huizenmarkt-zeepbel.nl

Het Ministerie van Financien wilt waarschuwingslabels gaan introduceren voor leen- en kredietproducten. Net als op het pakje sigaretten, alleen dan met triggers als “Kunt u deze lening wel aan?”.

Vorig jaar startte een andere campagne, op www.blijfpositief.nl worden mensen gewaarschuwd niet teveel te lenen. De nieuwe aanpak richt zich vooral op het waarschuwen van de mogelijke gevolgen.

Parallel hieraan hoopt de regering ook eindelijk een einde te maken aan de vaak loze beloftes op internet die het lenen met een BKR-codering mogelijk maken. Als de belofte in de promotionele uitingen wel wordt nagekomen, dan betalen mensen die al in een lastige positie zitten vaak een bizar hoge rente.

Andere maatregelen welke de ministerie overweegt zijn een compleet verbod op leenreclames, het afschaffen van bonussen voor tussenpersonen en enkele andere regels om het aanbod van financiele producten duidelijker te krijgen voor de consument en dat zijn belang altijd voorop staat.

Aanbieders als de DSB bank met merken als Frisia, Lenen.nl en Postkrediet stellen zelf al in hun reclames dat mensen nooit meer lenen dan voor hun verantwoord is onder de noemer “Veilig Lenen”.

Wellicht binnenkort verboden, de reclames van Lenen.nl (onderdeel DSB Bank).

bron: lening-geld-lenen.nl

Politici en bankiers zullen nooit de vertellen wat zij werkelijk verwachten. Dit zou immers tot een self-fulfilling prophecy kunnen leiden. Tijdens hun opleiding wordt er al op gewezen dat dit gevaarlijk kan zijn.

“Als de minister van financiën van een land de bevolking waarschuwt dat er barre economische tijden in het vooruitzicht zijn, is het goed denkbaar dat mensen, ter voorbereiding op deze onheilstijding hun bestedingen fors terugschroeven om een reserve te kweken voor als het economisch tegen gaat zitten. Hierdoor lopen de bestedingen terug, en komen bedrijven bij het wegvallen van hun afzetmarkt massaal in de problemen. Dit vertaalt zich in massaontslagen en de barre tijd waarvoor de minister waarschuwde is aangebroken.”

De verwachtingen van politici, banken en andere belanghebbende kunt u dus maar beter met een korreltje zout nemen.

Toch vind ik deze berichten uit 2003 van de site van de hypotheker nog steeds interessant.

R.G.C.van den Brink, oud-bestuurder van ABN amro en hoogleraar Financials Institutions verwacht een zeer hoge inflatie en een te lang afwachtende ECB. Hij geeft aan dat de ECB na enige tijd nog maar 1 remedie heeft: korte rente sterk verhogen en een recessie voor lief nemen. Hierna zal de huizenmarkt inzakken. Deze uitspraak deed hij in april 2008.

ING Directeur Hypotheken & Intermediaire Bankzaken Peter Paul Wekking vindt de huizenmarkt erg gezond. Volgens hem worden er alleen maar goede hypotheken afgesloten.

Woningmarkt is heel erg gebaseerd op vertrouwen…..

U ziet dat de verwachtingen van de verschillende experts nogal ver uit elkaar liggen. Dit heeft dus vooral met eerlijkheid, belangen en de angst voor een self-fulfilling prophecy te maken. Achteraf kan men altijd zeggen dat men dit niet verwacht had….

De woningmarkt is zodanig vastgelopen dat het de hoogste tijd is voor een aanpak waarbij er een breed politiek draagvlak wordt gecreëerd om de bestaande taboes te doorbreken. Dat zegt Henk Brouwer, directeur van de De Nederlandsche Bank (DNB), verantwoordelijk voor economische beleid en onderzoek, financiële markten en financiële stabiliteit, in een interview in het augustusnummer van Aedes-Magazine.

‘De hypotheekrente beperken is een taboe, maar we moeten het wel doen. (…) Wat betreft de markt van huurwoningen: ook die is sterk gereguleerd. De corporaties hebben 2,4 miljoen huurwoningen in beheer. Een liberalisering, zoals ook het CPB wil, is onvermijdelijk.’

Het is uitzonderlijk dat DNB zich openlijk met de vastgelopen woningmarkt bemoeit. Vanuit de rol van monetaire autoriteit en adviseur van de regering trekt DNB aan de bel als er onevenwichtigheden optreden in het functioneren van markten. ‘De woningmarkt is een cruciale bepaler van de economie’, zegt Brouwer. ‘En er is sprake van achterstallig onderhoud. De instrumenten die indertijd om begrijpelijke redenen zijn ingevoerd werken op de huidige woningmarkt niet meer.’

Brouwer stelt dat DNB het vlottrekken van de woningmarkt niet ziet in één maatregel, maar in een brede aanpak met aandacht voor vraag en aanbod, huren en kopen en alle fiscale aspecten die daarbij horen. Dit moet volgens de DNB-directeur gebeuren ‘op een verstandige manier’. ‘Dus heel geleidelijk, stap voor stap. Zodat er een breed politiek draagvlak voor komt en de koopwoningmarkt niet nog verder wordt ontwricht.’

Aedes werkt samen met de Woonbond, Vereniging Eigen Huis en andere maatschappelijke organisaties aan de oprichting van een commissie die oplossingen bedenkt voor de vastzittende woningmarkt. Deze commissie moet voorzien in de ook door DNB voorgestane brede aanpak van de problemen op de woningmarkt.

bron: aedes.nl

Boos, heel boos was Nout Wellink over het rapport van het IMF:

‘De president van De Nederlandsche Bank Nout Wellink is ziedend op het Internationaal Monetair Fonds vanwege het misleidende rapport over de Nederlandse huizenmarkt’

“Er klopt niets van, en het komt midden in de internationale kredietcrisis op een wel heel slecht moment”

De vraag is natuurlijk of het wel terecht is dat Wellink zo boos is. Kan hij niet beter boos op zichzelf en zijn vrinden van de ECB zijn?

Dit schreef De Nederlandse Bank in 2003 over de Nederlandse hypotheek- en huizenmarkt:

In dit Rapport uit 2003 staat ook nog een scenario waarin wordt berekend wat de economische gevolgen zouden kunnen zijn van een prijscorrectie van 20%. Destijds heeft de ECB dit scenario kunnen afwenden door de rente te verlagen, (lees:geldpers aanzetten) maar deze kunstmatige welvaart/ financiële doping heeft alleen maar gezorgd voor het vooruitschuiven en het verergeren van de problemen. De inflatie en de toekomstige problemen op de huizenmarkt zijn naar mijn mening het gevolg van monetaire struisvogelpolitiek van de centrale banken.

Men geeft zelf al aan dat een snel afnemend consumentenvertrouwen, toenemende verwachtingen van prijsdalingen en een significante toename van de hypotheekrente voldoende moet zijn om de huizenprijzen 20% te laten zakken. Zat het IMF er dan echt zoveel naast, of is de waarheid misschien te hard voor de heer Wellink?

Met het Rabobank Ledencertificaat I belegt u in certificaten van aandelen in Rabobank Ledencertificaten N.V. Deze instelling belegt het grootste deel van haar vermogen in achtergestelde leningen aan Rabobank Nederland.

Het overige deel wordt belegd in leningen aan gegoede debiteuren, zoals de Nederlandse Staat. De certificaten zijn exclusief voor leden van de Rabobank.

Wat zijn achtergestelde leningen?
Als Rabobank Nederland niet aan haar betalingsverplichtingen kan doen, worden eerst de vorderingen van alle schuldeisers voldaan. Pas daarna krijgen houders van ledencertificaten hun inleg inclusief opgelopen dividend terug!!!!

Aantrekkelijk rendement
Rabobank Ledencertificaten III N.V. keert naar verwachting 4 keer per jaar dividend uit. De hoogte van deze uitkering is gelijk aan het gemiddelde effectieve rendement op de meest recente 10-jarige Nederlandse staatslening van de afgelopen drie maanden vermeerderd met 0,25%. Stijgt het effectieve rendement, dan stijgt de dividenduitkering mee. Maakt de Rabobank geen of onvoldoende winst of is de vermogenspositie van de Rabobank Groep onvoldoende, dan wordt er geen of minder dividend uitgekeerd. Het risico dat dit gebeurt is echter beperkt. De kredietwaardigheid van de Rabobank is namelijk hoog en de winstontwikkeling stabiel.

bron: rabobank.nl

Slechte verhandelbaarheid

Heel erg liquide dat is: makkelijk verhandelbaar zijn de ledencertificaten niet.
Alleen voor ‘leden’ van de Rabobank.

Credit ratings

De koers van het ledencertificaat is daarnaast “zeer” gevoelig voor een verandering van de ‘credit rating’ van Rabobank Nederland. Stellen kredietbeoordelaars deze rating zeg maar: hun oordeel over de kredietwaardigheid van Rabo Nederland neerwaarts bij, dan zal dat zeker een negatieve invloed hebben op de koers van de certificaten, waarschuwt Rabobank Groep.

Tier 1

Op 29 september 2007 zijn alle beleggingen van Rabobank Ledencertificaten N.V. omgezet in diep achtergestelde leningen aan Rabobank Nederland. Het bedrag van de achtergestelde Leningen zal beschouwd worden als tier 1 vermogen van de Rabobank groep. (is kernkapitaal)

Zie ook dit artikel van Marcel Tak en deze discussie op het forum van debeurs.nl

Wanneer wordt de Rabobank genationaliseerd?

Nederlands bekendste trendwatcher, Adjiedj Bakas, voorspelt het komende jaar een drastische daling van de woningprijzen in Nederland ( in A’dam/ Utrecht zal de daling geleidelijker gaan gezien tekorten aan koopwoningen), ondermeer doordat de hypotheekrente nog flink door gaat stijgen.
Hij doet dit in het AT 5 programma “de Zwoele Stad”, in antwoord op vraag van zijn medegaste die vroeg wanneer zij huis moest kopen (nog minstens jaar wachten was daarop zijn antwoord). Bakas staat bekend om zijn zeer goede voorspellingen van toekomstige trends en ontwikkelingen op vele gebieden.Zo voorspelde hij de huidige energiecrisis (hij schreef recent het boek “living without oil” waarin hij begin 2007 reeds een olieprijs aan einde van 2007 van rond de honderd dollar voorspelde, dit boek wordt binnenkort in Amerika uitgegeven), Op dit moment is hij bezig met het schrijven van een boek over de toekomst van financiele wereld dat hij binnenkort tijdens een bijeenkomst bij de Nederlandse Bank zal presenteren. Al met al iemand met een zeker statuur die niet schroomt om de knuppel in het hoenderhok te gooien en achteraf zeer vaak het bij het goede einde heeft.

bron: huizenhype.nl

Huizenkopers betalen meer rente op hun hypotheek omdat banken met hogere marges werken. Het verschil tussen de gemiddelde hypotheekrente en de rente op de kapitaalmarkt is sinds begin vorig jaar 0,2 procentpunt groter geworden.

Voor een gemiddeld huis van 2,5 ton met een volledige hypotheek scheelt dat euro 500 per jaar. De hogere opslag komt bovenop de gewone stijging van de rente.

De toegenomen marge blijkt uit een overzicht van adviseursketen Hypotheekshop. Die stelt al jaren een gemiddelde hypotheekrente samen op basis van de veertien best verkopende geldaanbieders.

Onder normale omstandigheden is de kapitaalmarktrente de belangrijkste referentie om de prijs van een woningkrediet vast te stellen. In 2006 lag de gemiddelde prijs van een hypotheek met een tien jaar vaste rente 0,63 procentpunt boven de tienjaars kapitaalmarktrente. Dit jaar is dat tot nu toe al 0,83 procentpunt; de laatste maanden is het verschil zelfs opgelopen tot meer dan 1 procentpunt.

De daling van de kapitaalmarktrente sinds half juli heeft bij lang niet alle banken geleid tot een verlaging van de tarieven.

Banken zeggen dat ze niet meer verdienen aan de hogere marge. Rabobank zegt geen hogere winstmarges te zien en Fortis zegt dat de winst zelfs is gedaald in het afgelopen jaar.

De instellingen wijzen erop dat het inlenen van geld duurder is geworden door de kredietcrisis. Het onderling geld lenen van banken is alleen nog mogelijk tegen forse opslagen.

Bovendien is het doorverkopen van portefeuilles met hypotheken vrijwel onmogelijk geworden. Voor de kredietcrisis was dit voor veel banken een veelgebruikte methode om kredieten van de balans te halen. Daardoor hoefden ze minder geld in te lenen en bovendien minder bufferkapitaal aan te houden.

Sinds de crisis is dit echter vrijwel onmogelijk geworden. ‘Met het opdrogen van deze markt zijn financiële partijen gedwongen zichzelf duurder te financieren’, zegt een woordvoerster van Fortis. Bovendien moeten ze nu kapitaal aanhouden voor de hypotheken, waar een rendement op gemaakt moet worden.

De kredietcrisis heeft er ook voor gezorgd dat enkele kleinere concurrenten, zoals het Amerikaanse GMAC, zich uit de Nederlandse markt voor woningkredieten hebben teruggetrokken. Fortis, Rabo en ING stellen echter dat er nog altijd een stevige concurrentie is op de Nederlandse hypothekenmarkt, die het verhogen van de winsten moeilijk maakt.

Door de komst van nieuwe aanbieders staat de winstmarge op hypotheekbanken bij de traditionele banken sterk onder druk sinds de eeuwwisseling.

De Belgische bank Argenta is een van de partijen die het rustiger aan is gaan doen in Nederland. Directielid Marc de Moor vindt de huidige marktomstandigheden te turbulent voor langetermijnbeleggingen, wat hypotheken feitelijk zijn.

De Moor stelt dat hij momenteel zowel in Nederland als in België de marges ziet oplopen, maar dat ze in Nederland structureel hoger zijn. ‘Dat heeft te maken met de distributie’, zegt De Moor. In Nederland worden veel kredieten verkocht via intermediairs, terwijl Belgische huizenkopers meestal rechtstreeks naar de bank gaan.

‘In België gebruiken banken hypotheken voor klantenbinding. Op zo’n nieuwe klant hopen ze dan later meer te kunnen verdienen met andere productaanbiedingen. In Nederland is het voornamelijk een ‘stand-alone’-product. Dan moet je voldoende marge maken om een hypotheek op zichzelf winstgevend te maken.’

bron:fd.nl

Begin jaren 20 van de vorige eeuw deed deze Russische Economische Wetenschapper onderzoek naar de relatie van golven in goederenprijzen en investeringsgedrag. Hij onderzocht zowel hoogtepunten als dieptepunten in de economie en door vergelijkingen te maken met behulp van Europeese statistieken, kreeg hij meer en meer inzicht op de ontwikkelingen over diverse perioden vanaf 1789 tot en met 1922. Kondratieff kwam tot het inzicht dat er zich al anderhalve eeuw bepaalde constante golfbewegingen voordeden en dat vormde de basis voor wat heden ten dage bekend staat als de ong Wave Cycles. Deze lange golven kenmerkten zich met een gemiddelde duur van tussen de 50 en 60 jaar en daarbinnen werden vier subcycli waargenomen. Deze cycli werden door Kondratieff onderverdeeld in vier perioden welke hij aanduidde met de seizoensnamen lente, zomer, herfst en winter. De lente werd betiteld als opbouwfase (10 tot 15 jaar), de zomer als consolidatiefase (eveneens 10 tot 15 jaar), de herfst als Plateau- of stabilisatiefase (10 jaar) en tot slot de winter als Liquidatie of afbraakfase (20 jaar). De publicatie van deze inzichten werden door het Stalinistische bewind als staatsvijandelijk beschouwd en in 1938 werd Kondratief op last van Jozef Stalin gearresteerd en geëxecuteerd.

1. Lente

De eerste fase binnen de Long Wave is de Lente of opbouwfase en duurt ongeveer 10 tot 15 jaar. Deze Fase kenmerkt zich door inflatie veroorzakende groei, vooral in productie- en consumentenprijzen. Bedrijven hebben minder concurrentie te duchten (vanwege de liquidatie in de voorafgaande periode) en kunnen daardoor de prijzen naar boven toe aanpassen. De bedrijven hebben geen schulden (meer) en hebben een lage koers/winstverhouding, dus is dit een zeer winstgevende periode voor investeerders, zowel in deze bedrijven, als in starters, die dankzij de hogere prijzen de markt kunnen betreden. Al met al een lucratieve tijd om te beleggen in effecten en onroerend goed, maar slecht voor edelmetalen en andere grondstoffen.

Prijzen stijgen langzaam mee met de economische vooruitgang. De rente en inflatie blijven laag, de aandelen en onroerend goed zijn zeer laag gewaardeerd. De infrastructuur wordt verder uitgebouwd of opnieuw opgebouwd (na de ‘trogoorlog’). Verder blijft de inflatieverwachting laag. Oudere ondernemers hebben nog geen vertrouwen in de economie, want de schrik van de crisis (winter) zit er nog goed in. Niemand breidt de productiecapaciteit uit zonder orders van buitenaf. De jongere ondernemers breiden daarentegen wel uit en winnen aan marktaandeel. De maatschappij heeft over de afgelopen 15-20 jaar deflatie bevochten en heeft daardoor te veel productiecapaciteit afgestoten en gesaneerd.

De vraag was kunstmatig laag gehouden, dus is men nu meer geneigd om huizen te kopen en duurzame producten aan te schaffen. De jongere ondernemers spelen hier veel beter op in, dus winnen keer op keer meer marktaandeel, vooral vanwege hun goede inschatting m.b.t. inflatie en economische groei. Vandaar dat zij vanzelf de topondernemers worden.

De werkloosheid daalt verder, de lonen en prijzen stijgen, vanwege de lichte inflatie. Er vindt een verfijning van de bestaande technologie plaats i.p.v. innovatie (uitvinding). De schulden zijn laag, omdat in de crisis alle schulden zijn gesaneerd. Langzaam maar zeker beginnen de schulden weer te groeien, waardoor zich dit aan het einde van de lenteperiode naar een maximaal niveau begeeft, wat dus de groei beperkt. De meest recente ‘lenteperiode’ was van 1949-1966.

2. Zomer

In de zomer of consolidatiefase zien we een versteviging ontstaan in de economie, gevolgd door een uitdunning van een groot aantal investeringen welke niet (langer) nodig zijn. Dit betekent een eerste liquidatiegolf in de cyclus. In deze periode neemt de groei dus gestaag af en langzaam maar zeker stagneert de economie en zien we de inflatie verder oplopen. Voor investeerders in aandelen betekent dit een afbouw en uiteindelijke deflatie (afname) van vermogen. Het kenmerkt ook een hausse-markt in edelmetalen, onroerend goed en andere goederen.

De inflatie wordt steeds hoger en de groei neemt af. De stagflatie is structureel van aard. Er volgen ernstige recessies, maar men speculeert steeds op een hogere inflatie, d.m.v. aandelen en onroerend goed op te bieden. De wat ouder geworden jongere ondernemers blijven een hogere inflatie verwachten en stemmen hun productiecapaciteit daar steeds op af. Daaropvolgend wordt de economie door de ernstigste recessie getroffen in decennia en tast de ‘oude economiebedrijven’ ernstig aan, waardoor gemengde signalen worden afgegeven over de staat van de economie. De productiviteit daalt en de werkloosheid stijgt. De inflatie stijgt tot ongekende hoogte. Deze periode luidt het einde in van de zomer. De uitwerking van deze periode zorgt ervoor, dat mensen zich gaan aanpassen aan de volgende periode oftewel de consolidatie- of plateaufase. De laatste ‘zomerperiode’ deed zich voor van 1966-1981.

3. Herfst

De herfst of plateaufase voorziet in groei terwijl inflatie langzaam afneemt doordat er veel bedrijven concurreren op de internationale markt en er een prijsdrukkend effect optreedt m.b.t. zowel grondstoffen, halffabrikaten als eindproducten. Na de zomerperiode stabiliseren zich deze prijzen en de economie begint de 2e groeifase, maar is niet meer zo dynamisch als de lentefase. Deze fase betreft een hausse-markt in onroerend goed en effecten en kenmerkt zich door een prijsafname in goederen en edelmetalen (baisse-markt). De ‘herfst-periode’ is de meest expansionele periode in de cyclus. Hierdoor ontstaat er een massagedrag vanwege irrationele toekomstverwachtingen, vaak vergezeld van een excessief kredietbeleid.

Dit is het stadium, waar veel lucht wordt geblazen in de economie, daarbij geholpen door enorme liquide injecties van centrale banken en/of bancaire sector. De consumenten- en producentenprijzen vertonen desinflatie en we zien afnemende prijsstijgingen. Oudere ondernemers geloven niet dat de inflatie aan het afnemen is, dus gaan deze door met het verder uitbouwen van de productiecapaciteit. Deze ondernemers hebben hun hele leven gegokt op inflatie, dus in hun ogen is desinflatie of deflatie onmogelijk. De goederenprijzen en rentestanden zakken gestaag. De lagere prijzen kunnen geen nieuwe productiecapaciteit dekken, zodat een nieuwe generatie van jonge ondernemers zorgt voor fusies en overnames. Het is nu goedkoper geworden om bezit aan te kopen dan het te laten bouwen.

Aandelen, onroerend goed en bedrijfsobligaties stijgen enorm in en er ontstaat een zeepbel, welke onder andere wordt aangewakkerd door bancair of centrale bankbeleid via fiat- of fractioneel geld. Bovendien ontstaat een algemeen beeld, dat er een nieuw tijdperk is aangebroken, aangeduid als bijv. New Era (20er jaren vorige eeuw) of New Economy (90er jaren vorige eeuw) om de zeepbel en opgeblazen lucht te verklaren. De massa denkt in deze fase, dat dit nieuwe aangebroken tijdperk recessies of marktcorrecties tot het verleden maken. Dit betreft een ontkenningsfase van de meerderheid van de bevolking. Het is op dit punt, dat consumenten en bedrijven bereid zijn om lange termijn-schulden aan te gaan, vanwege het valse vertrouwen, dat men heeft in de economie. De private schuld bereikt daardoor in deze periode een maximale hoogte, waardoor het mogelijk is dat d.m.v. een kleine terugval in werkgelegenheid, rentestijging of goederenprijsstijging een situatie wordt gecreëerd, zodat de rente op de schuld moeilijk tot niet kan worden terugbetaald. Deze periode deed zich voor van 1921-1929 en van 1982-2000.

4. Winter

De winter of liquidatiefase begint altijd met een klap (eerste crach). We zien een plotselinge afname van vermogen (onroerend goed en aandelenkapitaal), direct gevolgd door deflatie van producenten- en consumentenprijzen. Deze deflatie wordt veroorzaakt door het faillissement van bedrijven en later dat van huishoudens (consumenten). Op hetzelfde moment ontwikkelt zich (gehele) inkrimping van de werkelijke kapitaalbasis (reële financiële bronnen). Deze kapitaalbasis was al verwaterd door de fiat- en fractioneel geldpraktijken van de centrale bank of bancaire sector tijdens de herfstperiode.
Tijdens het begin van de winter bodemen goederenprijzen en goud verder uit, voordat deze beginnen aan een langjarige opmars tijdens de crisis. De psyche van de massa wordt gekenmerkt tijdens deze winterperiode door 4 stadia:

1. Begin – bezorgdheid (na 1e financiële klap) 1-2 jaar
2. Midden – angst (na meerdere (mini)krachs) 3-4 jaar
3. Midden – paniek (na finale ineenstorting), 5-9 jaar
4. Eind – gelatenheid (stabilisatie markten) 10-15 jaar

Het kenmerk van deze tijd is een groot aantal bedrijfsfaillissementen, een ineenstorting van het economisch systeem, wat voornamelijk gebaseerd is op excessieve liquiditeit (fiat- of fractioneel geld), een gestage vlucht naar waardemiddelen (edelmetalen), vanuit papier. Het luidt tevens het einde in van het monetaire systeem (Pond Sterling, US Dollar , Yen , Euro etc.). Eind 2001 was bijvoorbeeld de dollar 1% goudgedekt, de euro 15% goudgedekt, de yen 3% goudgedekt en de Zwitserse frank 30% goudgedekt.
Veel opgebouwde (papieren) rijkdom wordt vernietigd, zodra de reële financiële middelen verdwijnen, daardoor het krediet ernstig wordt beperkt. Zowel het bankroet als de werkloosheid zullen groeien en werken als een sneeuwbal door in de economie, waardoor de waarde van overige bezittingen verder in waarde zullen zakken, want de deflatie is een continue proces (zie bijvoorbeeld Joegoslavië 1987, Japan 1989, Indonesië 1997, Rusland 1998, Turkije en Argentinië 2001). De sociaal maatschappelijke orde loopt gevaar om totaal ontredderd te raken en kan uitmonden in gewapende conflicten of revoluties of opstanden.
Krediet wordt niet meer gecreëerd en consumenten zijn niet meer in staat om geld uit te geven. Het vertrouwen daalt verder. Het prijsniveau is dusdanig aan het zakken, dat de consumenten hun aankopen verder uitstellen, omdat men weet, dat deze aankopen in de (nabije) toekomst toch goedkoper worden. Wanneer het consumentenvertrouwen op het dieptepunt is aangekomen, faalt daarmee ook het vertrouwen in het bancaire systeem en ontstaat er een laatste enorme vlucht uit papierwaarden (effecten, projecten, bedrijven met schulden, papiergeld) naar vaste waarden (zoals duurzame goederen, bedrijven zonder schulden, edelmetalen). Tegelijkertijd heeft men veel last van valutacrises, wanneer het krediet inkrimpt en rentes zullen stijgen. Buitenlanders vluchten uit de valuta van landen, die het meest gelieerd zijn aan de ergste excessen (dollar, yen en in mindere mate de euro).

bron: US Markets

Waarschijnlijk heeft u het wel eens horen zeggen: banken zijn dieven.

waarom zegt men dat?
waarom mogen moslims geen rente betalen (woekergeld)

De bancaire sector is gemachtigd door de centrale bank om liquiditeit (geld) ter beschikking te stellen op het gebied van leningen en hypotheken. De uitgifte daarvan gebeurt door de diverse banken met ondersteuning van de centrale bank.

Men zal zich afvragen waar deze liquiditeit vandaan komt. Die komt feitelijk uit het niets. Als een bank een lening of hypotheek beschikbaar stelt aan de lener, dan creëert deze bank geld uit het niets om deze te financieren. Wanneer de lening of de hypotheek geheel wordt terugbetaald, dan verdwijnt dit geld weer in het niets. De bank ontleent zijn bestaansrecht aan de rente, die men ontvangt, want van het geld uit het niets kan men niet bestaan omdat daarover weer rente moet worden betaald aan de centrale bank (interbancaire rente) – die ook wordt vastgesteld door de laatste. Het verschil in de rentes, die de bank aan de centrale bank moet betalen en de rente die men ontvangt betreft dus de ‘winst’ van de bank. Dit is bekend onder naam fiatgeld, want er staat geen enkele tegenwaarde ten opzichte van dit ‘geld’, het is in feite gebakken lucht.

Er bestaat ook een andere mogelijkheid om geld uit te lenen en dat is via deposito (spaarrekeningen), die de bank ontvangt van de lener, dientengevolge de bank dit weer kan uitlenen door middel van leningen of hypotheken, maar ook hier is er een gigantische adder onder het gras, want de bank leent dit niet een keer uit, maar een meervoud daarvan. In het geval van Nederland is dit doorgaans zes maal. Dit staat bekend als fractioneel bankieren, oftewel er is maar een klein deel gedekt door echte waarde (deposito) en het meeste van dit ‘geld’ is ook gebakken lucht.

U begrijpt, dat dit voor enorme problemen kan zorgen, als

a. de lening of hypotheek wordt terugbetaald, of
b. als de lener of hypotheekgever failliet gaat en niet wordt terugbetaald.

In beide gevallen verdwijnt de lening en hypotheek in het niets, omdat deze liquiditeit geen enkele waarde vertegenwoordigt, zodoende verdwijnt dit geld voorgoed uit de economie, dus de liquiditeit in de economie gaat omlaag als er geen andere leners zijn om deze leningen weer aan te gaan.

Een goed voorbeeld om dit te verduidelijken is, als iemand een auto verhuurt aan een klant, waarvoor de autoverhuurder een vergoeding ontvangt (de huurprijs). Als de klant na een periode de auto terugbrengt kan deze zelfde auto weer worden verhuurd aan een ander, dus heeft de autoverhuurder iets van waarde uitgeleend (verhuurd) en ontvangt deze waarde weer terug. Dit betekent dat deze waarde niet verloren is gegaan, want de waarde (auto) bestaat nog steeds en kan opnieuw worden gebruikt door de autoverhuurder of de klant.

In de tijd van de traditionele goudstandaard, tot aan 1914, vertegenwoordigde de liquiditeit echte waarde, dat wil zeggen goud en zilver, zowel ten aanzien van deposito (spaarrekeningen) als in het dagelijks leven (gouden tientjes, zilveren guldens, dubbeltjes en kwartjes). Wanneer een lening werd afbetaald kon dit geld weer worden gebruikt voor andere financieringsdoeleinden en bleef het in de economie bestaan.

In het geval van fiat- en fractioneel geld daarentegen staat weinig tot geen waarde. Zoals eerder gezegd; als een lening of hypotheek wordt terugbetaald dan verdwijnt het geld voorgoed uit de economie. Dit verklaart dan ook de liquiditeitscrisis, die ontstaat na een periode van een uitbundig fiat- en fractioneelgeldbeleid. Als door welke reden dan ook de financiële zeepbel uit elkaar spat (bijv. aandelenmarkt, onroerendgoedmarkt e.d.), kunnen de leningen en hypotheken niet meer worden terugbetaald. De bancaire sector verzeilt dan in een bankcrisis, waardoor:

a. de liquiditeit verdwijnt;

b. de rente niet meer wordt betaald;
c. de waarden van de beleende onderpanden (aandelen, onroerend goed etc.) afgenomen zijn en deze de leningen of hypotheken niet meer kunnen dekken, omdat:

1. de waarde is weggevaagd of drastisch verminderd en
2. deze zich in een dergelijke periode op een duidelijke en gruwelijke aanbodsmarkt zullen bevinden, waardoor deze moeilijker, zoniet onmogelijk te verkopen zijn.

lees hier verder

De Rabobank is vandaag weer met een nieuw kwartaalbericht woningmarkt gekomen. Men blijft uiterst positief over de Nederlandse huizenmarkt, er zijn wel wat zwarte wolken, maar zoals vrijwel iedereen weet kunnen bij de Rabobank de prijzen alleen stijgen, dus er is niets aan de hand. Opvallend is dat de Rabo-economen die commentaar geven bij RTLZ, na stevig doorvragen, veel minder positief zijn. Het volgende kwartaalbericht zal wel weer een stukje negatiever zijn en “Dit hadden wij niet verwacht” weer het excuus..

Conclusie van de Rabobank

Al met al verwachten we dat de gemiddelde huizenprijzen verder zullen stijgen.
Vooral door het sneller oplopen van de rentetarieven hebben we onze
verwachtingen voor de huizenprijsontwikkeling in beperkte mate naar beneden
bijgesteld. Zowel voor 2008 als voor 2009 voorzien wij een toename met 2½%.
Hiermee ligt de stijging van de huizenprijzen voor het eerst sinds 2003 lager dan
het inflatietempo.

Wat zegt men bij de Rabobank over de groei van de economie

De Rabobank verwacht voorlopig geen economische recessie. Volgens de economische studie ‘De conjunctuur voorbij’, beleven we dit jaar en begin volgend wel iets minder economische groei. Maar volgens het rapport blijft de economie in 2009 en ook daarna de groeiende trend voortzetten. De economie zal tot 2014 met ongeveer 2 procent per jaar blijven groeien.

we dachten, we dachten….

Men gaat we er voor het gemak maar even van uit dat er geen grote conjuncturele verstoringen optreden en dat Nederland een productieland wordt..

Denkt iedereen bij de Rabobank er zo over?

Dat is zeker niet zo, intern wordt er heel anders gepraat. Maar zelfs Lex Hoogduin geeft nu toe dat bij een zwakkere economie de huizenprijzen zullen dalen.

bron: Kwartaalbericht Woningmarkt

Is de beurscrash afgewend of staat erger nog voor de deur? We gaan na of de diepere oorzaken die tot de inzinking hebben geleid zijn verholpen. De fundamentele analyse die bankiers liever niet verklappen.

De kredietcrisis is een schoolvoorbeeld van waninvesteringen veroorzaakt door jarenlang laks monetair beleid, gekruid met politieke peptalk, sterk onderschatte inflatie, en door bankiers gecamoufleerde kredietrisico’s.

De Europese Centrale Bank (ECB) speelt een centrale rol in de ongebreidelde kredietexpansie. Ten behoeve van de achterblijvers in het Europees peloton heeft de ECB te lang een inflatoir lage rente gehandhaafd en geldgroei laten ontsporen.

Ontspoorde geldgroei in Europa en de VS

Bij de lancering van de Euro zijn de Eurolanden een dubbel monetair objectief overeengekomen om de financiële stabiliteit te waarborgen: een inflatiestreefdoel van 2%, en een jaarlijkse groei van de totale geldhoeveelheid M3 van ongeveer 4.5% als intermediaire doelstelling om deze inflatienorm te kunnen halen. Uit wetenschappelijk onderzoek blijkt namelijk dat de groei van de geldhoeveelheid een vrij nauwkeurige voorspelling levert voor de inflatie drie jaar later, en dat begrenzing van de geldgroei tot 4,5% de inflatie tot ca 2% kan beperken.

Over de negen jaar van haar bestaan komt de ECB in de praktijk uit op een gemiddelde geldgroei op jaarbasis van meer dan 7%. Dit is méér dan de helft boven de vooropgestelde groeinorm. De inflatoire druk op de prijzen laat zich ook zonder complexe econometrische modellen op voorhand voorspellen.

Blijkbaar zit bij de ECB niemand nog om een procentje min of meer verlegen, en volgt hoeveelheid Euro’s in omloop een exponentiele groei sinds Trichet het roer overnam.

Inflatie schromelijk onderschat

Tegen alle economische logica in bleeft het ECB-inflatiecijfer lang rond de 2% hangen. Daarbij rijzen steeds meer twijfels over de representativiteit van de ECB-inflatiemaatstaf. Algemeen wordt aangenomen dat het ECB-inflatiecijfer (HICP) grof en systematisch de reële prijsstijgingen onderschat.

In Europa is het altijd al een heikel punt geweest of het indexcijfer representatief was voor de werkelijke kosten van levensonderhoud. De Europese overheden vonden wel altijd een goede reden om de snelst stijgende producten en “diensten” zoals olie, sigaretten en niet te vergeten belastingen uit de index te weren.

Daarbij komt dat het berekenen van een gemiddelde inflatie in Europa een bijna onmogelijke taak is. Daarbij vormt het wegen van het toenemend aandeel diensten in de familiebudgetten van differentieel verouderende bevolkingen en de weging van veranderende consumptiepatronen in de nog erg verschillend evoluerende economieën een quasi onoverkoombare moeilijkheid. Als gemiddelde verbergt het per definitie sowieso al veel grotere inflatiecijfers in enkele belangrijke Eurolanden.

Het ECB-inflatiecijfer houdt bovendien niet de minste rekening met de dalende kwaliteit van haar goederenkorf. De prijzen van de huidge laagkwalitatieve importartikelen worden vergeleken met hoogkwalitatieve lokale productie van weleer.

Maar veruit de belangrijkste kritiek op het ECB-inflatiecijfer is dat het enkel slaat op consumptieprijzen en geen rekening houdt met de explosieve prijsstijging van vastgoed en van investeringsgoederen in het algemeen. De vertekening daarvan is belangrijk omdat alleen al de hypothecaire afkorting voor het woonhuis veelal één derde van het Europees gezinsbudget opslorpt.

Daarnaast heeft het toenemend gebruik in de industrie van termijncontracten en optiecontracten de op ons afkomende schaarste aan grondstoffen lang verholen en prijsstijgingen uitgesteld. Al die financiële constructies hebben gemeen dat ze een virtueel aanbod van goederen creëren dat in realiteit (nog) niet bestaat, en waarvan de effectieve levering door geen enkele materiele waarborg is gegarandeerd. Daarbij zijn de tegenpartijen veelal dubieuze onbekenden die niet zelden opereren vanuit een of ander zolderkamertje. Dit virtueel aanbod heeft de prijzen lang kunnen drukken, en de op ons afkomende reële tekorten aan landbouwgrondstoffen, metalen en energie lang verborgen en de inflatiesprongen uitgesteld maar zeker niet afgelast.

M3-Geldgroeinorm overbodig?

Toch grijpt de banksector dit verdacht lage inflatiecijfer aan om de zin van de M3-geldgroeinorm te betwisten. Zo vraagt de doorgaans respectabele studiedienst van Goldman Sachs zich in een recente analyse ronduit af waarom de banksector zich nog langer door die hinderlijke M3-grens zou laten beperken als de inflatie toch laag blijft (The ECB and its Monetary Analysis, Goldman Sachs Economic Research). Laat de banksector toch vrij om geld te drukken zoveel ze nodig achten, en ja, waarom niet in de drukpersen niet wat sneller laten draaien? De economie kan er maar wel mee varen, zo beweren althans nog altijd sommige Keynesiaanse economisten. Zelfs de meest notoire Belgische economist en ooit nog ECB-presidentskandidaat Paul De Grauwe durft aan de meerwaarde van de M3-geldgroeinorm te twijfelen (Is Inflation Always and Everywhere a Monetary Phenomenon? Paul De Grauwe, Magdalena Polan, 2005). Uit de historiek van de herfinancieringrente blijkt trouwens dat de ECB de facto in haar rentebeleid sowieso toch al geen rekening meer houdt met de ontsporende geldgroei al evenmin trouwens als de Amerikaanse FED.

Virtuele alchemie maakt banken rijk en burgers arm

Dat de banksector maar al te graag die “hinderlijke” geldgroeinorm zou afschaffen is begrijpelijk. De virtuele alchemie van geldschepping waarbij ze papier tot goud omtoveren of ten minste tot reële koopkracht is voor hen immers een uitermate lucratieve bezigheid. Voor de productieve burger is het plaatje van een afschaffing van de groeinorm evenwel minder rooskleurig. Al de koopkracht die banken zich door het drukken van geld toe-eigenen, is immers koopkracht die geniepig is afgelengd van de burgers hun zuurverdiende koopkracht.

Als we al iets hardnekkig moeten verdedigen in ons huidig monetair stelsel zonder de minste gouddekking, is het wel die groeinorm. Ook al is de huidige ECB-norm met 4,5% ontegensprekelijk veel te hoog, het is de enige nog resterende rem op onbeperkte geldschepping en hyperinflatie. Het is onze enige garantie op een minimum aan monetaire stabiliteit.

Tot de gouddekking is hersteld kan alleen een gemiddeld geldgroeiritme dat het groeiritme van de reële economie benadert voor prijsstabiliteit zorgen. Een geldhoeveelheid die sneller toeneemt dan de groei van de reële economie is per definitie inflatoir en brengt de economie in gevaar.

Nee, niet de geldgroeinorm, maar de inflatienorm is een conceptuele misvatting. Het nefaste gevolg van een (hoge) inflatienorm is namelijk dat het gemiddelde prijspeil nooit meer kan dalen, waardoor het zelfhelend effect van het prijsmechanisme is ontkracht, en prijsdalingen in tijden van economische teruggang de reële vraag niet meer kunnen aantrekken en zo de economie uit het slop halen. Prijzen kunnen ook niet meer dalen in tijden van uitzonderlijke productiviteitssprongen zoals we die nu meemaken.

Valsmunterij

Zowat vijftien jaar al genieten we van een uitzonderlijke periode van productiviteitswinsten dank zij de globalisering, liberalisering en privatisering die zowel handelsbarrières hebben neergehaald als massaproductie mogelijk gemaakt. Ook de sneltrein van technologische innovaties heeft sterk bijgedragen tot de verhoging van de productiviteit. Denken we maar aan de robotisering, internet, GPS, mobiele communicatie, digitalisering, nano en biotechnologie enz.

Aan deze uitzonderlijke economische en technologische vooruitgang is het te danken dat we voor veel goederen zoals elektrische en huishoudtoestellen, textielwaren en vakantiekiekjes veelal nog slechts de helft betalen van de prijs van 20 jaar terug, en zelfs nog slechts één tiende voor mobilofoons, vliegtuigreizen, computers en printers. Dat ondanks die massale prijsdalingen het gemiddeld prijspijl is blijven stijgen is juist is aan die inflatienorm te wijten. De inflatienorm verhindert immers dat de welvaartsgroei voortvloeiend uit de productiviteitswinst bij de consument terecht komt. Een inflatienorm van 2% komt in de praktijk neer op een geïnstitutionaliseerde confiscatie van de welvaartsgroei voortvloeiend uit de vooruitgang. Wanneer een centrale Bank een inflatiedoelstelling van 2% wil bereiken, zal ze haar intrestvoeten verlagen en krediet makkelijk maken tot de vraag naar leningen toeneemt.

Door geld uit te lenen dat nergens werd ontleend, komt zodoende koopkracht in omloop waartegenover in de reële economie geen productie van goederen of diensten staat. Ten gronde heeft zulke geldschepping net hetzelfde effect als valsmunterij want daarmee ontfutselt de banksector een fractie van de koopkracht van het geld in omloop. De overmatige geldschepping ontwaardt immers beetje bij beetje en bijna onvoelbaar voortdurend zuurverdiende koopkracht aan de productieve bevolking.

Vastgoedzeepbel

Juist omdat gigantische hoeveelheden geld in omloop zijn die geen evenredige hoeveelheid nieuwe goederen en diensten aantreffen in de reële economie, kan het excessieve geld maar besteed worden aan de bestaande voorraad consumptiegoederen of reeds bestaande investeringsobjecten. Dit brengt ons tot het tweede nefast gevolg van de buitensporige geldschepping, namelijk dat we net zoals in de VS regelrecht op een barstenklare vastgoedzeepbel afstevenen.

In tijden van inflatie aanziet het grote publiek vastgoed als de beste investering. Daardoor is de vraag naar vastgoed in het laatste decenium sterk toegenomen en zijn de Europese prijzen veel sneller gaan stijgen dan de salarissen, veelal met stijgingspercentages boven de 10% per jaar. Gemakkelijke krediet, inflatoire lage rente en verlengde terugbetalingperiode tot 40 jaar hebben de maandelijkse afbetalingen voor een eigendomswoning evenwel kunstmatig laag gehouden. Niet veel boven de huurprijs zelfs, zeker als onervaren nieuwkomers op de woningmarkt ook nog eens eeuwig verder stijgende vastgoedprijzen en eeuwigdurende lage rente in hun raming verdisconteren.

In een vicieuze cirkel hebben zo inflatie, gemakkelijke krediet en stijgende woningprijzen geresulteerd in het huidige exorbitant prijsniveau dat Europa vandaag kent. Naar koopkracht gemeten ligt het Europees prijspeil nu al tussen 30% en 50% in rurale gebieden boven het Amerikaanse prijspeil dat een jaar terug al de eerste barsten vertoonde.

Dit piramidespel waarbij onervaren en goedgelovige nieuwkomers op de huizenmarkt de hete aardappel van een veel te dure gezinswoning en veel te zware afbetalingslast toegeschoven krijgen is gedoemd vroeg of laat te imploderen. Nu al worden beide gezinspartners voor de aankoop van een gezinswoning veroordeeld tot een krenterig bestaan van dertig of veertig jaar schuld-dwang-arbeid, daar waar vorige generatie de echtelijke woning meestal nog met één enkel salaris kon bijeensparen. En dat ondanks gigantische productiviteitswinst in de bouwsector.

Dit is bijna uitsluitend te wijten aan de buitensporige geldgroei. Vroeg of laat moet ook de Europese vastgoedzeepbel barsten. Bij de minste groeivertraging of stijging van de werkeloosheid dreigt een domino-effect. Al bij geringe aarzeling zullen de laatste kopers, die op het hoogste niveau hebben gekocht en veelal tot de limiet van hun aflossingscapaciteit zijn gegaan in moeilijkheden komen. Veelal hebben op aanraden van hun bank voor het goedkoopste alternatief van een hypotheek met variabele rente gekozen. Zij zullen de eerste zijn in afbetalingslast geraken en mogelijks tot verkoop worden gedwongen in een negatief gestemde markt waar potentiële kopers liever verdere prijsdalingen afwachten.

Spaartekort, overconsumptie en waninvesteringen

Het meest nefaste gevolg van het lakse monetair beleid van de ECB is evenwel dat de inflatoir lage rente het sparen ontmoedigt. In de meeste Eurolanden is de netto reële rente na aftrek van kosten, spaarbelasting en reële inflatie al enkele jaren quasi nul of zelfs negatief. Als gevolg van de lage spaarvergoeding heeft de gezinsspaarquote in de geïndustrialiseerde wereld een historisch minimum van 5% bereikt. In 1992 was dit nog 12,3% (bron: OESO). Ten gronde betekent de huidige lage spaarquote dat we de kosten van de vergrijzing en de pensioenlasten volledig op onze kinderen afwentelen, en we hen met een ondraagbare belastingdruk opzadelen.

zie ook:

http://en.wikipedia.org/wiki/Consumer…
http://en.wikipedia.org/wiki/Producer…
http://en.wikipedia.org/wiki/Money_su…
http://en.wikipedia.org/wiki/Fraction…

De hypotheekcrisis in de Verenigde Staten dreigt zich uit te breiden naar woningbezitters met hogere inkomens. Volgens The New York Times heeft 12% van de mensen met een Alternative A-hypotheek een betaalachterstand. De crisis beperkte zich vooralsnog tot de veel risicovollere subprime-hypotheken, waarvan de bezitters over minder inkomsten beschikken.

Veruit de meeste Amerikaanse woningbezitters hebben een prime-hypotheek afgesloten. In deze categorie heeft al 2,7% moeite met aflossen. Investeerder Thomas Atteberry voorspelt in The New York Times dat de impact van deze nieuwe ronde van de crisis groot zal zijn. Het betreft meer mensen en duurdere huizen.

De uitbreiding wordt veroorzaakt door daling van de huizenprijzen en de algehele economische teruggang. Illustrerend was de operatie van de overheid die nodig was om hypotheekbanken Freddie Mac en Fannie Mae te redden. De banken bezitten of garanderen ongeveer 50% van alle Amerikaanse hypotheken. De werkloosheid steeg in juni tot het hoogste niveau sinds 2004, tot 5,7%. Ook het consumentenvertrouwen is weinig hoopgevend.

bron: de Volkskrant

Het IMF waarschuwde autoriteiten wereldwijd om plannen op te stellen voor het geval ‘het ondenkbare” werkelijkheid wordt. Landen moeten zich volgens het IMF voorbereiden op een situatie waarbij een uit de hand gelopen kredietcrisis uitmondt in een mondiale financiële systeemcrisis.

Ook de chefeconoom Han de Jongh van ABN Amro waarschuwde er in het Financieele Dagblad ook al voor, dat het risico op een systeemcrash niet meer verwaarloosbaar klein is.

Wat is een systeemcrisis?

Als er ergens in de wereld een grote bank omvalt is het zeer goed mogelijk dat er veel meer banken omvallen door het domino-effect dat dan optreedt.

Als er daadwerkelijk een bank omvalt (mensen kunnen daar dan dus concreet gewoon geen geld meer opnemen) kan er paniek ontstaan. Door deze paniek kunnen te veel mensen het zekere voor het onzekere willen nemen door hun tegoeden (uiteindelijk) bij de banken op te vragen. Zoveel contant geld is er helemaal niet beschikbaar.

Door het omvallen van die ene bank kan er daardoor alleen al een kettingreactie ontstaan, wat een wereldwijde meltdown van het financiële systeem tot gevolg kan hebben.

zie ook: financialarmageddon.com

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) is toezichthouder op het gedrag van en de informatieverstrekking door
alle partijen op de financiële markten in Nederland. Zij komt tot de onderstaande conclusie over het leengedrag van de Nederlandse huishoudens:

Huishoudens lopen risico als de rente gaat stijgen
Huishoudens hebben consumptieve en hypothecaire kredieten die (op termijn) duurder worden als de rente stijgt. Hierdoor kunnen zij in betalingsproblemen komen. Dit rapport onderzoekt de gevolgen voor de Nederlandse huishoudens van een mogelijke rentestijging:

• het geeft aan hoe de rente zich kan ontwikkelen. Nota Bene: de AFM doet geen eigen voorspelling, maar gebruikt de voorspelling van de OESO. Daarnaast is een historisch schokscenario afgeleid;
• het laat zien welke groepen nu problemen hebben en hoe die bij een rentestijging verergeren;
• het helpt huishoudens bij de bewustwording van het risico en de eigen verantwoordelijkheid te nemen.

De impact van een rentestijging op huishoudens is aanzienlijk
Er zijn in Nederland veel huishoudens met consumptieve en hypothecaire schulden. Door de gestegen huizenprijzen van de afgelopen jaren hebben veel huishoudens hoge hypothecaire leningen afgesloten. Financiële instellingen hebben hogere hypotheken verstrekt dan ze ongeveer 10 jaar geleden zouden hebben gedaan bij hetzelfde inkomen. Verstrekten ze destijds ten hoogste driemaal het bruto inkomen aan hypotheek, de afgelopen jaren was een maximum van vijfmaal gebruikelijk. Daarbij werd het mogelijk bij de financiering tevens een eventueel tweede inkomen van een huishouden mee te rekenen. Huishoudens hebben hun huizen ‘scherper’ gefinancierd, waardoor zij gevoeliger zijn geworden voor een rentestijging. Een andere factor die huishoudens gevoeliger maakt voor een rentestijging, is de toenemende keuze voor variabele rente.

Bij het huidige renteniveau heeft (naar verwachting) een groep van ongeveer 180.000 huishoudens betalingsproblemen als gevolg van hypothecaire schulden Afhankelijk van de hoogte van het inkomen is het verantwoord dat huishoudens 22% tot 30% van het besteedbaar inkomen aan hypotheeklasten betalen. Het besteedbaar inkomen is het inkomen na aftrek van belastingen en premies. Deze budgettaire ruimte heeft het NIBUD[1] berekend na aftrek van de normale dagelijkse uitgaven, zoals voedsel, kleding, telefoon, gezondheidszorg en dergelijke. Een groep van naar schatting 180.000 huishoudens betaalt bij de huidige rente gemiddeld tussen de 30% en 40% van het besteedbaar inkomen aan hypotheeklasten. Dit zijn gemiddelden. Er zijn dus huishoudens die beter maar ook slechter af kunnen zijn. Gemiddeld genomen overschrijdt de groep van 180.000 huishoudens de budgettaire ruimte voor hypotheeklasten en ondervinden daardoor betalingsproblemen. Zij moeten (drastisch) bezuinigen op andere uitgaven of interen op eventueel aanwezig vermogen. Als dit niet langer lukt en geen extra schulden kunnen worden aangegaan, dan komen deze huishoudens in de schuldhulpverlening terecht en kan (nood)gedwongen het huis worden verkocht.
Als de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van het huis, dan blijven huishoudens met een restschuld zitten.

Als de rente met 2 procentpunt stijgt, kunnen ruim 80.000 huishoudens extra in betalingsproblemen komen

Hogere rente betekent hogere hypotheeklasten. Bij variabele rente is dit onmiddellijk het geval, bij een rentevaste termijn werkt de rentestijging pas door bij het aflopen van deze termijn. Huishoudens kunnen hogere lasten opvangen met hun inkomen of hun vermogen. Als het scenario wordt genomen waarbij de rente tot het einde van 2006 met 2 procentpunt stijgt, dan heeft een groep van naar schatting ruim 80.000 huishoudens
onvoldoende inkomen of vermogen om een rentestijging te kunnen opvangen. Deze groep komt boven op de groep van naar schatting ongeveer 180.000 huishoudens die bij de huidige rentestand al moeite heeft de maandelijkse lasten op te brengen. In het totaal kunnen naar schatting ruim 260.000 huishoudens van de in totaal 7 miljoen huishoudens door een rentestijging uiteindelijk in ernstige betalingsproblemen komen.
Dit is bijna 9% van de ongeveer 3 miljoen afgesloten hypotheken.

bron: AFM

Afgang
De opmerkingen van Van Donselaar zijn een behoorlijke klap in het gezicht van de VEH die al anderhalf jaar roept dat banksparen veel voordeliger zou zijn. Ook de Consumentbond heeft zich hierbij aangesloten. Beide organisaties lijken nu echter op basis van deskundigheid simpel te worden teruggefloten. Het lijkt erop dat deze organisaties slechts oog hebben gehad voor de voordelen van banksparen en na hun eerdere uitspraken weinig zin hebben gehad om naar nadelen te zoeken.

Banksparen onbekend
Vooral de VEH staat in zijn hemd. Deze organisatie doet er alles aan om haar eerdere uitspraken als absolute waarheid de markt in te drammen. Regelmatig verschijnen door de VEH zelf georganiseerde onderzoeken welke moeten werken als een vorm van “self-fulfilling prophecy”. Volgens een deze week geplaatst onderzoek van de VEH zou nu weer blijken dat de meeste consumenten geïnteresseerd zijn in banksparen, “als ze eenmaal weten wat het inhoudt”.

De uitspraken van de VEH komen in een vreemd daglicht te staan als blijkt dat 64 procent van de Nederlandse eigenwoningbezitters het fenomeen banksparen helemaal niet kent. “Maar eenmaal geïnformeerd, vindt bijna de helft dat hun hypotheekverstrekker banksparen zou moeten aanbieden”. Veel mensen denken bij banksparen aan niets anders dan sparen bij een bank. In feite dient banksparen te worden gezien als sparen bij een bank, met een zeer hoge vrijstelling voor vermogensbelasting. Eenzelfde vrijstelling bestond al jarenlang bij levensverzekeringen. Die vrijstellingen gaan alleen maar op als banksparen of polis zijn gekoppeld aan een hypotheek of lijfrente.

Eigenbelang banken
De Rabobank verwacht nog dit jaar een hausse in banksparen, dat de beleggings- en spaarhypotheek in groten getale moet vervangen. De door de Rabobank gedane uiting kan echter worden bijgeschreven in het grote boek van eigenbelang. Banksparen zal het alleen maar halen als daadwerkelijk blijkt dat banksparen op de lange termijn niet ook een kat in de zak is, net zoals de oude beleggingspolis, die verder als woekerpolis door het leven zal moeten. Het onderzoek van Van Donselaar wijst echter op de mogelijke start van een nieuw soort woekerpolis. Als de Rabobank bovendien de zeer populaire Spaarhypotheek wil vervangen door een Bankspaarhypotheek dan verwisselt de Rabobank een hypotheek met een gegarandeerde aflossing dus voor een hypotheek met “woekereigenschappen”.

1. Wat is banksparen?
Met banksparen kunt u bij de bank belastingvrij sparen voor de aflossing van uw hypotheek of ter aanvulling op uw pensioen. Uw inleg wordt periodiek gestort op een geblokkeerde rekening bij een bank naar keuze.

2. Waarom is deze wet ingevoerd?
Uit onderzoek van onder meer de Autoriteit Financiële Markten (AFM) is gebleken dat veel beleggingsverzekeringen te duur zijn. Bovendien zijn deze verzekeringen, ook wel woekerpolissen genoemd, veelal ingewikkeld en hebben ze een ondoorzichtige kostenstructuur. De Wet Banksparen moet het monopolie van verzekeraars doorbreken en de tariefstransparantie vergroten. Dit leidt tot meer keuze voor de consument, wat uiteindelijk resulteert in lagere kosten.

3. Sinds wanneer is banksparen mogelijk?
Met ingang van 1 januari 2008 is banksparen mogelijk. Het enige probleem is dat banken in januari nog druk bezig waren met het ontwikkelen van speciale producten om banksparen mogelijk te maken. Sinds eind januari komen steeds meer banken met één of meerdere producten voor banksparen op de markt.

4. Wat zijn de voordelen
Het grootste voordeel is dat u meer keuze heeft. U kunt nu kiezen tussen een verzekeringsmaatschappij of een bank, voorheen zat u verplicht vast aan een verzekeraar. Bij banksparen is er geen sprake van een polis, zoals bij een verzekeraar wel het geval is, dus geen extra kosten. Bovendien worden de kosten bij banksparen over de gehele looptijd uitgesmeerd, terwijl de kosten bij beleggingsverzekeringen vooral in de eerste tien jaar hoog zijn.

5. Wat zijn de nadelen?
Een grote tegenvaller bij banksparen is de grote hoeveelheid wet- en regelgeving. Er zijn ook hier veel voorwaarden waaraan moet worden voldaan om in aanmerking te komen voor fiscaal voordeel. Dit kost de bank veel tijd en geld, wat ongetwijfeld aan u wordt doorberekend. Een ander nadeel is dat wanneer u vermogen bij een bank heeft opgebouwd of gestort ter aanvulling van uw pensioen, deze niet levenslang wordt uitgekeerd, zoals bij een lijfrente wel het geval is. Bij banksparen bepaalt u zelf de hoogte van de uitkering en de termijn. Wanneer het opgebouwde vermogen op is, ontvangt u ook niets meer. In geval van overlijden erven uw nabestaanden het eventueel resterende vermogen. Hierover zijn zij successierechten verschuldigd.

6. Wat is het fiscale voordeel?
Wanneer u vermogen opbouwt, bent u boven een bepaalde drempel vermogensbelasting (box 3) verschuldigd. Deze bedraagt 1,2 procent over het vermogen boven de 20.014 euro. Het vermogen dat u via banksparen opbouwt valt onder de inkomstenbelasting in box 1, maar is vrijgesteld van belasting als u aan een aantal voorwaarden voldoet. Zo niet, dan verschuift het vermogen naar box 3 en bent u vermogensbelasting verschuldigd. Spaart u voor uw oude dag dan is de inleg alleen (voor een deel) aftrekbaar indien u een pensioengat heeft.

7. Aan welke voorwaarden moet u voldoen?
Belangrijk is dat het geld wordt gestort op een geblokkeerde rekening, waar u tussentijds niets af mag halen. De minimale looptijd bedraagt vijftien jaar. Er geldt een maximale inleg, deze bedraagt tien keer de laagste inleg. Stel dus dat uw inleg jaarlijks 1.000 euro bedraagt, dan mag u nooit meer dan 10.000 euro en nooit minder dan 1.000 euro inleggen. De instelling waarbij u spaart moet voldoen aan de eisen voortvloeiende uit de Wet op het financieel toezicht (Wft). Het door u opgebouwde vermogen is alleen (gedeeltelijk) fiscaal vrijgesteld als u deze gebruikt voor de aflossing van uw hypotheek of als aanvulling voor uw oude dag.

8. Is de vrijstelling onbeperkt?
Nee. Het maximale belastingvrije bedrag bedraagt 145.000 euro per persoon. Deze vrijstelling geldt bij een looptijd tussen de twintig en dertig jaar. Tussen de vijftien en twintig jaar heeft u recht op een belastingvrijstelling van 32.900 euro per persoon. Bedraagt de looptijd minder dan vijftien jaar dan heeft u geen recht op belastingvrijstelling.

9. Wat als mijn hypotheekschuld lager is dan 145.000 euro?
In dat geval wordt uw maximale vrijstelling verlaagd tot de hoogte van uw eigenwoningschuld. Stel dus dat u vijfentwintig jaar hebt gespaard en de totale hypotheek die u moet aflossen bedraagt 110.000 euro, dan is uw maximale vrijstelling eveneens 110.000 euro, in plaats van 145.000 euro.

10. Welke mogelijkheden heb ik om te sparen?
Naast sparen kunt u er voor kiezen om te beleggen, of een combinatie van beide. Voor uw pensioen geldt dat u in plaats van het kopen van een lijfrente het opgebouwde vermogen kunt storten op een geblokkeerde rekening, waaruit u dan maandelijks een vast bedrag ontvangt.

11. Hoe zit het met de overlijdens­risicoverzekering?
Bij een beleggingsverzekering is de overlijdensrisicoverzekering (orv) vaak inbegrepen. Dit is mede de oorzaak voor de ondoorzichtigheid van deze polissen. Bij banksparen zit een orv er niet automatisch bij. Een bank kan u echter wel verplichten een orv af te sluiten. Deze kunt u afsluiten waar u wilt. De verwachting is wel dat banken de mogelijkheid tot het aangaan van een orv in hun producten opnemen.

12. Is banksparen echt goedkoper dan een beleggingsverzekering?
Dat moet nog maar blijken. Volgens de theorie moeten de kosten inderdaad lager uitvallen, maar in de praktijk blijkt het vooralsnog moeilijk vergelijken. Banken komen ieder met hun eigen producten op de markt en deze zijn niet gratis. Ook zij moeten hun kosten terugverdienen. De verwachting is wel dat de kosten bij banksparen transparanter zijn.

13. Zijn er alternatieven?
De makkelijkste manier om vermogen op te bouwen is door zelf te sparen en/of te beleggen in box 3. U betaalt dan weliswaar wel 1,2 procent vermogensrendementsheffing over het door u opgebouwde vermogen, maar in sommige gevallen bent u dan nog altijd goedkoper uit dan bij banksparen of een beleggingsverzekering. Het advies is dan ook om alle mogelijkheden tegen elkaar af te wegen.

zie ook: telegraaf.nl

De snel stijgende hypotheekrente kost de Nederlandse schatkist miljarden euro’s. In de afgelopen drie maanden is de gemiddelde hypotheekrente met 1 procent gestegen. Dat kost de staat op termijn ruim twee miljard euro per jaar aan extra renteaftrek. Als de rente nog verder stijgt, waar het naar uitziet, dan loopt dat bedrag nog veel verder op. ,,Een stijging van de hypotheekrente van vijf naar zes procent, zoals we nu hebben gezien, betekent dat de kosten van de renteaftrek met twintig procent toenemen”, zegt Peter Neuteboom, onderzoeker fiscaliteit bij OTB Delft, een onderzoeksinstituut van TU Delft.

Nu kost de hypotheekrenteaftrek de schatkist jaarlijks elf miljard euro. Door de recente stijging van de hypotheekrente met 1 procent komt daar op termijn 2,2 miljard euro bij. Dat bedrag wordt bereikt doordat de kosten van de renteaftrek elk jaar met ruim 275 miljoen euro oplopen. Na acht jaar, de gemiddelde rentevaste periode van een hypotheek, wordt het maximum bereikt. Daarna wordt dat bedrag van ruim twee miljard euro extra kosten structureeel. ,,Of nog hoger als de rente tussentijds verder stijgt”, legt Neuteboom uit.

Leo Stevens, emeritus hoogleraar fiscale economie van de Erasmus Universiteit, onderschrijft de berekening. Hij wijst al langer op de risico’s van onbeperkte aftrek van hypotheekrente voor de schatkist. De overheid kan de kosten daarvan niet beïnvloeden omdat die volledig afhankelijk zijn van marktomstandigheden, zoals de woningprijzen en de ontwikkeling van de rente. ,,Slechts één ding is zeker: het wordt alleen maar meer”, zegt Stevens.

Voorzitter Ger Hukker van makelaarsvereniging NVM vreest dat de renteaftrek wordt versoberd nu de kosten de pan uit rijzen. Partijen op de woningmarkt erkennen dat de aftrek in de huidige vorm op termijn onhoudbaar is. Aanpassing van de regeling moet volgens hen onderdeel zijn van een alomvattend plan om de woningmarkt vlot te trekken.

Het ministerie van Financiën wijst erop dat er bij stijgende rentepercentages ook minder hypotheken worden afgesloten, waardoor de kosten van de renteaftrek worden gedempt. Dat heeft echter ook weer nadelige gevolgen voor de schatkist omdat daardoor de overdrachtsbelasting afneemt.

bron: Nederland Dagblad

Van de 62 banken opgenomen in de Dow Jones Stoxx banking index zag slechts 1 bank zijn aandelenkoers in het laatste jaar stijgen. Wat is het geheim van het Zwitserse Vailant?

De aandelen van Vailant zijn in het afgelopen jaar circa 12 procent gestegen. De koers van het aandeel werd gesteund door een sterke winstgroei in 2007. Dit feit is echter niet uniek, aangezien veel banken over geheel 2007, toen de kredietcrisis nog niet tot volle wasdom was gekomen, een fraaie winst presenteerden.

Uniek

Wat is dan de reden dat de aandelenkoers van Vailant als enige van 62 bankenfondsen in de Dow Jones Stoxx banking index na een jaar hoger noteert? De kleine Zwitserse bank hield zich als enige niet bezig met hypotheek-gedekte obligaties uit de Amerikaanse subprime-markt.

Uitzondering

Vailant is hiermee een Europese uitzondering. Als we kijken naar de vijf beste- en vijf slechtst renterende fondsen dan herkennen we een aantal grote spelers, die het duidelijk anders hebben aangepakt. De meeste Europese bankenfondsen verloren overigens circa de helft van hun beurswaarde.

Europese bankfondsen opgenomen in de Dow Jones Stoxx banking index

Beste rendement
Vailant Holding (+11,7%)
Standard Chartered (-1,7%)
HSBC Holdings (-5,6%)
Banco Santander (-8,1%)
Bank of Greece (-12,4%)

Slechtste rendement
Bradford & Bingley (-86,4%)
HBOS (-71,1%)
UBS (-66,7%)
Alliance & Leicester (-66,4%)
Natixis (-66,3%)

Bronnen: FactSet Research en Marketwatch.com