Het Nederlandse horror voorbeeld

Holland is een schokkend voorbeeld van wat de Riksbank en  Finansinspektionen willen vermijden. De Nederlandse huizenprijzen zijn in vijf jaar met ongeveer 20 procent gedaald en de daling versnelde zich de afgelopen jaren.

Net als in het huidige Zweedse debat waren de Nederlandse experts het lang oneens over de vraag of er lucht in de Nederlandse woningmarkt zat. Marc K Francke, hoogleraar aan de Universiteit van Amsterdam, beweerde februari 2010 in een marktanalyse dat deze niet overgewaardeerd was. Hij kon niet uitsluiten dat de prijzen zouden kunnen dalen, maar dat zou dan te wijten zijn aan negatieve externe factoren, zoals de stijgende rente, maar zeker niet door scheve prijzen.

Francke verwachtte dat in 2014 de prijzen weer op het niveau van het topjaar 2008 zouden belanden. Dit gaat niet gebeuren. Sterker nog, de meeste mensen met inbegrip van het ratingbureau Standard & Poor’s verwachten dat de prijzen zullen blijven dalen.

Tot op zekere hoogte is het self-fulfilling. Veel van de factoren die ervoor zorgde dat de prijzen daalden bestaan nog steeds, zoals strengere kredietverlening, zegt de onafhankelijke Britse econoom Shaun Richards. Richards heeft de ontwikkelingen in Nederland bestudeerd en vergelijkt de Nederlandse woningmarkt met die van Ierland.

– In Ierland stabiliseerde de markt nadat de prijzen met ongeveer 50 procent waren gedaald. Hierbij vergeleken heeft de Nederlandse markt nog een lange weg te gaan voordat de bodem wordt bereikt.

Kenmerkend voor de Nederlandse woningmarkt was dat men er niet in slaagde om tijdig de kredietverstrekking aan huishoudens te beperken. In Nederland was het niet ongebruikelijk om tot 120 procent van waarde van het huis te lenen, terwijl de rentekosten (maximaal 30 jaar) aftrekbaar waren van de inkomstenbelasting.

Klanten werden vaak aangemoedigd hun hypotheken te verhogen om een hogere fiscale aftrek te krijgen. Velen gebruikte het geld voor heel andere dingen, zoals pensioensparen.

De aangescherpte regels hebben bijgedragen aan een versterkte daling. De gedragscode hypotheken, geïntroduceerd in 2007 (is aangepast in de tussentijd) beveelt aan dat nieuwe woningen maximaal een hypotheek van 104 procent van de waarde mogen hebben. In Zweden is dit 85 procent.

Ondertussen zijn de aflossingsvrije hypotheken nagenoeg verdwenen. Het gevolg is dat het aantal huizenverkopen is gehalveerd en de prijzen met 20 procent zijn gedaald.

Het Nederlandse voorbeeld toont aan dat het zeer moeilijk is om zonder negatieve prijsontwikkeling een oververhitte huizenmarkt te hervormen. Dit kan de harde lijn van de Zweedse Riksbank inzake leningen aan huishoudens verklaren, hoewel de woningmarkt stabiel lijkt te zijn.

De ervaring uit Nederland toont aan dat beperkingen op de hypotheekmarkt in een al dalende markt de situatie verergeren.

bron: Svenska Dagbladet

Share Button

39 Reacties

  1. Juan belmonte Zegt:

    HA !!!

    Het debat casametrie (francke)
    Vs
    Zeepbel (Martens)

    Wordt dus WEL gevoerd.

    Alleen niet in Nederlandse kwaliteitsmedia maar ZWEEDSE.

    Hoewel de twee conflicterende theorieën al bekend zijn sinds 2010
    Schittert de Hollandse wetenschap in STILTE.

    Die bodem gaat zo nog minimaal 10 jaar duren, de discussie zit
    Onder de polderkarpet.

  2. Juan belmonte Zegt:

    Buenas noches
    Juan

  3. maarten Zegt:

    wat een hypocriet kutland is Nederland geworden

  4. maarten Zegt:

    Nederland neem een voorbeeld aan Griekenland tegenlicht.vpro.nl…/griekenland.html(en Ijsland)

  5. maarten Zegt:
  6. Frans Zegt:

    Ooit nog een Zweedse vriendin gehad: TOF, of beter TFOF: Too Far Of Topic. 🙂
    (Way Too Far: WTF)

  7. Frans Zegt:

    Een andere (?) manier om tegen het fenomeen geld drukken aan te kijken in deze tijd, is dat geld een claim op de toekomst is. Niet erg moeilijk te raden wat er gebeurd in de toekomst als de claims te groot blijken te zijn om ingelost te worden. (Denk aan pensioengelden bijvoorbeeld)
    Ook al leid het geld drukken niet tot directe inflatie nu, omdat het geld voor een groot deel naar de banken gaat om in een zwart gat te worden gegooid, je kunt eenvoudigweg niet geld drukken en verwachten dat het systeem van geld als claim op de toekomst niet volledig ontspoort. Bedenk dat de een zijn schuld de ander zijn bezit is.

  8. ll Zegt:

    Hysterese is de naam , gepikt van de twittertjes van Lex Hoogduin 🙂

    Het komt van buiten ( voor de oekoenomen, maar niet voor de zeepbellers ) ) en holt permanent het GDP uit ….

    Het beest dat zó groot is dat je niet meer ziet, krijgt een naam, HYSTERESE is haar naam, nou ja ……, eigenlijk is het een koosnaampje voor hysterische oekoenomen ….

    En ….. de nieuwste slogan van de Rabo, ‘je bent een dief van je eigen portemonnee etc ‘, de welbekende slogan in de NL . Rabo heeft een probleempje, vangt niet genoeg rente. Kapitaalmarktrente is omhoog, maar ze kan deze niet doorberekenen aan de klanten wegens concurrentie, zeggen ze Het wordt straks feest in de NL,

    ‘het heerlijk-hoge-spaargeld-rente-feest’ 🙂

  9. ll Zegt:

    Marc Calon en Marc Francke, de één heeft de Woco’s gesloopt en de ander de prijzen van de grond onder de huizen ……..

    Twee Marc-en die ganzzz NL hebben gesloopt :-), en niemand die het in de gaten had ?

  10. Henk 6 Zegt:

    ll:
    Hysterese is de naam , gepikt van de twittertjes van Lex Hoogduin

    En ….. de nieuwste slogan van de Rabo, ‘je bent een dief van je eigen portemonnee etc ‘,

    Rabo blijft de verkopersstaking organiseren. Briljant.

  11. ll Zegt:

    Sprak gisteren met een héél oud vrouwtje ( 86 ), en heel goed bij de pinken, ze had 46 jaar geleden haar eerste huisje verkocht met een winst van 8000 gulden, de verkoopsom was toen 10.000 gulden.

    Met die winst en een hypotheek ( bakkersvrouwtje ) kocht ze 46 jaar geleden haar tweede huis, met 4 slaapkamers, wegens inmiddels aantal kinderen voor 30.000 gulden, en daar zit ze nu nog, samen met een zoon ……. Zelfde huis nu 200k WOZ. ‘Overwaarde’ het woord kende ze niet ………

    Van koopsom van 2000 gulden naar 200.000 Euro in één leven 🙂

  12. Keesje Zegt:

    Frans,

    “Bedenk dat de een zijn schuld de ander zijn bezit is.”

    Dat zelfde ben ik bang voor al die aflopende hedges: alles maar veilig hedgen dat het niet omaag en ook niet omhoog kan, dat er ALTIJD winst wordt gemaakt. Maar ten koste van wie of wat dan is mijn vraag? Waar winners zijn, zijn er ook verliezers en wie zijn dat……

  13. Stoelgang Zegt:

    ll:
    Hysterese is de naam , gepikt van de twittertjes van Lex Hoogduin

    Het komt van buiten ( voor de oekoenomen, maar niet voor de zeepbellers )) en holt permanent het GDP uit ….

    Het beest dat zó groot is dat je niet meer ziet, krijgt een naam, HYSTERESE is haar naam, nou ja……, eigenlijk is het een koosnaampjevoor hysterische oekoenomen ….

    En ….. de nieuwste slogan van de Rabo, ‘je bent een dief van je eigen portemonnee etc ‘, de welbekende slogan in de NL . Rabo heeft een probleempje, vangt niet genoeg rente. Kapitaalmarktrente is omhoog, maar ze kan deze niet doorberekenen aan de klanten wegens concurrentie, zeggen zeHet wordt straks feest in de NL,

    ‘het heerlijk-hoge-spaargeld-rente-feest’

    ll, Jazeker en tegelijkertijd fungeert de stijgende rente op termijn ook als scherprechter op de woning’markt’. Eens kijken wat langer in stand blijft, huurders die een paar tientjes meer moeten afdragen of de onderwaterleasers met betalingsproblemen en variabele hypotheekrente of aflopende rente vast periodes 😉

  14. Stoelgang Zegt:

    Henk 6:
    ll:
    Hysterese is de naam , gepikt van de twittertjes van Lex Hoogduin

    En ….. de nieuwste slogan van de Rabo, ‘je bent een dief van je eigen portemonnee etc ‘,

    Rabo blijft de verkopersstaking organiseren. Briljant.

    Hahaha inderdaad. Juich mee met de Rabobank. Kop in het zand en juichen! Juich voor hogere woningprijzen zodat deze eerste levensbehoefte (meer is wonen niet) gelukkig exorbitant duur is en blijft. Juich ook voor het feit dat om in NL te mogen wonen je bereid moet zijn om een idioot hoog percentage van je netto verdiende Euro’s aan wonen en andere vaste lasten uit te geven. Juich verder voor het enige consumptiegoed (een huis) waarvan je kennelijk blij moet worden als het achterlijk duur is en steeds duurder wordt. Ik heb nog nooit afnemers horen juichen omdat aardappels, auto’s of kleding 300% duurder zijn geworden in anderhalf decennium, maar goed ik zal het allemaal wel niet begrijpen.

    Baksteengekkies 😀

  15. Stoelgang Zegt:

    Als reactie op het Rabopropaganda: er is nog NOOIT een financiële bubbel 20% onder de idioot hoge top gestopt met uit elkaar klappen om de weg naar het noordoosten weer in te zetten. Tel daarbij het enorme formaat van de huizenmarktzeepbel op en tel uit je horrorscenario.

    Werkloosheid stijgt
    Weinig baanzekerheid / flexibele contracten
    Private schulden
    Uittredende babyboomers
    Stijgende rente
    Krappere financiering
    Onzeker grillig overheidsbeleid
    Aanpak HRA bestaande gevallen (?)

    Nee dat komt wel goed met de koophuttenmarkt. Vanaf 2020 😉

  16. Adamus Zegt:

    Frans:
    Ooit nog een Zweedse vriendin gehad: TOF, of beter TFOF: Too Far Of Topic.
    (Way Too Far: WTF)

    AHBAH

  17. De meester Zegt:

    De enige reden dat er nog huizen verkocht worden is omdat er geen alternatieven zijn. Het niet beschikbaar zijn van huurhuizen is het grootste probleem. Een huis huren zonder overheidssteun (toelagen/sociale woninghuur) is qua maandlasten veel duurder dan kopen, zelfs met een annuitaire lening. Het risico op een mogelijk verlies in de toekomst door grote prijsdaling moet dus worden genomen. Men moet per slot van rekening ergens wonen. Wat wel opvalt is dat we niet meer voor het droomhuis gaan. Het is voornamelijk de markt tot twee ton die verkoopt. Logisch want in die prijsklasse zijn de eventuele verliezen in de toekomst nog te overzien en is de woonquote voor modale inkomens op een aanvaardbaar niveau.

    Toch zullen deze huidige verkopen de markt niet redden. Het gaat misschien lang duren maar de prijzen zullen verder omlaag gaan naar een gemiddeld niveau zoals te zien is in de grafiek van snorkel.

  18. lorenzo Zegt:

    ll: Van koopsom van 2000 gulden naar 200.000 Euro in één leven

    Ik merk nu nog opmerkelijk maar kan ik trouwens iedereen aanraden genoemd bedrag in een leven te realiseren , op zijn minst . Er komen nl. andere tijden ( en niet alleen op tv..)

  19. lorenzo Zegt:

    Keesje: “Bedenk dat de een zijn schuld de ander zijn bezit is.”

    Als iedereen schuldig is is niemand schuldig . We zijn nu 6 jaar na de (media) crisis….Dinsdag prinsjesdag en woendag mekaar de hersens inslaan …

  20. Adamus Zegt:

    ll:
    Hysterese is de naam , gepikt van de twittertjes van Lex Hoogduin

    Het komt van buiten ( voor de oekoenomen, maar niet voor de zeepbellers )) en holt permanent het GDP uit ….

    Het beest dat zó groot is dat je niet meer ziet, krijgt een naam, HYSTERESE is haar naam, nou ja……, eigenlijk is het een koosnaampjevoor hysterische oekoenomen ….

    En ….. de nieuwste slogan van de Rabo, ‘je bent een dief van je eigen portemonnee etc ‘, de welbekende slogan in de NL . Rabo heeft een probleempje, vangt niet genoeg rente. Kapitaalmarktrente is omhoog, maar ze kan deze niet doorberekenen aan de klanten wegens concurrentie, zeggen zeHet wordt straks feest in de NL,

    ‘het heerlijk-hoge-spaargeld-rente-feest’

    Eerst maar eens een bail in 😉 Hoge rente van 30 jaar geleden is geen garantie voor de toekomst.

  21. snorkel Zegt:

    Frans: is dat geld een claim op de toekomst is

    Ik zie geld altijd meer als een belofte op een claim. Een vrij zachte belofte. Soort van “we gaan proberen om het zo te regelen dat je in de toekomst iets terug kunt vragen voor die papiertjes/cijfertjes. Maar wat precies dat zien we dan wel.”

    Een harde claim met keiharde garanties is het zeker niet! 😉

  22. Nico de Geit Zegt:

    Keesje: “Bedenk dat de een zijn schuld de ander zijn bezit is.”

    Maar bedenk ook dat de bank geld uit het niets heeft geschapen, dat geld heeft uitgeleend aan ‘huiseigenaren’. Die huiseigenaren hebben dat geld flink laten rollen – aan iemand anders gegeven dus.

    Als je die ‘overwaarde’ van anderen nu op je bank hebt staan vormt dat een zeker risico.

  23. snorkel Zegt:

    Kijken jullie ook al zo uit naar Prinsjesdag? Ben benieuwd of er nou iets met de HRA (of EWF dat is hetzelfde) gaat gebeuren. Zo niet, dan beloof ik bij dezen plechtig (leest u mee excellentie Blok?) dat ik de komende 3 jaar GEEN huis zal kopen.

  24. Adamus Zegt:

    ll:
    Marc Calon en Marc Francke, deéén heeft de Woco’s gesloopt en de ander de prijzen van de grond onder de huizen ……..

    Twee Marc-en die ganzzz NL hebben gesloopt , en niemand die het in de gaten had ?

    Voor een loonwerker is het nooit genoeg. Die ragt er nog wel een keer overheen.

  25. snorkel Zegt:

    De meester: De enige reden dat er nog huizen verkocht worden is omdat er geen alternatieven zijn. Het niet beschikbaar zijn van huurhuizen is het grootste probleem.

    En daar zijn we met zijn allen zélf verantwoordlijk voor. We doen al jaren alsof we moeten kiezen tussen
    – óf te duur kopen
    – óf te duur huren

    Maar dat is natuurlijk onzin. Kopen of huren is een persoonlijke keuze en veel te veel afhankelijk van je situatie om gereduceerd te worden tot een financiele rekensom. Het “maatschappelijke debat” (om er maar eens een vage term in te gooien) zou moeten gaan over
    – óf te duur wonen (met al zijn consequenties)
    – óf goedkoop wonen (met al zijn consequenties)

  26. snorkel Zegt:

    ll: Van koopsom van 2000 gulden naar 200.000 Euro in één leven

    Mijn moeder had, toen ze 20 was(!) door haar baantje in een wasserette vanaf haar 15e al genoeg geld gespaard om contant het huisje van haar grootouders te kopen. €25.000 gulden.

    Hebben ze niet gedaan, want ze moesten zo nodig een grote (woon)boerderij kopen in ’79. Al het eigen geld ingelegd + een hypotheek genomen. Zelfs de makelaar vroeg zich hardop af of dat nou wel zo’n goed idee was. 2,5 jaar later ging het in de executieverkoop.

  27. Ger Rukker Zegt:

    Even een vraag hoe jullie over het volgende denken .

    Er wordt regelmatig geroepen dat er een groot tekort aan woningen gaat ontstaan in de komende jaren .
    Waar zou dat tekort vandaan moeten komen ?

    Mijn ervaring is dat Nederland vooral groeit (aantal inwoners) op het aantal import nieuwe Medelanders . ( en hier geboren 2de , 3 de , 4 de …. generatie )

    Hoeveel kopen er daar een huis van ?
    Ik weet dat bijv Turken en Marokkanen meestal geen huis kopen in Nederland , maar in hun eigen land .
    Ook Oostblokkers kopen hier niets . Ze verdienen hun geld in Nederland en investeren ( als ze niet alles opzuipen) in hun eigen land .
    Van Zuid Europeanen die hier komen werken/wonen weet ik niet of ze koopbereid zijn .

    De zogenaamde stijgende vraag voor de toekomst zullen dus betaalbare huur en koophuizen moeten zijn .

    We zitten echter met een gigantische berg aan duurdere koopwoningen die in het bezit zijn van oudere mensen ( voornamelijk de babyboomers). Zij zullen op enig moment deze huizen gaan/willen/moeten verkopen .
    De druk van duur naar goedkoop zal dus sterk gaan toenemen .

  28. Juan belmonte Zegt:

    lorenzo: Als iedereen schuldig is is niemand schuldig .

    Bedenk u beste Lorenzo’s dat DE SCHULD van een vastgoedzeepbel en dito schuldenberg nooit gelegd kan worden bij diegenen die NIET meededen aan het piramidespel .

    Dat probeert men (m.n. Prof dr Peter boelhouwer) wel.
    Maar daar prikken we wel doorheen.

  29. Nico de Geit Zegt:

    Een eigen huis is natuurlijk ook een stukje zelfrealisatie. Mensen willen iets met hun leven, iets opbouwen. De overheid en de banken hebben van die drang onvoorstelbaar misbruik gemaakt.

  30. De Pessimist Zegt:

    Juan belmonte: Bedenk u beste Lorenzo’s dat DE SCHULD van een vastgoedzeepbel en dito schuldenberg nooit gelegd kan worden bij diegenen die NIET meededen aan het piramidespel .

    Die wordt hoe dan ook bij onschuldigen neergelegd .Nu gaat dat door middel van loonmatiging en werkeloosheid de partij die het minst aan het spel hebben meegedaan niet als kapitaalverschaffer of als lener worden het hardst gestraft

  31. Dawg Zegt:

    De Pessimist: kapitaalverschaffer

    Kapitaalverschaffers zijn het probleem niet. Dat probleem zit bij de geldverschaffers. Het komt mij voor dat je het verschil tussen die twee niet scherp heb.

  32. De Pessimist Zegt:

    Dawg,

    Ik zie pensioenfondsen echt als een kapitaal verschaffer en die hebben imaginaire winsten gemaakt .Dat het geld wat gecreëerd is weg is staat wel vast voor mij maar ook het kapitaal van de bank zelf is weg en dat is echt kapitaal

  33. Dawg Zegt:

    De Pessimist: Dawg, Ik zie pensioenfondsen echt als een kapitaal verschaffer en die hebben imaginaire winsten gemaakt .Dat het geld wat gecreëerd is weg is staat wel vast voor mij maar ook het kapitaal van de bank zelf is weg en dat is echt kapitaal

    In het systeem van fractioneel bankieren raken geld en kapitaal hopeloos met elkaar verknoopt. Daarbij is de waarde van dat kapitaal onder meer afhankelijk van de hoeveelheid geld die in omloop wordt gebracht. Concreet zie zoiets bijvoorbeeld terug in de wijze waarop de Amerikaanse beurskoersen oplopen naarmate ben Bernanke de geldkraan verder openzet. Periodieke systeemcrashes zitten ingebakken in dit systeem.

  34. B88 Zegt:

    snorkel:
    Kijken jullie ook al zo uit naar Prinsjesdag? Ben benieuwd of er nou iets met de HRA (of EWF dat is hetzelfde) gaat gebeuren. Zo niet, dan beloof ik bij dezen plechtig (leest u mee excellentie Blok?) dat ik de komende 3 jaar GEEN huis zal kopen.

    Dan beloof ik plechtig dat ik in NL NOOIT meer een huis zal kopen. Of enig ander non food item. Dan koop ik alleen nog eten. Ze zakken maar in de stront met hun f*ck*ng nivelleren is een feestje.

  35. tinus Zegt:

    @Ger,

    Precies!

    Gewoon te beredeneren het het boerenverstand. Maar je hoort het niet in de media.

    Want het druist in tegen de gevestigde belangen.

  36. lorenzo Zegt:

    Juan belmonte: Bedenk u beste Lorenzo’s dat DE SCHULD van een vastgoedzeepbel en dito schuldenberg nooit gelegd kan worden bij diegenen die NIET meededen aan het piramidespel .

    Da’s toch wel naif , zullen we samen de tijd even afwachten en er later op terugkomen ?
    ”kan worden” zie ik verder : het gebeurt (..) nu al dat het collectief er aan meebetaald.

  37. scheefhuurder Zegt:

    te duur huren is voor de komende jaren alsnog goedkoper dan te duur kopen imo.

  38. de makelaar Zegt:

    Woningverkoop bijna 20 procent gestegen

    De verkoop van woningen is vorige maand met 19 procent gestegen ten opzichte van augustus vorig jaar. Het Kadaster registreerde 9977 verkochte woningen, tegen 8384 een jaar eerder.

  39. Sjöhuvud Zegt:

    Haha, de Zweden in dat clipje maar denken dat ze een “soft landing” voor elkaar kunnen krijgen, net als alle andere landen met zeepbellen dat dachten. Hubris is gevaarlijk.

    Zweedse hypotheken hebben een aflossingsschema van gemiddeld 140 jaar. Tenzij het flink vooruit gaat met de gezondheid van de gemiddelde Zweed in de komende decennia, voorzie ik dat de Michael Hudson school (“debts that can’t be repaid, won’t be repaid”) gelijk gaat krijgen.

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.