eur 915 miljard) inmiddels bijna de helft van de balans van gezinnen. Daarbij zijn met name specifieke deelgroepen kwetsbaar, zoals starters op de woningmarkt, die hypotheken hebben afgesloten met hoge ‘loan to value’-ratio’s (de verhouding tussen de aanschafprijs van een woning en de hypotheekomvang) of met een beleggingsconstructie. Huizenprijsdalingen (zeker in combinatie met lage beurskoersen) leiden bij de desbetreffende huizenbezitters al snel tot een negatieve vermogenspositie waardoor zij bij gedwongen verkoop (door bijvoorbeeld werkloosheid, echtscheiding of verhuizing) met restschulden kunnen blijven zitten.

Balang van de banken
Naast huishoudens hebben ook banken een groot belang in de huizenmarkt. Woninghypotheken beslaan meer dan 20% van hun geconsolideerde balans.

In essentie bestaan er vier factoren die de kwetsbaarheid van het bankwezen voor huizenprijsontwikkelingen bepalen. De eerste is het wanbetalingrisico op hypotheken. Dit risico is met name afhankelijk van de verhouding tussen het besteedbare inkomen van huishoudens en de financieringslasten van de hypotheek. Des te hoger de financieringslasten ten opzichte van het inkomen, des te groter is het wanbetalingrisico bij werkloosheid of het wegvallen van een tweede inkomen.

Een tweede factor is de eerder genoemde ‘loan to value’-ratio, die de onderpandwaarde van een lening bepaalt alsook de hoeveelheid kapitaal die banken moeten aanhouden tegenover hun leningenportefeuille. Ontwikkelingen in de ‘loan to value’-ratio hebben de kwetsbaarheid van het bankwezen voor forse dalingen in de huizenprijzen vergroot. Zo is de ‘loan to value’- ratio op nieuwe hypotheken in de loop der tijd flink toegenomen. Daarbij komt dat tegenwoordig vaker wordt gekozen voor een hypotheekvorm waarvan de financiële risico’s voor huishoudens – en dus ook banken – gedurende de gehele looptijd hoog blijven. Zo hebben huishoudens die 20 jaar geleden een woning kochten, in meer dan de helft van de gevallen een lineaire-, annuïteiten- of spaarhypotheek. Naarmate de resterende looptijd bij deze hypotheekvormen verstrijkt, wordt het financiële risico geleidelijk kleiner, door periodieke afbetalingen. Huishoudens die in 2001 en 2002 een woning kochten daarentegen, hebben in meer dan 80% van de gevallen een aflossingsvrije hypotheek (waarbij de hypotheekschuld gedurende de gehele looptijd onverminderd hoog blijft), of een leven/beleggingshypotheek (waarbij in aandelen wordt belegd, zodat de uiteindelijke aflossing onzeker is).

Een derde factor is de mate waarin banken eventuele verliezen op hun hypotheekportefeuille zonder problemen kunnen opvangen. Omdat de solvabiliteit van het Nederlandse bankwezen zich, dankzij een daarop gericht beleid van de banken, al jaren ruimschoots boven het vereiste Bazelse minimum bevindt, beschikken banken over buffers waarmee zij onverwachte verliezen kunnen opvangen.

Tot slot is relevant in hoeverre banken voor hun inkomsten afhankelijk zijn van de hypothecaire kredietverlening. Hier spelen twee ontwikkelingen. Enerzijds zijn sinds het begin van de jaren negentig de niet-rentebaten voor banken relatief belangrijker geworden, al is hier recent enige kentering in waar te nemen. Anderzijds zijn er aanwijzingen dat binnen de rentebaten een groter aandeel afkomstig is van hypotheken. Het aandeel van de hypothecaire kredietverlening in de totale bancaire kredietverlening is in het afgelopen decennium immers toegenomen terwijl de hypotheekrente minder sterk is gedaald dan de rente op overige kredietvormen. Per saldo lijkt de afhankelijkheid van inkomsten uit de hypothecaire kredietverlening de laatste jaren ietwat te zijn toegenomen. Al met al zijn de financiële risico’s voor gezinnen en banken door de afkoeling van de huizenmarkt toegenomen. Daarbij speelt dat ‘loan to value’-ontwikkelingen en de keuze van hypotheekvorm de kwetsbaarheid in de loop der tijd hebben vergroot.

bron:dnb.nl

In dit Rapport uit 2003 staat ook nog een scenario waarin wordt berekend wat de economische gevolgen zouden kunnen zijn van een prijscorrectie van 20%. Destijds heeft de ECB dit scenario kunnen afwenden door de rente te verlagen, (lees:geldpers aanzetten) maar deze kunstmatige welvaart/ financiële doping heeft alleen maar gezorgd voor het vooruitschuiven en het verergeren van de problemen. De inflatie en de toekomstige problemen op de huizenmarkt zijn naar mijn mening het gevolg van monetaire struisvogelpolitiek van de centrale banken.

Men geeft zelf al aan dat een snel afnemend consumentenvertrouwen, toenemende verwachtingen van prijsdalingen en een significante toename van de hypotheekrente voldoende moet zijn om de huizenprijzen 20% te laten zakken. Zat het IMF er dan echt zoveel naast, of is de waarheid
misschien te hard voor de heer Wellink?

Aug 10

Met het Rabobank Ledencertificaat I belegt u in certificaten van aandelen in Rabobank Ledencertificaten N.V. Deze instelling belegt het grootste deel van haar vermogen in achtergestelde leningen aan Rabobank Nederland.

Het overige deel wordt belegd in leningen aan gegoede debiteuren, zoals de Nederlandse Staat. De certificaten zijn exclusief voor leden van de Rabobank.

Wat zijn achtergestelde leningen?
Als Rabobank Nederland niet aan haar betalingsverplichtingen kan doen, worden eerst de vorderingen van alle schuldeisers voldaan. Pas daarna krijgen houders van ledencertificaten hun inleg inclusief opgelopen dividend terug!!!!

Het depositogarantiestelsel garandeert een bedrag van maximaal € 40.000 per persoon per bank (ongeacht het aantal rekeningen), waarbij voor bedragen van €20.000,- tot €40.000,- een eigen risico van tien procent geldt. De vergoeding die van het depositogarantiestelsel verkregen kan worden, kan dus niet meer bedragen dan € 38.000 per persoon.

Dit geldt dus niet voor Rabobank Ledencertificaten.

Definitie: Achtergestelde obligaties

Bij een faillissement van een onderneming zijn de bezitters van deze obligaties pas aan de beurt als aan alle andere verplichtingen is voldaan. Houders van deze obligaties worden gelijkgesteld aan de rechten van de aandeelhouders.

Aantrekkelijk rendement
Rabobank Ledencertificaten III N.V. keert naar verwachting 4 keer per jaar dividend uit. De hoogte van deze uitkering is gelijk aan het gemiddelde effectieve rendement op de meest recente 10-jarige Nederlandse staatslening van de afgelopen drie maanden vermeerderd met 0,25%. Stijgt het effectieve rendement, dan stijgt de dividenduitkering mee. Maakt de Rabobank geen of onvoldoende winst of is de vermogenspositie van de Rabobank Groep onvoldoende, dan wordt er geen of minder dividend uitgekeerd. Het risico dat dit gebeurt is echter beperkt. De kredietwaardigheid van de Rabobank is namelijk hoog en de winstontwikkeling stabiel.

“De kredietwaardigheid van de Rabobank is namelijk hoog en de winstontwikkeling stabiel.”

Nu nog wel ja, maar de huizenmarkt klappen krijgt zal de winst van de grootste hypotheekverstrekker (lees:kredietverstrekker) ook zware klappen kunnen krijgen!

“Maakt de Rabobank geen of onvoldoende winst of is de vermogenspositie van de Rabobank Groep onvoldoende, dan wordt er geen of minder dividend uitgekeerd.”

Het rendement zal dus bij een zwakker wordende economie wel eens erg laag kunnen worden! Als de Rabobank komende tijd moet gaan afschrijven op haar hypotheekportefeuille valt er als snel niet veel meer uit te keren.

bron: rabobank.nl

Slechte verhandelbaarheid

Heel erg liquide dat is: makkelijk verhandelbaar zijn de ledencertificaten niet.
Alleen voor ‘leden’ van de Rabobank.

Credit ratings

De koers van het ledencertificaat is daarnaast “zeer” gevoelig voor een verandering van de ‘credit rating’ van Rabobank Nederland. Stellen kredietbeoordelaars deze rating zeg maar: hun oordeel over de kredietwaardigheid van Rabo Nederland neerwaarts bij, dan zal dat zeker een negatieve invloed hebben op de koers van de certificaten, waarschuwt Rabobank Groep.

Tier 1

Op 29 september 2007 zijn alle beleggingen van Rabobank Ledencertificaten N.V. omgezet in diep achtergestelde leningen aan Rabobank Nederland. Het bedrag van de achtergestelde Leningen zal beschouwd worden als tier 1 vermogen van de Rabobank groep. (is kernkapitaal)

Zie ook dit artikel van Marcel Tak en deze discussie op het forum van debeurs.nl

Wanneer wordt de Rabobank genationaliseerd?

Aug 10

Nederlands bekendste trendwatcher, Adjiedj Bakas, voorspelt het komende jaar een drastische daling van de woningprijzen in Nederland ( in A’dam/ Utrecht zal de daling geleidelijker gaan gezien tekorten aan koopwoningen), ondermeer doordat de hypotheekrente nog flink door gaat stijgen.
Hij doet dit in het AT 5 programma “de Zwoele Stad”, in antwoord op vraag van zijn medegaste die vroeg wanneer zij huis moest kopen (nog minstens jaar wachten was daarop zijn antwoord). Bakas staat bekend om zijn zeer goede voorspellingen van toekomstige trends en ontwikkelingen op vele gebieden.Zo voorspelde hij de huidige energiecrisis (hij schreef recent het boek “living without oil” waarin hij begin 2007 reeds een olieprijs aan einde van 2007 van rond de honderd dollar voorspelde, dit boek wordt binnenkort in Amerika uitgegeven), Op dit moment is hij bezig met het schrijven van een boek over de toekomst van financiele wereld dat hij binnenkort tijdens een bijeenkomst bij de Nederlandse Bank zal presenteren. Al met al iemand met een zeker statuur die niet schroomt om de knuppel in het hoenderhok te gooien en achteraf zeer vaak het bij het goede einde heeft.

bron: huizenhype.nl

Aug 10

Huizenkopers betalen meer rente op hun hypotheek omdat banken met hogere marges werken. Het verschil tussen de gemiddelde hypotheekrente en de rente op de kapitaalmarkt is sinds begin vorig jaar 0,2 procentpunt groter geworden.

bron:fd.nl

Aug 9

Nikolai Dimitrievitch Kondratieff (1892-1938)Begin jaren 20 van de vorige eeuw deed deze Russische Economische Wetenschapper onderzoek naar de relatie van golven in goederenprijzen en investeringsgedrag. Hij onderzocht zowel hoogtepunten als dieptepunten in de economie en door vergelijkingen te maken met behulp van Europeese statistieken, kreeg hij meer en meer inzicht op de ontwikkelingen over diverse perioden vanaf 1789 tot en met 1922. Kondratieff kwam tot het inzicht dat er zich al anderhalve eeuw bepaalde constante golfbewegingen voordeden en dat vormde de basis voor wat heden ten dage bekend staat als de ong Wave Cycles. Deze lange golven kenmerkten zich met een gemiddelde duur van tussen de 50 en 60 jaar en daarbinnen werden vier subcycli waargenomen. Deze cycli werden door Kondratieff onderverdeeld in vier perioden welke hij aanduidde met de seizoensnamen lente, zomer, herfst en winter. De lente werd betiteld als opbouwfase (10 tot 15 jaar), de zomer als consolidatiefase (eveneens 10 tot 15 jaar), de herfst als Plateau- of stabilisatiefase (10 jaar) en tot slot de winter als Liquidatie of afbraakfase (20 jaar). De publicatie van deze inzichten werden door het Stalinistische bewind als staatsvijandelijk beschouwd en in 1938 werd Kondratief op last van Jozef Stalin gearresteerd en geëxecuteerd.

1. Lente

De eerste fase binnen de Long Wave is de Lente of opbouwfase en duurt ongeveer 10 tot 15 jaar. Deze Fase kenmerkt zich door inflatie veroorzakende groei, vooral in productie- en consumentenprijzen. Bedrijven hebben minder concurrentie te duchten (vanwege de liquidatie in de voorafgaande periode) en kunnen daardoor de prijzen naar boven toe aanpassen. De bedrijven hebben geen schulden (meer) en hebben een lage koers/winstverhouding, dus is dit een zeer winstgevende periode voor investeerders, zowel in deze bedrijven, als in starters, die dankzij de hogere prijzen de markt kunnen betreden. Al met al een lucratieve tijd om te beleggen in effecten en onroerend goed, maar slecht voor edelmetalen en andere grondstoffen.

Prijzen stijgen langzaam mee met de economische vooruitgang. De rente en inflatie blijven laag, de aandelen en onroerend goed zijn zeer laag gewaardeerd. De infrastructuur wordt verder uitgebouwd of opnieuw opgebouwd (na de ‘trogoorlog’). Verder blijft de inflatieverwachting laag. Oudere ondernemers hebben nog geen vertrouwen in de economie, want de schrik van de crisis (winter) zit er nog goed in. Niemand breidt de productiecapaciteit uit zonder orders van buitenaf. De jongere ondernemers breiden daarentegen wel uit en winnen aan marktaandeel. De maatschappij heeft over de afgelopen 15-20 jaar deflatie bevochten en heeft daardoor te veel productiecapaciteit afgestoten en gesaneerd.

De vraag was kunstmatig laag gehouden, dus is men nu meer geneigd om huizen te kopen en duurzame producten aan te schaffen. De jongere ondernemers spelen hier veel beter op in, dus winnen keer op keer meer marktaandeel, vooral vanwege hun goede inschatting m.b.t. inflatie en economische groei. Vandaar dat zij vanzelf de topondernemers worden.

De werkloosheid daalt verder, de lonen en prijzen stijgen, vanwege de lichte inflatie. Er vindt een verfijning van de bestaande technologie plaats i.p.v. innovatie (uitvinding). De schulden zijn laag, omdat in de crisis alle schulden zijn gesaneerd. Langzaam maar zeker beginnen de schulden weer te groeien, waardoor zich dit aan het einde van de lenteperiode naar een maximaal niveau begeeft, wat dus de groei beperkt. De meest recente ‘lenteperiode’ was van 1949-1966.

2. Zomer

In de zomer of consolidatiefase zien we een versteviging ontstaan in de economie, gevolgd door een uitdunning van een groot aantal investeringen welke niet (langer) nodig zijn. Dit betekent een eerste liquidatiegolf in de cyclus. In deze periode neemt de groei dus gestaag af en langzaam maar zeker stagneert de economie en zien we de inflatie verder oplopen. Voor investeerders in aandelen betekent dit een afbouw en uiteindelijke deflatie (afname) van vermogen. Het kenmerkt ook een hausse-markt in edelmetalen, onroerend goed en andere goederen.

De inflatie wordt steeds hoger en de groei neemt af. De stagflatie is structureel van aard. Er volgen ernstige recessies, maar men speculeert steeds op een hogere inflatie, d.m.v. aandelen en onroerend goed op te bieden. De wat ouder geworden jongere ondernemers blijven een hogere inflatie verwachten en stemmen hun productiecapaciteit daar steeds op af. Daaropvolgend wordt de economie door de ernstigste recessie getroffen in decennia en tast de ‘oude economiebedrijven’ ernstig aan, waardoor gemengde signalen worden afgegeven over de staat van de economie. De productiviteit daalt en de werkloosheid stijgt. De inflatie stijgt tot ongekende hoogte. Deze periode luidt het einde in van de zomer. De uitwerking van deze periode zorgt ervoor, dat mensen zich gaan aanpassen aan de volgende periode oftewel de consolidatie- of plateaufase. De laatste ‘zomerperiode’ deed zich voor van 1966-1981.

The Kondratieff Inflation/Deflation Cycle

3. Herfst

De herfst of plateaufase voorziet in groei terwijl inflatie langzaam afneemt doordat er veel bedrijven concurreren op de internationale markt en er een prijsdrukkend effect optreedt m.b.t. zowel grondstoffen, halffabrikaten als eindproducten. Na de zomerperiode stabiliseren zich deze prijzen en de economie begint de 2e groeifase, maar is niet meer zo dynamisch als de lentefase. Deze fase betreft een hausse-markt in onroerend goed en effecten en kenmerkt zich door een prijsafname in goederen en edelmetalen (baisse-markt). De ‘herfst-periode’ is de meest expansionele periode in de cyclus. Hierdoor ontstaat er een massagedrag vanwege irrationele toekomstverwachtingen, vaak vergezeld van een excessief kredietbeleid.

Dit is het stadium, waar veel lucht wordt geblazen in de economie, daarbij geholpen door enorme liquide injecties van centrale banken en/of bancaire sector. De consumenten- en producentenprijzen vertonen desinflatie en we zien afnemende prijsstijgingen. Oudere ondernemers geloven niet dat de inflatie aan het afnemen is, dus gaan deze door met het verder uitbouwen van de productiecapaciteit. Deze ondernemers hebben hun hele leven gegokt op inflatie, dus in hun ogen is desinflatie of deflatie onmogelijk. De goederenprijzen en rentestanden zakken gestaag. De lagere prijzen kunnen geen nieuwe productiecapaciteit dekken, zodat een nieuwe generatie van jonge ondernemers zorgt voor fusies en overnames. Het is nu goedkoper geworden om bezit aan te kopen dan het te laten bouwen.

Aandelen, onroerend goed en bedrijfsobligaties stijgen enorm in en er ontstaat een zeepbel, welke onder andere
wordt aangewakkerd door bancair of centrale bankbeleid via fiat- of fractioneel geld. Bovendien ontstaat een algemeen beeld, dat er een nieuw tijdperk is aangebroken, aangeduid als bijv. New Era (20er jaren vorige eeuw) of New Economy (90er jaren vorige eeuw) om de zeepbel en opgeblazen lucht te verklaren. De massa denkt in deze fase, dat dit nieuwe aangebroken tijdperk recessies of marktcorrecties tot het verleden maken. Dit betreft een ontkenningsfase van de meerderheid van de bevolking. Het is op dit punt, dat consumenten en bedrijven bereid zijn om lange termijn-schulden aan te gaan, vanwege het valse vertrouwen, dat men heeft in de economie. De private schuld bereikt daardoor in deze periode een maximale hoogte, waardoor het mogelijk is dat d.m.v. een kleine terugval in werkgelegenheid, rentestijging of goederenprijsstijging een situatie wordt gecreëerd, zodat de rente op de schuld moeilijk tot niet kan worden terugbetaald. Deze periode deed zich voor van 1921-1929 en van 1982-2000.

4. Winter

De winter of liquidatiefase begint altijd met een klap (eerste crach). We zien een plotselinge afname van vermogen (onroerend goed en aandelenkapitaal), direct gevolgd door deflatie van producenten- en consumentenprijzen. Deze deflatie wordt veroorzaakt door het faillissement van bedrijven en later dat van huishoudens (consumenten). Op hetzelfde moment ontwikkelt zich (gehele) inkrimping van de werkelijke kapitaalbasis (reële financiële bronnen). Deze kapitaalbasis was al verwaterd door de fiat- en fractioneel geldpraktijken van de centrale bank of bancaire sector tijdens de herfstperiode.
Tijdens het begin van de winter bodemen goederenprijzen en goud verder uit, voordat deze beginnen aan een langjarige opmars tijdens de crisis. De psyche van de massa wordt gekenmerkt tijdens deze winterperiode door 4 stadia:

1. Begin – bezorgdheid (na 1e financiële klap) 1-2 jaar
2. Midden – angst (na meerdere (mini)krachs) 3-4 jaar
3. Midden – paniek (na finale ineenstorting), 5-9 jaar
4. Eind – gelatenheid (stabilisatie markten) 10-15 jaar

Het kenmerk van deze tijd is een groot aantal bedrijfsfaillissementen, een ineenstorting van het economisch systeem, wat voornamelijk gebaseerd is op excessieve liquiditeit (fiat- of fractioneel geld), een gestage vlucht naar waardemiddelen (edelmetalen), vanuit papier. Het luidt tevens het einde in van het monetaire systeem (Pond Sterling, US Dollar , Yen , Euro etc.). Eind 2001 was bijvoorbeeld de dollar 1% goudgedekt, de euro 15% goudgedekt, de yen 3% goudgedekt en de Zwitserse frank 30% goudgedekt.
Veel opgebouwde (papieren) rijkdom wordt vernietigd, zodra de reële financiële middelen verdwijnen, daardoor het krediet ernstig wordt beperkt. Zowel het bankroet als de werkloosheid zullen groeien en werken als een sneeuwbal door in de economie, waardoor de waarde van overige bezittingen verder in waarde zullen zakken, want de deflatie is een continue proces (zie bijvoorbeeld Joegoslavië 1987, Japan 1989, Indonesië 1997, Rusland 1998, Turkije en Argentinië 2001). De sociaal maatschappelijke orde loopt gevaar om totaal ontredderd te raken en kan uitmonden in gewapende conflicten of revoluties of opstanden.
Krediet wordt niet meer gecreëerd en consumenten zijn niet meer in staat om geld uit te geven. Het vertrouwen daalt verder. Het prijsniveau is dusdanig aan het zakken, dat de consumenten hun aankopen verder uitstellen, omdat men weet, dat deze aankopen in de (nabije) toekomst toch goedkoper worden. Wanneer het consumentenvertrouwen op het dieptepunt is aangekomen, faalt daarmee ook het vertrouwen in het bancaire systeem en ontstaat er een laatste enorme vlucht uit papierwaarden (effecten, projecten, bedrijven met schulden, papiergeld) naar vaste waarden (zoals duurzame goederen, bedrijven zonder schulden, edelmetalen). Tegelijkertijd heeft men veel last van valutacrises, wanneer het krediet inkrimpt en rentes zullen stijgen. Buitenlanders vluchten uit de valuta van landen, die het meest gelieerd zijn aan de ergste excessen (dollar, yen en in mindere mate de euro).

bron: US Markets

Aug 9

Waarschijnlijk heeft u het wel eens horen zeggen: banken zijn dieven.

waarom zegt men dat?
waarom mogen moslims geen rente betalen (woekergeld)

De bancaire sector is gemachtigd door de centrale bank om liquiditeit (geld) ter beschikking te stellen op het gebied van leningen en hypotheken. De uitgifte daarvan gebeurt door de diverse banken met ondersteuning van de centrale bank.

Men zal zich afvragen waar deze liquiditeit vandaan komt. Die komt feitelijk uit het niets. Als een bank een lening of hypotheek beschikbaar stelt aan de lener, dan creëert deze bank geld uit het niets om deze te financieren. Wanneer de lening of de hypotheek geheel wordt terugbetaald, dan verdwijnt dit geld weer in het niets. De bank ontleent zijn bestaansrecht aan de rente, die men ontvangt, want van het geld uit het niets kan men niet bestaan omdat daarover weer rente moet worden betaald aan de centrale bank (interbancaire rente) – die ook wordt vastgesteld door de laatste. Het verschil in de rentes, die de bank aan de centrale bank moet betalen en de rente die men ontvangt betreft dus de ‘winst’ van de bank. Dit is bekend onder naam fiatgeld, want er staat geen enkele tegenwaarde ten opzichte van dit ‘geld’, het is in feite gebakken lucht.

Er bestaat ook een andere mogelijkheid om geld uit te lenen en dat is via deposito (spaarrekeningen), die de bank ontvangt van de lener, dientengevolge de bank dit weer kan uitlenen door middel van leningen of hypotheken, maar ook hier is er een gigantische adder onder het gras, want de bank leent dit niet een keer uit, maar een meervoud daarvan. In het geval van Nederland is dit doorgaans zes maal. Dit staat bekend als fractioneel bankieren, oftewel er is maar een klein deel gedekt door echte waarde (deposito) en het meeste van dit ‘geld’ is ook gebakken lucht.

U begrijpt, dat dit voor enorme problemen kan zorgen, als

a. de lening of hypotheek wordt terugbetaald, of
b. als de lener of hypotheekgever failliet gaat en niet wordt terugbetaald.

In beide gevallen verdwijnt de lening en hypotheek in het niets, omdat deze liquiditeit geen enkele waarde vertegenwoordigt, zodoende verdwijnt dit geld voorgoed uit de economie, dus de liquiditeit in de economie gaat omlaag als er geen andere leners zijn om deze leningen weer aan te gaan.

Een goed voorbeeld om dit te verduidelijken is, als iemand een auto verhuurt aan een klant, waarvoor de autoverhuurder een vergoeding ontvangt (de huurprijs). Als de klant na een periode de auto terugbrengt kan deze zelfde auto weer worden verhuurd aan een ander, dus heeft de autoverhuurder iets van waarde uitgeleend (verhuurd) en ontvangt deze waarde weer terug. Dit betekent dat deze waarde niet verloren is gegaan, want de waarde (auto) bestaat nog steeds en kan opnieuw worden gebruikt door de autoverhuurder of de klant.

In de tijd van de traditionele goudstandaard, tot aan 1914, vertegenwoordigde de liquiditeit echte waarde, dat wil zeggen goud en zilver, zowel ten aanzien van deposito (spaarrekeningen) als in het dagelijks leven (gouden tientjes, zilveren guldens, dubbeltjes en kwartjes). Wanneer een lening werd afbetaald kon dit geld weer worden gebruikt voor andere financieringsdoeleinden en bleef het in de economie bestaan.

In het geval van fiat- en fractioneel geld daarentegen staat weinig tot geen waarde. Zoals eerder gezegd; als een lening of hypotheek wordt terugbetaald dan verdwijnt het geld voorgoed uit de economie. Dit verklaart dan ook de liquiditeitscrisis, die ontstaat na een periode van een uitbundig fiat- en fractioneelgeldbeleid. Als door welke reden dan ook de financiële zeepbel uit elkaar spat (bijv. aandelenmarkt, onroerendgoedmarkt e.d.), kunnen de leningen en hypotheken niet meer worden terugbetaald. De bancaire sector verzeilt dan in een bankcrisis, waardoor:

a. de liquiditeit verdwijnt;

b. de rente niet meer wordt betaald;
c. de waarden van de beleende onderpanden (aandelen, onroerend goed etc.) afgenomen zijn en deze de leningen of hypotheken niet meer kunnen dekken, omdat:

1. de waarde is weggevaagd of drastisch verminderd en
2. deze zich in een dergelijke periode op een duidelijke en gruwelijke aanbodsmarkt zullen bevinden, waardoor deze moeilijker, zoniet onmogelijk te verkopen zijn.

lees hier verder

Aug 8

De Rabobank is vandaag weer met een nieuw kwartaalbericht woningmarkt gekomen. Men blijft uiterst positief over de Nederlandse huizenmarkt, er zijn wel wat zwarte wolken, maar zoals vrijwel iedereen weet kunnen bij de Rabobank de prijzen alleen stijgen, dus er is niets aan de hand. Opvallend is dat de Rabo-economen die commentaar geven bij RTLZ, na stevig doorvragen, veel minder positief zijn. Het volgende kwartaalbericht zal wel weer een stukje negatiever zijn en “Dit hadden wij niet verwacht” weer het excuus..

Conclusie van de Rabobank

Al met al verwachten we dat de gemiddelde huizenprijzen verder zullen stijgen.
Vooral door het sneller oplopen van de rentetarieven hebben we onze
verwachtingen voor de huizenprijsontwikkeling in beperkte mate naar beneden
bijgesteld. Zowel voor 2008 als voor 2009 voorzien wij een toename met 2½%.
Hiermee ligt de stijging van de huizenprijzen voor het eerst sinds 2003 lager dan
het inflatietempo.

Wat zegt men over de betaalbaarheid

De Rabobank-betaalbaarheidindex meet de betaalbaarheid van een gemiddelde
koopwoning voor een gezin met een gemiddeld huishoudinkomen in Nederland
(figuur 12). Deze index maakt onderscheid tussen de betaalbaarheid voor starters
(110% financiering) en doorstromers (70% financiering) bij de aanschaf
van een nieuwe woning. Heeft de index een waarde van 100, dan bedragen de
bruto maandlasten 30% van het bruto inkomen, waarbij wordt uitgegaan van de
aanschaf van een gemiddeld geprijsde woning en een huishouden met een
gemiddeld gezinsinkomen. Is de indexwaarde hoger dan 100, dan bedragen de
bruto maandlasten minder dan 30% van het bruto inkomen en vice versa.

Rabobank betaalbaarheidindex augustus 2008

De betaalbaarheid is dus lager dan eind jaren ’70 toen de laatste huizencrisis begon!

Dit schreef de Nederlandse Bank over de Amerikaanse subprime markt:

Voor subprime huishoudens liggen de woonlasten soms boven de 40 procent van het beschikbare inkomen, zonder dat daar spaargelden tegenover staan.

Wat zegt men bij de Rabobank over de groei van de economie

De Rabobank verwacht voorlopig geen economische recessie. Volgens de economische studie ‘De conjunctuur voorbij’, beleven we dit jaar en begin volgend wel iets minder economische groei. Maar volgens het rapport blijft de economie in 2009 en ook daarna de groeiende trend voortzetten. De economie zal tot 2014 met ongeveer 2 procent per jaar blijven groeien.

we dachten, we dachten….

Men gaat we er voor het gemak maar even van uit dat er geen grote conjuncturele verstoringen optreden en dat Nederland een productieland wordt..

Denkt iedereen bij de Rabobank er zo over?

Dat is zeker niet zo, intern wordt er heel anders gepraat. Maar zelfs Lex Hoogduin geeft nu toe dat bij een zwakkere economie de huizenprijzen zullen dalen.

bron: Kwartaalbericht Woningmarkt