Jun 30

Cover The EconomistDe prijzen van woonhuizen zakken de komende jaren dramatisch in de VS, Verenigd Koninkrijk, Spanje, Ierland, Australië en Nederland. Dat schreef het invloedrijke opinieblad Economist al in 2003. Het blad wordt vooral gelezen door hoogopgeleide mensen en staat bekend als liberaal. Het wordt uitgegeven door The Economist Group in Londen.

 

 

 

Bubble
Het Engelse vakblad stelt dat de huizenmarkt in de zes genoemde landen een typisch geval van een bubble is. De huizen in ondermeer Nederland zijn serieus overgewaardeerd. Het magazine heeft een onderzoek gedaan dat begint in 1975. Vooral de al lange tijd historisch lage rente heeft de prijzen van huizen opgestuwd.

Slechte tijden: “verkoop uw huis”
Pam Woodwall, de schrijver van het stuk, stelt: “Op enig moment in de komende jaren gaan de prijzen hard naar beneden. De consequenties voor het land en de economie zullen veel erger zijn dan de crisis op de aandelenbeurzen”.

Door de huidige lage rentestand, in Amerika staat de korte rente op 1,25 procent, kunnen de Centrale Banken de rente niet veel meer verder verlagen. De banken kunnen de huizenmarkt dus niet meer effectief stimuleren.

De Economist adviseert inwoners van de zes genoemde landen, waaronder dus Nederland, om hun huizen te verkopen en te gaan huren totdat de huizen in prijs zijn gezakt.

Dit is een advies uit 2003. Voor de huidige huiseigenaren is het waarschijnlijk al te laat…

bronnen RTL , The Economist

Verwachte daling huizenprijzen

Jun 30

Voor de gemiddelde huiseigenaar hoeft het geen groot probleem te zijn. Maar voor de Nederlandse economie als geheel kan een forse daling van de huizenprijs rampzalig uitpakken.

Natuurlijk, leuk is het niet als de waarde van je woning daalt, maar zolang je niet verkoopt merk je er weinig van. Het huurwaardeforfait en de onroerendezaakbelasting gaan zelfs omlaag. Totdat de belastingdienst het doorkrijgt en de belastingpercentages verhoogt, natuurlijk.

Voor starters op de huizenmarkt is een lagere huizenprijs een zegen. Zo kunnen zij eindelijk weer meedoen met het spel.

Mensen die hun huis verkopen voelen de lagere prijs wel in de portemonnee. Maar omdat veel van hen ook weer een ander huis kopen, vallen de financiële gevolgen per saldo toch mee.

luxe goederen

De meeste Nederlanders zullen individueel dus niet zoveel last hebben van lagere huizenprijzen. Maar voor alle Nederlanders samen kan het toch voor grote ellende zorgen. Dalende huizenprijzen zijn een macro-economische ramp.

Volgens modelsimulaties van het CPB kan een tien procent lagere huizenprijs zorgen voor een daling van de consumptie met 1,7 procent.

Nederlanders zijn de afgelopen tien jaar gewend geraakt om de overwaarde van de eigen woning bij de bank te verzilveren en vervolgens uit te geven. Vroeger werd de hogere waarde van het huis omgezet in bijvoorbeeld consumptiegoederen en vakanties. Sinds 2004 geldt de bijleenregeling en is alleen de rente voor leningen voor verbouwingen nog aftrekbaar.

De afgelopen jaren gaat de verzilverde overwaarde daarom vooral naar nieuwe badkamers (met jacuzzi en infrarood sauna), luxe keukens (met een ingebouwde espressomachine en minimaal twee stoomovens) en grote serres (met vloerverwarming en automatische zonwering).

Hoe dan ook, de Nederlandse woningbezitter is gewend geraakt zijn huis als pinautomaat te gebruiken. Hoe duurder de huizen, hoe hoger de consumptie.

Als de prijzen dalen, moeten we dus flink bezuinigen. Woningonderhoud moet weer uit het salaris worden betaald. Voor andere uitspattingen blijft minder geld over.

Hoe hard een afkoelende woningmarkt de economie kan raken, bleek aan het begin van deze eeuw. In 2000 steeg de gemiddelde huizenprijs nog met twintig procent. Een jaar later was dit tien procent. En in 2002 werden woningen “nog maar” vijf procent duurder.

Het gevolg was dat er ieder jaar een lager bedrag aan overwaarde viel te verzilveren en de consumptie instortte.

De Nederlandsche Bank becijferde dat de minder snel stijgende huizenprijs zowel in 2001 als 2002 zorgde voor een vol procent minder groei. Zonder de afkoelende woningmarkt was de recessie van begin deze eeuw veel minder diep en pijnlijk geweest.

En dat alleen door een wat minder enthousiast stijgende huizenprijs. Als de prijzen echt gaan dalen, kunnen de economische gevolgen nog veel heftiger zijn.

Jun 28

Logo IMF

Het IMF beweerde jaren geleden ook al dat de Nederlandse huizenprijzen mogelijk fors waren overgewaardeerd! Toen bleef het in Nederland na deze constatering echter stil. Dezelfde boodschap leidt een paar maanden later wel tot een golf van kritiek.

,,Het IMF houdt geen rekening met de hypotheekrenteaftrek, de bevolkingsgroei en de structurele krapte op de woningmarkt door de al jaren achterblijvende nieuwbouwproductie”, zei Ger Hukker, voorzitter van de NVM

‘Het IMF staat bekend om rapporten van een hoge kwaliteit. Dit rapport was echter een misser, er is geen enkele reden om het serieus te nemen’ aldus Bos

‘De president van De Nederlandsche Bank Nout Wellink is ziedend op het Internationaal Monetair Fonds vanwege het misleidende rapport over de Nederlandse huizenmarkt’

“Er klopt niets van, en het komt midden in de internationale kredietcrisis op een wel heel slecht moment”

Het lijkt er op dat de angst zeer groot is bij de banken en de politiek, door hard te ‘schreeuwen’ dat er niets aan de hand is het proberen ze het vertrouwen hoog te houden. Het begint er steeds meer op te lijken dat het niet veel helpt. Het vertrouwen van de consument in de woningmarkt staat op een niet eerder gemeten dieptepunt meldt de Vereniging Eigen Huis (VEH).

bron: mejudice.nl
en dit artikel van beurs.nl uit 2007

zie ook: IMF bezorgd over nederlandse huizenmarkt

Jun 28

Onderzoek van Vereniging Eigen Huis bevestigt de sombere berichten over de woningmarkt. De Eigen Huis Marktindicator, die maandelijks het consumentenvertrouwen voor de woningmarkt meet, staat op een niet eerder gemeten dieptepunt. Sinds de start van de Marktindicator in april 2004 is de stand met een waarde van 82 niet zo laag geweest (waarbij 100 de neutraalwaarde is).

 

 

Jun 24

Er valt tegenwoordig vaak het woord ‘deflatie’. Wat betekent deflatie? Volgens de definitie is dit het tegengestelde van inflatie, dat wil zeggen: bij inflatie gaan de prijzen van goederen t.a.v. geld omhoog, dus alles wordt duurder. Bij deflatie is dit het tegenovergestelde en gaan de prijzen van goederen t.a.v. geld omlaag, alles wordt dus goedkoper. Zoals elke economische student leert wordt inflatie veroorzaakt door een verhoging van de hoeveelheid geld in de economie, waarvoor tegenwoordig de centrale bank primair verantwoordelijk is. Maar wat veroorzaakt deflatie?

Er zijn in feite twee soorten deflatie:

Er is deflatie veroorzaakt door marktwerking, wat betekent dat de hoeveelheidproductie van goederen toeneemt en de vraag achterblijft, waardoor er een prijsdaling ontstaat van deze goederen. We hebben dat kunnen zien over de laatste twee decennia in de computer- en software-industrie. De hoeveelheid computers en software breidden zich enorm uit in die periode, waardoor de prijzen aanzienlijk daalden. Zo ook met enig ander product. Dit kunnen we samenvatten onder de noemer vrije-marktconcurrentie en is een zeer gezonde ontwikkeling, waardoor bedrijven komen en gaan. Josef Schumpeter noemde dit al ‘creatieve vernietiging’. In de jaren 90 van de 19e eeuw bestond er ook al een dergelijke deflatie, maar dan op elk productieniveau, alhoewel de economische groei niet werd aangetast, omdat toen nog de traditionele goudstandaard van kracht was, wat resulteerde in een stabiele geldhoeveelheid.

Helaas bestaat er nog een ander soort en dat heeft een geheel andere oorzaak. Er bestaat ook een deflatie als de economie ongezonde trekken begint te vertonen, wanneer de productie afneemt terwijl ook de prijzen zakken. In tegenstelling tot de normale deflatoire toestand heeft dit soort deflatie wel degelijk een sinistere oorsprong. Deze deflatie is veroorzaakt door de voorafgaande periode, toen de geldhoeveelheid aanzienlijk werd uitgebreid waardoor alle facetten van het economische leven tot een zeepbel uitgroeiden. We kunnen dit bijvoorbeeld zien in de enorme groei in de aandelenmarkt, de huizenmarkt, de goederenmarkt, de obligatiemarkt etc. De oorsprong van deze groei is de enorme liquiditeit, die beschikbaar werd gesteld door de bancaire sector met actieve hulp en medeweten van de centrale bank. De bancaire sector is gemachtigd door de centrale bank om liquiditeit (geld) ter beschikking te stellen op het gebied van leningen en hypotheken. De uitgifte daarvan gebeurt door de diverse banken met ondersteuning van de centrale bank.

Men zal zich afvragen waar deze liquiditeit vandaan komt. Die komt feitelijk uit het niets. Als een bank een lening of hypotheek beschikbaar stelt aan de lener, dan creëert deze bank geld uit het niets om deze te financieren. Wanneer de lening of de hypotheek geheel wordt terugbetaald, dan verdwijnt dit geld weer in het niets. De bank ontleent zijn bestaansrecht aan de rente, die men ontvangt, want van het geld uit het niets kan men niet bestaan omdat daarover weer rente moet worden betaald aan de centrale bank (interbancaire rente) – die ook wordt vastgesteld door de laatste. Het verschil in de rentes, die de bank aan de centrale bank moet betalen en de rente die men ontvangt betreft dus de ‘winst’ van de bank. Dit is bekend onder naam fiatgeld, want er staat geen enkele tegenwaarde ten opzichte van dit ‘geld’, het is in feite gebakken lucht.

Er bestaat ook een andere mogelijkheid om geld uit te lenen en dat is via deposito (spaarrekeningen), die de bank ontvangt van de lener, dientengevolge de bank dit weer kan uitlenen door middel van leningen of hypotheken, maar ook hier is er een gigantische adder onder het gras, want de bank leent dit niet een keer uit, maar een meervoud daarvan. In het geval van Nederland is dit doorgaans zes maal. Dit staat bekend als fractioneel bankieren, oftewel er is maar een klein deel gedekt door echte waarde (deposito) en het meeste van dit ‘geld’ is ook gebakken lucht.

U begrijpt, dat dit voor enorme problemen kan zorgen, als

a. de lening of hypotheek wordt terugbetaald, of
b. als de lener of hypotheekgever failliet gaat en niet wordt terugbetaald.

In beide gevallen verdwijnt de lening en hypotheek in het niets, omdat deze liquiditeit geen enkele waarde vertegenwoordigt, zodoende verdwijnt dit geld voorgoed uit de economie, dus de liquiditeit in de economie gaat omlaag als er geen andere leners zijn om deze leningen weer aan te gaan.

bron: Albert Spits

Jun 24

WoekerpolisDe Rabobank introduceerde ongeveer 10 jaar geleden de OpMaat Hypotheek. Ideaal voor mensen die best wat risico willen nemen door gedeeltelijk te beleggen, maar daarnaast ook een gedeelte te sparen. Zo bent u er in ieder geval zeker van dat een deel van de hypotheek wordt afgelost aan het einde van de looptijd.

Sparen is sparen. De Rabobank heeft het in de folder over ‘optimale zekerheid’. Maar eind 2006 begint de Rabobank haar OpMaat Hypotheek klanten actief te benaderen. Per brief en per telefoon. Door tegenvallende beleggingen zouden de klanten niet hun beoogde eindkapitaal behalen, dus konden ze hun hypotheek beter omzetten in 100% sparen in plaats van een gedeelte sparen en een gedeelte beleggen. Dit tot grote verbazing van de klanten die opeens te horen kregen dat ze verlies hadden geleden en dat maar voor lief moeten nemen.

Want wat blijkt: niet alleen het beleggingsgedeelte, maar ook het spaargedeelte is aangetast. Dat gedeelte waarvan was voorgespiegeld dat daar niks mee gebeurd is ook geslonken.

De constructie zit zo in elkaar:
De hypotheek bestaat uit 2 delen:

De hypothecaire geldlening, in feite dus gewoon de hypotheek, zonder aflossing. Kan kiezen tussen variabele tot vaste rente. Kan tussentijds aflossen. Looptijd is onbeperkt.

De Opmaat Verzekering, met deze verzekering spaar en/of beleg je, deze verzekering gaat via Interpolis. Over deze verzekering betaal je maandelijks premie (7% kosten worden ingehouden).
In de meeste gevallen hebben klanten ook een verplichte overlijdensrisicoverzekering, omdat de financiering 100% van de executiewaarde is of omdat financiering met de Nationale Hypotheek Garantie boven 80% van de vrije verkoopwaarde is.
De looptijd is 30 jaar. Je kan naar eigen wensen sparen en beleggen in Robecofondsen

Naarmate de beleggingen slecht gaan blijft de vermogensopbouw achter. Het verschil tussen het verzekerde kapitaal en het al opgebouwde vermogen wordt hierdoor groter. Daarom moet er een groter bedrag verzekerd worden. Hier komt de overlijdensrisicoverzekering in beeld. Omdat er een groter bedrag verzekerd moet worden, wordt je maandelijkse premie hoger. De premie vullen ze aan vanuit je spaarkapitaal. Kortom; verlies in beleggingen EN verlies van spaartegoed!

En dit heeft de Rabobank NIET uitgelegd ten tijde van het afsluiten van de hypotheken. Naar schatting hebben rond de 100.000 mensen een OpMaat Hypotheek, met elk hun eigen op maat gemaakte hypotheek.

Voorbeeld:
Zo ook meneer Root en mevrouw Patist. Zij beleggen 60% en sparen 40%. Er wordt belegd in Robeco-producten, ook weer onderdeel van de Rabobank groep. Inmiddels zou het spaargedeelte tegen de afgesproken rente van 6,5% op €9.779,58 moeten staan, maar helaas, het waardeoverzicht van de Rabobank geeft maar €7.458,68. Ook hier is blijkbaar weer geld ontrokken om het tegenvallende beleggingsdeel te compenseren. En dat valt tegen.
In totaal zal de familie aan het einde van de looptijd €30.734,88 aan premie hebben ingelegd. Inclusief rente zou de familie dan aan het einde van de looptijd uit moeten komen op een bedrag van €47.141,57. Maar niks blijkt minder waar. Nadat de familie doorheeft dat er iets niet klopt krijgen ze na lang aandringen een overzicht van Rabobank dochter Interpolis. Zowel de historische, als de pessimistische, als ook de standaard verwachtingen geven €0,00 als eindkapitaal. Kortom, de betaalde premie is dan helemaal verdwenen. En dan te bedenken dat ze gedurende de hele looptijd premie moeten blijven betalen waar dus niks van overblijft.

Guido Kruithof, financieel deskundige constateert ook dat de Rabobank de tegenvallende beleggingen compenseert door geld te ontrekken uit het spaargedeelte. Bovendien ziet hij, zoals dat bij andere woekerpolissen ook vaak het geval is, dat ook de kosten van de overlijdensdekking ontrokken worden uit het beleggingsdeel. Zo slinkt in feite je beleggingsdeel nog eens extra. Beter was het geweest om de premie voor de overlijdensdekking apart in rekening te brengen. Dan zijn de kosten die je betaald in ieder geval transparant en wordt er niet ingeteerd op je opgebouwde vermogen. Iets waar je dus later pas achter komt. Kruithof vindt dat Rabobank de geleden verliezen van klanten moet compenseren.
Rode cijfers
bron: trosradar.nl

Jun 23

De woningen die voor starters op de markt gebracht worden, zijn veel te duur. Dat geeft 95% van de starters aan op basis van een enquete. De uitslag bevestigt het beeld dat eerder al door makelaars werd aangegeven. Door de sterke stijging van de huizenprijzen kunnen jonge mensen met een modaal inkomen geen koopwoning meer kopen.

De enquete is uitgevoerd door de huizensite Huislijn.nl onder de bezoekers van haar website. Vrijwel alle respondenten, totaal zo’n 5.000, gaf aan met de huidige huizenprijzen niet tot de koopmarkt toe te kunnen treden.

De Nederlandse Vereniging van Makelaars signaleerde al eerder dat de woningmarkt de grenzen van betaalbaarheid heeft bereikt. In april van dit jaar bleek dat in het eerste kwartaal 8% minder woningen verkocht dan dezelfde periode in 2007.

Het probleem werd onlangs pijnlijk duidelijk in de Zeeuwse plaats Oostvoorne. De speciaal ontwikkelde starterswoningen werden voor 175 duizend euro op de markt gebracht maar vonden nauwelijks aftrek. Uiteindelijk moest de verkoop met 20 duizend euro verlaagd worden om de verkoop op gang te brengen.

bron: spacemakers.nl

Jun 23

De onderstaande tekst komt van de site van RTL:

“Wie kent het niet: De druk van het betalen van je hypotheek, iedere maand weer. Je dacht dat je alles goed geregeld had maar een onverwachte gebeurtenis heeft je leven drastisch veranderd.

Voorbeelden genoeg! Ontslag, echtscheiding, ziekte, overlijdensgeval, invaliditeit, faillissement etc. Het gevolg kan zijn dat uiteindelijk je huis per veiling wordt verkocht! Dan zit je dus zónder huis en mét schulden! En geloof me, het kan echt iédereen overkomen! Zit jij in de situatie dat je een dwangbevel hebt ontvangen en dat je huis dus geveild moet worden? Laat het me weten en misschien kan ik met mijn team jouw schade beperken!”

Ik is in dit geval Marijn Krabbe.. Uit de reacties onder het stuk blijkt dat er een groot aantal mensen het water aan de lippen staat:

Hallo graag wil ik meer weten over dit genoemde nieuwe programma ook wij net als vele andere in nederland is de hypotheek een van de grootste problemen met zeer vele gevolgen hoge schulden, achterstanden rekeningen,dreiging van afsluiting nuon,met gevolg ziekte depressie suicidaal gedachten,bijna een scheiding,maatschappelijkwerk,niet kunnen slapen,
het kan je je gezin kosten en als niets meer helpt en hulp kan worden geboden grijpen mensen het aan ook als je je dood schaamt voor je ellende …hoop van harte dat het een ander niet overkomt ons helaas wel en als wij geholpen kunnen worden dan grijpen wij dat aan……
over 5 jaar zal het beter gaan en zijn we ernog en ook nog samen een overlevings reis rijker..

links:
mediacourant.nl
RTL

Jun 19

,,We staan aan de vooravond van een bijzonder vervelende periode”, aldus kredietstrateeg Bob Janjuah van RBS tegenover de Britse krant. Janjuah vergaarde roem in het Londense zakencentrum door als een van de eersten te waarschuwen voor de komst van de kredietcrisis die de markten nu al een jaar in de greep houdt.

Janjuah acht het waarschijnlijk dat de Amerikaanse S&P 500-index tussen nu en september met 300 punten daalt tot 1050 punten. Beurzen in Europa en Azië zullen worden meegetrokken. De aanleiding voor de vrije val is volgens hem de hoge inflatie, die een verlammend effect heeft op de centrale banken.
Volgens de marktkenner kunnen de centrale banken in de Verenigde Staten en in Europa de rente niet verlagen om de economie op gang te helpen. ,,Het is bizar, maar we hebben waarschijnlijk een veel lagere groei van de wereldeconomie nodig om de inflatie omlaag te krijgen”, aldus Janjuah. De inflatie is de afgelopen maanden flink aangejaagd door de hoge olie- en voedselprijzen.

Ook Albert Spits, adviseur van verschillende pensioenfondsen in Nederland verteld over de uit de hand gelopen kredietexpansie en het gevaar voor de huizenmarkten. De kredietscrisis vormt de slotfase van 60 jaar kredietexpansie. Volgens Spits zal de kredietscrisis pas over 10 jaar opgelost zijn.

zie ook:

De CRASH van 1929

Jun 16

De hypotheekrente is de afgelopen twee jaar behoorlijk gestegen. Vooral mensen die nog een variabele rente hebben, zijn behoorlijk meer gaan betalen. Waar de rente twee geleden nog 2,7% was, is dat bij veel aanbieders nu al 5,4%. Een stijging van 100%, een verdubbeling van de netto rentelasten per maand.

Hieronder een overzicht van de gemiddelde hypotheekrentes met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) van de aflossingsvrije hypotheek:

2006 2008
Variabel 2,7% 5,4%
1 jaar 3,4% 5,7%
5 jaar 3,5% 5,6%
10 jaar 3,8% 5,6%
15 jaar 4,0% 5,7%
20 jaar 4,1% 5,8%
30 jaar 4,2% 5,9%

Het verschil in rente kan per bank behoorlijk verschillen. Ook de aanwezigheid van NHG is van invloed: met NHG kan wel 0,5% goedkoper zijn.

Gevolg: u kunt minder lenen

De gevolgen van de rentestijging kunnen groot zijn. Was het twee jaar geleden nog mogelijk om tussen de zes keer en zeven keer uw inkomen aan hypotheek te krijgen, is dit nu tussen de vier en vijf keer geworden. Natuurlijk verschilt dit ook per aanbieder als er sprake is van een hypotheek zonder NHG. Hieronder een tabel wat u op het ogenblik maximaal kunt lenen.

inkomen 30.000 inkomen 40.000 inkomen 50.000
rente NHG Zonder NHG NHG Zonder NHG NHG Zonder NHG
4% 155.000 193.000 209.000 280.000 265.000 350.000
5% 143.000 173.000 192.000 248.000 253.000 310.000
6% 136.000 154.000 183.000 222.000 242.000 278.000
7% 126.000 139.000 170.000 200.000 225.000 250.000
8% 114.000 126.000 154.000 181.000 204.000 227.000
12% 81.000 89.000 110.000 130.000 145.000 162.000

Huizenkopers moeten door de hogere rente op zoek naar een goedkopere woning. Bij een verdere stijging van de hypotheekrente en een gelijkblijvend inkomen zullen de huizenprijzen onder druk komen te staan.

Nu hoeft dit geen probleem te zijn, want de afgelopen jaren zijn de prijzen alleen maar gestegen. Maar toekomstige kopers zullen nog langer wachten met kopen, omdat zij denken dat de huizenprijzen verder kunnen dalen. De doorstroming van mensen die een andere koopwoning willen kopen, zal stagneren. Dit heeft ook weer invloed op de starters, die nu al moeilijk een geschikte woning kunnen vinden.

Rente lang vastzetten of niet?

Mensen die nu een huis willen kopen, krijgen te maken met een moeilijke beslissing. Moet u de rente voor lange tijd vast te zetten of voor een kortere periode? Niemand kan in de toekomst kijken. Wel blijkt uit het verleden dat de rente behoorlijk kan fluctueren.

Om niet te veel risico te nemen, maar toch te profiteren als de rente weer gaat dalen, kan u uw hypotheek in diverse delen opsplitsen. Neem voor deze delen ieder afzonderlijk verschillende rentevaste periodes. Het is wel verstandig om goed uit te laten berekenen of u bij een toekomstige hogere rente uw maandlasten nog wel kan betalen.

Wie zitten blijft: hertaxatie?

Stel nu dat de woningprijzen flink dalen door de stijgende rente.

Opvallend is ook dat in de voorwaarden staat dat een bank het recht heeft uw woning te hertaxeren. Dit is tot op heden nog nooit op grote schaal gebeurd, want de gevolgen zijn namelijk enorm. Stel uit de hertaxatie komt naar voren dat uw woning met 10% is gedaald. Dit betekent dat voor enorm veel mensen de hypotheek niet meer binnen de bandbreedte valt. Een aanpassing zal dan noodzakelijk zijn. Ter verduidelijking een voorbeeld van iemand die een maximale aflossingsvrije hypotheek heeft met NHG:

Koopprijs woning 200.000
Kosten koper 20.000
Benodigde hypotheek met NHG 220.000
Maximale aflossingsvrije hypotheek 100.000
Waarde na hertaxatie 180.000
Maximale aflossingsvrije hypotheek 90.000

Het verschil van 10.000 euro moet nu worden betaald.

  • Pagina 1 van 2
  • 1
  • 2
  • >