Jul 28

ruim een derde (36%) van de Britten is binnen elf dagen bankroet als hij vandaag zijn baan verliest. De gemiddelde Brit houdt het iets langer vol: 52 dagen. Dat blijkt uit een onderzoek onder 2000 personen door de Yorkshire Building Society. Het is zorgwekkend nieuws in een land waar een recessie dreigt en de prijzen voor met name gas en licht spectaculair stijgen.

Het geeft ook aan hoe de Britten vaak de schone schijn weten op te houden, met een mooie auto op afbetaling en een goed huis met een enorme hypotheek. Met name de nu dalende huizenprijzen vormen een risico. Veel meer dan op het continent hebben de Britten van het goede leven geprofiteerd, speculerend op alsmaar stijgende huizenprijzen. Hypotheken van honderd procent waren tot voor kort niet ongewoon.

Degenen die gescheiden zijn lopen het meeste risico failliet te raken, gevolgd door parttime werkers en jongeren. Bijna niemand heeft zich tegen inkomensverlies verzekerd. Negen van de tien ondervraagden zeggen daar geen maatregelen voor te hebben getroffen. Vrouwen zijn over het algemeen sneller door hun spaargeld heen dan mannen.

Volgens Tanya Jackson van Yorkshire Buidling Society is er sprake „van een alarmerende situatie in het huidige economische klimaat.”

Te optimistisch

Bijna een vijfde van de ondervraagden verwacht dat de staat hen er in het geval van baanverlies wel weer bovenop zal helpen, maar denkt te optimistisch over de hoogte van een uitkering.

De gemiddelde Brit besteed per week £334 aan zaken als lokale belasting, eten en drinken en het aflossen van schulden. Een derde daarvan heeft slechts £500 achter de hand voor noodsituaties.

bron

Jul 25

Het kopen van een eigen woning is voor de meeste huishoudens verreweg de belangrijkste financiële verplichting die zij in hun leven aangaan. Anderzijds vormt het eigen huis voor veel huishoudens de mogelijkheid bij uitstek om een eigen vermogen op te bouwen. De keerzijde hiervan is dat een individuele eigenaar-bewoner – al dan niet bewust – ook grote financiële risico’s aangaat.

In de jaren negentig heeft zich in Nederland een stormachtige ontwikkeling op de koopwoning- en de hypotheekmarkt voorgedaan. De verkoopprijzen verdubbelden, de uitstaande hypotheekschuld verviervoudigde in deze periode. In Europees perspectief gezien veranderde Nederland van een bescheiden middenmoter tot koploper in termen van onder meer de uitstaande hypotheekschuld.

hypotheekschud bbp ratio

Nederlandse vs Amerikaanse hypotheken (tov BNP)

Een onverwachte daling van het inkomen op huishoudniveau, door werkloosheid, scheiding of anderszins, al dan niet in combinatie met een ‘crisis’ op de koopwoningmarkt, kunnen eigenaar-bewoners in grote problemen brengen. Zie onder meer de ervaringen in Nederland begin jaren tachtig en Denemarken, het Verenigd Koninkrijk en Zweden begin jaren negentig.

Loan-to-value-ratio hypothekenen

het geleende bedrag is hoog in relatie tot de waarde van het onderpand (‘Loan to Value Ratio’). Hierdoor kan bij een gedwongen verkoop een hogere restschuld ontstaan

loan to income in Nederland

het geleende bedrag is hoog in relatie tot het inkomen van de huizenkoper (’Loan to Income Ratio’). Hierdoor kunnen klanten bij een stijgende rente eerder in de financiële problemen komen omdat zij een groot deel van hun inkomen aan rentelasten moeten besteden.

Met de voorspoedige economische groei vanaf het midden van de jaren negentig lijken eigenaar-bewoners, in binnen- en buitenland, steeds meer bereid om grote schulden aan te gaan om een eigen woning te kopen; voor veel eigenaar-bewoners is een hypotheek zelfs niet langer meer synoniem met een schuld. De koopwoning wordt gezien als één van de beste, zo niet de beste, belegging voor het gemiddelde huishouden. De bijbehorende kosten en risico’s zijn geleidelijk naar de achtergrond gedrongen; de kansen op vermogenswinsten en ontologische voordelen (vrijheid, zekerheid) worden hoe langer hoe meer benadrukt.

Nederlandse eigenaar-bewoners hebben in Europees perspectief gezien een inhaalslag gepleegd ten aanzien van de hypothecaire financiering van het eigenwoningbezit. In veel opzichten was Nederland medio jaren tachtig een bescheiden middenmoter (De Nederlandse Bank, 1999). Inmiddels zijn Nederlandse eigenaar-bewoners koploper in Europa. De uitstaande hypotheekschuld in Nederland is met ruim € 580 miljard (2007) inmiddels hoger dan de staatsschuld, en in procenten van het bruto nationaal product nop een historische hoogtepunt gekomen (98 procent versus nog geen 40 procent in 1990). Alleen Denemarken kan ons land nog enigszins bijhouden

loan-to-value ratio. (ltv) groter dan 100%

Renteperiode woninghypotheken

De economische recessie eind jaren zeventig (oliecrisis) en de ineenstorting van de koopwoningmarkt eind jaren zeventig in diverse landen. Een sterk oplopende werkloosheid en hypotheekrente (De rente liep toen op naar 13 procent. ) leidde er toe dat een groot aantal eigenaar-bewoners in ernstige betalingsproblemen kwam. De crisis op de koopwoningmarkt die hiervan mede het gevolg was, leidde er op haar beurt toe dat de vermogenswinsten waar men op hoopte, omsloegen in zeer concrete vermogensverliezen. Op de top waren er jaarlijks 2500 gedwongen verkopen. Tussen 1979 en 1984 moest de Rijksoverheid, die toen nog garant stond, 450 miljoen gulden uitkeren. En daarbij moet je bedenken dat veel minder mensen toen een eigen huis hadden. Ondanks dat bleef het eigen huis in veel landen de norm.

zie ook: minfin.nl

Rondom 10 over de zeepbel in de huizenmarkt…

Schulden europa

Jul 24

Deense huizenmarktDenemarken verkeert in een officiële recessie. Dit blijkt uit statistische gegevens van de overheid. De Deense economie kromp in het eerste kwartaal van dit jaar met 0,6 procent ten opzichte van het vierde kwartaal van 2007. De inflatie staat met 3,4 procent op het hoogste peil sinds 18 jaar, en de huizenprijzen zijn net als eind jaren 70 flink gekelderd. Dalingen van meer dan 15% in bijvoorbeeld Kopenhagen zijn heel gewoon geworden. Consumenten houden hun hand angstvallig op de knip. Dat is een drama voor een economie die net als in Nederland voor de helft draait op consumentenbestedingen.

Denemarken heeft nog wel de laagste werkloosheid van alle 27 EU-landen: 2,7 procent van de beroepsbevolking heeft geen werk – Nederland staat op plaats twee met 2,9 procent. Maar volgens economen in Kopenhagen zal de werkloosheid in de tweede helft van 2008 snel oplopen.

De vraag is welk Europees land het volgende slachtoffer is van de internationale kredietcrisis. Ierland staat hoog op de lijst genomineerden. De economie kromp er in het eerste kwartaal na jaren van enorme groei en de huizenmarkt staat op instorten. Het Ierse Economic and Social Research Institute voorspelt dan ook dat de Ierse economie snel zal omvallen. De Rabobank voorspelde enkele jaren geleden dat de Ierse groei het eurozone gemiddelde nog ruimschoots zou kunnen bijbenen… Ook Spanje en Engeland verkeren in de gevarenzone wegens risicovolle financiële structuren op de huizenmarkt.

Men blijft de neiging hebben om Nederland los te zetten van Europa omdat Nederland zo’n goed leenbeleid zou hebben. Echter staat Nederland volgens het IMF op de tweede plaats wanneer we kijken naar de totale hypotheekschuld als percentage van het bruto nationaal product. In Denemarkten zat dit percentage ten tijden van het IMF onderzoek op 101% en in Nederland was dit 98%. De kans dat in Nederland dezelfde problemen gaan optreden is vrij groot.

Jul 21

De vermogenspositie van Nederlandse huishoudens is verbeterd dankzij stijgende huizen- en aandelenprijzen. Daar tegenover staat een verdere toename van de uitstaande schulden. Hoewel de hypothecaire kredietverlening recentelijk wat afzwakt, is de uitstaande hypotheekschuld inmiddels toegenomen tot bijna eur 500 miljard, in omvang vergelijkbaar met het bruto binnenlands product. De verhouding tussen de omvang van de gemiddelde hypotheeklening en het gemiddelde bruto inkomen (loan-to-income ratio) is voor alle uitstaande hypotheken toegenomen van iets minder dan 120% in 2000 naar ruim 170% in 2006 (grafiek 9).

loan to income in Nederland

Men kan in twee gevallen spreken van een tophypotheek:
1. het geleende bedrag is hoog in relatie tot het inkomen van de huizenkoper (‘Loan to Income Ratio’). Hierdoor kunnen klanten bij een stijgende rente eerder in de financiële problemen komen omdat zij een groot deel van hun inkomen aan rentelasten moeten besteden.

2. het geleende bedrag is hoog in relatie tot de waarde van het onderpand (‘Loan to Value Ratio’). Hierdoor kan bij een gedwongen verkoop een hogere restschuld ontstaan.

loan to value in Nederland

Door de toegenomen schuld worden huishoudens gemiddeld kwetsbaarder voor financiële schokken, zoals geïllustreerd in het mondiale-correctiescenario en in het huizenmarktscenario.

De recente ontwikkelingen in de Verenigde Staten, maar ook die in Nederland van rond de eeuwwisseling, tonen dat afvlakkende groei van de huizenprijzen een negatief effect kan hebben op de particuliere consumptie.

Hiertegenover staat een verminderde rentegevoeligheid van Nederlandse huishoudens met een hypotheeklening, omdat sinds 2005 het aandeel van nieuwe hypotheken met een rentevaste periode van tien jaar en langer duidelijk is gegroeid ten koste van het aandeel variabele/kortlopende hypotheken (grafiek 10).

Renteperiode woninghypotheken

De gemiddelde loan-to-income ratio van nieuw afgesloten hypotheken ligt met circa 550% substantieel hoger dan het gemiddelde van de gehele hypotheekvoorraad.

Dit betreft een opmerkelijke toename ten opzichte van het toch al hoge gemiddelde voor nieuwe hypotheken aan het begin van deze eeuw (grafiek 9). Vanwege de gemiddeld hogere schuld zouden vooral nieuwe huiseigenaren (starters) geraakt kunnen worden door het mondiale-correctiescenario en het huizenmarktscenario. Voor de starters die zich relatief kort hebben gefinancierd zou een forse rentestijging
tot een substantiële verhoging van de maandelijkse woonlasten kunnen leiden, met mogelijk negatieve consequenties voor het bestedingspatroon. Daarnaast is de kans dat bij een gedwongen woningverkoop (bijvoorbeeld bij werkloosheid of echtscheiding) een restschuld overblijft het grootst bij starters.

Ter vermindering van de financiële kwetsbaarheid van huishoudens, met name starters, is de in werking treding van de aangescherpte Gedragscode Hypothecaire Financieringen per 1 januari 2007 een positieve ontwikkeling. Deze code is in de loop van 2006 aangescherpt in overleg tussen de Minister van Financiën en de hypothecaire
financiers, nadat onder meer dnb zorg had uitgesproken over het aanhoudend oplopen van de loan-to-income- en de loan-to-value-ratio’s in de hypothecaire kredietverlening. dnb bekijkt in samenwerking met andere betrokken instanties zorgvuldig of de Gedragscode door de hypotheekkrediet verstrekkende instellingen
in de praktijk wordt nageleefd.

hypotheekschud bbp ratio

De onderstaande tekst komt uit een verslag van een Scandinavische bank:
“In my opinion, the changes to the housing mortgage market in recent years will mean a continued increase in household debt for some time yet. But even though I have a competitive spirit, I do hope we won’t manage to topple Denmark and the Netherlands from the top of the debt league.”

Bron: De Nederlandse Bank 2007

zie ook De grote financiële risico’s van een te hoge hypotheek

De AFM constateert dat 25% van de adviezen niet goed zijn…

Jul 20

Op de site van De Nederlandse Bank vond ik een interessant stuk over de Amerikaanse huizenmarkt:

“De gevolgen van huizenmarktcorrecties blijven niet beperkt tot de huizenmarkt, maar raken de reële economie. Tot nog toe heeft dit zich vooral gematerialiseerd in dalende woninginvesteringen. Als het bij dalende woninginvesteringen zou blijven, dan vielen de gevolgen voor de Amerikaanse economie nog mee. Maar de kans is groot dat de correctie op de huizenmarkt dit jaar een rem zal zetten op de consumptie. Dit komt op het moment dat ook de reële inkomensgroei afneemt en de werkgelegenheid daalt, waardoor de consumptie ook vanuit deze hoek minder steun krijgt. De aanhoudende problemen op de huizenmarkt kunnen de consumptie raken via stijgende woonlasten en vooral via het wegvallen van vermogenseffecten.

Stijgende woonlasten
De aanscherping van de kredietvoorwaarden leidt voor bestaande huiseigenaren tot hogere woonlasten, wanneer een rentevaste hypotheek afloopt of een variabele rentehypotheek is afgesloten. Hogere woonlasten verkleinen de bestedingsruimte, met mogelijk negatieve effecten voor de consumptie. Dit geldt vooral voor huishoudens met hoge woonlasten in verhouding tot hun inkomen. Voor het gemiddelde Amerikaanse huishouden geldt dat de woonlasten in het afgelopen decennium sterk zijn gestegen, tot bijna 14 procent van het beschikbare inkomen. Deze stijging weerspiegelt een forse toename van de hypotheekschuld.

Voor subprime huishoudens liggen de woonlasten soms boven de 40 procent van het beschikbare inkomen, zonder dat daar spaargelden tegenover staan.

Nu vooral de rente op hypotheken met een kortere looptijd wat is gedaald, is dit voor menig huishouden aanleiding de hypotheek over te sluiten. In het licht van de hoge schulden en het onzekere economische vooruitzicht is het alleen onzeker of deze impuls aan het vrij beschikbare inkomen wordt aangewend voor bestedingen. Ondanks de lagere hypo theekrente, ligt voor veel subprime huishoudens dit jaar een stijging van de woonlasten in het verschiet van 10 procent tot 25 procent door renteomzetting naar hogere tarieven. Omdat deze huishoudens doorgaans weinig reserves én een beperkte toegang tot krediet hebben, gaat deze woonlastenstijging eerder ten koste van de consumptie. Naar schatting kan de bbp-groei dit jaar hierdoor met 0,2 à 0,3 procentpunt lager uitvallen.”

bron: DNB

Hoe is de situatie in Nederland?

Rabobank betaalbaarheidindex

De betaalbaarheid van een gemiddelde koopwoning voor een gezin met een gemiddeld huishoudinkomen in Nederland wordt door de Rabobank gemeten aan de hand van de Rabobank-betaalbaarheidindex. Een indexwaarde van meer dan 100 wil zeggen dat de bruto maandlasten minder dan 30% van het bruto inkomen bedragen, waarbij wordt uitgegaan van een gemiddeld gezinsinkomen en een gemiddeld geprijsde woning. Bij een waarde minder dan 100 is de woning zonder inzet van eigenvermogen slecht betaalbaar

Conclusie: het begint er steeds meer op te lijken dat Nederland ook behoorlijk subprime begint te worden!!! Ik denk dat gevolgen van dalende huizenprijzen voor de Nederlandse economie gigantisch zullen zijn.

Jul 19

Recessies worden veroorzaakt door het veranderlijke geldhoeveelheidbeleid van centrale banken. Nadat een centrale bank door te veel geld bij te drukken de inflatie (de geldontwaarding) uit de hand heeft laten lopen, stapt zij vaak te hard op de monetaire rem. Keer op keer leidt een abrupte vermindering van de geldcreatie tot een recessie.

Verstorend geldhoeveelheidbeleid
De oorzaak hiervan moet gezocht worden in de effecten van het geldhoeveelheidbeleid op de kapitaalmarkt. De geldcreatie van centrale banken verloopt in de regel langs twee kanalen, die beiden het krediet op de kapitaalmarkt beschikbaar voor investeringen vergroten:
*Via het ‘disconto-instrument’: de centrale bank verstrekt leningen bestaande uit nieuw gecreëerd geld aan banken tegen een rentetarief dat lager is dan op de markt. De banken lenen op hun beurt het extra geld weer uit en verruimen zo de kapitaalmarkt.
*Via ‘open markt operaties’: de centrale bank koopt met nieuw gecreëerd geld staatsobligaties aan op de kapitaalmarkt. Fondsen die anders belegd zouden zijn in deze staatsobligaties komen hierdoor vrij voor particuliere investeringen.

Wanneer de geldgroei plotseling en onverwacht afvlakt, gebeurt hetzelfde met de kredietgroei. Dit heeft tot gevolg dat minder particuliere investeringen kunnen worden gefinancierd dan verwacht, en dat nog onvoltooide investeringsprojecten door het ontbreken van krediet waarop gerekend was geen voortgang meer kunnen vinden. De prijzen van investeringsgoederen en de kapitaalwaarde van ondernemingen zullen bijgevolg afnemen (lagere beurskoersen), en investeringssectoren (de industrie, en recentelijk ook ICT) worden getroffen door een lagere vraag naar hun producten.

De verstoring in de investeringssectoren heeft repercussies op andere sectoren, bijvoorbeeld in de vorm van een lagere vraag naar kantoorartikelen en luxe consumptiegoederen. Naargelang de recessie vordert, raken dus ook andere sectoren in de problemen. Hierdoor zal er in de hele economie sprake zijn van lagere kapitaalwaardes, herstructureringen van bedrijven, en in sommige gevallen zelfs faillissementen. Uiteindelijk is ook werkloosheid onvermijdelijk.

Historie
De meest beruchte recessie was die van de crisisjaren van begin jaren ’30. Deze ‘Grote Depressie’ werd voorafgegaan door een afvlakking van de geldcreatie in 1929, en was het diepst in landen waar in de jaren daarna een negatieve geldgroei plaats vond. In de VS waar de crisis het hevigst was, nam de geldhoeveelheid van medio ’30 tot medio ’33 met in totaal een kwart af, terwijl in 1927 en 1928 de geldgroei nog om en nabij de 4% per jaar lag i.

In de onderstaande figuur is de relatie tussen de geldhoeveelheid en de economische groei te zien voor de meest recente recessie in de VS. Tot eind 1998 vond er een steeds snellere toename van de geldhoeveelheid plaats, maar deze trend werd abrupt onderbroken gedurende de eerste drie kwartalen van 1999. Dit leidde tot dalende beurskoersen in 2000 (niet getoond in figuur) en een afname van de industriële productie vanaf 2000-K3. De recessie in het BBP begon strikt genomen in 2001-K1, maar de groei van het BBP was daarvoor al afgenomen.

recessie grfiek 1

In de figuur is ook te zien dat het economisch herstel gehinderd wordt door de opnieuw abrupt afgenomen geldgroei van begin 2002. De FED (Federal Reserve Board – de Amerikaanse Centrale Bank) had ofwel de monetaire impuls van 2001 achterwege moeten laten, ofwel deze door moeten zetten. Bij deze laatste optie had de FED dan wel bereid moeten zijn om voorlopig een hoge inflatie te accepteren, daar de hoge geldgroei slechts geleidelijk afgebouwd had kunnen worden om een nieuwe recessie te vermijden.

De Nederlandse situatie wordt weergegeven in de figuur hieronder. Omdat seizoensvrije cijfers van de Nederlandse geldhoeveelheid niet makkelijk beschikbaar zijn, is hier gekozen voor jaar-op-jaar cijfers om kwartaalfluctuaties te mitigeren (elk kwartaal wordt nu vergeleken met hetzelfde kwartaal een jaar eerder i.p.v. met het voorliggende kwartaal). In de figuur zijn drie dippen in de groei van de industriële productie te zien, die allen worden voorafgegaan door ofwel een afname van de geldgroei (in ’94/’95) of een afvlakking van de opwaartse trend van de geldgroei (in ’96/’97, en in ’99/2000).

Nederland

 

bron: Peter van Maanen

Jul 15

“Stichting Pensioenfonds ABP is het pensioenfonds voor werknemers en werkgevers in de sector overheid en onderwijs. Met een belegd vermogen van € 217 miljard (eind 2007) is ABP één van de grootste pensioenfondsen ter wereld”.

Willem Middelkoop weet te melden dat ABP minstens 5% van dit bedrag in derivaten heeft belegd. Het is dus maar de vraag over er nog wel voldoende geld is als u met pensioen gaat.

Ook Aegon zit met 27 miljard in de Amerikaanse huizenmarkt. Het ploffen van de Amerikaanse economie zal dus ook grote gevolgen hebben voor de Nederlandse economie.

bron:Willem Middelkoop – 27 maart 2003

Jul 14

Vele mensen denken dat hun huis een goudmijn is. Waarschijnlijk omdat de prijzen al 25 jaar achter elkaar gestegen zijn. Als je ze vraagt of ze bang zijn dat de prijzen gaan dalen krijg je steevast de reactie: “nee, natuurlijk niet”. Maar waarom dan niet?

Ehh “er is schaarste” of “wij zijn de enige met een hypotheekrenteaftrek systeem”. Is dat wel zo?

  • er staan steeds meer huizen te koop op Funda, nu al bijna 160000. Dat noemt men schaarste…
  • begin jaren tachtig bestond de hypotheekrenteafrek ook al, toch daalden de prijzen met 30%.

Beide argumenten rammelen dus.

Maar waarom zijn de prijzen zo hard gestegen?

Huizen worden betaalt met krediet, ook wel fiatgeld of schuldgeld genoemd. Het krediet onderhevig aan zowel inflatie als deflatie. Het is niet liquide en niet fysiek. Ook ligt het opgesloten in langetermijncontracten. Met andere woorden, het krediet kan worden uitgeleend en lange tijd in termijnen worden terugbetaald. Daar ligt tevens de grote zwakte van krediet, omdat het lang duurt voordat krediet is terugbetaald dat de expansie jarenlang kan doorgaan, zonder dat het krediet wordt afgelost en daardoor in roulatie blijft. Schuldgeld veroorzaakt bijvoorbeeld een hausse in de onroerendgoedmarkt die decennia in beslag kan nemen. Echter, eindigt elke hausse in een baisse, zo ook met de kredietexpansie. Wanneer de expansie ophoudt dan stagneert de markt, waarna er een inzakking volgt. Dit kan op allerlei manieren gebeuren en de meest voorkomende manier is dat de gemiddelde lonen de gestegen waarde niet meer kunnen bijhouden.

Rabobank-betaalbaarheidindex

Onroerendgoedzeepbelgeld is schuld

Dit is vooral treffend binnen de onroerendgoedsector in het westen die de afgelopen 20 jaar enorm is gestegen, terwijl de salarissen veel minder omhoog zijn gegaan, wat tot gevolg heeft dat laagbetaalden de hypotheek en renteaflossing niet meer kunnen betalen. Hierdoor stagneert de huizenmarkt, omdat de huizenketen in feite stopt. Met huizenketen wordt de keten bedoeld dat elk nieuw duurder huis pas gekocht kan worden als een voorgaand goedkoper huis wordt verkocht door de aspirant-koper. Bijna de gehele onroerendgoedmarkt functioneert op dit niveau. Elke breuk in de keten leidt tot stopzetting van de huizenmarkt. Dankzij de enorme kredietexpansie die heeft plaatsgevonden over de afgelopen twee decennia konden veel mensen zich een koophuis veroorloven en vanwege de gemanipuleerde lage rente en de verlaagde kredieteisen van de bancaire sector was het animo om te kopen enorm. Met dien verstande dat gemiddeld meer dan de helft van de westerse bevolking in koophuizen woont. Dit is natuurlijk grotendeels afgedekt met hypotheken, oftewel langetermijnkrediet. Wanneer de huizenmarkt stagneert dan zitten deze huizenkopers in de val. Want verdere verhuizing of ‘doorsluizing’ naar een duurder segment is dan onmogelijk geworden, terwijl de prijzen zich naar beneden zullen bijstellen naar aanleiding van de afgenomen interesse.

De Oostenrijkse econoom Kurt Richebächer beschreef dit fenomeen aldus: ,,onroerend goed zal teruggaan naar het gemiddelde net als al het andere, op de een of andere manier zal de huizenprijs teruggaan waar het altijd geweest is”. Ook schrijf hij het volgende over de huidige huizenzeepbel: ,,alle economieën met huizenzeepbellen hebben de zelfde overeenkomsten die in het verleden werden geassocieerd met kwakkelende economieën. Deze zijn ingezakte spaarsaldi, gigantische schuldquota, chronische handelstekorten en een hausse in residentiële investeringen, maar zwakke bedrijfsinvesteringen.”

Hierbij doelt hij met name op de inherrente economische zwakte van de Verenigde Staten, want wanneer deze zeepbel uiteenspat dit alle andere economieën zal treffen.

Het is als het ware een dominoeffect dat zich zal kenmerken als eerst een stagnatie in de huizensector, dan een geleidelijke prijsafname, waarna de laatste kopers, die op het hoogste niveau hebben gekocht allereerst de dupe worden. Vaak hebben zij de prijs met 100% schuld afgedekt, waardoor er geen buffer is ontstaan om deze prijsafname op te vangen. In dat geval zijn zij als eerste gedwongen om te verkopen, omdat de financiële instelling het risico wil afdekken met een tweede lening of een bijstorting van kapitaal. Wanneer de prijsafname zich verder ontwikkelt zullen ook andere huizenbezitters worden getroffen, want ook zij moeten hun schuld afdekken met een tweede lening of extra bijstorting en naarmate de prijs steeds verder zakt dit steeds meer koophuisbezitters zal treffen. Veel van hen hebben in het recente verleden steeds meer van hun ‘overwaarde’ liquide gemaakt en hebben dit geld besteed aan luxe zoals grote auto’s, dure vakantiereizen, vakantiehuizen of verbouwing van hun huizen. Dit herbergt volgens Richebächer een groot gevaar in zich en dat is dat de liquidering van deze ‘bezittingen’ enorm zal zijn en een potentiële grote depressie met zich mee zou kunnen brengen. Dit laatste komt doordat huizen doorgaans een dure aanschaf zijn en zoals eerder opgemerkt, meer dan 50% van de bevolking is hierbij betrokken.

Een aandelenkrach kan men nog gemakkelijk te boven komen, omdat de meeste mensen hier niet in belegd hebben en er zelfs na zo’n krach behoorlijke liquiditeit in het aan- en verkoopsysteem zitten, in casu de beurzen, zodat zelfs tijdens en na een krach de aandelen verhandelbaar zijn. Dit is echter niet het geval met de onroerendgoedsector is en wel om drie redenen:

1. Een huis is een grote aankoop, bij de meesten de grootste van hun leven, die niet zo gemakkelijk te verkopen valt. Er is geen huizenbeurs, dus alle verkopen vinden plaats via een lang onderhandelingsproces, dat soms vele maanden in beslag kan nemen.
2. In een dalende huizenmarkt zijn er veel verkopers en weinig kopers, omdat deze laatsten worden afgeschrikt door de dalende tendens van wat wordt gezien als een zeer kostbare aankoop. Deze aspirant kopers zullen tevens niet langer bereid zijn om langetermijnverplichtingen aan te gaan, in casu hypotheken af te sluiten voor 20 à 30 jaar.
3. De leeninstellingen zoals banken en andere kredietverschaffers zullen of moeten hun leenbeleid aanpassen, waardoor het moeilijker wordt om aan hypotheken of leningen voor lange termijn te komen, zonder daarvoor de noodzakelijke waarde of onderpand als borgstelling te bezitten.

Door deze problemen en gedwongen faillissementen zal het huizenaanbod de vraag verre overtreffen, wat weer als gevolg heeft dat er een verdere druk op de onroerendgoedprijzen zal ontstaan.

Deze redenen geven aan dat een huizenkrach grote gevolgen kan hebben voor de rest van de economie.

Bron Albert Spits, Rabobank, Funda

Jul 12

Heel bijzonder vind ik hoe men tegenwoordig het verleden aankijkt. Alsof men vroeger dom was en de mensen van nu een nieuw soort mens dat veel slimmer is. Een explosie van een waarde zonder duidelijke onderbouwing kan niet anders dan een keerzijde hebben. Ik geloof namelijk niet dat mensen in een paar jaar tijd ineens het licht zien dat generaties ervoor nooit hebben gezien.

De huizenmarkt is op dit moment het belangrijkste onderdeel van de economie. Vele mensen verdienen er hun brood mee. Stijgende huizenprijzen zijn een aanjager voor consumentenbestedingen. Niet alleen voelen mensen zich rijker, ze denken ook meer te kunnen gaan lenen en gaan daardoor te veel op de korte termijn denken.

Wat zijn de gevolgen?

Door de enorme geldgroei van de afgelopen jaren ontstaat nu overal ter wereld inflatie. Wat de consumenten, gesteund door lage rentestanden, de afgelopen jaren gedaan hebben is veel meer lenen en uitgeven dan ze zich eigenlijk kunnen permitteren. Dat is natuurlijk een geschenk uit de hemel voor alle bedrijven die al een groot aantal kwartalen op rij dubbele cijfers laten zien maar dit korte termijn geschenk zal ze uiteindelijk ook de wind van voren geven. Er komt een moment dat de consument realiseert dat deze niet meer zoveel uit kan blijven geven en de gemaakte schulden terugbetaald moeten worden. Op het moment dat dit gebeurt hebben de bedrijven hun productiecapaciteit al vergroot en te veel personeel aangenomen. Vanaf dat moment gaat de negatieve spiraal in werking. De consument moet op zijn tellen gaan passen en bedrijven zullen gaan bezuinigen en ontslaan, wat vervolgens ook weer een negatief effect op de bestedingen van consumenten zal hebben. De huizenmarkt zal noodgedwongen zwak blijven en het aantal mensen die hun huis uit moeten zal toenemen.

Slechts 13 landen in die woning prijs indices worden regelmatig gepubliceerd zag de prijzen stijgen gedurende het jaar tot eind Q1 2008, terwijl 21 landen woning zag de prijzen dalen in reële termen, dat wil zeggen, na correctie voor inflatie.

huizenprijzen gecorrigeerd voor inflatie

In Europa zijn de prijzen hard gedaald tot eind Q1 2008 in Ierland (- 13,2%), Luxemburg (-5,8%), Portugal (-4,3%) en Malta (-4,9%).

De grootste prijsdaling was in Letland (Riga), een daling met -38,2% in mei 2008 van een jaar eerder, na correctie voor inflatie.

Waarom zeggen makelaars,banken en de overheid dat er niet aan de hand is met de huizenmarkt?

Dat is het enige wat ze nog kunnen doen. Ze hebben er totaal geen grip meer op en proberen het vertrouwen hoog te houden. Natuurlijk weten ze maar al te goed dat het fout gaat….
Ook voor de huizenmarkt geldt:


‘Nu instappen is een vallend mes vangen’

Jul 9

De hypotheekrente blijft maar stijgen, dit betekent dat oversluiten steeds minder aantrekkelijk wordt. In het eerste kwartaal van dit jaar is het aantal oversluitingen al met 40% gedaald. Er zijn dus toch nog heel wat mensen geweest die hun hypotheek hebben overgesloten. Waarschijnlijk zijn de meeste oversluiters van een variabele rente naar een vaste rente gegaan.

De rente voor tophypotheken (executiewaarde boven de 100%) is naar de 6% gestegen. Twee jaar geleden was trouwens de variabele rente voor hypotheken met NHG nog rond de 2,7%. Dit is nu al met 100% gestegen naar 5,4%. De maandlasten stijgen dus behoorlijk voor een grote groep mensen.

Meer dan 7%
Als voorbeeld neem ik een aflossingsvrije hypotheek van 200.000 euro en een fiscaal voordeel van 42% om te laten zien wat dit netto per maand meer gaat kosten. De vraag is natuurlijk of de rente nog verder gaat stijgen? Het is goed mogelijk dat de rente voor alle periodes tot boven de 7% kan stijgen.

De Postbank toont trouwens al aan dat zij dit percentage vragen aan hun bestaande klanten. De gevolgen voor de huizenprijzen zijn dan groot, want die kunnen dan behoorlijk dalen. Mensen met een te hoge aflossingsvrije hypotheek hebben dan een groot probleem.

Een rekenvoorbeeld

iemand heeft een maximale aflossingsvrije hypotheek afgesloten van 90% van de executiewaarde. Het volgende is van toepassing:

  • Koopsom is waarde woning 200.000
  • Kosten koper 20.000
  • Afgesloten hypotheek 220.000
  • Executiewaarde 180.000
  • Maximale afgesloten aflossingsvrije hypotheek (90% van de executiewaarde) is 162.000
  • Noodzakelijke dekking bij overlijden en spaargedeelte is 58.000

Waardedaling
De waarde van de koopwoning in het voorbeeld is helaas met 10% gedaald waardoor de waarde nu 180.000 euro is en de executiewaarde 160.000 euro. De maximale aflossingsvrije hypotheek mag nu 144.000 euro (90% van de executiewaarde) zijn.

Hierdoor moet minimaal 76.000 euro worden verzekerd bij overlijden en op de einddatum worden gespaard. Het tekort is hierdoor 18.000 euro geworden. Afhankelijk van de geldgever zijn de volgende mogelijkheden van toepassing:
# Aanpassen van de lopende polis.
# Aflossen van de huidige hypotheek.

Het aanpassen van de lopende polis lijkt op het eerste gezicht geen probleem. De premie die meer moet worden betaald, zal zeker niet hoog zijn. Slechts 18.000 euro bijverzekeren daar draait toch niemand zijn handen voor om. Zolang de gezondheid van de verzekerde persoon tenminste in orde is.

Hogere overwaarde

Als de gezondheid echter zeer slecht is geworden, dan kan de geldgever wel eens moeilijk gaan doen. Niemand wil namelijk een brandend huis verzekeren. Het kan nog erger door het verplichte verschil direct te laten betalen. Bij SNS bank staat letterlijk het volgende in de voorwaarden:

Artikel 30. Bezichtiging en (her)taxatie
30.1 De bank is te allen tijde bevoegd het registergoed te bezichtigen en te doen (her)taxeren.
30.2 Blijkt na (her)taxatie dat de lening een hoger percentage van de executiewaarde bedraagt dan bij het aangaan van de lening het geval was, dan komen de kosten van de (her)taxatie ten laste van de schuldenaar en is de schuldenaar verplicht binnen een maand na schriftelijke aanzegging door de bank een zodanige aflossing te doen dat dit percentage weer gelijk is aan of lager is dan het percentage bij het aangaan van de lening.

Afrekenen dus en in mijn rekenvoorbeeld gaat het om 18.000 euro, dat direct op tafel moet komen. Voor diegene die dit toevallig nog achter de hand hebben, is dit dus geen probleem. Echter vergeet niet dat de huidige hypotheek lager wordt.

Bij verkoop in de toekomst van de woning (als de woning weer in waarde stijgt) wordt hierdoor de overwaarde hoger. De welbekende bijleenregeling komt dan om de hoek kijken en de gevolgen zijn dus merkbaar. Zo zie je maar weer dat een te hoge aflossingsvrije hypotheek toch nog nadelige gevolgen kan hebben voor de toekomst.

  • Pagina 1 van 2
  • 1
  • 2
  • >