Kortom: in beide gevallen eigenlijk onbetrouwbare cijfers. Best lastig.

http://www.miljoenhuizen.nl
http://www.huizenzoeker.nl

Volgens Schiff begon de US bubble officieel in 1997, met de grootste stijgingen in 2002-2006. In 1997-2006 stegen de huizenprijzen volgens de zeer betrouwbare Case-Shiller index met gemiddeld bijna 20% per jaar. De historisch gemiddelde stijging is 3-4% per jaar, vrijwel gelijk aan de US inflatie.

Volgens deze index stonden de prijzen in december 2008 28% lager dan op de top in 2006. Bij terugkeer naar de trendlijn is een extra daling van 20-35% te verwachten. Helaas is de nominale prijs op dat moment moeilijk voorspelbaar, omdat de inflatie in de VS vermoedelijk snel uit de hand gaat lopen. De nominale huizenprijzen kunnen dan gaan stijgen (of minder hard dalen).

Bij ons begon de bubble al rond 1990 en daarom denk ik dat een prijskorrektie van -75% niet ondenkbaar is. Sommigen zullen stellen dat het prijsnivo van 1990 bij ons ‘ondergewaardeerd’ was omdat in de jaren tachtig, ondanks hoge inflatie, de huizenprijzen hier nauwelijks stegen. ‘t is maar net wat je gelooft. Ik herinner me in ieder geval dat veel mensen huizen rond 1990 belachelijk duur vonden …

Ik heb je horen roepen dat de mens tot alle kwaad geneigd is.

Tegelijkertijd, als paranoïde überlibertarier, geloof je met tranen in je ogen in de gouden standaard.

Zou het niet zo kunnen zijn dat de tot alle kwaad geneigde mens de gouden standaard overboord gooit, zodra dat hem van pas komt? Bijvoorbeeld om een oorlog te beginnen?

‘t Zijn eigenlijk niet meer dan 2 retorische vragen, want de geschiedenis heeft het antwoord al gegeven.

Mag ik je het handorakel van Baltasar Gracián aanbevelen?

Als we hier de voorspelling van het IMF even naast leggen, kunnen we concluderen dat zij deze daling van 25% goed hebben voorspeld. De verwachte daling van 45% gaat zelfs de voorspelde house price gap van 33% overtreffen! Gezien onze 2de plek op de raking van top house price gap landen, en gezien de huidige gebeurtenissen in Ierland en de UK (no.3), denk ik dat er op korte termijn ook een vrije van de huizenprijzen in nederland in het verschiet ligt. Zeker als de sombere winter zijn intrede doet, de werkloosheid sterk toeneemt en de banken de creditverstrekking nog meer beperken.

quotenet.nl/biz/im…zenmarkt_zeepbel.php

volkskrant.nl/econ…oor_zijn_huizengekte

kadaster.nl/index_…de.html%3Fscript%3D1

Waar zie jij die 6,7% staan?
Op hun cijferspagina staat 2.2%:
statline.cbs.nl/St…SLNL&PA=71533ned

wat de VOC enzo betreft: het ging al eens eerder mis natuurlijk, de ondernemerszin van de VOC tijdens de Gouden Eeuw(erg rendabel vooral omdat morele principes de koopmansgeest nergens in de weg stonden …) maakte al snel plaats voor profiteren, consumeren en rentenieren.

Ik woon in zo’n ex VOC stad, en zo begin 1700 was hier jan en alleman bezig om een luxe buitenverblijf te bouwen van de fenomenale winst die ze de komende jaren gingen maken op VOC aandelen; die VOC aandelen waren vaak de ‘aanbetaling’ op het buitenverblijf. De meeste van die buitens zijn nooit afgebouwd, want een paar jaar later crashten de aandelen en gingen vele burgers failliet. In die tijd probeerde de overheid nog niet om alle sukkels de hand boven het hoofd te houden.

Met de speculatie was het toen wel even over, met de stad zelf is het nooit meer goed gekomen. Al stroomt het geld nu wel weer rijkelijk bij de lokale/provinciale ambtenarij, maar dat lijken me ook vooral naweeen van de bubble ;(

Wat mij echt niet duidelijk is waarom de media niet op deze cijfers duikt. Is toch heel anders dan het gematigde -2%….

@irydium(63): een gebrek aan rekenkunde en het devalueren van kralen, spiegeltjes en andere meuk waarmee we inlanders omkochten. Daarnaast ligt piraterij tegenwoordig nogal gevoelig.

Wat betreft inflatie zal denk ik de komende jaren niks van terecht komen, een lichte deflatie lijkt eerder aannemelijk.

Het klopt inderdaad dat de monetaire inflatie de afgelopen jaren zeer hoog was, dit is voor een groot gedeelte gecamoufleerd door de instromende deflatie vanuit China. Nu de hypotheek verstrekking op een aanzienlijk lager pitje is gekomen, pensioenen zijn bevroren, energiebubble is leeggelopen, geen overwaarde meer worden benut voor consumptie en tot slot de werkloosheid gaat oplopen, zal de import vanuit China gewoon doorgaan. Kortom, de monetaire inflatie is stilgevallen terwijl de vraag naar deflatie (goedkope Chinese producten) blijft.

Een hele ander feit voor Nederland is dat inflatie (of deflatie) mede zal afhangen van euro en het ECB beleid hierin.
Nederland is qua schuldenpositie veruit de zwakste van Europa.
Waarom zou de ECB in het bijzonder Nederland helpen de schuldenpositie te verlichten terwijl veel sterkere landen als Duitsland en Frankrijk geen enkele baat hebben bij nep-euro’s?
Het nu nog sterke Nederland zou zo maar zwak kunnen blijken en in het teken staan van jaren lange schulden aflossingen en reddingsoperaties. Elke euro vastgoed-investering lijkt een bodemloze put.

Ik vraag me wel eens af hoe ooit zo rijke bewuste Nederlandse volk ten tijde van de VoC, in 15 jaar tijd zijn omgevormd tot schapen die klaar zijn voor de slachtbank.

Ik zie je toch wat vreemde dingen roepen, bijvoorbeeld dat je uit het verleden geen reden ziet om er vanuit te gaan dat inkomens niet met de inflatie meestijgen. Dat lijkt me toch de essentie van een enigzins stabiele maatschappij… Er is fundamenteel gezien niet veel veranderd de afgelopen 100 jaar. We kopen allemaal onze kleren, eten, en doen uitgaven om ons verder in ons dagelijkse leven te voorzien. Dat een gemiddeld gezin dat 100 jaar geleden prima kon doen, en dat dat nu ook kan maar dan tegen door inflatie gestegen prijzen, kan alleen maar tot de conclusie leiden dat de inkomens ook min of meer zijn meegestegen met de prijzen. Even daargelaten dat het consumptiepatroon natuurlijk wat is veranderd, andere artikelen een rol spelen, huizen niet in de inflatiecijfers worden meegenomen, je snapt m’n punt wel. Als de inkomens gemiddeld niet met de inflatie mee zouden stijgen, dan zouden de burgers van over 50 jaar voor hun maandsalaris of alleen een droog brood kunnen kopen, of een luxe auto. Ik zie dat niet gebeuren…

Ik veronderstel daarnaast niet simpelweg dat de huizenprijzen alleen maar meestijgen met de inflatie, ik bedoel dat er in elk geval een stijging in de huizenprijzen zit die gelijke tred houdt met de inflatie, net als alle andere producten om ons heen, en daarnaast is er nog een extra component die voor een afwijking zorgt. Soms hard naar boven (afgelopen 10 jaar), soms hard naar beneden (jaren 80). Op de lange termijn (50 jaar of langer) is echter uit de huizenprijzen te zien dat ze gelijke tred houden met de inflatie. Trek maar eens een lijn door zo’n grafiek.

Om nog even op je complottheorieën van manipulatie met cijfers terug te komen: je zou er zelf eens aan moeten rekenen hoe weinig invloed een manipulatie van de huidige prijzen heeft op het berekenen van lange-termijn inflatie percentages. De afgelopen 40 jaar is de gemiddeld inflatie 2.3 procent. Misschien plus of min een paar tienden als je van andere uitgangspunten uitgaat…

Tja, denk inderdaad dat er inflatie de markt in gaat lopen.

Overigens wordt er de laatste tijd echt gigantisch gemanipuleerd. Ook op goud.
Het blijft moeilijk om een koers uit te zetten als de bakens continue verplaatst worden.

Wat ik bedoel is dat jij een aantal aannames doet die je min of meer uit de lucht grijpt. Dat je ze uit de lucht grijpt kan ik weer zien omdat de cijfers iets anders uitwijzen. Je geeft dus aan niet echt onderzoek gedaan te hebben, en zegt bijvoorbeeld:

…onze inkomens gemiddeld wel met inflatie mee zullen stijgen…
Ik zie uit het verleden geen reden om daar van uit te gaan.

…Laten we even uitgaan van gemiddeld 2 % inflatie…

Misschien komt het je een beetje rauw op je dak vallen, maar de inflatiecijfers van het CBS kloppen van geen kant. Ook met het (modale) inkomen worden regelmatig statistische spelletjes gespeeld.

Je bewering dat mensen hun vraagprijs van hun huis niet zouden verlagen, wordt weerlegd door de cijfers die wel een stevige daling laten zien (al in maart 15% ten opzichte van de voorgaande piek volgens gegevens van het NVM). Verstandige mensen hebben geen schuld als ze hun huis voor een lagere prijs moeten verkopen omdat ze dat bedrag al hadden afgelost of op de bank gezet. Gezien het aantal scheidingen en veranderingen van baan, denk ik niet dat er een gebrek is aan mensen die willen verhuizen ook al kost ze dat geld.

Dat de centrale bankiers invloed hebben geloof ik wel, ik heb alleen zo mijn twijfels bij de NVM.
Beleggersentiment is een contra-indicator, het stond tot voor kort denk ik te laag, wat de stijging deels verklaart. Toch weet ik niet of deze zomer en najaar een herhaling wordt van vorig jaar. (het wordt dan wel heel voorspelbaar).
Voor de huizenmarkt geldt denk ik wel je verhaal. Echte paniek is daar nog heel ver te zoeken. Volgens mij stijgen de huizen ook met name in de eerste helft van het jaar en is de tweede helft relatief zwak, maar ik heb dat nooit echt grondig onderzocht.

Ik woon ver buiten de randstad, maar onder 1 miljoen euro vind je hier weinig bijzonders. Smakeloze nieuwbouw die een maat groter is dan gemiddeld (600-900 kuub of een ruimere tuin), aftandse boerderijtjes ‘met mogelijkheid om paarden te houden’. Soms ook een aardig monumentenpand maar de echt mooie (die rond 1990 nog 100-200K euro kostten) zitten inmiddels op 1.5-3 miljoen euro. (vraagprijs, vrijwel niet na te gaan wat er echt verkocht wordt want dat houden ze allemaal buiten de statistiek).

Volslagen krankzinnig allemaal, ik zou persoonlijk beginnen met 60% korting op de vraagprijs. En dan een dag later het bod intrekken omdat je het bij nader inzien toch te duur vond

maar het blijft wel merkwaardig dat dit soort cijfers genegeerd worden terwijl alle andere bullshit van Moody’s en kornuiten voor zoete koek geslikt wordt.

Overigens wel grappig: De betreffende woning is meer dan 45 jaar in bezit van een getrouwd echtpaar. Ze hebben het huis destijds dus voor een pak melk en een ei kunnen kopen. Een aardig rendementje opgebouwd dus.. Het staat echter al een jaar te koop.. En er is al 50k vanaf.

Het is overigens niet normaal wat voor een bagger je voor dat bedrag koopt. 200k erbij en je hebt ware paleisjes. Maar de stap van 300k -> 500k is qua prijs/kwaliteit ver te zoeken hier in de randstad.

De marsipulamies van centrale banken en Wall Street hebben de regie momenteel strak in handen. En reken maar dat het NOS journaal – in hun eigen belang – oppast dat ze het feestje niet bederven. Op dit punt werkt psychologische beinvloeding absoluut! Even wachten tot na de zomer, dan zijn de stieren weer vetgemest voor de volgende slachtpartij.

Anderzijds staat goud in euro’s nog steeds op 680 euro, een waarde waar het al twee maanden om heen danst, en je zou kunnen zeggen dat er sinds begin dit jaar bar weinig gebeurd is: het is dus vooral dollar inflatie (precies wat het PPT wil denk ik …). Maar ja, als het boven de 690 euro stijgt ga ik toch maar terug het water in …

Daar heb je een goed punt.
Ondanks het uitgebreide mediaoffensief van de NVM en het gestegen consumentenvertrouwen nog steeds verderdalende prijzen.
Het geeft voor mij vooral aan dat het effect van dergelijke psychologische beïnvloeding nihil is.

parool.nl/parool/n…groeit-sneller.dhtml

Overigens zijn in deze cijfers nog niet meegenomen, degenen die tijdelijk in de WW zitten aan de hand van een regeling en daarna toch niet meer aan het werk zullen komen (oa oudere werknemers).

In de eerste paragraaf, door jou geciteerd, geef ik alleen maar het verband aan tussen inflatie en de daaruit te verwachten stijging van woningprijzen op de lange termijn. Ik zeg niets over de huidige situatie, en dus ook niet dat _nu_ de betaalbaarheid constant blijft.

In de tweede paragraaf maak ik alleen maar duidelijk dat, even het effect van de inflatie meenemend, de ‘betaalbaarheid’ van de huizen harder stijgt dan de getallen in het grafiekje aangeven. Daar kan ik natuurlijk nog heel veel meer factoren bij betrekken, maar zeg mij wat er mis is met de uitleg die ik in eerste instantie geef?

Je geeft een sneer, maar geen enkele uitleg wat er dan volgens jou mis is…

Ja, dat is het probleem..de huizenprijzen kunnen wel dalen maar de hypotheekschuld blijft gewoon staan.

Het risico ligt bij de hypotheekgever en deze zal in mijn ogen dan ook het verlies moeten nemen. (Wat ook winst had kunnen zijn)

Ik wil het in ieder geval niet financieren en koop dus alleen voor een eerlijke prijs.

je hebt gelijk. Kuch, Excelfoutje.

Dus je kan dan ook zeggen: Huizenmarkt stabiliseert enigszins.

En als de daling gaat versnellen wordt het echt menens.

Een uitgebreid artikel over de VS:
http://www.marketoracle.co.uk/Article10636.html

De daling gaat daar voorlopig nog door tot eind 2010.

Zie verder Mish die ook met Japan vergelijkt:

globaleconomicanal…deleveraging-on.html

Two lost decades…

De waarheid ligt tussen de door jullie genoemde bedragen in: (0.988)^12 = 0.865. De daling op jaarbasis is dus ongeveer 13.5%.

En een verkoper gaat niet met een enorme schuld zitten door het nu goedkoop weg te doen, maar blijft zitten net als wat Niek (29) eigenlijk ook aangeeft.
Dus jij verhuisd nergens heen en de verkoper laat het voorlopig lekker te koop staan en blijft zitten waar die zit.

En waar haal je het vandaan dat je best voor die 130.000 je huis kan verkopen omdat je dan goedkoop kan terugkopen? Je moet dan nog steeds het verschil ergens vandaan halen. Of denk je dat de bank gezellig de hypotheek meeverhuisd naar een onderpand dat minder waard is?

JE ook nog zoiets als monetaire inflatie…

Idd, het lijkt wel dat dit aan het hand is…

De instabiele economie moet met gemaakt vertrouwen worden hersteld of in ieder geval tijd gewonnen…

Kansloze strijd uiteraard…

Cash ($) is trash gedachte lijkt aan te wakkeren…

Enetje met een langere verticale as…

Wacht maar eens na de zomer….
Wanneer de werkloosheid toeslaat, gaan we keihard downhill.

Als ik zo naar de beurs kijk is het PPT aardig bezig. Als ze dit volhouden dan zou het kunnen lukken de inflatie de beurs in te pompen. Lukt dat, dan lukt het daarna ook bij de huizenmarkt.

Ik zeg niet dat het al zo is, maar ik ben wel alert.

Bodemprijzen vind je doorgaans op een huizenveiling, wat voor 99% van de kopers geen optie is; voor de rest zijn de huizen voorlopig nog mateloos overprijsd, ook de ‘koopjes’.

Overigens zijn er bij mij in de buurt (dure buurt met belachelijk overprijsde huizen) de laatste maand heel veel huizen uit de verkoop gehaald. Sommige lijken verkocht terwijl het halfjaar daarvoor de verkoop vrijwel nul was. Hoe het echt zit is voorlopig niet na te gaan, helaas.

Overigens is het wel aardig om de inflatie er nog even bij te betrekken, temeer omdat onze inkomens gemiddeld wel met inflatie mee zullen stijgen en je kan verwachten dat op een volledig stabiele woningmarkt de woningprijzen ook met de inflatie meestijgen. Per saldo blijft de betaalbaarheid dan dus gelijk.

Ik weet een betere: laten we aannemen dat er eigenlijk geen crisis is, en de economie dit jaar met ongeveer 5 procent zal groeien, net als vorige jaar, en daarbij de werkeloosheid volledig zal verdwijnen.

En nou niet zeggen dat ik naar de cijfers moet kijken, want dat doe je zelf ook niet.

Laatste 5 huizen die ik bezichtigd heb (alle korter dan maand op de markt):

1. rijtjeshuis: wil huis kopen van ouders (249K)

2. 2onder1^: gedwongen verkoop bank door achterstallige betaling (184K veilingopbrengst, oude eigenaar blijft zitten.)

3. 2onder1^: scheiding (319K)

4. rijtjeshuis: erfenis (222K)

5. 2onder1^: verhuizing naar bejaardenhuis (285K)

Alle valide redenen om te moeten verkopen.

Leuke huisjes, waarvan er nu twee verkocht zijn. Momenteel is het financiele zelfmoord om uit mijn flatje weg te gaan, alhoewel de bank me het koort wel al heeft aangeboden.

Je verklaart hiermee alleen dat de daling lang duurt omdat mensen liever geen verlies willen nemen.
Helaas ben ik bang dat het meer een soort gewenningsproces is. Als de prijzen jarenlang aan het dalen zijn dan pas is men bereid de nieuwe economische realiteit te accepteren.

Hoeveel we gaan dalen is natuurlijk door niemand met zekerheid te zeggen. Zelf ga ik uit van het meest waarschijnlijke scenario obv IMF en vergelijkbare crises: -30% tot -40% over een periode van ongeveer 5 jaar.

Het is een kwestie van tijd.

Er komen steeds meer huizen die de huidige bezitters om welke rede dan ook willen verkopen.

Je kan best je huis verkopen voor 130.000 omdat het andere huis wat je wil ook goedkoper is geworden.

Ik als starter/zijinstromer ga echt geen restschuld financieren door nu de hoofdprijs te betalen.