Woningprijzen in Nederland zullen scherp dalen

Maartje Martens

Vrijwel alle deskundigen zijn het er inmiddels over eens dat woningprijzen naar beneden gaan, maar de meningen zijn behoorlijk verdeeld over hoe lang de reeds ingezette daling zal gaan duren en hoe fors de daling zal zijn. Naar de mening van Maartje Martens zijn er duidelijke indicaties voor een langdurige en ernstige stagnatie van de koopwoningmarkt en voor een flinke daling van de woningprijzen. Een belangrijk deel van de indicaties is te vinden in een tot nog toe geheel onderbelicht aspect, namelijk de structuur van de koopwoningmarkt.

Stagnatie, terugval, impasse zijn begrippen die gebruikt worden voor de Nederlandse koopwoningmarkt sinds het najaar van 2008. In een brandbrief aan de regering vragen vrijwel alle betrokken marktpartijen om maatregelen. Deze analyse liegt er niet om: met name in de woningbouwproductie gaan harde klappen vallen. Van de geplande 85.000 woningen zullen er in 2009 hooguit 40.000 gerealiseerd worden en deze teruggang wordt vrijwel geheel toegeschreven aan de koopsector. In november zijn 40% minder woningen verkocht dan een jaar daarvoor en het aantal bezichtigingen is zelfs met 75% gedaald.

Toch gaan veel analisten ervan uit dat de Nederlandse woningmarkt gezond is en er momenteel sprake is van een normale fluctuatie. Zij achten een vrije val van woningprijzen onwaarschijnlijk en voelen zich daarin gesteund door marktindicatoren als rentestand, inflatie, inkomensontwikkeling en, niet te vergeten, het grote woningtekort. Tot deze groep behoren analisten van banken en een reeks van economen en woningmarktdeskundigen. Zij verwachten een teruggang van de woningprijzen in Nederland van hooguit 10%. Het is volgens hen vooral van belang het vertrouwen van de consumenten in de woningmarkt niet negatief te beïnvloeden. Tot op dit moment is in officiële statistieken nog weinig merkbaar van een prijsdaling van woningen in Nederland, maar dat wil niet zeggen dat er niets aan de hand is, in tegendeel. Er zijn ook andere, officieuze, geluiden te horen, bijvoorbeeld van individuele makelaars die verkopen aanzienlijk zien slinken. Onlangs voorspelde bouwondernemer Bert Verwelius in Quote 500 van december 2008 een daling van woningprijzen met 30%, hetzelfde percentage als het IMF al voorzag in april 2008.

In dit artikel wil ik de stelling onderbouwen dat er duidelijke indicaties zijn voor een langdurige en ernstige stagnatie van de koopwoningmarkt en voor een flinke daling van de woningprijzen. De verklaring hiervoor is niet enkel de kredietcrisis, maar ligt voor een belangrijk deel in een tot nog toe geheel onderbelicht aspect, namelijk de structuur van koopwoningmarkt zelf die de afgelopen dertig jaar gebaseerd was op huisprijsinflatie en doorstroming.

Lees verder: Een ding is zeker: woningprijzen in Nederland zullen scherp dalen

Dr Ir Maartje Martens,
zelfstandig adviseur woningmarkt,
Delft

Share Button

76 Reacties

  1. reamon Zegt:

    Huizenprijzen kunnen enorm gaan dalen de komende jaren. Stijgende welvaart: minder mensen per huis. Dalende welvaart: meer mensen per huis.

    In tijden van crisis neemt het aantal mensen per huis toe.
    Mensen gaan minder snel scheiden.
    kinderen blijven langer thuis wonen.
    Studenten nemen genoegen met kleinere kamers.
    Meerdere generaties onder 1 dak.
    Als dat het aantal mensen per huis met 0.3 op zou laten lopen zijn er honderdduizenden huizen over. Dit is in de jaren 30 en 80 ook gebeurt.
    Tel daarbij op de duizenden Polen die naar huis zijn gegaan en de prijzen kunnen maar 1 kant op, omlaag!
    Dan komen er ook de ontslagenen en de moeilijke kredietverlening dat maakt het vertrouwen nog minder. Op dit moment staan er in de VS al 12 miljoen huizen leeg!
    Ik denk dat de huizenprijzen wel met 50a 60% kunnen gaan dalen.

  2. ZK Zegt:

    Misschien moet ik toch maar een jaartje of twee wachten met kopen

  3. Bouke Zegt:

    Bijzonder heldere analyse. Met name de notie dat woningaankopen voor een groot deel gefinancierd moeten worden met overwaarde – tekenend. Ik heb me er inmiddels bij neergelegd dat ik nog wel enkele jaartjes zal huren…

  4. Max Braakman Zegt:

    Een appartement in de Kinkerbuurt Amsterdam,vergelijkbaar met wat wij in 1982 kochten, 40 vierkante meter kost nu ca.€130.000.

    Wij betaalde daarvoor in 1982 €13.000

  5. Jas Verstoppen Zegt:

    2 jaar geleden was ik als starter met 100% aflossingsvrij, 6/6,5 x jaarsalaris hypo en financiering tot 115% er bijna ingetrapt, contract al getekend maar nog tijdens de wettelijke bedenktijd laten ontbinden. De Hypotheker, Postbank, RBS overal kon ik dit krijgen.
    Ik heb me er ook bij neergelegd dat het nog een paar jaar huren blijft, mijn tijd om te kopen komt nog wel.

  6. Erik Zegt:

    Ik vermoed dat toch vooral de verwachtingen een rol spelen.
    Je koopt een nieuwbouwwoning van 3 ton wel als je denkt dat een stijging van 1 ton er wel in zit als je het over 5 jaar weer verkoopt.

    Pas als mensen realiseren dat huizen slechts met de inflatie mee gaan, de onderhoudskosten flink zijn en de risico’s van huizenbezit legio zijn (stijgende rente, dalende huizenprijzen, krimpende bevolking, werkloosheid, scheiding, etc) dan pas is de markt gezond.

    Als ik mensen spreek over de huizenmarkt dan lijkt toch nog altijd het beeld van 2001 te bestaan: “soms zijn er dipjes, maar op lange termijn is aandelen kopen gewoon gratis geld verdienen”.

  7. bear Zegt:

    Erik, op dit moment speelt de financiering vooral een rol. Omdat de banken de hypotheeksom nog maar tot 4,5X i.p.v. 7X van inkomen willen verstrekken zijn de huizen van de voordehandliggende doelgroep opeens niet meer betaalbaar door diezelfde doelgroep. Verwachting of niet, men KAN simpelweg het volgende huis niet meer betalen.

    Tel daarbij op dat men eerst wil verkopen alvorens te kopen en dat dat lastig gaat omdat (1) iedereen dat doet en (2) de huizenprijzen onder druk staan wat benodigde overwaarde (voor het volgende huis) doet slinken ofwel er onderwaarde ontstaat en vrijwel alles komt tot stilstand.

  8. sd Zegt:

    @bear
    onzin, ik heb net een hypo gekregen van 5,1x mijn inkomen met 90% executiewaarde aflossingsvrij, wat uiteraard niet betekent dat ik neit aflos.

  9. Michiel Zegt:

    Quote: “Aan het begin van de keten staat een starter op de koopmarkt van woningen en aan het eind iemand die een nieuwbouwwoning koopt óf de markt verlaat, bijvoorbeeld omdat men besluit te huren of te emigreren. Als er ergens in die keten één zwakke schakel zit, heeft dat gevolgen voor alle transacties die onderdeel uitmaken van die keten.”

    KLOPT:Bij ons in het dorp staan er twee nieuwe huurservice flats. Hierdoor gaan veel oudjes verkopen en gaan lekker huren. Het dorp staat nu vol met slecht onderhouden, verouderd ingerichten huizen die niemand wil hebben tegen de huidige absurde prijzen.

  10. Arvidos Zegt:

    Wat veel mensen vergeten is de demografische gegevens van nederland, die ook aan veranderingen onderhevig zijn.
    Nu is het zo dat een record aantal single huishoudens zijn. Dit is mede bepaald door de enorme welvaartsstijging. In mindere tijden gaan mensen bijelkaar kruipen en gaan mensen meer op zoek naar relaties en samenwonen ipv de ‘happy’ single te zijn. Tel daarbij op dat steeds meer bejaarden hun huisjes gaan verlaten en je zult idd, net zoals in amerika, een enorme leegstand in huizen krijgen. De mythe dat er een ‘woningtekort’ is in Nederland is de grootste kolder die er bestaat. Daar moet je NOOIT intrappen. Sterker nog, het omgekeerde zal weldra de realiteit zijn met als gevolg flink dalende huizenprijzen.

  11. Richard Zegt:

    Vergis je niet, ik merk dat veel starters in mijn omgeving toch kopen, bv. omdat ze (eindelijk) uit hun studentenkamer willen. Bovendien is de rente laag en de onderhandelingspositie relatief gunstig. Door het fiscale stelsel en woningtekort in krappe woonregio’s is kopen betaalbaarder dan particuliere huur. Dit legt in deze regio’s een bodem in de markt.

    De duur en hevigheid van de prijsdaling is m.i. dus afhankelijk van actieve vraag en doorloopsnelheid vs. aanbod en prijsrigiditeit

  12. bear Zegt:

    @sd, you’ve just proven my point. 5,1X en dus niet 7X. 90% van de executiewaarde, en niet 125%. Kennelijk had je eigen geld, of heb je op een andere manier de koopsom aangevuld. Dat laatste is niet voor iedereen weggelegd.

  13. Bastiaan Zegt:

    Ik wil eigenlijk eind dit jaar gaan orienteren en in het voorjaar 2010 mijn (eerste) huisje kopen. Maar ik denk dat dat te vroeg is en beter nog een x aantal jaren kan gaan huren.

    Het feit dat van alle landen met een luchtbel in de huizenprijzen het in Nederland nog niet is gedaald is vervelend en laat lijken alsof het ons niet raakt. Maar de reden dát het nog niet is gedaald, is de hoge Loan-to-value ratio. Ik verwacht daardoor niet echt grote dalingen van de huizenprijzen en ook niet in een rap tempo (tenzij dit jaar massa-ontslagen gaan vallen).

  14. Jan Doedel Zegt:

    Deze situatie zal getto’s veroorzaken. Mooie dorpen in het achterland met slagbomen waar men hun SUV door kan rijden op vertoon van het rijkdomspasje. Als alle huizen in waarde dalen zullen de beterbedeelden nog makkelijker nog groter gaan wonen en jan modaal zit vast.

  15. xandr Zegt:

    Het ligt voor de hand dat de “wooncarriere” over een aantal jaren weer gewoon normaal gerelateerd zal zijn aan de “carriere” in het echte leven. Groter huis = hogere lasten = hoger salaris nodig.
    En dus niet meer op het aantal jaren dat men al huizenbezitter is.

    “Wooncarriere”; het woord alleen al. Altijd al marketing-speak van de huizenmaffia gevonden.

  16. sd Zegt:

    @bear
    ik had inderdaad eigen geld maar niet gebruikt omdat de spaarrente hoger is dan de hypo rente.

  17. Joop Kl; Zegt:

    @ SD: Spaarrente hoger dan de hypotheekrente?

    Dat is momenteel alleen mogelijk in het geval van een variabele hypotheekrente lijkt mij??

  18. Kees Wiersema Zegt:

    Allemaal geluiden van mensen die twijfelen aan de huizen maffia.

    Heerlijk!

    Niemand in mijn echte leven twijfelt aan een daling van de huizenprijzen.

    Een dipje, meer daling zit er niet in.

    Als de huizenprijzen twintig tot dertig procent zakken dan gaan veel Nederlanders door een collectief trauma.

    Het geloof in huizen gaat verder en dieper dan het geloof in de Islam en God samen.

  19. sd Zegt:

    @joop kl
    38% terug dmv HRA en de rente is 5.9
    Spaarrente is 4.8
    dus reken maar uit

  20. sd Zegt:

    als de huizenprijs 30% daalt, verkoopt niemand die niet hoeft, dus dan boeit het niet voor die mensen. Die wachten dan net zolang tot de huisprijs weer normaal is, zoals nu.

  21. Bert Zegt:

    @sd
    Misschien wachten ze totdat de prijzen hetzelfde niveau hebben als nu.
    Maar om nu te zeggen dat de huizenprijzen op het ogenblik “normaal” zijn….

  22. johnny Zegt:

    En hebben we de periode bestudeerd waarin dit zal plaatsvinden ?

  23. sven Zegt:

    Toch reacties hier die er op duiden dat er nog twijfel bestaat over de ontwikkeling van de woningmarkt.

    Natuurlijk blijven mensen lekker op hun stekkie zitten die niet gedwongen hun huis uit moeten. Natuurlijk hebben belanghebbenden in de woningmarkt niets negatiefs te melden. Natuurlijk is de woningmarkt gezond in Nederland, of bestaat er een ‘ gezonde’ correctie. Natuurlijk moet het vroegere vertrouwen in de markt weer wederkeren. Natuurlijk ligt het aan de banken die geen, of in mindere mate hypotheken verstrekken. Natuurlijk is er een woning te kort. Natuurlijk gaan de huizenprijzen op termijn omhoog. Natuurlijk vertellen belanghebbenden dat er weer meer intresse is van koperspubliek. Natuurlijk is dit maar een dipje.

    Nou mensen neem deze zware bullshit voor wáár aan en koop onmiddelijk een huis u zult er ZEKER GÉÉN SPIJT van krijgen!

    Wel dus.

    Mensen die gedwongen moeten verkopen zijn zwaar de lul, nu er nog veel minder voor hun huis wordt geboden op de veiling. Ongeveer de helft van de makelaars kapt er dit jaar of volgend jaar mee. Projectontwikkelaars en bouwondernemers zitten hem zwaar te knijpen. Véél werklozen in de bouw, hebben misschien ook een hypotheek die niet meer betaald kan worden. Economische situatie is misschien niet uitzichtloos maar wel langdurig verslechterend brengt dus vanzelf prijsdalingen met zich mee. Banken gaan struktureel minder uitlenen. Er GAAT wat op termijn aan de hypotheekrenteaftrek gedaan worden. Er IS GEEN woning tekort, is er NOOIT geweest en zal er nooit komen(in Nederland nog nooit daklozen gezien). Werkloosheid gaat langdurig oplopen.

    Kijk, natuurlijk is het lekker om als eigenaar van een woning of kopende partij de prijzen almaar te zien stijgen. Maar de omstandigheden bepalen de prijs.

  24. sd Zegt:

    het kan mij niks interesseren of de prijzen zakken of stijgen. Ik heb al een huis net gekocht (vorige maand) en als die minder waard wordt verkoop ik gewoon niet.
    Gedwongen verkoop hoeft niet want ik heb genoeg spaargeld.
    Dus lekker boeien allemaal. Voor mij is de hypotheek minder dan mijn sociale huurwoning huur, dat is het belangrijkste voor mij.

  25. jan Zegt:

    De huizenprijzen moeten wel naar beneden , als de prijsstijgingen zo doorgegaan waren dan zou dat betekenen dat iemand met een modaal inkomen nauwelijks meer een huis kan kopen , komt nog bij: de vergrijzing, nederland telt steeds meer ouderen , die blijven meestal niet tot hun overlijden in hun huis wonen maar vertrekken naar een bejaardentehuis, daar staat tegenover dat er meer singles zijn. Nog een punt: als ik makelaars moet geloven is er een tekort aan huizen , geen idee of dat zo is maar een ding is mij wel duidelijk : in de handel is het altijd zo dat als er ergens veel vraag naar is er meestal ook weinig van te koop is en meestal snel verkocht.
    Huizen die 2 jaar te koop staan zijn geen uitzondering , wat is er dan mis ? de vraag is er wel , liefhebbers genoeg , waarom worden ze dan niet verkocht ? er is maar 1 reden : ze zijn te duur.

  26. Piet Bakker Zegt:

    to sd: fijn voor je dat je een woning hebt gekocht. Jammer voor je dat deze de komende tijd minder waard zal gaan. Fijn voor je dat de woning niet gedwongen hoeft te verkopen. Jammer dat je spaargeld daarvoor gebruikt moet worden. Fijn voor je dat je lasten nu lager zijn dan voor een huurwoning. Jammer dat je nu ook onderhoudskosten en onroerend goed belasting moet betalen. Tel daarbij op dat de rente bijna geen neerwaardse potentie meer heeft en op termijn (veel) zal gaan stijgen.

  27. brian Zegt:

    over spaargeld betaal je natuurlijk wel vermogensbelasting, dus het voordeel zal wel minder zijn dan het op het eerste gezicht lijkt

    ALS je van plan bent om 15/20 jaar in hetzelfde huisje te wonen is kopen nu niet echt een ramp, in de tussentijd zal je onder water komen op je schuld (onhandig) maar ALS je het kunt hebben EN een lange zit voor de boeg hebt EN relatief zeker bent dat in die periode je cashinflow 2 tot 3 keer de hypotheekuitgaven zijn dan valt het wel mee

  28. Bouke Zegt:

    @brian

    Ik heb altijd begrepen dat de bank een flinke som geld mag eisen als de waarde van je huis te ver daalt t.o.v. je hypotheek. Als je dat niet kan ophoesten, loop je het risico dat je moet verkopen, met restschuld.

    Ik moet trouwens nog zien hoeveel banken dit echt zullen doen. Het werkt immers zelfversterkend voor de huizenprijsdaling en de hypotheekmarkt is sterk geconcentreerd, dus de meeste banken houden rekening met het effect van hun eigen gedrag op de totale markt. Zal wel niet zo’n vaart lopen, maar als de prijzen echt 50% dalen, wordt het mogelijk een ander verhaal.

  29. ZK Zegt:

    Ik ben al bijna 2 jaar bezig met een huis, geef even hier aan hoe de ontwikkeling is, en dat het echt hard naar beneden gaat.

    Onderhandeling:
    Juni 2007 vraagprijs 319.000 Nee
    Juni 2008 vraagprijs 298.000 Nee
    Sept 2008 vraagprijs 289.000 Nee
    Nov. 2008 vraagprijs 269.000 Nee
    Feb. 2009 vraagprijs 259.000 Nee

    Hoeveel is hier inmiddels van af ? 60.000 euro van de top van de markt.

  30. johnny Zegt:

    En dan betaal je waarschijnlijk nog teveel.
    Ben zelf dan ook niet zeker dat de cyclus van waardedaling zich, zoals in het schema weergeven, in 5 jaar zal voltrekken. Lijkt me een iets te lange periode….

  31. brian Zegt:

    @Bouke,
    dat is waar, maar het ging om het geval van sd hierboven, als er genoeg buffers zijn en de toekomst is relatief zeker qua inkomsten tov de hypotheeklasten dan is het je eigen keus

    ik zelf zou het zeker niet doen en spaar rustig door in een huurhuisje

  32. sd Zegt:

    deze zekerheden heb ik inderdaad allemaal. Vermogenbelasting heb ik nog geen last van ivm 2 personen en studieschuld. Beide trekken de grens omhoog en bij mij zit die nu op 60k aan spaargeld zonder vermogenbelasting.

    Jullie vergeten allemaal 1 heel belangrijk ding, namelijk rente.
    Zakken de huizenprijzen dan gaan de banken massaal hun rente verhogen omdat dat dan simpelweg KAN! Banken zijn geen liefdadigheidsinstellingen en waar ze geld kunnen krijgen, doen ze het ook.

  33. sd Zegt:

    btw huis is gekocht op 1 inkomen en we hebben 2 inkomens.

  34. sd Zegt:

    @ZK
    Als je al zo lang bezig bent met 1 huis, betekent het dat het dus al zo lang te koop staat. Logisch dat de prijs zakt, deze mensen willen er dan namelijk gewoon vanaf.
    Dit is niet echt een realistisch beeld MOMENTEEL, misschien wel over 6 maanden, maar nu staan de huizen nog niet massaal 2 jaar te koop.

  35. Piet Bakker Zegt:

    Ik volg al enige tijd de huizensite http://www.huizenzoeker.nl De prijshistorie wordt hier ook bijgehouden. Het valt me op dat van steeds meer huizen de vraagprijs, soms fors, wordt verlaagd. En nog worden deze niet verkocht. Ik kan niet anders concluderen dan dat er geen markt meer is. Verkopers beginnen de vraagprijs aan te passen, maar de kopers ervaren dit nog steeds als de hoofdprijs betalen. Door de neergaande economische ontwikkeling zullen meer en meer huizen verkocht moeten worden. Alleen als de prijs in overeenstemming is zal een koper gevonden kunnen worden. Als dan is de prijsdaling definitief ingezet en volop zichtbaar.

  36. sd Zegt:

    @piet bakker
    Mensen willen nu geen financiele verplichting aangaan die 30 jaar duren als ze niet zeker zijn van hun baan. Het heeft dus niks te maken of mensen woningen te duur vinden of niet.

  37. charles Zegt:

    @sd

    tuurlijk wel ! als ze de helft minder moeten betalen voor een huis dan zullen ze veel sneller gaan kopen dat lijkt me logisch,mensen moeten toch wonen haha (argument dat altijd door de huizenbezitter word gebruikt)

  38. charles Zegt:

    Er zullen altijd wat mensen zijn met wat spaargeld of die hun baan wel houden en daar zeker over zijn , die wel een verplichting willen aangaan , maar hoe MEER geld je leent des te ERGER die verplichting op je schouders rust, dus als die prijzen nou gewoon naar beneden gaan en dat gaan ze dan word er vanzelf weer meer verkocht tegen normale prijzen !!

  39. charles Zegt:

    de funda teller schoot omhoog deze week er komen steeds meer huizen bij ! 😛 , lijkt erop dat er steeds meer mensen ontslagen worden en allemaal hun huisje te koop zetten ,tja het gaat deze zomer echt beginnen …

  40. johnny Zegt:

    nou , laat dat ontslagen worden nog maar even achterwege. We willen allemaal nog even de prijs die we gewend zijn hopen te ontvangen. En dat verlangen is natuurlijk toegestaan.

  41. Me Zegt:

    De huizenmarkt zit in een deflattoire situatie. Dat betekend dat men verwacht dat de prijs volgend jaar lager is. Dat is een heel groot verschil met hoe het was. Sd vertelde dat hij nu met een koophuis minder betaald dan in de sociale huursector. Dat verteld veel over hoe krom de woningmarkt nu is. De huren zijn buiten proportie, met als enkel doel de starters toch de koopmarkt op te duwen. De mensen die de woningen bezitten betalen daar in veel gevallen maar een schijntje voor in vergelijking met wat ze er nu voor vangen, ook de corporaties. Hier is sprake van uitbuiting en niks anders.

  42. sd Zegt:

    Sociale huurwoningen zijn duur omdat daar meestal arme mensen in wonen die huursubsidie krijgen.
    Zoals altijd drijft overheidsingrijpen de prijzen omhoog.
    Schaf die subsidies af en de prijzen zakken weer en arme mensen hebben nergens last van maar mensen die wel normaal verdienen winnen ermee.

  43. Bas Zegt:

    De gemiddelde particuliere huur kosten zijn hoger dan de gemiddelde lasten van een modaal koophuis. Ik denk niet dat hoge particuliere huren als doel hebben de huurder de koopmarkt op te duwen. Het is gewoon een kwestie van vraag en aanbod. De sociale-huursector is namelijk niet in staat om de vraag op te vangen waardoor de particuliere sector een goed graantje meepikt.
    Tevens ben ik van mening dat de prijzen op korte termijn niet meer gaan zakken dan hooguit 20%, waarna ze in de toekomst wel weer gaan stijgen. De vraag was namelijk voor de crisis al behoorlijk hoog en wanneer de crisis weer voorbij is zal de vraag vanzelf weer toe nemen. Hiernaast is een groot deel van de bouwprojecten nu gestopt waardoor de markt in de toekomst nog krapper wordt.
    Ook ben ik van mening dat de prijs op de woningmarkt zo gestegen is door een daling van de hypotheekrente en het feit dat veel mensen op twee inkomens een huis hebben gekocht. Als de rente dus niet gaat stijgen en mensen dus niet op eens een huis gaan kopen op een inkomen verwacht ik niet dat de prijs op de langetermijn veel gaat dalen. Ik ben het ermee eens dat de komende tijden een korte daling zal inzetten door het wanbeleid van de banken, maar nadat alles weer is genormaliseerd zal dit wel weer rustig wegebben. Naar mijn idee blijft de het kopen van een huis om te gebruiken als woning en als lange termijn investering een goede beslissing.

  44. Piet Bakker Zegt:

    De proportioneel hoge prijsstijging van huizen van de afgelopen jaren is veroorzaakt door het monetaire systeem. Er werd simpel gezegd teveel geld gecreeerd. Meer dan de groei van de productie. Dat geld heeft zijn weg gezocht en heeft o.a. de huizenzeepbel veroorzaakt. Als je beseft dat geld voorkomt uit schuld, begrijp je dat nu het tegendeel aan de gang is. Kredieten worden veel moeizamer verstrekt. Daarnaast is al veel krediet afgeboekt en in het niets verdwenen (daar staat dan wel tegenover dat ook veel krediet is gemaakt door alle bail outs, ik heb ooit ‘s een grafiek gezien dat dit ongeveer 1 op 1 is). Kortom, in plaats van meer is er minder geld in omloop (deflatie), het kan dan ook niet anders dan dat ook de huizenzeepbel leeg gaat lopen. Kunstmatige ingrepen als de rente immer meer verlagen en daarmee de zeepbel in stand houdende, zal dit gegeven niet tegen gaan.

  45. Piet Bakker Zegt:

    O ja, hierbij een interessante link naar de documantaire “Money as Debt” (Nederlands ondertiteld). Het monetaire systeem wordt op eenvoudige wijze uit de doeken gedaan:

    video.google.com/v…=9175976647812762597

  46. charles Zegt:

    @ johnny

    Er worden ook steeds meer bedrijven te koop gezet dus waarschijnlijk zijn er gewoon een boel ontslagen gevallen,je mag natuurlijk hopen op een prijs die je “gewend” was , ik hoop ook dat ik de loterij win niks mis mee toch? natuurlijk is dit geen eerlijke vergelijking maar als de huizenprijzen jaar na jaar structureel veel te ver uit de pas lopen met het loon van de gemiddelde burger komt daar een keer een verandering in .

  47. johnny Zegt:

    Er is nog steeds geen moment dat er veel mensen ontslagen zijn. De mensen hebben juist meer , dus netto, te besteden vanaf januarie dit jaar .
    Door vele onzekerheden bij de mensen stellen ze het kopen uit , veelal. Verkopers willen nog even snel hun woning op de markt brengen met wellicht huren in hun achterhoofd. En dat is te begrijpen. Alleen, zal het de prijs opleveren als de koper staakt en steeds meer gaat weten en steeds emotioneler zal reageren als er straks echt werkeloosheid , bezuinigingen ed gaat gebeuren ?
    We zitten net boven op de glijbaan , zoals de mevrouw van het artikel ook beschrijft en ook onderbouwd met , vroegere, gegevens . Een m.i. heel realistisch senario waar voor en tegenstanders heel veel in moeten herkennen , als ze eerlijk voor zichtzelf zijn tenminste.

  48. Mieke (Hilversum) Zegt:

    Weinigen beseffen dat de komende implosie van de huizenmarkt – dalingen (van 70% !!) tot ca. 30% vanaf de top in 2007/2008 een enorme impact op de ecomomie in NL zal krijgen. Huizenprijzen zullen minimaal op het niveau van eind jaren 70/begin jaren 80 komen. Dit worst-case scenario zal m.i. helaas uitkomen. Neem uw maatregelen.

  49. johnny Zegt:

    cross -posting !

  50. charles Zegt:

    Daarom moeten verkopers slim zijn en alvast zakken met de prijs als ze er vanaf willen ,als ze gaan wachten lopen ze straks achter de feiten aan. Die onzekerheden bij de mensen dat komt ook omdat ze denken dat huizen straks misschien wel minder waard worden en dan zullen ze wachten met kopen, als er dan nog eens echte gedwongen ontslagen zullen vallen nu 300.000 werklozen in 2010 700.000 werklozen?? dan zijn er een hoop mensen die echt hun huis kwijt moeten en dan zal de prijs erg dalen , de marktprijs van huizen word dan dus gedomineerd door de “dump” prijzen van de onslagen werknemers , als je zelf wel gewoon je baan behouden hebt maar je wilt toevallig je huis verkopen in 2010/2011 dan kan je niet meer die hoge prijs vragen die in 2009 nog wel kon vragen want er is dan teveel concurentie omdat er dan teveel mensen zijn die van hun huis af moeten.Als ik nu een huis zou bezitten(en ik zou er vanaf willen,en dat zou ik wel willen in deze tijd) zou ik nu verkopen tegen de hoogste bieder en als die hoogste bieder niet aan mijn vraagprijs komt heb ik pech,ik kan wel gaan wachten maar straks is het 2010 en dan zijn er nog meer mensen die hun huis kwijt moeten dan is me huis straks nog maar de helft waard, het feit dat mensen nu snel willen huren zegt al genoeg , ze zien het aankomen ze willen hun huis verkopen en dan huren en missschien over een paar jaar weer kopen . Die mensen willen weten waar ze staan ,hoeveel kan ik nog voor mijn huis krijgen? Die zullen niet per se verkopen ,maar die mensen moeten nu wel kiezen of nu een lage prijs ontvangen of over een langere tijd nog veel minder .lijkt me logisch met 700.000 werklozen in het vooruitzicht .

  51. Mieke (Hilversum) Zegt:

    Charles, ik ben het volledig met u eens….

    …accepteren van de komende situatie is bij menigeen zeer moeilijk en ook begrijpelijk…maar men MOET om, dit uit zelfbehoud…..

    …. als je je realiseert wat je feitelijk per week aan vermogen verliest, zal je echt schrikken….
    …een pand van zeg € 500.000 zal m.i. binnen 5 jaar max € 150.000 waard zijn….een verlies van 3,5 ton…dat is wel bijna € 6.000 per week …elke week weer…ruim € 800 per dag…elke dag!!!!

  52. johnny Zegt:

    Mieke , wat een emotie draag je toch weer bij je. Wat wil je nu dat we gaan doen , dan ?
    We hebben in het verleden veel te ruim geleefd . Een huis is om te wonen en is geen pin automaat .
    Een gemiddelde werknemer met 35.000 bruto kan net een huis kopen van 150.000 incl. kk.
    Kijk eens om je heen nu ? Wat zie je dan ? Is het allemaal realiteit dan ?
    Daarbij het besef dat we dit jaaaren geleden al hebben kunnen zien aankomen . We blijven maar kopen , nog groter en nog mooier. Niet huilen nu , is zo oneerlijk allemaal.

  53. JW Zegt:

    Nou mieke die berekening van jou kan ik niet helemaal volgen….

  54. johnny Zegt:

    De redenering laat al te wensen over ….

  55. Martijn Zegt:

    De meningen lijken nogal uiteen te lopen als ik de reacties zo lees. Een aantal dingen vallen me op:

    1) Mensen die zeggen op de korte termijn een daling te verwachten maar denken dat op de lange termijn een huis een prima investering is => waarom zo je in godsnaam iets kopen waarvan je op korte termijn de waarde ziet dalen? Dan wacht je toch tot de daling voorbij is?

    2) Mieke=> jouw soort voorspellingen zijn ronduit belachelijk. Dit is een worst case scenario en hoewel niet onmogelijk zijn er over een periode van 5 jaar talloze alternatieven denkbaar. Dat geschreeuw van je is dan ook volslagen misplaatst en het gebruik van hoofdletters geeft je argumenten ook geen enkele extra kracht.

    3)De huizenmarkt is wel degelijk opgeblazen door een aantal factoren: meer geld in omloop lekte voor een groot deel naar huizen met stijgende prijzen als gevolg. Door die stijging gingen mensen ook stijging verwachten en werd een huis gezien als een kip met gouden eieren. Gevolg nog meer vraag en verdere stijging. Deze ontwikkeling werd door banken volop gefaciliteerd; een bekend verhaal.

    4) Het geloof is huizenprijzen is gebaseerd op het opkloppen van de prijs, en als de daling inzet zal het geloof hoogstwaarschijnlijk omslaan.

    5) Al met al is er gebaseerd op de data (daling vraagprijs, langer te koop, algemene neerwaartse ontwikkeling economie etc.) werkelijk geen enkele reden tot optimisme over de huizenmarkt. Aan de andere kant zijn verhalen over dalingen van 50% niet meer dan een scenario en tussen nu en dan liggen meerdere wegen. In een uniek geval van een scherpe deal en voldoende buffer is het misschien aan te raden nu een huis te kopen, maar wie wacht heeft praktisch een garantie op een lagere prijs en meer keuze.

  56. Mieke (Hilversum) Zegt:

    @ Martijn/johnny:
    …struisvogelpolitiek door velen….willen niet accepteren wat er werkelijk aan de hand is….w’ll see..

    berekening: ….overigens moet week € 6.000 natuurlijk maand zijn en € 200 / dag…

  57. Jan Doedel Zegt:

    Nou nou Mieke, beetje panieke.

    Ik kocht 12 jaar geleden mijn woning voor 290.000 florijnen (€ 131.000) nu waard ca. €550.000,- bijna 35.000 per jaar meer waard geworden, die ga ik nu verkopen dan wacht ik volgens jou scenario een paar jaar en dan koop ik het weer en dan verien ik weer 4 ton op datzelfde huis. Gaaf doe ik bedankt voor de tip 8 ton overwaarde !!
    Dus als jij gelijk krijgt dan hebben we over pak um beet 10 jaar de dubbele zeepbel te pakken dat zal pas een knal zijn.

  58. Martijn Zegt:

    @Mieke,

    Dat is lekker gemakklijk: zelf uit het niets met een stelling komen en dan iedereen die daar vragen bij stelt beschuldigen van struisvogelpolitiek. Heb je misschien wat inhoudelijke argumenten bij je verhaal?
    En waarom in de voorbeeldberekening uitgaan van 5,5 ton terwijl de gemiddelde prijs daar ver onder ligt. Niet echt representatief, maar wel lekker handig als je hard wil schreeuwen, of niet?

    @Jan Doedel: hoewel Mieke niet altijd evenveel moeite doet haar logica toe te lichten valt er nergens op te maken dat ze het over een toekomstige nieuwe bubbel heeft. Jij loopt haar dus woorden in de mond te leggen en dat is niet zo netjes.

  59. Martijn Zegt:

    @Mieke

    Over dat “we’ll see” gesproken: interesse in een weddenschapje (om geld)?

  60. johnny Zegt:

    Mieke doelt kennelijk op haar eigen situatie . Weet het anders ook niet.
    Mocht je zelf dat bedrag per dag gaan kwijtraken is dat triest maar aan een ander zijn inhaligheid wil ik niet meedoen. Lekker zelf de stofzuiger pakken en weer zien op te ruimen.
    WE HADDEN HET KUNNEN WETEN ….

  61. johnny Zegt:

    Daarbij Mieke : een pand heeft geen waarde . Dat bestaat nl. niet . Geen taxateur die jouw pand als ”waarde” op 500.000 heeft gezet.
    Dan is de rest van je stelling dus een fictieve aanname.

  62. Martijn Zegt:

    @Johnny: ben je nou aan het proberen die bovenkamer van je leeg op te leveren? Waar is je verstand gebleven?
    Natuurlijk heeft een pand waarde. Er is energie in gestoken en het heeft een functie. Ik zou zeggen: dat is iets waard.

  63. Martijn Zegt:

    @Johnny: en dan nog iets: “een fictieve aanname”?
    Misschien wil je daar nog even wat langer over nadenken.

  64. Martijn Zegt:

    @Mieke: zou je jouw scenario (de werkelijkheid die mensen niet onder ogen willen zien) verder kunnen toelichten?

  65. johnny Zegt:

    Als een zekere waarde is dat er energie in is gestoken en derhalve een functie heeft vind ik het prima.
    Het is niet de waarde die ik bedoel. Nu mag jij even nadenken….

  66. Martijn Zegt:

    Johnny, jij bedoelt een waarde in eurootjes?
    Ik zou zeggen dat die waarde van energie en functie kan worden omgerekend in euro’s. En met die taxateur snap ik niet helemaal; lang niet ieder huis is weliswaar officieel getaxeerd, maar toch kan je voor nagenoeg elk huis ongeveer inschatten wat de waarde is volgens mij.

  67. Mieke (Hilversum) Zegt:

    @ jan doedel

    In 12 jaar tijd van € 131.000 naar € 550.000 is mooi……geweest…nu binnen 5 jaren weer terug naar startpunt in het optimistische scenario…….die € 550.000 zal u in de rest van uw leven niet meer zien voor die woning. De economische winter – Kondratiev – zal veel harder toeslaan de komende jaren dan menigeen denkt…ken uw geschiedenis….

    ….ter info: mijn huis in h’ sum heb ik vorig jaar verkocht aan investeerder en heb deze tegen een acceptabele huurprijs teruggehuurd….

  68. johnny Zegt:

    Martijn , een woningwaarde is geen product van een berekenng . Er kan geen formule op los gelaten worden . Dit i.t.t bijvoorbeeld de stichtingskosten van een woning . Maar dat bedoelen we niet .Een taxateur zal dan ook een woning (pand) taxeren op ”de te verwachten opbrengst in de meest gunstige omstandigheden en met de beste voorbereidingen” .
    De te verwachten prijs is altijd het heikele punt, zeker nu . Een waarde kan dan pas worden aangegeven indien een koper er een prijs voor betaald.
    Nu stellen dat de waardes die op Funda worden aangegeven voor de woningen de ”verkoopwaardes ” zijn is wel heel optimistich. Immers, de kopers blijven in hoofdzaak uit. Toch ?
    Asl jij dan zegt dat de waarde van energie en functie kan worden omgerekend in euro’s is da goed , maar is m.i. een fictieve aanname totdat jij de muntjes ervoor krijgt die jij in je hoofd hebt. Toch ?

  69. M Zegt:

    @Johnny

    Aannames zijn altijd fictief, dus een fictieve aanname is niet helemaal correct gesteld.
    Verder klopt het natuurlijk wel dat de prijs van een woning geschat wordt en dat de echte prijs pas bij de verkoop wordt vastgesteld. Maar goed, het is prima om met het geschatte bedrag als waarde te rekenen hoor. Werkt prima, gebeurt ook bij aandelen, en zelfs bij de geld zelf. De waarde van euro’s is immers ook niet constant; als iedereen bijvoorbeeld zijn geld tegelijk zou aanbieden zouden we een flinke inflatie krijgen.
    Dus, je mag voor de waarde van een woning best rekenen met een geschat bedrag. En die geschatte prijs kan natuurlijk varieren zoals Mieke zegt. Alleen heeft ze nog steeds niet veel toegelicht…

    @Mieke, lukt het je om je verhaal uit te leggen, is Kondratiev het toverwoord tegenwoordig?

  70. M Zegt:

    @Mieke, lukt het je om je verhaal uit te leggen, OF is Kondratiev het toverwoord tegenwoordig?

  71. admin Zegt:

    @M
    Toon matigen s.v.p.

  72. M Zegt:

    Excuus.
    Nr. 70 was overigens een aanvulling op 69 waarin ik het woordje “of” was vergeten, vandaar ook de hoofdletters. Was verder niet onvriendelijk bedoeld (Mieke).

    Maar ben nog steeds benieuwd naar een toelichting hoor!

  73. johnny Zegt:

    in Belgie is een taxateur een woningschatter . Dat kennen we hier niet.
    Taxeren is een beter benaming met die punten in acht genomen die ik genoemd hebt. Maar goed, je zult maar een woning moeten taxeren op dit moment .

  74. Piet Bakker Zegt:

    @M De huidige economische ontwikkelingen zijn in mijn optiek idd aan de meetlat van de Kondratiev cyclus te leggen. Er zijn veel parallelen met de crisis van de jaren 30. Het voert te ver om hier een uitgebreide uiteenzetting te geven. Tip: lees het boek “deflatie in aantocht” van Eric Mecking. Opmerkelijk: de eerste druk is van 2005. Toen al werd de huidige ecomomische malaise a.d.h.v. van Kondratief voorspeld.

  75. M Zegt:

    @Piet Bakker

    Die theorie kan ik volgen, maar om het nou te hebben over dalingen van 70 procent zoals Mieke doet vind ik wat ver gaan. Dat soort getallen volgen ook niet uit het boek van Mecking hoor.

    En dan nog even voor de logica: er zijn ook anderen die aan de hand van andere theoriën de crisis al voor 2005 voorspelden. Logisch gezien mag je daarom het juist voorspellen adhv Kondratief niet als rechtvaardiging van de theorie zien. Aan de hand van vele theoriën zijn de afgelopen periode vele voorspellingen gedaan, en sommigen zijn uitgekomen. Is ook een beetje een kwestie van kansrekenen: als je maar genoeg verschillende voorspellingen doet komen er altijd wel een paar uit.

    Ik ontkracht hiermee niet persee de logica van Kondratiev, maar om de theorie heilig te verklaren omdat hij “toevalig” samenvalt met de omstandigheden gaat wat ver.

  76. Piet Bakker Zegt:

    @M Dat ben ik met je eens. Kondratiev is idd niet “heilig”. Economie is nu eenmaal geen exacte wetenschap. Ik vind de overeenkomsten tussen de voorspelling en de werkelijke uitkomsten wel opmerkelijk en vermakelijk. Zo zijn er natuurlijk veel meer “zieners” die menen de toekomst te kunnen voorspellen. Uiteindelijk gaat het erom dat je voor jezelf een visie ontwikkelt. Overigens was de voospelling dat de economie en zou gaan “ploffen” niet zo moeilijk, gezien de enorme schuldenberg. Timing, dat is het lastige punt.

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.