Barometer woningmarkt zakt door langjarige bodem

Nadat het kadaster afgelopen weekend het bericht verspreidde dat het aantal woningen in januari van dit jaar was gedaald met bijna dertig procent, vergeleken met een jaar geleden, zakte de woningmarktbarometer door de bodem van veertien beschikbare woningen per koper. Het aantal woningen waaruit een koper een keuze kon maken was sinds het begin van de tachtiger jaren niet meer zo hoog.

Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars – NVM – die het aantal beschikbare woningen per koper jarenlang registreerde, was tussen 1990 en het jaar 2000 een aantal van vijf beschikbare koopwoningen een gezond aantal om de woningmarkt qua vraag en aanbod in evenwicht te houden. Volgens Academica Market Research is, gezien de gewijzigde marktverhoudingen, dat gemiddelde inmiddels opgelopen naar zeven.

Meer dan 14 woningen per koper
Dat gemiddelde punt, waar een verkopersmarkt langzaam verandert in een kopersmarkt, werd gepasseerd in oktober 2007 toen het aantal beschikbare woningen per koper steeg tot 7,1 per woning. Sindsdien is “de beer los” en is het aantal te koop staande woningen tot oktober 2008 gestegen naar een factor van ruim 11 woningen per koper. Als gevolg van de kredietcrisis is deze week het quotiënt echter opgelopen tot een gewogen gemiddelde van 14,52, waardoor het aantal door de bodem van de barometer zakte (zie woningmarktbarometer homepage wegwijs.nl)

Dieptepunt bereikt
De laatste weken stabiliseert het aantal te koop staande woningen op ongeveer 180.000. Veel stijging zit er niet meer in. De recent uitgebrachte verkoopcijfers van het kadaster versus het aantal te koop staande woningen vormen echter het absolute dieptepunt van de afgelopen 29 jaar.

Belangrijk hierbij is dat men zich dient te realiseren dat het kadaster de verkoop van woningen gemiddeld pas 2,5 maanden later registreert nadat de daadwerkelijke koop bij de makelaar tot stand is gekomen. Dat betekent dat nu pas het aantal kooptransacties van eind oktober/begin november door het kadaster is vastgelegd een periode die als het absolute dieptepunt van de kredietcrisis kan worden gezien, de periode waarin de kredietschok nog volledig de menselijke geest beheerste.

Prijzen moeten fors dalen
Ter vergelijking; In het voorjaar van 1998 stonden slechts 23.049 woningen te koop. Desondanks vonden tezelfdertijd 10.002 kooptransacties plaats (factor 2,3 woningen per koper). In het jaar daarna steeg de prijs van een woning met bijna 20 procent. De macht lag toen duidelijk bij de verkoper. Momenteel ligt de macht bij de koper. Verkopers zullen hun prijs behoorlijk moeten laten zakken, wil het aantal verkooptransacties weer een positieve wending nemen.

Het lijkt dan ook absurd dat Rabobank in het openbaar gokt op een prijsdaling van slechts 2,5 procent. Recent onderzoek van Wegwijs heeft al uitgewezen dat huiseigenaren zelf uitgaan van een prijsdaling van gemiddeld acht procent. De Rabobank is met haar mening echter behoorlijk subjectief. Met een forse prijsdaling daalt natuurlijk ook de waarde van het onderpand voor de hypotheken die daarop gevestigd zijn en de Rabobank is een forse hypotheekverstrekker. Uitspraken van de banken, en die van Rabobank in het bijzonder, zijn daarom vaak een poging de woningmarkt naar boven te manipuleren.

bron: Wegwijs

Share Button

23 Reacties

  1. Joop Kl; Zegt:

    Best sneu voor de starters die 2-3 jaar geleden nauwelijks keus hadden en zich hierdoor massaal in een erbarmelijk onderhouden en zwaar gedateerd jaren 60-70 huis hebben laten praten waar ze nog minimaal 30k in moesten steken om het weer een beetje toonbaar te maken.

    Nu is er keus zat en kan een potentiële starter het beste huis uitkiezen. Je ziet dan ook dat een groot deel van de aangeboden woningen die nu al lange tijd te koop staan o.a. dergelijke 60-70ér woningen zijn, vooral in dit segment verwacht ik zware klappen.

  2. janhuur Zegt:

    Ik denk dat de verkopers hun huizenprijs helemaal niet willen verlagen. Ze zullen liever hun huis uit de verkoop halen en wachten (als ze kunnen) op betere tijden. Het gevolg daarvan is dat de verkoop van nieuwbouw op zijn gat ligt en dat zien we al. Pas als verkopers zien dat ze een huis kunnen kopen voor een aantrekkelijke prijs zullen ze uiteindelijk ook wel hun huis willen verkopen voor een lagere prijs. Maar dat zal nog even duren en voorlopig zit de huizenmarkt potdicht, en moet de prijsverlagen komen van gedwongen verkoop of gedwongen (verandering baan) verhuizing. De starter is voorlopig de dupe.

  3. sven Zegt:

    Met het economische nieuws van vandaag kun je stellen dat het poot stijf houden van de huizenprijs de verkopers duur komt te staan!

    De landen met de minste staatsschuld zullen de neerwaartse spiraal niet gaan doorbreken. Mensen WILLEN geen onverantwoord leengedrag meer als stimulans voor de economie.

    D

  4. sven Zegt:

    daar gaan we weer (verkeerde toets ingedrukt)

    De lonen zullen gaan dalen.Heeft z’n weerslag op de aanvraag van een hypotheek.Enorme werkloosheid helpt een handje mee.Totaal geen vertrouwen in de woningmarkt meer hierdoor.

    De verkopers hadden hun slag moeten slaan in de tijd dat het allemaal niet op kon, die tijd is voor een lange periode voorbij!

  5. KariZ Zegt:

    Sluit ik me helemaal bij aan Sven.

    Tuurlijk als je je huis te koop hebt staan maar niet hòeft te verkopen dan kun je je misschien geen zorgen maken. Maar als je om je heen steeds meer huizenprijzen ziet zakken dan gaat dat toch aan je vreten hoor.

  6. Scheefhuurder Zegt:

    Huizenmarkt gaat inderdaad eerst op slot. Veel eigenaren zullen hun huis van de markt halen en afwachten. Aan de ene kant is de starter de dupe van de absurd hoge prijzen, maar aan de andere kant blijven starters voorlopig nog instromen. Dat belemmert de structurele daling waar zijzelf juist belang bij hebben: als iedereen die de huizenprijzen eigenlijk te hoog vindt, ook daadwerkelijk afziet van koop dan zou daling veel eerder een feit zijn. Ik denk dat loondaling inmiddels reel scenario is. Samen met massa ontslagen (ik gun het niemand) zal dat de markt vanzelf omlaag dwingen. En als prijzen eenmaal structureel dalen komen er vanzelf weer eigenaren bij die de boot niet willen missen en alsnog hun huis tegen lagere prijzen gaan verkopen. Rabo, NVM ea. proberen nog om neerwaartse spiraal te voorkomen met hun gunstige “voorspellingen”. Ik zou dus zeggen: starter hou uw poot stijf, koop niet, wees geduldig en wacht af. En besluit u toch om nu te kopen, dan moet u ook niet klagen. Neem als starter in ieder geval geen makelaar in de arm. Het NVM onderscheid tussen aankoop en verkoopmakelaar is een wassen neus. Het belang van iedere makelaar is om het prijspeil zo hoog mogelijk te houden (ten gunste van de zittende eigenaren). En dat belang is hoger dan belang om voor individuele starters een echt gunstige prijs te bedingen.

  7. Martin Zegt:

    Jazeker, probeer vooral niet te denken aan de duizenden miljarden die verdwijnen in een emmer zonder bodem.

    De lente komt er namelijk aan!

  8. House Zegt:

    Als je kunt instappen als starter in een nieuwbouw woning voor de prijs van 225.000 tot 250.000 vrij op naam doe je nu een goed aankoop!!

  9. johnny Zegt:

    Starters zijn veelal een generatie die alleen maar prijsstijggingen kent. Nu de daling begint denken ze spekkoper te zijn, ondanks de wijze woorden van pappa.
    House, waarop kun jij dan nu baseren dat je dan een goede aankoop doet voor ruim een half miljoen in ouderwetse muntjes ?
    Dat soort adviezen kan m.i. in deze tijd beter achterwege blijven , een understatement.

  10. sven Zegt:

    Zeg House heb jij d’r nog een paar in de aanbieding of zo ?!

    In 1736 zullen makelaars/tussenmersonen/verkopers precies hetzelfde hebben gezegd.

  11. johnny Zegt:

    Ik denk toch een NVM lid 🙂

  12. Woger Zegt:

    Laten we afwachten. Vrijdag komen de cbs statistieken over januari. Ik verwacht een flinke daling van minimaal 1 a 2%, maar ja, dat dacht ik van december ook.

  13. janhuur Zegt:

    Zoals mijn naam al zegt ben ik een huurder. Kopen is niet mogelijk.
    Als de bank mij 4,5 maal mijn modale jaarsalaris aan hypotheek verstrekt heb ik toch nog een tonnetje eigen geld nodig om een eenvoudig rijtjeshuis te kopen incl. alle kosten van ca. 10%. maakt totaal van zo’n 260.000 euri’s. Hypotheekje 10 jaar vast tegen 5,4% met belastingschijf (40%) wordt het netto 3,5% ; betaal ik alleen netto aan hypotheek € 460 per maand daarnaast verlies op eigen geld (3%)€ 250 p/m. Huurwaarde fofait € 70 p/m en OZBelasting € 60 p/m. Kom ik op een totaal van € 840. Daarboven komt nog het onderhoud. Voor dat bedrag kan ik nog niet eens het huurhuis kopen waar ik nu in woon. Ale modalen zijn met deze prijzen aangewezen op een flatje, dat is nog te betalen. Of we maken er Amerikaanse toestanden van gokken op niet vaste variabele Hypotheekrente.

  14. xandr Zegt:

    @janhuur. Geen zorgen, correctie naar de trendlijn is terug naar 100K voor een doorsnee huis. Baan behouden, centjes sparen bij een veilige bank (…), en een paar jaar wachten (voorjaar 2014).

    Dit soort simpele sommetjes illustreren wel perfect WAAROM de prijs zo ver terug zal vallen.

  15. janhuur Zegt:

    @xandr

    Zoals je zegt vraag ik mij altijd af waarom veel zaken niet worden geillustreerd met simpele sommetjes, dat kan zoveel duidelijk maken. Ook in de journalistiek is men wars van cijfermateriaal. De bekende luchtzweverij. Als je bijvoorbeeld wilt weten hoeveel de woonkosten drukken op het gemiddeld netto besteedbaar inkomen kun je de politiek duidelijk maken dat die veel te hoog zijn met een eenvoudig rekensommetje. Daarmee kun je ook aantonen dat in de toekomst door deze woonlasten mensen in de problemen komen als je al 40% van je netto-inkomen aan sec woonlasten (dus geen nergie etc) kwijt bent. Politieke oplossing: gewoon het vrouwtje wat meer laten werken.

  16. Balsaq Zegt:

    @xandr:

    Dat is geen raaar getal waar je daar op uit komt. Nemen we even, zeg, 1992, toen mijn ouders in de periferie een twee-onder-een-kap kochten. Dat koste, met tuin en alles erbij en omgerekend in de toekomstige Euro: EUR 125k.

    Kijkend naar de inflatiecijfers is er in de 16 jaar na 1992 (dus tot nu) ongeveer 47% inflatie geweest; zeg 50%. Dat betekent dat een reele prijs voor een dergelijk huis 1.5 * EUR 125k = circa 187.500 zou moeten kosten.

    Neem je vervolgens mee dat voor de meeste enigszins verdienende huishouden de HRA van het 52% tarief gaat, zou een reele prijs zonder HRA (tegen dezelfde maandlasten) ongeveer te volgende zijn:

    EUR 187.500 * (1 – 0.52) = EUR 90.000

    Die 100k van je lijkt me “right on the money!”.

  17. starter.. Zegt:

    Dat laatste stukje betekent: de weinige makelaars NA de kredietcrisis… = na 2010 !! Dus dan is er een prijscorrectie geweest naar de reeele geldwereld…

  18. benny more Zegt:

    Dit lees ik vanmorgen op internet:
    De overheden van zes EU-landen hebben te maken met een buitensporig begrotingstekort. Het gaat om Frankrijk, Ierland, Spanje, Letland en Malta. Ierland spant de kroon met een begrotingstekort van 9,5 procent van het bruto binnenlands product (bbp). De limiet in de Europese Unie is 3 procent. Voor Spanje komt het tekort op 5,8 procent, voor Frankrijk op 4,4 procent.

    Ierland deed het toch zo geweldig? De huizenprijzen waren er geexplodeert, alles met geld van de EU, NEE niet verdient, GEKREGEN.
    Dit zal ertoe leiden dat de EURO onder druk komt te staan, dat deze in waarde afneemt en dat heeft gevolgen. De regering mag dan stellen dat ze er niets aan kunnen doen dat de financiele markt instort, dat het als een surprise is gekomen. Dan de vraag: Waarom hebben ze dan wel toegestaan dat onze EU partners het financierings tekort zo hebben laten oplopen met de hulp van gekregen geld? Ja geld van de nederlandse belasting betaler?
    Of de huizenprijzen gaan dalen? Die vraag hoeft niet meer gesteld te worden, met straks 800.000 werkelozen zijn er ECHT geen kopers meer.
    En nog steeds worden de rijken ontzien met belasting aftrek!!!!!

  19. janhuur Zegt:

    Nog even een sommetje

    Volgens deze site hebben we in 2008 voor 578 miljard hypotheken. Bij een gemiddelde hypotheekrente van 4% en een gemideelde schijfaftrek van 42% kost dat de Staat der Nederlanden zo’n kleine 10 miljard per jaar (ietsje minder door huurwaarde forfait).

    Een modale werknemer kost zo’n
    € 50.000 per jaar voor zijn werkgever (zeg ca. 2 keer netto).
    Als we de hypotheekrente aftrek stoppen kunnen we 200.000 mensen van werk voorzien.

    Hoe ik dat verder moet invullen weet ik niet waarschijnlijk werk inruilen voor een huis.

  20. Mark Zegt:

    Als je een beetje kunt onderhandelen en het slim speelt, dan kun je juist nu (als starter of doorstromer) een klapper maken.
    Je laat je oog vallen op een rijtjeshuis waarvan de eigenaar 6+ maanden dubbele woonlasten heeft en je onderhandeld stevig. Je mikt tijdens onderhandelingen op 40%/50% onder de vraagprijs.
    Je maakt dan gebruik van het feit dat niemand weet hoe lang de misere gaat duren.

  21. Ednohouse Zegt:

    Ha Janhuur is een man naar mijn hart. Een simpele som die ik al jaren maak. Veel plezier met je toekomstige nieuwe huis 😉

  22. xandr Zegt:

    @Mark: of je kijkt in het kadaster bij een leuk huis waar het voor gekocht is. Als >20 jaar geleden, doe er 3% per jaar bij, converteren naar Euro’s, en dat bieden. Goeie kans dat de bewoners het huis afbetaald hebben, en al dan niet zijn overleden (en dus moeten verkopen; en voor een stuk minder KUNNEN verkopen).

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.