Belangenclubs willen hulp voor de kwakkelende woningmarkt. Juist die lobby werkt averechts, stelt Rabo-econoom De Jong-Tennekes in een gisteren gepubliceerd rapport.
Rotterdam, 12 febr. Decennialang werd het vrijwel onmogelijk geacht: een daling van de huizenprijzen. Nu is het realiteit. In navolging van de NVM, de grootste makelaarsvereniging van Nederland, verwacht Rabobank, de grootste hypotheekverstrekker, een daling van de gemiddelde huizenprijs. En wel met 3,5 procent. Die prognose doet Rabobank in het kwartaalbericht over de woningmarkt dat gisteren verscheen.
Het is voor het eerst dat de analisten openlijk somber zijn. Toen Het Financieele Dagblad in november berichtte dat Rabo-topman Bert Heemskerk had gezegd dat de prijzen met 10 tot 20 procent konden dalen, stuurde de bank snel een persbericht rond. Onzin, was de boodschap. De prijzen zullen in 2009 met 1 procent stijgen.
Maar die verwachting hebben de Rabo-economen nu losgelaten. „Het duurdere segment wordt waarschijnlijk harder geraakt”, schrijft Martijn de Jong-Tennekes, medeopsteller van het kwartaalbericht en senior econoom van het economisch onderzoeksbureau van Rabobank.
Waarom bent u somberder dan in november, toen de kredietcrisis het consumentenvertrouwen ook al een knauw had gegeven?
„Er is nogal wat reuring geweest op de markt die een flinke invloed heeft gehad op het koopgedrag van de consument en het vertrouwen.”
Zoals?
„In de laatste maanden van vorig jaar waren er lobby’s om het kopen van een huis aantrekkelijker te maken. Belangenverenigingen waaronder Vereniging Eigen Huis, de Neprom [vereniging van projectontwikkelaars, red.] en Bouwend Nederland wilden dat het kabinet maatregelen trof als het tijdelijk verlagen van de overdrachtsbelasting van 6 naar 3 procent. Zonder actie van de minister zouden de gevolgen van de kredietcrisis voor de woningmarkt ernstig zijn.”
En volgens u hebben deze oproepen kopers juist afgeschrokken?
„Stel, iemand is zich aan het oriënteren op de huizenmarkt. Hij of zij is op zoek, maar kan ook even wachten. Die persoon zal de koop uitstellen als hij hoort dat de overdrachtsbelasting misschien binnenkort gehalveerd wordt. Dat scheelt duizenden euro’s.
„De partijen die deze maatregelen bepleiten, schetsten een somber beeld om hun argumenten kracht bij te zetten. Potentiële kopers horen dat ook en het schrikt ze af. Dat is ongunstig, want het ontbreken van vertrouwen is het allerbelangrijkste in deze crisis.”
Maar blijven de kopers dan alleen maar weg omdat ze geschrokken zijn?
„Nee, er bestaat natuurlijk ook angst voor het wegvallen van het inkomen. En terecht. In Nederland wordt een hypotheek verstrekt op basis van inkomen. Vrees je ontslag? Dan koop je nu niet, want een huis met een hoge hypotheek kan vervelend worden als je inkomen wegvalt en de maandlasten niet veranderen. De reactie van huishoudens om niet te willen kopen is heel begrijpelijk.
„Toch is het niet zo dat die angst voor de hele markt gerechtvaardigd is. Het lijkt mij stug dat Nederland 100 procent werkloos raakt. En van de mensen die wel werkloos raken zal een deel snel ander werk vinden. Of ze kunnen de hypotheeklasten nog steeds voldoen.”
Toch verwacht Rabobank in het kwartaalbericht dat het aantal gedwongen verkopen zal oplopen.
„Dat klopt. Nu is circa 1 procent van alle transacties een gedwongen veiling. Naarmate de werkloosheid oploopt, zal dit percentage stijgen. Maar wij krijgen geen Amerikaanse toestanden. Daar zijn veel huishoudens met betalingsproblemen. Het gaat om 5 procent van de solide gefinancierde woningen en 20 procent van de huizen met een subprime hypotheek. Dat soort hoge percentages zullen wij nooit halen, maar hoe langer de crisis voortduurt, hoe hoger het aantal gedwongen veilingen.”
U schrijft in uw rapport dat de betaalbaarheid van huizen is verbeterd. Is het dan toch een goed moment om nu te kopen?
„In ieder geval is de hypotheekrente over het hoogtepunt heen. Voor hypotheken met een variabele rente of een rentevaste periode van maximaal een jaar verwachten wij dat de rente op enige afstand de interbancaire rente gaat volgen en op ongeveer 3 procent uitkomt. De risico-opslagen die banken elkaar in rekening brengen voor dit soort korte leningen is in december gedaald. Dat is een goed teken.
„Voor langlopende leningen, dus hypotheken met een langere rentevaste periode, moet de bank nog wel een hogere risico-opslag bestalen om geld van andere banken te lenen. Daardoor zal de rente van hypotheken met rentevaste periodes van 10 tot 20 jaar minder hard dalen.”
Dus het is op dit moment voordeliger om een hypotheek met een kortere rentevaste periode af te sluiten?
„Er kleeft ook een risico aan. De rente gaat zeker weer stijgen. De economie zal weer aantrekken en de Europese Centrale Bank zal dan de rente weer verhogen om inflatie te temperen. Maar de reddingsacties die landen nu uitvoeren en financieren met staatsobligaties spelen ook een rol. We zien dat beleggers hoge rendementen eisen op obligaties van landen met kwetsbare overheidsfinanciën. Dat gebeurt nu bij Spanje en Ierland, maar dat gaat ook met de Duitse staatsobligaties gebeuren. Hierdoor komt er een extra opwaartse druk op de kapitaalmarktrente, wat in de komende jaren de hypotheekrente mede omhoog kan stuwen. Het risico is dat de hypotheekrente over twee jaar fors hoger is, terwijl de inkomens niet zo hard zijn gestegen. Mensen wier rentevaste periode dan afloopt krijgen te maken met een serieuze lastenverzwaring. We moeten ervoor waken dat mensen dan geen betalingsproblemen krijgen. Dat was precies de oorzaak van de Amerikaanse huizencrisis die ten grondslag ligt aan deze economische crisis.”
bron: nrc.nl
Loading ...
12 February 2009 om 10:31 pm
Ik erger mij groen en geel aan dit soort berichten.. Stelletje kontedraaiers zijn het die tripple A Bankiers zeg..
Ik heb niet gestudeerd voor economie maar analist bij een bank hoef je volgens mij ook niet voor gestudeerd hebben. Zolang je maar de bank rijk rekent ben je aangenomen.
De Rabo is bang, heel erg bang.. de grootste hypotheek verstrekker van Nederland, wat zal er gebeuren als duizenden tegelijk hun hypotheken niet meer kunnen betalen, Ze zijn erg bang voor de harde waarheid en spelen het spel maar gedwongen mee om te zeggen dat het wat gaat dalen, maar niet te veel natuurlijk want daar zijn ze te bang voor dat het ondenkbare zelfs in deze tijd mogelijk is..
12 February 2009 om 10:40 pm
De Rabo is inderdaad heel erg bang. Vandaag weer een aantal bedrijven failliet. Het regent ontslagen en dat zal de komende maanden alleen maar erger gaan worden. Het gaat niet om overdrachtsbelasting of wat dan ook. Het feit is dat de huizenprijzen veel te hoog zijn in Nederland. Ik hoop dat de Rabo voldoende vet op haar botten heeft. De komende jaren zullen geen leuke jaren worden.
12 February 2009 om 10:59 pm
Eigenlijk zegt ie dat wanneer je nu een huis koopt,je de klos bent.(bv door werkloosheid)Maar ook over 2 jaar wanneer de rente weer flink gaat stijgen.
12 February 2009 om 11:09 pm
Best gewoon nu niet kopen!Een voorbeeldje;Je koopt nu een huis aan 200k.(220K incl schrijfgeld,notaris etc…)Stel 40K eigen geld,hypotheek op 180K/30jr.Over 1 jaar blijkt dat de huizenprijzen met 25% zijn gekelderd.Dus onderpand van het huis is 150K geworden.Bank wordt nerveus en wil de hypotheek herzien,omdat de executie-waarde niet meer representatief is.Dan zal U een voorstel gedaan worden om het verschil bij te passen….iemand daar ook al eens over nagedacht?
Banken zijn niet gek en gaan extra opletten op dat vlak,let wel,dat huis is en blijft van de bank,totdat jij alles afgelost hebt.
13 February 2009 om 5:46 am
Als je een huis wil kopen, rustig blijven zitten. Zeker de komende twee jaar. Vroeger waren de verkopers in het voordeel, nu de kopers. Maak daar gebruik van.
Bovendien gaat dit een hevige krisis worden. We staan nog niet eens echt aan het begin. Er zijn economisch gezien nogal wat gevaren. Of die uitkomen, een deel waarschijnlijk wel. Ik ben erg bang voor domino – effecten. Dat is het nadeel van een economie gebaseerd op geleend geld (je hebt nergens meer buffers/veiligheiden/”firewalls”). Die domino – effecten zullen zo snel gaan dat ze bijna niet meer bij te houden zijn.
Ga sparen voor een huis straks. Probeer nu veel extra bij te werken en geld opzij te zetten.
13 February 2009 om 4:47 pm
Als De jong-Tennekens van de Rabobank denkt dat er 3,5 procent van de huizenprijs afgaat in het komende jaar wordt dat in ieder geval het dubbele, gezien eerdere schattingen van dezelfde bank.