huizenmarkt-zeepbel.nl

Duizenden gezinnen krijgen met het aflopen van een speciale hypotheekaanbieding uit de jaren 2004 en 2005 binnenkort te maken met financiële tegenvallers.

Zij moeten hun hypotheken met destijdscs omzetten in twee keer zo dure. Bovendien mogen banken per huishouden veel minder uitlenen. “Maar deze gezinnen hebben hun uitgaven al die jaren afgestemd op de hoge leningen die zij destijds tegen lage rente kregen, vaak nog voor een extra krediet. Hun woonuitgaven stijgen straks drastisch”, waarschuwt directeur Pieter Lijesen van prijsvergelijker NHP over deze generatie hypotheken met vaste rente.

De Consumentenbond herkent de scherpe toename als probleem. “Vanaf het begin hebben we hiervoor gewaarschuwd”, aldus de woordvoerster, “realiseer je dat die goedkope rente ooit eens ophoudt.”

Elk jaar lopen hypotheken af. Vroeger waren er vooral vijf- en tienjaarshypotheken. Maar vooral de nieuwe zesjarige hypotheken werden vanaf 2004 en 2005 met duizenden tegelijk afgesloten. Per bank werd 12 procent van de hypotheken tot het maximum uitgeleend. De combinatie van lage rente en “onverantwoord hoge leningen” tot zesenhalf, en bij middeninkomens soms negen keer het jaarinkomen, breekt gezinnen nu op, waarschuwt Lijesen na eigen onderzoek. Een huishouden met 45.000 euro jaarinkomen had in 2004 een brutohypotheeklast van ?14.175 per jaar. Die is nu bij een rente van 7 procent 28.350 euro kwijt. Hierdoor duikelt het besteedbare inkomen van 1250 euro naar 667 euro per maand.

bron: Telegraaf.nl

Positief nieuws? Stel dat het rapport niet over de huizenprijzen was gegaan, maar over de prijzen van melk, brood, benzine, aardgas en andere zaken die het leven duurder maken. Zou de bank die prijsstijgingen ook als positief nieuws hebben gezien? Ongetwijfeld niet, want prijsstijgingen tasten de koopkracht aan. De Europese Centrale Bank beschouwt de bestrijding van inflatie niet voor niets als haar hoofdmissie.

Er is dus wat merkwaardigs aan de hand. Als de huizenprijzen stijgen, wordt dat als gunstig beoordeeld. Als de koersen van aandelen omhoog gaan, zijn beleggers in hun sas. De prijzen van onze bezittingen mogen dus wel stijgen, maar die van de spullen in ons boodschappenmandje niet. Inflatie van vermogenstitels is goed, maar inflatie van goederen en diensten is slecht.

Huizenprijsstijgingen en aandelenkoersstijgingen zijn echter alleen maar positief voor wie al een huis en aandelen bezit. Ze zijn goed voor de ‘insiders’. Maar voor de ‘outsiders’, de starters die geen huis hebben maar er wel een willen kopen, of voor de spaarders die overwegen te gaan beleggen, zijn hoge prijzen heel ongunstig.

Gelukkig merkt de bank in hetzelfde rapport ook op dat de ‘starters de wrange vruchten van deze ontwikkeling plukken’. Duurdere huizen, hogere hypotheekrentes en leningverstrekkers die kritischer naar de financiën van de kandidaatkopers kijken. Dat is dus helemaal geen positief nieuws van het huizenfront. In zijn rapport laat de bank ook een plaatje zien waaruit blijkt dat de betaalbaarheid van woningen zich nu op het laagste niveau sinds 1978 bevindt. Het is de belangrijkste grafiek uit de hele studie. Want wat gebeurde er in 1978? Toen begonnen de huizenprijzen in Nederland te dalen en dat deden ze vijf jaar lang. Huizen kunnen dus, net als aandelen, te duur zijn en als dat zo is volgt meestal een periode van prijsaanpassing.

Een van de vraagstukken waarmee centrale banken altijd worstelen is of ze behalve de gewone inflatie ook de inflatie van vermogenstitels (onroerend goed, aandelen) moeten bestrijden. Alan Greenspan, de vorige voorzitter van de Amerikaanse Federal Reserve, sprak wel over ‘irrationele uitbundigheid’, maar liet de technologiebubbel van de late jaren negentig toch voor wat hij was. Na de bubbel volgde een meerjarige ‘bear market’.

Hem wordt ook verweten dat hij met zijn rentebeleid na 2000 de veroorzaker is geweest van de huidige huizencrisis. Die crisis ontstond omdat lenen te gemakkelijk en te goedkoop was en de huizenprijzen daardoor omhoog schoten. Tot het punt kwam dat huizen voor de ‘outsiders’ niet meer te betalen waren.

Los van de vraag of centrale banken zich ook met de prijzen van beleggingsobjecten moeten bezighouden, is het zonneklaar dat dergelijke prijzen te ver kunnen doorschieten en dat prijsstijgingen van huizen niet zomaar als ‘positief nieuws’ kunnen worden beschouwd. Eigenlijk zou iedere huizenbezitter moeten hopen dat de prijzen vanaf hier stabiliseren en zou hij een beetje prijsdaling ook niet erg moeten vinden. Want een nog grotere onbetaalbaarheid voor de buitenstaanders maakt de prijsval daarna alleen maar groter.

bron: Telegraaf.nl

Een op de vier adviezen voor een hypotheek schiet tekort, zo blijkt uit onderzoek van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Vooral bij het oversluiten van hypotheken gaan adviseurs de fout in. Bij advies over vermogensopbouw slaat bijna de helft de plank mis. Overkreditering komt in 25% van de gevallen voor.

De volgens het AFM meest gemaakte fouten staan hieronder toegelicht:

De Wet op het financieel toezicht eist onder meer van de adviseur dat hij:

• informatie inwint over de consument (het klantprofiel);
• in zijn advies voor zover redelijkerwijs mogelijk rekening houdt met deze informatie (passend advies);
• informatie verstrekt aan de consument over zijn dienstverlening en het geadviseerde product; en
• het klantprofiel en de productgegevens vastlegt en tenminste een jaar bewaart.

De AFM schat dat maximaal een op de tien adviseurs met opzet de klant verkeerd adviseert om zelf provisie op te kunnen strijken.

AFM-bestuurder Theodor Kockelkoren in het televisieprogramma Rondom 10

bron: AFM

tussenpersonen en bonussen..

Het Kadaster kampte het afgelopen halfjaar met een onverwachts grote daling van het aantal transacties op de vastgoedmarkt. Daarom moest het in deze periode een negatief resultaat boeken van 34 miljoen euro. Dat maakte de organisatie vrijdag bekend.

Het totale aantal aangeboden hypotheekstukken daalde met 12 procent. Om de daling in het aantal transacties enigszins te compenseren, verhoogde het Kadaster per 1 januari, en per 1 juli opnieuw, de tarieven.

Vorig jaar boekte het Kadaster in dezelfde periode een negatief resultaat van 30 miljoen euro. Het Kadaster verzamelt gegevens van onroerende en roerende goederen, zoals huizen, schepen en vliegtuigen. De zelfstandige organisatie legt verantwoording af aan de overheid.

De Amerikaanse hypotheekmarkt en haar spelers worden steeds vaker genoemd als mogelijke bron van financiële instabiliteit. Een veelgenoemd risico betreft hun invloed op het niveau en de volatiliteit van de Amerikaanse obligatierente die vanwege haar dominante rol doorwerkt op de renteontwikkeling in de rest van de wereld.

De grote spelers in de Amerikaanse hypotheekmarkt handelen zeer actief in vastrentende waarden uit hoofde van hun risicomanagement, zoals verderop in deze paragraaf wordt uiteengezet. Doordat ze hierbij aankopen in geval van stijgende obligatiekoersen en verkopen bij dalende prijzen hebben hun activiteiten een versterkend effect op het rentebeloop. In samenhang met de officiële renteverlagingen in de afgelopen 21/2 jaar zijn de kapitaalmarktrentes in de vs fors gedaald en is het aantal hypotheekoversluitingen tot recordhoogte gestegen. Door de uit risicobeheersing ingegeven aankoop van obligaties is de Amerikaanse kapitaalmarktrente wellicht verder gedaald dan op basis van de economische ontwikkeling zou mogen worden verwacht.

Een eventuele opwaartse correctie van de Amerikaanse rente zal tevens doorwerken op de Nederlandse rente, hetgeen een risico zou kunnen vormen voor onder meer de Nederlandse huizenprijzen, gegeven de geconstateerde rentegevoeligheid van de huizenmarkt.

De genoemde rentedynamiek hangt samen met een tweetal karakteristieken van de Amerikaanse hypotheekmarkt die wezenlijk verschillen van de Europese situatie, met uitzondering van Denemarken. Het eerste verschil betreft opties voor de klant om te profiteren van een daling van de hypotheekrente. Het tweede betreft het bestaan van een goed ontwikkelde secundaire markt voor woningfinanciering. Het publiek kan in de vs voor het afsluiten van een hypotheek terecht bij banken en andere tussenpersonen, die tezamen worden aangeduid als originators. Bij de aanvraag ontvangt de klant een offerte met een rentepercentage. Vervolgens heeft de klant circa 90 dagen bedenktijd om te beslissen of hij een hypotheek wil afsluiten tegen dat rentepercentage. Als de hypotheekrente daalt, zal de klant opnieuw naar een originator gaan om een lagere rente te verkrijgen. Is de rente na 90 dagen daarentegen opgelopen dan zal de klant het in de offerte vastgestelde rentepercentage verkiezen. De originator verkeert dus in onzekerheid of een geoffreerde hypotheeklening daadwerkelijk zal worden verstrekt, afhankelijk van het renteverloop.

De originator zou in het geval van een rentestijging met een verlies kunnen worden geconfronteerd, omdat hij een hypotheek moet verstrekken tegen een lagere rente dan hij elders in de markt zou kunnen verkrijgen, waardoor deze hypotheek in waarde daalt. Om dit renterisico af te dekken, verkoopt de originator een gedeelte van zijn in de toekomst te verstrekken hypotheken. Dit kan hij doen op de zogenoemde to-be-announced (tba)-markt. Op deze markt worden hypotheken verkocht, waarbij de levering in de toekomst zal plaatsvinden. De originator zal daar net zoveel hypotheken verkopen als hij inschat dat hij zal verstrekken op het moment dat de bedenktijd afloopt. Op het moment van het afgeven van de offerte zal hij de helft van zijn potentiële hypotheken verkopen, omdat de kans dat de rente stijgt, net zo groot is dan dat de rente daalt, namelijk 50%. Als de rente vervolgens stijgt, neemt de kans op het verstrekken van de hypotheeklening toe en zal de originator meer hypotheekleningen op termijn verkopen. Dit risicobeheerssysteem zorgt er zodoende voor dat originators in geval van stijgende rentes leningen verkopen. Daalt vervolgens de rente weer, dan geldt ook dat de kans op het omzetten van de offerte in een lening kleiner wordt en dat de originator de zojuist verkochte leningen weer op de tba-markt zal terugkopen. De aan- en verkopen van hypotheekleningen op de tba-markt zijn echter niets anders dan vraag en aanbod op de vastrentende markt. Met extra aanbod van leningen als de rente stijgt en het kopen van leningen wanneer de rente daalt, zijn de originators een belangrijke groep waarvan de risicomanagementsystemen procyclisch uitwerken op de vastrentende markt.

Wanneer de offerte uiteindelijk wordt omgezet in een hypotheeklening heeft de originator de keus om de lening op zijn balans te houden of hem te verkopen op de secundaire markt. Verkoop op de secundaire markt blijkt in toenemende mate aantrekkelijk: in 1998 werd 50% van de hypotheekleningen doorgeplaatst; inmiddels zou dit bijna 70% zijn. Het merendeel van de leningen wordt verkocht aan Fannie Mae en Freddie Mac. Deze twee agencies zijn door de overheid opgericht met als doelstelling het huizenbezit te bevorderen.

Dit gebeurt door het kopen van de woninghypotheken van de originators zodat deze weer ruimte op hun balansen krijgen voor nieuwe hypotheekleningen. De overgenomen hypotheken worden door de agencies gebundeld tot portefeuilles van gestandaardiseerde hypotheekleningen en vervolgens in de kapitaalmarkt geplaatst in de vorm van mortgage backed securities (mbs). Dit zijn schuldtitels met als onderpand de kasstromen van een portefeuille van hypotheekleningen. De toegevoegdewaarde van de agencies als intermediair is dat ze hypotheekleningen verhandelbaar maken en daarnaast dat ze garant staan voor de tijdige betaling van de rente en de hoofdsom door de woningbezitter op de mbs die door hen in de markt zijn geplaatst (kredietrisico). Waardedaling als gevolg van rentebewegingen wordt echter aan de belegger in mbs overgedragen (renterisico). Naast het doorverkopen van mbs zijn Freddie Mac en Fannie Mae de afgelopen jaren in toenemende mate zelf hypotheken op hun balansen gaan houden, onder meer in de vorm van mbs. Voor de agencies is het aantrekkelijk mbs zelf op de boeken te nemen zolang de rente op mbs hoger is dan hun financieringskosten.

De afgelopen jaren groeiden de balansen van de agencies sterk, omdat ze enerzijds grote, liquide schuldtitels uitgaven en anderzijds mbs op de boeken namen. Zo staat 60% van de in 2000 gecreëerde mbs op de boeken van de agencies zelf. Door zelf mbs op hun balans te nemen, is het risico van de twee agencies echter niet meer beperkt tot het kredietrisico, maar lopen ze ook renterisico. Het beheersen van dit risico is in de Amerikaanse markt lastiger omdat de aangegane hypotheken boetevrij kunnen worden afgelost door de woningbezitter; de tweede optie voor de klant om te profiteren van een rentedaling. Fannie Mae en Freddie Mac lopen over de mbs die ze op hun boeken hebben het risico dat de leningen bij een rentedaling voortijdig worden afgelost en zij met hun (dure) financiering blijven zitten. Bij een rentedaling wordt bijvoorbeeld een 30-jaars hypotheek afgelost en moet de opbrengst worden herbelegd tegen een lagere rente. De rente op de vaste financiering is echter ongewijzigd, waardoor een negatieve rentemarge zou resulteren.

Om het risico van vervroegde aflossingen (prepayment risico) af te dekken hebben Fannie Mae en Freddie Mac een drietal mogelijkheden.

Ten eerste kunnen ze dit risico doorgeven aan marktpartijen door de uitgifte van zogenoemd callable debt, schuld die eveneens voortijdig kan worden afgelost.

De tweede optie betreft het gebruik van derivaten, zoals renteswaps en opties.

Ten slotte kunnen de agencies dit prepayment risico afdekken door middel van het gebruik van dynamic hedging.

Deze beheersing van het renterisico streeft naar het in balans houden van de rentegevoeligheid aan de activazijde met de rentegevoeligheid aan de passivazijde van de balans. 2 In het geval van een rentedaling neemt de kans op vervroegde aflossing van hypotheekleningen toe. De verwachte looptijd van mbs neemt hierdoor af, waardoor de rentegevoeligheid aan de activazijde zal dalen. Om de rentegevoeligheid in balans te houden, moeten de agencies renterisico bijkopen, of aflossen op hun schuld. In beide gevallen leidt een rentedaling dus tot extra vraag naar vastrentende producten. Omgekeerd geldt ook dat een rentestijging tot verkoop van vastrentende waarden leidt, waarmee duidelijk wordt dat dit proces van dynamic hedging ook procyclisch uitwerkt op de vastrentende markt. Het procyclische hedging-beleid heeft geleid tot een verdubbeling van de rentevolatiliteit in de vs ten opzichte van de eerste helft van de jaren negentig. In maart noteerde de rentevolatiliteit zelfs bijna op het recordniveau van oktober 1998 ten tijde van de ltcmcrisis. De invloed van de gestegen Amerikaanse rentevolatiliteit op de rest van de wereld kan worden geïllustreerd met de Duitse rentevolatiliteit die in dezelfde periode met meer dan de helft is toegenomen. Een hoge rentevolatiliteit is schadelijk voor de economie als geheel vanwege een toename van de onzekerheid over investerings- en beleggingsbeslissingen. Voor marktpartijen betekent dit tevens hogere transactiekosten wanneer het renterisico wordt afgedekt of grotere financiële risico’s indien het risico niet of gedeeltelijk wordt afgedekt.

bron: De Nederlandse Bank 2003

Het Ministerie van Financien wilt waarschuwingslabels gaan introduceren voor leen- en kredietproducten. Net als op het pakje sigaretten, alleen dan met triggers als “Kunt u deze lening wel aan?”.

Vorig jaar startte een andere campagne, op www.blijfpositief.nl worden mensen gewaarschuwd niet teveel te lenen. De nieuwe aanpak richt zich vooral op het waarschuwen van de mogelijke gevolgen.

Parallel hieraan hoopt de regering ook eindelijk een einde te maken aan de vaak loze beloftes op internet die het lenen met een BKR-codering mogelijk maken. Als de belofte in de promotionele uitingen wel wordt nagekomen, dan betalen mensen die al in een lastige positie zitten vaak een bizar hoge rente.

Andere maatregelen welke de ministerie overweegt zijn een compleet verbod op leenreclames, het afschaffen van bonussen voor tussenpersonen en enkele andere regels om het aanbod van financiele producten duidelijker te krijgen voor de consument en dat zijn belang altijd voorop staat.

Aanbieders als de DSB bank met merken als Frisia, Lenen.nl en Postkrediet stellen zelf al in hun reclames dat mensen nooit meer lenen dan voor hun verantwoord is onder de noemer “Veilig Lenen”.

Wellicht binnenkort verboden, de reclames van Lenen.nl (onderdeel DSB Bank).

bron: lening-geld-lenen.nl

Politici en bankiers zullen nooit de vertellen wat zij werkelijk verwachten. Dit zou immers tot een self-fulfilling prophecy kunnen leiden. Tijdens hun opleiding wordt er al op gewezen dat dit gevaarlijk kan zijn.

“Als de minister van financiën van een land de bevolking waarschuwt dat er barre economische tijden in het vooruitzicht zijn, is het goed denkbaar dat mensen, ter voorbereiding op deze onheilstijding hun bestedingen fors terugschroeven om een reserve te kweken voor als het economisch tegen gaat zitten. Hierdoor lopen de bestedingen terug, en komen bedrijven bij het wegvallen van hun afzetmarkt massaal in de problemen. Dit vertaalt zich in massaontslagen en de barre tijd waarvoor de minister waarschuwde is aangebroken.”

De verwachtingen van politici, banken en andere belanghebbende kunt u dus maar beter met een korreltje zout nemen.

Toch vind ik deze berichten uit 2003 van de site van de hypotheker nog steeds interessant.

R.G.C.van den Brink, oud-bestuurder van ABN amro en hoogleraar Financials Institutions verwacht een zeer hoge inflatie en een te lang afwachtende ECB. Hij geeft aan dat de ECB na enige tijd nog maar 1 remedie heeft: korte rente sterk verhogen en een recessie voor lief nemen. Hierna zal de huizenmarkt inzakken. Deze uitspraak deed hij in april 2008.

ING Directeur Hypotheken & Intermediaire Bankzaken Peter Paul Wekking vindt de huizenmarkt erg gezond. Volgens hem worden er alleen maar goede hypotheken afgesloten.

Woningmarkt is heel erg gebaseerd op vertrouwen…..

U ziet dat de verwachtingen van de verschillende experts nogal ver uit elkaar liggen. Dit heeft dus vooral met eerlijkheid, belangen en de angst voor een self-fulfilling prophecy te maken. Achteraf kan men altijd zeggen dat men dit niet verwacht had….

De woningmarkt is zodanig vastgelopen dat het de hoogste tijd is voor een aanpak waarbij er een breed politiek draagvlak wordt gecreëerd om de bestaande taboes te doorbreken. Dat zegt Henk Brouwer, directeur van de De Nederlandsche Bank (DNB), verantwoordelijk voor economische beleid en onderzoek, financiële markten en financiële stabiliteit, in een interview in het augustusnummer van Aedes-Magazine.

‘De hypotheekrente beperken is een taboe, maar we moeten het wel doen. (…) Wat betreft de markt van huurwoningen: ook die is sterk gereguleerd. De corporaties hebben 2,4 miljoen huurwoningen in beheer. Een liberalisering, zoals ook het CPB wil, is onvermijdelijk.’

Het is uitzonderlijk dat DNB zich openlijk met de vastgelopen woningmarkt bemoeit. Vanuit de rol van monetaire autoriteit en adviseur van de regering trekt DNB aan de bel als er onevenwichtigheden optreden in het functioneren van markten. ‘De woningmarkt is een cruciale bepaler van de economie’, zegt Brouwer. ‘En er is sprake van achterstallig onderhoud. De instrumenten die indertijd om begrijpelijke redenen zijn ingevoerd werken op de huidige woningmarkt niet meer.’

Brouwer stelt dat DNB het vlottrekken van de woningmarkt niet ziet in één maatregel, maar in een brede aanpak met aandacht voor vraag en aanbod, huren en kopen en alle fiscale aspecten die daarbij horen. Dit moet volgens de DNB-directeur gebeuren ‘op een verstandige manier’. ‘Dus heel geleidelijk, stap voor stap. Zodat er een breed politiek draagvlak voor komt en de koopwoningmarkt niet nog verder wordt ontwricht.’

Aedes werkt samen met de Woonbond, Vereniging Eigen Huis en andere maatschappelijke organisaties aan de oprichting van een commissie die oplossingen bedenkt voor de vastzittende woningmarkt. Deze commissie moet voorzien in de ook door DNB voorgestane brede aanpak van de problemen op de woningmarkt.

bron: aedes.nl

Boos, heel boos was Nout Wellink over het rapport van het IMF:

‘De president van De Nederlandsche Bank Nout Wellink is ziedend op het Internationaal Monetair Fonds vanwege het misleidende rapport over de Nederlandse huizenmarkt’

“Er klopt niets van, en het komt midden in de internationale kredietcrisis op een wel heel slecht moment”

De vraag is natuurlijk of het wel terecht is dat Wellink zo boos is. Kan hij niet beter boos op zichzelf en zijn vrinden van de ECB zijn?

Dit schreef De Nederlandse Bank in 2003 over de Nederlandse hypotheek- en huizenmarkt:

In dit Rapport uit 2003 staat ook nog een scenario waarin wordt berekend wat de economische gevolgen zouden kunnen zijn van een prijscorrectie van 20%. Destijds heeft de ECB dit scenario kunnen afwenden door de rente te verlagen, (lees:geldpers aanzetten) maar deze kunstmatige welvaart/ financiële doping heeft alleen maar gezorgd voor het vooruitschuiven en het verergeren van de problemen. De inflatie en de toekomstige problemen op de huizenmarkt zijn naar mijn mening het gevolg van monetaire struisvogelpolitiek van de centrale banken.

Men geeft zelf al aan dat een snel afnemend consumentenvertrouwen, toenemende verwachtingen van prijsdalingen en een significante toename van de hypotheekrente voldoende moet zijn om de huizenprijzen 20% te laten zakken. Zat het IMF er dan echt zoveel naast, of is de waarheid misschien te hard voor de heer Wellink?

Met het Rabobank Ledencertificaat I belegt u in certificaten van aandelen in Rabobank Ledencertificaten N.V. Deze instelling belegt het grootste deel van haar vermogen in achtergestelde leningen aan Rabobank Nederland.

Het overige deel wordt belegd in leningen aan gegoede debiteuren, zoals de Nederlandse Staat. De certificaten zijn exclusief voor leden van de Rabobank.

Wat zijn achtergestelde leningen?
Als Rabobank Nederland niet aan haar betalingsverplichtingen kan doen, worden eerst de vorderingen van alle schuldeisers voldaan. Pas daarna krijgen houders van ledencertificaten hun inleg inclusief opgelopen dividend terug!!!!

Aantrekkelijk rendement
Rabobank Ledencertificaten III N.V. keert naar verwachting 4 keer per jaar dividend uit. De hoogte van deze uitkering is gelijk aan het gemiddelde effectieve rendement op de meest recente 10-jarige Nederlandse staatslening van de afgelopen drie maanden vermeerderd met 0,25%. Stijgt het effectieve rendement, dan stijgt de dividenduitkering mee. Maakt de Rabobank geen of onvoldoende winst of is de vermogenspositie van de Rabobank Groep onvoldoende, dan wordt er geen of minder dividend uitgekeerd. Het risico dat dit gebeurt is echter beperkt. De kredietwaardigheid van de Rabobank is namelijk hoog en de winstontwikkeling stabiel.

bron: rabobank.nl

Slechte verhandelbaarheid

Heel erg liquide dat is: makkelijk verhandelbaar zijn de ledencertificaten niet.
Alleen voor ‘leden’ van de Rabobank.

Credit ratings

De koers van het ledencertificaat is daarnaast “zeer” gevoelig voor een verandering van de ‘credit rating’ van Rabobank Nederland. Stellen kredietbeoordelaars deze rating zeg maar: hun oordeel over de kredietwaardigheid van Rabo Nederland neerwaarts bij, dan zal dat zeker een negatieve invloed hebben op de koers van de certificaten, waarschuwt Rabobank Groep.

Tier 1

Op 29 september 2007 zijn alle beleggingen van Rabobank Ledencertificaten N.V. omgezet in diep achtergestelde leningen aan Rabobank Nederland. Het bedrag van de achtergestelde Leningen zal beschouwd worden als tier 1 vermogen van de Rabobank groep. (is kernkapitaal)

Zie ook dit artikel van Marcel Tak en deze discussie op het forum van debeurs.nl

Wanneer wordt de Rabobank genationaliseerd?

Nederlands bekendste trendwatcher, Adjiedj Bakas, voorspelt het komende jaar een drastische daling van de woningprijzen in Nederland ( in A’dam/ Utrecht zal de daling geleidelijker gaan gezien tekorten aan koopwoningen), ondermeer doordat de hypotheekrente nog flink door gaat stijgen.
Hij doet dit in het AT 5 programma “de Zwoele Stad”, in antwoord op vraag van zijn medegaste die vroeg wanneer zij huis moest kopen (nog minstens jaar wachten was daarop zijn antwoord). Bakas staat bekend om zijn zeer goede voorspellingen van toekomstige trends en ontwikkelingen op vele gebieden.Zo voorspelde hij de huidige energiecrisis (hij schreef recent het boek “living without oil” waarin hij begin 2007 reeds een olieprijs aan einde van 2007 van rond de honderd dollar voorspelde, dit boek wordt binnenkort in Amerika uitgegeven), Op dit moment is hij bezig met het schrijven van een boek over de toekomst van financiele wereld dat hij binnenkort tijdens een bijeenkomst bij de Nederlandse Bank zal presenteren. Al met al iemand met een zeker statuur die niet schroomt om de knuppel in het hoenderhok te gooien en achteraf zeer vaak het bij het goede einde heeft.

bron: huizenhype.nl

Huizenkopers betalen meer rente op hun hypotheek omdat banken met hogere marges werken. Het verschil tussen de gemiddelde hypotheekrente en de rente op de kapitaalmarkt is sinds begin vorig jaar 0,2 procentpunt groter geworden.

Voor een gemiddeld huis van 2,5 ton met een volledige hypotheek scheelt dat euro 500 per jaar. De hogere opslag komt bovenop de gewone stijging van de rente.

De toegenomen marge blijkt uit een overzicht van adviseursketen Hypotheekshop. Die stelt al jaren een gemiddelde hypotheekrente samen op basis van de veertien best verkopende geldaanbieders.

Onder normale omstandigheden is de kapitaalmarktrente de belangrijkste referentie om de prijs van een woningkrediet vast te stellen. In 2006 lag de gemiddelde prijs van een hypotheek met een tien jaar vaste rente 0,63 procentpunt boven de tienjaars kapitaalmarktrente. Dit jaar is dat tot nu toe al 0,83 procentpunt; de laatste maanden is het verschil zelfs opgelopen tot meer dan 1 procentpunt.

De daling van de kapitaalmarktrente sinds half juli heeft bij lang niet alle banken geleid tot een verlaging van de tarieven.

Banken zeggen dat ze niet meer verdienen aan de hogere marge. Rabobank zegt geen hogere winstmarges te zien en Fortis zegt dat de winst zelfs is gedaald in het afgelopen jaar.

De instellingen wijzen erop dat het inlenen van geld duurder is geworden door de kredietcrisis. Het onderling geld lenen van banken is alleen nog mogelijk tegen forse opslagen.

Bovendien is het doorverkopen van portefeuilles met hypotheken vrijwel onmogelijk geworden. Voor de kredietcrisis was dit voor veel banken een veelgebruikte methode om kredieten van de balans te halen. Daardoor hoefden ze minder geld in te lenen en bovendien minder bufferkapitaal aan te houden.

Sinds de crisis is dit echter vrijwel onmogelijk geworden. ‘Met het opdrogen van deze markt zijn financiële partijen gedwongen zichzelf duurder te financieren’, zegt een woordvoerster van Fortis. Bovendien moeten ze nu kapitaal aanhouden voor de hypotheken, waar een rendement op gemaakt moet worden.

De kredietcrisis heeft er ook voor gezorgd dat enkele kleinere concurrenten, zoals het Amerikaanse GMAC, zich uit de Nederlandse markt voor woningkredieten hebben teruggetrokken. Fortis, Rabo en ING stellen echter dat er nog altijd een stevige concurrentie is op de Nederlandse hypothekenmarkt, die het verhogen van de winsten moeilijk maakt.

Door de komst van nieuwe aanbieders staat de winstmarge op hypotheekbanken bij de traditionele banken sterk onder druk sinds de eeuwwisseling.

De Belgische bank Argenta is een van de partijen die het rustiger aan is gaan doen in Nederland. Directielid Marc de Moor vindt de huidige marktomstandigheden te turbulent voor langetermijnbeleggingen, wat hypotheken feitelijk zijn.

De Moor stelt dat hij momenteel zowel in Nederland als in België de marges ziet oplopen, maar dat ze in Nederland structureel hoger zijn. ‘Dat heeft te maken met de distributie’, zegt De Moor. In Nederland worden veel kredieten verkocht via intermediairs, terwijl Belgische huizenkopers meestal rechtstreeks naar de bank gaan.

‘In België gebruiken banken hypotheken voor klantenbinding. Op zo’n nieuwe klant hopen ze dan later meer te kunnen verdienen met andere productaanbiedingen. In Nederland is het voornamelijk een ‘stand-alone’-product. Dan moet je voldoende marge maken om een hypotheek op zichzelf winstgevend te maken.’

bron:fd.nl

Begin jaren 20 van de vorige eeuw deed deze Russische Economische Wetenschapper onderzoek naar de relatie van golven in goederenprijzen en investeringsgedrag. Hij onderzocht zowel hoogtepunten als dieptepunten in de economie en door vergelijkingen te maken met behulp van Europeese statistieken, kreeg hij meer en meer inzicht op de ontwikkelingen over diverse perioden vanaf 1789 tot en met 1922. Kondratieff kwam tot het inzicht dat er zich al anderhalve eeuw bepaalde constante golfbewegingen voordeden en dat vormde de basis voor wat heden ten dage bekend staat als de ong Wave Cycles. Deze lange golven kenmerkten zich met een gemiddelde duur van tussen de 50 en 60 jaar en daarbinnen werden vier subcycli waargenomen. Deze cycli werden door Kondratieff onderverdeeld in vier perioden welke hij aanduidde met de seizoensnamen lente, zomer, herfst en winter. De lente werd betiteld als opbouwfase (10 tot 15 jaar), de zomer als consolidatiefase (eveneens 10 tot 15 jaar), de herfst als Plateau- of stabilisatiefase (10 jaar) en tot slot de winter als Liquidatie of afbraakfase (20 jaar). De publicatie van deze inzichten werden door het Stalinistische bewind als staatsvijandelijk beschouwd en in 1938 werd Kondratief op last van Jozef Stalin gearresteerd en geëxecuteerd.

1. Lente

De eerste fase binnen de Long Wave is de Lente of opbouwfase en duurt ongeveer 10 tot 15 jaar. Deze Fase kenmerkt zich door inflatie veroorzakende groei, vooral in productie- en consumentenprijzen. Bedrijven hebben minder concurrentie te duchten (vanwege de liquidatie in de voorafgaande periode) en kunnen daardoor de prijzen naar boven toe aanpassen. De bedrijven hebben geen schulden (meer) en hebben een lage koers/winstverhouding, dus is dit een zeer winstgevende periode voor investeerders, zowel in deze bedrijven, als in starters, die dankzij de hogere prijzen de markt kunnen betreden. Al met al een lucratieve tijd om te beleggen in effecten en onroerend goed, maar slecht voor edelmetalen en andere grondstoffen.

Prijzen stijgen langzaam mee met de economische vooruitgang. De rente en inflatie blijven laag, de aandelen en onroerend goed zijn zeer laag gewaardeerd. De infrastructuur wordt verder uitgebouwd of opnieuw opgebouwd (na de ‘trogoorlog’). Verder blijft de inflatieverwachting laag. Oudere ondernemers hebben nog geen vertrouwen in de economie, want de schrik van de crisis (winter) zit er nog goed in. Niemand breidt de productiecapaciteit uit zonder orders van buitenaf. De jongere ondernemers breiden daarentegen wel uit en winnen aan marktaandeel. De maatschappij heeft over de afgelopen 15-20 jaar deflatie bevochten en heeft daardoor te veel productiecapaciteit afgestoten en gesaneerd.

De vraag was kunstmatig laag gehouden, dus is men nu meer geneigd om huizen te kopen en duurzame producten aan te schaffen. De jongere ondernemers spelen hier veel beter op in, dus winnen keer op keer meer marktaandeel, vooral vanwege hun goede inschatting m.b.t. inflatie en economische groei. Vandaar dat zij vanzelf de topondernemers worden.

De werkloosheid daalt verder, de lonen en prijzen stijgen, vanwege de lichte inflatie. Er vindt een verfijning van de bestaande technologie plaats i.p.v. innovatie (uitvinding). De schulden zijn laag, omdat in de crisis alle schulden zijn gesaneerd. Langzaam maar zeker beginnen de schulden weer te groeien, waardoor zich dit aan het einde van de lenteperiode naar een maximaal niveau begeeft, wat dus de groei beperkt. De meest recente ‘lenteperiode’ was van 1949-1966.

2. Zomer

In de zomer of consolidatiefase zien we een versteviging ontstaan in de economie, gevolgd door een uitdunning van een groot aantal investeringen welke niet (langer) nodig zijn. Dit betekent een eerste liquidatiegolf in de cyclus. In deze periode neemt de groei dus gestaag af en langzaam maar zeker stagneert de economie en zien we de inflatie verder oplopen. Voor investeerders in aandelen betekent dit een afbouw en uiteindelijke deflatie (afname) van vermogen. Het kenmerkt ook een hausse-markt in edelmetalen, onroerend goed en andere goederen.

De inflatie wordt steeds hoger en de groei neemt af. De stagflatie is structureel van aard. Er volgen ernstige recessies, maar men speculeert steeds op een hogere inflatie, d.m.v. aandelen en onroerend goed op te bieden. De wat ouder geworden jongere ondernemers blijven een hogere inflatie verwachten en stemmen hun productiecapaciteit daar steeds op af. Daaropvolgend wordt de economie door de ernstigste recessie getroffen in decennia en tast de ‘oude economiebedrijven’ ernstig aan, waardoor gemengde signalen worden afgegeven over de staat van de economie. De productiviteit daalt en de werkloosheid stijgt. De inflatie stijgt tot ongekende hoogte. Deze periode luidt het einde in van de zomer. De uitwerking van deze periode zorgt ervoor, dat mensen zich gaan aanpassen aan de volgende periode oftewel de consolidatie- of plateaufase. De laatste ‘zomerperiode’ deed zich voor van 1966-1981.

3. Herfst

De herfst of plateaufase voorziet in groei terwijl inflatie langzaam afneemt doordat er veel bedrijven concurreren op de internationale markt en er een prijsdrukkend effect optreedt m.b.t. zowel grondstoffen, halffabrikaten als eindproducten. Na de zomerperiode stabiliseren zich deze prijzen en de economie begint de 2e groeifase, maar is niet meer zo dynamisch als de lentefase. Deze fase betreft een hausse-markt in onroerend goed en effecten en kenmerkt zich door een prijsafname in goederen en edelmetalen (baisse-markt). De ‘herfst-periode’ is de meest expansionele periode in de cyclus. Hierdoor ontstaat er een massagedrag vanwege irrationele toekomstverwachtingen, vaak vergezeld van een excessief kredietbeleid.

Dit is het stadium, waar veel lucht wordt geblazen in de economie, daarbij geholpen door enorme liquide injecties van centrale banken en/of bancaire sector. De consumenten- en producentenprijzen vertonen desinflatie en we zien afnemende prijsstijgingen. Oudere ondernemers geloven niet dat de inflatie aan het afnemen is, dus gaan deze door met het verder uitbouwen van de productiecapaciteit. Deze ondernemers hebben hun hele leven gegokt op inflatie, dus in hun ogen is desinflatie of deflatie onmogelijk. De goederenprijzen en rentestanden zakken gestaag. De lagere prijzen kunnen geen nieuwe productiecapaciteit dekken, zodat een nieuwe generatie van jonge ondernemers zorgt voor fusies en overnames. Het is nu goedkoper geworden om bezit aan te kopen dan het te laten bouwen.

Aandelen, onroerend goed en bedrijfsobligaties stijgen enorm in en er ontstaat een zeepbel, welke onder andere wordt aangewakkerd door bancair of centrale bankbeleid via fiat- of fractioneel geld. Bovendien ontstaat een algemeen beeld, dat er een nieuw tijdperk is aangebroken, aangeduid als bijv. New Era (20er jaren vorige eeuw) of New Economy (90er jaren vorige eeuw) om de zeepbel en opgeblazen lucht te verklaren. De massa denkt in deze fase, dat dit nieuwe aangebroken tijdperk recessies of marktcorrecties tot het verleden maken. Dit betreft een ontkenningsfase van de meerderheid van de bevolking. Het is op dit punt, dat consumenten en bedrijven bereid zijn om lange termijn-schulden aan te gaan, vanwege het valse vertrouwen, dat men heeft in de economie. De private schuld bereikt daardoor in deze periode een maximale hoogte, waardoor het mogelijk is dat d.m.v. een kleine terugval in werkgelegenheid, rentestijging of goederenprijsstijging een situatie wordt gecreëerd, zodat de rente op de schuld moeilijk tot niet kan worden terugbetaald. Deze periode deed zich voor van 1921-1929 en van 1982-2000.

4. Winter

De winter of liquidatiefase begint altijd met een klap (eerste crach). We zien een plotselinge afname van vermogen (onroerend goed en aandelenkapitaal), direct gevolgd door deflatie van producenten- en consumentenprijzen. Deze deflatie wordt veroorzaakt door het faillissement van bedrijven en later dat van huishoudens (consumenten). Op hetzelfde moment ontwikkelt zich (gehele) inkrimping van de werkelijke kapitaalbasis (reële financiële bronnen). Deze kapitaalbasis was al verwaterd door de fiat- en fractioneel geldpraktijken van de centrale bank of bancaire sector tijdens de herfstperiode.
Tijdens het begin van de winter bodemen goederenprijzen en goud verder uit, voordat deze beginnen aan een langjarige opmars tijdens de crisis. De psyche van de massa wordt gekenmerkt tijdens deze winterperiode door 4 stadia:

1. Begin – bezorgdheid (na 1e financiële klap) 1-2 jaar
2. Midden – angst (na meerdere (mini)krachs) 3-4 jaar
3. Midden – paniek (na finale ineenstorting), 5-9 jaar
4. Eind – gelatenheid (stabilisatie markten) 10-15 jaar

Het kenmerk van deze tijd is een groot aantal bedrijfsfaillissementen, een ineenstorting van het economisch systeem, wat voornamelijk gebaseerd is op excessieve liquiditeit (fiat- of fractioneel geld), een gestage vlucht naar waardemiddelen (edelmetalen), vanuit papier. Het luidt tevens het einde in van het monetaire systeem (Pond Sterling, US Dollar , Yen , Euro etc.). Eind 2001 was bijvoorbeeld de dollar 1% goudgedekt, de euro 15% goudgedekt, de yen 3% goudgedekt en de Zwitserse frank 30% goudgedekt.
Veel opgebouwde (papieren) rijkdom wordt vernietigd, zodra de reële financiële middelen verdwijnen, daardoor het krediet ernstig wordt beperkt. Zowel het bankroet als de werkloosheid zullen groeien en werken als een sneeuwbal door in de economie, waardoor de waarde van overige bezittingen verder in waarde zullen zakken, want de deflatie is een continue proces (zie bijvoorbeeld Joegoslavië 1987, Japan 1989, Indonesië 1997, Rusland 1998, Turkije en Argentinië 2001). De sociaal maatschappelijke orde loopt gevaar om totaal ontredderd te raken en kan uitmonden in gewapende conflicten of revoluties of opstanden.
Krediet wordt niet meer gecreëerd en consumenten zijn niet meer in staat om geld uit te geven. Het vertrouwen daalt verder. Het prijsniveau is dusdanig aan het zakken, dat de consumenten hun aankopen verder uitstellen, omdat men weet, dat deze aankopen in de (nabije) toekomst toch goedkoper worden. Wanneer het consumentenvertrouwen op het dieptepunt is aangekomen, faalt daarmee ook het vertrouwen in het bancaire systeem en ontstaat er een laatste enorme vlucht uit papierwaarden (effecten, projecten, bedrijven met schulden, papiergeld) naar vaste waarden (zoals duurzame goederen, bedrijven zonder schulden, edelmetalen). Tegelijkertijd heeft men veel last van valutacrises, wanneer het krediet inkrimpt en rentes zullen stijgen. Buitenlanders vluchten uit de valuta van landen, die het meest gelieerd zijn aan de ergste excessen (dollar, yen en in mindere mate de euro).

bron: US Markets

Waarschijnlijk heeft u het wel eens horen zeggen: banken zijn dieven.

waarom zegt men dat?
waarom mogen moslims geen rente betalen (woekergeld)

De bancaire sector is gemachtigd door de centrale bank om liquiditeit (geld) ter beschikking te stellen op het gebied van leningen en hypotheken. De uitgifte daarvan gebeurt door de diverse banken met ondersteuning van de centrale bank.

Men zal zich afvragen waar deze liquiditeit vandaan komt. Die komt feitelijk uit het niets. Als een bank een lening of hypotheek beschikbaar stelt aan de lener, dan creëert deze bank geld uit het niets om deze te financieren. Wanneer de lening of de hypotheek geheel wordt terugbetaald, dan verdwijnt dit geld weer in het niets. De bank ontleent zijn bestaansrecht aan de rente, die men ontvangt, want van het geld uit het niets kan men niet bestaan omdat daarover weer rente moet worden betaald aan de centrale bank (interbancaire rente) – die ook wordt vastgesteld door de laatste. Het verschil in de rentes, die de bank aan de centrale bank moet betalen en de rente die men ontvangt betreft dus de ‘winst’ van de bank. Dit is bekend onder naam fiatgeld, want er staat geen enkele tegenwaarde ten opzichte van dit ‘geld’, het is in feite gebakken lucht.

Er bestaat ook een andere mogelijkheid om geld uit te lenen en dat is via deposito (spaarrekeningen), die de bank ontvangt van de lener, dientengevolge de bank dit weer kan uitlenen door middel van leningen of hypotheken, maar ook hier is er een gigantische adder onder het gras, want de bank leent dit niet een keer uit, maar een meervoud daarvan. In het geval van Nederland is dit doorgaans zes maal. Dit staat bekend als fractioneel bankieren, oftewel er is maar een klein deel gedekt door echte waarde (deposito) en het meeste van dit ‘geld’ is ook gebakken lucht.

U begrijpt, dat dit voor enorme problemen kan zorgen, als

a. de lening of hypotheek wordt terugbetaald, of
b. als de lener of hypotheekgever failliet gaat en niet wordt terugbetaald.

In beide gevallen verdwijnt de lening en hypotheek in het niets, omdat deze liquiditeit geen enkele waarde vertegenwoordigt, zodoende verdwijnt dit geld voorgoed uit de economie, dus de liquiditeit in de economie gaat omlaag als er geen andere leners zijn om deze leningen weer aan te gaan.

Een goed voorbeeld om dit te verduidelijken is, als iemand een auto verhuurt aan een klant, waarvoor de autoverhuurder een vergoeding ontvangt (de huurprijs). Als de klant na een periode de auto terugbrengt kan deze zelfde auto weer worden verhuurd aan een ander, dus heeft de autoverhuurder iets van waarde uitgeleend (verhuurd) en ontvangt deze waarde weer terug. Dit betekent dat deze waarde niet verloren is gegaan, want de waarde (auto) bestaat nog steeds en kan opnieuw worden gebruikt door de autoverhuurder of de klant.

In de tijd van de traditionele goudstandaard, tot aan 1914, vertegenwoordigde de liquiditeit echte waarde, dat wil zeggen goud en zilver, zowel ten aanzien van deposito (spaarrekeningen) als in het dagelijks leven (gouden tientjes, zilveren guldens, dubbeltjes en kwartjes). Wanneer een lening werd afbetaald kon dit geld weer worden gebruikt voor andere financieringsdoeleinden en bleef het in de economie bestaan.

In het geval van fiat- en fractioneel geld daarentegen staat weinig tot geen waarde. Zoals eerder gezegd; als een lening of hypotheek wordt terugbetaald dan verdwijnt het geld voorgoed uit de economie. Dit verklaart dan ook de liquiditeitscrisis, die ontstaat na een periode van een uitbundig fiat- en fractioneelgeldbeleid. Als door welke reden dan ook de financiële zeepbel uit elkaar spat (bijv. aandelenmarkt, onroerendgoedmarkt e.d.), kunnen de leningen en hypotheken niet meer worden terugbetaald. De bancaire sector verzeilt dan in een bankcrisis, waardoor:

a. de liquiditeit verdwijnt;

b. de rente niet meer wordt betaald;
c. de waarden van de beleende onderpanden (aandelen, onroerend goed etc.) afgenomen zijn en deze de leningen of hypotheken niet meer kunnen dekken, omdat:

1. de waarde is weggevaagd of drastisch verminderd en
2. deze zich in een dergelijke periode op een duidelijke en gruwelijke aanbodsmarkt zullen bevinden, waardoor deze moeilijker, zoniet onmogelijk te verkopen zijn.

lees hier verder

De Rabobank is vandaag weer met een nieuw kwartaalbericht woningmarkt gekomen. Men blijft uiterst positief over de Nederlandse huizenmarkt, er zijn wel wat zwarte wolken, maar zoals vrijwel iedereen weet kunnen bij de Rabobank de prijzen alleen stijgen, dus er is niets aan de hand. Opvallend is dat de Rabo-economen die commentaar geven bij RTLZ, na stevig doorvragen, veel minder positief zijn. Het volgende kwartaalbericht zal wel weer een stukje negatiever zijn en “Dit hadden wij niet verwacht” weer het excuus..

Conclusie van de Rabobank

Al met al verwachten we dat de gemiddelde huizenprijzen verder zullen stijgen.
Vooral door het sneller oplopen van de rentetarieven hebben we onze
verwachtingen voor de huizenprijsontwikkeling in beperkte mate naar beneden
bijgesteld. Zowel voor 2008 als voor 2009 voorzien wij een toename met 2½%.
Hiermee ligt de stijging van de huizenprijzen voor het eerst sinds 2003 lager dan
het inflatietempo.

Wat zegt men bij de Rabobank over de groei van de economie

De Rabobank verwacht voorlopig geen economische recessie. Volgens de economische studie ‘De conjunctuur voorbij’, beleven we dit jaar en begin volgend wel iets minder economische groei. Maar volgens het rapport blijft de economie in 2009 en ook daarna de groeiende trend voortzetten. De economie zal tot 2014 met ongeveer 2 procent per jaar blijven groeien.

we dachten, we dachten….

Men gaat we er voor het gemak maar even van uit dat er geen grote conjuncturele verstoringen optreden en dat Nederland een productieland wordt..

Denkt iedereen bij de Rabobank er zo over?

Dat is zeker niet zo, intern wordt er heel anders gepraat. Maar zelfs Lex Hoogduin geeft nu toe dat bij een zwakkere economie de huizenprijzen zullen dalen.

bron: Kwartaalbericht Woningmarkt