Wat is schuldgeld, krediet of fiatgeld?

Vele mensen denken dat hun huis een goudmijn is. Waarschijnlijk omdat de prijzen al 25 jaar achter elkaar gestegen zijn. Als je ze vraagt of ze bang zijn dat de prijzen gaan dalen krijg je steevast de reactie: “nee, natuurlijk niet”. Maar waarom dan niet?

Ehh “er is schaarste” of “wij zijn de enige met een hypotheekrenteaftrek systeem”. Is dat wel zo?

  • er staan steeds meer huizen te koop op Funda, nu al bijna 160000. Dat noemt men schaarste…
  • begin jaren tachtig bestond de hypotheekrenteafrek ook al, toch daalden de prijzen met 30%.

Beide argumenten rammelen dus.

Maar waarom zijn de prijzen zo hard gestegen?

Huizen worden betaalt met krediet, ook wel fiatgeld of schuldgeld genoemd. Het krediet onderhevig aan zowel inflatie als deflatie. Het is niet liquide en niet fysiek. Ook ligt het opgesloten in langetermijncontracten. Met andere woorden, het krediet kan worden uitgeleend en lange tijd in termijnen worden terugbetaald. Daar ligt tevens de grote zwakte van krediet, omdat het lang duurt voordat krediet is terugbetaald dat de expansie jarenlang kan doorgaan, zonder dat het krediet wordt afgelost en daardoor in roulatie blijft. Schuldgeld veroorzaakt bijvoorbeeld een hausse in de onroerendgoedmarkt die decennia in beslag kan nemen. Echter, eindigt elke hausse in een baisse, zo ook met de kredietexpansie. Wanneer de expansie ophoudt dan stagneert de markt, waarna er een inzakking volgt. Dit kan op allerlei manieren gebeuren en de meest voorkomende manier is dat de gemiddelde lonen de gestegen waarde niet meer kunnen bijhouden.

Rabobank-betaalbaarheidindex

Onroerendgoedzeepbelgeld is schuld

Dit is vooral treffend binnen de onroerendgoedsector in het westen die de afgelopen 20 jaar enorm is gestegen, terwijl de salarissen veel minder omhoog zijn gegaan, wat tot gevolg heeft dat laagbetaalden de hypotheek en renteaflossing niet meer kunnen betalen. Hierdoor stagneert de huizenmarkt, omdat de huizenketen in feite stopt. Met huizenketen wordt de keten bedoeld dat elk nieuw duurder huis pas gekocht kan worden als een voorgaand goedkoper huis wordt verkocht door de aspirant-koper. Bijna de gehele onroerendgoedmarkt functioneert op dit niveau. Elke breuk in de keten leidt tot stopzetting van de huizenmarkt. Dankzij de enorme kredietexpansie die heeft plaatsgevonden over de afgelopen twee decennia konden veel mensen zich een koophuis veroorloven en vanwege de gemanipuleerde lage rente en de verlaagde kredieteisen van de bancaire sector was het animo om te kopen enorm. Met dien verstande dat gemiddeld meer dan de helft van de westerse bevolking in koophuizen woont. Dit is natuurlijk grotendeels afgedekt met hypotheken, oftewel langetermijnkrediet. Wanneer de huizenmarkt stagneert dan zitten deze huizenkopers in de val. Want verdere verhuizing of ‘doorsluizing’ naar een duurder segment is dan onmogelijk geworden, terwijl de prijzen zich naar beneden zullen bijstellen naar aanleiding van de afgenomen interesse.

De Oostenrijkse econoom Kurt Richebächer beschreef dit fenomeen aldus: ,,onroerend goed zal teruggaan naar het gemiddelde net als al het andere, op de een of andere manier zal de huizenprijs teruggaan waar het altijd geweest is”. Ook schrijf hij het volgende over de huidige huizenzeepbel: ,,alle economieën met huizenzeepbellen hebben de zelfde overeenkomsten die in het verleden werden geassocieerd met kwakkelende economieën. Deze zijn ingezakte spaarsaldi, gigantische schuldquota, chronische handelstekorten en een hausse in residentiële investeringen, maar zwakke bedrijfsinvesteringen.”

Hierbij doelt hij met name op de inherrente economische zwakte van de Verenigde Staten, want wanneer deze zeepbel uiteenspat dit alle andere economieën zal treffen.

Het is als het ware een dominoeffect dat zich zal kenmerken als eerst een stagnatie in de huizensector, dan een geleidelijke prijsafname, waarna de laatste kopers, die op het hoogste niveau hebben gekocht allereerst de dupe worden. Vaak hebben zij de prijs met 100% schuld afgedekt, waardoor er geen buffer is ontstaan om deze prijsafname op te vangen. In dat geval zijn zij als eerste gedwongen om te verkopen, omdat de financiële instelling het risico wil afdekken met een tweede lening of een bijstorting van kapitaal. Wanneer de prijsafname zich verder ontwikkelt zullen ook andere huizenbezitters worden getroffen, want ook zij moeten hun schuld afdekken met een tweede lening of extra bijstorting en naarmate de prijs steeds verder zakt dit steeds meer koophuisbezitters zal treffen. Veel van hen hebben in het recente verleden steeds meer van hun ‘overwaarde’ liquide gemaakt en hebben dit geld besteed aan luxe zoals grote auto’s, dure vakantiereizen, vakantiehuizen of verbouwing van hun huizen. Dit herbergt volgens Richebächer een groot gevaar in zich en dat is dat de liquidering van deze ‘bezittingen’ enorm zal zijn en een potentiële grote depressie met zich mee zou kunnen brengen. Dit laatste komt doordat huizen doorgaans een dure aanschaf zijn en zoals eerder opgemerkt, meer dan 50% van de bevolking is hierbij betrokken.

Een aandelenkrach kan men nog gemakkelijk te boven komen, omdat de meeste mensen hier niet in belegd hebben en er zelfs na zo’n krach behoorlijke liquiditeit in het aan- en verkoopsysteem zitten, in casu de beurzen, zodat zelfs tijdens en na een krach de aandelen verhandelbaar zijn. Dit is echter niet het geval met de onroerendgoedsector is en wel om drie redenen:

1. Een huis is een grote aankoop, bij de meesten de grootste van hun leven, die niet zo gemakkelijk te verkopen valt. Er is geen huizenbeurs, dus alle verkopen vinden plaats via een lang onderhandelingsproces, dat soms vele maanden in beslag kan nemen.
2. In een dalende huizenmarkt zijn er veel verkopers en weinig kopers, omdat deze laatsten worden afgeschrikt door de dalende tendens van wat wordt gezien als een zeer kostbare aankoop. Deze aspirant kopers zullen tevens niet langer bereid zijn om langetermijnverplichtingen aan te gaan, in casu hypotheken af te sluiten voor 20 à 30 jaar.
3. De leeninstellingen zoals banken en andere kredietverschaffers zullen of moeten hun leenbeleid aanpassen, waardoor het moeilijker wordt om aan hypotheken of leningen voor lange termijn te komen, zonder daarvoor de noodzakelijke waarde of onderpand als borgstelling te bezitten.

Door deze problemen en gedwongen faillissementen zal het huizenaanbod de vraag verre overtreffen, wat weer als gevolg heeft dat er een verdere druk op de onroerendgoedprijzen zal ontstaan.

Deze redenen geven aan dat een huizenkrach grote gevolgen kan hebben voor de rest van de economie.

Bron Albert Spits, Rabobank, Funda

Share Button

5 Reacties

  1. Scheefhuurder Zegt:

    Belangrijke factor die de keten in stand houdt is de continue toestroom van nieuwkomers op de huizenmarkt: jonge starters en huurders. De invloed van de media op hun koopgedrag wordt onderschat. Programma’s als eigen-huis&tuin, tv-makelaar en de Engelse varianten houden een ideaalbeeld van het eigenwoningbezit in stand. Rationele analyses en kritische geluiden over een overgewaardeerde markt passen niet in dit beeld. Voorbeeld is het recente IMF-rapport dat spreekt van 30% lucht. Het is opvallend hoe snel de politiek en de DNB erbij waren om het rapport te ontkrachten en nog eens te benadrukken dat de markt stabiel en zeker niet overgewaardeerd is. Als geen ander weten zij wat het effect van hun uitspraken in de pers kan zijn. Toch is er nu een kentering zichtbaar die niemand ontkent: de rek is eruit, zelfs starterswoningen zijn vrijwel onbereikbaar geworden. Een laatste poging om het systeem in stand te houden zijn de starterhypotheken waardoor toch gekocht kan worden met het huis van de ouders als onderpand! Veel gekker moet het toch niet worden. Het is niet ondenkbaar dat het sentiment binnenkort zal omslaan en de ratio het zal winnen. Zoals dhr. Spits al eerder opmerkte is er geen woningnood maar een tekort aan betaalbare woningen. Dit betekent dat nieuwkomers op de woningmarkt een vrije keuze hebben. Zij hoeven niet acuut te kopen, maar kiezen er toch voor om dat te doen en mee te gaan in de alsmaar stijgende vraagprijzen. Als de rek er inderdaad uit is, kan iedere tegenvaller een daling van de huizenprijzen inluiden: oplopende kosten van levensonderhoud en grondstofprijzen, oplopende rente en werkeloosheid. Denk ook aan de banken die de kredietverlening aanscherpen. En als de daling zich eenmaal inzet, sluit ik mij aan bij het scenario dat in bovenstaand artikel is geschetst.

  2. Mathijs Zegt:

    Hier in België is het net hetzelfde. Ik ben zelf zo’n jonge starter, op zoek naar een eigen huis maar ik heb besloten nog tenminste een jaartje te wachten. De huizen zijn voor jonge tweeverdieners hier nog nauwelijks betaalbaar, zelfs huizen gericht op starters zijn niet meer betaalbaar.

    Ik ben dan ook erg benieuwd waar deze ontkiemende crisis naartoe gaat leiden. Het zal goed uitkijken worden om een huis te kopen de komende jaren, aangezien elke stabilisatie zal gezien worden als het definitieve einde van de crisis.

  3. Martijn Zegt:

    Nou jongens, betrouwbaarder kan het niet. Lenen maar!

  4. kees Zegt:

    youp; lenen, lenen, betalen, betalen.
    wastie 25 jaar te vroeg mee.

  5. Over de luchtigheid van scheten « Zonde van de Tijd Zegt:

    […] Luchtschuld            Luchtbellen […]

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.