‘Debat over renteaftrek drukt prijs koophuis ‘

De huizenmarkt komt de komende jaren nog verder onder druk, waarschuwen economen. Naast de nasleep van de crisis wordt de tegenwind op de woningmarkt vooral veroorzaakt door de op handen zijnde discussie over bezuinigingsmaatregelen op de koop- en huurmarkt, zeggen zij.

Peter Boelhouwer

bron: Het Financieele Dagblad

Share Button
Tagged with:
126 comments on “‘Debat over renteaftrek drukt prijs koophuis ‘
  1. Boefke says:

    Peter Nordanus, directievoorzitter van AM.

    Tja, ik zou ook lekker hoog van de toren blazen als ik hem was. Alsof hij het allemaal zo lekker voor elkaar heeft binnen zijn bedrijf.

    De helft van het personeel de laan uitgestuurd en nog steeds op het gemakje 2,5 ton voor een rijtjeshuis vragen. Tja, dan MOET de hypo-aftrek wel blijven, anders kan niemand die huizen meer financieren!

    Hoe ik dit weet?

    Ik ben momenteel in ondrhandeling over een nieuw te bouwen huis, alleen ze verlopen nogal stroef 😉

  2. Scheefhuurder says:

    Deze w

  3. Martin says:

    Bij onderhandelingen over de HRA wordt altijd gepraat over de huurtoeslag. Ik snap niet wat dit met elkaar te maken heeft.
    Huurtoeslag is een sociale uitkering, de HRA niet.

  4. Scheefhuurder says:

    De effecten van HRA-afschaffing/beperking kunnen zich beter nu geleidelijk in de prijzen verdisconteren, dan komt de klap later minder hard aan. Eigenlijk waarschuwen deze heren voor een normaal mechanisme: de beurs loopt toch ook vooruit op de toekomst?
    En wat Noordanus betreft: afgezien van het huidige kabinet die haar best doet om geen keuzes te maken en het H-woord te vermijden, kan ik mij geen enkele coalitie voorstellen die de woningmarkt NIET in distress gaat brengen. Onze ambtenaren gaan eerst jaartje studeren op te nemen maatregelen, dus zit het er dik in dat HRA inzet wordt van komende verkiezingen. Tegen die tijd gaat het er niet meer om of de HRA gaat sneuvelen, maar hoe dat moet gebeuren. Daarin gaan de meeste partijen zich onderscheiden. Zij hoeven ook niet meer bang te zijn dat dit kiezers gaat kosten. De ambtenaren hebben het immers al voorbereid en de gemiddelde kiezer, links/rechts, huurder of koper, zal er dan van doordrongen zijn dat de woningmarkt geofferd moet worden als bijdrage aan de bezuinigingen. Onvermijdelijk, en ondertussen gaan de prijzen daar een voorschot op nemen.

  5. kees says:

    Ambtenaren gaan zich niet in eigen voet schieten, kom op. HRA gaat er niet aan.
    Heffingen gaan fors omhoog en de inflexibele middenklasse gaat het heel krap krijgen. Zij zijn de groep waar het te halen is. De klasse die zichzelf gevangen heeft gezet en zich nog heel lang in de dagelijkse file kan laten zien in hun zwaarbelaste autovandebaas. LvM heeft zoiets ook al gesuggereerd geloof ik.
    Partij die het H woord als eerst ijdel gaat gebruiken levert niet de premier.

  6. huizenhyper says:

    De wal gaat het schip keren.

  7. Ludwig von Mises says:

    “de HRA” afschaffen of geen HRA afschaffen is een wat onzinnige discussie.

    Er zal een middenweg gekozen worden. HRA beperken tot 30% of 42%, HRA afschaffing voor woningen boven de 3.5 of 5 ton. Zoiets.

  8. Scheefhuurder says:

    In de jaren dat de prijzen 10-20% per jaar stegen had de woningmarkt “goed gepresteerd”. Nu de prijzen enkele procenten zijn gedaald, is er sprake van een nationale ramp! Bouwend Nederland en zittende eigenaren zien (nog) niet in dat wat sterk is gestegen ook weer kan dalen. De prijzen zijn enorm doorgeschoten. Ik kijk uit op een rijtje voormalige premie-A koopwoningen (jaren’80). Het is geen normale situatie dat zo’n arbeiderswoning met achterstallig onderhoud 250k moet kosten, nog afgezien van nieuwbouw die in verhouding nog duurder is. En het is evenmin normaal dat goed opgeleide starters met prima baan, alleen op twee inkomens en met tophypotheek een bouwval kunnen kopen.
    Volgens makelaarsgilde houden de starters de boel momenteel nog op gang. Dat is inderdaad zorgelijk! Aan de ene kant begrijp ik dat starters een plek willen om zelfstandig te wonen, maar aan de andere kant gooien ze hun eigen glazen in door toch op dit absurde prijsniveau in te stappen. Hierdoor blijft de bodem onder de huizenpiramide (nog) intact, terwijl de bovenkant al aardig erodeert. Overigens ook zorgelijk dat er op steeds jongere leeftijd gekocht wordt, door starters die net uit de pubertijd zijn. In mijn tijd was ik al blij met een studentenkamer, tegenwoordig staan ouders klaar om appartement voor hun kroost te kopen uit de overwaarde van hun eigen huis. Zo houdt Nederland haar piramide tot het uiterste in stand. Hoe lang nog?

  9. Ludwig von Mises says:

    “En het is evenmin normaal dat goed opgeleide starters met prima baan, alleen op twee inkomens en met tophypotheek een bouwval kunnen kopen.”

    Goed opgeleide starters kunnen op een dubbel salaris van, zeg, 3000 euro bruto per maand is een kleine 80000 per jaar samen zonder een top hypotheek te nemen 4 ton lenen.

    Kosten zijn dan 1200 euro bruto per persoon of 800 euro netto per persoon. Op basis van 30 jaar rente vast spaarhypotheek en volledig afbetalen.

    Voor dat geld woon je niet in een bouwval.

    Dan houden ze nog 1200-1400 euro netto over per persoon. Genoeg om twee auto’s te rijden en twee keer per jaar op vakantie te gaan

    Ik ben het dus niet met je eens.

  10. Scheefhuurder says:

    @Mises,
    Mee eens, ik heb het dan ook afschaffing/beperking HRA. Het zal gedeeltelijk zijn en het wordt geleidelijk ingevoerd om prijseffect te beperken. Wat dat betreft zal politiek wel leren van Zweden waar enige aftrek nog steeds mogelijk is, maar waar de beperking wel abrupt werd doorgevoerd. Ik geef toe dat bij mij de wens de vader van de gedachte is: volgens mij is overheidsbemoeienis fnuikend voor gezonde woningmarkt, dus wat mij betreft mag HRA op termijn geheel weg, evenals koopsubsidies etc. In principe ben ik niet tegen op huurtoeslagen/subsidies, maar dan wel voor de echte gevallen en niet meer dan strikt nodig is. Ik kan mij voorstellen dat daar ook versobering mogelijk is.

    @Martin
    HRA en huurtoeslag hebben inderdaad weinig gemeen, behalve dat het de overheid miljarden kost. In vergelijkingen tussen koop- en huurmarkt wordt wel gesteld dat de overheid kopers middels de HRA bevoordeeld boven huurders die “slechts” de huursubsidie/toeslag hebben. En dat is dus een appels&peren-vergelijking. Helemaal markant is de conclusie van CPB die stelt dat de overheid kopers helemaal niet bevoordeelt boven huurders, omdat overheid niet alleen huurtoeslagen uitdeelt maar ook miljarden aan inkomsten misloopt doordat sociale woningbouw niet marktconform wordt verhuurd. Soms verdenk ik marktanalisten en “gerenommeerde” instituten zoals CPB ervan dat zij hun uitgangspunten zodanig kiezen om op een gewenste conclusie uit te komen.

  11. henk says:

    Ze proberen uit alle macht de huizenprijzen duur te houden ,wat totaal geen zin heeft .de prijzen zijn te ver door geschoten.Kijk maar eens hoeveel winkels er nu te huur staan , die staan niet leeg omdat er geen huurders voor zijn nee de huur is gewoon niet op te brengen.Het zelfde zie je met woningen , je kunt nu niet een woning kopen en die gaan verhuuren , je moet er zelf geld bij leggen , dat klopt natuurlijk niet.Banken lenen niet zo makelijk meer uit , we gaan minder verdienen de belastingen gaan omhoog dus hebben we een stuk minder over voor een koopwoning.
    Met of zonder HRA de prijzen zullen gewoon dalen.
    Wat ook beter is voor de economie.

  12. Ludwig von Mises says:

    “Ik geef toe dat bij mij de wens de vader van de gedachte is: volgens mij is overheidsbemoeienis fnuikend voor gezonde woningmarkt, dus wat mij betreft mag HRA op termijn geheel weg, evenals koopsubsidies etc. In principe ben ik niet tegen op huurtoeslagen/subsidies, maar dan wel voor de echte gevallen en niet meer dan strikt nodig is. ”

    Mises waardeert de klassiek-liberale opvatting die je hier verwoord en kan zich ook vinden in de sociale kanttekening.

    Betekent wat Mises wel dat het mes aan twee kanten gaat snijden. Er profiteren behalve in de toplaag ook aan de onderkant van de samenleving nogal wat mensen op een oneigenlijke manier van regelingen.

    Mij dunkt dat de middenklasse wel eens gespaard zou kunnen blijven.

    Terecht aangezien het aannemelijk is dat de staatschuld niet aan de middenklasse te wijten is. En waarschijnlijk aangezien die per slot van rekening de rijkdom waar we allemaal zo aan hechten voortbrengen.

  13. Bouke says:

    Erg leuk om nu de discussie zelf de schuld te geven. En natuurlijk hebben ze gelijk. Als er gepraat wordt over HRA, dan gaan mensen rekening houden met de mogelijkheid dat er in de komende decennia iets zal worden gedaan aan de HRA. Heel verstandig. Net als wanneer de AFM zegt dat het misschien onverstandig is om meer dan 100% te lenen voor een huis (ook niet echt een groot inzicht, zou je denken), dan zijn er altijd potentiële kopers die verstandig zijn en gaan sparen.

    Toch gaat het denk ik nog wel even duren voordat de menigte inziet hoeveel lucht er in de NL huizenmarkt zit.

  14. allert says:

    @mises 7, eens maar nl regeert per 4 jaar dus volgende periode iets in jou strekking en 4 jaar later is iedereen rijp voor de slachting van de HRA. Geen kristallen bol maar de HRA redt het geen 10 jaar meer denk ik.

  15. Martin says:

    @10 scheefhuurder.
    Hoe is het dat de overheid veel geld misloopt op verhuur van sociale woningbouw?
    Met reele ongesubsideerde woningen zou de waarde van een modaal rijtjeshuis ipv 200.000 nu 120.000 zijn, de kosten bij commerciele verhuur zouden daarmee misschien wel lager zijn dan de huidige huur, gewoon omdat de waarde algeheel is verziekt door de HRA subsidie.
    Zeg nou zelf: 500 euro per maand voor een pand van 120.000, dat is bij normale marktomstandigheden een perfecte investering.
    Als je 30 jaar geleden 1 miljoen gulden had geinvesteerd in rijtjeshuizen en je had elke maand 4% huur ontvangen op basis van de waarde van die panden? of alleen maar geindexeerde huur?
    Ik vind het meesleuren van de huurtoeslag een asociale methode om je gelijk te halen.
    Ook is het vergelijken van deze zaken gewoon raar.
    Immers, zover ik dat overzie, is de verhouding op deze manier:
    10% van de bevolking volledige huursubidie (meestal als verkapte sociale uitkering).
    40% verhuur, maar geen of nauwelijks enige subidie op woonkosten.
    50% volledig subsidie van woonlasten via de HRA
    Mijn conclusie is dat zonder HRA ingrijpen de kosten van onroerend goed zo laag zouden zijn, dat we allemaal tegen normale kosten zouden kunnen wonen. Tegenwoordig is het verworden tot speculatie-object.
    Elk jaar 1 miljard extra aan overheidkosten, a ticking time bomb.

  16. Scheefhuurder says:

    @Mises nr.9;
    Ok, mijn statement over bouwval en tophypotheek was misschien kort door de bocht, daarom enige nuancering. Ik ben de overheid gewend en daar schalen we starters hbo/ac iha. lager in: 2200-2400 bruto. Regionale verschillen zijn enorm: in hartje grote steden heb je voor 300-400k een bescheiden appartement, in Friesland ben je beter af. Verder ging ik uit van afbetaling in 20jr (wettelijk minimum voor sp.hypo) en niet meer dan 4x inkomen. Daarnaast heb je nog belastingen, onderhoud, kosten koper en bijkomende kosten (ruim 10%). Ik had ooit uitgerekend dat tweeverdienend paar (hoger opgeleid) dan net een voormalige premie-A/B woning kan kopen (nu 250-270k€) die in jaren’80 door eenverdiener (mbo) als nieuwbouw verworven (toen hfl 100-150k) kon worden.

    Het ging mij eigenlijk niet om de precieze rekensom maar om het volgende: in de hoogtijdagen van de huizenmarkt (’98-’02) speculeerden starters op substantiele en langdurige prijsstijgingen. Uit de overwaarde konden zij binnen enkele jaren doorstromen. Juist starters hebben behoefte aan flexibiliteit, starters zijn niet honkvast (gezinsuitbreiding, scheiding, andere baan). Ik ben ervan overtuigd dat het doorstroommechanisme nu definitief is afgelopen (zie ook publicaties Maartje Martens op deze site). Als de huizenprijzen langere tijd constant blijven (dalen hoeft niet eens), dan zijn starters mijns inziens slecht geadviseerd om een maximale lening aan te gaan.

  17. Scheefhuurder says:

    @Martin nr.15;
    Mee eens, leg je analyse maar eens voor aan het CPB. Ik erger mij al langere tijd aan dit zogenaamd gerenommeerde instituut. CPB is ook de club die nog niet zo lang geleden beweerde dat de NL-huizenmarkt niet overspannen is, integendeel: juist geprijst, passend bij de economische omstandigheden. Als de komende jaren op het ambtenarenapparaat bezuinigd moet worden, lijkt mij het CPB een aardig startpunt (maar dit terzijde).

  18. kees says:

    begin jaren 80 werd de prijs van Premie A woningen politiek bepaald.
    Tegenover contingent huurwoningen moest een deel koopwoningen staan.
    Dit om de stichtingskosten van huurwoningen te drukken. Huurwoning werd dan 100k guldens en koop 150K guldens.

  19. chantal says:

    En terwijl men in Nederland bezig is over afschaffing hra en vermindering huurtoeslag, wil men in Belgie juist starten met het invoeren van huurtoeslag.
    Natuurlijk zal die huurtoeslag de prijzen van huizen de hoogte induwen. Want als belastingen van verhuurders verhogen om de huurders hun huur te betalen, dan moeten die verhuurders dat geld ergens vandaan halen…. en dat is dan bij de huurders weer.

    Absurdistan.. want elke vorm van subsidie trekt prijzen omhoog. Dusja, domme belgen.

  20. Alex says:

    Die Chantal… blijf het jezelf maar inpraten. Aparte therapie trouwens..

  21. chantal says:

    goedemorgend alex
    Ben jij een van die domme Nederlanders? Of is het gewoon mijn dialect wat je niet verstaat?

  22. Bouke says:

    @Chantal @Alex

    Chantal heeft natuurlijk gelijk dat als je netto geld naar huurders gaat brengen (bijvoorbeeld in de vorm van een subsidie), dat dan de prijzen van huurwoningen omhooggaan. Vast aanbod, gestimuleerde vraag en dus hogere prijzen (op termijn; huuraanpassing gaat niet zo snel)

    Qua mechanisme ben ik het niet helemaal met Chantal eens. Het geld voor de subsidie zal voornamelijk worden opgebracht door de huiseigenaren. De meesten daarvan verhuren niet zelf. Verhuurders betalen daarom slechts een klein deel van de kosten van de subsidie via hogere belastingen. Ze krijgen echter wel de volledige inkomsten ervan: zij ontvangen immers de hogere huren. Voor verhuurders is het dus juist goed, al die subsidies die hen in staat stellen om hun huren te verhogen.

  23. chantal says:

    @bouke
    Ik ben eens, ik had een stapje overgeslagen. Ik ben ook een lange termijn denker.

  24. Pinball says:

    Het is maar de vraag of de hypotheekrenteaftrek en huursubsidies geleidelijk kan worden afgeschaft, voor de woningmarkt zou het het beste zijn, maar of de staatsschuld dit kan dragen, is een tweede.

    Deze 29 miljard per jaar voor de gehele woningmarkt zal toch ergens vandaan moeten komen en met bezuinigingen van 35 a 40 miljard per jaar voor de deur, zal mij het benieuwen hoe geleidelijk dit zal kunnen.

  25. chantal says:

    Dat is het ook juist met die subsidies. Terugkeren is zo moeilijk.
    Ondertussen zit men andere zeepbellen te maken, bvb de groene energie subsidies op isolatie, zonnepanelen, etc…
    Wat, de dag dat kerncentrales gesloten zijn? Hoe gaat men dan de prijs van energie op acceptabel niveau krijgen?

  26. kees says:

    @25
    De politici gaan het anders oplossen, in EU verband in eerste
    instantie. NL miljarden voor banken en huizen, België nu ook subsidie voor dit of dat, Duitland voor de industrie, Frankrijk voor etc., Spanje voor ??. En het oostblok moet er nog heel lang voor weinig geld voor terugwerken. Kan dat dan tegen elkaar worden weggestreept?
    T.o.v. usd natuurlijk geen probleem die zijn over de schreef gegaan.

  27. tinus says:

    Prima dat het debat over de renteaftrek de prijzen drukt.

    Want weet je, als alleen “praten” over de HRA al gevolgen heeft voor de prijzen, dan weet je dat die thans uiterst overspannen zijn.

    Een solide bouwwerk kan tegen een stootje. De Nederlandse huizenmarkt kennelijk niet.

    En kan die Ludwig stoppen met het schrijven over zichzelf in de derde vorm? Alleen koningen met een misplaatste eigendunk doen dat.

  28. chantal says:

    tja, en het debat dat Bos alle zware beroepen wil bannen zal dan weer huizenprijzen doen stijgen. Want als er 6 man nodig is om 30zakjes zand van 40kg te verleggen, dan gaan huizenprijzen omhoog.

    telegraaf.nl/binne…eld_uit__.html?p=1,1

  29. ZK says:

    Er is een enorm tekort in de begroting geslagen door de hogere uitgaven en mindere inkomsten.
    Het zal moeten terugkomen uit oa.HRA gedeeltelijke afschaffing.
    De toekomst is onzeker. Dus uitstellen kopers, want dit heeft geen positieve invloed op de prijzen,het geeft alleen een extra dreun naar beneden.

  30. chantal says:

    Als ze willen hervormen, dan is dit de allerslechtste periode om dat te doen. Ze wachten beter tot de economie terug opleeft. Wat ze nu doen, maakt de situatie enkel maar erger, voor iedereen (dus niet enkel huizenbezitters).

    Stel u voor dat de hra eruit gaat, wie gaat dan nog een huis kopen? Want het zal jaren (tientallen) vragen voor prijzen terug op normaal niveau ligt. De bouw zal helemaal stilvallen (dus geen 30% zoals nu) en nog 10000den extra werklozen bij, die dan uiteindelijk geld gaan krijgen voor niets doen, en wie gaat dat betalen als er nog maar enkelen werken? Men kan niet blijven afsnoepen bij de werkmens, want dan stopt hij met werken.

    Domme zet nu, maar zou wel een slimme zet zijn in goede tijden.

  31. snorkel says:

    @Chantal (30)

    eens: het is beter te hervormen in goede tijden… maar vergeet niet dat het gebrek aan hervorming in goede tijden juist tot de huidige situatie heeft geleid. nu zitten we met de gebakken peren, en is er een *noodzaak* om te hervormen!

    bovendien: [i]”… het zal jaren (tientallen) vragen voor prijzen terug op normaal niveau ligt”[/i]
    in het voorbeeld van Zweden, dan hier onlangs besproken werd, was te zien dat de huizenprijzen zeer snel naar en normaal niveau gingen; huizen kostten wat ze waard waren, of waren misschien zelfs goedkoop te noemen. het heeft daarna jaren geduurd voordat ze weer op het *oude*, (te) dure, niveau terugkwamen 😉

    voor mensen die verstandig hebben gefinancierd, reeds hebben afbetaald, of starter zijn is goedkoop niet nadelig (het woord goedkoop heet niet voor niks *goed*koop). voor projectontwikkelaars, gemeenten, speculanten en slechte financierders is het jammer maar helaas! risico van het vak

  32. Ludwig von Mises says:

    Tinus 27

    “En kan die Ludwig stoppen met het schrijven over zichzelf in de derde vorm? Alleen koningen met een misplaatste eigendunk doen dat.”

    Meneer Von Mises zal jouw verzoek in overweging nemen.

  33. Ludwig von Mises says:

    14 Allert

    “@mises 7, eens maar nl regeert per 4 jaar dus volgende periode iets in jou strekking en 4 jaar later is iedereen rijp voor de slachting van de HRA. Geen kristallen bol maar de HRA redt het geen 10 jaar meer denk ik”

    Begin jaren 80 hadden we premie a, b en wat nog meer woningen. Consumptieve kredietev waren afrekbaar. Twede woningen ook.

    Sindsdien is wereklijk overal de bijl in gezet. Geen subsidie, geen consumptief aftrek, geen twede woningen financierbaar meer.

    Toch stegen de huizenprijzen.

    Zodra de overheid de HRA aanpakt, kan je er donder op zggen dat de huizenprijzen weer gaan stijgen.

  34. tinus says:

    Ludwig,

    Dus jij bent voor een aanpak van de HRA (omdat de prijzen dan weer gaan stijgen).

    Mooi, dan zijn we medestanders. Met een verschillend motief, dat wel!

  35. Peter says:

    @33: LvM,

    “Sindsdien is wereklijk overal de bijl in gezet. Geen subsidie, geen consumptief aftrek, geen twede woningen financierbaar meer.
    Toch stegen de huizenprijzen.

    Zodra de overheid de HRA aanpakt, kan je er donder op zggen dat de huizenprijzen weer gaan stijgen.”

    Ik kan je logica hier niet volgen. Als alle alternatieven van rente aftrek aangepakt zijn, maar die bij huizen niet…dan is het niet logisch juist daar een dalend effect te verwachten.

    En dat rente of eerder consumptief krediet al was aangepakt, en dat alle prijzen gewoon doorstegen, inclusief die van huizen is ook rationeel verklaarbaar.

    Zolang er veel nieuw held in de vorm van hypothecaire leningen in omloop wordt gebracht, zal er voor alle goederen een opwaartse prijsdruk blijven bestaan.

  36. lorenzo says:

    Hij weet het wel ( weliswaar bankmedewerker, maar toch) , maar wenst de eigen kort ontstane situatie moed in te praten . En dat mag.

  37. Ludwig von Mises says:

    34 en 35

    Jelui draait oorzaak en ge volg om.

    Als de huizenprijzen weer gaan stijgen dankzij geldpompen door de centrale overheden en centrale banken, zal die prijsstijging zonder enige twijfel afgeroomd gaan worden.

  38. Ludwig von Mises says:

    Lorenzo,

    Je doet niet anders dan proberen mijn persoontje te denigreren.

    Probeer het eens met een inhoudelijk argument, dit gezeur ad hominem getuigt niet van veel inzicht.

  39. lorenzo says:

    Nee hoor Ludwig , ”probleem ” hier is dat een huurder zijn verhaal heeft en een ”eigenaar” zijn verhaal heeft . Ik ben meer dan 1 eigenaar en heb afgelopen jaren veelal gezegd dat er zeker 40 % lucht in de prijzen zit. Dat heet realisme te zijn.
    Wat jij beweert is de grootste onzin die ik op 20-9-2009 heb gehoord cq gelezen .

  40. Ludwig von Mises says:

    Lorenzo,

    Meneer de multimiljonair, wat is nu je inhoudelijke punt hierboven? Die is er namelijk niet, wederom.

    Sukkel.

  41. Ludwig von Mises says:

    Lorenzo,

    Ben jij dit tievallig?

    http://wendyinsuriname.waarbenjij.nu/

    En dit?

    wistikal.nl/deelne…FD1EBD111E9003EE74CC

    Want dan heb je van de 654 voorspellingen en 398 fout gehad.

  42. Peter says:

    @37:

    Afromen doen overheden per definitie, het zijn belastingen op bezit en/of transacties.

    Maar daarmee heb je nog geen antwoord gegeven op mijn kritiek dat het niet logisch is te verwachten dat de prijzen van huizen hadden moeten dalen toen de renteaftrek van consumptief krediet werd afgeschaft.

    En het was je argument dat na afschaffing van de HRA, de huizen prijzen ongetwijfeld weer omhoog laat gaan omdat in het verleden hetzelfde gebeurde na afschaffing van andere renteaftrek posten (ook die niet aan de huizenmarkt gerelateerd waren).

    Dat er bij omvangrijke geld creatie, maar dan door overheden een prijs opdrijvend effect (uitgedrukt in geld) blijft, staat niet ter discussie. Het is niet meer dan logisch. Mensen willen nog steeds een eigen huis en met meer geld in omloop zal de prijs dan vanzelf omhoog gaan. Onder voorwaarde dat de inkomenspositie van huishoudens evenredig toeneemt.

    En dat laatste zie ik niet zo snel gebeuren, dus worden huizen voor meer mensen te duur dan voorheen. En daardoor is er een impuls om ook de prijs te laten dalen.

    Hoe sterk beide effecten zijn en welk proces de overhand heeft over bijvoorbeeld 5 jaar is niet door mij te voorspellen. Dit hangt van vele beslissingen van vele anderen af.

    Dat de overheden nog wel even geld blijven pompen en dat geld uiteindelijk minder waard wordt, die stelling durf ik wel aan. Hoe groot de economische achteruitgang hier zal zijn en hoe lang zal duren is lastiger.

    Zelf denk ik dat van een sterke groei de komende jaren geen sprake gaat zijn. Eerst zal het “zeer” uit de markt moeten en dat betekend pijn nemen. De bedrijvigheid die is gebaseerd op geleend geld uitgeven zal moeten inkrimpen en in Nederland is dat toch een flink deel van de economie geworden.

    Zodra de overheid blijk geeft echt de pijn te gaan nemen en ze het ook gaat doen, dan duurt het nog een paar jaar voordat er een flinke opleving is. Of mensen zoveel moed en geduld hebben is echter twijfelachtig.

  43. Ludwig von Mises says:

    “Maar daarmee heb je nog geen antwoord gegeven op mijn kritiek dat het niet logisch is te verwachten dat de prijzen van huizen hadden moeten dalen toen de renteaftrek van consumptief krediet werd afgeschaft.”

    En het was je argument dat na afschaffing van de HRA, de huizen prijzen ongetwijfeld weer omhoog laat gaan omdat in het verleden hetzelfde gebeurde na afschaffing van andere renteaftrek posten”

    Als je 37 bestudeert, zal je zien dat ik jouw punt heb geadresseerd. Je begrijpt hem alleen niet.

  44. Ludwig von Mises says:

    Dat de overheden nog wel even geld blijven pompen en dat geld uiteindelijk minder waard wordt, die stelling durf ik wel aan. Hoe groot de economische achteruitgang hier zal zijn en hoe lang zal duren is lastiger.”

    De achteruitgang zal zich uiten in reele termen door een afnemende koopkracht. Geld wordt minder waard omdat er meer van gecreeerd wordt.

    Huizenprijzen blijven op niveau terwijl de komende decennia de salarissen blijven stijgen.

    Lange rente zal stijgen ter compensatie van de inflatie.

  45. Ludwig von Mises says:

    “Zelf denk ik dat van een sterke groei de komende jaren geen sprake gaat zijn. Eerst zal het “zeer” uit de markt moeten en dat betekend pijn nemen. De bedrijvigheid die is gebaseerd op geleend geld uitgeven zal moeten inkrimpen en in Nederland is dat toch een flink deel van de economie geworden.”

    De bedrijvigheid die gebaseerd is op geleend geld zal inkrimpen. En vervangen worden dor bedrijvigheid gebaseerd op cash geld.

    Dat zien we nu door enerzijds schuldvernietiging door het laten klappen van Lehmann en anderzijds het uitbetalen van die schulden door de FED met nieuw geld. Maar ik begin een beetje in herhaling te vallen.

    Dat nieuwe geld komt bij de werkende medemens – starters – terecht en de verdwijnende schulden worden aan pensioenbeleggingen onttrokken.

  46. henk says:

    De prijzen gaan niet dalen , die zijn al flink gedaald.en ook een heel stuk meer dan die 5% die ze opgeven.Ik volg zelf een paar panden op funda die al ruim 30.000 euro in vraagprijs zijn gedaald.Wat de verkopers eerst vroegen was de prijs die de buurman 2 jaar geleden nog wel kreeg voor een zelfde pand in de zelfde straat.
    Wat ik dus zie is een vraagprijs die 10% lager is dan wat er 2 jaar geleden nog voor betaald werd.

  47. Startertje says:

    @ 46,

    “There are lies damned lies and statistics”

    Wat jij doet doe ik ook, namelijk de prijzen in mijn regio, mijn prijssegment en die voldoen aan mijn voorwaarden in de gaten houden.
    Voor mijn specifieke selectie van 50 huizen bedraagt de daling in vraagprijs ook zo’n 10% wat betekent dat de werkelijke daling al rond de 15% moet liggen.

  48. tinus says:

    Prijsstijgingen vanaf de jaren 80 zijn op het conto te schrijven van:
    -overkreditering, banken die meer geld willen uitlenen
    -daarmee gepaard, omzetting van hypotheekvormen waar aflossing significant is naar hypotheekvormen waar met name rente wordt betaald (aflossingsvrije hypotheek)
    -macro-ontwikkelingen in de samenleving, omschakeling van kostwinnaarsmodel naar tweeverdienersmodel, dus meer besteedbaar inkomen per huishouden.
    -samenstelling bevolking. veel babyboomers die in de jaren 80 en 90 aan hun financiele top zaten.

    Het prijsopdrijvende effect van al deze factoren is voorbij.
    Banken hebben er de schrik in van de crisis en zullen voorlopig weer kritisch zijn in het uitlenen van geld.
    Er komt geen drieverdienersmodel.
    Er zijn geen hypotheekvormen denkbaar waarbij de verhouding hypotheeksom en maandelijkse lasten groter is dan bij de aflossingsvrije hypotheek.
    Babyboomers gaan zo langzaam aan met pensioen.

  49. Ludwig von Mises says:

    48

    Kan je mij dan eens uitleggen waar de prijsstijgingen tussen 1966 en 1980 aan te wijten waren?

  50. Ludwig von Mises says:

    46 en 47

    Vraagprijs en transactieprijs zijn natuurlijk niet het zelfde.

    Prijsstijging en daling meten we van transactieprijs naar transactieprijs.

  51. Dalen says:

    @ 50

    Dat had te maken met welvaart en dat aspect kan je de komende 10 jaren wel vergeten.

  52. Ludwig von Mises says:

    Dalen,

    Dat valt te bezien, het gaat goed met mij.

    Je poneert een ongemotiveerde stelling, zoals zovelen, zo vaak.

    66 – 80 was de periode van stagflatie, twee oliecrissen, verloren vietnam oorlog, Den Uyl met zijn het wordt nooit meer zoals het is geweest. Nauwelijks een voorspoedige periode qua welvaart. Zeker voor huurders niet.

  53. Peter says:

    @43: LvM,

    “Als je 37 bestudeert, zal je zien dat ik jouw punt heb geadresseerd. Je begrijpt hem alleen niet.”

    Nee dat heb je niet, en ja, het is onbegrijpbaar… en wel om de volgende zaken.

    1. Je beantwoord een niet gestelde vraag.

    Namelijk een over de toekomst terwijl het argument gaat over een gebeurtenis uit het verleden waaruit jij conclusies voor andere ingrepen uit de toekomst trekt.

    2. Je er ineens dingen bij haalt die je in je eerdere argument, waar mijn commentaar over ging niet gebruikt hebt.

    Daarom zeggen dat anderen het omgekeerd zien kan niet juist zijn. Je hebt gewoon geen antwoord gegeven en ben het over iets anders gaan hebben.

    Natuurlijk snapt niemand dan meer wat je bedoeld.

  54. Ludwig von Mises says:

    Peter

    Geld pompen -> inflatie > huizenprijzen omhoog gevolgd door > belastingen omhoog.

    Dan hebben we het verleden links en de toekomst rechts. Kan je het nog volgen?

  55. Ludwig von Mises says:

    “Namelijk een over de toekomst terwijl het argument gaat over een gebeurtenis uit het verleden waaruit jij conclusies voor andere ingrepen uit de toekomst trekt.”

    He who doesnt study history is doomed to repeat it.

    De les is dat overheden pas gaan belasten nadat ze de economie hebben gereflateerd. Niet terwijl de economie instort.

  56. Ludwig von Mises says:

    Als ik er andere dingen bij haal, Peter, dan is dat omdat ik – tevegeefs – probeer jou uit je kringredenering te halen dat de huizenprijzen omlaag gaan zodat mensen minder willen lenen zodat de huizenprijzen omlaag gaan zodat mensen minder willen lenen zodat de huizenprijzen omlaag gaan ad infinitum.

    Er is monetaire INFLATIE aan de gang door QUANTATIVE EASING. Monetaire inflatie leidt tot prijs inflatie en hogere salarissen in nominale termen en leidt tot hogere kapitaalrente.

    Probeer dat eens in je analyse te betrekken.

  57. Peter says:

    Daar ben ik me volledig van bewust, maar dit is niet hetgeen wat ik aan de kaar stelde (de logica die je eerder aangaf).
    Mijn argument welke ik uitvoerig en in detail uiteengezet heb je niet geadresseerd.

    En daarom kan ik ook niets met je antwoord. In je laatste antwoord neem je iets aan over wat ik denk. En dat terwijl ik ook uitvoerig mijn gedachte over de prijsontwikkeling uiteengezet hebt en mijn onzekerheid daar in.

    Van een kring redenatie aan mijn kant die jij ziet is in deze dus geen sprake. Dus je poging mij daaruit te halen is er een die ik niet kan begrijpen.

  58. chantal says:

    @henk46
    Ik volg al 10jaar de huizenmarkt, toen zag ik ook regelmatig huizen, die daalden en daalden in prijs. En er was nog geen sprake van crisis.

    Met individuele gevallen kan je geen algemeen beeld vormen.

  59. kees says:

    chantal ik volg de huizenmarkt al 45 jaar, ik werd er op jonge leeftijd al mee geconfronteerd….

  60. Peter says:

    @58: chantal

    Helemaal mee eens, er zal in iedere markt altijd wel een aantal gevallen zijn waar veel of te weinig is betaald. Dit kan om persoonlijke redenen zijn, maar ze geven geen uitsluitsel over wat de volgende koper gaat beslissen.

    Pas als er paniek is, om bijvoorbeeld de aankoop of verkoop boot te missen kun je wel een lijn trekken, maar ook die is niet oneindig. Eens heeft iedereen wat hij wil of kan veroorloven en zijn er geen kopers meer.

  61. Ludwig von Mises says:

    “Daar ben ik me volledig van bewust, maar dit is niet hetgeen wat ik aan de kaar stelde (de logica die je eerder aangaf).
    Mijn argument welke ik uitvoerig en in detail uiteengezet heb je niet geadresseerd.”

    Jouw verhaal is warrig en langdradig peter in plaats van uitvoerig en in detail.

    Daarentegen is mijn uitleg kort en bondig. QE = inflatie en dat zal zich uiten in stijgende salarissen en stijgende kapoitaalrente en over 30 jaar hogere huizenprijzen.

    Jouw verhaal komt er in de kern op neer dat huizenprijzen niet meer stijgen doordat er geen kopers meer zijn en geen hypotheken meer genomen worden. Precies de cirkelredenering ad infinitum waar ik je op wees.

    Of iedereen heeft wat ie zich kan veroorloven en er vervolgens geen kopers meer zijn, is nogal afhankelijk van HOEVEEL geld mensen hebben.

    En als de Centrale Banken gratis geld weggeven, kon je wel eens ongelijk krijgen.

    Jij reageert resumerend op mij zonder mijn punt te begrijpen laat staan te adresseren en verwijt mij dan dat ik niet op jou onzinnige en warrige kringredenering inga.

  62. Ludwig von Mises says:

    Dat er bij omvangrijke geld creatie, maar dan door overheden een prijs opdrijvend effect (uitgedrukt in geld) blijft, staat niet ter discussie. Het is niet meer dan logisch. Mensen willen nog steeds een eigen huis en met meer geld in omloop zal de prijs dan vanzelf omhoog gaan. Onder voorwaarde dat de inkomenspositie van huishoudens evenredig toeneemt.

    En dat laatste zie ik niet zo snel gebeuren, dus worden huizen voor meer mensen te duur dan voorheen. En daardoor is er een impuls om ook de prijs te laten dalen.””

    Waar gaat dat geld dan naar toe. Peter, als het niet toenemende inkomens tot gevolg heeft?

  63. Startertje says:

    @ 50,

    Vraagprijs is inderdaad geen koopprijs MEER! Tot voor kort had je als koper nauwelijks onderhandelingsruimte, nu ligt dat toch echt anders. Dit betekent dat de koopprijzen flink lager dan de reeds met 10% gedaalde vraagprijzen liggen 😉

  64. Ludwig von Mises says:

    Startertje

    En ondertussen betaal je 2% meer rente dan twee jaar geleden. Van 3.6 naar 5.8%.

    Ben ik hier tegen een muur aan het praten. Begrijp je dan helemaal niets van wat ik hier al maanden opschrijf?

    Kijk je echt niet verder dan de nominale transactieprijs? Snapt niemand hier dat financieringskosten in de berekening meegenomen moeten worden? Zijn jullie echt zo beperkt?

  65. tinus says:

    @Ludwig,

    Stijging van de huizenprijzen tussen de jaren 60 en 1980?

    Vermoedelijk was demografie de grootste aanjager.
    De babyboomers die tussen 60 en 80 de eerste stap hebben gezet op de huizenmarkt.
    En de forse toename van de productiviteit na de jaren van wederopbouw zal ook een rol hebben gespeeld.

    Maar voor het geval je me gaat vragen waar de prijsstijging in de dertiger jaren aan te wijten valt, permiteer ik me je een wedervraag te stellen.

    Die luidt, zie jij indices die wijzen op een stijging van de prijzen?
    Zo ja, dan hoor ik die graag van je.

    En dan liever niet een technisch-monetair verhaal. Dat snap ik toch niet. Wat ik wel van de economie snap is dat deze “dismal science” geen wetenschap is en ultimo een weergave is van de grillen van menselijk gedrag.

    Laten we gewoon een inschatting maken van de hedendaagse wereld en daar wat projecties op loslaten. Hoe is het gesteld met de demografie, de samenstelling van de huishoudens, etc, de loonontwikkeling in de komende jaren.

    Ik zie vooral seinen die op rood staan. Babyboomers die met pensioen gaan. De grenzen van het tweeverdienersmodel, waar de tendens zeker niet is dat een van de partners meer gaat werken. Nog los van het feit dat er op dit moment niet zoveel banen zijn om meer in te werken. En dan de kans op inflatie. Het lijkt mij dat die wordt beteugeld doordat Nederland deel uitmaakt van de Euro en de wereldeconomie fundamenteel anders is dan 20 jaar geleden. Met een substantiele loon- en prijsinflatie worden we weggeconcureerd door andere landen, dus dat vormt ook een buffer.

  66. Dalen says:

    @ LvM

    Ik krijg de indruk dat je pas bent afgestudeerd en alles beredeneert vanuit een dogmatisch opgelgede theorie.

    De periode dat ik afstudeerde is al even geleden en ik heb ervaren dat theorie en praktijk heel verschillend is.

    Maar vooruit; met een aantal jaren zal je ook gaan begrijpen dat het gepapegaai niet altijd goed is en een gezonde kijk op ontwikkelingen beter is.

  67. huizenhyper says:

    Sterke punten Tinus.
    Valt niets tegen in te brengen. Gewoon feiten.
    Als ik naar de huizenmarkt kijk zie ik alleen maar rode seinen. Ik kan werkelijk niets bedenken waarom de prijzen zouden stijgen, laat staan gelijk blijven de komende jaren.
    Werkelijk elk instrument is al gebruikt om de prijs op te stuwen. Nu komen een twintigtal factoren bij elkaar die de prijs gaan drukken.

  68. Ludwig von Mises says:

    Tinus

    De goudprijs is in 8 jaar verviervoudigd. De olieprijs evrzevenvoudigd. Koper, zink, granenprijzen, varkensbuizken. You name it.

    Index? Check de CRB index. EN doe me een lol, zoek hem zelf eens op.

    Babyboomers – de alleroudsten – waren in 1960 15 jaar oud. En in 1980 35 jaar oud.

    Stijging van productiviteit zou moeten leiden tot lager prijzen. Vind je ook niet?

    Tegen de tijd dat jij de seinen op groen ziet staan, laat het me weten, ga ik het tegenovergestelde doen.

  69. Ludwig von Mises says:

    Een deluge van dommigeid op deze site. Werkelijk niet te geloven.

    Ik vaar er wel bij, in eenoogland is een blinde koning, laat staan een ziener. Maar ik heb medelijden met jullie.

  70. Ludwig von Mises says:

    “Werkelijk elk instrument is al gebruikt om de prijs op te stuwen. Nu komen een twintigtal factoren bij elkaar die de prijs gaan drukken.”

    Heb je het nu over de afschaf comsumptief krediet jaren 80? Afschaf HRA tweede woning jaren 90? Afschaf premie a regeling jaren 80?

    Mafketels.

  71. Ludwig von Mises says:

    DAlen

    Afgestudeert in wat? Laat me raden, jij kocht 1980 op de top van de markt en verkoopt nu op de bodem.

    Probbeer nu eens te begrijpendwat ik opschrijf vriend. Ga eens in op de stijging van de lange rente die ik hier beschrijf vriend. DENK NA.

  72. Dalen says:

    @ 70

    De enige mafketel ben jij hier.

    Stop je theoretisch gepapegaai eens. En kom met een heldere en vooral nieuwe kijk op de dingen.

    Zo ontgroei je je leraren nooit

  73. Ludwig von Mises says:

    Dalen

    Beredeneert schrijf je beredeneerd.

    Aan allen. ik ga niet meer in op non argumentatieve onzin.

    Feiten, logica en geschiedenis. Dat leerde ik op school.

  74. Ludwig von Mises says:

    Dalen,

    Gelieve zelf een heldere en vooral nieuwe kijk te poneren. In plaatst van “ik vind dat” en “ik denk dat” Mises zus of zo.

    Noem mij 1 inhoudelijk argument in jouw laatste 2 posts. 1.

  75. Dalen says:

    @ 73

    Het wijzen naar typo’s die iemand maakt, is een zwaktebod.

    De typo’s die jij maakt zijn niet te tellen, ervan uitgaande dat het typo’s waren en geen domme fouten.

  76. Ludwig von Mises says:

    “stop je theoretisch gepapagaai eens”

    Ik weet niet hoe theoretisch 2 triljard dollars QE is voor jou.

    Maar voor mij is het tamelijk praktisch en komt het neer op 4 duizend dollar PER wereldbewoner.

    Om van 500 biljoen Euro niet te spreken.

    Tegen de tijd dat theorie praktijk voor jou wordt, is het te laat. Voor jou.

  77. Ludwig von Mises says:

    75

    Doorgaans zijn typo’s makkelijk van spelfouten te onderscheiden. Zeker als iemand d’s en t’s gaat verwisselen.

    Kut excuus.

  78. huizenhyper says:

    Ludwig,

    “Een deluge van dommigeid op deze site. Werkelijk niet te geloven.”

    Dommigeid–>dommigheid 🙂

  79. Ludwig von Mises says:

    Huizenhyper

    Dat is nu duidelijk een typo.

    Ik stel jou een vraag n 70. Probeer eens die content op je in te laten werken. En dan het punt te adresseren.

  80. Ludwig von Mises says:

    Mijn punt in 70 namelijk is, dat je pas nu gaat meemaken dat de huizenprijzen hoog gehouden worden.

    Tot nu toe waren de huizenprijzen met geen paard laag te houden en god weet dat de overheid zijn best gedaan heeft.

    Denk eens na over comment 70.

  81. Peter says:

    @61: LvM,

    Ik merk dat je moeite hebt constructief en kalm te reageren op welke vorm van kritiek dan ook. Alles vat het eigen “perfecte” zelfbeeld bedreigd wordt niet gehoord of ontweken met een persoonlijke aanval of een vage dooddoener.

    Dit maakt het erg moeilijk een discussie te voeren. Op een gegeven moment blijf ik gewoon achter met het gevoel dat je me gewoon niet probeert te begrijpen en alles aangrijpt om maar niet op je eigen uitspraken durft terug te komen.

    “Daarentegen is mijn uitleg kort en bondig”

    Ik ken meer mensen met eenzelfde persoonlijkheid als jij hier vertoond. Blind voor de eigen beperkingen en snel vervallend in een tunnelvisie met ongefundeerde aannamen.

    Je komt dan ook iedere keer in conflict met mensen die ook maar een vleugje kritiek hebben op je redenatie. Zelfs als de fout zo duidelijk is dat iedereen het kan zien, kun je dat zelf niet.

    Zo bevat je laatste reactie bevat een eigen aanname om je ingenomen positie te verdedigen waarbij je beweerd dat ik in een circel redenatie zit w.b.t. de huizenprijs ontwikkeling die maar 1 kant uit zou kunnen uitgaan.
    En dat onderbouw je dan met een eigen aanname dat QE betekend dat de lonen ook automatisch meestijgen. Dit is iets wat permanent niet het geval kan zijn bij het aanhouden van de economische crisis. Mensen gaan er dan echt in inkomen op achteruit.

    Je aanname is dat QE automatisch betekend dat de salarissen meestijgen is aantoonbaar onjuist. Over tijd zal er en effect zijn, maar enkel als de economie lekker loopt en dan zal het nog met vertraging zijn, net zoals dat met prijzen van goederen gebeurd.

    Nogmaals, ik heb geen magische bol waar ik nu in kan zien dat de toestand van de economie over meer dan 5 jaar vanaf nu is. Maar jou bewering doet zelfs aannamen ruim voorbij die periode.

    Je kan nu reageren wat je wil…ik ben er klaar mee nu ik een goed gevoel heb met wat voor persoonlijkheid ik heb te maken. Ik heb geen zin om nog verdere oneindige discussies met je aan te gaan want het kan zo niets opleveren.

  82. Ludwig von Mises says:

    81

    Lang verhaal en het enige inhoudelijke punt is:

    “Je aanname is dat QE automatisch betekend dat de salarissen meestijgen is aantoonbaar onjuist. Over tijd zal er en effect zijn, maar enkel als de economie lekker loopt en dan zal het nog met vertraging zijn, net zoals dat met prijzen van goederen gebeurd.”

    Allereerst is de aanname aantoonbaar juist. Demonstreer het tegendeel – aan de hand van de geschiedenis graag.

    Mijn punt is, was en blijft dat de kapitaalrente NU stijgt. In de afgelopen 2 jaar – ik schrijf het nog maar eens op in de ijdele hoop dat het doordringt – van 3.6 naar 5.8%

    Maar wacht gerust af tot ie 15% doet en de salarissen gaan oplopen. Ik zie vooralsnog geen salaris verlagingen in de CAO’s terwijl de crisis toch al 2 jaar oud is.

    En de prijzen in de supermarkt oplopen. En de korte rente oploopt omdat de goegemeente waar jij bij hoort allemaal als kuddedieren huizen gaan kopen.

    Denk 1980.

  83. oplettende kijker says:

    denk 1980 … he we zitten op de bodem van de huizenmarkt !! we hebben net een daling van 40 % gehad … of toch niet , nee ik wacht nog wel ff het word binnekort (3/4jr) wel 1980 ! -15% nog -25% te gaan !

  84. Startertje says:

    @ 64 Ludwig,

    Aan de bijdragen van Hans2 in de afgelopen weken te zien ben je inderdaad geestelijk beperkt 😉

    Huizenprijzen zijn voor mijn specifieke situatie ruim 10% gedaald en samen met mijn vriendin ook nog flink gespaard, wat per saldo wel degelijk voordelig heeft uitpakt. Laat die rente maar naar 15% gaan dan hebben we niet eens meer een hypotheeklening nodig.

  85. Ludwig von Mises says:

    Optelettnde kijker

    We hebben net een daling van 40% gehad? En er gaat nog 25% af? Wanner heb jij voor het laatst met je psychiater gesproken?

    We zitten inderdaad 2 jaar voorbij het optimum van betaalbaarheid. Over een jaar of 20 begrijp je wat ik bedoel.

    Waarmee niet gezegd is dat jij de woning zou moeten kunnen betalen waar je vind dat je recht op hebt.

    Als de huizenprijzen verdubbeld zijn, de kapitaalrente ook en jouw salaris nog is waar ie nu is. Dan begrijp je wat ik bedoel.

  86. Ludwig von Mises says:

    Startertje,

    Spaar ze. Veel succes.

  87. huizenhyper says:

    De kans dat je een huis zonder hypotheek kunt kopen lijkt me klein, of jullie moeten alletwee chirurg zijn ofzo.
    Sparen is slim. De prijzen van huizen zullen de komende jaren flink blijven dalen. Dus kopen is voorlopig niet slim. Daar komt bij dat naar verwachting de hypotheekrente gaat stijgen, en de HRA flink wordt gekort, en mogelijk wordt afgeschaft.
    Een hypotheek krijgen zal ook steeds moeilijker worden, extra eisen enzo.
    De betaalbaarheid zal al met al gelijk blijven, maar kan zelfs fors afnemen! In de jaren 80 was de hypotheekrente skyhigh!

  88. kees says:

    LvM zegt: Stijging van productiviteit zou moeten leiden tot lager prijzen. Vind je ook niet?

    dat is nu typisch iets wat niet geldt voor de huizenproductie. Het is op de keper beschouwd geen markt maar wordt door staat en kapitaal geleid. Worden er veel meer nieuwe huizen gebouwd dan wordt er bv strenger gehandhaafd bij vakantiewoningen of dat soort dingen.
    (Lijkt ook wel voor de autoindustrie op te gaan hier en daar)

  89. oplettende kijker says:

    als mijn salaris gelijk blijft en de huizenprijzen verdubbelen wat doen de huren dan ?

  90. oplettende kijker says:

    @ lutwieg von miess

    als mijn salaris gelijk blijft en de huizenprijzen verdubbelen wat doen de huren dan ?

  91. Ludwig von Mises says:

    Huizenhyper

    Dat wordt huren voor startertje de komende decennia.

    Want inderdaad gaat de hypotheekrente stijgen. En de HRA aangepakt worden zodra de huizenmarkt tekenen van verbetering toont.

    Die flinke daling zal er in het segment waar startertje voor spaart niet komen.

    De betaalbaarheid neemt al af, zienderogend, al 2 jaar voor wie moet financieren en verstandig (lange spaarhypotheek) wil financieren.

  92. Ludwig von Mises says:

    Oplettende kijker

    Ga jij de komende 30 jaar geen salarisverhoging vragen terwijl de boomers aan de costa’s feest vieren?

    Je aanname klopt niet. De huren zullen oplopen. Want jan en alleman wil nu gaan huren. Omdat de huizenprijs crashed. Denken ze.

  93. Ludwig von Mises says:

    88

    Stijging van productiviteit lijdt tot lagere prijzen. Dat die lagere prijzen weggereguleerd danwel wegbelast kunnen worden is een tweede.

  94. oplettende kijker says:

    jij zegt dat mijn salaris hetzelfde blijft ! en nu ga je vragen of ik salaris verhoging ga vragen . je weet toch al wat ik ga doen . vraag het dan niet .

  95. oplettende kijker says:

    dus mijn salaris blijft hetzelfde de huizenprijzen verdubbelen en de huren lopen op tot hoeveel % ? 50% 100% ? dan ga ik natuurlijk niet meer werken en ik moet toch wonen … als mensen nu al 30% van hun inkomsten uitgeven aan wonen en dat word dan 60% . je verhaal klopt ook niet .

  96. Ludwig von Mises says:

    Oplettende kijker

    Goed punt. Heel attent. Ik zou haast zeggen oplettend.

    Dat was sarcasme. Zelfs jij zal wat extra salaris gaan verdienen de komende jaren.

    Spaar ze.

  97. Ludwig von Mises says:

    “dan ga ik natuurlijk niet meer werken en ik moet toch wonen”

    Oplettende kijker. We komen ergens. Maar volgens Peter gaan de salarissen niet meer omhoog. En dus de huizenprijzen omlaag.

    Wat een dilemma.

  98. oplettende kijker says:

    he ludwig wat ga je doen als er een dijk doorbreekt en iedereen vlucht weg voor het water ben jij dan diegene die het tegenovergestelde doet en naar het water toe gaat om eens even lekker te zwemmen ?

  99. tinus says:

    @Ludwig,

    Heb je nooit geleerd dat je de discussie verloren hebt als je anderen voor dommerd uitmaakt?

    Ik probeer me te verplaatsen in jouw argumentatie. Daar tegenover probeer jij je niet te verplaatsen in wat anderen denken en vinden.

    Om terug te keren op jouw reacties op mijn eerdere berichten:

    Stijging van de welvaart (productiviteit) betekent stijging van de prijzen van schaarse goederen. Hebben meer mensen meer geld op zak, dan zijn ze in staat en bereid om meer te betalen voor een huis.
    Simpel dacht ik. Maar leg vooral uit als ik dit verkeerd zie (en als het even kan liever niet in dat pedante toontje).

    Geen idee waarom je over de goedkoers begin. En bovendien bepaal ik zelf wat ik opzoek of niet.

    Laatste punt, in een andere post constateer je (terecht) dat de meeste CAO-lonen nog stijgen.

    Dat klopt dus. En waarom? Omdat de betreffende CAO’s voor de crisis zijn overeengekomen.
    Met andere woorden, dit is een effect vanuit het verleden.

    De CAO’s die op dit moment worden afgesloten vertonen een totaal ander beeld. Geen of uiterst geringe loonstijgingen.

  100. kees says:

    vliegend starterje: in de jaren 90 was de betaalbaarheid bij 9% goed en nu bij 6% minder heb ik gemerkt. Iedere tijd kent zijn idee van betaalbaarheid blijkbaar. Je kunt er geen visie op loslaten; gewoon doen wat denkt te moeten doen. Je kunt nu en ook over drie jaar nog gewoon een huis kopen dat betaalbaar is in jouw situatie.
    Laat je niet gek maken door lage rentepercentages van 2 jaar geleden; je moet er ook nog verzekeringen bijsluiten. Scheringa-de anderen kennen het kunstje ook-proberen verzekeringen te verkopen. Voor bankmedewerker gelden weer andere voorwaarden 😉

  101. oplettende kijker says:

    je hebt zeker pas een huis gekocht , en nu ben je deze site tegen gekomen en baal je van je aankoop . Er bestaat een stofje in je hersens die er voor zorgt bij een verkeerd besluit dat je je er bij neer kan leggen ,je kan dan nog wel spijt hebben maar je legt je erbij neer en gaat verder met je leven , volgens mij heb je dat stofje niet en moet jij is naar de psychiater.

  102. Ludwig von Mises says:

    98

    Ik zie niet hoe ik daar geld mee zou kunnen verdienen. MAar de grond opkopen, dat zie ik me wel doen.

    99

    DE cisis is ouder dan de laatste CAO onderhandelingen. Daarbij kijk is nadrukkelijk evrder dan de komende 3 jaar. Als ik het heb over een stijging van de lange rente van 3.6 naar 5.8 procent mag je aannemen dat ik het over 30 jaar heb. Ongeveer de minimale termijn dat de gemiddelde starter nog moet wonen.

    Ik heb het altijd belangrijker gevonden gelijk te hebben dan gelijk te krijgen. En op de markten heeft de minderheid gelijk.

    Blijf gerust proberen mij te overtuigen, ik denk dat het verstandiger is te begrijpen wat ik je uitleg.

  103. Woger says:

    @LvM

    “Ik weet niet hoe theoretisch 2 triljard dollars QE is voor jou.

    Maar voor mij is het tamelijk praktisch en komt het neer op 4 duizend dollar PER wereldbewoner.”

    Hoe heb je dit berekent? Of hoeveel wereldbewoners zijn er volgens jouw?

    En zoals ik al een keer eerder zei (toe je nog Jasper was): het is QuanTItative easing. Deze fout maak je voortdurend.

    Anyway: hoewel de prijzen zijn gedaald is de betaalbaarheid van huizen harder afgenomen, door de oplopende rente. Dat is volledig duidelijk. Maar denk je niet dat een teruglopende betaalbaarheid juist weer drukt op de prijzen van huizen? Er zal toch wel een soort van marktwerking zijn in de huizenmarkt?
    En aangezien jij bankier bent, weet je misschien wel het antwoord op de volgende vraag: Nu er op politiek niveau gesproken is over een eventuele afschaffing/beperking van de HRA; nemen banken daarop bij het afsluiten van hypotheken al voorzorgsmaatregelen? Daarbij doel ik bijv. op het aanpassen van de berekeningen van de hypotheekkosten e.d.
    Ik kan me namelijk goed voorstellen dat als bijv. de hra in een keer wordt afgeschaft de huizen binnen zeer korte termijn 20 a 30% zullen dalen, de banken niet blij zullen zijn met deze afwaardering van hun onderpand.

  104. snorkel says:

    @Chatal (58)

    “Met individuele gevallen kan je geen algemeen beeld vormen.”

    nog niet zo lang geleden, op deze site, beweerde jij nog dat huurders flatscreens en te dure autos bezitten en te vaak op vakantie gaan. bovendien betalen ze de huur liever niet en krijg je als klap op de vuurpijl een grote bek… dit op basis van *jouw* ervaringen met een aantal huurders die *jij* kent

  105. Ludwig von Mises says:

    101

    Ik heb inderdaad, zodra iedereen ophield met kort geld huizen te kopen met lang geld een huis gekocht toen je nog goedkoop kon financieren en mijn huis al gezakt in prijs was. Je begint me te begrijpen.

    Of dat verstandig was is voor mij een weet en voor jou een vraag.

    Hint: ondertussen is de rente van 3.6 naar 5.8 gegaan.

  106. Ludwig von Mises says:

    Woger

    Dank voor de spellingles. Ik heb meer met cijfers.

    Er zal nog wel een biljoen of 18 ge QE’ed worden.

    Obama voorspelt 9 biljoen overheidstekort het komende decennium.

    Zoals ik hierboven schreef zal de HRA pas aangepakt worden wanneer de huizenmarkt tekenen van herstel vertoont.

    We nemen dus in die zin geen voorzorgsmaatregelen. Maar 6 keer salaris financieren op variabel tarief een mensen die met hun handen werken, dat doen we dus niet meer.

  107. Ludwig von Mises says:

    Ik reken overigens met 4 biljoen verdeeld door 5 miljard.

    Als ik er een paar honderd dollar naast zit – vergeef me.

  108. Ludwig von Mises says:

    2 biljoen / 5 miljard

  109. Ludwig von Mises says:

    Kijk eens aan woger, je zet me aan het denken. Het is maar 400 dollar pp.

    Nou, dan zal de huizenmarkt wel crashen.

  110. snorkel says:

    @Ludwig,

    het is ondertussen wel duidelijk dat je verstand van zaken hebt en over dingen nadenkt. ik geloof ook meteen dat je geen domme jongen bent (los van dat we het soms niet, en soms wel, eens zijn). ik zal de psychologische theorie achterwege laten, maar hoop dat je je voordeel kunt doen met het volgende:

    jammergenoeg heb je grote moeite met luisteren naar de argumenten van anderen, of inhoudelijk reageren hierop. vat dit alsjeblieft niet op als aanval, ik zeg het om je te helpen serieuzer genomen te worden: luister ook eens naar wat iemand anders zegt, en neem die persoon serieus. dan krijg je dat vanzelf terug

    mensen maken hun eigen keuzes omdat ze a) in een bepaalde situatie zitten en b) bepaalde verwachtingen hebben. het zou een saaie boel worden als iedereen in dezelfde situatie zou zitten en dezelfde keuzes zou maken.

    mocht je het ergens niet mee eens zijn, dan is er nog geen reden tot schelden. de hele materie is te ingewikkeld om zomaar even uit te discussieren hier. voorspellingen over de toekomst zijn leuk, maar niemand (jij niet, en ook ik zeker niet) heeft een glazen bol. als één van ons die wel had, dan zaten we niet hier onze tijd te verdoen 😉

    en gezonde inhoudelijke discussie is natuurlijk altijd prima, en als jij daaraan kunt bijdragen nog beter. maar dat betekent niet automatisch dat je dan ook gelijk zou moeten krijgen, of boos mag worden als je dat niet krijgt. nogmaals; mensen maken hun eigen beslissingen op hun eigen gronden, zoals ook jij dat doet! een beetje respect daarvoor misstaat niemand!

  111. oplettende kijker says:

    @ 105

    je hebt dus op de top gekocht ! ha zie je wel je baalt gewoon dat je huis nu in prijs is gedaalt ! heb je je clausule wel goed gelezen ? als je huis 20% in waarde daalt kan de bank je huis verkopen en zit jij met een restschuld heb je daar weleens over nagedacht ? maar goed dat je lang 3.6 % gefinancieerd hebt, dat zal je redden !

  112. Ludwig von Mises says:

    Snorkel,

    Ik waardeer de handreiking. Ik zal wat minder agressief op gebrekkige argumentaties ingaan.

    Mijn IQ is van dien aard, dat ik er in het dagelijks leven mee wegkom me te gedragen zoals ik het wil. Waarmee ik het niet goed wil praten, geduld blijft een schone zaak.

    Maar elkaar nawauwelen op deze site is schadelijk voor het algemeen belang. Zo is het ook.

  113. Ludwig von Mises says:

    111

    Nee, ik heb een huis gekocht voor 70% van de vraagprijs tegen een rente die nu veel hoger ligt.

    Maar denk gerust wat je wil, vriend. Iemand moet werken als ik met pensioen ben.

  114. snorkel says:

    graag gedaan! nogmaals; ik waardeer je input

    maar vergeet niet dat letterlijk *niemand* een IQ heeft van dien aard dat hij/zij er mee weg komt zich zo te gedragen als hij wil.

    ik niet, jij niet, niemand niet!

    ok, ok… behalve misschien zwaar verstandelijk gehandicapten. die kun je misschien niet verantwoordelijk houden voor hun daden. gelukkig behoor jij niet tot die categorie

    tja, algemeen belang… voor een deel van de mensen zijn goedkopere huizen (of goedkopere autos, of goedkopere aardappelen) juist heel prettig, voor een deel juist niet

  115. kees says:

    @103
    de banken niet blij zullen zijn met deze afwaardering van hun onderpand.

    Banken zijn min of meer van de overheid en dan doet het er niet toe. Er wordt veel voor de bühne gedaan.

  116. Dirk says:

    aardige analyse in de Economist:
    economist.com/busi…fm?story_id=14462419

    “In Britain house prices remain 170% higher than they were in 1997, but average earnings have risen by only 55% in the same period.”

    In Nederland geldt natuurlijk een dergelijke verhaal. Geen wonder dat men liever niet discussieert over de HRA, omdat men bang is dat dat het kaartenhuis kan laten instorten.
    Waarom zou je iets kopen waarvan je bijna zeker weet dat het te duur is (IMF, The Economist, etc.) Helaas ken ik nog heel veel mensen in mijn omgeving die nog steeds denken dat een huis kopen je automatisch rijk maakt. Het komt niet eens in hun hoofd op dat er risico’s zijn en de winst niet gegarandeerd is.
    Het feit dat zelfs op deze site nog mensen positief over de huizenmarkt kunnen zijn, heeft mij gesterkt in de gedachten dat de bodem nog heel ver weg is.

  117. Dalen says:

    LvM doet alsof hij de profeet van de waarheid is. Woont LvM al in Monaco en kan leven hij leven van de rente.

    Voorzover ik het begrijp moet hij ook lenen voor een huisje.

    Kijk dat heb ik al jaren achter de rug. Waarschijnlijk door eigenwijs te zijn en niet alles na te papagaaien wat ze mij op school probeerde wijs te maken.

    Ik begreep al snel dat het gepapagaai gebrek aan eigen visie was en een eigen belang had.

    LvM doe wat met je leven en zoek een forum waar meerdere papagaaien zitten.

  118. tinus says:

    Wel een zwaktebod hoor, Ludwig.

    Je roept hier dat de lonen de komende jaren gaan stijgen omdat de CAO-lonen nog stijgen.

    Als je er dan op wordt gewezen dat de CAO-lonen alleen nog maar stijgen omdat het gaat om CAO-afspraken die in het verleden zijn gemaakt, dan geef je niet thuis. En nee, de CAO die nog stevige loonsverhogingen geven zijn doorgaans in 2007 afgesloten (langlopende CAO’s), dus voor de crisis.

    Vervolgens begin je maar weer over iets anders, ditmaal de stijging van de hyptoheekrente. Ook daarin heb je gelijk, ware het niet dat een stijging een verdere rem op de groei van de huizenprijzen zet. Zeker als in acht wordt genomen dat op lange termijn een rentepercentage van om en nabij de 7% gebruikelijk is. Met andere woorden, het ligt meer voor de hand te verwachten dat de rente nog verder zal stijgen dan dat deze zal dalen. Korte termijn fluctuaties daargelaten. En hoe hoger de rente, hoe meer de neerwaartse druk op de huizenprijzen, want het draait immers om betaalbaarheid.

    Tot slot verkondig ik wat de meesten hier denken. Mensen die prat gaan op hun eigen vermeende intelligentie hebben doorgaans een geinfleerd zelfbeeld, en niet meer dan dat.

  119. Eric says:

    Prijzen bestaande koopwoningen weer lager

    De prijzen van verkochte bestaande koopwoningen waren in augustus gemiddeld 5,6 procent lager dan in augustus 2008. Daarmee zet de prijsdaling op de huizenmarkt onverminderd voort. Dit blijkt uit de ontwikkeling van de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en het Kadaster.

    Alle typen bestaande koopwoningen waren goedkoper dan in augustus 2008. Vrijstaande woningen daalden met 7,0 procent het meest in prijs. De prijsdaling van tussenwoningen was met 4,6 procent het kleinst.

    In alle provincies waren de prijzen lager. De grootste daling deed zich voor in Groningen, waar koopwoningen 7,8 procent goedkoper waren. In Zeeland was de prijsdaling met 2,1 procent het kleinst.

    Vergeleken met juli 2009 waren de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen iets lager. De prijzen in Utrecht, Friesland en Flevoland lagen hoger dan een maand eerder. In de overige provincies waren de woningen goedkoper.

    Bijna 9,6 duizend bestaande woningen wisselden in augustus van eigenaar. Dat is ruim 38 procent minder dan in augustus 2008. Van alle woningtypen en in alle provincies was het aantal verkopen fors lager. Het aantal verkochte vrijstaande woningen is zelfs bijna gehalveerd.
    Ten opzichte van juli 2009 daalde het totale aantal transacties met bijna 28 procent.

    cbs.nl/nl-NL/menu/…9/2009-09-21-m11.htm

  120. henk says:

    Het probleem is dat mensen nog vaak Nederlands (klein) denken alsof we alleen zijn in de wereld,In de landen om ons heen zijn de lonen al gedaald , bestaat er ook geen ontslag recht ,nee je word er zo uit gegooid , Als we daar niet aan mee zouden doen hebben we de konkurrentie slag al verloren.We moeten ons dus meer en meer aanpassen aan de regels van de landen om ons heen en daar passen geen bergen subsidie bij.

  121. Ludwig von Mises says:

    Dalen, haal je kop uit de kont van Tinus.

    Probeer eens een een inhoudelijk argument te maken.

    Tinus

    Hoeveel gaan de CAO lonen dalen de komende 30 jaar volgens jou?

    De meeste mensen hebben ongelijk Tinus. Waarom is de lange rente van 3.6 naar 5.8 gegaan, een stijging van 45% zonder dat de huizenmarkt gehalveerd is? Enig idee, Tinus?

  122. henk says:

    Hoe kun je nou in gods naam blij zijn met een huizenmarkt die alleen puur op steun overeind blijft , verhoging NHG ,aftrek 2e huis,koopsubsidie en ga zo maar door.Wat alleen maar de belasting druk voor de burgers verhoogd.

  123. Ludwig von Mises says:

    Henk,

    Heb je het tegen mij? Enig idee wie Ludwig von Mises is? De echte bedoel ik?

    Ik zeg niet hoe het zou moeten zijn, ik zeg hoe het gaat zijn.

  124. tinus says:

    Niemand die hier zegt dat de CAO-lonen gaan dalen.
    Dus kom niet aan met een stroman.

    Ik zeg wel dat de CAO-lonen de komende jaren niet meer dan marginaal zullen stijgen.

    Wat over 30 jaar aan de orde is, weet niemand. En bovendien handelt de markt naar de sentimenten van kopers en verkopers op de korte en middellange termijn.

    De volgende stroman die je opwerpt is dat hier wordt gedacht dat een stijging van de hypotheekrente met zich meebrengt dat de huizenprijzen naar verhouding met hetzelfde percentage dalen. Niemand die dit zegt, noch suggereert. Als de rente daalt, stijgen de huizenprijzen immers ook niet omgekeerd evenredig. Maar stijgen doen ze, net als dat de huizenprijzen dalen bij stijging van de rente. Daarbij hobbelt de markt altijd achter de rentestand aan, het duurt nu eenmaal even voordat een complexe markt, waar het de nodige tijd kost om vraag en aanbod bij elkaar te brengen, reageert op fluctuaties.

    En nu kom je vast wel weer met iets nieuws, Ludwig. Want je tactiek is zowel voorspelbaar als kinderlijk. Iets roepen, en als dat is weerlegd gewoon weer iets anders roepen.

  125. chantal says:

    tis hier toch al veel gezegd? Wie cash betaald, kan misschien nog even wachten. Wie wil een huis kopen op afbetaling, is eigenlijk al te laat voor het ‘goede’ moment. Nog langer wachten maakt het enkel ‘slechter’.

  126. kees says:

    @120 Het probleem is dat mensen nog vaak Nederlands (klein) denken alsof we alleen zijn in de wereld,

    wij gaan de gasrotonde krijgen, wij hebben een grote financiële diensten-industrie, je leest het goed de financiëlen zien zich als een industrie, dus productief. We rule. Dat maakt alles anders.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*