Psychologie en de huizenmarkt

Cognitieve dissonantie

Het doel van de cognitieve dissonantie is om de tegenstrijdige opvattingen te verwijderen, om zodoende het ego te beschermen. Zouden we geen cognitieve dissonantie hebben, dan zullen we nooit tevreden zijn met een keuze en altijd blijven tobben over wat we moeten doen. Nadat we de knoop hebben doorgehakt bij een beslissing zorgt de cognitieve dissonantie ervoor dat we tevreden zijn met onze gemaakte keuze, en niet achteraf toch liever de andere keuze hadden gemaakt. Vooral bij belangrijke beslissingen die veel invloed hebben op je leven is de cognitieve dissonantie een waardevolle ‘valkuil’, denk hiervoor bijvoorbeeld aan het aanschaffen van een huis, of een relatie beginnen.

Selffulfilling prophecy

Als de minister van financiën van een land de bevolking waarschuwt dat er barre economische tijden in het vooruitzicht zijn, is het goed denkbaar dat mensen, ter voorbereiding op deze onheilstijding hun bestedingen fors terugschroeven om een reserve te kweken voor als het economisch tegen gaat zitten. Hierdoor lopen de bestedingen terug, en komen bedrijven bij het wegvallen van hun afzetmarkt massaal in de problemen. Dit vertaalt zich in massaontslagen en de barre tijd waarvoor de minister waarschuwde is aangebroken.

Moral hazard

In tal van financiële transacties speelt moral hazard een rol, variërend van leningen tot complexe gestructureerde transacties.

Uitleners van geld kunnen bijvoorbeeld laks worden met het hanteren van leningvoorwaarden wanneer een overheidsinstantie om welke reden dan ook (mede) garant staat voor de lening. Ze kunnen immers hoe dan ook een commissie krijgen, maar weten dat ze bij terugbetaalproblemen bij de garantiegever kunnen aankloppen. Dit kan leiden tot een groei in zogenaamde Non-Performing Loans.

Aan de andere kant kunnen ook inleners van geld door moral hazard beïnvloed worden. Ze beschikken ineens over veel geld en kunnen in het wilde weg aankopen doen die ze zich soms niet eens op langere termijn kunnen veroorloven. Om deze reden hebben geldleningen een plafond of eist de uitlener dat de lening voor een bepaald doel wordt aangegaan en gebruikt.

Kuddegedrag

Kuddegedrag heeft ook andere effecten naast het veroorzaken van een hype of een crash, en dat is dat kuddegedrag leid tot een toename in vertrouwen. Juist omdat wij als mensen sociale wezens zijn, zijn we erg gevoelig voor wat andere mensen doen. Als veel andere mensen positief zijn over iets, bijvoorbeeld de aandelenmarkt, dan is het voor ons moeilijk om hier een tegenstrijdige mening over te hebben. Dit komt door twee factoren. Ten eerste is het inderdaad zo dat de meerderheid gelijk heeft in de meeste gevallen. Pas als de meerderheid te ver doorschiet in hun mening krijgen ze ongelijk en is een trendomkeer aanstaande. Dit heeft wel tot gevolg dat het moeilijker is om tegen de heersende mening in te gaan. Daarnaast is het ook zo dat wij mensen niet zonder andere mensen kunnen, en het tegen de groep in gaan verhoogt de kans dat we uit de groep worden geworpen. Deze angst hebben we ontwikkeld door de miljoenen jaren evolutie, waarin het altijd voordelig was om je in een groep te bevinden.
Ook heeft deelname aan een groep als voordeel dat je je geborgen en veilig voelt, waardoor je ook eerder risicovollere acties kunt (en wilt) ondernemen. Dit komt door het vertrouwen wat je medestanders in de groep je geven; als zoveel mensen hetzelfde vinden dan moet het toch wel kloppen? Ook heb je met (actieve) deelname aan een groep ook vangnetten, voor als je risicovolle actie verkeerd loopt.

De wens is de vader van de gedachte

Je gelooft iets, omdat je wil dat het zo is.

Angst

Angst is een fysiologische toestand die gekenmerkt is door lichamelijke, cognitieve, emotionele en gedragscomponenten. Angst kent verschillende gradaties. Voorbeelden van mildere vormen zijn: ‘je niet op je gemak voelen’, onrust en bezorgdheid.

Share Button

7 Reacties

  1. Scheefhuurder Zegt:

    1 Kopers zijn individuen met kuddegedrag. Als jezelf twijfelt om te kopen, terwijl je buurman of collega net een huis heeft gekocht en dweept met de bedongen hypotheek-rentekorting en andere sterke verhalen, dan koop je uiteindelijk toch. Je bent niet bereid te wachten en zeker geen jaren: je wilt de boot niet missen bij alsmaar stijgende prijzen en koopt tot elke prijs. Bovendien wil je je op feestjes immers geen “looser” voelen.
    2 Als de markt omslaat, wordt wachten beloond: hoe langer het wachten, hoe dieper de daling. Het probleem is alleen dat niemand van tevoren weet of de huizenmarkt afvlakt en alleen maar een zachte landing maakt (om vervolgens weer te gaan stijgen). Of dat de afvlakking juist een voorbode is van een neerwaartse omslag. Verwachtingen en analyses in de media gaan een grote rol spelen bij wat er de komende tijd zal gebeuren. Tot voor kort riepen makelaars, verzekeraars en andere belangengroepen in koor dat de markt alleen maar kan stijgen. U kent hun argumenten (woningnood, te weinig nieuwbouw, hypotheekrente aftrek, rente nog steeds historisch laag etc.etc). Tegenwicht was er niet. Dat is nu totaal veranderd. Tal van analisten, experts en bekende Nederlanders durven openlijk dalingen tot 40-60% uit te spreken. Alleen de Postbank houdt de moed van de zittende eigenaren erin: niets aan de hand, we gaan er in 2009 allemaal op vooruit. Als geen ander weet de Postbank (bekend van de hypotheekreclames) hoe psychologie van de massa werkt: als het sentiment eenmaal omslaat is er geen houden meer aan. Verder zien we dat de traditionele belangengroepen met steeds creatievere uitspraken moeten komen. Let eens op wat de NVM recentelijk zegt: “de koopbereidheid is nog steeds groot”. Wat zegt dit eigenlijk? Natuurlijk is er een blijvende koopbereidheid, maar niet meer tot elke prijs. De kopers blijven aan de zijlijn wachten! En tenslotte: voor een neerwaartse omslag is een massa aspirantkopers nodig die afwacht. En wanneer is er voldoende massa bereikt? Juist: als uw buren en collega’s er net zo over denken en ook afzien van koop. En waarom is dat alleen een kwestie van tijd? Omdat zij dezelfde media volgen als u. En als iedereen deze site zou lezen, dan draagt zelfs mijn reactie eraan bij om het omslagpunt te bereiken. Ik ben namelijk al overtuigd dat de daling zich gaat inzetten. U ook?

  2. Xandr Zegt:

    Om maar even een Rothschild te quoten:

    Old Baron Rothschild when asked how he makes so much money:

    “I have found an easy way and I stick to it. I simply cannot help making money. I will tell you my secret if you wish. It is this: I never buy at the bottom and I always sell too soon.”

    Zit denk ik veel wijsheid in.

    Maar de huizenprijs is natuurlijk uiteindelijk vooral een functie van wat de bank bereid is uit te lenen.

    Wat dat betreft zijn we inmiddels wel duidelijk over de top, en vanaf hier gaat het dan voorlopig alleen maar naar beneden.

    Waar het eindigt? Dat is vooral politiek, en het hele inflatie/deflatie debat. En dat is vooral (schimmige) politiek.

  3. gekkehenkie Zegt:

    Een van de belangrijkste argumenten waar we al jaren mee om de oren worden geslagen is het “woning tekort”.

    Woning tekort welk woning tekort.

    Zien we mensen in tentenkampen wonen of in dozen? Nee toch?

    Er is alleen sprake van woning tekort in zover dat niet iedereen woont zoals hij zou willen wonen. I.e. meer ruimte, een huis ipv een flat, kopen ipv huren etc ….

    Nu kopen wilden we allemaal wel. Een huis kopen stond garant voor kapitaalwinst. Kopen van een huis werd niet alleen een zaak van wonen maar zeker zo belangrijk een zaak van geld verdienen.

    Zoals bij elk pyramide spel verdiend degene die vroeg instapt het meest. De late instappers gaan verliezen?

    De overheid en de banken hebben vrolijk meegewerkt aan de onwaarschijnlijke prijsstijgingen op de Nederlandse huizenmarkt.
    Meer en meer werd geleend, 2x, 3x, 5x, het meerekenen van het partnerinkomen …..
    Maar aan alles komt een eind. Uiteraard klapte de luchtbel in Amerika, daar doet men alles grootser … Geld uitlenen aan mensen tegen een lage initiele rente. Niet te filmen toch?
    Nu wordt alles terug gedraaid. De banken stellen minder geld en minder gemakkelijk geld beschikbaar om huizen te kopen. De vraag valt weg. Potentiele huizenkopers kunnen plots (langer) leven met hun flatje of hun huurhuis.

    Woning tekort welk woning tekort? Woningoverschot toch!?

    Ik rol al een paar jaar om van verbazing over huizenprijzen. Ik vond het allemaal te duur. Begon al te twijfelen aan mijn eigen wijsheid (was ik wijs of eigenwijs?), stond op het punt te kopen.

    Aarzelde net lang genoeg. Nu wacht ik met plezier. Ik wacht al 3 jaar, 1, 2 jaar kan er nog wel bij. Ik ben toch geen gekke Henkie?

  4. landloper Zegt:

    Ik wil hier toch even een waarschuwing geven aan huurders die zich verlekkeren aan de aanstaande huizenprijsdaling. Ik ben zelf ook een scheefhuurder die nooit heeft willen kopen, omdat mijn persoonlijke berekeningen al 20 jaar in het voordeel van huren uitvallen. Maar in plaats dat maatschappij en politiek de domoor-huizenkopers die geen rationele berekeningen uitvoeren afstraffen door de markt gewoon zijn werk te laten doen, lijkt men vooral bezig om de huizenprijs kunstmatig hoog te houden. Tegelijkertijd neemt de druk op wat men huichelachtig ‘scheefhuurders’ steeds verder toe. Het vorige kabinet is er op de valreep niet in geslaagd om de huurliberalisatie in te voeren, maar ik geef je op een briefje dat onder de huidige crisis deze plannen gerevitaliseerd gaan worden. In Delft worden ‘as we speak’ oudere huurders gestimuleerd / gedwongen hun huurwoning te verlaten, omdat de wooncorpo hun woning voor een specifieke doelgroep (studenten) heeft gelabeld. De studenten staan aan de kant de actie van de wooncorpo toe te juichen. De druk op ‘scheefhuurders’ zal alleen maar toenemen als die arme kopers straks definitief in de problemen zijn gekomen. Ik hoop maar dat mijn zuurverdiende spaarcentjes tegen die tijd voldoende zijn om ergens een huisje in de periferie te kopen.

  5. Mark Zegt:

    Niet alleen voor starters is het een goede tijd om even te wachten, ook voor sommige scheefkopers (mensen die eigelijk wel groter willen/kunnen wonen). De waarde van je huis is eigelijk maar een virtuele waarde. Als je je huis verkoopt voor de hoofdprijs, moet je er toch een ander huis voor kopen waar je ook een hoofdprijs voor moet betalen. Dit gegeven samen met de belastingrestricites die er zijn (met wat je kan doen met je overwaarde) zorgen ervoor dat de enige die garen spinnen bij een hoge huizenprijs en hoge rente zijn de makelaars en de banken. Deze zullen er dus alles aan doen om de moed erin te houden.
    Een daling van de huizenprijzen zorgt voor een kwalitatief betere woning voor minder geld. Net als bij de beurs, na de prijsdaling is het juist de tijd om in te stappen. Om een huis te kopen en wachten totdat de huizenprijzen weer stijgen

  6. xandr Zegt:

    Ik twijvel er niet aan dat zodra de markt echt daalt, de politiek zal proberen iedereen met geld een koophuis in te jagen. De traagheid van dit soort gevoelige beslissingstrajecten is echter bekend. Wie weet, tegen de tijd dat het ook echt gebeurt, is het weer een goed idee om te kopen. Vertrouw op de overheid om het te verknoeien.

    Voorzichtig: een realistische (houdbaar op lange termijn) schuldenlast zou 3-3.5x huishoudinkomen zijn, is nu 5.5x. Bij een correctie schiet dat meestal flink door, zeg naar 2.5-3x. En natuurlijk gaan huizen op de minst aantrekkelijke locaties het hardst omlaag. Toch, deze sigarenberekening suggereert 2.5×45.000 = 110.000 Euro voor een gemiddeld huis (plus inflatie, minus inkomensverlies). Dat is een goede 60 procent minder dan nu.
    Mocht er natuurlijk Euri
    geprint worden, dan veranderen de bedragen (maar waarschijnlijk niet de – lagere – multiple).

  7. Joop Kl; Zegt:

    @ Landloper: Jij hebt helemaal gelijk. Dit fenomeen viel mij ook al op. In de krant lees ik verschillende experimenten als “Huur op maat o.i.d.” in Amersfoort, A’dam etc. Mijn gevoel is ook dat dit alleen maar zal toenemen. Op deze manier creert de overheid kunstmatig vraag aan de onderksnt van het pyramidespel zodat de huizenprijzen intakt blijven. Hele vieze spelletjes imo.

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.