Vroeger stond op de verkeerstoren van Schiphol: terreinhoogte vier meter onder de zeespiegel. Buitenlandse toeristen konden zo bij aankomst al de eigenaardigheid van ons land vernemen. In de toeristengidsen konden ze er meer over te weten komen: dat Nederland zonder dijken voor meer dan de helft onder water zou staan, en dat uitgerekend in dat gevaarlijke gebied meer dan twee derde van de bevolking woont.
Dat een groot deel van de bevolking onder de zeespiegel woont is al opmerkelijk genoeg. Voor een andere eigenaardigheid tonen toeristen doorgaans minder interesse, namelijk dat Nederlanders ook in financieel opzicht hun huis graag onder water zetten, zelfs bij springtij. Dat heet tophypotheek.
Banken lopen met dit gegeven niet te koop. Wel publiceren ze de gemiddelde ‘loan to value’ van hun hypotheken – 80% bij ING, minder dan 60% bij Rabo- maar ze zeggen niet hoeveel hypotheken hoger zijn dan de waarde van de woning. Met andere woorden, hoeveel procent financieel onder water staat.
Dat zou interessante informatie zijn in de huidige kredietstorm. Want als de economie in elkaar stort en de werkeloosheid snel oploopt, kan ook in Nederland het moment aanbreken dat mensen gedwongen hun huis moeten verlaten omdat ze niet meer aan hun financiële verpichtngen kunnen voldoen. Vraag is dan: hoeveel schade leiden de banken?
Alleen Delta Lloyd, of liever gezegd: moederbedrijf Aviva, heeft onlangs een inkijkje gegeven. Daaruit blijkt dat maar liefst 40% van de hypotheken in Nederland hoger is dan de executiewaarde van het huis. Let wel: dat is inclusief oude hypotheken waarvan de executiewaarde is geïndexeerd tot het hogere niveau van eind 2008. Onduidelijk is of de cijfrs van Delta Lloyd, een relatief kleine speler op de hypotheekmarkt, exemplarisch zijn voor de sector.
Iets meer duidelijkheid geven de cijfers van het kadaster. Banken leenden vorig jaar gemiddeld 114% van de koopsom van een woning. In de omringende landen is een tophypotheek nogal ongebruikelijk, maar in Nederland, waar de hele financiële dienstverlening erop gericht is om optimaal gebruik te maken van de hypotheekrenteaftrek, is het een usance.
Lange tijd was het voor banken niet gevaarlijk, omdat de huizenprijs bleef stijgen. Opmerkelijk is dat ze ook tijdens de kredietcrisis zo veel tophypotheken zijn blijven verstrekken.
Hoeveel schade banken mogelijk lijden, hangt vooral af van de vraag wie de grootste slachtoffers van de recessie worden. Als het de oudere werknemers zijn, is er niets aan de hand. Zij hebben hun lening grotendeels afgelost. Maar als juist jongeren worden ontslagen die afgelopen jaren een hypotheek hebben genomen, in de helft van de gevallen aflossingsvrij, kan de schade snel oplopen.
Zeker als de huizenprijs serieus gaat dalen. Analisten van RBS rekenen met 24%. De recent gekochte woningen zijn dan nog maar twee derde waard van de hypotheeksom. Dat is beneden alle peil.
Loading ...
…OF een tophypotheek een probleem is, hangt van de voorwaarden van de hypotheek af. De stelling dat een tophypotheek “slecht” is, is een niet bijster slimme uitspraak.
Als iemand een spaarhypotheek heeft afgesloten met een looptijd van 20 of 30 jaar (vaste rente), dan is er geen enkel probleem. Je betaalt iedere maand je bedrag en lost aan het einde af….klaar. Geen bank die het in z’n hoofd haalt om een nette betaler dan bij te gaan laten storten met het risico dat betrokkene dat niet kan ophoesten en zijn huis uit moet.
Kunnen er problemen ontstaan? Ja. Je moet je baan niet verliezen, dan kan er snel een probleem zijn, maar dat geldt ook voor heel veel situaties waarin er geen sprake is van een tophypotheek.
@Berend
Zo lang je huis ‘onder water’ staat, kan je ook niet verhuizen! Althans, je houdt een schuld over, die je niet in je volgende hypotheek kan inbrengen. Dit leidt ertoe dat je 1) een hogere rente moet betalen voor dat deel van je lening (er is immers geen onderpand meer voor dat deel), 2) je geen hypotheekrenteaftrek meer hebt over dat deel en 3) de bank je minder wil uitlenen voor je huis, omdat je a.g.v. 1) en 2) al hogere maandlasten hebt. Ofwel, zolang je onder water staat, kan je niet makkelijk verhuizen naar een andere koopwoning.
Berend,
Wat breng jij voor logica?
Een tophypotheek is niet per se slecht want een spaarhypotheek kan ook slecht zijn???
Een hamburger is niet lekker want spinazie is ook vies… Complete nonsens!
@M
Wat brenh jij voor Logica…ik volg je niet.
Hypotheek = 3 ton
Waarde is gedaald naar 2 ton
Blij? NEE!
Probleem? NEE!
Een huis koop je om in te wonen, althans ik wel.
Ik hoest mijn maandbedrag op en klaar. Einde looptijd los ik af en is de schuld 0,0.
Dan moet je wel een conservatieve hypotheek hebben ja. Heb je recent een beleggingshypo genomen….tja, dan zit je scheef…correct.
Succes met je hamburger en spinazie.
@Bouke:
Correct, mits je geen restschuld accepteert kan je niet verhuizen.
Het kopen van onroerend goed is altijd een risico, ongeacht welke hypotheek je neemt.
Wat is een tophypotheek?
Is dat als je niet meer hebt geleend dan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen voorschrijft?
Probleem daarbij is dat in die Gedragscode twee belangrijke variabelen zitten, nl. het bestendig inkomen en de rentestand.
Zo kan je spaarhypotheek van de ene dag op de andere een tophypotheek `worden`. B.v. als je rentevaste periode is afgelopen en je tegen een hoger tarief moet herfinancieren, of wat in de huidige tijd misschien nog wel relevanter is: daling van inkomen.
Ook is het goed mogelijk dat je o.g. minder waard is geworden (hoe de bank dat dan ook bepaalt). In dat geval kun je ook zomaar een tophypotheek krijgen.
Het allerbelangrijkste lijkt mij dat je je maandelijkse lasten kunt dragen. Zolang je niet gedwongen hoeft te verkopen, zou ik het in deze tijd ook zeker niet aanbevelen.
Lekker blijven zitten waar je zit en verroer je niet!
PS, @M, welke hypotheekvorm zou jij adviseren?