Amsterdamse nieuwbouwmarkt dreigt in diep moeras te belanden

In de gemeente Amsterdam zijn in de eerste vijf maanden van dit jaar slechts 450 nieuwe woningen in aanbouw genomen. Voor heel 2010 wordt een aantal van 1000 of maximaal 1500 voorzien. Dat blijkt uit nieuwe cijfers, die de gemeente Amsterdam gisteren heeft vrijgegeven. In 2009 nam Amsterdam nog 2273 woningen in aanbouw en in 2008 was dat zelfs het dubbele.

zie ook: Nieuwbouw ligt volledig op zijn gat – AT5 Nieuws

De afname zal over anderhalf à twee jaar resulteren in veel minder opgeleverde woningen. Ter vergelijking: in de eerste vijf maanden van dit jaar werden nog 1557 woningen opgeleverd. Vorig jaar werden nog 5094 woningen opgeleverd, in 2007 en 2008 elk jaar zelfs 5600.

De Amsterdamse bouw zakt steeds verder in. De cijfers weerspiegelen de situatie in heel Nederland. Het aantal opgeleverde woningen in Nederland (ruim 7000) lag in eerste kwartaal bijna 6000 lager, ofwel 44% onder het niveau van een jaar eerder, zo meldde het CBS eerder deze week.

Maar met name 0p de Amsterdamse woningmarkt dreigt de komende jaren de cocktail van allerhande elkaar versterkende ontwikkelingen vervaarlijk te gaan schuimen. Het gaat dan niet alleen om de tijdelijk wegzakkende conjunctuur, maar ook om structureel en diepgaande tendensen.

Ten eerste de tijdelijke. De koper wil even niet. In Nederland niet, en zeker in Amsterdam niet. De banken willen niet lenen, en de ontwikkelaars durven niet meer te ontwikkelen. En wordt er niet gekocht (op papier), dan wordt er ook niet gebouwd. ‘De tijd dat er in Amsterdam gewoon honderd woningen werden gebouwd zonder dat ze verkocht waren, is niet meer’, aldus directeur Dirk Harmens van ontwikkelaar Delta Forte gisteren op de Platformbijeenkomst Woningbouwregie in Amsterdam.

En wat nu wordt opgeleverd, komt in de ruime Amsterdamse vijver van 1500 onverkochte woningen, zowel van corporaties als van projectontwikkelaars. ‘Een stuwmeer’, zegt Hans van Harten, voorzitter van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. ‘Dat hebben we in de laatste tien jaar niet meer meegemaakt.’

Alleen op echt gewilde plekken wordt nog verkocht. ‘Pas nog twintig nieuwbouwwoningen in De Pijp. Ze liggen er dan met slaapzakken voor de deur’, zegt de Amsterdamse woningbouwregisseur Bob van der Zande.

Ook met extra subsidie loopt de verkoop in Amsterdam niet. De gemeente weet maar zes van de twaalf projecten (van in totaal 1100 woningen) waarvoor subsidie door het Rijk is toegekend, voor 1 juli te starten. Voorwaarde voor de subsidie is wel dat de eerste paal voor 1 juli de grond in gaat. De subsidie komt uit de vorig jaar door het Rijk gestarte Stimuleringsregeling Woningbouw, goed voor in totaal euro 395 mln aan steun. De bouw van circa 400 woningen ‘wordt doorgeschoven naar de derde en laatste tranche van de rijksssubsidie’, zegt wethouder ruimtelijke ordening en grondzaken, Maarten van Poelgeest.

Ten tweede krijgt de bouw in Amsterdam een dreun omdat de corporaties weinig happig zijn op nieuwbou. Dat is landelijk merkbaar, maar in Amsterdam zeer ernstig omdat de corporaties daar verantwoordelijk zijn voor 70% van de nieuwbouw, ook van koopwoningen. Ze kunnen door de crisis te weinig bestaande woningen verkopen, om daarmee nieuwbouw te financieren. En de kasstromen van de corporaties zijn toch al dun.

Daarnaast gaat de oekaze uit Brussel binnenkort bijten. Voorzitter Jim Schuijt van de Vernieuwde Stad, een combinatie van meer dan twintig actieve corporaties in Nederland, verwacht dat door de Brusselse ingreep de corporaties ‘30% minder gaan bouwen’. Brussel bepaalt dat corporaties geen WSW-borging meer mogen inzetten voor woningen boven de liberalisatiegrens van euro 648 per maand en dat de corporaties zelf voor die leningen ook niet meer garant mogen staan.

Ten derde zakt de bouw in omdat de gemeente Amsterdam de komende jaren flink moet gaan snijden in haar lijst van projecten. Immers, de kosten in het grondbedrijf gaan te veel voor de baat uitgaan. Amsterdam voorziet een tekort van euro 350 mln, dat ze binnenkort nog opwaarts zal bijstellen. En voor dat tekort zullen de Amsterdamse corporaties extra worden aangesproken: hogere grondkosten en extra afdrachten bij te verkopen woningen, zo wil het nieuwe coalitieakkoord.

En zeer structureel dreigt de bouw, vooral die Amsterdam, last te ondervinden van de lage huren voor veel hogere inkomens en hoge koopprijzen, mede door de hypotheekrenteaftrek. Die ondermijnende ontwikkeling voor de Amsterdamse huizenmarkt beklemtoont Van Poelgeest. De renteaftrek faciliteertde de vraag naar koopwoningen in Amsterdam, met enorme prijsstijgingen als gevolg. En door scheefwonen lopen corporaties heel veel geld voor nieuwbouw mis. ‘Als de daar geen verandering in wordt gebracht, komt de hele machinerie tot stilstand’, aldus de wethouder.

Bron: NVB Bouw

Share Button

25 Reacties

  1. arjen Zegt:

    En dan wordt er nog niet eens gesproken over de onverkoopbare woningen op erfpachtgrond. Gaat nog leuk worden daar in Amsterdam….

  2. nhz Zegt:

    “En wat nu wordt opgeleverd, komt in de ruime Amsterdamse vijver van 1500 onverkochte woningen, zowel van corporaties als van projectontwikkelaars.”

    … plus nog die pakweg 15.000 tweedehands woningen die in de directe omgeving te koop staan

    “En voor dat tekort zullen de Amsterdamse corporaties extra worden aangesproken: hogere grondkosten en extra afdrachten bij te verkopen woningen”

    blijkbaar hebben de lokale politici bedacht dat je de burgers weer aan het kopen krijgt door de prijzen flink te verhogen. Misschien teveel naar Willem Middelkoop geluisterd?

    “En door scheefwonen lopen corporaties heel veel geld voor nieuwbouw mis. ”

    alsof de corporaties meer zouden vangen als er een uitkeringstrekker in dezelfde woning zit … het is wel moeilijke materie blijkbaar voor meneer van Poelgeest. Maar ja, socialisten willen en kunnen dit soort zaken niet snappen …

  3. lxiv Zegt:

    Het is ingreep op stimuleringsmaatregel op subsidie op belasting op overheveling op korting op starterslening. Niemand heeft nog overzicht.

    Als de staat, provincies en gemeenten zich helemaal niet meer met de markt zouden bemoeien dan functioneerde die 100% efficienter en kon iedereen een fatsoenlijke woning kopen zonder zich nekdiep in de schulden te steken.

    Wat er aan de ene kant aan overdrachtsbelasting afgenomen wordt komt er aan de andere kant met HRA weer bij. Maar daar moet weer OZB vanaf, want er is geld nodig voor de startersleningen. Als die niet volstaan dan moet er aangevuld worden met koopsubsidies, die indirect weer gefinancierd worden met het overhevelingsfonds. Helaas blijft er dan te weinig marge over voor de Nationale Hypotheekgarantie en de huursubsidie, zodat er toch nog een potje gevonden moet worden om sociaal te kunnen bouwen. Scheefwonen kan dan met een extra belastingmaatregel ontmoedigd worden.

  4. dawg Zegt:

    ‘t Is allemaal de schuld van de scheefhuurders. Als die aso’s nu gewoon op zoek gaan naar een koopwoning kan Nederland gewoon weer verder met het piramidespel.

  5. Nou, Zegt:

    HAHAHA die titel is echt fantastisch!

    Bijna heel Nederland is een goor koud drassig moeras. en zeker Amsterdam.

  6. bankschroef Zegt:

    De oorzaak van alle ellende is veroorzaakt door de ongeremde prijsopdrijvende kredietverstrekking welke het massale SCHEEFKOPEN mogelijk heeft gemaakt. Scheefhuurders bestaan niet, dat zijn verstandige mensen die wachten op een betaalbaar koophuis in een gezonde markt. De overheid kan en wil deze gezonde markt niet realiseren, wat dan valt er een bank om en moeten mensen hun te dure koophuis uit. Het is en blijft een stinkende puinhoop. Rutte en Cohen gaan straks kibbelen welke mensen uit hun huizen gejaagd moeten worden om vooral de huizenprijs op peil te houden.

  7. bankschroef Zegt:

    hier nog wat oud leesvoer van de politieke vriendin van van Poelgeest:

    trouw.nl/krantenar…r_tot_verhuizen.html

  8. bankschroef Zegt:

    Dus beste politici…deze scheefwoner wil graag kopen…maar voor een normale prijs, met aflossing, om ook als gepensioneerde geen hypotheekjuk meer te hoeven dragen. Gaat u dat nou eens snel realiseren, betaalbare koophuizen naar het Duitse markt en kredietmodel, en niet weer een of andere aanvulling op advies van de lobby van het maffia piramidespel van het good old boys banken en vastgoed netwerk.
    En moet de scheefhuurder z’n huis uit, dan ook de scheefkoper lijkt mij.

  9. bankschroef Zegt:

    Gelukkig zijn er nu ook geïsoleerde golfplaten op de markt verschenen. Kunnen wij ook zoals vele andere landen in de wereld krottenwijken met een fatsoenlijk energie label bouwen. Probleem opgelost.

    sdsommen.nl/daksys…l._dakplaten/isogolf

  10. KariZ Zegt:

    @3 TOP! Mooie absurde opsomming.

    het gaat écht he-le-maal nergens meer over…

  11. adamus Zegt:
  12. anderhalf keer modaal Zegt:

    @ 3 Inderdaad geniaal.

    Met de introductie van de bezitsbelasting en/of verhoging van het eigenwoningforfait kan de toekomstige coalitie de rente-aftrek voorzien van de nodige middelen. (CDA opperde dit al).

    Ik vraag me af tot welke niveau’s deze absurditeit zal doorstijgen.

    De ontmanteling van het explosief wordt steeds ingewikkelder.

    Knip eerst de blauwe draad, dan de gele, dan gelijktijdig de rode en de zwarte, de witte en tenslotte de oranje draad door, schroef dan voorzichtig de ontsteking een kwartslag naar links terwijl je met 1 hand het veertje tegenhoud waarmee anders een ampul met zuur zou worden gebroken, draai vervolgens…

  13. KariZ Zegt:

    @11 Lijkt me een betrouwbare club 🙂

    ‘tarieven

    Snoeihout, blad en slootvegetatie Op aanvraag
    Bermgras los gestort of rollen Op aanvraag

    Grof groenafval
    Op aanvraag

    Stammen / stobben / takken Op aanvraag / Verkleind / fijn afval Op aanvraag

    Iepenhout Op aanvraag

    Overige Op aanvraag

    Afzet materiaal Op aanvraag

    Compost Op aanvraag

    Zwarte grond / bomenzand Op aanvraag

    De door Wagro afgegeven tarieven zijn in Euro’s en exclusief BTW en zijn gebaseerd op de huidige wet- en regelgevingen.’

    Huh????

  14. adamus Zegt:

    lijkt me geweldige handel; milieuetiketje erop.
    Past wel bij de huizenmarkt.

    btw: asbestverklaring nodig in toekomst bij verkoop huis.

  15. nhz Zegt:

    @3:
    inderdaad, mooie weergave. En bedenk daarbij hoeveel ambtenaren nodig zijn om dit alles in ‘goede banen’ te leiden. Wie zegt dat het beter is om al die regelingen tegen elkaar weg te strepen snapt niet dat het juist de bedoeling is van Den Haag om het zo ingewikkeld mogelijk te maken: veel meer opties voor fraudeurs en veelverdieners met slimme accountants, en natuurlijk veel meer mogelijkheden om de burger nog afhankelijker te maken van de overheid.

    @14:
    hoe zat het ook alweer met die verplichte energiekeuring? Lijkt net zoiets te worden als de verplichte ziektekosten verzekering, behalve dan dat het veel massaler ontdoken wordt.

    Ik zou trouwens liever zien dat ze een energie-etiket plakken op de bouw van een huis, dat kost (zeker bij zo’n moderne betondoos) misschien wel meer energie dan de bewoner in tientallen jaren verstookt. Betonindustrie zal als CO2 grootvervuiler vast onder het laagste energietarief vallen, en vast ook héél veel gratis CO2 emissierechten krijgen van de Euro kleptocraten.

  16. adamus Zegt:

    ik zie liever dat “ze” helemaal niets doen……

  17. nhz Zegt:

    @16:
    mee eens, ik bedoelde alleen een produktiekosten-etiket in plaats van een verbruikskosten-etiket. Als iedereen hetzelfde betaalt voor energie (dan wel CO2 rechten) zou energieverspillende bouw zich snel uit de markt prijzen. Nu wordt via allerlei subsidies de markt nog extra ontwricht (dus nog even afgezien van alle algemene woonsubsidies). Electrische auto’s enzo zelfde verhaal, helaas …

  18. adamus Zegt:
  19. Juan Belmonte Zegt:

    Minder nieuwbouw……..

    Minder inkomsten in vereffeningsfondsen, straks valt er niks meer te “vereffenen” en dan ontstaat er vanzelf een huizen-MARKT.

    Opmerkelijk is dat deze trend in de wingewesten is ontstaan en inmiddeels in de Hoofdstad is aangekomen, de meeste trends gaan andersom 🙂

    Andere opmerkelijke is dat de wethouder de heer Herrema in Amsterdam ooit het plan had om alle auto’s van vóór 1992 te weren uit de binnenstad omdat anders milieunormen zouden worden overschreden. Dat was heel erg want dan kon niet gebouwd worden op de Zuid-as, daar zou Europa voor gaan liggen. En de Zuid-as was het financiële centrum van Nederland, een groei industrie.

    Het is allemaal wat anders gelopen.

    Wat een bouwactiviteiten nu op die Zuid-as, welk een groei, welk een vooruitziende blik, grote roergangers (en mollen) graven diepe gangen. 🙂

  20. Kapotjeplov Zegt:

    @15: De asbest-vrij verklaring is wel even wat anders dan het energielabel:

    Het energielabel is weliswaar verplicht. Zie je er als koper van af, dan kan het huis ook zonder verkocht worden. Voor de toekomst heeft het geen gevolgen, ook als men het label strenger zal gaan handhaven.

    De asbest-vrij verklaring heeft echter verstrekkende gevolgen. Zonder deze verklaring mag je niet eens meer verkopen. Ook zal een koper er op staan dat er een asbest-vrij verklaring overlegd kan worden. De koper zal wel gek zijn het niet te eisen, want als er asbest in het pand blijkt te zitten, zit hij in de toekomst met een enorme kostenpost, die niet meer op de vorige eigenaar verhaald kan worden.

  21. Marketwatch Zegt:

    En de cijfers over afgelopen maand zijn weer bekend:

    cbs.nl/nl-NL/menu/…0/2010-06-21-m11.htm

    kadaster.nl/pdf/Va…edbericht_201005.pdf

    Zie ik hier een deadcat-bounce in the making?

  22. nhz Zegt:

    @20:
    ik had begrepen dat het energielabel net zo verplicht is als de asbest-vrij verklaring. Het verschil is alleen dat bij het energie-label geen sancties gehanteerd worden (tot nu toe).
    Ik ken het probleem wel hoor, ook wel eens een huis gekocht waar asbest in zat; vroeger was dat gewoon een risico (of misschien moet ik zeggen: een zekerheid, als je een ouder pand kocht).

  23. adamus Zegt:

    Prijsdaling koopwoningen blijft gelijk

    nu nog verkopen.

  24. adamus Zegt:

    niet asbestvrij = slopen. We wachten op de premie die erop gegeven gaat worden. Alle goedkope huurhuisjes kunnen ook meteen plat.

  25. Kapotjeplov Zegt:

    Slopen lijkt me voor koopwoningen geen optie.

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.