Aug 22

De rente is flink gestegen. Dat betekent dat u minder dure huizen op zoek moet. Hoe veel mag u tegenwoordig nog lenen?

De hypotheekverstrekkers hebben sinds 1 januari 2007 nieuwe afspraken gemaakt over hoe veel u mag lenen, in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Daar houden zij zich meestal aan, hoewel er ook van afgeweken kan worden (zie onder) .

Maximale lasten berekenen

UItgangspunt is hoeveel geld u maximaal per jaar kunt uitgeven aan hypotheeklasten. Dat wordt uitgerekend door een percentage te nemen van uw inkomen: het woonlastpercentage.

Het woonlastpercentage wordt elk jaar vastgesteld door het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting). Het wordt enigszins aangepast voor uw inkomen en de rente, maar gemiddeld is het ongeveer 30 %. De precieze percentages kunt u hier nazoeken (klik op ‘Overzicht normen 2008’).

Het inkomen is uw bruto jaarsalaris, waarbij het vakantiegeld, eventuele 13e maand, rente op spaargeld en andere vaste inkomsten meegeteld worden. Vaste verplichtingen zoals alimentatie, of rentebetalingen op andere leningen, worden er juist weer van afgetrokken.

Voorbeeld. Karel heeft een bruto jaarinkomen is € 30.000. Stel dat bij dit inkomen het woonlastpercentage 32,7 % is. Dan is de maximale bruto hypotheeklast per jaar € 30.000 x 32,7 % = € 9.810,-.

Maximale lening berekenen

Als uw maximale lasten bekend zijn, dan kan uitgerekend worden hoeveel u kunt lenen. Dat hangt met name af van de rente. Als de rente laag is, kunt u tegen dezelfde lasten meer geld lenen.

Nu schuilt hierin een gevaar. Als de rente laag is, kunt u veel lenen. Maar als u later moet oversluiten, kan de rente gestegen zijn, zodat de lasten alsnog te zwaar worden. Dit kan vooral een probleem worden, als u de rente maar voor een korte tijd vastzet, zodat u weinig kans hebt om in de tussentijd uw inkomen te verhogen.

Als u de rente korte rvastzet dan 10 jaar, wordt daarom gerekend met een toetsrente, en niet met de werkelijke rente. Die toetsrente is hoog: hij is gebaseerd op de gemiddelde rente bij periodes van 10 jaar, plus een opslag van 1 procentpunt. Hiermee blijft u aan de veilige kant. De toetsrente wordt elk kwartaal opnieuw bepaald. U kunt hem hier nazoeken.

Voorbeeld. Karel, uit het vorige voorbeeld, mag maximaal € 9810 per jaar uitgeven aan een woonlasten. Hij wil zijn hypotheekrente voor 5 jaar vast te zetten. De rente bedraagt op dit moment 5,1 %. Vanwege de korte looptijd van de rente, wordt gerekend met de toetsrente van 5,6 %, in plaats van met de werkelijke rente.

Vervolgens wordt de maximale hypotheeksom berekend, waarbij gedaan wordt alsof Karel een hypotheek afsluit die hij in 30 jaar aflost: een annuïtaire hypotheek (dus bijvoorbeeld geen spaarhypotheek). De formule is nogal ingewikkeld, maar hij leidt tot een bedrag van ongeveer € 140.000,-. Als Karel een spaarhypotheek afsluit, dan betaalt hij uiteindelijk waarschijnlijk minder dan de maximale lasten; een annuïtaire hypotheek is meestal ouderwets en fiscaal onvoordelig.

Zou Karel kiezen voor een hypotheekrente van 10 jaar vast (4,9 %), dan is de maximale hypotheek hoger: € 147.000,-. Dat komt doordat nu wordt gerekend met de werkelijke rente van 4,9 %, in plaats van de toetsrente van 5,6 %.

Een tabel van inkomens en maximale leningen vindt u hier. (Klik op ‘Overzicht normen 2008’).

Hoe zit het met de regel dat je maar 4,5 maal je inkomen mag lenen?

Die regel bestaat eigenlijk niet. De norm ontstaat alleen als gevolg van de regels die hierboven staan beschreven. Hij varieert ook dus met inkomen en rentestand. De factor 4,5 geldt voor inkomens die iets onder modaal liggen, bij rentes van rond de 5%. Maar als de rente boven de 6% staat, mag iemand met een inkomen onder de € 17.000 slechts 3,3 maal zijn inkomen lenen, volgens de norm. En als de rente onder 4,%% staat, mag iemand die een ton of meer verdient wel 6,2 maal zijn inkomen lenen.

Een tabel van inkomens en maximale factoren vindt u hier. (Klik op ‘Overzicht normen 2008’).

Meer lenen met hypotheekgarantie

Hoe lager de rente, hoe meer u kunt lenen. En een manier om een lagere rente te krijgen, is een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) te nemen. Die geeft extra zekerheid voor de bank: mocht u niet kunnen betalen, waardoor het huis geveild moeten worden, en het mocht het huis dan te weinig opbrengen om de hypotheek af te lossen, dan past de NHG het verschil bij voor de bank. En mogelijk wordt de schuld aan u ook kwijtgescholden.

Voor de NHG betaalt u eenmalig € 500 à € 1000 (aftrekbaar), maar de bank verlaagt wel de rente, soms wel met 0,5 procentpunt. Dat betekent lagere lasten, zodat u een hogere hypotheek kunt betalen.

U moet wel binnen de grens van de NHG blijven: 265.000 euro. Daarnaast heeft dit alleen zin als u een rentevaste periode van 10 jaar of langer neemt. Anders wordt gewoon de toetsrente gehanteerd.

Meer lenen dan de norm?

Van de Gedragscode kan ook afgeweken worden. Misschien kunt aantonen dat u lasten hoger dan de norm makkelijk kunt dragen: misschien betaalt u een dergelijk bedrag al jaren als huur. Het kan ook zijn dat u goed perspectief hebt op een hoger inkomen: een promotie die eraan komt, of alimentatie waar u binnenkort vanaf zult zijn.

In dat geval kan de adviseur een ‘maatwerk’-hypotheek voor u afsluiten. Hij moet aantonen dat u de lasten kunt betalen, en u moet tekenen voor het extra risico dat u neemt.

bron: AD Geld & Recht

Aug 20

Honderdduizenden mensen zullen er de komende tijd achter komen dat ze tot honderden euro’s per maand meer kwijt zijn voor een vernieuwde hypotheek op hetzelfde huis. NationaleHypotheekPas (NHP), een nieuwkomer op de hypotheekmarkt, becijferde dat „tienduizenden gezinnen” in grote financiële problemen zullen komen. Het aantal gedwongen verkopen zal stijgen „van 933 in 2007 tot enkele tienduizenden in de komende jaren”. NHP spreekt zelfs van ‘subprimehypotheken’, naar de Amerikaanse markt van hypotheken voor mensen met een slechte kredietwaardigheid.

Zo ver zal het niet komen, zegt woordvoerder Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis (VEH). Hij vindt dat hypotheekaanbieders niet moeten overdrijven. „De meeste mensen zijn in die vijf jaar meer gaan verdienen en zij zullen ook de hogere rente wel kunnen dragen. Momenteel daalt de rente weer licht, en de huizenprijzen stijgen nog.” Hij erkent wel dat veel hypotheeknemers de komende tijd voor een onaangename verrassing zullen komen te staan.

Tips voor oversluiters

  • Mensen die hun hypotheek moeten oversluiten en tegen een fors hogere rente aanlopen, kunnen een aantal dingen doen.
  • Vraag altijd offertes aan bij concurrerende aanbieders. Door je eigen bank met scherpere aanbiedingen te confronteren, is vaak nog wel enkele tienden van procenten van het oorspronkelijke bod af te halen.
  • Laat je huis opnieuw taxeren. De waarde is in de afgelopen jaren over het algemeen gestegen en dat betekent dat de zogenoemde executiewaarde ook omhoog is gegaan.
  • Dat is belangrijk: een hypotheek die 125 procent van de executiewaarde moet dekken kent een hogere rente dan een die tegen 90 procent van de executiewaarde is afgesloten. Dat kan iets schelen.

Uit een artikel van Egbert Kalse
bron: nrc.nl

Aug 20

Verkochte bestaande woningen waren in juli 2008 gemiddeld 3,0 procent duurder dan een jaar eerder. In juni was de prijsstijging 2,8 procent. De toename van 0,2 procentpunt volgt op vier maanden waarin de prijsstijging telkens lager uitviel dan die in de voorgaande maand. Dit blijkt uit de ontwikkeling van de prijsindex bestaande koopwoningen (PBK).

Alle woningtypen waren duurder dan een jaar eerder. De prijs van twee-onder-een-kapwoningen steeg met 3,6 procent het meest, die van hoekwoningen met 2,6 procent het minst. De huizenprijzen lagen in alle provincies hoger, met uitzondering van Groningen. Daar waren de huizen bijna 1 procent goedkoper dan in juli 2007. In Noord-Holland stegen de prijzen met bijna 6 procent het hardst. Deze provincie heeft al meer dan een jaar vrijwel onafgebroken de hoogste prijsstijgingen.

Vergeleken met juni 2008 stegen de prijzen van bestaande koopwoningen met 0,8 procent. De grootste stijging deed zich voor in Zeeland. Alleen in Gelderland en Limburg daalden de prijzen van juni op juli.

Bij alle woningtypen vonden minder transacties plaats. In juli wisselden 17,6 duizend bestaande woningen van eigenaar, ruim 3 procent minder dan in juli 2007. De afname was veel minder groot dan in mei en juni. Toen was het aantal transacties respectievelijk 20 en 10 procent kleiner dan een jaar eerder.

Prijzen van bestaande koopwoningen

bron:cbs.nl

Aug 20

Het 1e halfjaar van 2008 is geen sterk halfjaar geweest voor de afzet van nieuwe koopwoningen. In de eerste zes maanden van 2008 verkochten de gezamenlijke ontwikkelaars en bouwbedrijven 14% minder nieuwbouwwoningen dan in dezelfde periode van vorig jaar. Het zijn de conclusies van de (meest recente) Thermometer Koopwoningen; het halfjaarlijkse rapport waarmee de NVB, Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers een cijfermatige impressie geeft van de woningmarkt.

Oorzaak voor de verkoopdaling is een combinatie van factoren, zoals een gestegen hypotheekrente, afnemend consumentenvertrouwen en scherpere condities van banken. Een bijkomend probleem voor de nieuwbouwsector vormen de gestegen kosten, waardoor de marges voor de ontwikkelaars en bouwbedrijven zwaar onder druk zijn komen te staan. Hoewel er nu veel aandacht is voor de recent (fors) gestegen bouwkosten, zijn het vooral de grondkosten, die de laatste jaren voor veruit de grootste kostenstijgingen in de woningbouw hebben gezorgd. Tien jaar geleden kostte een gemiddelde kavel onder een nieuw koophuis 29.000 euro, maar dat is inmiddels opgelopen tot 101.000 euro. Dit betekent een stijging met bijna 250%. Dat is aanmerkelijk meer dan de stijging van 36% van de pure bouwkosten en ook aanmerkelijk meer dan de stijging van bijvoorbeeld benzine (+74%) in deze periode.

Teneinde de nieuwbouw concurrerend te houden met de bestaande bouw, komt het er volgens NVB nu meer dan ooit voor álle partijen bij de woningbouw, zoals ontwikkelaars en gemeenten, op aan de gewenste producten te ontwikkelen en tegelijk de (totale) kosten van de woningbouw scherp te houden. NVB noemt in zijn studie verschillende mogelijkheden, maar zet vooral in op de noodzaak van tariefsverlagingen voor bouwgrond. Met name gemeenten hebben – nu de markt tegenzit, erg veel moeite om de grondprijzen te verlagen. Op zich begrijpelijk, jarenlang zijn zij immers gewend geraakt aan de enorme opbrengstenstijgingen van bouwgrond en hebben daar mede hun gemeentebegrotingen op afgestemd, maar het is de enige remedie om de woningbouw in Nederland betaalbaar te houden. De gemeentelijke grondprijzen zijn gegeven de huidige markt gemiddeld 13.000 euro per kavel te hoog en moeten omlaag. Hiernaast dringt NVB er bij de gemeenten op aan zeer terughoudend te zijn met het stellen van extra aanvullende eisen bovenop het Bouwbesluit, omdat ook dit de woningbouw op extra kosten jaagt van zo’ n 2.000 á 9.000 euro per huis, waar de huizenkoper niet voor wil betalen.

bron: nvb-bouw.nl

Aug 18

In 2009, 2010 en 2011 zullen volgens mr P.G. Lijesen van het NHP tienduizenden gezinnen in grote financiële problemen komen als gevolg van de stijgende rente en het onverantwoord ruime hypotheekverstrekkingbeleid van banken in de periode 2003-2004-2005. Het aantal gedwongen huizenverkopen zal explosief stijgen. Van 933 gedwongen verkopen in 2007 tot enkele tienduizenden in de komende jaren.

Aanleiding onderzoek
Na afloop van iedere rente-vast-periode wordt hypotheekrente opnieuw voor een bepaalde periode vast gezet. De nieuwe rente wordt bepaald door de dan in de markt geldende rente. NHP-adviseurs kregen de afgelopen maanden steeds vaker te maken met verontruste klanten die als gevolg van de hogere verlengingsrente hun maandlasten met 60% zagen stijgen. Door de gestegen rente geldt bij een aantal grootbanken inmiddels een verlengingsrente van 7,4% voor een periode van 6 jaar.

In de jaren 2003, 2004 en 2005 hanteerden een aantal grootbanken een zeer ruim hypotheekverstrekkingbeleid. Hoewel klanten er vaak de voorkeur aan gaven de rente 10 jaar of langer vast te zetten, was de hoogst mogelijk lening mogelijk door te kiezen voor een rente-vast-periode van 6 jaar. Hierbij was een hypotheek tot wel 9 keer het inkomen mogelijk (zie bijlage berekening van maximale hypotheek van grootbanken).

Renteperiode woninghypotheken

De rente-vast-periodes van deze subprime hypotheken (risicovolle leningen) lopen in de komende jaren af. Omdat de 6 jaars rente in de jaren 2003, 2004 en 2005 gemiddeld slechts 3,6% bedroeg worden gezinnen geconstateerd met een maandlastenverdubbeling, waardoor zijn nauwelijks besteedbaar inkomen overhouden. NHP heeft in kaart gebracht om hoeveel subprime hypotheken het gaat.

Samenvatting
In 2009, 2010 en 2011 zullen tienduizenden gezinnen in grote financiële problemen komen als gevolg van de stijgende rente en het onverantwoord ruime hypotheekverstrekkingbeleid van banken in de periode 2003-2004-2005. Als gevolg van het aflopen van rentevastperiodes met historisch lage rente en het ingaan van een dubbele verlengingsrente zal het aantal gedwongen huizenverkopen explosief stijgen. Van 933 gedwongen verkopen in 2007 tot enkele tienduizenden in de komende jaren. Doordat gezinnen niet meer kunnen voldoen aan hun maandelijkse betalingsverplichtingen zullen concrete maatregelen van de overheid, toezichthouder en banken nodig zijn om een Nederlandse sub-prime crisis af te wenden.

Hypotheekverstrekkingbeleid en renteontwikkeling
Tot 2003 gold bij NHG de regel dat het inkomen toereikend moest zijn om bij een rente van 6% de hypotheeklasten te kunnen betalen. Deze regel zorgde er voor dat gezinnen ook bij stijgende rente aan hun hypotheeklasten konden voldoen. In 2003 werd het voor het eerst mogelijk om te toetsen op werkelijke rente, waarbij de voorwaarde werd gesteld dat de rente langer dan 5 jaar moest worden vastgezet. Tot dat moment bestond alleen 5 en 10 jaars rentevastperiode.

Banken creëerden daarop een 6 jaars rentevastperiode. (met veelal dezelfde rente als bij 5 jaar)
Hierdoor werd het mogelijk om te toetsen tegen lage rente en het verstrekkingbeleid op te rekken. Dit toetsingsbeleid heeft met name in grote aantallen plaatsgevonden bij niet NHG hypotheken.

Vanaf eind 2003 wordt op grote schaal getoetst op werkelijke rente waarbij alleen gekeken wordt of mensen bij de huidige rentestand hun hypotheeklasten kunnen voldoen en wordt niet meer gecheckt wordt of mensen bij toekomstige rentestijgingen in de problemen komen. Bij de toetsing op werkelijke rente wordt de voorwaarde gesteld dat de rente minimaal voor 6 jaar moet worden vastgezet. Tussentijds stijgende hypotheekrente wordt zo niet direct zichtbaar in de maandlasten. Het probleem vooruit geschoven wordt, waardoor pas na 6 jaar de klap komt.

In 2010 en 2011 lopen deze rentes massaal af. De Nederlandse sub-prime problematiek wordt zo vertraagd zichtbaar, in tegenstelling tot de Verenigde Staten waar het direct zichtbaar werd, doordat veelal werd gewerkt met variabele rente. Inmiddels is de rente als gevolg van de inflatie flink opgelopen. Een verdubbeling van de 6 jaars rente tot 8% in 2009 en 2010 is een voor de handliggend scenario. (Alan Greenspan, voormalig FED voorzitter, spreekt over rente in “double digits”).

De hypotheeklast wordt hierdoor meer dan verdubbeld. Het betreft met name gezinnen aan wie door de banken werd toegestaan dat zij in 2003, 2004 en 2005 tot 9 keer hun inkomen mochten lenen. Oplopende rente en een te ruim verstrekkingbeleid blijken een fatale combinatie.

Extra lastenverzwaring
Veel grootbanken werken met venstertarieven en budget en/of voordeeltarieven. Hierdoor ontvangen nieuwe klanten over de eerste rentevastperiode een rentekorting van 0,5%. Echter na afloop van de eerste rentevastperiode, wanneer de rente opnieuw dient te worden vastgezet, geldt deze korting niet.
De extra lastenverzwaring van 0,5% komt in de meeste gevallen bovenop de verdubbeling van de maandlasten.

ONDERZOEK: De cijfers

2003
De Bank of Scotland kwam als eerste buitenlandse geldverstrekker op de Nederlandse hypotheekmarkt. Deze bank viel direct op door haar ongekend ruime verstrekkingbeleid tot 6,5 keer het inkomen. In 2003 bedroeg de gemiddelde 6 jaars hypotheekrente bij de Bank of Scotland 3,95%.
Inmiddels (2008) is de 6 jaars rente bij de Bank of Scotland gestegen tot 6,5%.

Gevolg:

2003
Inkomen: 30.000 euro
Rente: 3,95%
Maximale lening: 265.000 euro
Hypotheeklast: 10.500 euro

2009
Inkomen 30.000 euro
Verlengingsrente 6,5%
Hypotheeklast 17.225 euro

2004 en 2005 – subprime hypotheken massaal verkocht
Door het ruime verstrekkingbeleid van o.a. de Bank of Scotland verloren grote Nederlandse banken fors marktaandeel. Toen de hypotheekrente vanaf 2003 steeds verder daalde, greep een aantal grote banken de mogelijkheid aan klanten binnen te halen en het verloren marktaandeel terug te winnen.

Een groot aantal banken stond de mogelijkheid toe om op werkelijke rente te toetsen indien de rente langer dan 5 jaar werd vastgezet. Bovendien werd vaak toegestaan dat de hypotheek werd verhoogd met een consumptieve lening van 10.000 euro om effecten aan te kopen, waarmee de hypotheek na 30 jaar, bij stijging van de aandelen markt, zou kunnen worden afgelost.

Omdat in 2004 de 6 jaars rente tot 3,5% daalde konden gezinnen hierdoor tot wel 9 keer hun jaarinkomen lenen: veel meer dan wanneer getoetst werd op 6%. Met de huidige rentestand zouden zij nooit voor een dermate hoge hypotheek in aanmerking zijn gekomen.

Gevolg:

2004
Inkomen: 45.000 euro
Rente: 3,5%
Maximale hypotheek: 405.000 euro
Bruto hypotheeklast: 14.175 euro

Netto besteedbaar gezinsinkomen per maand: 1250 euro
(voor hele gezin: gas, water, licht, eten, kleding, school, benzine etc)

2010
Inkomen 45.000 euro
Rente 7%
(huidige 6 jaars rente +
verlengingsverhoging)
Bruto hypotheeklast: 28.350 euro

Netto besteedbaar gezinsinkomen per maand: 667 euro

Om hoeveel gezinnen gaat het?
In 2004 en 2005 werden in tenminste 12% van de gevallen hypotheken afgesloten waarbij gebruik werd gemaakt van deze maximale leenconstructie.
In 2004 betreft dit 61.000 gezinnen. (renteherziening in 2010)
In 2005 betreft dit 68.760 gezinnen. (renteherziening in 2011)

ONDERZOEK: Verantwoording
De basis van het onderzoek heeft een kwalitatief en een kwantitatief aspect. In de periode april-juli van dit jaar is ten behoeve van dit onderzoek met aantal grote landelijke tussenpersonen deze problematiek besproken. Alle betrokkenen gaven – mede op basis van hun klantenbestanden – aan dat deze hypotheken in 2004 en 2005 in de grote (genoemde) percentages zijn afgesloten. Daarnaast is steekproefsgewijs een aantal hypotheekportefeuilles onderzocht waaruit bleek dat in minimaal 12% en maximaal van de hypotheken de maximale leenconstructie is toegepast. In vele gevallen lagen dit percentage echter nog veel hoger.

Dit leidt tot de volgende cijfers:

2004 (renteherziening in 2010)

Totale hypotheekmarkt: 95 miljard euro
Aantal hypotheken: 510.000
6 jaars rente: 3,5%

12% = 61.000 gezinnen

2005 (renteherziening in 2011)

Totale hypotheekmarkt: 117 miljard euro
Aantal hypotheken: 573.000
6 jaars rente: 3,5%

12% = 68.760 gezinnen

De omvang van de onderzochte hypotheekportefeuilles betrof een kleine 1% van de hypotheekmarkt. De resultaten zijn hieruit geëxtrapoleerd. Zelfs bij een minimale aanname zijn de conclusies van dit onderzoek bijzonder zorgwekkend: minstens 60.000 gezinnen per jaar komen in betalingsproblemen.
De exacte omvang van de problematiek is alleen in kaart te brengen met volledige medewerking van de betrokken banken. Voorafgaand aan het naar buiten brengen van dit onderzoek is daarom een verzoek om transparantie van deze sub-prime portefeuilles ingediend bij de betreffende banken,.

Aug 18

Duizenden gezinnen krijgen met het aflopen van een speciale hypotheekaanbieding uit de jaren 2004 en 2005 binnenkort te maken met financiële tegenvallers.

Zij moeten hun hypotheken met destijdscs omzetten in twee keer zo dure. Bovendien mogen banken per huishouden veel minder uitlenen. “Maar deze gezinnen hebben hun uitgaven al die jaren afgestemd op de hoge leningen die zij destijds tegen lage rente kregen, vaak nog voor een extra krediet. Hun woonuitgaven stijgen straks drastisch”, waarschuwt directeur Pieter Lijesen van prijsvergelijker NHP over deze generatie hypotheken met vaste rente.

De Consumentenbond herkent de scherpe toename als probleem. “Vanaf het begin hebben we hiervoor gewaarschuwd”, aldus de woordvoerster, “realiseer je dat die goedkope rente ooit eens ophoudt.”

Elk jaar lopen hypotheken af. Vroeger waren er vooral vijf- en tienjaarshypotheken. Maar vooral de nieuwe zesjarige hypotheken werden vanaf 2004 en 2005 met duizenden tegelijk afgesloten. Per bank werd 12 procent van de hypotheken tot het maximum uitgeleend. De combinatie van lage rente en “onverantwoord hoge leningen” tot zesenhalf, en bij middeninkomens soms negen keer het jaarinkomen, breekt gezinnen nu op, waarschuwt Lijesen na eigen onderzoek. Een huishouden met 45.000 euro jaarinkomen had in 2004 een brutohypotheeklast van ?14.175 per jaar. Die is nu bij een rente van 7 procent 28.350 euro kwijt. Hierdoor duikelt het besteedbare inkomen van 1250 euro naar 667 euro per maand.

bron: Telegraaf.nl

Aug 17

Positief nieuws? Stel dat het rapport niet over de huizenprijzen was gegaan, maar over de prijzen van melk, brood, benzine, aardgas en andere zaken die het leven duurder maken. Zou de bank die prijsstijgingen ook als positief nieuws hebben gezien? Ongetwijfeld niet, want prijsstijgingen tasten de koopkracht aan. De Europese Centrale Bank beschouwt de bestrijding van inflatie niet voor niets als haar hoofdmissie.

Er is dus wat merkwaardigs aan de hand. Als de huizenprijzen stijgen, wordt dat als gunstig beoordeeld. Als de koersen van aandelen omhoog gaan, zijn beleggers in hun sas. De prijzen van onze bezittingen mogen dus wel stijgen, maar die van de spullen in ons boodschappenmandje niet. Inflatie van vermogenstitels is goed, maar inflatie van goederen en diensten is slecht.

Huizenprijsstijgingen en aandelenkoersstijgingen zijn echter alleen maar positief voor wie al een huis en aandelen bezit. Ze zijn goed voor de ‘insiders’. Maar voor de ‘outsiders’, de starters die geen huis hebben maar er wel een willen kopen, of voor de spaarders die overwegen te gaan beleggen, zijn hoge prijzen heel ongunstig.

Gelukkig merkt de bank in hetzelfde rapport ook op dat de ‘starters de wrange vruchten van deze ontwikkeling plukken’. Duurdere huizen, hogere hypotheekrentes en leningverstrekkers die kritischer naar de financiën van de kandidaatkopers kijken. Dat is dus helemaal geen positief nieuws van het huizenfront. In zijn rapport laat de bank ook een plaatje zien waaruit blijkt dat de betaalbaarheid van woningen zich nu op het laagste niveau sinds 1978 bevindt. Het is de belangrijkste grafiek uit de hele studie. Want wat gebeurde er in 1978? Toen begonnen de huizenprijzen in Nederland te dalen en dat deden ze vijf jaar lang. Huizen kunnen dus, net als aandelen, te duur zijn en als dat zo is volgt meestal een periode van prijsaanpassing.

Rabobank betaalbaarheidindex augustus 2008

Een van de vraagstukken waarmee centrale banken altijd worstelen is of ze behalve de gewone inflatie ook de inflatie van vermogenstitels (onroerend goed, aandelen) moeten bestrijden. Alan Greenspan, de vorige voorzitter van de Amerikaanse Federal Reserve, sprak wel over ‘irrationele uitbundigheid’, maar liet de technologiebubbel van de late jaren negentig toch voor wat hij was. Na de bubbel volgde een meerjarige ‘bear market’.

Hem wordt ook verweten dat hij met zijn rentebeleid na 2000 de veroorzaker is geweest van de huidige huizencrisis. Die crisis ontstond omdat lenen te gemakkelijk en te goedkoop was en de huizenprijzen daardoor omhoog schoten. Tot het punt kwam dat huizen voor de ‘outsiders’ niet meer te betalen waren.

Los van de vraag of centrale banken zich ook met de prijzen van beleggingsobjecten moeten bezighouden, is het zonneklaar dat dergelijke prijzen te ver kunnen doorschieten en dat prijsstijgingen van huizen niet zomaar als ‘positief nieuws’ kunnen worden beschouwd. Eigenlijk zou iedere huizenbezitter moeten hopen dat de prijzen vanaf hier stabiliseren en zou hij een beetje prijsdaling ook niet erg moeten vinden. Want een nog grotere onbetaalbaarheid voor de buitenstaanders maakt de prijsval daarna alleen maar groter.

bron: Telegraaf.nl

Aug 17

Een op de vier adviezen voor een hypotheek schiet tekort, zo blijkt uit onderzoek van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Vooral bij het oversluiten van hypotheken gaan adviseurs de fout in. Bij advies over vermogensopbouw slaat bijna de helft de plank mis. Overkreditering komt in 25% van de gevallen voor.

De volgens het AFM meest gemaakte fouten staan hieronder toegelicht:

Bij ruim éénderde van de oversluitadviezen wordt geen kwantitatieve vergelijking gemaakt tussen de oude en de nieuwe hypotheek. Zonder die vergelijking is het onmogelijk om vast te stellen of oversluiten in het voordeel van de consument is. Dit kan met name dan schadelijk zijn als ook een bijbehorende polis overgesloten wordt. Gezien de kosten die daarmee in veel gevallen gemoeid zijn, valt zonder kwantitatieve vergelijking nog maar te bezien of het oversluiten van de polis zowel financieel als wat de overige doelstellingen van de consument betreft een passend advies oplevert.

Verder blijkt bij het adviseren over de aflossing (vermogensopbouw), dat in bijna de helft van de gevallen het advies niet passend is, waardoor de consument bijvoorbeeld meer risico neemt dan bij hem of haar past. In ruim driekwart van de gevallen wordt bij deze adviezen de juiste en relevante informatie verstrekt. Dit betreft voor een groot deel adviezen, waarbij de financiële dienstverlener de opbouw van het vermogen waarmee afgelost zal worden, plaats laat vinden door te beleggen.

Bij de adviezen waar de dekking van het overlijdensrisico is geadviseerd in combinatie met het opbouwen van doelvermogen in de vorm van een gemengde verzekering wordt in ruim de helft van de beoordeelde adviezen de financiële positie niet in kaart gebracht in het geval van overlijden van één van de aanvragers. De financiële dienstverlener heeft daardoor niet kunnen berekenen in hoeverre de financiële positie van de consument na overlijden van één van de aanvragers toereikend is.

Ten aanzien van de juiste behandeling van fiscaliteit zijn verbeteringen vooral mogelijk wat betreft de juiste verwerking van de maximale fiscale aftrek van 30 jaar (vanaf 2 001), de bijleenregeling en het niet aftrekbaar zijn van het consumptief te besteden deel van het hypothecair krediet.

De Wet op het financieel toezicht eist onder meer van de adviseur dat hij:

  • informatie inwint over de consument (het klantprofiel);
  • in zijn advies voor zover redelijkerwijs mogelijk rekening houdt met deze informatie (passend advies);
  • informatie verstrekt aan de consument over zijn dienstverlening en het geadviseerde product; en
  • het klantprofiel en de productgegevens vastlegt en tenminste een jaar bewaart.

De AFM schat dat maximaal een op de tien adviseurs met opzet de klant verkeerd adviseert om zelf provisie op te kunnen strijken.

AFM-bestuurder Theodor Kockelkoren in het televisieprogramma Rondom 10

 

bron: AFM

tussenpersonen en bonussen..

Aug 16

Het Kadaster kampte het afgelopen halfjaar met een onverwachts grote daling van het aantal transacties op de vastgoedmarkt. Daarom moest het in deze periode een negatief resultaat boeken van 34 miljoen euro. Dat maakte de organisatie vrijdag bekend.

Het totale aantal aangeboden hypotheekstukken daalde met 12 procent. Om de daling in het aantal transacties enigszins te compenseren, verhoogde het Kadaster per 1 januari, en per 1 juli opnieuw, de tarieven.

Vorig jaar boekte het Kadaster in dezelfde periode een negatief resultaat van 30 miljoen euro. Het Kadaster verzamelt gegevens van onroerende en roerende goederen, zoals huizen, schepen en vliegtuigen. De zelfstandige organisatie legt verantwoording af aan de overheid.

Aug 14

Fannie Mae and-Freddie Mac logoDe Amerikaanse hypotheekmarkt en haar spelers worden steeds vaker genoemd als mogelijke bron van financiële instabiliteit. Een veelgenoemd risico betreft hun invloed op het niveau en de volatiliteit van de Amerikaanse obligatierente die vanwege haar dominante rol doorwerkt op de renteontwikkeling in de rest van de wereld.

De grote spelers in de Amerikaanse hypotheekmarkt handelen zeer actief in vastrentende waarden uit hoofde van hun risicomanagement, zoals verderop in deze paragraaf wordt uiteengezet. Doordat ze hierbij aankopen in geval van stijgende obligatiekoersen en verkopen bij dalende prijzen hebben hun activiteiten een versterkend effect op het rentebeloop. In samenhang met de officiële renteverlagingen in de afgelopen 21/2 jaar zijn de kapitaalmarktrentes in de vs fors gedaald en is het aantal hypotheekoversluitingen tot recordhoogte gestegen. Door de uit risicobeheersing ingegeven aankoop van obligaties is de Amerikaanse kapitaalmarktrente wellicht verder gedaald dan op basis van de economische ontwikkeling zou mogen worden verwacht.

Een eventuele opwaartse correctie van de Amerikaanse rente zal tevens doorwerken op de Nederlandse rente, hetgeen een risico zou kunnen vormen voor onder meer de Nederlandse huizenprijzen, gegeven de geconstateerde rentegevoeligheid van de huizenmarkt.

De genoemde rentedynamiek hangt samen met een tweetal karakteristieken van de Amerikaanse hypotheekmarkt die wezenlijk verschillen van de Europese situatie, met uitzondering van Denemarken. Het eerste verschil betreft opties voor de klant om te profiteren van een daling van de hypotheekrente. Het tweede betreft het bestaan van een goed ontwikkelde secundaire markt voor woningfinanciering. Het publiek kan in de vs voor het afsluiten van een hypotheek terecht bij banken en andere tussenpersonen, die tezamen worden aangeduid als originators. Bij de aanvraag ontvangt de klant een offerte met een rentepercentage. Vervolgens heeft de klant circa 90 dagen bedenktijd om te beslissen of hij een hypotheek wil afsluiten tegen dat rentepercentage. Als de hypotheekrente daalt, zal de klant opnieuw naar een originator gaan om een lagere rente te verkrijgen. Is de rente na 90 dagen daarentegen opgelopen dan zal de klant het in de offerte vastgestelde rentepercentage verkiezen. De originator verkeert dus in onzekerheid of een geoffreerde hypotheeklening daadwerkelijk zal worden verstrekt, afhankelijk van het renteverloop.

De originator zou in het geval van een rentestijging met een verlies kunnen worden geconfronteerd, omdat hij een hypotheek moet verstrekken tegen een lagere rente dan hij elders in de markt zou kunnen verkrijgen, waardoor deze hypotheek in waarde daalt. Om dit renterisico af te dekken, verkoopt de originator een gedeelte van zijn in de toekomst te verstrekken hypotheken. Dit kan hij doen op de zogenoemde to-be-announced (tba)-markt. Op deze markt worden hypotheken verkocht, waarbij de levering in de toekomst zal plaatsvinden. De originator zal daar net zoveel hypotheken verkopen als hij inschat dat hij zal verstrekken op het moment dat de bedenktijd afloopt. Op het moment van het afgeven van de offerte zal hij de helft van zijn potentiële hypotheken verkopen, omdat de kans dat de rente stijgt, net zo groot is dan dat de rente daalt, namelijk 50%. Als de rente vervolgens stijgt, neemt de kans op het verstrekken van de hypotheeklening toe en zal de originator meer hypotheekleningen op termijn verkopen. Dit risicobeheerssysteem zorgt er zodoende voor dat originators in geval van stijgende rentes leningen verkopen. Daalt vervolgens de rente weer, dan geldt ook dat de kans op het omzetten van de offerte in een lening kleiner wordt en dat de originator de zojuist verkochte leningen weer op de tba-markt zal terugkopen. De aan- en verkopen van hypotheekleningen op de tba-markt zijn echter niets anders dan vraag en aanbod op de vastrentende markt. Met extra aanbod van leningen als de rente stijgt en het kopen van leningen wanneer de rente daalt, zijn de originators een belangrijke groep waarvan de risicomanagementsystemen procyclisch uitwerken op de vastrentende markt.

Wanneer de offerte uiteindelijk wordt omgezet in een hypotheeklening heeft de originator de keus om de lening op zijn balans te houden of hem te verkopen op de secundaire markt. Verkoop op de secundaire markt blijkt in toenemende mate aantrekkelijk: in 1998 werd 50% van de hypotheekleningen doorgeplaatst; inmiddels zou dit bijna 70% zijn. Het merendeel van de leningen wordt verkocht aan Fannie Mae en Freddie Mac. Deze twee agencies zijn door de overheid opgericht met als doelstelling het huizenbezit te bevorderen.

Dit gebeurt door het kopen van de woninghypotheken van de originators zodat deze weer ruimte op hun balansen krijgen voor nieuwe hypotheekleningen. De overgenomen hypotheken worden door de agencies gebundeld tot portefeuilles van gestandaardiseerde hypotheekleningen en vervolgens in de kapitaalmarkt geplaatst in de vorm van mortgage backed securities (mbs). Dit zijn schuldtitels met als onderpand de kasstromen van een portefeuille van hypotheekleningen. De toegevoegdewaarde van de agencies als intermediair is dat ze hypotheekleningen verhandelbaar maken en daarnaast dat ze garant staan voor de tijdige betaling van de rente en de hoofdsom door de woningbezitter op de mbs die door hen in de markt zijn geplaatst (kredietrisico). Waardedaling als gevolg van rentebewegingen wordt echter aan de belegger in mbs overgedragen (renterisico). Naast het doorverkopen van mbs zijn Freddie Mac en Fannie Mae de afgelopen jaren in toenemende mate zelf hypotheken op hun balansen gaan houden, onder meer in de vorm van mbs. Voor de agencies is het aantrekkelijk mbs zelf op de boeken te nemen zolang de rente op mbs hoger is dan hun financieringskosten.

De afgelopen jaren groeiden de balansen van de agencies sterk, omdat ze enerzijds grote, liquide schuldtitels uitgaven en anderzijds mbs op de boeken namen. Zo staat 60% van de in 2000 gecreëerde mbs op de boeken van de agencies zelf. Door zelf mbs op hun balans te nemen, is het risico van de twee agencies echter niet meer beperkt tot het kredietrisico, maar lopen ze ook renterisico. Het beheersen van dit risico is in de Amerikaanse markt lastiger omdat de aangegane hypotheken boetevrij kunnen worden afgelost door de woningbezitter; de tweede optie voor de klant om te profiteren van een rentedaling. Fannie Mae en Freddie Mac lopen over de mbs die ze op hun boeken hebben het risico dat de leningen bij een rentedaling voortijdig worden afgelost en zij met hun (dure) financiering blijven zitten. Bij een rentedaling wordt bijvoorbeeld een 30-jaars hypotheek afgelost en moet de opbrengst worden herbelegd tegen een lagere rente. De rente op de vaste financiering is echter ongewijzigd, waardoor een negatieve rentemarge zou resulteren.

Om het risico van vervroegde
aflossingen (prepayment risico) af te dekken hebben Fannie Mae en Freddie Mac een drietal mogelijkheden.

Ten eerste kunnen ze dit risico doorgeven aan marktpartijen door de uitgifte van zogenoemd callable debt, schuld die eveneens voortijdig kan worden afgelost.

De tweede optie betreft het gebruik van derivaten, zoals renteswaps en opties.

Ten slotte kunnen de agencies dit prepayment risico afdekken door middel van het gebruik van dynamic hedging.

Deze beheersing van het renterisico streeft naar het in balans houden van de rentegevoeligheid aan de activazijde met de rentegevoeligheid aan de passivazijde van de balans. 2 In het geval van een rentedaling neemt de kans op vervroegde aflossing van hypotheekleningen toe. De verwachte looptijd van mbs neemt hierdoor af, waardoor de rentegevoeligheid aan de activazijde zal dalen. Om de rentegevoeligheid in balans te houden, moeten de agencies renterisico bijkopen, of aflossen op hun schuld. In beide gevallen leidt een rentedaling dus tot extra vraag naar vastrentende producten. Omgekeerd geldt ook dat een rentestijging tot verkoop van vastrentende waarden leidt, waarmee duidelijk wordt dat dit proces van dynamic hedging ook procyclisch uitwerkt op de vastrentende markt. Het procyclische hedging-beleid heeft geleid tot een verdubbeling van de rentevolatiliteit in de vs ten opzichte van de eerste helft van de jaren negentig. In maart noteerde de rentevolatiliteit zelfs bijna op het recordniveau van oktober 1998 ten tijde van de ltcmcrisis. De invloed van de gestegen Amerikaanse rentevolatiliteit op de rest van de wereld kan worden geïllustreerd met de Duitse rentevolatiliteit die in dezelfde periode met meer dan de helft is toegenomen. Een hoge rentevolatiliteit is schadelijk voor de economie als geheel vanwege een toename van de onzekerheid over investerings- en beleggingsbeslissingen. Voor marktpartijen betekent dit tevens hogere transactiekosten wanneer het renterisico wordt afgedekt of grotere financiële risico’s indien het risico niet of gedeeltelijk wordt afgedekt.

bron: De Nederlandse Bank 2003